房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算培訓(xùn)

2018房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算培訓(xùn)|Economiccalculationtrainingofrealestatedevelopmentprojecte7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775前言e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775無(wú)人能夠左右變化唯有走在變化之前只有將領(lǐng)導(dǎo)變革視為己任的組織才能生存下來(lái)企業(yè)實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)的六大突破口協(xié)同力、領(lǐng)導(dǎo)力、影響業(yè)績(jī)和成本的關(guān)鍵數(shù)據(jù)、快速敏捷的戰(zhàn)略制定流程、組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化和領(lǐng)導(dǎo)者的心理素質(zhì)e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775知是行的主意，行是知的功夫。知是行之始，行是知之成若會(huì)得時(shí)，只說(shuō)一個(gè)知，已自有行在；只說(shuō)一個(gè)行，已自有知在前言是怎么計(jì)算出來(lái)的項(xiàng)目利潤(rùn)掌握經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及其在決策中的作用樹立經(jīng)營(yíng)意識(shí)e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775目的思考一需要哪些要素投入房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)思考二什么樣的房地產(chǎn)才能算好項(xiàng)目思考三前言e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775output產(chǎn)出input投入repay回報(bào)pay付出前言CONTENTe7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775基本知識(shí)

11項(xiàng)目投資項(xiàng)目收入項(xiàng)目利潤(rùn)相關(guān)分析重點(diǎn)說(shuō)明012131601501基本知識(shí)測(cè)算意義測(cè)算思路測(cè)算假設(shè)

e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501基本知識(shí)測(cè)算必要性測(cè)算作用測(cè)算精度要求在項(xiàng)目的前期階段，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，根據(jù)測(cè)算結(jié)果影響投資決策。機(jī)會(huì)研究階段：±30%；根據(jù)設(shè)想的開發(fā)項(xiàng)目和平均單價(jià)估算投資總額，簡(jiǎn)單判斷一個(gè)項(xiàng)目是否可行（即匡算）初步可行性研究階段：±20%；根據(jù)初步計(jì)劃的開發(fā)項(xiàng)目和較確切的單價(jià)估算投資總額，來(lái)決定一個(gè)項(xiàng)目是否可行（即概算）可行性研究階段：±10%；根據(jù)較詳細(xì)的開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃和較準(zhǔn)確的單價(jià)估算投資總額，來(lái)決定一個(gè)項(xiàng)目是否可行（即精算）是籌集基本建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款的依據(jù)；是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)；是可行性研究和在項(xiàng)目評(píng)估中進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析的依據(jù)。e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775一、測(cè)算意義二、測(cè)算思路e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775投入成本實(shí)現(xiàn)收入投資計(jì)劃稅收靜態(tài)利潤(rùn)動(dòng)態(tài)利潤(rùn)融資計(jì)劃收益基本知識(shí)指標(biāo)和物業(yè)配比的模擬成本和投入節(jié)奏測(cè)算租、售計(jì)劃模擬現(xiàn)金流分析相關(guān)分析模擬開發(fā)進(jìn)程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本結(jié)構(gòu)——以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為例三、測(cè)算假設(shè)基本知識(shí)項(xiàng)目投資e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501項(xiàng)目投資土地費(fèi)用開發(fā)期間稅稅費(fèi)0107管理費(fèi)用04前期工程費(fèi)費(fèi)其他費(fèi)用0208財(cái)務(wù)費(fèi)用05房屋開發(fā)費(fèi)費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)0309銷售費(fèi)用06對(duì)于一般租租售型房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目而言，，其投資成成本費(fèi)用由由以下部分分組成：土地費(fèi)用前期工程費(fèi)費(fèi)房屋開發(fā)費(fèi)費(fèi)用（建安安工程費(fèi)、、基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)、、公共配套套設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)）期間費(fèi)用（（管理費(fèi)用用、銷售費(fèi)費(fèi)用、財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用）開發(fā)期間稅稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)等投資成本費(fèi)費(fèi)用：項(xiàng)目投資估算：開發(fā)項(xiàng)目土土地費(fèi)用：：指為取得得開發(fā)項(xiàng)目目用地而發(fā)發(fā)生的費(fèi)用用。開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目取得土土地使用權(quán)權(quán)有多種方方式，所發(fā)發(fā)生的費(fèi)用用各不相同同。出讓土地的土地出讓地價(jià)款劃撥或征收土地的土地征收拆遷費(fèi)轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)股東投資入股土地的投資折價(jià)租用土地的土地租用費(fèi)提示：取得得的只能是是使用權(quán)（如如40年、50年、70年）我國(guó)的土地地所有權(quán)只只有兩種：：國(guó)家和集集體一、土地費(fèi)費(fèi)用項(xiàng)目投資土地征收拆拆遷費(fèi)：分為農(nóng)村土地征收拆拆遷費(fèi)和城城鎮(zhèn)土地拆拆遷費(fèi)。農(nóng)村土地征征收拆遷費(fèi)費(fèi)主要包括：：土地補(bǔ)償償費(fèi)、青苗苗補(bǔ)償費(fèi)、、地上附著著物補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、安置補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)、新新菜地開發(fā)發(fā)建設(shè)基金金、征地管管理費(fèi)、耕耕地占用稅稅、拆遷費(fèi)費(fèi)、其它費(fèi)費(fèi)用。城鎮(zhèn)土地拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)主要包括：：地上建建筑物、構(gòu)構(gòu)筑物、附附著物補(bǔ)償償費(fèi)，搬家家費(fèi)，臨時(shí)時(shí)搬遷安置置費(fèi)，周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房攤銷以以及對(duì)于原原用地單位位停產(chǎn)、停停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)，拆遷管管理費(fèi)和拆拆遷服務(wù)費(fèi)費(fèi)等。土地出讓地地價(jià)款：是國(guó)家以土地地所有者的的身份，將將土地使用用權(quán)在一定定年限內(nèi)讓讓與土地使使用者，并并由土地使使用者向國(guó)國(guó)家支付的的土地使用用權(quán)出讓地地價(jià)款。以以出讓形式式取得城市市熟地土地地使用權(quán)時(shí)時(shí)，土地出出讓地價(jià)款款由土地出讓金金、拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)和城城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)構(gòu)成；以以出讓方式式獲得城市市毛地土地地使用權(quán)時(shí)時(shí)，土地出出讓地價(jià)款款由土地使使用權(quán)出讓讓金和城市市基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)構(gòu)構(gòu)成，獲得得此類土地地使用權(quán)的的開發(fā)商，，需要進(jìn)行行房屋拆遷遷和土地開開發(fā)活動(dòng)，，并相應(yīng)支支付城鎮(zhèn)土土地拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)。土地出讓地地價(jià)款的數(shù)數(shù)額由土地地所在城市市、地區(qū)、、地段、土土地用途及及使用條件件等許多方方面因素決決定。許多多城市對(duì)土土地制定了了基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)，具體宗宗地的土地出讓讓地價(jià)款要要在基準(zhǔn)地地價(jià)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上加以適適當(dāng)調(diào)整確確定。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)：是指土地受讓方方向土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方支付付的土地使用用權(quán)的轉(zhuǎn)讓讓費(fèi)。依法法通過(guò)土地地出讓或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式取取得的土地地使用權(quán)可可以轉(zhuǎn)讓給給其它合法法使用者。。土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)時(shí)，地上建建筑物及其其它附著物物的所有權(quán)權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓讓。土地租用費(fèi)費(fèi)：是指土地租用方方向土地出出租方支付的費(fèi)用用。以租用用方式取得得土地使用用權(quán)可以減減少項(xiàng)目開開發(fā)的初期期投資，但但在房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)中較為少少見。土地投資折折價(jià)：房地產(chǎn)項(xiàng)目目土地使用用權(quán)可以來(lái)來(lái)自房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的一一個(gè)或多個(gè)個(gè)投資者的的直接投資資。在這種種情況下，，不需要籌籌集現(xiàn)金用用于支付土土地使用權(quán)權(quán)的獲取費(fèi)費(fèi)用，但一一般需要將將土地使用權(quán)權(quán)評(píng)估作價(jià)價(jià)。一、土地費(fèi)費(fèi)用項(xiàng)目投資一、競(jìng)價(jià)購(gòu)購(gòu)買一般土地儲(chǔ)儲(chǔ)備中心主主導(dǎo)土地一一級(jí)開發(fā)（（公開交易易市價(jià)直接接買即招、拍、掛掛）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)依據(jù)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/)費(fèi)用合計(jì)(萬(wàn)元)備注

名稱數(shù)值單位一土地費(fèi)用

35741.2

1.1土地受讓費(fèi)土地面積1145.00畝30.0034,350.001.2契稅土地價(jià)34,350.00萬(wàn)元4.0%1374.0地價(jià)款的4%1.3印花稅土地價(jià)34,350.00萬(wàn)元0.5‰17.2合同額的0.5%土地取得方方式項(xiàng)目投資二、市場(chǎng)比比較法根據(jù)市場(chǎng)中中的替代原原理，將待待估土地與與具有替代代性的，且且在估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)近期市市場(chǎng)上交易易的類似地地產(chǎn)進(jìn)行比比較，并對(duì)對(duì)類似地產(chǎn)產(chǎn)的成交價(jià)價(jià)格作適當(dāng)當(dāng)修正，以以此估算待待估土地客客觀合理價(jià)價(jià)格的方法法。在同一一公開市場(chǎng)場(chǎng)中，兩宗宗以上具有有替代關(guān)系系的土地價(jià)價(jià)格因競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)而趨于一一致。市場(chǎng)比較法法的基本公公式如下：：直接比較公公式：PD＝PB×A××B×D××E間接比較公公式：PD＝PB×A××B×C××D×EPD――待估宗地價(jià)價(jià)格；PB――比較案例價(jià)價(jià)格；A―待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗宗地情況指指數(shù)＝正常情況況指數(shù)/比較案例宗宗地情況指指數(shù)B―待估宗地估估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較案例宗宗地交易日日期指數(shù)D―待估宗地區(qū)域因素條條件指數(shù)/比較案例宗宗地區(qū)域因因素條件指指數(shù)E―待估宗地個(gè)別因素條條件指數(shù)/比較案例宗宗地個(gè)別因因素條件指指數(shù)公式中：PD、PB、A、B、D、E含義同前；；C―標(biāo)準(zhǔn)宗地條條件評(píng)價(jià)系系數(shù)／比較案例例宗地條件件評(píng)價(jià)系數(shù)數(shù)土地價(jià)格估估算項(xiàng)目投資三、成本逼逼近法：是以開發(fā)土土地所耗費(fèi)費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用之和為為主要依據(jù)據(jù)，再加上上一定的利利潤(rùn)、利息息、應(yīng)繳納納的稅金和和土地所有有權(quán)收益來(lái)來(lái)確定土地地價(jià)格的方方法。新開發(fā)土地的的一般地價(jià)價(jià)公式：地價(jià)=土地取得費(fèi)費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地所有權(quán)權(quán)收益=成本價(jià)格＋＋土地所有有權(quán)收益即（土地取取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)費(fèi)+利息+利潤(rùn)）*10%--30%的增值收益益率集體土地征地費(fèi)用說(shuō)明土地補(bǔ)償費(fèi)①按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算②農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、地上當(dāng)季農(nóng)作物、遷墳等的補(bǔ)償安置補(bǔ)助費(fèi)（見①）地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)（見②）農(nóng)村房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)占用耕地的耕地占用稅占用耕地的耕地開墾費(fèi)占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金征地管理費(fèi)政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi)城鎮(zhèn)拆遷安置費(fèi)用說(shuō)明被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)

①被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)周轉(zhuǎn)交通補(bǔ)助費(fèi)、遷往遠(yuǎn)郊區(qū)縣安置補(bǔ)助費(fèi)、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)等。購(gòu)建拆遷安置用房費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)（見①）被拆遷單位和個(gè)體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi)土地費(fèi)用估估算項(xiàng)目投資四、基準(zhǔn)地地價(jià)系數(shù)修修正法：通過(guò)對(duì)待估估宗地地價(jià)價(jià)影響因素素的分析，，對(duì)城市已已公布的同同類用途同同級(jí)土地基基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)進(jìn)行修正，，估算宗地地客觀價(jià)格格的方法。。基本公式如如下：土地價(jià)格=基準(zhǔn)地價(jià)×(1±K)式中：ＫＫ=基準(zhǔn)地價(jià)修修正系數(shù)商業(yè)、綜合合、居住用用地宗地樓面熟地地價(jià)=適用的基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)（樓樓面熟地價(jià)價(jià)）×期日修正系系數(shù)×年期修正系系數(shù)×容積率修正正系數(shù)×因素修正系系數(shù)工業(yè)用地宗地樓面熟地地價(jià)=適用的基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)（樓樓面熟地價(jià)價(jià)）×期日修正系系數(shù)×年期修正系系數(shù)×因素修正系系數(shù)/宗地容積率率（當(dāng)宗地地容積率<1時(shí)）土地費(fèi)用估估算：項(xiàng)目投資二、前期工工程費(fèi)一般按建安安工程費(fèi)的的3%-6%最簡(jiǎn)單的方方法主要包括開開發(fā)項(xiàng)目的的前期規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)、、可行性研研究、水文地質(zhì)勘勘測(cè)以及““三通一平平”等土地地開發(fā)工程程費(fèi)支出建安工程費(fèi)費(fèi)的3%左右項(xiàng)目總投資資的1%～3%需工作量結(jié)結(jié)合多為設(shè)計(jì)概概算的0.5%左右土地原有上上蓋物、拆拆除費(fèi)、場(chǎng)場(chǎng)地平整費(fèi)費(fèi)用和通水水、電、路路費(fèi)用規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)可行性研究究費(fèi)水文地質(zhì)勘勘測(cè)費(fèi)三通一平土土地開發(fā)費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目投資序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/平）備注1節(jié)能評(píng)估及項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告2.7

2環(huán)境影響評(píng)估0.3

3交通影響評(píng)估0.9

4監(jiān)理費(fèi)45.2按照《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》，暫按安裝工程費(fèi)的2.1%估算5勘察費(fèi)2.0

6設(shè)計(jì)費(fèi)15-40市場(chǎng)均值估算（北京一般取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每平米板樓15元、塔樓20元、塔樓帶商業(yè)25元、商業(yè)40元）7審圖費(fèi)3.0

8標(biāo)底編制造價(jià)的0.03%9招投標(biāo)代理費(fèi)用2.5按照<北京市招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法>累進(jìn)計(jì)算10招投標(biāo)管理費(fèi)中標(biāo)價(jià)格的0.06%，暫按建安費(fèi)計(jì)算11測(cè)繪費(fèi)用(釘樁、正負(fù)零、竣工等）5.0按照測(cè)繪工程產(chǎn)品價(jià)格估算（在建工程各類測(cè)量）12測(cè)繪費(fèi)用（房屋面積實(shí)測(cè)）1.4房屋面積實(shí)測(cè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.36元/平米13竣工驗(yàn)收費(fèi)用10.0包括消防驗(yàn)收、水質(zhì)驗(yàn)收、空氣質(zhì)量檢測(cè)等，暫按照10元/平米計(jì)算14三通一平費(fèi)50.0按土地面積，指施工條件所需的水通、電通、路通及場(chǎng)地平整二、前期工工程費(fèi)項(xiàng)目投資三、房屋開開發(fā)費(fèi)—基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)1.建筑安裝工工程費(fèi)建筑安裝工工程費(fèi)是指指建造房屋屋建筑物所所發(fā)生的建筑工程費(fèi)費(fèi)用(結(jié)構(gòu)、建筑筑、特殊裝裝修工程費(fèi)費(fèi))、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)費(fèi)用(給排水、電電氣照明及及設(shè)備安裝裝、空調(diào)通通風(fēng)、弱電電設(shè)備及安安裝、電梯梯及其安裝裝、其他設(shè)設(shè)備及安裝裝)等。當(dāng)房房地產(chǎn)項(xiàng)目目包括多個(gè)個(gè)單項(xiàng)工程程時(shí)，應(yīng)對(duì)對(duì)各個(gè)單項(xiàng)項(xiàng)工程分別別估算建筑筑安裝工程程費(fèi)用。序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/平）備注三建安工程費(fèi)1地上建筑建安費(fèi)按建筑工程單方造價(jià)

別墅、類別墅毛坯

小高層住宅毛坯

高層住宅毛坯

集中式商業(yè)

寫字樓酒店……2地下建筑建安費(fèi)視項(xiàng)目實(shí)際情況而定（車庫(kù)、人防）項(xiàng)目投資三、房屋開開發(fā)費(fèi)—基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)2.基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)是指指建筑物2米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)內(nèi)的各種管管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用用。主要包包括：自來(lái)來(lái)水、雨水水、污水、、煤氣、熱熱力、供電電、電信、、道路、綠綠化、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)、室外照照明等設(shè)施施的建設(shè)費(fèi)費(fèi)用，各項(xiàng)項(xiàng)設(shè)施與市市政設(shè)施干干線、干管管、干道等等的接口費(fèi)費(fèi)用。一般般按實(shí)際工工程量估算算。序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量單價(jià)（元）造價(jià)計(jì)算說(shuō)明1道路工程平米按概算造價(jià)2室外供水工程（自來(lái)水）米

按概算造價(jià)3室外排污排水工程米

按概算造價(jià)4熱力工程米按概算造價(jià)5煤氣工程按概算造價(jià)6室外供電安裝工程米

按概算造價(jià)7綠化工程平米按概算造價(jià)8路燈安裝工程米

按概算造價(jià)項(xiàng)目投投資三、房房屋開開發(fā)費(fèi)費(fèi)—公共配配套設(shè)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)費(fèi)3.公共配配套設(shè)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)費(fèi)：是指居住小區(qū)區(qū)內(nèi)為居民服服務(wù)配套建設(shè)設(shè)的各種非營(yíng)利性的各各種公共配套套設(shè)施(或公建設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用。。主要包括居居委會(huì)、派出出所、托兒所所、幼兒園、、公共廁所、、停車場(chǎng)等。。華南城舉例說(shuō)說(shuō)明：序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量單價(jià)費(fèi)用計(jì)算說(shuō)明1幼兒園平方米2托兒所平方米按概算造價(jià)3文化活動(dòng)站平方米按概算造價(jià)4居委會(huì)平方米按概算造價(jià)5單車棚平方米按概算造價(jià)6垃圾中轉(zhuǎn)站平方米按概算造價(jià)項(xiàng)目投資特別說(shuō)明：開開發(fā)間接費(fèi)用用含義：指直接組織織、管理開發(fā)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的的費(fèi)用，包括括工資、職工工福利費(fèi)、折折舊費(fèi)、修理理費(fèi)、辦公費(fèi)費(fèi)、水電費(fèi)、、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房（（板房）攤銷銷等（工程部門發(fā)發(fā)生的相關(guān)費(fèi)費(fèi)用）及資本化利息。問題：1、外聯(lián)發(fā)生的的費(fèi)用；2、樣板房攤銷銷呢；3、銀行借款利利息如何列支。目的：1、歸集分配、、準(zhǔn)確核算單單個(gè)項(xiàng)目的成成本收益；2、對(duì)企業(yè)所得得稅（結(jié)算調(diào)調(diào)整毛利差環(huán)環(huán)節(jié)）及土地地增值稅（清清算計(jì)算增值值率環(huán)節(jié)）有有較好的籌劃劃。區(qū)別：管理費(fèi)用作作為期間費(fèi)用用，區(qū)別還是是比較大的，，但如何劃分分這兩項(xiàng)費(fèi)用用，卻沒有一一個(gè)明確的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)際工工作中，通常常以是否設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)為依據(jù)進(jìn)行劃劃分，如果開開發(fā)產(chǎn)品不建建現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)，，而由公司定定期或不定期期地派人到開開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織織其開發(fā)建設(shè)設(shè)活動(dòng)，其所所發(fā)生的費(fèi)用用可直接并入入企業(yè)的管理理費(fèi)用，企業(yè)業(yè)行政管理部部門（總部））為組織和管管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生生的費(fèi)用應(yīng)作作為期間費(fèi)用用，計(jì)入管理理費(fèi)用。項(xiàng)目投資四、管理費(fèi)用用管理費(fèi)：指房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的管理理部門（總部部或行政管理理部門華南城城舉例：））為組織和和管理開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)發(fā)生的各種費(fèi)費(fèi)用。主要包括：管理人員工資資、職工福利利費(fèi)、辦公費(fèi)費(fèi)、差旅費(fèi)、、折舊費(fèi)、修修理費(fèi)、工會(huì)會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工工教育經(jīng)費(fèi)、社會(huì)保保險(xiǎn)費(fèi)董事會(huì)費(fèi)、咨咨詢費(fèi)、審計(jì)計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)費(fèi)、排污費(fèi)、、房地產(chǎn)稅、、土地使用稅稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓讓費(fèi)、技術(shù)開開發(fā)費(fèi)、無(wú)形形資產(chǎn)攤消、、開辦費(fèi)攤銷銷、業(yè)務(wù)招待待費(fèi)、壞賬損損失、存貨盤盤虧、毀損和和報(bào)廢損失以以及其他管理理費(fèi)用。提示：管理費(fèi)費(fèi)可按項(xiàng)目（（前期工程費(fèi)費(fèi)）+（房屋開發(fā)費(fèi)費(fèi)）的3%～5%估算。注：如果房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)同時(shí)開發(fā)若若干個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，管理理費(fèi)應(yīng)該在各各個(gè)項(xiàng)目間合合理分?jǐn)?。?xiàng)目投資五、財(cái)務(wù)費(fèi)用用定義：指企業(yè)為籌集集資金而發(fā)生生的各項(xiàng)費(fèi)用用，主要為借借款或債券的的利息，還包包括金融機(jī)構(gòu)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融融資代理費(fèi)、、承諾費(fèi)、外外匯匯兌凈損損失以及企業(yè)業(yè)籌資發(fā)生的的其他財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用。公司存存款利息及理理財(cái)收益抵減減。若單列開發(fā)間接接費(fèi)，則僅核核算開發(fā)前、、項(xiàng)目竣工后后及過(guò)程中非非正常中斷連連續(xù)超3個(gè)月。提示：利息的計(jì)算：：可參照金融融市場(chǎng)利率和和資金分期投投入的情況按按復(fù)利計(jì)算；；計(jì)算基數(shù)=（一）+（二）融資費(fèi)用：利利息以外的的其他融資費(fèi)費(fèi)用，一般占占利息的10%左右。項(xiàng)目投資六、銷售費(fèi)用用定義:指房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)在銷售售房地產(chǎn)產(chǎn)品品過(guò)程中發(fā)生生的各項(xiàng)費(fèi)用用，以及專設(shè)設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或或委托銷售代代理的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用。包括銷售人員員工資、獎(jiǎng)金金、福利費(fèi)、、差旅費(fèi)，銷銷售機(jī)構(gòu)的折折舊費(fèi)、修理理費(fèi)、物料消消耗費(fèi)、廣告告宣傳費(fèi)、代代理費(fèi)、銷售售服務(wù)費(fèi)及銷銷售許可證申申領(lǐng)費(fèi)、樣板板房、售樓部部攤銷等。廣告宣傳及市市場(chǎng)推廣費(fèi)，，一般約為銷銷售收入的1%~2%。銷售代理費(fèi)，，一般約為銷銷售收入的1.5%~2%。其他銷售費(fèi)用用，一般約為為銷售收入的的0.5%~1%。提示：銷售費(fèi)費(fèi)用約占到銷銷售收入的3%-5%。集團(tuán)規(guī)定見見附表項(xiàng)目投資六、銷售費(fèi)用用項(xiàng)目投資類別計(jì)算基數(shù)（銷售額）標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)銷售

品推費(fèi)用10億元以下部分1.410億元-20億元部分1.220億元-40億元部分1.140億元-60億元部分0.960億元以上部分0.7招商運(yùn)營(yíng)

品推費(fèi)用計(jì)算基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)凈增出租面積4個(gè)月租金（按新增出租合同實(shí)收平均月租金）維護(hù)已開業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)上年租金收入5%凈增開業(yè)面積4個(gè)月租金（按新增出租合同實(shí)收平均月租金）人力成本

日常費(fèi)用房產(chǎn)銷售（銷售額）1.5%凈增出租面積3個(gè)月租金（按新增出租合同實(shí)收平均月租金）七、開發(fā)期稅稅費(fèi)房地產(chǎn)建造過(guò)過(guò)程產(chǎn)生的稅稅費(fèi)，主要包包括：固定資資產(chǎn)投資方向向調(diào)節(jié)稅、土土地使用稅、、市政支管線線分?jǐn)傎M(fèi)、供供電貼費(fèi)、用用電權(quán)費(fèi)、分分散建設(shè)市政政公用設(shè)施建建設(shè)費(fèi)、綠化化建設(shè)費(fèi)、電電話初裝費(fèi)、、建材發(fā)展基基金、人防工工程費(fèi)等。各各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)關(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估估算。提示：可按建建安工程費(fèi)的的8-15%項(xiàng)目投資八、其他費(fèi)用用主要包括臨時(shí)時(shí)用地費(fèi)和臨臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、、工程造價(jià)咨咨詢費(fèi)、總承承包管理費(fèi)、、合同公證費(fèi)費(fèi)、施工執(zhí)照照費(fèi)、工程質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、、工程監(jiān)理費(fèi)費(fèi)、竣工圖編編制費(fèi)、工程程保險(xiǎn)費(fèi)等雜雜項(xiàng)費(fèi)用。這這些費(fèi)用一般般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)關(guān)部門規(guī)定的的費(fèi)率估算。。序號(hào)項(xiàng)目取費(fèi)基數(shù)取費(fèi)單價(jià)（元/平米或%）金額（萬(wàn)元）估算說(shuō)明1臨時(shí)用地費(fèi)按建筑面積或建安費(fèi)用按當(dāng)?shù)匾?guī)范文件取費(fèi)，按建筑面積、土地面積每平米，或建安費(fèi)用2臨時(shí)建設(shè)費(fèi)3工程造價(jià)咨詢費(fèi)4總承包管理費(fèi)5單車棚6垃圾中轉(zhuǎn)站提示：一般約約占建安費(fèi)用用的2%-3%。項(xiàng)目投資九、不可預(yù)見見費(fèi)定義：根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)復(fù)雜程度和前前述各項(xiàng)費(fèi)用用估算的準(zhǔn)確確程度提示：（一））~（八）各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用之和的3%～7%估算。土地成本視具具體情況而定定是否加入當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目竣工后后采用出租或或自營(yíng)方式經(jīng)經(jīng)營(yíng)時(shí)，還應(yīng)應(yīng)估算項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)期間的運(yùn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用通常包括括：人工費(fèi)，，公共設(shè)施設(shè)設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、、維修及保養(yǎng)養(yǎng)費(fèi)，綠地管管理費(fèi)，衛(wèi)生生清潔與保安安費(fèi)用，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)，房產(chǎn)稅稅，廣告宣傳傳及市場(chǎng)推廣廣費(fèi)，租賃代代理費(fèi)，不不可預(yù)見費(fèi)。。項(xiàng)目投資十、小結(jié)開發(fā)建設(shè)費(fèi)用用投資估算表表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)單位計(jì)費(fèi)數(shù)值計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/㎡，%)費(fèi)用(萬(wàn)元)計(jì)算依據(jù)一土地費(fèi)用

二開發(fā)成本總建筑面積萬(wàn)元

1前期費(fèi)用建安工程費(fèi)萬(wàn)元

建安工程費(fèi)3-6%2基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)萬(wàn)元

建安工程費(fèi)的15%3建安工程費(fèi)總建筑面積平方米

4公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)萬(wàn)元

建安工程費(fèi)的3-5%5開發(fā)期間稅費(fèi)建安工程費(fèi)萬(wàn)元

建安工程費(fèi)的8-15%6其他費(fèi)用建安工程費(fèi)平方米

據(jù)實(shí)計(jì)算或建安費(fèi)用的3%三期間費(fèi)用

萬(wàn)元

1銷售費(fèi)用銷售收入萬(wàn)元

銷售收入的3-6%，2管理費(fèi)用開發(fā)成本萬(wàn)元

開發(fā)成本的2-3%3財(cái)務(wù)費(fèi)用土地成本+開發(fā)成本萬(wàn)元

3-5年貸款利率6.65%上浮30%計(jì)算四不可預(yù)見費(fèi)土地費(fèi)用+開發(fā)成本+期間費(fèi)用萬(wàn)元

土地成本視具體情況而定五項(xiàng)目總投資合計(jì)總建筑面積萬(wàn)元

項(xiàng)目投資項(xiàng)目收入e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501項(xiàng)目收入的關(guān)關(guān)鍵要素收入估算：估算房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目的收收入，首先要要制定切實(shí)可可行的租售計(jì)計(jì)劃(含銷售、出租租、自營(yíng)等計(jì)計(jì)劃)。租售計(jì)劃的的內(nèi)容通常包包括：擬租售售物業(yè)的類型型、時(shí)間和相相應(yīng)的數(shù)量，，租售價(jià)格，，租售收入及及收款方式。。租售計(jì)劃應(yīng)應(yīng)遵守政府有有關(guān)租售和經(jīng)經(jīng)營(yíng)的規(guī)定，，并與開發(fā)商商的投資策略略相配合。開發(fā)方案：：整個(gè)開發(fā)期擬擬開發(fā)建設(shè)的的物業(yè)類型和和數(shù)量。租售方案：：對(duì)于一個(gè)具體體的房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目而言言，此時(shí)必須須明確：出租租面積和出售售面積的數(shù)量量及其與建筑筑物的對(duì)應(yīng)關(guān)關(guān)系，在整個(gè)個(gè)租售期內(nèi)每每期(年、半年、季季度、月)擬銷售或出租租的物業(yè)類型型和數(shù)量。綜合用途的房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，應(yīng)按不不同用途或使使用功能劃分分。租售價(jià)格：：租售價(jià)格應(yīng)在在房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析的基礎(chǔ)礎(chǔ)上確定租金金單價(jià)或銷售售單價(jià)。項(xiàng)目收入一、開發(fā)計(jì)劃劃序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期（年、季或月）1234……1一期普宅2別墅3商業(yè)4二期普宅5別墅6商業(yè)7三期普宅8辦公9商業(yè)10…….

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合計(jì)

整個(gè)開發(fā)期數(shù)數(shù)量擬開發(fā)建建設(shè)的物業(yè)類類型和數(shù)量，，即建什么樣樣的產(chǎn)品以及及工程進(jìn)度。。項(xiàng)目收入某項(xiàng)目案例一期開發(fā)商業(yè)住宅酒店辦公小計(jì)A1區(qū)97500——9375——234875A2區(qū)——9200036000——二期開發(fā)商業(yè)住宅酒店辦公小計(jì)B1區(qū)68000——————310760B2區(qū)55000——————B3區(qū)——127760————B4區(qū)——60000————三期開發(fā)商業(yè)住宅酒店辦公小計(jì)C1區(qū)————1500038000150632C2區(qū)——97632————地上總建筑面積（合計(jì)）696267項(xiàng)目收入一期（A1區(qū)、A2區(qū)）20個(gè)月二期（B1區(qū)

、B2區(qū)、B3區(qū)、B4區(qū)）22個(gè)月三期（C1區(qū)、C2區(qū)）20個(gè)月11121234567891011121234567891011121234567891011122011年2012年2013年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122014年2015年2016年某項(xiàng)目案例項(xiàng)目收入二、銷售計(jì)劃劃序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期1234……1一期普宅2別墅3商業(yè)4二期普宅5別墅6商業(yè)7三期普宅8辦公9商業(yè)10…….

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合計(jì)

在整個(gè)租售期期內(nèi)每期(年、半年、季季度、月)擬銷售或出租租的物業(yè)類型型和數(shù)量。綜綜合用途的房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，應(yīng)按不不同用途或使使用功能劃分分。項(xiàng)目收入40一期（獨(dú)棟200棟，聯(lián)排116戶，商業(yè)9.75萬(wàn)平米）23個(gè)月二期（獨(dú)棟200棟，聯(lián)排116戶，花園洋房720戶，商業(yè)12.3萬(wàn)平米）21個(gè)月11121234567891011121234567891011121234567891011122012年2013年2014年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122015年2016年2017年三期（普通住住宅900戶,辦公3.8萬(wàn)平米）18個(gè)月某項(xiàng)目案例項(xiàng)目收入序號(hào)類型預(yù)測(cè)銷售均價(jià)（元/㎡）或租金1234……1住宅

1.1別墅1.2聯(lián)排1.3洋房1.4高層2商業(yè)3辦公三、價(jià)格估算算項(xiàng)目收入定義：根據(jù)市場(chǎng)比較較法的替代原原理，選擇與與估價(jià)對(duì)象處處于同一供需需圈內(nèi)的物業(yè)業(yè)作為比較案案例，經(jīng)過(guò)交交易情況、交交易日期、區(qū)區(qū)域因素及個(gè)個(gè)別因素諸項(xiàng)項(xiàng)修正，得出出估價(jià)對(duì)象的的比準(zhǔn)價(jià)格。。市場(chǎng)比較法定定價(jià)過(guò)程：①搜集交易實(shí)實(shí)例，②選擇擇比較實(shí)例房房地產(chǎn)，③建建立價(jià)格可比比基礎(chǔ)，④比比較實(shí)例的比比較和修正，，⑤確定該房房地產(chǎn)的比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算公式：PD＝PB×A×B×D×E。式中：42三、價(jià)格估算算—市場(chǎng)比較法（適用于具有有交易性的物物業(yè)，價(jià)格受受外部環(huán)境影影響波動(dòng)較大大）PD——待估物業(yè)價(jià)格格；PB——比較案例價(jià)格格；A——待估物業(yè)情況況指數(shù)/比較案例物業(yè)業(yè)情況指數(shù)＝＝正常情況指指數(shù)/比較案例物業(yè)業(yè)情況指數(shù)B——待估物業(yè)估價(jià)價(jià)期日價(jià)格指指數(shù)/比較案例物業(yè)業(yè)交易日期指指數(shù)D——待估物業(yè)區(qū)域域因素條件指指數(shù)/比較案例物業(yè)業(yè)區(qū)域因素條條件指數(shù)E——待估物業(yè)個(gè)別別因素條件指指數(shù)/比較案例物業(yè)業(yè)個(gè)別因素條條件指數(shù)項(xiàng)目收入項(xiàng)目收入概念：是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)對(duì)象的未來(lái)收收益，然后用用報(bào)酬率或資資本化率將其其轉(zhuǎn)換為價(jià)值值，是從未來(lái)來(lái)的角度評(píng)估估房地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格。適用：酒店、公寓、、寫字樓等投投資性物業(yè)。。公式：房地產(chǎn)的價(jià)格格=預(yù)期凈收益/報(bào)酬率或資本本化率。說(shuō)明：實(shí)際操作過(guò)程程中，測(cè)算凈凈收益要包括括土地使用權(quán)權(quán)的價(jià)值和地地上建筑物的的價(jià)值，要綜綜合考慮經(jīng)濟(jì)濟(jì)年限、空置置率、殘值率率等復(fù)雜因素素，同時(shí)報(bào)酬酬率或資本化化率的確定還還要考慮凈現(xiàn)現(xiàn)值因素，在在此僅了解概概念，不作解解讀。44三、價(jià)格估算算——收益法項(xiàng)目收入定義：房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)過(guò)程中發(fā)生的的各種費(fèi)用加加和的一種方方法。新建：取得房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)進(jìn)行房屋建設(shè)設(shè)，然后銷售售所建成的商商品房”這種種典型的房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)方式為例，，并從便于測(cè)測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng)項(xiàng)目的金額的的角度，來(lái)劃劃分房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格構(gòu)成。在在這種情況下下，房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格通常由如如下7大項(xiàng)構(gòu)成：①①土地取得成成本；②開發(fā)發(fā)成本；③管管理費(fèi)用；④④投資利息；；⑤銷售費(fèi)用用；⑥銷售稅稅費(fèi)；⑦開發(fā)發(fā)利潤(rùn)?；竟剑盒陆ǚ康禺a(chǎn)價(jià)價(jià)值=土地取得成本本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)（開開發(fā)商期望平平均利潤(rùn)）45三、價(jià)格估算算—成本法（適用于新開開樓盤，無(wú)參參照物且受政政策影響波動(dòng)動(dòng)不大）項(xiàng)目收入序號(hào)類型2011年每年銷售均價(jià)（元/㎡）201220132014201520161住宅

1.1住宅7200756079388335875291891.2住宅6300661569467293765880411.3洋房4000420044104631486251051.4多層、小高層3500367538594052425444672商業(yè)6000630066156946729376583辦公500055006050665573218053某某案例——價(jià)格估算及預(yù)預(yù)測(cè)表注：寫字樓售售價(jià)按20年回收期估算算，漲幅按10%；其他物業(yè)漲漲幅按5%。項(xiàng)目收入四、租售收入入經(jīng)營(yíng)收入是指指向社會(huì)出售售、出租房地地產(chǎn)商品或自自營(yíng)時(shí)的貨幣幣收入。主要要包括房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的銷售售收入、租金金收入、土地地轉(zhuǎn)讓收入、、配套設(shè)施銷銷售收入（以以上統(tǒng)稱租售售收入）和自自營(yíng)收入。序號(hào)類型項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期1234……1住宅銷售收入（萬(wàn)元）

銷售面積（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡）銷售比例（%）2商業(yè)銷售收入（萬(wàn)元）銷售面積（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡）銷售比例（%）3辦公……對(duì)于出租的情情況，還應(yīng)考考慮空置期(項(xiàng)目竣工后暫暫時(shí)找不到租租客的時(shí)間)和空置率(未租出建筑面面積占總建筑筑面積的百分分比)對(duì)年租金收入入的影響。租租售收入估算算，要計(jì)算出出每期(年、半年、季季度、月)所能獲得的租租售收入，并并形成租售收收入計(jì)劃。租租售收入的表表所提供的格格式進(jìn)行。項(xiàng)目收入住宅（一期）總計(jì)2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)120000240003600036000240000每年銷售比例(%)100%20%30%30%20%0%售價(jià)(元/㎡)814475607938833587529189銷售收入合計(jì)(萬(wàn)元)97730181442857730006210040住宅（二期）總計(jì)2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)64000128001920019200128000每年銷售比例(%)100%20%30%30%20%0%售價(jià)(元/㎡)712666156946729376588041銷售收入合計(jì)(萬(wàn)元)456088467133361400398020洋房（二期）總計(jì)2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)9576001915247880191529576每年銷售比例(%)100%0%20%50%20%10%售價(jià)(元/㎡)468042004410463148625105銷售收入合計(jì)(萬(wàn)元)44817084462217193124889（6層、小高層）（三期）總計(jì)2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)976320004881648816每年銷售比例(%)100%0%0%0%50%50%售價(jià)(元/㎡)436136753859405242544467銷售收入合計(jì)(萬(wàn)元)425740002076821806某項(xiàng)目案例項(xiàng)目收入序號(hào)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)基數(shù)1增值稅11%銷售收入2城市建設(shè)維護(hù)稅7%增值稅額3教育費(fèi)附加3%增值稅額4房地產(chǎn)稅（從價(jià)計(jì)征）1.20%房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)格5房地產(chǎn)稅（從租計(jì)征）12%房產(chǎn)租賃價(jià)格6土地增值稅（增值50%以內(nèi)）30%0%土地增值額增值稅扣除項(xiàng)目土地增值稅（增值50-100%）40%5%土地增值額增值稅扣除項(xiàng)目土地增值稅（增值100-200%）50%15%土地增值額增值稅扣除項(xiàng)目土地增值稅（增值200%以上）60%35%土地增值額增值稅扣除項(xiàng)目7契稅4%土地取得價(jià)值8印花稅0.5‰土地取得價(jià)值9企業(yè)所得稅25%項(xiàng)目銷售利潤(rùn)131415

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1718土地使用稅大城市0.5——10擁有土地使用權(quán)面積中等城市0.4——8小城市0.3——6縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2——4五、稅費(fèi)估算算目前，我國(guó)房房地產(chǎn)開發(fā)投投資企業(yè)納稅稅的主要稅種種如下：項(xiàng)目收入序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期1234……1增值稅

2城市建設(shè)維護(hù)稅3教育費(fèi)附加4地方教育費(fèi)附加5印花稅6土地使用稅7房產(chǎn)稅8土地增值稅9其他稅費(fèi)10企業(yè)所得稅稅費(fèi)表項(xiàng)目收入五、稅費(fèi)估算算—土地增值稅概念：反房地產(chǎn)暴利利稅，是指房房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企企業(yè)等單位和和個(gè)人，有償償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土土地使用權(quán)以以及在房屋銷銷售過(guò)程中獲獲得的收入，，扣除開發(fā)成成本等支出后后的增值部分分，要按一定定比例向國(guó)家家繳納的一種種稅費(fèi)。預(yù)征：土地增增值稅在取得得收入時(shí)或預(yù)預(yù)售款時(shí)預(yù)繳繳按收入預(yù)繳繳具體稅率由由所在稅務(wù)局局定南昌普通通住宅1%；非普通住宅宅3%；非住宅5%，達(dá)到清算條條件后清算，，多退少補(bǔ)。。增值率不超過(guò)過(guò)20%免征土地增值值稅。經(jīng)測(cè)算算：一般毛利利率在34.63%以上都需要繳繳納清算方法（步步驟）：計(jì)算增值額：：增值額=收入額—扣除項(xiàng)目金額額計(jì)算增值率：：增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額額確定適用稅率率：依據(jù)計(jì)算的增增值率，按其其稅率表確定定適用稅率依據(jù)適用稅率率計(jì)算應(yīng)納稅稅額：應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率—扣除項(xiàng)目*速算扣除系數(shù)數(shù)項(xiàng)目收入速算公式增值額未超過(guò)過(guò)扣除項(xiàng)目金金額50％：土地增值值稅稅額=增值額×30％增值額超過(guò)扣扣除項(xiàng)目金額額50％，未超過(guò)100％的：土地增增值稅稅額＝＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目目金額×5％增值額超過(guò)扣扣除項(xiàng)目金額額100％，未超過(guò)200％的：土地增增值稅稅額=增值額×50％－扣除項(xiàng)目目金額×15％增值額超過(guò)扣扣除項(xiàng)目金額額200％：土地增值值稅稅額=增值額×60％－扣除項(xiàng)目目金額×35％公式中的5％，15％，35％為速算扣除除系數(shù)。增值稅扣除項(xiàng)項(xiàng)目=費(fèi)用（1+10%）+成本（1+20%）項(xiàng)目2011年2012年2013年2014年2015年2016年銷售收入

28896.0053957.23131219.11121011.4391899.93增值稅扣除項(xiàng)目

1296225640661876376249277土地增值額2091571593428318650325724942623增值率

123%110%98%90%86%土地增值稅73336602310313227031971214586某某案例項(xiàng)目收入稅種計(jì)稅基數(shù)計(jì)稅數(shù)額（萬(wàn)元）稅率稅額（萬(wàn)元）增值稅銷售額486715.901148233（銷項(xiàng)）城市建設(shè)維護(hù)稅增值稅額482337%3376.31教育費(fèi)附加增值稅額482333%1446.99地方教育費(fèi)附加增值稅額482332%964.66交易印花稅購(gòu)銷合同額486715.900.05%243.36土地使用稅土地面積763337.154元/年/平米931.65土地增值稅土地增值應(yīng)稅額79441.14分段23832.34房產(chǎn)稅酒店原值七成31967.111.2%3836.05其他稅費(fèi)銷售額486715.902.0%9734.32企業(yè)所得稅稅前利潤(rùn)108131.7125.0%27032.93合計(jì)某某項(xiàng)目案案例項(xiàng)目收入關(guān)于個(gè)人所所得稅納稅人義務(wù)務(wù)人：既包括居民民納稅義務(wù)務(wù)人（在中中國(guó)境內(nèi)有有住所，或或者無(wú)住所所而在境內(nèi)內(nèi)居住滿1年的個(gè)人）），也包括括非居民納納稅義務(wù)人人（在中國(guó)國(guó)境內(nèi)無(wú)住住所又不居居住或者無(wú)無(wú)住所而在在境內(nèi)居住住不滿一年年的個(gè)人））。居民納納稅義務(wù)人人負(fù)有完全全納稅的義義務(wù)，必須須就其來(lái)源源于中國(guó)境境內(nèi)、境外外的全部所所得繳納個(gè)個(gè)人所得稅稅；而非居居民納稅義義務(wù)人僅就就其來(lái)源于于中國(guó)境內(nèi)內(nèi)的所得，，繳納個(gè)人人所得稅。。征稅機(jī)關(guān)：：國(guó)稅（銀行行系統(tǒng)代征征的個(gè)人利利息方面所所得稅）；；地稅（包包括機(jī)關(guān)、、企業(yè)、事事業(yè)單位、、個(gè)體工商商戶等超過(guò)過(guò)個(gè)人所得得稅征稅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的所有有個(gè)人）。。征收范圍：：工資、薪金金所得等十十一項(xiàng)。工資、薪金金所得，是是指?jìng)€(gè)人因因任職或受受雇而取得得的工資、、薪金、獎(jiǎng)獎(jiǎng)金、年終終加薪、勞勞動(dòng)分紅、、津貼、補(bǔ)補(bǔ)貼以及與與職或受雇雇有關(guān)的其其他所得。。這就是說(shuō)，，個(gè)人取得得的所得，，只要是與與任職、受受雇有關(guān)，，不管其單單位的資金金開支渠道道或以現(xiàn)金金、實(shí)物、、有價(jià)證券券等形式支支付的，都都是工資、、薪金所得得項(xiàng)目的課課稅對(duì)象。。稅率：適用7級(jí)超額累進(jìn)進(jìn)稅率，按按月應(yīng)納稅稅所得額計(jì)計(jì)算征稅。。該稅率按按個(gè)人月工工資、薪金金應(yīng)稅所得得額劃分級(jí)級(jí)距，最高高一級(jí)為45%，最低一級(jí)級(jí)為3%，共7級(jí)。項(xiàng)目收入關(guān)于個(gè)人所所得稅計(jì)算方法：應(yīng)納個(gè)人人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得得額×適用稅率-速算扣除數(shù)數(shù)扣除標(biāo)準(zhǔn)3500元/月（2011年9月1日起正式執(zhí)執(zhí)行）（工資、薪薪金所得適適用）應(yīng)納稅所得得額=扣除五險(xiǎn)一一金后月收收入-扣除標(biāo)準(zhǔn)如：張三、、基本工資資10000元，傭金3000元、住房補(bǔ)補(bǔ)貼2000元、伙食補(bǔ)補(bǔ)貼（固定定進(jìn)工資表表，區(qū)別于于誤餐補(bǔ)貼貼）300元、電話補(bǔ)補(bǔ)貼200元，扣事假假工資1200元，個(gè)人承承擔(dān)五險(xiǎn)一一金（個(gè)人人約占23%，單位約占占43.5%）即2300元。應(yīng)納稅所得得額=10000+3000+2000+300+200-1200-2300-3500=8500元應(yīng)納稅額=8500*20%（稅率）-555（速算扣除除）=1145元納稅辦法：?jiǎn)挝淮劭鄞U、個(gè)個(gè)人可以查查詢并取得得納稅證明明，年所得得12萬(wàn)以上（含含）在納稅稅年度終了了向主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)辦辦理納稅申申報(bào)（公司司代辦，匯匯算清繳））項(xiàng)目收入關(guān)于“營(yíng)改改增”1、定義：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下簡(jiǎn)稱稱營(yíng)改增））是指以前前繳納營(yíng)業(yè)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增增值稅，增增值稅只對(duì)對(duì)產(chǎn)品或者者服務(wù)的增增值部分納納稅，減少少了重復(fù)納納稅的環(huán)節(jié)節(jié)。營(yíng)業(yè)稅是比比較便于征征收的稅種種，但存在在重復(fù)征稅稅現(xiàn)象，只只要有流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)就要要征稅，流流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)越越多，重復(fù)復(fù)征稅現(xiàn)象象越嚴(yán)重（（每流轉(zhuǎn)一次次就要征一一次稅，比比如買一件件衣服），增值稅稅替代營(yíng)業(yè)業(yè)稅，允許許抵扣，將消除重重復(fù)征稅的的弊端，有有利于減輕輕企業(yè)稅負(fù)（但行業(yè)不同同影響程度度也不同，，主要受抵抵扣環(huán)節(jié)的的影響）2、區(qū)別：征稅范圍不不同：凡是是銷售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)、提供勞務(wù)務(wù)(不包括加工工修理修配配)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資資產(chǎn)的交營(yíng)業(yè)稅稅，凡是是銷售動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)、提供供加工修理理修配勞務(wù)務(wù)的交納增增值稅。計(jì)稅依據(jù)不同：增值值稅是價(jià)外稅，營(yíng)業(yè)稅是是價(jià)內(nèi)稅。所以在計(jì)計(jì)算增值稅稅時(shí)應(yīng)當(dāng)先先將含稅收收入換算成成不含稅收入入（如住房銷售售合同金額額為110萬(wàn)元，則實(shí)實(shí)際銷售額額為100萬(wàn)元，按100萬(wàn)元繳納銷銷項(xiàng)稅減進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅的差差），即計(jì)算算增值稅的的收入應(yīng)當(dāng)當(dāng)為不含稅稅的收入。。而營(yíng)業(yè)稅稅則是直接接用收入乘乘以稅率即即可（即按110萬(wàn)元乘5%的稅率）。。項(xiàng)目收入關(guān)于“營(yíng)改改增”3、房地產(chǎn)行行業(yè)：財(cái)政部通知知：2016年5月1日起，新老過(guò)渡：：房地產(chǎn)老老項(xiàng)目，是是指《建筑工程施施工許可證證》注明的合同同開工日期期在2016年4月30日前的房地地產(chǎn)項(xiàng)目，，可以選擇擇適用簡(jiǎn)易易計(jì)稅方法法按照5%的征收率計(jì)計(jì)稅，也可可以參考新新項(xiàng)目的征征繳模式，，要求報(bào)主主管稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)備案。。新項(xiàng)目以以取得的全全部?jī)r(jià)款和和價(jià)外費(fèi)用用，扣除受受讓土地時(shí)時(shí)向政府部部門支付的的土地價(jià)款款后的余額額為銷售額額。4、具體規(guī)定定：在中華人民民共和國(guó)境境內(nèi)銷售自自己開發(fā)的的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的企業(yè)業(yè)為增值稅稅納稅人。。增值稅納納稅人分為為一般納稅稅人（稅率為11%，但可抵扣扣，一般計(jì)計(jì)稅）與小規(guī)模模納稅人（（征收率為5%，不可抵扣扣，簡(jiǎn)易計(jì)計(jì)稅）兩大類。。納稅人年年應(yīng)征增值值稅銷售額額超過(guò)500萬(wàn)元(含本數(shù))的為一般納納稅人，未未超過(guò)規(guī)定定標(biāo)準(zhǔn)的納納稅人為小小規(guī)模納稅稅人。一般計(jì)稅方方法的應(yīng)納納稅額按以以下公式計(jì)計(jì)算：應(yīng)納納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅稅額當(dāng)當(dāng)期銷項(xiàng)稅稅額小于當(dāng)當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅稅額不足抵抵扣時(shí)其不不足部分可可以結(jié)轉(zhuǎn)下下期繼續(xù)抵抵扣。采取取預(yù)收款方方式銷售所所開發(fā)的房房地產(chǎn)項(xiàng)目目，在收到到預(yù)收款時(shí)時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)預(yù)繳增值稅稅5、注意事項(xiàng)項(xiàng)：簽訂經(jīng)濟(jì)合合同：包括括銷售合同同、租賃合合同、施工工合同、采采購(gòu)合同等等。取得發(fā)票：：增值稅專專用發(fā)票、、貨物清單單、驗(yàn)收單單等真實(shí)性性、合理性性。單位名名稱、開戶戶行、賬號(hào)號(hào)、稅號(hào)發(fā)票管管理：：領(lǐng)用用、開開具、、注銷銷；收收取、、驗(yàn)證證、抵抵扣。。項(xiàng)目收收入項(xiàng)目利利潤(rùn)e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501利潤(rùn)總總額＝租售售收入入－土土地成成本—房屋開開發(fā)成成本－－開發(fā)發(fā)費(fèi)用用（銷銷售費(fèi)費(fèi)用、、管理理費(fèi)用用、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用））-其他費(fèi)費(fèi)用-不可預(yù)預(yù)見費(fèi)費(fèi)用－－各項(xiàng)項(xiàng)稅金金（經(jīng)經(jīng)營(yíng)稅稅金及及附加加、土土地增增值稅稅、房房產(chǎn)稅稅等））凈利潤(rùn)潤(rùn)=利潤(rùn)總總額+（營(yíng)業(yè)業(yè)外收收入-營(yíng)業(yè)外外支出出）-企業(yè)所所得稅稅一、基基本概概念—利潤(rùn)項(xiàng)目利利潤(rùn)開發(fā)利利潤(rùn)是是整個(gè)個(gè)項(xiàng)目目的全全生命命周期期的經(jīng)經(jīng)營(yíng)成成果，，賬面面利潤(rùn)潤(rùn)是會(huì)會(huì)計(jì)分分期的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)成果果直接成本利潤(rùn)率開發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本＋開發(fā)成本)成本利潤(rùn)率開發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用)銷售利潤(rùn)率開發(fā)利潤(rùn)/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（總租售收入）項(xiàng)目利利潤(rùn)貨幣時(shí)時(shí)間價(jià)價(jià)值，，是指指在不不考慮慮通貨貨膨脹脹和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)情情況下下的、、貨幣幣經(jīng)歷歷一定定時(shí)間間的投投資和和再投投資所所增加加的價(jià)價(jià)值，，也稱稱為資資金的的時(shí)間間價(jià)值值（今今年的的100元不等等于明明年的的100元）。。貨幣幣時(shí)間間價(jià)值值的本本質(zhì)是是價(jià)值值增值值。從數(shù)量量上看看，貨貨幣時(shí)時(shí)間價(jià)價(jià)值是是在沒沒有風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和和沒有有通貨貨膨脹脹條件件下的的社會(huì)會(huì)平均均資金金利潤(rùn)潤(rùn)率（（某行行業(yè)在在社會(huì)會(huì)上的的平均均獲利利水平平）。。企業(yè)業(yè)在投投資某某一項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)時(shí)，至至少要要取得得社會(huì)會(huì)平均均的利利潤(rùn)率率。復(fù)利（（把利利息計(jì)計(jì)入本本金計(jì)計(jì)算））現(xiàn)值值：指指未來(lái)來(lái)一定定時(shí)間間的特特定資資金按按復(fù)利利計(jì)算算的現(xiàn)現(xiàn)在價(jià)價(jià)值（（未來(lái)來(lái)的錢錢相當(dāng)當(dāng)于現(xiàn)現(xiàn)在的的錢？？）。。P＝F×（1＋i）－n復(fù)利終終值計(jì)計(jì)算指一筆筆收支支經(jīng)過(guò)過(guò)若干干期后后再到到期時(shí)時(shí)的金金額（（現(xiàn)在在的錢錢相當(dāng)當(dāng)于未未來(lái)的的錢））:F＝P×（1＋i）n年初存存入100元，利利率10%，按單單復(fù)利利計(jì)算算，兩兩年后后其終終值多多少（121元）一、基基本概概念—資金價(jià)價(jià)值項(xiàng)目利利潤(rùn)一、基基本概概念——現(xiàn)金流流量（（經(jīng)營(yíng)營(yíng)、投投資、、籌資資活動(dòng)動(dòng)）現(xiàn)金流量指項(xiàng)目投資、出售引起的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出的數(shù)量?，F(xiàn)金凈流量指一定時(shí)期現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的差額。流入量大于流出量時(shí)凈流量為正值，反之為負(fù)值。凈現(xiàn)值指未來(lái)資金流入的現(xiàn)值與資金流出的現(xiàn)值的差額項(xiàng)目利利潤(rùn)一、基基本概概念——現(xiàn)金量量與利利潤(rùn)的的關(guān)系系可行性性研究究中，，現(xiàn)金金凈流流量可可以代代替利利潤(rùn)作作為評(píng)評(píng)價(jià)投投資凈凈收益益的指指標(biāo)。。在整個(gè)個(gè)投資資有效效年限限內(nèi)，，項(xiàng)目目利潤(rùn)潤(rùn)總計(jì)計(jì)與現(xiàn)現(xiàn)金凈凈流量量是相相等的的。應(yīng)用現(xiàn)現(xiàn)金凈凈流量量，并并可方方便地地引入入資金金時(shí)間間價(jià)值值來(lái)考考察投投資方方案。。利潤(rùn)是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確定的分期損益現(xiàn)金凈流量是根據(jù)收付實(shí)現(xiàn)制確定的分期損益項(xiàng)目利利潤(rùn)一、基基本概概念—經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)指指標(biāo)核心指標(biāo)內(nèi)部收益率銷售凈利率（或投資利潤(rùn)率）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)回收期參考指標(biāo)總投資回報(bào)率銷售毛利率獲利指數(shù)資金峰值比例地價(jià)支付貼現(xiàn)比啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)

項(xiàng)目利利潤(rùn)指標(biāo)評(píng)評(píng)價(jià)考考慮：：（1）核心心指標(biāo)標(biāo)確定定指標(biāo)標(biāo)值標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；；參考考指標(biāo)標(biāo)中的的總體體指標(biāo)標(biāo)未定定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)僅做做參考考；參參考指指標(biāo)中中的單單項(xiàng)指指標(biāo)結(jié)結(jié)合具具體項(xiàng)項(xiàng)目分分析評(píng)評(píng)估。。（2）經(jīng)過(guò)過(guò)對(duì)部部分項(xiàng)項(xiàng)目的的測(cè)試試，其其內(nèi)部部收益益率均均超過(guò)過(guò)30%。因此此對(duì)一一般多多層項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)部收收益率率暫定定為25%。（3）經(jīng)測(cè)測(cè)算，，集團(tuán)團(tuán)平均均稅前前銷售售利潤(rùn)潤(rùn)率為為12%，銷售售凈利利率約約在8.04~10.2%之間，，因此此銷售售凈利利率暫暫定為為9%。一、基基本概概念—指標(biāo)參參考萬(wàn)科核核心指指標(biāo)的的基本本要求求（參參考））項(xiàng)目利利潤(rùn)內(nèi)部部收收益益率率投投資資收收益益能能承承擔(dān)擔(dān)貨貨幣幣貶貶值值、、通通貨貨膨膨脹脹能能力力，，即即抗抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能能力力≥≥25%銷售售凈凈利利率率≥≥9%一、、基基本本概概念念———資金金使使用用計(jì)計(jì)劃劃序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期1234……1土地費(fèi)用

2前期費(fèi)用

3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

4建安工程費(fèi)

5配套設(shè)施費(fèi)用

6開發(fā)期間稅費(fèi)

7其他費(fèi)用

8銷售費(fèi)用

9管理費(fèi)用

10財(cái)務(wù)費(fèi)用

11不可預(yù)見費(fèi)

合計(jì)

房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目應(yīng)應(yīng)根根據(jù)據(jù)可可能能的的建建設(shè)設(shè)進(jìn)進(jìn)度度和和將將會(huì)會(huì)發(fā)發(fā)生生的的實(shí)實(shí)際際付付款款時(shí)時(shí)間間和和