房地產(chǎn)市場流通和營銷概論

第六章房地產(chǎn)市場流通和營銷

第一部分市場與營銷概論（一）市場（二）市場營銷釋義（三）市場營銷的主要活動

（一）市場：從營銷的角度來看，市場是一種商品或服務(wù)的所有潛在購買者的需求總和。1、市場=人口+購買能力+購買動機2、市場是：商品交換的任何場所；使商品交易雙方接觸的任何安排；商品交換關(guān)系的總和；連接商品生產(chǎn)者的橋梁；指某一特定商品的現(xiàn)有目標(biāo)客戶群。3、市場可以是有形的，也可以是無形的。有形市場是指進行商品交易的固定場所，反之則稱為無形市場。4、市場必須具備：買方、賣方、可供交易的商品。賣方和買方：市場主體，可供交易的商品：市場客體。（二）市場營銷釋義市場營銷（marketing）

是為了促進、完成產(chǎn)品和勞務(wù)交換所進行的一系列經(jīng)營銷售活動的總稱。注釋：目的=促進和完成交換對象=產(chǎn)品+服務(wù)范圍=產(chǎn)前+產(chǎn)中+產(chǎn)后（圍繞交換展開）

Market集市、市場:placewheretheymeet交易行情:dull\lovely,rising\falling\steady需求(量):poor\good行銷地區(qū):area,country買者與賣者:buyersandsellersMarketing:市場推廣在“營銷”認(rèn)識上的誤區(qū)×營銷即推銷

√營銷是一系列活動的總稱

√是發(fā)現(xiàn)、創(chuàng)造并抓住市場機會×營銷有模式

√實質(zhì)是需求管理

√惟一不變的法則就是永遠在變一系列營銷活動產(chǎn)前：市場調(diào)研和預(yù)測選擇目標(biāo)市場進行市場定位產(chǎn)中：新產(chǎn)品研制開發(fā)產(chǎn)品定價產(chǎn)后：選擇銷售渠道開展促銷活動儲運包裝加工提供售后服務(wù)一系列營銷活動產(chǎn)前：市場調(diào)研和預(yù)測選擇目標(biāo)市場進行市場定位產(chǎn)中：新產(chǎn)品研制開發(fā)產(chǎn)品定價產(chǎn)后：選擇銷售渠道開展促銷活動儲運包裝加工提供售后服務(wù)

市場機會

存在于產(chǎn)品生產(chǎn)和消費之間

諸多矛盾中

空間矛盾：熱帶水果—北方消費時間矛盾：季節(jié)性生產(chǎn)—常年性消費質(zhì)量矛盾：品種、款式、色澤、規(guī)格、型號、檔次、口味、營養(yǎng)、保健、安全數(shù)量矛盾：供不應(yīng)求、供過于求估價矛盾：生產(chǎn)者—成本、利潤、競爭態(tài)勢消費者—效能、支付能力信息矛盾

需求管理

需求水平、時間、性質(zhì)不同

則營銷方案不同

負(fù)需求——改變無需求——刺激潛伏需求——開發(fā)下降需求——重振不規(guī)則需求——協(xié)調(diào)充分需求——維持過量需求——降低有害需求——消滅需求求管管理理需求求水水平平、、時時間間、、性性質(zhì)質(zhì)不不同同則則營營銷銷方方案案不不同同負(fù)需需求求————改改變變無需需求求————刺刺激激潛伏伏需需求求————開開發(fā)發(fā)下降降需需求求————重重振振不規(guī)規(guī)則則需需求求————協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)充分分需需求求————維維持持過量量需需求求————降降低低有害害需需求求————消消滅滅不變變的的法法則則（三三））市市場場營營銷銷的的主主要要活活動動市場營銷觀念市場調(diào)查市場預(yù)測營銷目標(biāo)組合營銷策略五種種市市場場營營銷銷觀觀念念比比較較類型 核心本質(zhì)主要策略條件生產(chǎn)觀念生產(chǎn)者擅長什么生產(chǎn)什么大批量少品種低成本供不應(yīng)求產(chǎn)品觀念

產(chǎn)品生產(chǎn)什么銷售什么高質(zhì)量多花色價格實供求平衡推銷觀念推銷術(shù)推銷什么購買什么促銷提高市場占有率供給稍寬市場營銷

消費者需要什么生產(chǎn)什么重視研發(fā)消費者權(quán)益供過于求社會營銷

三統(tǒng)一滿足需求預(yù)見需求利潤、消費、福利有實力類型 本質(zhì)主要策略條件生產(chǎn)觀念生產(chǎn)者擅長什么生產(chǎn)什么大批量少品種低成本供不應(yīng)求產(chǎn)品觀念

產(chǎn)品生產(chǎn)什么銷售什么高質(zhì)量多花色價格實供求平衡推銷觀念推銷術(shù)推銷什么購買什么促銷提高市場占有率供給稍寬市場營銷

消費者需要什么生產(chǎn)什么重視研發(fā)消費者權(quán)益供過于求社會營銷

三統(tǒng)一滿足需求預(yù)見需求利潤、消費、福利有實力案例例分分析析福特特汽汽車車：：我我可可以以提提供供任任何何顏顏色色的的汽汽車車，，只要要這這種種顏顏色色是是黑色色的。。苞米米不不收收年年年年種種：：廣廣種種薄薄收收增產(chǎn)產(chǎn)不不增增收收案例例分分析析貨真真價價實實經(jīng)經(jīng)久久不不衰衰好酒酒不不怕怕巷巷子子深深閨中中待待嫁嫁剃頭頭挑挑子子一一頭頭熱熱一廂廂情情愿愿案例例分分析析好酒酒也也怕怕巷巷子子深深王婆婆多多了了好好賣賣瓜瓜經(jīng)典典案案例例顧客客是是飯飯碗碗上帝帝衣食食父父母母———喬喬??吉吉拉拉德德大勢所趨賣方市場買方市場傳統(tǒng)經(jīng)營觀現(xiàn)代經(jīng)營觀生產(chǎn)者為中心消費者為中心產(chǎn)品出手要啥都有顧客滿意我才得利市場場調(diào)調(diào)研研法法寶寶：知己己知知彼彼百百戰(zhàn)戰(zhàn)百百勝勝消費費缺缺口口消費費環(huán)環(huán)境境競爭爭者者消費費者者社會會公公眾眾消費費缺缺口口避免免““瞎瞎子子摸摸象象””跟著著感感覺覺走走--走走不不著著北北農(nóng)民民的的心心思思--城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的的市市場場本地地市市場場--外外地地市市場場了解解““品品質(zhì)質(zhì)信信息息””產(chǎn)品品外外觀觀產(chǎn)品品品品牌牌認(rèn)證證體體系系消費費環(huán)環(huán)境境宏觀觀環(huán)環(huán)境境：：球場場政治治、、經(jīng)經(jīng)濟濟、、法法律律、、社社會會文文化化、、科科技技、、自自然然微觀觀環(huán)環(huán)境境：：供供應(yīng)應(yīng)者者——俱樂樂部部地位位和和作作用用、、競競爭爭狀狀況況、、與與之之關(guān)關(guān)系系中間間商商——經(jīng)紀(jì)紀(jì)人人區(qū)域域選選擇擇、、地地點點選選擇擇、、產(chǎn)產(chǎn)品品布布局局、、企業(yè)業(yè)聲聲譽譽、、合合作作誠誠意意競爭爭者者——賽場場對對手手消費費者者——球門門社會會公公眾眾——觀眾眾和和裁裁判判員員競爭爭者者：：賽場場對對手手？①誰誰是是你你的的競競爭爭對對手手？②競競爭爭對對手手的的基基本本情情況況？規(guī)模模與與水水平平產(chǎn)品和服服務(wù)市場占有有率③從從對對競競爭爭對對手手的的分分析析中中得得出出什什么么結(jié)結(jié)論論？發(fā)現(xiàn)現(xiàn)潛潛在在的的競競爭爭對對手手④對對手手的的發(fā)發(fā)展展方方向向及及下下一一步步意意圖圖是是什什么么？組織織機機構(gòu)構(gòu)、、產(chǎn)產(chǎn)品品和和技技術(shù)術(shù)、、營營銷銷策策略略消費費者者：：球門門5個個W1個個H①目目的的（（Why））生生理理動動機機（（生生存存，，安安全全，，繁繁衍衍））；；心理理動動機機（（求求實實，，求求新新，，求求名名，，求美美，，求求廉廉，，求求同同，，求求異異））②對對象象（（What））全全確確定定型型、、半半確確定定型型、、不不確確定定型型③時時間間（（When））④地地點點（（Where））⑤方方式式（（How））⑥購購買買者者（（Who））收收入入水水平平、、習(xí)習(xí)慣慣偏偏愛愛、、審審美美情情趣趣中國國消消費費者者協(xié)協(xié)會會年年會會主主題題1997：：講講誠誠信信，，反反欺欺詐詐1998：：為為了了農(nóng)農(nóng)村村消消費費者者1999：：安安全全健健康康消消費費2000：：明明明明白白白白消消費費2001：：綠綠色色消消費費2002：：科科學(xué)學(xué)消消費費2003：：營營造造放放心心消消費費環(huán)環(huán)境境社會會公公眾眾：：觀眾眾和和裁裁判判員員公眾眾：方方便便或或妨妨礙礙行業(yè)業(yè)性性市市場場領(lǐng)領(lǐng)袖袖：：①①各各類類從從業(yè)業(yè)人人員員②專專門門研研究究人人員員③教教育育工工作作者者社會會機機構(gòu)構(gòu)市市場場領(lǐng)領(lǐng)袖袖：：④大大眾眾傳傳播播者者⑤政政府府工工作作者者⑥消消費費者者組組織織個人人市市場場領(lǐng)領(lǐng)袖袖：：⑦⑦社社會會各各界界名名人人關(guān)鍵鍵是是找出出市場場領(lǐng)領(lǐng)袖袖確立立目目標(biāo)標(biāo)市市場場：：只要要我我那那份份無差差異異性性市市場場差異異性市市場場集中中性性市市場場資源源有有限限————雄雄厚厚產(chǎn)品品同同質(zhì)質(zhì)————多多樣樣生命命周周期期投投入入、、成成長長、、成熟熟、、衰衰退退競爭爭對對手手市場場定定位位：：敢問問路路在在何何方方？？對手手在在哪哪我又又在在哪哪迎頭頭定定位位避強強定定位位普通通住住宅宅市市場場實用性先進進性性外部環(huán)境組合合營營銷銷：：兵團團作作戰(zhàn)戰(zhàn)“4P””產(chǎn)品品(Product)定價價(Price)渠道道(Place)銷售售促促進進(Promotion)價格格產(chǎn)品品促銷銷渠道道產(chǎn)品品策策略略：：有形形的的商商品品+無無形形的的服服務(wù)務(wù)核心心產(chǎn)產(chǎn)品品：不不是是東東西西而是是用用途途和和功功能能形式式產(chǎn)產(chǎn)品品：實實體體、、外外觀觀、、品品質(zhì)質(zhì)品牌牌、、包包裝裝、、特特色色延伸伸產(chǎn)產(chǎn)品品：送送貨貨、、安安裝裝、、維維修修保證證、、培培訓(xùn)訓(xùn)、、融融資資價格格策策略略：：定價價的的藝藝術(shù)術(shù)=靈活活地地定定價價￥心理理定定價價：：尾尾數(shù)數(shù)定定價價、、整整數(shù)數(shù)定定價價、、聲望望定定價價、、習(xí)習(xí)慣慣定定價價招攬攬定定價價＄新產(chǎn)產(chǎn)品品定定價價：：取取脂脂定定價價、、滲滲透透定定價價、、合理理定定價價￡折扣扣定定價價：：現(xiàn)現(xiàn)金金、、數(shù)數(shù)量量、、交交易易、、季季節(jié)節(jié)分銷銷渠渠道道策策略略：快速速滾滾動動產(chǎn)銷銷結(jié)結(jié)合合產(chǎn)銷銷分分離離產(chǎn)銷銷合合一一直接接渠渠道道-間間接接渠渠道道長渠渠道道-短短渠渠道道寬渠渠道道-窄窄渠渠道道代理商商、經(jīng)經(jīng)紀(jì)人人促銷策策略：：廣而告告之廣告：：公眾眾化、、多重重復(fù)、、表現(xiàn)現(xiàn)力、、非直直接人員促促銷：：直接接溝通通、增增進感感情、、迅速速反應(yīng)應(yīng)營業(yè)推推廣：：召喚喚性、、刺激激效應(yīng)應(yīng)、誘誘導(dǎo)效效應(yīng)公共關(guān)關(guān)系：：可信信、無無戒備備、創(chuàng)創(chuàng)造新新聞價價值新時尚尚：知識營營銷知識經(jīng)經(jīng)濟引引起質(zhì)質(zhì)變：：競爭爭環(huán)境境、方方式、、優(yōu)勢勢學(xué)習(xí)營營銷：：與消消費者者、同同行、、社會會雙向向?qū)W習(xí)習(xí)智能產(chǎn)產(chǎn)品服服務(wù)，，新技技術(shù)，，除障障礙網(wǎng)絡(luò)營營銷：：“虛擬擬商店店”，無國國界，，全天天候，，反映快，，個性性化，，無存存貨綠色營營銷：：綠色情情懷，健康，，自然然綠色標(biāo)標(biāo)志，ISO14000認(rèn)證證，環(huán)環(huán)境標(biāo)標(biāo)志綠色壁壁壘，關(guān)稅稅，技技術(shù)，，環(huán)境境標(biāo)志志情感營營銷：：追求求品牌忠誠，理性性訴求求向情情感訴訴求第二部部分房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場一、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場特征征指所交交易的的商品品是房房地產(chǎn)產(chǎn)的市市場。。交易包包括：：買賣賣、租租賃、、抵押押、互互換。。房地產(chǎn)產(chǎn)市場場既可可以是是有形形的，，也可可以是是無形形的。。有形形的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場是指指固定定的房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易場所所。1、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的主主要特特點：：房地產(chǎn)產(chǎn)是指指土地地、建建筑物物及其其他地地上定定著物物。房房地產(chǎn)產(chǎn)可以以視為為實物物、權(quán)權(quán)益、、區(qū)位位三者者的結(jié)結(jié)合。。由于于房地地產(chǎn)具具有不不可移移動、、獨一無無二、價值值大、、壽命命長久久、相相互影影響、、數(shù)量量有限限、保保值增增值等等特性性，房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的主主要特特點：：交易的的物質(zhì)質(zhì)實體體不能能進行行空間間位置置上的的移動動，只只能是是無形形權(quán)益益的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。。交易的的對象象非標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化，是是一個個產(chǎn)品品差異異化的的市場場。供求狀狀況、、價格格水平平和價價格走走勢等等在不不同地地區(qū)各各不相相同，，是一一個地地區(qū)性性市場場。容易出出現(xiàn)壟壟斷和和投機機。較多地地受到到法規(guī)規(guī)政策策的影影響和和限制制；一般人人非經(jīng)經(jīng)常性性參與與，很很多人人一生生中難難得有有幾次次買賣賣經(jīng)歷歷。交易的的金額額較大大，依依賴金金融機機構(gòu)的的支持持與配配合。。廣泛的的房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)人人服務(wù)務(wù)。2、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場周期期（1））上升升期。。需求不不斷增增加，，房屋屋（房房地產(chǎn)產(chǎn)）供供不應(yīng)應(yīng)求。。““消費費需求求夾雜雜著投投資需需求增增加的的時期期”。。特征：：租金金和售售價幾幾乎同同步上上漲；；二手手房屋屋的價價格漲漲。初初期，，房屋屋空置置率略略高于于正常常水平平，需需求的的不斷斷增加加使房房屋空空置率率不斷斷下降降。后后期，，房屋屋空置置率下下降到到正常常水平平。（2））高峰峰期。。需求繼繼續(xù)增增加，，但增增加的的勢頭頭逐漸漸減弱弱，后后期，，需求求減少少的勢勢頭。?！啊巴顿Y資需求求夾雜雜著消消費需需求增增加的的時期期”。。特征：：售價價以比比租金金快得得多的的速度度上漲漲；新新房換換手快快，交交易量量大；；大批批開發(fā)發(fā)項目目開工工；房房屋空空置率率繼續(xù)續(xù)下降降，后后期開開始上上升。。（3））衰退退期。。價格上上升到到頂點點，期期望通通過價價差獲獲取利利潤的的投機機需求求減弱弱，通通過租租金回回收投投資并并獲取取利潤潤也不不見得得劃算算，因因而投投資需需求減減少。。而在在高峰峰期大大量開開工的的項目目陸續(xù)續(xù)完成成并投投放市市場，，因而而房地地產(chǎn)供供給大大于需需求，，價格格出現(xiàn)現(xiàn)下降降。特征：：新房房銷售售困難難；投投資者者紛紛紛設(shè)法法將自自己持持有的的房地地產(chǎn)脫脫手，，舊房房交易易量大大；售售價以以比租租金快快得多多的速速度下下降，，房屋屋空置置率上上升。。（4））低谷谷期。。需求繼繼續(xù)減減少，，新的的供給給不再再產(chǎn)生生或很很少產(chǎn)產(chǎn)生。。特征：：市場場極為為蕭條條，交交易量量很小??；開開發(fā)項項目開開工率率低；；消費費需求求依市市場慣慣性減減少，，租金金下降降，二、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場結(jié)構(gòu)構(gòu)及分分類1．按按用途途（功功能））分：：居住住房地地產(chǎn)市市場和和非居居住房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場2．按按檔次次分：：高檔檔房地地產(chǎn)市市場、、中檔檔房地地產(chǎn)市市場和和低檔檔房地地產(chǎn)市市場3．按按區(qū)域域范圍圍分：：整體體房地地產(chǎn)市市場和和區(qū)域域房地地產(chǎn)市市場4．接接交易易方式式分：：房地地產(chǎn)買買賣市市場和和房地地產(chǎn)租租賃市市場5．接接交易易目的的分：：房地地產(chǎn)使使用市市場和和房地地產(chǎn)投投資市市場6．按按流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)次數(shù)數(shù)分：：房地地產(chǎn)一一級市市場（（具體體為土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓市場場）、、房地地產(chǎn)二二級市市場（（具體體新開開發(fā)的的商品品房的的初次次交易易市場場）、、房地地產(chǎn)三三級市市場（（具體體為商商品房房、經(jīng)經(jīng)濟適適用住住房、、已購購公有有住房房等的的再次次交易易市場場）7．按按時間間分：：過去去的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場，現(xiàn)現(xiàn)在的的房地地產(chǎn)市市場和和未來來的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場二、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場結(jié)構(gòu)構(gòu)及分分類1、按按交易易方式式分：：l買賣市市場：：產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移移；登登記備備案l租賃市市場：：出租租使用用權(quán)，，產(chǎn)權(quán)權(quán)不轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移l抵押市市場：：產(chǎn)權(quán)權(quán)不轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，，但業(yè)業(yè)主失失去處處置權(quán)權(quán)l(xiāng)贈予市市場：：產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移移，但但不存存在支支付問問題二、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場結(jié)構(gòu)構(gòu)及分分類2、按按房屋屋形態(tài)態(tài)分：：預(yù)售市市場：：具備備“五五證兩兩書””，預(yù)預(yù)售許許可證證現(xiàn)房市市場：：“五五證兩兩書””二、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場結(jié)構(gòu)構(gòu)及分分類3、按按過程程順序序分：：l土地市市場（（土地地一級級市場場，土土地二二級市市場））——土土地一一級市市場：：國家家壟斷斷，土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓——土土地二二級市市場：：有限限制，，土地地使用用權(quán)再再轉(zhuǎn)讓讓l房產(chǎn)市場（（增量房市市場，存量量房市場））——增量量房市場：：新開發(fā)的的商品房——存量房房市場：舊舊房，二手手房二、房地產(chǎn)產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)構(gòu)及分類4、按功能能分：l住房市場（（普通住房房、別墅、、高級公寓寓等高檔住住宅）l生產(chǎn)用房市市場（工業(yè)業(yè)廠房、研研發(fā)用房））l營業(yè)用房市市場（賓館館、商業(yè)、、娛樂、餐餐飲等）l倉儲用房市市場（倉庫庫、貨場））l特殊用房市市場（學(xué)校校、宗教、、紀(jì)念館））5、競爭關(guān)關(guān)系————根據(jù)競爭爭程度的不不同，市場場結(jié)構(gòu)可分分為1、完全競競爭：（1）所買買賣的商品品具有同質(zhì)質(zhì)性，不存存在差別，，因而任何何買者不在在乎從哪個個賣者手里里購買商品品，不會對對某個賣者者產(chǎn)生偏好好，任何賣賣者也無法法通過自己己的商品來來壟斷市場場；（2）有相相當(dāng)多的買買者和賣者者，每個買買者和賣者者所買賣的的商品數(shù)量量在市場上上僅占微小小份額，因因而單個買買者或賣者者都不能影影響市場價價格，而只只能是價格格的接受者者；（3）市場場信息完全全，買者和和賣者都掌掌握當(dāng)前價價格的完整整信息，并并能預(yù)測未未來的價格格；（4）買者者和賣者都都可以自由由進出市場場；（5）買者者和賣者無無串通共謀謀行為，也也沒政府干干預(yù)。2、壟斷競競爭：（1）賣者者和買者都都比較多；；（2）產(chǎn)品品存在差異異，即產(chǎn)品品在質(zhì)量、、功能、外外觀、品牌牌、服務(wù)等等方面存在在差別；（3）市場場信息比較較完全。3、寡頭壟壟斷：少數(shù)數(shù)幾個生產(chǎn)產(chǎn)者的產(chǎn)量量和市場份份額即占該該市場的絕絕大部分或或者全部的的一種市場場結(jié)構(gòu)。4、完全壟壟斷：：賣賣方壟斷、、買方壟斷斷、雙邊壟壟斷。一般般所講的完完全壟斷，，多指賣方方壟斷。（1）只有有一個賣者者，而買者者很多；（2）產(chǎn)品品無相近的的替代品，，即壟斷者者幾乎享有有完全的產(chǎn)產(chǎn)品差異；；（3）新生生產(chǎn)者不能能進入市場場，潛在競競爭與實際際競爭一樣樣是不存在在的。三、房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)查查與預(yù)測1、房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)查查分類（1）按照照調(diào)查內(nèi)容容分：——綜合性調(diào)查查：調(diào)查范圍大大，內(nèi)容廣廣，全面。。例，珠海海房地產(chǎn)市市場調(diào)查——專項調(diào)調(diào)查：針對某一項項內(nèi)容或某某一方面進進行的調(diào)查查。例，珠珠海住宅市市場調(diào)查三、房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)查查與預(yù)測1、房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)查查分類（2）按供供需類別分分：——供給市場調(diào)調(diào)查：針對對房地產(chǎn)供供給方而做做。例，珠珠海開發(fā)商商及開發(fā)量量調(diào)查——需求市市場調(diào)查：：針對潛在在客戶需求求情況的調(diào)調(diào)查。例，，珠海別墅墅需求調(diào)查查分析及預(yù)預(yù)測三、房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)查查與預(yù)測1、房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)查查分類（3）按目目的分：l為投資決策策的調(diào)查：：為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)某一一項投資行行為決策提提供依據(jù)的的調(diào)查。例例，珠海房房地產(chǎn)市場場調(diào)查，珠珠海商業(yè)用用房市場調(diào)調(diào)查l為產(chǎn)品決策策的調(diào)查：：為房地產(chǎn)產(chǎn)項目策劃劃提供市場場依據(jù)的調(diào)調(diào)查。例，，珠海海景景住宅調(diào)查查l為營銷決策策的調(diào)查：：為樓盤營營銷或銷售售決策提供供市場信息息的調(diào)查。。例，珠海海海景住宅宅銷售情況況調(diào)查，珠珠海房地產(chǎn)產(chǎn)項目廣告告預(yù)算及投投放調(diào)查三、房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)查查與預(yù)測1、房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)查查分類（4）調(diào)查查對象分：：l競爭對手調(diào)調(diào)查：為摸摸清競爭對對手或樓盤盤而對其所所做的針對對性調(diào)查。。例，珠海海高端住宅宅市場供給給調(diào)查l消費者調(diào)查查：為了解解某樓盤潛潛在消費者者的需求情情況及特點點而做的調(diào)調(diào)查。例，，海怡灣畔畔高層住宅宅潛在客戶戶群調(diào)查三、房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)查查與預(yù)測2、調(diào)查內(nèi)內(nèi)容：綜合性調(diào)查查：例，珠珠海房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)查查專項調(diào)查：：例，珠海海樓盤廣告告調(diào)查消費者調(diào)查查：例，珠珠海別墅市市場需求調(diào)調(diào)查樓盤調(diào)查：：例，華發(fā)發(fā)新城調(diào)查查分析三、房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)查查與預(yù)測3、調(diào)查方方法和渠道道（1）詢問問法：向被被訪問者提提出一些問問題，由被被訪問者回回答，研究究者根據(jù)這這些回答進進行歸類和和統(tǒng)計分析析而獲得相相關(guān)的市場場信息的一一種市場調(diào)調(diào)查方法。。面談詢問法法路上攔截法法郵寄詢問法法電話詢問法法網(wǎng)上詢問法法三、房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)查查與預(yù)測3、調(diào)查方方法和渠道道（2）觀察察法：是指指不通過向向被調(diào)研對對象繼續(xù)體體溫而將人人們的相關(guān)關(guān)活動記錄錄下來的一一種市場調(diào)調(diào)研方法。。（3）實驗驗法：指研研究人員通通過改變被被調(diào)查者面面對的某些些因素，來來觀察這些些因素變化化以后對其其他待考察察的變量會會產(chǎn)生什么么樣影響的的一種市場場調(diào)研方法法。（在房房地產(chǎn)市場場調(diào)研中很很少采用））三、房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)查查與預(yù)測4、市場分分析資