物業(yè)的承接查驗課件

物業(yè)的承接查驗物業(yè)的承接查驗1承接查驗承接查驗的重要性

為使用人負責便利后期的管理服務承接查驗承接查驗的重要性2承接查驗新建物業(yè)的承接查驗物業(yè)管理機構(gòu)更迭的承接查驗承接查驗3物業(yè)承接查驗辦法物業(yè)承接查驗辦法建房[2010]165號

物業(yè)承接查驗辦法4

第一條為了規(guī)范物業(yè)承接查驗行為，加強前期物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

第一條為了規(guī)范物業(yè)承接查驗行為，加強前期物業(yè)管理活動的指5

第二條本辦法所稱物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。

第二條本辦法所稱物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服6

第三條物業(yè)承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責分明以及保護業(yè)主共有財產(chǎn)的原則。

第四條鼓勵物業(yè)服務企業(yè)通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業(yè)管理的建議，為實施物業(yè)承接查驗創(chuàng)造有利條件。

第三條物業(yè)承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責分明7

第五條國務院住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責全國物業(yè)承接查驗活動的指導和監(jiān)督工作。

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)承接查驗活動的指導和監(jiān)督工作。

第六條建設單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應當約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。

第五條國務院住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責全國物業(yè)承接查驗活8

第七條建設單位制定的臨時管理規(guī)約，應當對全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備的事項作出約定。

第七條建設單位制定的臨時管理規(guī)約，應當對全體業(yè)主同意授9

第八條建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，應當包含物業(yè)承接查驗的內(nèi)容。

前期物業(yè)服務合同就物業(yè)承接查驗的內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，建設單位與物業(yè)服務企業(yè)可以協(xié)議補充。

不能達成補充協(xié)議的，按照國家標準、行業(yè)標準履行；沒有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。

第八條建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，應當10

第九條建設單位應當按照國家有關規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

第十條建設單位應當在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

第九條建設單位應當按照國家有關規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定11

第十一條實施承接查驗的物業(yè)，應當具備以下條件：

（一）建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設行政主管部門備案；

（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；

（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設施已按規(guī)劃設計要求建成；

第十一條實施承接查驗的物業(yè)，應當具備以下條件：12

（四）道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書；

（六）物業(yè)使用、維護和管理的相關技術(shù)資料完整齊全；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

（四）道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要13

第十二條實施物業(yè)承接查驗，主要依據(jù)下列文件：

（一）物業(yè)買賣合同；

（二）臨時管理規(guī)約；

（三）前期物業(yè)服務合同；

（四）物業(yè)規(guī)劃設計方案；

（五）建設單位移交的圖紙資料；

（六）建設工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標準和規(guī)范。

第十二條實施物業(yè)承接查驗，主要依據(jù)下列文件：14

第十三條物業(yè)承接查驗按照下列程序進行：

（一）確定物業(yè)承接查驗方案；

（二）移交有關圖紙資料；

（三）查驗共用部位、共用設施設備；

（四）解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；

（五）確認現(xiàn)場查驗結(jié)果；

（六）簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（七）辦理物業(yè)交接手續(xù)。

第十三條物業(yè)承接查驗按照下列程序進行：15

第十四條現(xiàn)場查驗20日前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；

第十四條現(xiàn)場查驗20日前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交16（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）承接查驗所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；17

第十五條物業(yè)服務企業(yè)應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。

第十五條物業(yè)服務企業(yè)應當對建設單位移交的資料進行清點18

第十六條物業(yè)服務企業(yè)應當對下列物業(yè)共用部位、共用設施設備進行現(xiàn)場檢查和驗收：

（一）共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；

（二）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設備等；

第十六條物業(yè)服務企業(yè)應當對下列物業(yè)共用部位、共用設施設備19

（三）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉(zhuǎn)運設施以及物業(yè)服務用房等。

（三）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門20第十七條建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容。

第十八條現(xiàn)場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能。第十七條建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供21

第十九條現(xiàn)場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容，查驗記錄應當由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)參加查驗的人員簽字確認。

第二十條現(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)共用部位、共用設施設備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時解決并組織物業(yè)服務企業(yè)復驗。

第十九條現(xiàn)場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時22

第二十一條建設單位應當委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗，與物業(yè)服務企業(yè)共同確認現(xiàn)場查驗的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。

第二十二條物業(yè)承接查驗協(xié)議應當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務、違約責任等事項作出明確約定。

第二十一條建設單位應當委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗，與物業(yè)23

第二十三條物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務合同具有同等法律效力。

第二十四條建設單位應當在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設施設備。

第二十三條物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議24第二十五條物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后，當事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務，導致前期物業(yè)服務合同無法履行的，應當承擔違約責任。

第二十六條交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業(yè)共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應當由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)共同簽章確認。第二十五條物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后，當事人一方不履行協(xié)議約定25

第二十七條分期開發(fā)建設的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗。建設單位與物業(yè)服務企業(yè)應當在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。

第二十八條物業(yè)承接查驗費用的承擔，由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

第二十七條分期開發(fā)建設的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進度，對符26

第二十九條物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：

（一）前期物業(yè)服務合同；

（二）臨時管理規(guī)約；

第二十九條物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下27（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（四）建設單位移交資料清單；

（五）查驗記錄；

（六）交接記錄；

（七）其它承接查驗有關的文件。（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；28

第三十條建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。

第三十一條物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行，物業(yè)承接查驗的過程和結(jié)果可以公證。

第三十條建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗備案29

第三十二條物業(yè)交接后，建設單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第三十二條物業(yè)交接后，建設單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議30第三十三條物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。第三十三條物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安31

第三十四條自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務企業(yè)應當全面履行前期物業(yè)服務合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業(yè)共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。

第三十四條自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務企業(yè)應當全面履行前期32

第三十五條物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。

物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。

第三十五條物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗有關的文件、資料33

第三十六條建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)共用部位、共用設施設備的保修責任。

建設單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設施設備的保修服務，服務內(nèi)容和費用由雙方約定。

第三十六條建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，34

第三十七條建設單位不得憑借關聯(lián)關系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗中免除自身責任，加重物業(yè)服務企業(yè)的責任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益。

第三十八條建設單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。

第三十七條建設單位不得憑借關聯(lián)關系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)35

第三十九條物業(yè)服務企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務企業(yè)應當承擔相應的賠償責任。

第四十條建設單位與物業(yè)服務企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。

第三十九條物業(yè)服務企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物36

第四十一條物業(yè)承接查驗活動，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門應當及時處理業(yè)主對建設單位和物業(yè)服務企業(yè)承接查驗行為的投訴。

第四十二條建設單位、物業(yè)服務企業(yè)未按本辦法履行承接查驗義務的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。

第四十一條物業(yè)承接查驗活動，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)37

第四十三條建設單位不移交有關承接查驗資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報，并按照《物業(yè)管理條例》第五十九條的規(guī)定處罰。

第四十三條建設單位不移交有關承接查驗資料的，由物業(yè)38

第四十四條物業(yè)承接查驗中發(fā)生的爭議，可以申請物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)解，也可以委托有關行業(yè)協(xié)會調(diào)解。

第四十五條前期物業(yè)服務合同終止后，業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)之間的承接查驗活動，可以參照執(zhí)行本辦法。

第四十四條物業(yè)承接查驗中發(fā)生的爭議，可以申請物業(yè)所39

第四十六條省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門可以依據(jù)本辦法，制定實施細則。

第四十七條本辦法由國務院住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責解釋。

第四十八條本辦法自2011年1月1日起施行。

第四十六條省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管40

承接查驗如何進行一個項目的承接查驗1、成立承接查驗小組2、進行各項準備工作3、制定工作計劃4、實施承接查驗5、匯總整理檔案

承接查驗如何進行一個項目的承接查驗41承接查驗成立承接查驗小組1、確定小組負責人2、確定小組分工3、確定分組職責4、確定分組協(xié)調(diào)程序承接查驗成立承接查驗小組42承接查驗承接查驗小組分工1、文件資料接管小組職責：產(chǎn)權(quán)、工程、設備資料、合同等文字資料的驗收、承接、整理、建檔及與開發(fā)商的協(xié)調(diào)工作承接查驗承接查驗小組分工43承接查驗2、現(xiàn)場驗收小組職責：房屋、設施設備的現(xiàn)場查驗，遺留問題整改的追蹤，各類配套工具、鑰匙的交接，檔案的建立。承接查驗2、現(xiàn)場驗收小組44承接查驗各項準備工作1、與開發(fā)商確定交接日期、進度、及查驗標準，確定雙方聯(lián)系人及聯(lián)系機制。2、制定工作計劃。3、所需人員、物資到場時間3、制定各項應急方案承接查驗各項準備工作45承接查驗承接查驗工作計劃的編制1、編制各項目查驗順序2、編制各項目時間進度表3、編制各項目接收文件清單4、編制設施承接清單5、編制設備承接清單6、編制查驗標準承接查驗承接查驗工作計劃的編制46承接查驗7、編制各類表格8、編制所需工具9、制定遺留問題的解決及復驗的程序10、制定整改的跟蹤方式11、制定承接后的管理跟進12、制定檔案建立的方式13、制定責任人的獎懲制度承接查驗7、編制各類表格47

查驗的主要內(nèi)容一、物業(yè)資料總平圖、結(jié)構(gòu)圖、管網(wǎng)圖、配套設施設備竣工圖設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料各類合同

查驗的主要內(nèi)容一、物業(yè)資料48查驗的主要內(nèi)容二、物業(yè)共用部分主體、外墻、屋面地面、內(nèi)墻面、天花、門窗、陽臺公共走廊、樓道及其扶手、護欄查驗的主要內(nèi)容二、物業(yè)共用部分49查驗的主要內(nèi)容三、共用設施設備供電、給排水、消防、供暖系統(tǒng)、應急發(fā)電、安防、電梯車庫管理系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)查驗的主要內(nèi)容三、共用設施設備50查驗的主要內(nèi)容四、園林綠化工程花卉、花木、小品、園廊綠籬等查驗的主要內(nèi)容四、園林綠化工程51查驗的主要內(nèi)容五、其他公共配套出入口、崗亭、圍墻、道路、廣場、垃圾站、信報箱、休閑娛樂設施、物業(yè)標示等查驗的主要內(nèi)容五、其他公共配套52承接查驗物業(yè)承接查驗與竣工驗收的區(qū)別在竣工驗收的基礎上對各類資料、合格證、規(guī)劃設計要求建設完成后情況的核對查驗，及對設施設備進行調(diào)試和試運行承接查驗物業(yè)承接查驗與竣工驗收的區(qū)別53承接查驗承接查驗的主要方式1、感官查驗2、使用查驗3、檢測查驗4、試驗查驗承接查驗承接查驗的主要方式54承接查驗發(fā)現(xiàn)問題的一般處理程序收集------整理-----造表------簽字確認------跟蹤進展---修復確認承接查驗發(fā)現(xiàn)問題的一般處理程序55承接查驗承接查驗中比較突出的矛盾1、開發(fā)商的重視程度不夠2、施工方、設備供應商的拖拉現(xiàn)象3、施工方、設備供應商與開放商矛盾的影響4、遺留問題的確認問題5、遺留問題的解決時間拖延6、設計缺陷導致的無責任人矛盾承接查驗承接查驗中比較突出的矛盾56承接查驗7、技術(shù)資料的殘缺不全8、配套的產(chǎn)品的不全和混亂9、編制的驗收標準與開放商、施工方的不同10、無法承接查驗的強行交付承接查驗7、技術(shù)資料的殘缺不全57承接查驗承接查驗的注意事項1、與開放商、施工方的相處2、站在業(yè)主的角度進行查驗3、提前的技術(shù)交底和現(xiàn)場的熟悉至關重要4、所有查驗及問題必須有書面記錄5、持續(xù)的督促遺留問題的解決6、物業(yè)公司接收的只是管理權(quán)承接查驗承接查驗的注意事項58物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗

物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗

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機構(gòu)更迭時的承接查驗條件1、物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機構(gòu)完全解除了物業(yè)服務合同2、物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務合同

機構(gòu)更迭時的承接查驗條件60機構(gòu)更迭時的承接查驗內(nèi)容一、資料各類管理過程中的質(zhì)量記錄維修記錄、投訴記錄、設施設備檢查、保養(yǎng)、運行記錄的檢查與第三方的合同協(xié)議機構(gòu)更迭時的承接查驗內(nèi)容61機構(gòu)更迭時的承接查驗二、共用設施設備實物現(xiàn)狀的查驗機構(gòu)更迭時的承接查驗二、共用設施設備62機構(gòu)更迭時的承接查驗三、各項費用與收支情況，項目機構(gòu)經(jīng)濟運行情況收費標準、收費現(xiàn)狀、各類押金、欠收款項、待付費用。機構(gòu)更迭時的承接查驗三、各項費用與收支情況，項目機構(gòu)經(jīng)濟運行63物業(yè)管理工作的移交

物業(yè)管理工作的移交

64

物業(yè)管理工作的移交前提必須完成承接查驗

物業(yè)管理工作的移交前提65物業(yè)管理工作的移交三種形式的移交建設單位移交給中標物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主大會選聘并訂立合同后，由業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交給物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)終止合同、退出時向業(yè)主大會或產(chǎn)權(quán)單位移交物業(yè)管理工作的移交三種形式的移交66物業(yè)管理機構(gòu)更迭工作移交資料移交產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗收、施工設計資料、機電設備資料等業(yè)主入住資料、入住通知書、入住登記表、等檔案業(yè)主裝修資料設備維修資料、水質(zhì)化驗報告等各類服務質(zhì)量的原始資料物業(yè)管理機構(gòu)更迭工作移交資料移交67物業(yè)管理機構(gòu)更迭工作移交財務資料：固定資料清單、收支賬目表、債權(quán)債務移交清單、水電抄表記錄及費用代收代繳明細表、其他需移交的各類憑證表格清單。合同協(xié)議書：各類對外簽訂的合同人事檔案資料：雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案物業(yè)管理機構(gòu)更迭工作移交財務資料：固定資料清單、收支賬目表、68物業(yè)管理機構(gòu)更迭工作移交資料移交應按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一清點是否相符完好，移交后雙方在目錄清單上蓋章簽字物業(yè)管理機構(gòu)更迭工作移交資料移交應按資料分類列出目錄，根據(jù)69物業(yè)管理機構(gòu)更迭工作移交物業(yè)共用部位及共用設施設備管理工作的交接：按照現(xiàn)實現(xiàn)狀交接各類鑰匙、配件等物業(yè)管理機構(gòu)更迭工作移交物業(yè)共用部位及共用設施設備管理工作的70物業(yè)管理機構(gòu)更迭工作移交人、財、物的交接人：友好協(xié)商財：賬務清結(jié)、資產(chǎn)盤點、未結(jié)清的費用的收取、支付方式物：屬于全體業(yè)主所有及原產(chǎn)權(quán)單位的物品物業(yè)管理機構(gòu)更迭工作移交人、財、物的交接71物業(yè)管理機構(gòu)更迭工作移交移交工作的注意事項1、主體及責任2、移交和正常管理工作的銜接3、保修義務責任的明確4、遺留問題的處理物業(yè)管理機構(gòu)更迭工作移交移交工作的注意事項72物業(yè)的承接查驗物業(yè)的承接查驗73承接查驗承接查驗的重要性

為使用人負責便利后期的管理服務承接查驗承接查驗的重要性74承接查驗新建物業(yè)的承接查驗物業(yè)管理機構(gòu)更迭的承接查驗承接查驗75物業(yè)承接查驗辦法物業(yè)承接查驗辦法建房[2010]165號

物業(yè)承接查驗辦法76

第一條為了規(guī)范物業(yè)承接查驗行為，加強前期物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

第一條為了規(guī)范物業(yè)承接查驗行為，加強前期物業(yè)管理活動的指77

第二條本辦法所稱物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。

第二條本辦法所稱物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服78

第三條物業(yè)承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責分明以及保護業(yè)主共有財產(chǎn)的原則。

第四條鼓勵物業(yè)服務企業(yè)通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業(yè)管理的建議，為實施物業(yè)承接查驗創(chuàng)造有利條件。

第三條物業(yè)承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責分明79

第五條國務院住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責全國物業(yè)承接查驗活動的指導和監(jiān)督工作。

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)承接查驗活動的指導和監(jiān)督工作。

第六條建設單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應當約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。

第五條國務院住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責全國物業(yè)承接查驗活80

第七條建設單位制定的臨時管理規(guī)約，應當對全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備的事項作出約定。

第七條建設單位制定的臨時管理規(guī)約，應當對全體業(yè)主同意授81

第八條建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，應當包含物業(yè)承接查驗的內(nèi)容。

前期物業(yè)服務合同就物業(yè)承接查驗的內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，建設單位與物業(yè)服務企業(yè)可以協(xié)議補充。

不能達成補充協(xié)議的，按照國家標準、行業(yè)標準履行；沒有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。

第八條建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，應當82

第九條建設單位應當按照國家有關規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

第十條建設單位應當在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

第九條建設單位應當按照國家有關規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定83

第十一條實施承接查驗的物業(yè)，應當具備以下條件：

（一）建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設行政主管部門備案；

（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；

（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設施已按規(guī)劃設計要求建成；

第十一條實施承接查驗的物業(yè)，應當具備以下條件：84

（四）道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書；

（六）物業(yè)使用、維護和管理的相關技術(shù)資料完整齊全；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

（四）道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要85

第十二條實施物業(yè)承接查驗，主要依據(jù)下列文件：

（一）物業(yè)買賣合同；

（二）臨時管理規(guī)約；

（三）前期物業(yè)服務合同；

（四）物業(yè)規(guī)劃設計方案；

（五）建設單位移交的圖紙資料；

（六）建設工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標準和規(guī)范。

第十二條實施物業(yè)承接查驗，主要依據(jù)下列文件：86

第十三條物業(yè)承接查驗按照下列程序進行：

（一）確定物業(yè)承接查驗方案；

（二）移交有關圖紙資料；

（三）查驗共用部位、共用設施設備；

（四）解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；

（五）確認現(xiàn)場查驗結(jié)果；

（六）簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（七）辦理物業(yè)交接手續(xù)。

第十三條物業(yè)承接查驗按照下列程序進行：87

第十四條現(xiàn)場查驗20日前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；

第十四條現(xiàn)場查驗20日前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交88（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）承接查驗所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；89

第十五條物業(yè)服務企業(yè)應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。

第十五條物業(yè)服務企業(yè)應當對建設單位移交的資料進行清點90

第十六條物業(yè)服務企業(yè)應當對下列物業(yè)共用部位、共用設施設備進行現(xiàn)場檢查和驗收：

（一）共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；

（二）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設備等；

第十六條物業(yè)服務企業(yè)應當對下列物業(yè)共用部位、共用設施設備91

（三）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉(zhuǎn)運設施以及物業(yè)服務用房等。

（三）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門92第十七條建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容。

第十八條現(xiàn)場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能。第十七條建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供93

第十九條現(xiàn)場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容，查驗記錄應當由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)參加查驗的人員簽字確認。

第二十條現(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)共用部位、共用設施設備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時解決并組織物業(yè)服務企業(yè)復驗。

第十九條現(xiàn)場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時94

第二十一條建設單位應當委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗，與物業(yè)服務企業(yè)共同確認現(xiàn)場查驗的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。

第二十二條物業(yè)承接查驗協(xié)議應當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務、違約責任等事項作出明確約定。

第二十一條建設單位應當委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗，與物業(yè)95

第二十三條物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務合同具有同等法律效力。

第二十四條建設單位應當在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設施設備。

第二十三條物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議96第二十五條物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后，當事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務，導致前期物業(yè)服務合同無法履行的，應當承擔違約責任。

第二十六條交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業(yè)共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應當由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)共同簽章確認。第二十五條物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后，當事人一方不履行協(xié)議約定97

第二十七條分期開發(fā)建設的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗。建設單位與物業(yè)服務企業(yè)應當在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。

第二十八條物業(yè)承接查驗費用的承擔，由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

第二十七條分期開發(fā)建設的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進度，對符98

第二十九條物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：

（一）前期物業(yè)服務合同；

（二）臨時管理規(guī)約；

第二十九條物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下99（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（四）建設單位移交資料清單；

（五）查驗記錄；

（六）交接記錄；

（七）其它承接查驗有關的文件。（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；100

第三十條建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。

第三十一條物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行，物業(yè)承接查驗的過程和結(jié)果可以公證。

第三十條建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗備案101

第三十二條物業(yè)交接后，建設單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第三十二條物業(yè)交接后，建設單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議102第三十三條物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。第三十三條物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安103

第三十四條自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務企業(yè)應當全面履行前期物業(yè)服務合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業(yè)共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。

第三十四條自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務企業(yè)應當全面履行前期104

第三十五條物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。

物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。

第三十五條物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗有關的文件、資料105

第三十六條建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)共用部位、共用設施設備的保修責任。

建設單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設施設備的保修服務，服務內(nèi)容和費用由雙方約定。

第三十六條建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，106

第三十七條建設單位不得憑借關聯(lián)關系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗中免除自身責任，加重物業(yè)服務企業(yè)的責任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益。

第三十八條建設單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。

第三十七條建設單位不得憑借關聯(lián)關系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)107

第三十九條物業(yè)服務企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務企業(yè)應當承擔相應的賠償責任。

第四十條建設單位與物業(yè)服務企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。

第三十九條物業(yè)服務企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物108

第四十一條物業(yè)承接查驗活動，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門應當及時處理業(yè)主對建設單位和物業(yè)服務企業(yè)承接查驗行為的投訴。

第四十二條建設單位、物業(yè)服務企業(yè)未按本辦法履行承接查驗義務的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。

第四十一條物業(yè)承接查驗活動，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)109

第四十三條建設單位不移交有關承接查驗資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報，并按照《物業(yè)管理條例》第五十九條的規(guī)定處罰。

第四十三條建設單位不移交有關承接查驗資料的，由物業(yè)110

第四十四條物業(yè)承接查驗中發(fā)生的爭議，可以申請物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)解，也可以委托有關行業(yè)協(xié)會調(diào)解。

第四十五條前期物業(yè)服務合同終止后，業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)之間的承接查驗活動，可以參照執(zhí)行本辦法。

第四十四條物業(yè)承接查驗中發(fā)生的爭議，可以申請物業(yè)所111

第四十六條省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門可以依據(jù)本辦法，制定實施細則。

第四十七條本辦法由國務院住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責解釋。

第四十八條本辦法自2011年1月1日起施行。

第四十六條省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管112

承接查驗如何進行一個項目的承接查驗1、成立承接查驗小組2、進行各項準備工作3、制定工作計劃4、實施承接查驗5、匯總整理檔案

承接查驗如何進行一個項目的承接查驗113承接查驗成立承接查驗小組1、確定小組負責人2、確定小組分工3、確定分組職責4、確定分組協(xié)調(diào)程序承接查驗成立承接查驗小組114承接查驗承接查驗小組分工1、文件資料接管小組職責：產(chǎn)權(quán)、工程、設備資料、合同等文字資料的驗收、承接、整理、建檔及與開發(fā)商的協(xié)調(diào)工作承接查驗承接查驗小組分工115承接查驗2、現(xiàn)場驗收小組職責：房屋、設施設備的現(xiàn)場查驗，遺留問題整改的追蹤，各類配套工具、鑰匙的交接，檔案的建立。承接查驗2、現(xiàn)場驗收小組116承接查驗各項準備工作1、與開發(fā)商確定交接日期、進度、及查驗標準，確定雙方聯(lián)系人及聯(lián)系機制。2、制定工作計劃。3、所需人員、物資到場時間3、制定各項應急方案承接查驗各項準備工作117承接查驗承接查驗工作計劃的編制1、編制各項目查驗順序2、編制各項目時間進度表3、編制各項目接收文件清單4、編制設施承接清單5、編制設備承接清單6、編制查驗標準承接查驗承接查驗工作計劃的編制118承接查驗7、編制各類表格8、編制所需工具9、制定遺留問題的解決及復驗的程序10、制定整改的跟蹤方式11、制定承接后的管理跟進12、制定檔案建立的方式13、制定責任人的獎懲制度承接查驗7、編制各類表格119

查驗的主要內(nèi)容一、物業(yè)資料總平圖、結(jié)構(gòu)圖、管網(wǎng)圖、配套設施設備竣工圖設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料各類合同

查驗的主要內(nèi)容一、物業(yè)資料120查驗的主要內(nèi)容二、物業(yè)共用部分主體、外墻、屋面地面、內(nèi)墻面、天花、門窗、陽臺公共走廊、樓道及其扶手、護欄查驗的主要內(nèi)容二、物業(yè)共用部分121查驗的主要內(nèi)容三、共用設施設備供電、給排水、消防、供暖系統(tǒng)、應急發(fā)電、安防、電梯車庫管理系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)查驗的主要內(nèi)容三、共用設施設備122查驗的主要內(nèi)容四、園林綠化工程花卉、花木、小品、園廊綠籬等查驗的主要內(nèi)容四、園林綠化工程123查驗的主要內(nèi)容五、其他公共配套出入口、崗亭、圍墻、道路、廣場、垃圾站、信報箱、休閑娛樂設施、物業(yè)標示等查驗的主要內(nèi)容五、其他公共配套124承接查驗物業(yè)承接查驗與竣工驗收的區(qū)別在竣工驗收的基礎上對各類資料、合格證、規(guī)劃設計要求建設完成后情況的核對查驗，及對設施設備進行調(diào)試和試運行承接查驗物業(yè)承接查驗與竣工驗收的區(qū)別12