房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及經(jīng)紀人員

第2講房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及經(jīng)紀人員知識目標：1、了解房地產(chǎn)經(jīng)紀機構設立的條件和程序；2、了解房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的基本類型和經(jīng)營模式；3、熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀機構部門設置形式和崗位設置；4、掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀人應具備的職業(yè)資格和能力素質(zhì)。能力目標：1、熟悉設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構條件和程序，能選擇合適的經(jīng)營模式，設置經(jīng)紀機構的崗位；2、能具備從事房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)的能力和素質(zhì)。2.1案例導入案例2-1我要開店孫小姐，杭州市一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人員，從業(yè)兩年后，與朋友李某共同出資100萬，準備開一家的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司。首先是辦理營業(yè)執(zhí)照，公司名稱要預先核準，為了避免重名，準備了3個公司名字，分別為杭州A房地產(chǎn)代理有限公司、杭州B房地產(chǎn)代理有限公司、杭州C房地產(chǎn)代理有限公司，最后核準的名字為杭州A房地產(chǎn)代理有限公司。后制訂了公司章程和組織機構，申報各項材料后在銀行開戶打入100萬資金，并辦理了驗資證明，之前，兩人在杭州某街租下一商鋪作為經(jīng)營場所，簽了租期3年的租賃合同。兩人準備了相關材料，到所在區(qū)域的工商登記機關進行設立登記，領取了營業(yè)執(zhí)照。領取了營業(yè)執(zhí)照后，進行房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案初始登記。持有申請表、申請報告，企業(yè)營業(yè)執(zhí)照（復印件核對原件）、營業(yè)場所的自有房屋產(chǎn)權證或租賃證（復印件核對原件）、法定代表人任命書及身份證明（復印件核對原件）、公司章程（加蓋公章并核對原件）、公司管理制度原件（必須包括99和46號文件）、驗資報告副本原件、專職經(jīng)紀人《杭州市房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證書》（原件及復印件，不少于3名人員）、經(jīng)紀人勞動合同原件、經(jīng)紀人“三金”繳納證明材料原件、原單位解聘證明（調(diào)令函）原件、經(jīng)紀人工作簡歷等所需要的有關資料和證件，進行了備案登記，完成了公司的設立?！舅伎寂c討論】1、杭州A房地產(chǎn)代理有限公司屬于哪種企業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構？這類機構設立要符合什么條件？2、辦理營業(yè)執(zhí)照要準備那些材料？申請設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的程序是什么？案例2-2美國房地產(chǎn)中介經(jīng)營模式的發(fā)展與演變20世紀60年代是美國房地產(chǎn)中介業(yè)發(fā)展的萌芽期，這一時期中介市場混亂，經(jīng)紀人素質(zhì)和服務水平參差不齊，公司沒有針對從業(yè)人員的職業(yè)培訓，更沒有頗具影響力的品牌讓消費者選擇，盡快成交成為中介行業(yè)最重要的目標。那時中介單店數(shù)量高速擴張，但尚未形成特許經(jīng)營體系，仍以“各自為政、互不行來”的形式經(jīng)營。20世紀80年代，傳統(tǒng)的特許經(jīng)營持續(xù)成長，與此同時，由于一些金融服務公司如西爾斯、美林證券、大都會保險公司等介入房地產(chǎn)中介行業(yè)，促成了現(xiàn)代房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營模式的初步規(guī)?；腕w系化。中介經(jīng)營模式面臨著深刻的變革。而特許經(jīng)營模式自身特點和雙贏的獨特魅力得以成為那些勵精圖治的中介公司的首要選擇，同時特許經(jīng)營模式的應用也極大地推進了房地產(chǎn)中介業(yè)的迅速發(fā)展。進入20世紀90年代后，房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營模式迅猛發(fā)展并逐步走向成熟。此時行業(yè)內(nèi)邊際利潤降低、經(jīng)紀人數(shù)量減少、同時中介還要面臨科技手段的沖擊?！舅伎寂c討論】1、你了解當前國內(nèi)房地產(chǎn)中介經(jīng)營模式發(fā)展演變情況嗎？什么是特許經(jīng)營？特許經(jīng)營模式的優(yōu)勢是什么2、結(jié)合你所在城市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的實際情況，舉特許經(jīng)營模式的實例？3、目前經(jīng)紀行業(yè)面臨著什么樣的科技手段的沖擊？2.2房地產(chǎn)經(jīng)紀機構2.2.1房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的設立2.2.1.1房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的內(nèi)涵和設立條件所謂房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，是指按照國家法律和有關規(guī)定成立的，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等經(jīng)營活動中，以收取傭金為目的，為促成他人交易而進行居間、代理、行紀及其他相應服務的組織，包括公司，合伙機構和個人獨資機構。房地產(chǎn)經(jīng)紀機機構設立應符符合的條件：：(1)有自己的名稱稱和組織機構構。（2）有固定的服服務場所。（3）有規(guī)定數(shù)量量的財產(chǎn)和經(jīng)經(jīng)費。（4）有符合規(guī)定定數(shù)量的專業(yè)業(yè)人員2.2.1.2房地產(chǎn)經(jīng)紀機機構設立的程程序、資質(zhì)審審批和注銷一、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀機構設立立的程序申請設立房地地產(chǎn)經(jīng)紀機構構的流程：（1）向所在地房房地產(chǎn)管理部部門申請核定定房地產(chǎn)經(jīng)紀紀機構成立的的必備條件；；（2）向所在地工工商行政管理理部門申辦名名稱核準手續(xù)續(xù)；（3）向會計師事事務所辦理驗驗資證明；（4）向所在地工工商行政管理理部門申辦營營業(yè)執(zhí)照；（5）向所在地地地方稅務部門門辦理稅務登登記；（6）向所在地物物價部門申辦辦收費許可證證；（7）在領取工商商營業(yè)執(zhí)照之之日起30日內(nèi)，持營業(yè)業(yè)執(zhí)照、章程程、機構人員員情況的書面面材料到登記記機關所在地地縣級以上房房地產(chǎn)管理部部門或其委托托機構備案。。二、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀機構的資資質(zhì)審批申請房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀機構資質(zhì)質(zhì)證書，應當當符合下列條條件：（1）有房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀范圍的營營業(yè)執(zhí)照；（2）有與其機構構類型相適應應的房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)人員員；（3）有與其機構構類型相適應應的注冊資本本或資金數(shù)額額；（4）符合法律、、法規(guī)規(guī)定的的其他條件。。三、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀機構的注注銷2.2.2房地產(chǎn)經(jīng)紀機機構的基本類類型2.2.2.1不同企業(yè)性質(zhì)質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀機構一、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀公司二、合伙制房房地產(chǎn)經(jīng)紀機機構三、個人獨資資房地產(chǎn)經(jīng)紀紀機構四、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營機構設立立的分支機構構2.2.2.2不同業(yè)務類型型的房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀機構一、以租售代代理居間為重重點的實業(yè)型型房地產(chǎn)經(jīng)紀紀機構二、以房地產(chǎn)產(chǎn)營銷策劃、、投資咨詢?yōu)闉橹攸c的顧問問型房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀機構三、管理型房房地產(chǎn)經(jīng)紀機機構四、全面發(fā)展展的綜合性房房地產(chǎn)經(jīng)紀機機構2.2.2.3不同規(guī)模的房房地產(chǎn)經(jīng)紀機機構房地產(chǎn)經(jīng)紀機機構的資質(zhì)等等級的評定沒沒有統(tǒng)一的標標準，各地根根據(jù)當?shù)貙嶋H際情況從注冊冊資金、從業(yè)業(yè)人員、辦公公面積、經(jīng)營營業(yè)務范圍等等方面制定了了不同的房地地產(chǎn)經(jīng)紀機構構資質(zhì)等級的的評定標準。。如重慶市房房地產(chǎn)經(jīng)紀機機構資質(zhì)分為為A、B、C三級，并實行行逐級遞升制制；廣州市房房地產(chǎn)經(jīng)紀機機構資質(zhì)分為為一、二、三三級。2.2.3房地產(chǎn)經(jīng)紀機機構的經(jīng)營模模式【案例2-3】21世紀不動產(chǎn)采采取特許經(jīng)營營模式，杭州州區(qū)域分部成成立于2002年9月2日，致力于21世紀不動產(chǎn)體體系在杭州地地區(qū)的推廣和和發(fā)展，使全全球最優(yōu)秀的的房地產(chǎn)中介介系統(tǒng)和服務務理念順利進進入杭州房地地產(chǎn)市場。2.2.3.1房地產(chǎn)經(jīng)紀機機構經(jīng)營模式式的概念與類類型房地產(chǎn)經(jīng)紀機機構經(jīng)營模式式是指房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀機構承承接及開展業(yè)業(yè)務的渠道及及外在表現(xiàn)形形式。根據(jù)房房地產(chǎn)經(jīng)紀機機構是否通過過店鋪承接和和開展房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務，，可以將房地地產(chǎn)經(jīng)紀機構構的經(jīng)營模式式分為無店鋪鋪模式和有店店鋪模式。一、無店鋪模模式二、有店鋪模模式這一類房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀機構通通常依靠店鋪鋪承接業(yè)務，，通常是面向向零散房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)主及消費費者，從事二二手房買賣居居間和房屋租租賃居間、代代理的房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀機構。。其中，又可可以根據(jù)店鋪鋪數(shù)量的多少少分為單店鋪鋪模式、多店店鋪模式和連連鎖店模式。。1、單店鋪模式式2、多店經(jīng)營模模式3、連鎖店模式式連鎖經(jīng)營根據(jù)據(jù)門店的拓展展方式不同，，可以分為直直營連鎖經(jīng)營營、特許加盟盟連鎖經(jīng)營和和直營、和加加盟混合連鎖鎖三種模式。?！景咐?-4】北京千萬家房房產(chǎn)采取的是是直營連鎖模模式，公司總總部將其所擁擁有的50家門店分為東東、南、西、、北四大管理理中心，對各各連鎖門店的的業(yè)務流程實實施集約化統(tǒng)統(tǒng)一管理。對對各連鎖店的的從業(yè)人員開開展統(tǒng)一培訓訓，由公司的的培訓中心進進行，培訓中中心由公司資資深人事組成成專業(yè)的講師師團，對新進進員工及在職職人員進行定定期與不定期期培訓；另外外公司的ERP業(yè)務系統(tǒng)將各各連鎖店業(yè)務務進行聯(lián)網(wǎng)，，各連鎖店收收繳的客戶資資料第一時間間錄入業(yè)務系系統(tǒng)，全員共共享。對于各各連鎖店店長長的任命也是是由公司進行行。完全的經(jīng)經(jīng)營決策權，，使公司對下下屬各連鎖門門店的管理更更為直接、有有效。2.2.3.2房地產(chǎn)經(jīng)紀機機構經(jīng)營模式式的比較一、三種有店店鋪經(jīng)營模式式的比較二、直營連鎖鎖和特許加盟盟連鎖經(jīng)營形形式比較2.2.4房地產(chǎn)經(jīng)紀機機構的部門設設置及崗位設設置2.2.4.1房地產(chǎn)經(jīng)紀機機構的部門設設置不同類型的房房地產(chǎn)經(jīng)紀機機構，由于經(jīng)經(jīng)紀活動內(nèi)容容不同，在部部門設置上會會有較大差異異，盡管存在在差異，各類類房地產(chǎn)經(jīng)紀紀機構內(nèi)設置置的部門不外外乎四類：業(yè)業(yè)務部門、業(yè)業(yè)務支持部門門、客戶服務務部門和其他他部門。一個個新開的房地地產(chǎn)經(jīng)紀機構構可以根據(jù)自自身的情況選選擇需要的某某些具體部門門形式，保證證經(jīng)營活動順順利開展。2.2.4.2房地產(chǎn)經(jīng)紀機機構的崗位設設置一、崗位設置置的基本原則則二、主要崗位位及工作內(nèi)容容2.3房地產(chǎn)經(jīng)紀人人員2.3.1房地產(chǎn)經(jīng)紀人人員的職業(yè)資資格2.3.1.1房地產(chǎn)經(jīng)紀人人員的職業(yè)資資格種類2.3.1.2房地產(chǎn)經(jīng)紀人人員職業(yè)資格格考試2.3.1.2房地產(chǎn)經(jīng)紀人人員職業(yè)資格格注冊2.3.1.4房地產(chǎn)經(jīng)紀人人員的權利和和義務2.3.1房地產(chǎn)經(jīng)紀人人員應具備的的素質(zhì)與能力力2.3.1.1房地產(chǎn)經(jīng)紀人人員應具備的的素質(zhì)【案例2-5】徐先生在北京京某知名中介介買了一套二二手房，前期期手續(xù)等辦理理都很順利，，因為是一家家正規(guī)中介，，其服務品質(zhì)質(zhì)都還令人滿滿意，但是因因為房齡有些些偏高，銀行行貸款沒能夠夠按申請金額額足額批下來來，徐先生必必須再補交兩兩萬塊首付才才行，不過因因為在貸款前前，中介已和和徐先生打過過預防針，提提前告知了足足額貸款的可可能性較小，，可能需要補補交首付款，，請徐先生做做好準備，徐徐先生也表示示可以接受，，所以他便準準備第二天去去中介補交首首付，但后來來因有事要辦辦，沒時間去去終結(jié)辦理交交款手續(xù)，于于是就打電話話給賣房子給給他的房產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀人，說明明情況后，對對方說不如我我去您那里取取來幫您代繳繳，徐先生一一聽很高興，，當天將這兩兩萬塊錢交給給了中介公司司經(jīng)紀人李某某。那位經(jīng)紀人在在去拿兩萬元元定金的當天天就提交了辭辭呈，不見了了人影。后來來，公司追查查到李某家里里，但李某已已經(jīng)將兩萬元元揮霍一空，，其父母將兩兩萬塊還給了了公司。至此此，徐先生的的損失雖然被被追回來了，，但終究是一一場不小的驚驚嚇。一、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀人應具備備的職業(yè)道德德素質(zhì)二、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀人應具備備的知識素質(zhì)質(zhì)三、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀人應具備備的心理素質(zhì)質(zhì)2.3.1.2房地產(chǎn)經(jīng)紀人人員應具備的的職業(yè)能力一、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀人員職業(yè)業(yè)技能的構成成二、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀人員職業(yè)業(yè)技能的培養(yǎng)養(yǎng)2.4實訓項目與練練習2.4.1房地產(chǎn)經(jīng)紀人人員禮儀修養(yǎng)養(yǎng)2.4.1.1禮儀修養(yǎng)訓練練的內(nèi)容一、儀容