XXXX年1月武漢市城市房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告課件

武漢城市評(píng)價(jià)報(bào)告

廣物地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)中心

2010-2武漢城市評(píng)價(jià)報(bào)告

廣物地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)中心

2010-2目錄第一部分武漢市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r分析第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析第四部分城市總體評(píng)價(jià)目錄第一部分武漢市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r分析第一部分武漢市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r分析第一部分1.1城區(qū)面積指標(biāo)城區(qū)總面積：8494.41平方公里主城區(qū)面積：281平方公里1.2城區(qū)人口指標(biāo)全市戶籍人口：838萬(wàn)全市常住人口：891萬(wàn)人口密度：1049人/平方公里第一部分武漢市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r分析1.1城區(qū)面積指標(biāo)1.2城區(qū)人口指標(biāo)第一部分

武漢市主城區(qū)的概念武漢市根據(jù)城區(qū)發(fā)展的規(guī)劃分成：主城區(qū)、發(fā)展區(qū)和農(nóng)業(yè)生態(tài)保護(hù)區(qū)三大區(qū)域。其中主城區(qū)為江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)、武昌區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)等7個(gè)中心城區(qū)三環(huán)線以內(nèi)的區(qū)域。在主城區(qū)內(nèi)，以改善人居環(huán)境為重點(diǎn)，開(kāi)展環(huán)境綜合整治，合理布局生態(tài)景觀，完善城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施，加快搬遷重化工業(yè)，突出居住、金融商貿(mào)、科教文化的功能。發(fā)展區(qū)為主城區(qū)周邊正在開(kāi)發(fā)建設(shè)、即將開(kāi)發(fā)建設(shè)的區(qū)域，包括東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、規(guī)劃建設(shè)中的化工新城，以及距主城15—25公里范圍的陽(yáng)邏、吳家山、蔡甸城關(guān)、常福、紙坊、前川、邾城、紗帽等8大城鎮(zhèn)。武漢市主城區(qū)的概念5青山區(qū)洪山區(qū)武昌區(qū)漢陽(yáng)區(qū)硚口區(qū)江漢區(qū)江岸區(qū)青山區(qū)洪山區(qū)武昌區(qū)漢陽(yáng)區(qū)硚口區(qū)江漢區(qū)江岸區(qū)61.3GDP指標(biāo)

武漢市經(jīng)濟(jì)已經(jīng)步入持續(xù)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)的發(fā)展通道，近三年來(lái)GDP年平均增長(zhǎng)率高達(dá)18%，09年在全球經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)實(shí)現(xiàn)了3961億元的GDP產(chǎn)值，保持了15%的增長(zhǎng)速度。特別是人均GDP在2008年實(shí)現(xiàn)24.77%的增長(zhǎng)率，達(dá)到47267元第一部分武漢市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r分析1.3GDP指標(biāo)武漢市經(jīng)濟(jì)已經(jīng)步入持續(xù)穩(wěn)定1.4人均可支配收入情況

武漢市城鎮(zhèn)居民收入水平大幅提高，生活水平逐步改善，2008年人均可支配收入16712元，同比增長(zhǎng)約16.4%。第一部分武漢市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r分析1.4人均可支配收入情況武漢市城鎮(zhèn)居民收入水平第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析第二部分9

武漢市經(jīng)過(guò)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)發(fā)展的階段，因此可以預(yù)計(jì)武漢市未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額比值將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。（1）房地產(chǎn)投資與社會(huì)固定資產(chǎn)投資第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2.1宏觀指標(biāo)武漢市經(jīng)過(guò)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)（2）商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)03年以來(lái)，武漢商品住宅均價(jià)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，其中，05年、07和08年漲幅最高，達(dá)到約20%以上，07年經(jīng)歷了一次較大拉升，08年剛興需求得到釋放，供貨量少，價(jià)格有所拉升，但漲幅下降。隨著09年供貨量的增加，價(jià)格攀升但漲幅繼續(xù)回落。2.1宏觀指標(biāo)第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析（2）商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)03年以來(lái)，武漢商品住宅均第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2.1宏觀指標(biāo)（3）09年武漢市主城區(qū)各月商品住宅成交套數(shù)和均價(jià)2009年，武漢市主城區(qū)商品住房共成交73852套，與2008年同期相比增加32283套，增幅為77.66%，平均每月成交6154套;2009年，武漢市主城區(qū)成交均價(jià)為5812.53元/平方米，同比上漲6.38%。第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2.1宏觀指標(biāo)（3）

從上下圖可看到，自2003年以來(lái)，武漢市商品住宅新開(kāi)工面積與施工面積的比值基本上在0.45左右浮動(dòng)，沒(méi)有異常變化，但整體趨勢(shì)呈下降狀態(tài)。表明未來(lái)2-3年將會(huì)出現(xiàn)一定的供需缺口。

（1）新開(kāi)工面積/施工面積第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2.2相關(guān)指標(biāo)比較從上下圖可看到，自2003年以來(lái)，武漢市商品

（2）施工面積/銷(xiāo)售面積

自2004年以來(lái)該比值呈下降趨勢(shì)，施工面積增幅小于銷(xiāo)售面積增幅，市場(chǎng)消化能力逐步增強(qiáng)，至2008年，銷(xiāo)售量減少，施工面積與銷(xiāo)售面積比值拉大。.2.2相關(guān)指標(biāo)比較第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析（2）施工面積/銷(xiāo)售面積

武漢市經(jīng)過(guò)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)發(fā)展的階段，因此可以預(yù)計(jì)武漢市未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額比值將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。（3）房地產(chǎn)投資與社會(huì)固定資產(chǎn)投資第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2.2相關(guān)指標(biāo)比較武漢市經(jīng)過(guò)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入一（4）新增住宅用地可建面積

/商品住宅新開(kāi)工面積注：數(shù)據(jù)來(lái)自武漢市房產(chǎn)管理局

大部分存量土地在03-05年期間得到較充分釋放，06年，受宏觀調(diào)控政策的影響，土地市場(chǎng)供應(yīng)量極度萎縮，所以比值明顯偏小。進(jìn)入07年土地市場(chǎng)放量明顯，開(kāi)發(fā)商手中待開(kāi)發(fā)土地?cái)?shù)量明顯增大。預(yù)計(jì)未來(lái)兩年內(nèi)可供開(kāi)發(fā)面積有所放大，一定程度上也抑制后市房地產(chǎn)價(jià)格的快速攀升。第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2.2相關(guān)指標(biāo)比較（4）新增住宅用地可建面積/商品住宅新開(kāi)工面積注：數(shù)據(jù)（5）商品住宅價(jià)格增幅

/人均GDP增幅注：數(shù)據(jù)來(lái)自武漢市房產(chǎn)管理局和武漢市政府國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2.2相關(guān)指標(biāo)比較（5）商品住宅價(jià)格增幅/人均GDP增幅注：數(shù)據(jù)來(lái)自武漢

從上圖我們可以看到，武漢市商品住宅均價(jià)的漲幅遠(yuǎn)高于銀行實(shí)際利率，顯示出較高的房地產(chǎn)投資價(jià)值；另一方面，05和07年是武漢市房?jī)r(jià)波動(dòng)較大的兩年，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，已經(jīng)與武漢市GDP的漲幅有明顯的差距。房?jī)r(jià)雖然呈現(xiàn)較快速的增長(zhǎng)趨勢(shì)，但是仍然符合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的，與近年國(guó)內(nèi)很多大中城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)大于人均GDP增長(zhǎng)幅度的情況相比較而言，武漢市房?jī)r(jià)泡沫成分較少。未來(lái)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)健康的發(fā)展時(shí)期。第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2.2相關(guān)指標(biāo)比較從上圖我們可以看到，武漢市商品住宅均價(jià)的漲幅遠(yuǎn)（7）房?jī)r(jià)收入比注：數(shù)據(jù)來(lái)自武漢市房產(chǎn)管理局和武漢市政府國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)注：房?jī)r(jià)收入比＝預(yù)銷(xiāo)售均價(jià)*90/人均可支配收入*3房?jī)r(jià)上由以上數(shù)據(jù)可知，武漢市近幾年人均可支配收入增幅平穩(wěn)，但房?jī)r(jià)在05年和07年有兩次較大幅度的增長(zhǎng)，所以比值出現(xiàn)異動(dòng)。表明武漢市居民雖然家庭收入的增長(zhǎng)，但隨著房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，住房消費(fèi)的承受能力未見(jiàn)增強(qiáng)。今后，隨著宏觀調(diào)控政策的落實(shí)，特別是國(guó)家一系列調(diào)控措施的實(shí)施，將在控制升速度的同時(shí)，嚴(yán)格控制中小戶型比例，由此將控制商品住宅的總價(jià)，房?jī)r(jià)收入比將出現(xiàn)下行趨勢(shì)，控制在比較合理范圍內(nèi)。第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2.2相關(guān)指標(biāo)比較（7）房?jī)r(jià)收入比

（8）新建商品住宅空置率空置面積在07年有較大幅度的下降，表明市場(chǎng)需求旺盛。注：數(shù)據(jù)來(lái)自武漢市房產(chǎn)管理局2.2相關(guān)指標(biāo)比較第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析（8）新建商品住宅空置率（9）租金/價(jià)格比

江岸區(qū)江漢區(qū)硚口區(qū)典型住宅1典型住宅2典型住宅1典型住宅2典型住宅1典型住宅2中僑觀?。?房2廳110平米精裝修）

時(shí)代豪苑（2房2廳133平米簡(jiǎn)裝）

萬(wàn)豪國(guó)際（2室2廳120平米精裝修）

新世界中心匯豪邸（2房2廳108平米精裝修）香港映象（2房2廳86平米簡(jiǎn)裝）江山如畫(huà)（2房2廳108平米簡(jiǎn)裝）年租金54000.0036000.0060000.0055200.0014400.0020400.00銷(xiāo)售總價(jià)1000000.001460000.00720000.001180000.00576000.00864000.00租金/價(jià)格0.050.020.080.050.030.02

漢陽(yáng)區(qū)洪山區(qū)武昌區(qū)典型住宅1典型住宅2典型住宅1典型住宅2典型住宅1典型住宅2都市蘭亭（2房2廳75平米精裝修）世貿(mào)錦繡長(zhǎng)江（2房2廳97平米簡(jiǎn)裝）金地格林小城（2房2廳90平米精裝修）銀海雅苑（3房2廳86平米精裝修）凱樂(lè)花園（2房2廳98平米精裝修鵬程惠園（2房2廳88平米精裝修）年租金24000.0028800.0018000.0028800.0024000.0033600.00銷(xiāo)售總價(jià)600000.00776000.00540000.00680000.00730000.00660000.00租金/價(jià)格0.040.040.030.040.0420.05

青山東西湖此比值相比往年明顯下降，表明投資客會(huì)減少。

典型住宅1典型住宅2典型住宅1典型住宅2江南春城（2房2廳92平米精裝修）青合仕家（2房2廳97平米精裝修）四季花城（3房2廳92平米精裝修）常青花園（2房2廳99平米簡(jiǎn)裝）年租金16800.0018000.0015600.009600.00銷(xiāo)售總價(jià)550000.00530000.00414000.00495000.00租金/價(jià)格0.030.030.040.02第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2.2相關(guān)指標(biāo)比較（9）租金/價(jià)格比江岸區(qū)江漢區(qū)硚口區(qū)典型住宅1典（10）商品住宅價(jià)格增幅/人均可支配收入增幅增幅

從上表我們可以看到，武漢市人均可支配收入漲幅逐年增高，顯示出城市居民消費(fèi)能力的增強(qiáng)，而房?jī)r(jià)漲幅則是在2005年達(dá)到一個(gè)高峰，06年受宏觀調(diào)控之后就開(kāi)始回落。而2007年房?jī)r(jià)又有大幅的上升。預(yù)計(jì)未來(lái)兩年房?jī)r(jià)增幅有所減緩，逐步回歸理性。

注：數(shù)據(jù)來(lái)自武漢市房產(chǎn)管理局和武漢市政府國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公其中人均儲(chǔ)蓄余額=武漢統(tǒng)計(jì)局公布城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額/武漢市戶籍人口第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2.2相關(guān)指標(biāo)比較（10）商品住宅價(jià)格增幅/人均可支配收入增幅增幅

（11）商品住宅價(jià)格增幅/

（人均消費(fèi)支出＋人均儲(chǔ)蓄余額）增幅

這一指標(biāo)來(lái)輔助判斷房?jī)r(jià)水平與居民收入水平是否匹配。此項(xiàng)指標(biāo)從側(cè)面印證居民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，除04、05年房?jī)r(jià)上漲過(guò)猛，06年明顯回落，基本上房?jī)r(jià)水平與居民收入水平相匹配。注：數(shù)據(jù)來(lái)自武漢市房產(chǎn)管理局和武漢市政府國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公其中人均儲(chǔ)蓄余額=武漢統(tǒng)計(jì)局公布城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額/武漢市戶籍人口第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2.2相關(guān)指標(biāo)比較（11）商品住宅價(jià)格增幅/（人均消費(fèi)支出＋人均儲(chǔ)23（12）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款余額/全社會(huì)企業(yè)貸款余額

從以上數(shù)據(jù)可得，各項(xiàng)指標(biāo)保持平穩(wěn)，上下波動(dòng)不大。表明銀行資金繼續(xù)大量投入房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)整個(gè)行業(yè)前景的看好，但多投資過(guò)熱也有一定的把控。注：全社會(huì)企業(yè)貸款余額數(shù)據(jù)來(lái)自招商銀行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額數(shù)據(jù)來(lái)自建設(shè)銀行。第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2.2相關(guān)指標(biāo)比較（12）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款余額/全社會(huì)企業(yè)貸款余額土地市場(chǎng)——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的“晴雨表”成交量01年至05年，武漢市土地中心土地成交量逐年上漲，06年受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策影響，回落明顯，07年放量明顯。成交價(jià)格土地成交價(jià)格迅猛上漲，地王不斷涌現(xiàn)，區(qū)域性樓面價(jià)格屢創(chuàng)新高。第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2.3土地市場(chǎng)狀況土地市場(chǎng)——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的“晴雨表”成交量01年至05年，25(1)武漢市歷年土地成交情況年份出讓面積（㎡）總建筑面積（㎡）成交總價(jià)（萬(wàn)元）每畝單價(jià)(萬(wàn)元/畝)樓面地價(jià)（元/㎡）出讓宗數(shù)未出讓宗數(shù)200318647333707204361575129.39753311200420913965375578727050231.813535312005226243658485341181222348.12020368200614816343344089609490274.21823(2472)49320074582617123385563162960460.42563615

與2006年相比，2007年度中心城區(qū)土地市場(chǎng)成交土地的面積、規(guī)劃可建規(guī)模、成交金額、土地價(jià)格均有較大幅度增長(zhǎng)，土地放量明顯。第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2.3土地市場(chǎng)狀況(1)武漢市歷年土地成交情況年份出讓面積總建筑面積（㎡）26

2007年?yáng)|湖高新出讓土地面積、可建面積、成交金額基本上都是去年的一倍，受限價(jià)地影響，土地價(jià)格基本和去年持平，略有增長(zhǎng)。如除去限價(jià)地，則樓面地價(jià)為2152元/平方米，較去年增長(zhǎng)了13.1%。由此可見(jiàn)，市場(chǎng)對(duì)土地仍有較大的需求，促使土地價(jià)格不斷上漲，屢創(chuàng)新高。

出讓面積（㎡）總建筑面積（㎡）成交總價(jià)（萬(wàn)元）每畝單價(jià)(萬(wàn)元/畝)樓面地價(jià)（元/㎡）出讓宗數(shù)20067582771207385198570174.616455200713424512394738401296199.4167612（2）2006-2007年?yáng)|湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)供地情況2.3土地市場(chǎng)狀況第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2007年?yáng)|湖高新出讓土地面積、可建面積、成交金額基27（3）各用途土地情況分析

用途年度出讓面積（萬(wàn)方）總建筑面積（萬(wàn)方）成交價(jià)（萬(wàn)元）每畝單價(jià)（萬(wàn)元/畝）樓面地價(jià)（元/㎡）出讓宗數(shù)居住用地2003127.47201.3913597571.167516200445.41100.84143870211.21427172005136.22328.2557932273.1170014200656.29125.96268740318.3213422200794.44233.46746750527.4319921總計(jì)459.83989.85——————90居住兼容商業(yè)金融用地200339.43115.95132420223.91142142004128.1355.2430970224.3121324200578.85226.55581570491.7256712200654.79161.59266940324.81652172007353.26976.392354740444.6241234總計(jì)654.431835.68——————101商業(yè)金融業(yè)用地200319.5853.39129190439.924203200435.6481.53152210284.7186712200511.1830.1141720248.8138610200637.0846.8673810132.715751020077.8121.2758410498.827465總計(jì)111.29233.16——————40工業(yè)地20072.752.75306074.211131注：未含東湖高新土地信息2.3土地市場(chǎng)狀況第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2003-3007年武漢市中心城區(qū)各用途土地出讓情況一覽表

（3）各用途土地情況分析用途年度出讓面積（萬(wàn)方）總建筑面積28由上圖表可知，武漢市中心城區(qū)歷年來(lái)住宅類(lèi)土地交易價(jià)格呈逐年上升態(tài)勢(shì)，07年每畝單價(jià)同比增長(zhǎng)了65.7%，樓面地價(jià)同比增長(zhǎng)了49.9%；居住兼容商業(yè)類(lèi)成交價(jià)格增幅分別為36.9%和46%；商業(yè)金融業(yè)類(lèi)成交價(jià)格增幅分別為75.9%和74.3%。住宅類(lèi)用地出讓宗數(shù)與去年基本持平，單宗出讓地塊規(guī)模明顯偏大。居住兼容商業(yè)類(lèi)用地成為07年出讓的重頭戲，商業(yè)金融業(yè)類(lèi)用地出讓規(guī)模減小。總體而言，2007年開(kāi)發(fā)商對(duì)武漢樓市明顯看好，土地市場(chǎng)異?；鸨?，成交活躍，成交量和價(jià)格不斷創(chuàng)新高，對(duì)純住宅類(lèi)和居住兼容商業(yè)用地大力追捧，由此可見(jiàn)一斑。從另一方面可知，市場(chǎng)中住宅類(lèi)用地的供給量不能滿足需求，購(gòu)買(mǎi)力仍就旺盛。雖然國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的土地、金融、交易等宏觀調(diào)控政策的頻頻出臺(tái)，仍然阻止不了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫，阻礙不了開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的看好，也抑制不了自住行購(gòu)房者的需求熱情。2.3土地市場(chǎng)狀況第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析由上圖表可知，武漢市中心城區(qū)歷年來(lái)住宅類(lèi)土地交29第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析第三部分30武漢市城市總體規(guī)劃第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析3.1武漢市總體規(guī)劃武漢市城市總體規(guī)劃第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析3.1

2010年2020年市域新城主城市域新城主城常住人口845120415970180450其中城鎮(zhèn)常住人口650120415770180450流動(dòng)人口—25130—35160其中：暫住人口—2085—28110年份城市常住人口(萬(wàn)人)城市實(shí)際居住人口(萬(wàn)人)城市建設(shè)用地(km2)人均城市建設(shè)用地(m2/人)2005390426311732010415458343.374.92015435488390.4802020450505427.584.7（1）武漢市人口規(guī)劃（2）2020年武漢市各項(xiàng)用地指標(biāo)規(guī)劃第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析3.1武漢市總體規(guī)劃

2010年2020年市域新城主城市域新城主城常住人口84532（3）城市產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃至2020年，重點(diǎn)建設(shè)六大產(chǎn)業(yè)區(qū)：東西湖食品、農(nóng)副產(chǎn)品深加工區(qū)沌口、常福汽車(chē)制造業(yè)基地陽(yáng)邏新材料工業(yè)園北湖武漢化工城化工產(chǎn)業(yè)園光谷、廟山光電子產(chǎn)業(yè)園廟山新區(qū)生物工程及醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析3.1武漢市總體規(guī)劃（3）城市產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃至2020年，重點(diǎn)建設(shè)六大產(chǎn)業(yè)區(qū)：第三33第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析3.1武漢市總體規(guī)劃第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析3.1武漢市總體規(guī)劃34（4）城市工業(yè)布局規(guī)劃至2020年，初步成六大工業(yè)區(qū)：黃金口漢正街江漢黃浦路湛家磯工業(yè)園青山環(huán)保工業(yè)園第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析3.1武漢市總體規(guī)劃（4）城市工業(yè)布局規(guī)劃至2020年，初步成六大工業(yè)35（5）城市居住規(guī)劃至2020年，形成六大居住組團(tuán)：南湖新城（基本建成）四新組團(tuán)（在建）古田板塊（基本建成）后湖新城（已規(guī)劃）東湖新城（已規(guī)劃）關(guān)山板塊（基本建成）第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析3.1武漢市總體規(guī)劃（5）城市居住規(guī)劃至2020年，形成六大居住組團(tuán)：第三部分363.1武漢市總體規(guī)劃第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析3.1武漢市總體規(guī)劃第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析373.2武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“十一五”專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“十一五”專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃武漢住房發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化住房空間布局完善配套設(shè)施加強(qiáng)住房保障發(fā)展節(jié)能省地型住宅第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析3.2武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“十一五”專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“十38（1）武漢輕軌及地鐵的軌道交通規(guī)劃建設(shè)

至2010年左右，武漢市將投入194億元，率先初步建成軌道交通一、二號(hào)線，形成“十”字形軌道交通骨架。一號(hào)線將吳家山、堤角兩個(gè)新興城市經(jīng)濟(jì)區(qū)，與漢口商貿(mào)中心區(qū)聯(lián)系起來(lái)，是漢口地區(qū)貫穿東西的客運(yùn)交通走廊。二號(hào)線（常青花園－魯巷）連接居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、交通樞紐和城市新區(qū)，過(guò)江隧道溝通長(zhǎng)江兩岸。武漢的城市軌道交通（輕軌、地鐵等）線網(wǎng)將達(dá)215公里，將承擔(dān)50％的市內(nèi)客運(yùn)任務(wù)。3.3武漢市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析（1）武漢輕軌及地鐵的軌道交通規(guī)劃建設(shè)至20第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析（2）王家墩中央商務(wù)區(qū)建設(shè)（CBD）王家墩商務(wù)區(qū)規(guī)劃控制范圍為漢西路以東，發(fā)展大道以南、常青路和青年路以西、建設(shè)大道以北，總用地面積7.41平方公里。2005年—2020年，全面建成商務(wù)區(qū)，形成經(jīng)濟(jì)聚集、商務(wù)匯集的“華中之中，武漢之心”,其交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，是城市快速干道、軌道交通及機(jī)場(chǎng)高速路的結(jié)合點(diǎn)。3.3武漢市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析（2）王家墩中央商務(wù)區(qū)建設(shè)（CBD）王家墩商務(wù)區(qū)王家墩中央商務(wù)區(qū)（CBD）效果圖3.3武漢市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目中心廣場(chǎng)立面效果圖第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析王家墩中央商務(wù)區(qū)（CBD）效果圖3.3武漢市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目（3）武漢新區(qū)建設(shè)

武漢新區(qū)以“兩江一路”（即長(zhǎng)江、漢水、武漢市外環(huán)線）圍合的扇形區(qū)域?yàn)橐?guī)劃范圍，面積368平方公里，相當(dāng)于目前武漢主城建成區(qū)的面積。武漢新區(qū)在行政范圍上包含現(xiàn)在的漢陽(yáng)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和蔡甸區(qū)的一部分。規(guī)劃到2020年人口達(dá)到100萬(wàn)?？傮w發(fā)展框架是建設(shè)“三大特色功能組團(tuán)、六湖連通的水系生態(tài)網(wǎng)絡(luò)、五縱五橫的道路骨架”。“三大特色功能組團(tuán)”包括漢江組團(tuán)、沌口組團(tuán)和四新組團(tuán)；“六湖連通”包括墨水湖、南太子湖、龍陽(yáng)湖、三角湖、北太子湖、后官湖；“五縱五橫”是指縱向的十升路、芳草路、梅子路、攔江堤路、濱江大道，橫向的琴臺(tái)路、漢陽(yáng)大道、二環(huán)線、三環(huán)線、沌陽(yáng)大道。3.3武漢市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析（3）武漢新區(qū)建設(shè)武漢新區(qū)以“兩江一路”（3.3武漢市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目3.3武漢市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目月湖文化主題公園3.3武漢市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目六湖連通工程示意圖第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析月湖文化主題公園3.3武漢市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目六湖連通工程示意四新中心區(qū)整體規(guī)劃3.3武漢市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析四新中心區(qū)整體規(guī)劃3.3武漢市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目第三部分武四新中心區(qū)整體規(guī)劃3.3武漢市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目世貿(mào)集團(tuán)（鸚鵡洲地塊）開(kāi)發(fā)面積：160萬(wàn)M2瑞安集團(tuán)（鸚鵡洲地塊）開(kāi)發(fā)面積：145萬(wàn)M2和記黃埔（花樓街、江漢路）開(kāi)發(fā)面積：51萬(wàn)M2武漢地產(chǎn)集團(tuán)（武珞路丁字橋）開(kāi)發(fā)面積：106萬(wàn)M2（4）武漢兩江四岸建設(shè)開(kāi)發(fā)

第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析四新中心區(qū)整體規(guī)劃3.3武漢市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目世貿(mào)集團(tuán)瑞安集47（5）新武漢火車(chē)站規(guī)劃

新武漢站選址青山區(qū)楊春湖東側(cè)，毗鄰三環(huán)線，左側(cè)依武青四干道，右側(cè)鄰沙湖大道、中北路，地下6米處接通擬定武漢軌道交通4號(hào)、5號(hào)線；周?chē)O(shè)置長(zhǎng)途汽車(chē)、公共汽車(chē)、出租車(chē)、車(chē)輛停車(chē)場(chǎng)、旅館等客運(yùn)服務(wù)設(shè)施。3.3武漢市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析（5）新武漢火車(chē)站規(guī)劃新武漢站選址青山區(qū)楊春3.3武漢市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析3.3武漢市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策（6）過(guò)江通道建設(shè)——天興洲大橋

天興洲大橋是世界上第一座四線鐵路公鐵兩用斜拉橋，荷載標(biāo)準(zhǔn)為上層雙向6車(chē)道公路，時(shí)速80公里，下層4線鐵路，時(shí)速可達(dá)200公里，是目前世界上荷載最大的公鐵兩用橋。項(xiàng)目已于2004年9月28日正式開(kāi)工，預(yù)計(jì)2009年建成通車(chē)。第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析3.3武漢市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目（6）過(guò)江通道建設(shè)——天興洲大橋天興洲大橋是世（7）過(guò)江通道建設(shè)——青島路過(guò)江隧道

武漢長(zhǎng)江隧道位于長(zhǎng)江大橋、二橋之間，北接漢口大智路，南通武昌友誼大道（遠(yuǎn)期穿越沙湖與中北路銜接），是解決主城過(guò)江交通的一條城市主干道。隧道全長(zhǎng)約3.7公里，雙向4車(chē)道，設(shè)計(jì)車(chē)速50公里/小時(shí)。目前隧道豎井已經(jīng)形成，開(kāi)始向江底掘進(jìn)，預(yù)計(jì)2009年建成通車(chē)。3.3武漢市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析（7）過(guò)江通道建設(shè)——青島路過(guò)江隧道武漢長(zhǎng)江隧道

根據(jù)武漢市總體規(guī)劃，至2020年，武漢市將逐步形成以主城為基礎(chǔ)，以陽(yáng)邏、常福、蔡甸、紙坊、宋家崗、金口、北湖七個(gè)新城為支柱，由內(nèi)向外的第三、二、一產(chǎn)業(yè)圈層式布局，實(shí)現(xiàn)生態(tài)平衡、城鄉(xiāng)一體化的城市格局。

3.3城市用地布局規(guī)劃第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析根據(jù)武漢市總體規(guī)劃，至2020年，武漢市將逐第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析第四部分結(jié)論第四部分結(jié)論54第四部分結(jié)論中部崛起3中部崛起戰(zhàn)略將從總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度推進(jìn)武漢市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，提升武漢市人均收入水平和消費(fèi)能力，進(jìn)而提升武漢市房產(chǎn)消費(fèi)者的支付能力，為房?jī)r(jià)提升提供實(shí)際經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)2武漢作為華中重鎮(zhèn)，中部崛起的戰(zhàn)略一旦實(shí)施，將極大增強(qiáng)武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信心，并且吸引更多外地知名大開(kāi)發(fā)商進(jìn)入武漢，提升武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)整體品質(zhì)，在競(jìng)爭(zhēng)力度加大的情況下促進(jìn)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性健康發(fā)展4中部崛起戰(zhàn)略將進(jìn)一步強(qiáng)化武漢經(jīng)濟(jì)的輻射力，為武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造更多的機(jī)遇1二00四年三月，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中，首次明確提出“促進(jìn)中部地區(qū)崛起”，引起中部省份極大關(guān)注第四部分結(jié)論中部崛起3中部崛起戰(zhàn)略將從總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度推55第四部分結(jié)論武漢市房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的活躍發(fā)展提供物質(zhì)保證產(chǎn)業(yè)鏈形成及進(jìn)步提升提供經(jīng)濟(jì)動(dòng)力基礎(chǔ)建設(shè)的大量投入營(yíng)造外部環(huán)境第四部分結(jié)論武漢市房地民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的活躍發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈形成及進(jìn)步基56

通過(guò)對(duì)武漢市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀，結(jié)合武漢市土地供應(yīng)量等數(shù)據(jù)，我們對(duì)武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)做出如下評(píng)價(jià)：1、長(zhǎng)期看，武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分穩(wěn)健，居民收入穩(wěn)步提高，逐步進(jìn)入追求品質(zhì)生活的階段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐顯著；2、近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步培養(yǎng)、成長(zhǎng)，使市場(chǎng)具備了大發(fā)展的基礎(chǔ)；供給需求的推進(jìn)勢(shì)頭良好，市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展；3、市場(chǎng)的健康發(fā)展吸引了大量開(kāi)發(fā)企業(yè)，土地市場(chǎng)放大速度較快，土地成交價(jià)格也快速提升，并成為支撐長(zhǎng)期（07年后）房?jī)r(jià)的重要因素之一；4、區(qū)域性較強(qiáng)的城市特征使研究區(qū)域的供需關(guān)系更為重要。5、政策層面來(lái)說(shuō)，武漢市政府為達(dá)到“十一五”規(guī)劃，理應(yīng)支持武漢使房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。第四部分結(jié)論通過(guò)對(duì)武漢市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀，結(jié)合武漢市572008年，是武漢城市圈獲批“全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”的第一年。作為中部地區(qū)崛起的戰(zhàn)略支點(diǎn)，武漢市的城市建設(shè)步伐將逐步加快，城市環(huán)境也將得到進(jìn)一步提升。預(yù)計(jì)2008年我市將在繼續(xù)堅(jiān)持國(guó)家各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施落實(shí)的前提下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將繼續(xù)健康有序發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，普通商品住房?jī)r(jià)格也將趨于穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)大起大落的局面。第四部分結(jié)論2008年，是武漢城市圈獲批“全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友58謝謝！謝謝！59演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！60武漢城市評(píng)價(jià)報(bào)告

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2010-2武漢城市評(píng)價(jià)報(bào)告

廣物地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)中心

2010-2目錄第一部分武漢市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r分析第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析第四部分城市總體評(píng)價(jià)目錄第一部分武漢市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r分析第一部分武漢市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r分析第一部分1.1城區(qū)面積指標(biāo)城區(qū)總面積：8494.41平方公里主城區(qū)面積：281平方公里1.2城區(qū)人口指標(biāo)全市戶籍人口：838萬(wàn)全市常住人口：891萬(wàn)人口密度：1049人/平方公里第一部分武漢市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r分析1.1城區(qū)面積指標(biāo)1.2城區(qū)人口指標(biāo)第一部分

武漢市主城區(qū)的概念武漢市根據(jù)城區(qū)發(fā)展的規(guī)劃分成：主城區(qū)、發(fā)展區(qū)和農(nóng)業(yè)生態(tài)保護(hù)區(qū)三大區(qū)域。其中主城區(qū)為江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)、武昌區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)等7個(gè)中心城區(qū)三環(huán)線以內(nèi)的區(qū)域。在主城區(qū)內(nèi)，以改善人居環(huán)境為重點(diǎn)，開(kāi)展環(huán)境綜合整治，合理布局生態(tài)景觀，完善城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施，加快搬遷重化工業(yè)，突出居住、金融商貿(mào)、科教文化的功能。發(fā)展區(qū)為主城區(qū)周邊正在開(kāi)發(fā)建設(shè)、即將開(kāi)發(fā)建設(shè)的區(qū)域，包括東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、規(guī)劃建設(shè)中的化工新城，以及距主城15—25公里范圍的陽(yáng)邏、吳家山、蔡甸城關(guān)、常福、紙坊、前川、邾城、紗帽等8大城鎮(zhèn)。武漢市主城區(qū)的概念65青山區(qū)洪山區(qū)武昌區(qū)漢陽(yáng)區(qū)硚口區(qū)江漢區(qū)江岸區(qū)青山區(qū)洪山區(qū)武昌區(qū)漢陽(yáng)區(qū)硚口區(qū)江漢區(qū)江岸區(qū)661.3GDP指標(biāo)

武漢市經(jīng)濟(jì)已經(jīng)步入持續(xù)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)的發(fā)展通道，近三年來(lái)GDP年平均增長(zhǎng)率高達(dá)18%，09年在全球經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)實(shí)現(xiàn)了3961億元的GDP產(chǎn)值，保持了15%的增長(zhǎng)速度。特別是人均GDP在2008年實(shí)現(xiàn)24.77%的增長(zhǎng)率，達(dá)到47267元第一部分武漢市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r分析1.3GDP指標(biāo)武漢市經(jīng)濟(jì)已經(jīng)步入持續(xù)穩(wěn)定1.4人均可支配收入情況

武漢市城鎮(zhèn)居民收入水平大幅提高，生活水平逐步改善，2008年人均可支配收入16712元，同比增長(zhǎng)約16.4%。第一部分武漢市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r分析1.4人均可支配收入情況武漢市城鎮(zhèn)居民收入水平第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析第二部分69

武漢市經(jīng)過(guò)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)發(fā)展的階段，因此可以預(yù)計(jì)武漢市未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額比值將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。（1）房地產(chǎn)投資與社會(huì)固定資產(chǎn)投資第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2.1宏觀指標(biāo)武漢市經(jīng)過(guò)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)（2）商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)03年以來(lái)，武漢商品住宅均價(jià)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，其中，05年、07和08年漲幅最高，達(dá)到約20%以上，07年經(jīng)歷了一次較大拉升，08年剛興需求得到釋放，供貨量少，價(jià)格有所拉升，但漲幅下降。隨著09年供貨量的增加，價(jià)格攀升但漲幅繼續(xù)回落。2.1宏觀指標(biāo)第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析（2）商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)03年以來(lái)，武漢商品住宅均第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2.1宏觀指標(biāo)（3）09年武漢市主城區(qū)各月商品住宅成交套數(shù)和均價(jià)2009年，武漢市主城區(qū)商品住房共成交73852套，與2008年同期相比增加32283套，增幅為77.66%，平均每月成交6154套;2009年，武漢市主城區(qū)成交均價(jià)為5812.53元/平方米，同比上漲6.38%。第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2.1宏觀指標(biāo)（3）

從上下圖可看到，自2003年以來(lái)，武漢市商品住宅新開(kāi)工面積與施工面積的比值基本上在0.45左右浮動(dòng)，沒(méi)有異常變化，但整體趨勢(shì)呈下降狀態(tài)。表明未來(lái)2-3年將會(huì)出現(xiàn)一定的供需缺口。

（1）新開(kāi)工面積/施工面積第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2.2相關(guān)指標(biāo)比較從上下圖可看到，自2003年以來(lái)，武漢市商品

（2）施工面積/銷(xiāo)售面積

自2004年以來(lái)該比值呈下降趨勢(shì)，施工面積增幅小于銷(xiāo)售面積增幅，市場(chǎng)消化能力逐步增強(qiáng)，至2008年，銷(xiāo)售量減少，施工面積與銷(xiāo)售面積比值拉大。.2.2相關(guān)指標(biāo)比較第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析（2）施工面積/銷(xiāo)售面積

武漢市經(jīng)過(guò)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)發(fā)展的階段，因此可以預(yù)計(jì)武漢市未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額比值將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。（3）房地產(chǎn)投資與社會(huì)固定資產(chǎn)投資第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2.2相關(guān)指標(biāo)比較武漢市經(jīng)過(guò)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入一（4）新增住宅用地可建面積

/商品住宅新開(kāi)工面積注：數(shù)據(jù)來(lái)自武漢市房產(chǎn)管理局

大部分存量土地在03-05年期間得到較充分釋放，06年，受宏觀調(diào)控政策的影響，土地市場(chǎng)供應(yīng)量極度萎縮，所以比值明顯偏小。進(jìn)入07年土地市場(chǎng)放量明顯，開(kāi)發(fā)商手中待開(kāi)發(fā)土地?cái)?shù)量明顯增大。預(yù)計(jì)未來(lái)兩年內(nèi)可供開(kāi)發(fā)面積有所放大，一定程度上也抑制后市房地產(chǎn)價(jià)格的快速攀升。第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2.2相關(guān)指標(biāo)比較（4）新增住宅用地可建面積/商品住宅新開(kāi)工面積注：數(shù)據(jù)（5）商品住宅價(jià)格增幅

/人均GDP增幅注：數(shù)據(jù)來(lái)自武漢市房產(chǎn)管理局和武漢市政府國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2.2相關(guān)指標(biāo)比較（5）商品住宅價(jià)格增幅/人均GDP增幅注：數(shù)據(jù)來(lái)自武漢

從上圖我們可以看到，武漢市商品住宅均價(jià)的漲幅遠(yuǎn)高于銀行實(shí)際利率，顯示出較高的房地產(chǎn)投資價(jià)值；另一方面，05和07年是武漢市房?jī)r(jià)波動(dòng)較大的兩年，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，已經(jīng)與武漢市GDP的漲幅有明顯的差距。房?jī)r(jià)雖然呈現(xiàn)較快速的增長(zhǎng)趨勢(shì)，但是仍然符合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的，與近年國(guó)內(nèi)很多大中城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)大于人均GDP增長(zhǎng)幅度的情況相比較而言，武漢市房?jī)r(jià)泡沫成分較少。未來(lái)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)健康的發(fā)展時(shí)期。第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2.2相關(guān)指標(biāo)比較從上圖我們可以看到，武漢市商品住宅均價(jià)的漲幅遠(yuǎn)（7）房?jī)r(jià)收入比注：數(shù)據(jù)來(lái)自武漢市房產(chǎn)管理局和武漢市政府國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)注：房?jī)r(jià)收入比＝預(yù)銷(xiāo)售均價(jià)*90/人均可支配收入*3房?jī)r(jià)上由以上數(shù)據(jù)可知，武漢市近幾年人均可支配收入增幅平穩(wěn)，但房?jī)r(jià)在05年和07年有兩次較大幅度的增長(zhǎng)，所以比值出現(xiàn)異動(dòng)。表明武漢市居民雖然家庭收入的增長(zhǎng)，但隨著房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，住房消費(fèi)的承受能力未見(jiàn)增強(qiáng)。今后，隨著宏觀調(diào)控政策的落實(shí)，特別是國(guó)家一系列調(diào)控措施的實(shí)施，將在控制升速度的同時(shí)，嚴(yán)格控制中小戶型比例，由此將控制商品住宅的總價(jià)，房?jī)r(jià)收入比將出現(xiàn)下行趨勢(shì)，控制在比較合理范圍內(nèi)。第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2.2相關(guān)指標(biāo)比較（7）房?jī)r(jià)收入比

（8）新建商品住宅空置率空置面積在07年有較大幅度的下降，表明市場(chǎng)需求旺盛。注：數(shù)據(jù)來(lái)自武漢市房產(chǎn)管理局2.2相關(guān)指標(biāo)比較第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析（8）新建商品住宅空置率（9）租金/價(jià)格比

江岸區(qū)江漢區(qū)硚口區(qū)典型住宅1典型住宅2典型住宅1典型住宅2典型住宅1典型住宅2中僑觀?。?房2廳110平米精裝修）

時(shí)代豪苑（2房2廳133平米簡(jiǎn)裝）

萬(wàn)豪國(guó)際（2室2廳120平米精裝修）

新世界中心匯豪?。?房2廳108平米精裝修）香港映象（2房2廳86平米簡(jiǎn)裝）江山如畫(huà)（2房2廳108平米簡(jiǎn)裝）年租金54000.0036000.0060000.0055200.0014400.0020400.00銷(xiāo)售總價(jià)1000000.001460000.00720000.001180000.00576000.00864000.00租金/價(jià)格0.050.020.080.050.030.02

漢陽(yáng)區(qū)洪山區(qū)武昌區(qū)典型住宅1典型住宅2典型住宅1典型住宅2典型住宅1典型住宅2都市蘭亭（2房2廳75平米精裝修）世貿(mào)錦繡長(zhǎng)江（2房2廳97平米簡(jiǎn)裝）金地格林小城（2房2廳90平米精裝修）銀海雅苑（3房2廳86平米精裝修）凱樂(lè)花園（2房2廳98平米精裝修鵬程惠園（2房2廳88平米精裝修）年租金24000.0028800.0018000.0028800.0024000.0033600.00銷(xiāo)售總價(jià)600000.00776000.00540000.00680000.00730000.00660000.00租金/價(jià)格0.040.040.030.040.0420.05

青山東西湖此比值相比往年明顯下降，表明投資客會(huì)減少。

典型住宅1典型住宅2典型住宅1典型住宅2江南春城（2房2廳92平米精裝修）青合仕家（2房2廳97平米精裝修）四季花城（3房2廳92平米精裝修）常青花園（2房2廳99平米簡(jiǎn)裝）年租金16800.0018000.0015600.009600.00銷(xiāo)售總價(jià)550000.00530000.00414000.00495000.00租金/價(jià)格0.030.030.040.02第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2.2相關(guān)指標(biāo)比較（9）租金/價(jià)格比江岸區(qū)江漢區(qū)硚口區(qū)典型住宅1典（10）商品住宅價(jià)格增幅/人均可支配收入增幅增幅

從上表我們可以看到，武漢市人均可支配收入漲幅逐年增高，顯示出城市居民消費(fèi)能力的增強(qiáng)，而房?jī)r(jià)漲幅則是在2005年達(dá)到一個(gè)高峰，06年受宏觀調(diào)控之后就開(kāi)始回落。而2007年房?jī)r(jià)又有大幅的上升。預(yù)計(jì)未來(lái)兩年房?jī)r(jià)增幅有所減緩，逐步回歸理性。

注：數(shù)據(jù)來(lái)自武漢市房產(chǎn)管理局和武漢市政府國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公其中人均儲(chǔ)蓄余額=武漢統(tǒng)計(jì)局公布城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額/武漢市戶籍人口第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2.2相關(guān)指標(biāo)比較（10）商品住宅價(jià)格增幅/人均可支配收入增幅增幅

（11）商品住宅價(jià)格增幅/

（人均消費(fèi)支出＋人均儲(chǔ)蓄余額）增幅

這一指標(biāo)來(lái)輔助判斷房?jī)r(jià)水平與居民收入水平是否匹配。此項(xiàng)指標(biāo)從側(cè)面印證居民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，除04、05年房?jī)r(jià)上漲過(guò)猛，06年明顯回落，基本上房?jī)r(jià)水平與居民收入水平相匹配。注：數(shù)據(jù)來(lái)自武漢市房產(chǎn)管理局和武漢市政府國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公其中人均儲(chǔ)蓄余額=武漢統(tǒng)計(jì)局公布城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額/武漢市戶籍人口第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2.2相關(guān)指標(biāo)比較（11）商品住宅價(jià)格增幅/（人均消費(fèi)支出＋人均儲(chǔ)83（12）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款余額/全社會(huì)企業(yè)貸款余額

從以上數(shù)據(jù)可得，各項(xiàng)指標(biāo)保持平穩(wěn)，上下波動(dòng)不大。表明銀行資金繼續(xù)大量投入房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)整個(gè)行業(yè)前景的看好，但多投資過(guò)熱也有一定的把控。注：全社會(huì)企業(yè)貸款余額數(shù)據(jù)來(lái)自招商銀行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額數(shù)據(jù)來(lái)自建設(shè)銀行。第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2.2相關(guān)指標(biāo)比較（12）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款余額/全社會(huì)企業(yè)貸款余額土地市場(chǎng)——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的“晴雨表”成交量01年至05年，武漢市土地中心土地成交量逐年上漲，06年受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策影響，回落明顯，07年放量明顯。成交價(jià)格土地成交價(jià)格迅猛上漲，地王不斷涌現(xiàn)，區(qū)域性樓面價(jià)格屢創(chuàng)新高。第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2.3土地市場(chǎng)狀況土地市場(chǎng)——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的“晴雨表”成交量01年至05年，85(1)武漢市歷年土地成交情況年份出讓面積（㎡）總建筑面積（㎡）成交總價(jià)（萬(wàn)元）每畝單價(jià)(萬(wàn)元/畝)樓面地價(jià)（元/㎡）出讓宗數(shù)未出讓宗數(shù)200318647333707204361575129.39753311200420913965375578727050231.813535312005226243658485341181222348.12020368200614816343344089609490274.21823(2472)49320074582617123385563162960460.42563615

與2006年相比，2007年度中心城區(qū)土地市場(chǎng)成交土地的面積、規(guī)劃可建規(guī)模、成交金額、土地價(jià)格均有較大幅度增長(zhǎng)，土地放量明顯。第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2.3土地市場(chǎng)狀況(1)武漢市歷年土地成交情況年份出讓面積總建筑面積（㎡）86

2007年?yáng)|湖高新出讓土地面積、可建面積、成交金額基本上都是去年的一倍，受限價(jià)地影響，土地價(jià)格基本和去年持平，略有增長(zhǎng)。如除去限價(jià)地，則樓面地價(jià)為2152元/平方米，較去年增長(zhǎng)了13.1%。由此可見(jiàn)，市場(chǎng)對(duì)土地仍有較大的需求，促使土地價(jià)格不斷上漲，屢創(chuàng)新高。

出讓面積（㎡）總建筑面積（㎡）成交總價(jià)（萬(wàn)元）每畝單價(jià)(萬(wàn)元/畝)樓面地價(jià)（元/㎡）出讓宗數(shù)20067582771207385198570174.616455200713424512394738401296199.4167612（2）2006-2007年?yáng)|湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)供地情況2.3土地市場(chǎng)狀況第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2007年?yáng)|湖高新出讓土地面積、可建面積、成交金額基87（3）各用途土地情況分析

用途年度出讓面積（萬(wàn)方）總建筑面積（萬(wàn)方）成交價(jià)（萬(wàn)元）每畝單價(jià)（萬(wàn)元/畝）樓面地價(jià)（元/㎡）出讓宗數(shù)居住用地2003127.47201.3913597571.167516200445.41100.84143870211.21427172005136.22328.2557932273.1170014200656.29125.96268740318.3213422200794.44233.46746750527.4319921總計(jì)459.83989.85——————90居住兼容商業(yè)金融用地200339.43115.95132420223.91142142004128.1355.2430970224.3121324200578.85226.55581570491.7256712200654.79161.59266940324.81652172007353.26976.392354740444.6241234總計(jì)654.431835.68——————101商業(yè)金融業(yè)用地200319.5853.39129190439.924203200435.6481.53152210284.7186712200511.1830.1141720248.8138610200637.0846.8673810132.715751020077.8121.2758410498.827465總計(jì)111.29233.16——————40工業(yè)地20072.752.75306074.211131注：未含東湖高新土地信息2.3土地市場(chǎng)狀況第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析2003-3007年武漢市中心城區(qū)各用途土地出讓情況一覽表

（3）各用途土地情況分析用途年度出讓面積（萬(wàn)方）總建筑面積88由上圖表可知，武漢市中心城區(qū)歷年來(lái)住宅類(lèi)土地交易價(jià)格呈逐年上升態(tài)勢(shì)，07年每畝單價(jià)同比增長(zhǎng)了65.7%，樓面地價(jià)同比增長(zhǎng)了49.9%；居住兼容商業(yè)類(lèi)成交價(jià)格增幅分別為36.9%和46%；商業(yè)金融業(yè)類(lèi)成交價(jià)格增幅分別為75.9%和74.3%。住宅類(lèi)用地出讓宗數(shù)與去年基本持平，單宗出讓地塊規(guī)模明顯偏大。居住兼容商業(yè)類(lèi)用地成為07年出讓的重頭戲，商業(yè)金融業(yè)類(lèi)用地出讓規(guī)模減小。總體而言，2007年開(kāi)發(fā)商對(duì)武漢樓市明顯看好，土地市場(chǎng)異常火暴，成交活躍，成交量和價(jià)格不斷創(chuàng)新高，對(duì)純住宅類(lèi)和居住兼容商業(yè)用地大力追捧，由此可見(jiàn)一斑。從另一方面可知，市場(chǎng)中住宅類(lèi)用地的供給量不能滿足需求，購(gòu)買(mǎi)力仍就旺盛。雖然國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的土地、金融、交易等宏觀調(diào)控政策的頻頻出臺(tái)，仍然阻止不了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫，阻礙不了開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的看好，也抑制不了自住行購(gòu)房者的需求熱情。2.3土地市場(chǎng)狀況第二部分武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析由上圖表可知，武漢市中心城區(qū)歷年來(lái)住宅類(lèi)土地交89第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析第三部分90武漢市城市總體規(guī)劃第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析3.1武漢市總體規(guī)劃武漢市城市總體規(guī)劃第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析3.1

2010年2020年市域新城主城市域新城主城常住人口845120415970180450其中城鎮(zhèn)常住人口650120415770180450流動(dòng)人口—25130—35160其中：暫住人口—2085—28110年份城市常住人口(萬(wàn)人)城市實(shí)際居住人口(萬(wàn)人)城市建設(shè)用地(km2)人均城市建設(shè)用地(m2/人)2005390426311732010415458343.374.92015435488390.4802020450505427.584.7（1）武漢市人口規(guī)劃（2）2020年武漢市各項(xiàng)用地指標(biāo)規(guī)劃第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析3.1武漢市總體規(guī)劃

2010年2020年市域新城主城市域新城主城常住人口84592（3）城市產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃至2020年，重點(diǎn)建設(shè)六大產(chǎn)業(yè)區(qū)：東西湖食品、農(nóng)副產(chǎn)品深加工區(qū)沌口、常福汽車(chē)制造業(yè)基地陽(yáng)邏新材料工業(yè)園北湖武漢化工城化工產(chǎn)業(yè)園光谷、廟山光電子產(chǎn)業(yè)園廟山新區(qū)生物工程及醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析3.1武漢市總體規(guī)劃（3）城市產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃至2020年，重點(diǎn)建設(shè)六大產(chǎn)業(yè)區(qū)：第三93第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析3.1武漢市總體規(guī)劃第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析3.1武漢市總體規(guī)劃94（4）城市工業(yè)布局規(guī)劃至2020年，初步成六大工業(yè)區(qū)：黃金口漢正街江漢黃浦路湛家磯工業(yè)園青山環(huán)保工業(yè)園第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析3.1武漢市總體規(guī)劃（4）城市工業(yè)布局規(guī)劃至2020年，初步成六大工業(yè)95（5）城市居住規(guī)劃至2020年，形成六大居住組團(tuán)：南湖新城（基本建成）四新組團(tuán)（在建）古田板塊（基本建成）后湖新城（已規(guī)劃）東湖新城（已規(guī)劃）關(guān)山板塊（基本建成）第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析3.1武漢市總體規(guī)劃（5）城市居住規(guī)劃至2020年，形成六大居住組團(tuán)：第三部分963.1武漢市總體規(guī)劃第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析3.1武漢市總體規(guī)劃第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析973.2武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“十一五”專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“十一五”專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃武漢住房發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化住房空間布局完善配套設(shè)施加強(qiáng)住房保障發(fā)展節(jié)能省地型住宅第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析3.2武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“十一五”專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“十98（1）武漢輕軌及地鐵的軌道交通規(guī)劃建設(shè)

至2010年左右，武漢市將投入194億元，率先初步建成軌道交通一、二號(hào)線，形成“十”字形軌道交通骨架。一號(hào)線將吳家山、堤角兩個(gè)新興城市經(jīng)濟(jì)區(qū)，與漢口商貿(mào)中心區(qū)聯(lián)系起來(lái)，是漢口地區(qū)貫穿東西的客運(yùn)交通走廊。二號(hào)線（常青花園－魯巷）連接居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、交通樞紐和城市新區(qū)，過(guò)江隧道溝通長(zhǎng)江兩岸。武漢的城市軌道交通（輕軌、地鐵等）線網(wǎng)將達(dá)215公里，將承擔(dān)50％的市內(nèi)客運(yùn)任務(wù)。3.3武漢市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析（1）武漢輕軌及地鐵的軌道交通規(guī)劃建設(shè)至20第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析（2）王家墩中央商務(wù)區(qū)建設(shè)（CBD）王家墩商務(wù)區(qū)規(guī)劃控制范圍為漢西路以東，發(fā)展大道以南、常青路和青年路以西、建設(shè)大道以北，總用地面積7.41平方公里。2005年—2020年，全面建成商務(wù)區(qū)，形成經(jīng)濟(jì)聚集、商務(wù)匯集的“華中之中，武漢之心”,其交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，是城市快速干道、軌道交通及機(jī)場(chǎng)高速路的結(jié)合點(diǎn)。3.3武漢市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析（2）王家墩中央商務(wù)區(qū)建設(shè)（CBD）王家墩商務(wù)區(qū)王家墩中央商務(wù)區(qū)（CBD）效果圖3.3武漢市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目中心廣場(chǎng)立面效果圖第三部分武漢市房地產(chǎn)宏觀政策分析王家墩中央商務(wù)區(qū)（CBD）效果圖3.3武漢市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目（3）武漢新區(qū)建設(shè)

武漢新區(qū)以“兩江一路”（即長(zhǎng)江、漢水、武漢市外環(huán)線）圍合的扇形區(qū)域?yàn)橐?guī)劃范圍，面積368平方公里，相當(dāng)于目前武漢主城建成區(qū)的面積。武漢新區(qū)在行政范圍上包含現(xiàn)在的漢陽(yáng)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和蔡甸區(qū)的一部分。規(guī)劃到2020年人口達(dá)到100萬(wàn)?？傮w發(fā)展框架是建設(shè)“三大特色功能組團(tuán)、六湖連通的水系生態(tài)網(wǎng)絡(luò)、五縱五橫的道路骨架”?！叭筇厣δ芙M團(tuán)”包括漢江組團(tuán)、沌口組團(tuán)和四新組團(tuán)；“六湖連通”包括墨水湖、南太子湖、龍陽(yáng)湖、三角湖、北太子湖、后官湖；“五