公園壹號(hào)推廣策略方案課件

公園壹號(hào)推廣策略公園壹號(hào)推廣策略美國(guó)中央公園上東區(qū)美國(guó)中央公園法國(guó)凡爾賽公園凡爾賽花園法國(guó)凡爾賽公園

類似城市公園還有倫敦的海德公園、東京的新宿御苑、維多利亞公園旁的天匯大樓等，都是地產(chǎn)價(jià)值的體現(xiàn)與縮影。這種代表著高尚居住的地產(chǎn)，就是風(fēng)靡歐美的“公園地產(chǎn)”類似城市公園還有倫敦的海德公園、東京的新宿御苑射陽(yáng)后羿公園射陽(yáng)后羿公園形象定位銷售策略媒體推廣形象定位銷售策略媒體推廣形象定位形象定位廠區(qū)干擾水系景觀資源臨后羿公園景觀資源豐富干道干擾住宅B區(qū)住宅A區(qū)項(xiàng)目四至廠區(qū)干擾水系景觀資源臨后羿公園景觀資源豐富干道干擾住宅B區(qū)景觀優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目緊依射陽(yáng)唯一生態(tài)公園后羿公園，與幸福公園也不遠(yuǎn)。兩公園風(fēng)景如畫(huà)。公園內(nèi)有260多畝的水面，項(xiàng)目南也有自然水系，景觀資源優(yōu)越。板塊優(yōu)勢(shì)該板塊很具風(fēng)水優(yōu)勢(shì)。古書(shū)載：氣乘風(fēng)則散，界水而止。風(fēng)水要訣，得水之地為上等。面水而居得生氣，門前有水也是有財(cái)氣。交通便捷北臨人民西路，南臨解放路，人民路與解放路均為城市主干道。項(xiàng)目位于汽車站對(duì)面，擁有核心交通優(yōu)勢(shì)，向西10公里即為沿海高速公路。車行交通十分便捷。西大門優(yōu)勢(shì)西北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)入縣城的必經(jīng)地，區(qū)域擁有市區(qū)唯一交通樞紐射陽(yáng)縣汽車站大盤優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目為體量達(dá)3、40萬(wàn)平米的大盤，具大盤優(yōu)勢(shì)。易于形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)和規(guī)模效益；有利于提升地氣，形成區(qū)位優(yōu)勢(shì)，提升板塊價(jià)值。同時(shí)推廣成本更劃算。

優(yōu)勢(shì)分析（strength）項(xiàng)目SWOT分析景觀優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)分析（strength）項(xiàng)目SWOT分析廠區(qū)劣勢(shì)西臨廠區(qū)，輕工廠區(qū)噪音較小但依然有一定影響。對(duì)項(xiàng)目的形象與檔次提升不利。臨近干道劣勢(shì)北臨人民西路，主干道車流等對(duì)于地塊有一定影響。配套劣勢(shì)目前周邊無(wú)商業(yè)等生活配套。非典型學(xué)區(qū)（有文興小學(xué)，中學(xué)較遠(yuǎn)）。居住認(rèn)知劣勢(shì)目前尚無(wú)社區(qū)開(kāi)發(fā)。消費(fèi)客群對(duì)該區(qū)宜居性認(rèn)知不足。板塊規(guī)劃劣勢(shì)政府規(guī)劃該區(qū)為城市西翼，非重點(diǎn)發(fā)展方向，定位“工業(yè)配套生活區(qū)+交通樞紐區(qū)”，人口規(guī)模有限。相比較東區(qū)等新興片區(qū)不夠繁榮。劣勢(shì)分析（weakness）

廠區(qū)劣勢(shì)劣勢(shì)分析（weakness）新地產(chǎn)概念機(jī)遇“公園地產(chǎn)”，風(fēng)靡歐美的高尚居住開(kāi)發(fā)理念。射陽(yáng)獨(dú)此一家。接納鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群機(jī)遇隨著中國(guó)農(nóng)村城鎮(zhèn)化發(fā)展，鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)客群將不斷增加，來(lái)縣城置業(yè)會(huì)越來(lái)越多。本項(xiàng)目有直接對(duì)接射陽(yáng)西北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)優(yōu)勢(shì)。工業(yè)片區(qū)客群機(jī)遇上班在家門口。工業(yè)片區(qū)職工和管理層將積極考慮在此置業(yè)。西區(qū)大盤機(jī)遇城市西區(qū)唯一大盤，也是唯一樓盤，有壟斷效應(yīng)。不論何種理由選擇西區(qū)就是選擇本項(xiàng)目，宣傳上有利。地塊機(jī)遇雖然有工廠和干道一些噪音，但相比較市中心還是相對(duì)安靜。機(jī)會(huì)分析（opportunity）

新地產(chǎn)概念機(jī)遇機(jī)會(huì)分析（opportunity）市場(chǎng)宏觀環(huán)境不利影響國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)持續(xù)采取高壓政策，調(diào)控堅(jiān)決，溫總理“房?jī)r(jià)遠(yuǎn)沒(méi)有到合理價(jià)位”論斷加劇市場(chǎng)觀望氣氛。雖然縣城等影響不大，畢竟不能制造不斷漲價(jià)預(yù)期。競(jìng)爭(zhēng)威脅射陽(yáng)縣城其他片區(qū)有不少競(jìng)爭(zhēng)樓盤，且有數(shù)家大盤項(xiàng)目。對(duì)本案形成了直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。將對(duì)本案消費(fèi)客群形成分流。行政規(guī)劃威脅謹(jǐn)防配套嚴(yán)重不足，生活便利性打折，影響居住。威脅分析（threat）

市場(chǎng)宏觀環(huán)境不利影響威脅分析（threat）公園地產(chǎn)；西區(qū)壟斷；大盤；交通便捷。核心價(jià)值提煉公園地產(chǎn)；核心價(jià)值提煉高端定位提升項(xiàng)目形象；從吸引意見(jiàn)領(lǐng)袖的層次進(jìn)行定位；定位宣傳成功，將給項(xiàng)目營(yíng)造最佳性價(jià)比的形象，從而讓客戶產(chǎn)生很厚重的價(jià)值感。高端形象，保持一個(gè)基調(diào)：大氣。大氣的表現(xiàn)，形成一種大盤氣勢(shì)。起到威懾競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和吸引房地產(chǎn)買家眼光的作用。最具唯一性，最能提升項(xiàng)目形象，最具宣傳力的核心價(jià)值是：“公園地產(chǎn)”。同時(shí)規(guī)避西區(qū)廠區(qū)的不好形象。射陽(yáng)唯一的濕地公園。公園壹號(hào)唯一公園邊的公園地產(chǎn)。兼顧?quán)l(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)客群，不失城市屬性。形象定位思路推廣定位高端定位提升項(xiàng)目形象；從吸引意見(jiàn)領(lǐng)袖的層次進(jìn)行定位；定位宣傳城市·公園·家系列推廣主題：【城市呼喚公園】【公園壹號(hào)壟斷后羿公園】【私藏后羿公園】【公園，曾經(jīng)游覽，現(xiàn)在擁有】定位語(yǔ)定位語(yǔ)銷售策略銷售策略銷售策略思考1：樹(shù)立價(jià)值標(biāo)桿，利用對(duì)比效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)房源獲得高溢價(jià)，一般房源獲得價(jià)值提升，次質(zhì)房源獲得擠壓快速銷售，整體價(jià)值最大化；產(chǎn)品搭配組合，中大戶型帶動(dòng)小戶型，洋房拉動(dòng)高層，價(jià)值相互推動(dòng)；體驗(yàn)前置，細(xì)節(jié)制勝，打造不一樣的銷售現(xiàn)場(chǎng)。銷售策略思考1：樹(shù)立價(jià)值標(biāo)桿，利用對(duì)比效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)房源獲得強(qiáng)勢(shì)入市：廣告營(yíng)銷活動(dòng)造成廣泛性乃至轟動(dòng)性影響，強(qiáng)勢(shì)確立市場(chǎng)影響。制造市場(chǎng)饑渴，蓄水充分，開(kāi)盤強(qiáng)勢(shì)爆發(fā)。好的開(kāi)始是成功的一半。多類型產(chǎn)品相結(jié)合：控制推出房源數(shù)量的同時(shí)，采用多級(jí)產(chǎn)品相結(jié)合的推售模式，推盤均以不同面積段的戶型進(jìn)行組合，以應(yīng)對(duì)客群多元化的需求，從而保證產(chǎn)品銷售速率。充分利用旺季市場(chǎng)：合理利用地區(qū)旺季市場(chǎng)作為推售的重要節(jié)點(diǎn)，特別春節(jié)期間，金九銀十和五月小長(zhǎng)假的市場(chǎng)傳統(tǒng)旺銷期，確保房源旺銷。銷售策略思考2：強(qiáng)勢(shì)入市：廣告營(yíng)銷活動(dòng)造成廣泛性乃至轟動(dòng)性影響，強(qiáng)勢(shì)確立市場(chǎng)首次開(kāi)盤區(qū)：首批開(kāi)盤區(qū)域：圖示1期位置（沿后裔路）開(kāi)盤體量：約3萬(wàn)方產(chǎn)品搭配：小高層+高層，戶型經(jīng)濟(jì)+標(biāo)準(zhǔn)型，優(yōu)質(zhì)資源先行。32F高層18F高層18F高層復(fù)式11+1F小高層4+1F洋房住宅B區(qū)推盤區(qū)域：淡藍(lán)色標(biāo)注首次開(kāi)盤區(qū)：32F高層18F高層18F高層復(fù)式11+1F小高推盤節(jié)奏示意以總圖標(biāo)示為準(zhǔn)，可售房源約3萬(wàn)方

，6個(gè)月銷售周期。項(xiàng)目前期產(chǎn)品規(guī)劃，形象導(dǎo)入展示品牌樹(shù)立期產(chǎn)品價(jià)值、居住模式、社區(qū)品牌聯(lián)想品牌持續(xù)期，開(kāi)盤持續(xù)熱銷，訴求產(chǎn)品的魅力銷售期入市前期準(zhǔn)備、品牌推廣12年5月開(kāi)盤13年1月（元旦）蓄水期尾盤及二次開(kāi)盤蓄水期品牌深化期深化品牌，持續(xù)發(fā)展現(xiàn)場(chǎng)售樓處公開(kāi)12年9月（中秋）景觀示范區(qū)、樣板房公開(kāi)12年10月（國(guó)慶）一期清盤13年6月推盤計(jì)劃推盤節(jié)奏示意以總圖標(biāo)示為準(zhǔn)，可售房源約3萬(wàn)方，6個(gè)月銷售周1、為樹(shù)立樓盤高品質(zhì)形象及造成王者氣勢(shì)，內(nèi)部登記時(shí)，高價(jià)面世，吸引到消費(fèi)群體的競(jìng)相關(guān)注。2、因市場(chǎng)大環(huán)境及競(jìng)品價(jià)格對(duì)比。開(kāi)盤銷售時(shí)，高折扣高優(yōu)惠，做到高尚的物業(yè)、平實(shí)的價(jià)格；3、中期銷售時(shí)，隨新單位的推出即時(shí)調(diào)整剩余產(chǎn)品價(jià)格，依靠產(chǎn)品自身對(duì)比和價(jià)格引導(dǎo)快速促成銷售；4、尾盤銷售時(shí)，借助終端市場(chǎng)價(jià)格炒作，定期陸續(xù)拉升價(jià)格尺度，以逼緊客戶購(gòu)買時(shí)間差，依靠?jī)r(jià)格引導(dǎo)促成銷售。價(jià)格策略1、為樹(shù)立樓盤高品質(zhì)形象及造成王者氣勢(shì)，內(nèi)部登記時(shí)，高價(jià)面世全面超越射陽(yáng)消費(fèi)者的生活經(jīng)驗(yàn)產(chǎn)生一定的新鮮感和好感轉(zhuǎn)變成一種向往和渴望本案既為唯一公園地產(chǎn)，理應(yīng)在營(yíng)銷體驗(yàn)上有所突破，著重公園游覽體驗(yàn)體驗(yàn)營(yíng)銷全面超越射陽(yáng)消費(fèi)者的生活經(jīng)驗(yàn)產(chǎn)生一定的新鮮感和好感轉(zhuǎn)變成一種

“公園地產(chǎn)”的全程體驗(yàn)之旅：

貫穿本案整體營(yíng)銷過(guò)程關(guān)聯(lián)體驗(yàn)行動(dòng)體驗(yàn)情感體驗(yàn)感觀體驗(yàn)公園地產(chǎn)

“公園地產(chǎn)”的全程體驗(yàn)之旅：

貫穿本案整體營(yíng)銷過(guò)程關(guān)聯(lián)體驗(yàn)

氛圍營(yíng)造渠道整合市區(qū)大牌鄉(xiāng)鎮(zhèn)大牌通往項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)主干道的交通指示牌圍擋、道旗和精神堡壘售樓中心內(nèi)部形象導(dǎo)示感官體驗(yàn)與后裔公園的景觀道連接，造成公園壹號(hào)與后裔公園為一體的印象氛圍營(yíng)造渠道整合市區(qū)大牌鄉(xiāng)鎮(zhèn)大牌通往項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)主干項(xiàng)目樣板房包裝建議

樣板房設(shè)計(jì)貼近目標(biāo)客戶，更接近真實(shí)的生活，引發(fā)客戶的美好聯(lián)想與憧憬，因而也更能引起客戶共鳴。本案的樣板房風(fēng)格符合項(xiàng)目形象定位，讓客戶充分感受到自然、休閑、公園的生活情調(diào)。要營(yíng)造一個(gè)真實(shí)的居家環(huán)境，各個(gè)房間布置、擺設(shè)，各局部的細(xì)節(jié)處理，參觀過(guò)程中引入“服務(wù)”的深層概念，樣板房中設(shè)置管家、保安等人員，將本案高規(guī)格的物管服務(wù)深深烙入客戶心中。還可在樣板房中設(shè)置“客戶體驗(yàn)簿”，以供參觀樣板房的客戶反饋對(duì)樣板房的看法以及現(xiàn)房的裝修建議。后期將有建設(shè)性、廣泛性的意見(jiàn)用于實(shí)際現(xiàn)房的裝修，強(qiáng)化、落實(shí)客戶的“體驗(yàn)”過(guò)程。感官體驗(yàn)項(xiàng)目樣板房包裝建議樣板房設(shè)計(jì)貼近目標(biāo)客戶，更接近真實(shí)的生活售樓處內(nèi)建議提供多種茶水供客戶選擇，包括茶、果汁、咖啡等，并配備甜點(diǎn)、水果等備點(diǎn)；按照酒店標(biāo)準(zhǔn)配備相應(yīng)茶具，通過(guò)高檔次的茶具用品體現(xiàn)項(xiàng)目形象。茶點(diǎn)服務(wù)（外圍服務(wù)）情感體驗(yàn)售樓處內(nèi)建議提供多種茶水供客戶選擇，包括茶、果汁、咖啡等，并互動(dòng)切身感受公園地產(chǎn)圈層活動(dòng)改變生活形態(tài)主題活動(dòng)會(huì)員活動(dòng)行動(dòng)體驗(yàn)互動(dòng)切身感受公園地產(chǎn)圈層活動(dòng)改變生活形態(tài)主題活動(dòng)會(huì)員活動(dòng)行動(dòng)無(wú)處不在的公園地產(chǎn)聯(lián)想

關(guān)聯(lián)產(chǎn)品強(qiáng)化公園地產(chǎn)體驗(yàn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)品（旅游、攝影等）關(guān)聯(lián)故事（向往、喜歡類的故事）關(guān)聯(lián)體驗(yàn)無(wú)處不在的公園地產(chǎn)聯(lián)想

關(guān)聯(lián)產(chǎn)品強(qiáng)化公園地產(chǎn)體驗(yàn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)品（旅媒體推廣媒體推廣1、戶外大眾形象占位，迅速引起市場(chǎng)關(guān)注執(zhí)行要點(diǎn)：合理選擇有效戶外點(diǎn)位，集中傳播，以煽動(dòng)性主題吸引目標(biāo)消費(fèi)客群。2、小眾渠道與外場(chǎng)直銷相結(jié)合，一對(duì)一有效溝通執(zhí)行要點(diǎn)：鎖定區(qū)域目標(biāo)客群活動(dòng)半徑，多層級(jí)的體驗(yàn)活動(dòng)及外場(chǎng)營(yíng)銷為主要形式，進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)傳播，有效直擊高端人群，強(qiáng)化蓄客手段。媒體推廣策略媒體推廣策略3、深入剖析公園地產(chǎn)，與公園壹號(hào)傳播廣泛結(jié)合，樹(shù)立特有標(biāo)桿形象，擴(kuò)大品牌知名度與美譽(yù)度。執(zhí)行要點(diǎn)：綜合性利用媒體傳播效應(yīng)，以大牌、單頁(yè)、硬廣確立產(chǎn)品與品牌影響力。全方位塑造產(chǎn)品核心價(jià)值。4、活動(dòng)炒作，一舉奠定公園壹號(hào)的市場(chǎng)地位，引起市場(chǎng)關(guān)注。執(zhí)行要點(diǎn)：舉辦公園旅游休閑類活動(dòng)，將頂目與產(chǎn)品價(jià)值與活動(dòng)產(chǎn)生高度關(guān)連，奠定公園地產(chǎn)的市場(chǎng)形象。公園壹號(hào)推廣策略方案課件【建議活動(dòng)一】后裔公園攝影大賽活動(dòng)時(shí)間：蓄水期（售樓處公開(kāi)前后）活動(dòng)地點(diǎn)：公園壹號(hào)售樓中心活動(dòng)目的：借大賽造勢(shì)，并通過(guò)高獎(jiǎng)金引起市場(chǎng)高度關(guān)注，為開(kāi)盤預(yù)熱；強(qiáng)勢(shì)塑造項(xiàng)目在市場(chǎng)中的獨(dú)特地位，營(yíng)造公園地產(chǎn)的形象，引消費(fèi)人群關(guān)注?；顒?dòng)內(nèi)容：攝影大賽。限后裔公園風(fēng)景攝影?；顒?dòng)組織【建議活動(dòng)一】活動(dòng)時(shí)間：蓄水期（售樓處公開(kāi)前后）活動(dòng)組織活動(dòng)時(shí)間：開(kāi)盤銷售期活動(dòng)目的：與射陽(yáng)具有影響力的主流媒體合作，引爆市場(chǎng)，造勢(shì)開(kāi)盤；將項(xiàng)目與世界風(fēng)光相關(guān)聯(lián)，點(diǎn)明項(xiàng)目形象，奠定公園地產(chǎn)獨(dú)特地位；通過(guò)在認(rèn)購(gòu)客戶中，分批次贈(zèng)送旅游名額，促進(jìn)銷售。活動(dòng)內(nèi)容：馬爾代夫、臺(tái)灣等地旅游。（也可折算現(xiàn)金抵購(gòu)房款）【建議活動(dòng)二】世界公園風(fēng)光之旅活動(dòng)時(shí)間：開(kāi)盤銷售期【建議活動(dòng)二】氣勢(shì)方面：以戶外大牌大形象，形成項(xiàng)目的絕對(duì)氣勢(shì)。項(xiàng)目深度挖掘方面：通過(guò)單頁(yè)等軟性宣傳來(lái)深入挖掘項(xiàng)目賣點(diǎn)，全方位、多角度深入剖析公園地產(chǎn)的內(nèi)涵，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目地段、公園、規(guī)劃理念等賣點(diǎn)。渠道拓展方面：短信、網(wǎng)絡(luò)、電視字幕等多渠道宣傳手段并用；并針對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場(chǎng)考慮采用宣傳車等。階段性密集投放：配合營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)和活動(dòng)節(jié)點(diǎn)來(lái)進(jìn)行階段性密集投放。媒介策略媒體投放原則氣勢(shì)方面：以戶外大牌大形象，形成項(xiàng)目的絕對(duì)氣勢(shì)。媒介策略媒體附：推廣軸線（針對(duì)一期銷售）12年9月10月13年1月5月6月（中秋）（國(guó)慶）（元旦）強(qiáng)銷期持續(xù)銷售期項(xiàng)目蓄水期一期清盤期二期蓄水期9月售樓處公開(kāi)形象建立客戶初步挖掘積累強(qiáng)勢(shì)引爆客戶深度挖掘余房去化強(qiáng)攻第一階段第二階段第三階段景觀、樣板房公開(kāi)第四階段啟動(dòng)老客戶轉(zhuǎn)介紹活動(dòng)外場(chǎng)行銷促銷活動(dòng)制定戶外大牌位置查找與落實(shí)事件營(yíng)銷預(yù)熱市場(chǎng)，售樓處、示范區(qū)公開(kāi)單頁(yè)、短信、大牌等媒體，電話行銷、關(guān)聯(lián)營(yíng)銷全面展開(kāi)。媒體階段性爆發(fā)事件炒作深化產(chǎn)品理念營(yíng)銷目標(biāo)：30%營(yíng)銷目標(biāo)：20%營(yíng)銷目標(biāo)：20%營(yíng)銷目標(biāo)：10%營(yíng)銷目標(biāo)：20%春節(jié)5.1小長(zhǎng)假開(kāi)盤附：推廣軸線（針對(duì)一期銷售）12年9月10月匯報(bào)完畢，謝謝聆聽(tīng)！公園壹號(hào)推廣策略方案課件公園壹號(hào)推廣策略公園壹號(hào)推廣策略美國(guó)中央公園上東區(qū)美國(guó)中央公園法國(guó)凡爾賽公園凡爾賽花園法國(guó)凡爾賽公園

類似城市公園還有倫敦的海德公園、東京的新宿御苑、維多利亞公園旁的天匯大樓等，都是地產(chǎn)價(jià)值的體現(xiàn)與縮影。這種代表著高尚居住的地產(chǎn)，就是風(fēng)靡歐美的“公園地產(chǎn)”類似城市公園還有倫敦的海德公園、東京的新宿御苑射陽(yáng)后羿公園射陽(yáng)后羿公園形象定位銷售策略媒體推廣形象定位銷售策略媒體推廣形象定位形象定位廠區(qū)干擾水系景觀資源臨后羿公園景觀資源豐富干道干擾住宅B區(qū)住宅A區(qū)項(xiàng)目四至廠區(qū)干擾水系景觀資源臨后羿公園景觀資源豐富干道干擾住宅B區(qū)景觀優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目緊依射陽(yáng)唯一生態(tài)公園后羿公園，與幸福公園也不遠(yuǎn)。兩公園風(fēng)景如畫(huà)。公園內(nèi)有260多畝的水面，項(xiàng)目南也有自然水系，景觀資源優(yōu)越。板塊優(yōu)勢(shì)該板塊很具風(fēng)水優(yōu)勢(shì)。古書(shū)載：氣乘風(fēng)則散，界水而止。風(fēng)水要訣，得水之地為上等。面水而居得生氣，門前有水也是有財(cái)氣。交通便捷北臨人民西路，南臨解放路，人民路與解放路均為城市主干道。項(xiàng)目位于汽車站對(duì)面，擁有核心交通優(yōu)勢(shì)，向西10公里即為沿海高速公路。車行交通十分便捷。西大門優(yōu)勢(shì)西北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)入縣城的必經(jīng)地，區(qū)域擁有市區(qū)唯一交通樞紐射陽(yáng)縣汽車站大盤優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目為體量達(dá)3、40萬(wàn)平米的大盤，具大盤優(yōu)勢(shì)。易于形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)和規(guī)模效益；有利于提升地氣，形成區(qū)位優(yōu)勢(shì)，提升板塊價(jià)值。同時(shí)推廣成本更劃算。

優(yōu)勢(shì)分析（strength）項(xiàng)目SWOT分析景觀優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)分析（strength）項(xiàng)目SWOT分析廠區(qū)劣勢(shì)西臨廠區(qū)，輕工廠區(qū)噪音較小但依然有一定影響。對(duì)項(xiàng)目的形象與檔次提升不利。臨近干道劣勢(shì)北臨人民西路，主干道車流等對(duì)于地塊有一定影響。配套劣勢(shì)目前周邊無(wú)商業(yè)等生活配套。非典型學(xué)區(qū)（有文興小學(xué)，中學(xué)較遠(yuǎn)）。居住認(rèn)知劣勢(shì)目前尚無(wú)社區(qū)開(kāi)發(fā)。消費(fèi)客群對(duì)該區(qū)宜居性認(rèn)知不足。板塊規(guī)劃劣勢(shì)政府規(guī)劃該區(qū)為城市西翼，非重點(diǎn)發(fā)展方向，定位“工業(yè)配套生活區(qū)+交通樞紐區(qū)”，人口規(guī)模有限。相比較東區(qū)等新興片區(qū)不夠繁榮。劣勢(shì)分析（weakness）

廠區(qū)劣勢(shì)劣勢(shì)分析（weakness）新地產(chǎn)概念機(jī)遇“公園地產(chǎn)”，風(fēng)靡歐美的高尚居住開(kāi)發(fā)理念。射陽(yáng)獨(dú)此一家。接納鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群機(jī)遇隨著中國(guó)農(nóng)村城鎮(zhèn)化發(fā)展，鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)客群將不斷增加，來(lái)縣城置業(yè)會(huì)越來(lái)越多。本項(xiàng)目有直接對(duì)接射陽(yáng)西北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)優(yōu)勢(shì)。工業(yè)片區(qū)客群機(jī)遇上班在家門口。工業(yè)片區(qū)職工和管理層將積極考慮在此置業(yè)。西區(qū)大盤機(jī)遇城市西區(qū)唯一大盤，也是唯一樓盤，有壟斷效應(yīng)。不論何種理由選擇西區(qū)就是選擇本項(xiàng)目，宣傳上有利。地塊機(jī)遇雖然有工廠和干道一些噪音，但相比較市中心還是相對(duì)安靜。機(jī)會(huì)分析（opportunity）

新地產(chǎn)概念機(jī)遇機(jī)會(huì)分析（opportunity）市場(chǎng)宏觀環(huán)境不利影響國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)持續(xù)采取高壓政策，調(diào)控堅(jiān)決，溫總理“房?jī)r(jià)遠(yuǎn)沒(méi)有到合理價(jià)位”論斷加劇市場(chǎng)觀望氣氛。雖然縣城等影響不大，畢竟不能制造不斷漲價(jià)預(yù)期。競(jìng)爭(zhēng)威脅射陽(yáng)縣城其他片區(qū)有不少競(jìng)爭(zhēng)樓盤，且有數(shù)家大盤項(xiàng)目。對(duì)本案形成了直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。將對(duì)本案消費(fèi)客群形成分流。行政規(guī)劃威脅謹(jǐn)防配套嚴(yán)重不足，生活便利性打折，影響居住。威脅分析（threat）

市場(chǎng)宏觀環(huán)境不利影響威脅分析（threat）公園地產(chǎn)；西區(qū)壟斷；大盤；交通便捷。核心價(jià)值提煉公園地產(chǎn)；核心價(jià)值提煉高端定位提升項(xiàng)目形象；從吸引意見(jiàn)領(lǐng)袖的層次進(jìn)行定位；定位宣傳成功，將給項(xiàng)目營(yíng)造最佳性價(jià)比的形象，從而讓客戶產(chǎn)生很厚重的價(jià)值感。高端形象，保持一個(gè)基調(diào)：大氣。大氣的表現(xiàn)，形成一種大盤氣勢(shì)。起到威懾競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和吸引房地產(chǎn)買家眼光的作用。最具唯一性，最能提升項(xiàng)目形象，最具宣傳力的核心價(jià)值是：“公園地產(chǎn)”。同時(shí)規(guī)避西區(qū)廠區(qū)的不好形象。射陽(yáng)唯一的濕地公園。公園壹號(hào)唯一公園邊的公園地產(chǎn)。兼顧?quán)l(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)客群，不失城市屬性。形象定位思路推廣定位高端定位提升項(xiàng)目形象；從吸引意見(jiàn)領(lǐng)袖的層次進(jìn)行定位；定位宣傳城市·公園·家系列推廣主題：【城市呼喚公園】【公園壹號(hào)壟斷后羿公園】【私藏后羿公園】【公園，曾經(jīng)游覽，現(xiàn)在擁有】定位語(yǔ)定位語(yǔ)銷售策略銷售策略銷售策略思考1：樹(shù)立價(jià)值標(biāo)桿，利用對(duì)比效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)房源獲得高溢價(jià)，一般房源獲得價(jià)值提升，次質(zhì)房源獲得擠壓快速銷售，整體價(jià)值最大化；產(chǎn)品搭配組合，中大戶型帶動(dòng)小戶型，洋房拉動(dòng)高層，價(jià)值相互推動(dòng)；體驗(yàn)前置，細(xì)節(jié)制勝，打造不一樣的銷售現(xiàn)場(chǎng)。銷售策略思考1：樹(shù)立價(jià)值標(biāo)桿，利用對(duì)比效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)房源獲得強(qiáng)勢(shì)入市：廣告營(yíng)銷活動(dòng)造成廣泛性乃至轟動(dòng)性影響，強(qiáng)勢(shì)確立市場(chǎng)影響。制造市場(chǎng)饑渴，蓄水充分，開(kāi)盤強(qiáng)勢(shì)爆發(fā)。好的開(kāi)始是成功的一半。多類型產(chǎn)品相結(jié)合：控制推出房源數(shù)量的同時(shí)，采用多級(jí)產(chǎn)品相結(jié)合的推售模式，推盤均以不同面積段的戶型進(jìn)行組合，以應(yīng)對(duì)客群多元化的需求，從而保證產(chǎn)品銷售速率。充分利用旺季市場(chǎng)：合理利用地區(qū)旺季市場(chǎng)作為推售的重要節(jié)點(diǎn)，特別春節(jié)期間，金九銀十和五月小長(zhǎng)假的市場(chǎng)傳統(tǒng)旺銷期，確保房源旺銷。銷售策略思考2：強(qiáng)勢(shì)入市：廣告營(yíng)銷活動(dòng)造成廣泛性乃至轟動(dòng)性影響，強(qiáng)勢(shì)確立市場(chǎng)首次開(kāi)盤區(qū)：首批開(kāi)盤區(qū)域：圖示1期位置（沿后裔路）開(kāi)盤體量：約3萬(wàn)方產(chǎn)品搭配：小高層+高層，戶型經(jīng)濟(jì)+標(biāo)準(zhǔn)型，優(yōu)質(zhì)資源先行。32F高層18F高層18F高層復(fù)式11+1F小高層4+1F洋房住宅B區(qū)推盤區(qū)域：淡藍(lán)色標(biāo)注首次開(kāi)盤區(qū)：32F高層18F高層18F高層復(fù)式11+1F小高推盤節(jié)奏示意以總圖標(biāo)示為準(zhǔn)，可售房源約3萬(wàn)方

，6個(gè)月銷售周期。項(xiàng)目前期產(chǎn)品規(guī)劃，形象導(dǎo)入展示品牌樹(shù)立期產(chǎn)品價(jià)值、居住模式、社區(qū)品牌聯(lián)想品牌持續(xù)期，開(kāi)盤持續(xù)熱銷，訴求產(chǎn)品的魅力銷售期入市前期準(zhǔn)備、品牌推廣12年5月開(kāi)盤13年1月（元旦）蓄水期尾盤及二次開(kāi)盤蓄水期品牌深化期深化品牌，持續(xù)發(fā)展現(xiàn)場(chǎng)售樓處公開(kāi)12年9月（中秋）景觀示范區(qū)、樣板房公開(kāi)12年10月（國(guó)慶）一期清盤13年6月推盤計(jì)劃推盤節(jié)奏示意以總圖標(biāo)示為準(zhǔn)，可售房源約3萬(wàn)方，6個(gè)月銷售周1、為樹(shù)立樓盤高品質(zhì)形象及造成王者氣勢(shì)，內(nèi)部登記時(shí)，高價(jià)面世，吸引到消費(fèi)群體的競(jìng)相關(guān)注。2、因市場(chǎng)大環(huán)境及競(jìng)品價(jià)格對(duì)比。開(kāi)盤銷售時(shí)，高折扣高優(yōu)惠，做到高尚的物業(yè)、平實(shí)的價(jià)格；3、中期銷售時(shí)，隨新單位的推出即時(shí)調(diào)整剩余產(chǎn)品價(jià)格，依靠產(chǎn)品自身對(duì)比和價(jià)格引導(dǎo)快速促成銷售；4、尾盤銷售時(shí)，借助終端市場(chǎng)價(jià)格炒作，定期陸續(xù)拉升價(jià)格尺度，以逼緊客戶購(gòu)買時(shí)間差，依靠?jī)r(jià)格引導(dǎo)促成銷售。價(jià)格策略1、為樹(shù)立樓盤高品質(zhì)形象及造成王者氣勢(shì)，內(nèi)部登記時(shí)，高價(jià)面世全面超越射陽(yáng)消費(fèi)者的生活經(jīng)驗(yàn)產(chǎn)生一定的新鮮感和好感轉(zhuǎn)變成一種向往和渴望本案既為唯一公園地產(chǎn)，理應(yīng)在營(yíng)銷體驗(yàn)上有所突破，著重公園游覽體驗(yàn)體驗(yàn)營(yíng)銷全面超越射陽(yáng)消費(fèi)者的生活經(jīng)驗(yàn)產(chǎn)生一定的新鮮感和好感轉(zhuǎn)變成一種

“公園地產(chǎn)”的全程體驗(yàn)之旅：

貫穿本案整體營(yíng)銷過(guò)程關(guān)聯(lián)體驗(yàn)行動(dòng)體驗(yàn)情感體驗(yàn)感觀體驗(yàn)公園地產(chǎn)

“公園地產(chǎn)”的全程體驗(yàn)之旅：

貫穿本案整體營(yíng)銷過(guò)程關(guān)聯(lián)體驗(yàn)

氛圍營(yíng)造渠道整合市區(qū)大牌鄉(xiāng)鎮(zhèn)大牌通往項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)主干道的交通指示牌圍擋、道旗和精神堡壘售樓中心內(nèi)部形象導(dǎo)示感官體驗(yàn)與后裔公園的景觀道連接，造成公園壹號(hào)與后裔公園為一體的印象氛圍營(yíng)造渠道整合市區(qū)大牌鄉(xiāng)鎮(zhèn)大牌通往項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)主干項(xiàng)目樣板房包裝建議

樣板房設(shè)計(jì)貼近目標(biāo)客戶，更接近真實(shí)的生活，引發(fā)客戶的美好聯(lián)想與憧憬，因而也更能引起客戶共鳴。本案的樣板房風(fēng)格符合項(xiàng)目形象定位，讓客戶充分感受到自然、休閑、公園的生活情調(diào)。要營(yíng)造一個(gè)真實(shí)的居家環(huán)境，各個(gè)房間布置、擺設(shè)，各局部的細(xì)節(jié)處理，參觀過(guò)程中引入“服務(wù)”的深層概念，樣板房中設(shè)置管家、保安等人員，將本案高規(guī)格的物管服務(wù)深深烙入客戶心中。還可在樣板房中設(shè)置“客戶體驗(yàn)簿”，以供參觀樣板房的客戶反饋對(duì)樣板房的看法以及現(xiàn)房的裝修建議。后期將有建設(shè)性、廣泛性的意見(jiàn)用于實(shí)際現(xiàn)房的裝修，強(qiáng)化、落實(shí)客戶的“體驗(yàn)”過(guò)程。感官體驗(yàn)項(xiàng)目樣板房包裝建議樣板房設(shè)計(jì)貼近目標(biāo)客戶，更接近真實(shí)的生活售樓處內(nèi)建議提供多種茶水供客戶選擇，包括茶、果汁、咖啡等，并配備甜點(diǎn)、水果等備點(diǎn)；按照酒店標(biāo)準(zhǔn)配備相應(yīng)茶具，通過(guò)高檔次的茶具用品體現(xiàn)項(xiàng)目形象。茶點(diǎn)服務(wù)（外圍服務(wù)）情感體驗(yàn)售樓處內(nèi)建議提供多種茶水供客戶選擇，包括茶、果汁、咖啡等，并互動(dòng)切身感受公園地產(chǎn)圈層活動(dòng)改變生活形態(tài)主題活動(dòng)會(huì)員活動(dòng)行動(dòng)體驗(yàn)互動(dòng)切身感受公園地產(chǎn)圈層活動(dòng)改變生活形態(tài)主題活動(dòng)會(huì)員活動(dòng)行動(dòng)無(wú)處不在的公園地產(chǎn)聯(lián)想

關(guān)聯(lián)產(chǎn)品強(qiáng)化公園地產(chǎn)體驗(yàn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)品（旅游、攝影等）關(guān)聯(lián)故事（向往、喜歡類的故事）關(guān)聯(lián)體驗(yàn)無(wú)處不在的公園地產(chǎn)聯(lián)想

關(guān)聯(lián)產(chǎn)品強(qiáng)化公園地產(chǎn)體驗(yàn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)品（旅媒體推廣媒體推廣1、戶外大眾形象占位，迅速引起市場(chǎng)關(guān)注執(zhí)行要點(diǎn)：合理選擇有效戶外點(diǎn)位，集中傳播，以煽動(dòng)性主題吸引目標(biāo)消費(fèi)客群。2、小眾渠道與外場(chǎng)直銷相結(jié)合，一對(duì)一有效溝通執(zhí)行要點(diǎn)：鎖定區(qū)域目標(biāo)客群活動(dòng)半徑，多層級(jí)的體驗(yàn)活動(dòng)及外場(chǎng)營(yíng)銷為主要形式，進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)傳播，有效直擊高端人群，強(qiáng)化蓄客手段。媒體推廣策略媒體推廣策略3、深入剖析公園地產(chǎn)，與公園壹號(hào)傳播廣泛結(jié)合，樹(shù)立特有標(biāo)桿形象，擴(kuò)大品牌知名度與美譽(yù)度。執(zhí)行要點(diǎn)：綜合性利用媒體傳播效應(yīng)，以大牌、單頁(yè)、硬廣確立產(chǎn)品與品牌影響力。全方位塑造產(chǎn)品核心價(jià)值。4、活動(dòng)炒作，一舉奠定公園壹號(hào)的市場(chǎng)地位，引起市場(chǎng)關(guān)注。執(zhí)行要點(diǎn)：舉辦公園旅游休閑類活動(dòng)，將頂目與產(chǎn)品價(jià)值與活動(dòng)產(chǎn)生高度關(guān)連，奠定公園地產(chǎn)的市場(chǎng)形象。公園壹號(hào)推廣