國貿(mào)購物中心商業(yè)規(guī)劃和定位報(bào)告-課件

遠(yuǎn)東國貿(mào)購物中心

商業(yè)規(guī)劃與定位報(bào)告2019年08月06日香港新恒迪商業(yè)顧問機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)東國貿(mào)購物中心

商業(yè)規(guī)劃與定位報(bào)告2019年08月06日香目錄A.賀州市商業(yè)零售市場B.項(xiàng)目分析與商業(yè)概念發(fā)展C.平面布局與商戶組合D.建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化

2目錄2A1：賀州商業(yè)零售市場宏觀狀況A.賀州市商業(yè)零售市場A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究3A1：賀州商業(yè)零售市場宏觀狀況A.賀州市商業(yè)零售市場A1：賀州商業(yè)零售市場---零售環(huán)境發(fā)展■首先，從賀州市商業(yè)零售市場的潛在需求來看：賀州市的社會(huì)消費(fèi)品零售總額自2019年以來增長率（%）保持了約年均15%的遞增速度，特別是近幾年受到宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好，人民生活水平不斷提升等因素的推動(dòng)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅有所加大?？傮w來看，賀州市的消費(fèi)市場需求潛力較大，商業(yè)零售市場發(fā)展將保持較為繁榮的發(fā)展態(tài)勢。2009年社會(huì)消費(fèi)品零售總額68.87億元，增長18%，是近來最好的發(fā)展水平。4A1：賀州商業(yè)零售市場---零售環(huán)境發(fā)展■首先，從賀州市A1：賀州商業(yè)零售市場---商圈格局演進(jìn)■再次，從賀州商業(yè)整體規(guī)劃來看，遠(yuǎn)東國貿(mào)購物中心所處向陽路中心商圈，在未來城市商業(yè)格局中占據(jù)中心位置，商業(yè)地位不可撼動(dòng)。隨著本案以及后期商業(yè)的投入運(yùn)營，向陽路商圈的地位將不斷強(qiáng)化。5A1：賀州商業(yè)零售市場---商圈格局演進(jìn)■再次，從賀州商■賀州市目前商業(yè)正處于初級(jí)發(fā)展階段，形態(tài)以百貨、超市、步行街、專業(yè)市場為主，整體商業(yè)水平不高，百貨經(jīng)營水平較低、業(yè)態(tài)單一，聚客能力有限，整體經(jīng)營狀況較差?！?/p>

從賀州市整體商業(yè)發(fā)展階段與零售趨勢來看，隨著賀州市地區(qū)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展。商業(yè)零售設(shè)施的主要主流發(fā)展趨勢必然將從傳統(tǒng)的以百貨、超市和專業(yè)市場為核心逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐再徫镏行?、精品專賣店等多元化的現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)為主導(dǎo)的發(fā)展方向。A1：賀州商業(yè)零售市場---商業(yè)形態(tài)與發(fā)展趨勢6■賀州市目前商業(yè)正處于初級(jí)發(fā)展階段，形態(tài)以百貨、超市、步行人均ＧＤＰ城市化水平主導(dǎo)商業(yè)形態(tài)1100美元以下25％以下廟會(huì)、地?cái)?、集貿(mào)市場為主導(dǎo)形態(tài)1100—2000美元45％以下時(shí)百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場2000—4400美元45%—70%大型購物中心、超市、專賣店、精品店等多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)4400美元以上70％以上ShoppingMall、LifestyleShoppingCenter旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)形態(tài)涌現(xiàn)商業(yè)零售業(yè)主導(dǎo)型態(tài)變化趨勢

7人均ＧＤＰ城市化水平主導(dǎo)商業(yè)形態(tài)1100美元以下25％以賀州市商業(yè)零售設(shè)施的主要類型GDP

243.78億，人均1720美元/2009年購物中心目前暫無購物中心類項(xiàng)目百貨超市專業(yè)店新時(shí)代百貨盛隆百貨泰興連鎖超市香港城超市盛隆超市振華家私華星家電恒興家電樂多多超市■人均GDP將快速突破2000美元關(guān)口，購物中心的生長環(huán)境已經(jīng)基本形成。8賀州市商業(yè)零售設(shè)施的主要類型購物中心目前暫無購物中心類項(xiàng)目百■隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，賀州居民的消費(fèi)支出規(guī)模隨著收入的增加逐年擴(kuò)大，賀州正在成為一個(gè)追求生活質(zhì)量與品位的“享受型城市”；■人均GDP即將突破2000美元大關(guān)，但商業(yè)發(fā)展水平較低，市內(nèi)缺乏大型時(shí)尚購物中心，造成大量商業(yè)消費(fèi)溢出現(xiàn)象，外出消費(fèi)較為普遍；■城市商業(yè)發(fā)展目標(biāo)確立，以向陽路為中心的老城區(qū)成為未來重點(diǎn)發(fā)展的市級(jí)商業(yè)功能區(qū)之一。零售市場宏觀狀況小結(jié)

9■隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，賀州居民的消費(fèi)支出規(guī)模隨著收入的增加逐年A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究■從賀州市的商圈分局及發(fā)展情況來看：賀州主要商業(yè)均集中于以向陽路為主軸的核心區(qū)域內(nèi)，以新時(shí)代百貨、盛隆百貨、香港城為商業(yè)節(jié)點(diǎn)，沿街店鋪為主線，商業(yè)空間分布較為密集、商業(yè)集中度較高。隨著遠(yuǎn)東國貿(mào)項(xiàng)目的啟動(dòng)，未來賀州市向陽路核心商圈的市場競爭亦會(huì)日趨激烈；10A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究■從賀州市的商圈分局及發(fā)展情況來看■向陽路：A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—向陽路向陽路是賀州最集中的商業(yè)街，分布著服飾、百貨、黃金珠寶等諸多業(yè)態(tài)，約270家店鋪，其中男女服飾占據(jù)了絕對(duì)的比重，約占70%，其次是餐飲，約占10%，其他諸如百貨、醫(yī)藥、美容美發(fā)、金店、眼鏡店等諸多業(yè)態(tài)合計(jì)約占20%。西接新時(shí)代購物廣場，東接香港城，形成賀州市主要商業(yè)集中區(qū)域，其中步行街以運(yùn)動(dòng)系列品，女裝時(shí)裝為主由于集聚了大量的品牌專賣店和時(shí)尚店，這里成為年輕人淘寶的好去處，購物人群主要以15—35這一年齡段為主，且女性消費(fèi)者明顯多于男性消費(fèi)者。在這里，賀州的知名服裝品牌無論是運(yùn)動(dòng)的還是休閑的亦或是職業(yè)正裝，幾乎都能在專賣店中找到，轉(zhuǎn)讓費(fèi)動(dòng)輒數(shù)萬，向陽路可謂是賀州市的商業(yè)“金街”。11■向陽路：A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—向陽路向陽路是賀州最集中業(yè)態(tài)女裝運(yùn)動(dòng)服飾男裝鞋類小吃，冷飲禮品飾品數(shù)量607512361716業(yè)態(tài)童裝內(nèi)衣，睡衣，襪電子數(shù)碼理發(fā)眼鏡，文具業(yè)態(tài)101512512A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—向陽路12業(yè)態(tài)女裝運(yùn)動(dòng)服飾男裝鞋類小吃，冷飲禮品飾品數(shù)量607512■向陽路經(jīng)過多年發(fā)展，集合靈峰廣場的人流引力，目前沿路臨街商鋪的租金為5000－10000元/月，路口、百貨門面租金約為150平米，普通街鋪?zhàn)饨鹪?0-100之間，轉(zhuǎn)讓費(fèi)則在30000－1500000元/年，商業(yè)租金較高?！瞿壳?，向陽路的商鋪新供應(yīng)量基本為0，轉(zhuǎn)讓費(fèi)高企，而幾個(gè)主要百貨經(jīng)營狀況不佳，新的零售品牌進(jìn)入賀州市場，面臨著選場的問題，本項(xiàng)目作為大型標(biāo)志性購物中心，將成為良好的選址選擇。A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—向陽路13■向陽路經(jīng)過多年發(fā)展，集合靈峰廣場的人流引力，目前沿路臨■物業(yè)規(guī)模：20000多平方米業(yè)態(tài)類型：百貨+超市經(jīng)營檔次：以中低檔品牌為主客戶構(gòu)成特征：賀州及周邊縣城的居民、25-50歲的消費(fèi)群體租金方式：扣點(diǎn)經(jīng)營業(yè)態(tài)及樓層分布：-1F：新時(shí)代超市1F：肯德基、金銀珠寶首飾、化妝品、通訊、數(shù)碼器材、箱包皮具、皮鞋2F：女裝3F：男裝、床紡4F：兒童用品、電玩娛樂中心主力品牌：肯德基、耐克、OLAY、周大福、達(dá)芙妮A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—新時(shí)代廣場14■物業(yè)規(guī)模：20000多平方米A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—■從樓層平面布局看，屬于傳統(tǒng)百貨布局，次通道多，影響租戶經(jīng)營?！龌疽再徫餅橹?，餐飲休閑配套少，進(jìn)駐品牌缺乏吸引力，經(jīng)營狀況一般。A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—新時(shí)代廣場15■從樓層平面布局看，屬于傳統(tǒng)百貨布局，次通道多，影響租戶■物業(yè)規(guī)模： 21000平方米物業(yè)類型： 百貨+超市經(jīng)營檔次： 以中檔、低檔品牌為主，兼顧高檔品牌消費(fèi)群體：賀州及周邊縣城的居民、25-50歲的消費(fèi)群體租金方式: 扣點(diǎn)經(jīng)營狀況: 經(jīng)營情況一般經(jīng)營業(yè)態(tài)及樓層分布：-1F：盛隆超市

1F：化妝品、黃金飾品、大小家電、數(shù)碼通信、手機(jī)城夾層:家私廣場、電玩城2F：男裝、鞋類箱包、運(yùn)動(dòng)休閑系列、羽絨服系列3F：女裝、床上用品、童裝童玩、內(nèi)衣睡衣、流行飾品4F：東豪美食城A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—盛隆百貨16■物業(yè)規(guī)模： 21000平方米A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—盛■物業(yè)規(guī)模： 21000平方米物業(yè)類型： 百貨+超市經(jīng)營檔次： 以中檔、低檔品牌為主，兼顧高檔品牌消費(fèi)群體：賀州及周邊縣城的居民、25-50歲的消費(fèi)群體租金方式: 扣點(diǎn)經(jīng)營狀況: 經(jīng)營情況一般經(jīng)營業(yè)態(tài)及樓層分布：-1F：盛隆超市

1F：化妝品、黃金飾品、大小家電、數(shù)碼通信、手機(jī)城夾層:家私廣場、電玩城2F：男裝、鞋類箱包、運(yùn)動(dòng)休閑系列、羽絨服系列3F：女裝、床上用品、童裝童玩、內(nèi)衣睡衣、流行飾品4F：東豪美食城A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—盛隆百貨17■物業(yè)規(guī)模： 21000平方米A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—盛■商場業(yè)態(tài)豐富，進(jìn)駐品牌和其他百貨重復(fù)性強(qiáng)，通道較窄，購物環(huán)境一般?！鰶]有專門的地下停車場，影響外部客流導(dǎo)入。A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—盛隆百貨18■商場業(yè)態(tài)豐富，進(jìn)駐品牌和其他百貨重復(fù)性強(qiáng)，通道較窄，購■物業(yè)規(guī)模： 30000平方米物業(yè)類型： 百貨+超市+專業(yè)店經(jīng)營檔次： 以中檔、低檔品牌為主消費(fèi)群體：周邊的居民、25-50歲的消費(fèi)群體經(jīng)營狀況: 經(jīng)營情況較差經(jīng)營業(yè)態(tài)及樓層分布：1F：專賣店、家電賣場2F：超市、百貨3F：電玩中心A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—香港城購物廣場19■物業(yè)規(guī)模： 30000平方米A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—香■物業(yè)規(guī)模：約30000平方米物業(yè)類型：步行街+酒店經(jīng)營狀況：目前經(jīng)營狀況很差，大部分鋪位空置，鋪位租金在700-1500元之間，商戶處于觀望狀態(tài)，對(duì)于國貿(mào)購物中心、維也納酒店開業(yè)后的人流帶動(dòng)作用非常期待。經(jīng)營業(yè)態(tài)：步行街經(jīng)營業(yè)態(tài)雜亂，目前IT電腦、耗材、辦公用品相對(duì)比較集中在街區(qū)周圍。A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—日月峰步行街20■物業(yè)規(guī)模：約30000平方米A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—日■物業(yè)類型：3層商業(yè)街經(jīng)營業(yè)態(tài)：目前進(jìn)駐租戶較少，以社區(qū)服務(wù)性業(yè)態(tài)為主。經(jīng)營狀況：免租半年，租金在30元/平米/月左右，2層15元/平米/月左右。A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—匯豪國際上海街21■物業(yè)類型：3層商業(yè)街A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—匯豪國際上■目前進(jìn)入賀州市場的服飾品牌中，國際一線品牌進(jìn)入較少，主要為部分國內(nèi)一線、主要為二線、三線品牌為主，以200-500元的單客價(jià)為消費(fèi)主流?！鲞\(yùn)動(dòng)休閑類以國內(nèi)一線品牌為主，主要集中在向陽路西段，店鋪超過70家。A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—服飾零售業(yè)22■目前進(jìn)入賀州市場的服飾品牌中，國際一線品牌進(jìn)入較少，主要■時(shí)尚女裝服飾主要集中在向陽路，主要品牌包括百麗\TATA，哥弟、瑪絲菲爾、聲雨竹、FED等國內(nèi)知名品牌，及部分二線品牌女裝，店鋪超過70家?！瞿醒b以勁霸、七匹狼、九牧王等江浙品牌為主。A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—服飾零售業(yè)23■時(shí)尚女裝服飾主要集中在向陽路，主要品牌包括百麗\TATA2424■賀州餐飲業(yè)尚處于發(fā)展期，主要分布在龍山路、建設(shè)路、靈峰路，平安西路幾個(gè)主要路段。國內(nèi)連鎖餐飲進(jìn)駐、品牌、大型、特色餐飲相對(duì)較少。■主要餐飲品牌美食廣場：東豪美食廣場特色餐飲：光明粥城、金龍寨快速餐飲：肯德基、榜樣中式快餐主要進(jìn)駐的西餐餐飲：捷佳咖啡、上島咖啡、日本料理A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—餐飲業(yè)25■賀州餐飲業(yè)尚處于發(fā)展期，主要分布在龍山路、建設(shè)路、靈峰路■從消費(fèi)檔次看，餐飲消費(fèi)以中檔為主，少部分高檔的商務(wù)或者公務(wù)消費(fèi)?！錾盍?xí)慣作用下，夜間消費(fèi)特征明顯?！鲋袡n規(guī)模、中等檔次，服務(wù)水平較高的特色、休閑餐飲經(jīng)營良好，隨著連鎖品牌的不斷進(jìn)入市場，將收到市場的追捧。A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—餐飲業(yè)26■從消費(fèi)檔次看，餐飲消費(fèi)以中檔為主，少部分高檔的商務(wù)或者公■賀州休閑娛樂業(yè)主要集中分布在平安西路一帶，相對(duì)比較集中?！瞿壳靶蓍e娛樂業(yè)主要以桑拿、足浴、KTV、電玩城為主，君悅、百樂門、盛唐、金凱麗等普遍經(jīng)營狀況較好，消費(fèi)水平較高，本地消費(fèi)者對(duì)于休閑娛樂業(yè)也比較熱衷，聚客能力較強(qiáng)?！鲭S著大地影院的進(jìn)駐本項(xiàng)目，又將成為一個(gè)新的休閑娛樂熱點(diǎn)。A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—休閑娛樂業(yè)27■賀州休閑娛樂業(yè)主要集中分布在平安西路一帶，相對(duì)比較集中?！鲑R州3C流通業(yè)，處于散亂的初級(jí)發(fā)展階段，綜合數(shù)碼、家電、通訊的3C賣場并未初見，國美、蘇寧等賣場未進(jìn)入市場，同時(shí)專業(yè)的電腦城賣場也未形成?！黾译婁N售主要集中在新興北路、建設(shè)路、向陽路一帶，華星家電、恒興家電等中小型家電賣場，和眾多的家電專賣組成了目前的家電商業(yè)格局。A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—3C流通業(yè)28■賀州3C流通業(yè)，處于散亂的初級(jí)發(fā)展階段，綜合數(shù)碼、家電、■目前經(jīng)營通訊產(chǎn)品的商家主要是三才通訊、王者通訊等連鎖賣場構(gòu)成，在市場上具有領(lǐng)導(dǎo)地位。A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—3C流通業(yè)29■目前經(jīng)營通訊產(chǎn)品的商家主要是三才通訊、王者通訊等連鎖賣場■賀州沒有專業(yè)的連鎖電腦賣場進(jìn)駐，本地賣場也沒有形成，電腦、辦公用品、耗材商家主要分布在向陽路北段、沿江路、靈峰步行街周邊，相對(duì)比較分散。■隨著消費(fèi)水平的提高，專業(yè)的電腦賣場的出現(xiàn)屬于必然趨勢。A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—3C流通業(yè)30■賀州沒有專業(yè)的連鎖電腦賣場進(jìn)駐，本地賣場也沒有形成，電腦從商業(yè)零售設(shè)施的主要業(yè)態(tài)構(gòu)成來看，賀州市現(xiàn)有代表性商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)構(gòu)成基本以商業(yè)零售為主，缺乏集零售、餐飲、休閑娛樂為一體的綜合性商業(yè)服務(wù)場所，消費(fèi)者日益多元化的消費(fèi)需求難以得到滿足。新時(shí)代廣場盛隆百貨香港城零售為主餐飲休閑娛樂4F電玩城1F肯德基6F美食廣場2F電玩城1F美食廣場3F電玩城31從商業(yè)零售設(shè)施的主要業(yè)態(tài)構(gòu)成來看，賀州市現(xiàn)有代表性商業(yè)項(xiàng)目的通過對(duì)于城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況及城市商業(yè)發(fā)展趨勢之研究，對(duì)于本項(xiàng)目宏觀市場環(huán)境主要結(jié)論如下：主要結(jié)論城市經(jīng)濟(jì)水平的穩(wěn)步提升為本項(xiàng)目之發(fā)展提供了基礎(chǔ)；賀州市商業(yè)零售業(yè)升級(jí)發(fā)展之趨勢為本項(xiàng)目之定位提供了依據(jù)；集零售、餐飲、休閑娛樂多元化功能為一體的購物中心將是本項(xiàng)目未來的發(fā)展目標(biāo)；從主要商業(yè)業(yè)種的發(fā)展來看，品牌運(yùn)動(dòng)休閑服飾、女裝仍是服飾零售店鋪的主流，200-500單價(jià)的中檔國內(nèi)品牌被市場廣泛接受，消費(fèi)力強(qiáng)勁，在向陽路商圈一鋪難求的情況下，更多的品牌進(jìn)入賀州存在壁壘，而本項(xiàng)目提供了此種可能從餐飲、休閑娛樂業(yè)的發(fā)展來看，發(fā)展勢頭良好，賀州的生活習(xí)慣也決定了餐飲休閑娛樂業(yè)具有較大的成長空間，本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)配置應(yīng)向此傾斜。從3C數(shù)碼市場的發(fā)展看，電腦專業(yè)賣場存在空間，可作為業(yè)態(tài)考量之一32通過對(duì)于城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況及城市商業(yè)發(fā)展趨勢之研究，對(duì)于本

B.項(xiàng)目分析與商業(yè)概念發(fā)展B1：SWOT分析B2：市場競爭與空白點(diǎn)B4：項(xiàng)目定位建議B3：成功案例借鑒B5：商業(yè)概念發(fā)展33B.項(xiàng)目分析與商業(yè)概念發(fā)展B1：SWOT分析B2B1：SWOT分析

Strengths優(yōu)勢

·本項(xiàng)目位于開發(fā)區(qū)長江路商圈內(nèi)，周邊商業(yè)林立，商業(yè)氛圍濃郁。

·項(xiàng)目所在靈峰路，公共交通便利，通達(dá)性強(qiáng)，且具有良好的對(duì)外展示面。·本項(xiàng)目自身住宅將為項(xiàng)目提供潛在的中高端消費(fèi)人群。·作為開發(fā)區(qū)地標(biāo)性建筑，知名度和影響力將有助于提升商業(yè)價(jià)值。34B1：SWOT分析Strengths優(yōu)勢·本項(xiàng)目位B1：SWOT分析

Weaknesses劣勢

·本項(xiàng)目公寓核心筒下落至商業(yè)，使得商業(yè)可利用面積變小，影響鋪位分割。·本項(xiàng)目一層部分臨街面積出售，產(chǎn)權(quán)出讓將難以控制其商業(yè)經(jīng)營，不利于項(xiàng)目整體形象塑造?！ろ?xiàng)目作為現(xiàn)房，商業(yè)內(nèi)部設(shè)計(jì)存在部分硬傷，改造余地已很小，對(duì)鋪位分割和招商產(chǎn)生較大負(fù)面影響?！ろ?xiàng)目樓層較多，高樓層不易吸引人流。35B1：SWOT分析Weaknesses劣勢·本項(xiàng)B1：SWOT分析

Opportunities機(jī)會(huì)

·賀州市宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展增加了城市居民的收入并提升了其生活水平，從而進(jìn)一步推動(dòng)了居民消費(fèi)需求的多元化發(fā)展。·賀州市商業(yè)零售業(yè)發(fā)展還缺乏新型購物中心，本項(xiàng)目之主要競爭對(duì)手的業(yè)態(tài)構(gòu)成較為單一，對(duì)于消費(fèi)者多元化消費(fèi)需求的吸引力不強(qiáng)?！るS著交通改善，旅游發(fā)展，賀州未來發(fā)展前景被普遍看好，對(duì)于本項(xiàng)目而言市場機(jī)會(huì)更多。36B1：SWOT分析Opportunities機(jī)會(huì)B1：SWOT分析

Threats威脅

·消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)理念提升尚需要一定時(shí)期的培養(yǎng)，從而為本項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展提出了挑戰(zhàn)?！べR州消費(fèi)者消費(fèi)觀念仍處于較為保守的狀態(tài)，消費(fèi)水平也相對(duì)落后，對(duì)中高檔次商業(yè)接受度較低，直接影響到零售商對(duì)當(dāng)?shù)厥袌龅男判?；·?xiàng)目周邊商業(yè)項(xiàng)目較多，區(qū)域競爭較為激烈，一些品牌在當(dāng)?shù)厥袌鋈萘坑邢蓿瑢?duì)項(xiàng)目招商和未來經(jīng)營產(chǎn)生負(fù)面影響?！べR州整體商業(yè)發(fā)展仍然落后，雖然發(fā)展前景良好，但目前來看商業(yè)市場仍需較長的培育期，作為現(xiàn)房物業(yè)，招商存在較大難度。37B1：SWOT分析Threats威脅·消費(fèi)者的消31消費(fèi)人群 18-25歲 26-35歲 35-45歲 45歲以上新時(shí)代廣場盛隆百貨香港城商業(yè)檔次高中低B2：市場競爭與空白點(diǎn)3831消費(fèi)人群 18-25歲 26-35歲 35-45歲 45商業(yè)類型及業(yè)態(tài)構(gòu)成從主要競爭對(duì)手的商業(yè)類型和業(yè)態(tài)構(gòu)成來看，以購物中心為代表的新型商業(yè)零售業(yè)態(tài)及多元化的業(yè)態(tài)構(gòu)成為競爭藍(lán)海，可以重點(diǎn)為本項(xiàng)目所關(guān)注和利用。B2：市場競爭與空白點(diǎn)32業(yè)態(tài)單一

業(yè)態(tài)多元化藍(lán)海百貨購物中心新時(shí)代廣場盛隆百貨香港城39商業(yè)類型及業(yè)態(tài)構(gòu)成B2：市場競爭與空白點(diǎn)32業(yè)態(tài)單一業(yè)態(tài)B2：市場競爭與空白點(diǎn)超市賣場專賣店3C數(shù)碼餐飲

休閑娛樂由于項(xiàng)目周邊已有遠(yuǎn)東等多個(gè)超市和賣場，區(qū)域競爭激烈，并由于直接相連，作為項(xiàng)目資源與項(xiàng)目互動(dòng)互補(bǔ)，故不建議發(fā)展該類業(yè)態(tài)。從商戶反饋與消費(fèi)者訪談結(jié)果來看，服裝、服飾、家居等專賣店仍有市場發(fā)展空間，但相對(duì)高端品牌接受度不高從賀州目前3C市場來看，連鎖家電或電腦數(shù)碼城具有發(fā)展空間，形成目的性消費(fèi)，拉動(dòng)客流作為目的性消費(fèi)場所，優(yōu)質(zhì)、有特色的餐飲仍然具有市場發(fā)展空間，部分快餐和大中型中式正餐都表示出進(jìn)駐意向。屬于典型的目的性消費(fèi)，從市場反饋來看，具備良好的市場發(fā)展空間。

40B2：市場競爭與空白點(diǎn)超市賣場專賣店3C數(shù)碼餐飲休閑B2：市場競爭與空白點(diǎn)

百貨業(yè)態(tài)在戰(zhàn)略層面，反復(fù)考慮，建議不引進(jìn)。■優(yōu)勢：一次性解決大部分招商面積，對(duì)于后期經(jīng)營管理比較簡單；可以帶動(dòng)其他業(yè)態(tài)；項(xiàng)目可以吸引一定的女性消費(fèi)；41B2：市場競爭與空白點(diǎn)百貨業(yè)態(tài)在戰(zhàn)略層面，反復(fù)考慮，建議■劣勢：引進(jìn)百貨品牌店，租金低，條件高，對(duì)于長期收益和投資回報(bào)不利。百貨的排他性，會(huì)造成對(duì)其他的百貨類業(yè)態(tài)招商更加困難；目前項(xiàng)目臨街分布盛隆百貨，遠(yuǎn)東泰興超市百貨，競爭已經(jīng)十分激烈；與其競爭中打垮對(duì)方，不如變?yōu)樽杂?，作為整個(gè)以國貿(mào)為中心的靈峰路MALL街區(qū)的一部分。B2：市場競爭與空白點(diǎn)42■劣勢：B2：市場競爭與空白點(diǎn)42綜上所述，建議本項(xiàng)目發(fā)展方向?yàn)闃I(yè)態(tài)豐富、功能齊全的購物中心,但在開業(yè)初期，考慮到市場尚不成熟，不宜定位過高，建議服裝服飾以相對(duì)中檔為主，目的性，如餐飲娛樂可適當(dāng)引入高檔品牌，以其吸引高端消費(fèi)人群，當(dāng)區(qū)域市場發(fā)展成熟，項(xiàng)目具備一定市場知名度，并積累一定數(shù)量高端消費(fèi)群體后，再進(jìn)行調(diào)整。B2：市場競爭與空白點(diǎn)43綜上所述，建議本項(xiàng)目發(fā)展方向?yàn)闃I(yè)態(tài)豐富、功能齊全的購物中心,B3：成功案例借鑒上海正大廣場

1、商業(yè)定位的調(diào)整正大廣場開業(yè)時(shí)的商業(yè)定位為SupperBrandMall（超級(jí)品牌中心），以中高檔至高檔品牌為核心。這一方面導(dǎo)致了項(xiàng)目整體招商的困難；另一方面也使得項(xiàng)目在周邊環(huán)境尚未發(fā)展成熟，并且面對(duì)上海眾多成熟的高端商業(yè)項(xiàng)目競爭的情況下，出現(xiàn)了消費(fèi)人流不足和商業(yè)經(jīng)營困難的問題。但經(jīng)過詳細(xì)的市場研究后，項(xiàng)目轉(zhuǎn)變自身定位為上海時(shí)尚生活中心，主力消費(fèi)群體從高端人群為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐猿鞘兄懈叨四贻p時(shí)尚消費(fèi)人群為核心。從而創(chuàng)造了項(xiàng)目透過改造而取得經(jīng)營成功的代表性案例。因此，對(duì)于本項(xiàng)目的主要借鑒意義在于：定位與城市中高檔年輕時(shí)尚消費(fèi)人群將會(huì)獲得更多潛在消費(fèi)群體的認(rèn)同并能夠充分把握城市商業(yè)零售業(yè)發(fā)展潮流，從而推動(dòng)項(xiàng)目走向成功。44B3：成功案例借鑒上海正大廣場1、商業(yè)定位的調(diào)整44B3：成功案例借鑒上海正大廣場

2、業(yè)態(tài)構(gòu)成的調(diào)整正大廣場在改造過程中將以品牌零售為主導(dǎo)的業(yè)態(tài)組合思路轉(zhuǎn)變?yōu)橐源蟊壤惋嫛⑿蓍e娛樂及兒童教育等多元化服務(wù)性業(yè)態(tài)為核心的組合模式。提升了項(xiàng)目的業(yè)態(tài)互動(dòng)性和商業(yè)吸引力。因此，對(duì)于本項(xiàng)目的主要借鑒意義在于：降低零售業(yè)態(tài)比例，通過餐飲、休閑娛樂、兒童教育等多元化業(yè)態(tài)增強(qiáng)項(xiàng)目的商業(yè)吸引力。45B3：成功案例借鑒上海正大廣場2、業(yè)態(tài)構(gòu)成的調(diào)整45B3：成功案例借鑒上海正大廣場

3、核心商戶的調(diào)整正大廣場在改造過程中重點(diǎn)調(diào)整了原有的正大百貨及易初蓮花超市的位置和經(jīng)營面積，將更多的面積用于引入時(shí)尚品牌旗艦店。將項(xiàng)目的核心商戶構(gòu)成從百貨+超市調(diào)整為時(shí)尚服飾品牌旗艦店+時(shí)尚餐飲旗艦店+時(shí)尚休閑娛樂旗艦店的方式。用新的思路和新的經(jīng)營理念規(guī)避了傳統(tǒng)商業(yè)零售業(yè)的競爭，推動(dòng)項(xiàng)目之經(jīng)營走向成功。因此，對(duì)于本項(xiàng)目的主要借鑒意義在于：時(shí)尚服飾旗艦店+時(shí)尚餐飲旗艦店+時(shí)尚休閑娛樂旗艦店取代傳統(tǒng)百貨+超市的核心商戶布局模式。46B3：成功案例借鑒上海正大廣場3、核心商戶的調(diào)整正大廣深圳喜薈城購物中心

1、喜薈城面積約5萬平方米，吉之島百貨臨靠項(xiàng)目，并已經(jīng)開業(yè)3年時(shí)間。喜薈城以“家庭生活中心”為商業(yè)概念，集合餐飲、休閑娛樂、購物為一體，以品牌旗艦店+專賣店+家庭概念店為主要組合，成為區(qū)域的家庭生活中心，同吉之島百貨超市錯(cuò)位，形成業(yè)態(tài)業(yè)種互補(bǔ)。因此，對(duì)于本項(xiàng)目的主要借鑒意義在于：在臨靠項(xiàng)目百貨、超市的情況下，以其作為配套主力店的意義，大于再次引進(jìn)主力店，形成競爭，從投資回報(bào)與市場的角度都不應(yīng)繼續(xù)引進(jìn)主力店。B3：成功案例借鑒47深圳喜薈城購物中心1、喜薈城面積約5萬平方米，吉之島百貨臨深圳喜薈城購物中心

2、喜薈城在規(guī)劃定位上，加大了餐飲、娛樂的比例，比例達(dá)50%在每個(gè)樓層都配置相應(yīng)的餐飲、娛樂設(shè)施，形成每個(gè)樓層的人流的引力點(diǎn)，鋪位的均好性。因此，對(duì)于本項(xiàng)目的主要借鑒意義在于：加大餐飲娛樂比例，并均衡配置在各個(gè)樓層，形成多層聚客點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)人流的拉動(dòng)。B3：成功案例借鑒48深圳喜薈城購物中心2、喜薈城在規(guī)劃定位上，加大了餐飲、娛樂B4：項(xiàng)目定位建議商業(yè)檔次：中高檔時(shí)尚購物中心目標(biāo)消費(fèi)群體：范圍為18-45歲的消費(fèi)者，其中以25-35歲的年輕時(shí)尚消費(fèi)人群為核心；消費(fèi)人群 18-25歲 26-35歲 35-45歲 45歲以上新時(shí)代廣場盛隆百貨香港城商業(yè)檔次高中低遠(yuǎn)東國貿(mào)購物中心49B4：項(xiàng)目定位建議商業(yè)檔次：中高檔時(shí)尚購物中心消費(fèi)人群 B4：項(xiàng)目定位建議商業(yè)類型：綜合性都會(huì)型購物中心業(yè)態(tài)構(gòu)成：以多元化業(yè)態(tài)構(gòu)成為核心，初步設(shè)定業(yè)態(tài)比例為零售50%、餐飲30%、休閑娛樂10%、服務(wù)10%；業(yè)態(tài)單一

業(yè)態(tài)多元化國貿(mào)購物中心百貨購物中心新時(shí)代廣場盛隆百貨香港城50B4：項(xiàng)目定位建議商業(yè)類型：綜合性都會(huì)型購物中心業(yè)態(tài)單一匯聚購物、餐飲，兼顧休閑娛樂功能融合運(yùn)動(dòng)天地、影院、休閑中心、時(shí)尚生活品牌店、時(shí)尚品牌旗艦店、特色美食、休閑餐飲、兒童天地等不同創(chuàng)意的城市生活中心，城市的會(huì)客廳，都會(huì)的磁力場。城市客廳都會(huì)磁場B5：商業(yè)概念發(fā)展51匯聚購物、餐飲，兼顧休融合運(yùn)動(dòng)天地、影院、休閑中心城市客廳B5：商業(yè)概念發(fā)展品牌旗艦

潮流

服飾休閑娛樂美食中心家庭中心運(yùn)動(dòng)中心IT中心3C中心52B5：商業(yè)概念發(fā)展品牌潮流休閑美食家庭運(yùn)動(dòng)IT3C5■品牌旗艦以國際及國內(nèi)知名品牌的大型旗艦專賣店為核心，形成部分品牌的全品類構(gòu)成方式；B5：商業(yè)概念發(fā)展滔博體育/Sports100、In-base/Jack&Jones等品牌旗艦店。53■品牌旗艦B5：商業(yè)概念發(fā)展滔博體育/Sports■潮流服飾以國內(nèi)一線、二線時(shí)尚服飾品牌及國內(nèi)潮流服飾品牌為主線，打造具有時(shí)尚潮流氛圍的零售場所，中檔為主，加大引進(jìn)賀州目前沒有進(jìn)駐的品牌的比例。B5：商業(yè)概念發(fā)展54■潮流服飾B5：商業(yè)概念發(fā)展54■潮流服飾以國內(nèi)一線、二線時(shí)尚服飾品牌及國內(nèi)潮流服飾品牌為主線，打造具有時(shí)尚潮流氛圍的零售場所，中檔為主，加大引進(jìn)賀州目前沒有進(jìn)駐的品牌的比例。B5：商業(yè)概念發(fā)展55■潮流服飾B5：商業(yè)概念發(fā)展55■家庭中心以兒童教育和娛樂為龍頭，配合以兒童、家居服飾、用品零售；形成項(xiàng)目特色的人流拉動(dòng)點(diǎn)；B5：商業(yè)概念發(fā)展56■家庭中心B5：商業(yè)概念發(fā)展56■家庭中心以兒童教育和娛樂為龍頭，配合以兒童、家居服飾、用品零售；形成項(xiàng)目特色的人流拉動(dòng)點(diǎn)；B5：商業(yè)概念發(fā)展57■家庭中心B5：商業(yè)概念發(fā)展57■運(yùn)動(dòng)中心以運(yùn)動(dòng)為主題，結(jié)合高檔次的美容、健身會(huì)所形成集運(yùn)動(dòng)健身、運(yùn)動(dòng)零售、運(yùn)動(dòng)用品等多種功能為一體的運(yùn)動(dòng)主題中心。B5：商業(yè)概念發(fā)展58■運(yùn)動(dòng)中心B5：商業(yè)概念發(fā)展58■家庭中心以兒童教育和娛樂為龍頭，配合以兒童、家居服飾、用品零售；形成項(xiàng)目特色的人流拉動(dòng)點(diǎn)；B5：商業(yè)概念發(fā)展59■家庭中心B5：商業(yè)概念發(fā)展59■餐飲中心以大型餐飲為核心、配合以休閑餐飲和輕便快餐，形成本項(xiàng)目多元化的餐飲組合；B5：商業(yè)概念發(fā)展輕便快餐以市場知名度較高的輕便快餐品牌為主；休閑、特色餐飲以具有特色及品位的休閑餐飲品牌為主

大型餐飲中高檔、生活氛圍的大型餐飲品牌為主.60■餐飲中心B5：商業(yè)概念發(fā)展輕便快餐休閑、特色餐飲■家庭中心以兒童教育和娛樂為龍頭，配合以兒童、家居服飾、用品零售；形成項(xiàng)目特色的人流拉動(dòng)點(diǎn)；B5：商業(yè)概念發(fā)展61■家庭中心B5：商業(yè)概念發(fā)展61■休閑娛樂中心以大地影院為龍頭、量販KTV等娛樂業(yè)態(tài)結(jié)合書吧、美容SPA、翻斗城等休閑業(yè)態(tài)形成項(xiàng)目的娛樂休閑特色；B5：商業(yè)概念發(fā)展62■休閑娛樂中心B5：商業(yè)概念發(fā)展62■3C中心引進(jìn)1家電腦賣場，以此為中心，集合項(xiàng)目的手機(jī)數(shù)碼街鋪，打造賀州最具規(guī)模的IT數(shù)碼流通中心。B5：商業(yè)概念發(fā)展63■3C中心B5：商業(yè)概念發(fā)展63

C.平面布局與商戶組合C1：平面布局C2：商戶組合C2：租金測算64C.平面布局與商戶組合C1：平面布局C2：商戶C1：平面布局■整體布局：由于本項(xiàng)目定位為購物中心，與傳統(tǒng)百貨項(xiàng)目，其對(duì)購物環(huán)境的要求更高，希望能給消費(fèi)者營造一個(gè)舒適、寬敞的空間；65C1：平面布局■整體布局：65C1：平面布局1條主通道：從內(nèi)部人流動(dòng)線角度出發(fā)，單循環(huán)通道的形式更符合消費(fèi)者的習(xí)慣，也可規(guī)避一些商業(yè)死角，使消費(fèi)者能到達(dá)商業(yè)的各個(gè)位置，對(duì)提升商業(yè)價(jià)值也較為有利；鋪位分割：由于本項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)遺留的不利因素，對(duì)項(xiàng)目后期鋪位分割造成不利影響，存在較多難利用的空間，本次鋪位分割在合理的基礎(chǔ)上最大限度提高項(xiàng)目的使用率，避免邊角、銳角

；人流動(dòng)線：4米的主通道，3米的次通道，形成舒適的購物環(huán)境。66C1：平面布局1條主通道：從內(nèi)部人流動(dòng)線角度出發(fā)，單循環(huán)F1平面布局67F1平面布局67F1A平面布局68F1A平面布局68F3平面布局69F3平面布局69F3平面布局70F3平面布局70F4平面布局71F4平面布局71C2：業(yè)態(tài)布局72C2：業(yè)態(tài)布局72咖啡73咖啡73層數(shù)編號(hào)業(yè)態(tài)使用面積目標(biāo)租戶F11個(gè)人護(hù)理203千色店、萬寧、屈臣氏2珠寶鐘表眼鏡184亨得利、戴夢(mèng)德、周大福、巴黎三城等3男女精品服裝593白領(lǐng)、哥弟、歐時(shí)力、藍(lán)豹等4鞋類153百麗、萊爾斯丹、JOYPEACE、tata5咖啡45兩岸咖啡等6餐飲107德克士、麥當(dāng)勞7服裝旗艦店250NIKE、puma使用面積合計(jì)1535平米74層數(shù)編號(hào)業(yè)態(tài)使用面積目標(biāo)租戶F11個(gè)人7575層數(shù)編號(hào)業(yè)態(tài)使用面積目標(biāo)租戶F1A1個(gè)人護(hù)理2350甲天下電腦城、蘇寧、國美電器使用面積合計(jì)2350平米76層數(shù)編號(hào)業(yè)態(tài)使用面積目標(biāo)租戶F1A1個(gè)7777層數(shù)編號(hào)業(yè)態(tài)使用面積（平方米）目標(biāo)租戶F21運(yùn)動(dòng)休閑服飾1735佐丹奴、班尼路、阿依蓮、美特斯邦威、堡獅龍、真維斯、蘋果、第五街、耐克、阿迪達(dá)斯、背靠背、哥倫比亞、運(yùn)動(dòng)100、匡威等2流行服飾1333艾格周末艾格淑女屋阿依蓮法妮艾哲卡佛連班尼路自由空間‘時(shí)尚機(jī)構(gòu)杉國演義碧高、3美甲、美容美發(fā)287繡琦美發(fā)連鎖上海爵士美容美發(fā)

4甜點(diǎn)、零食102優(yōu)の良品、面包物語5餐飲492易樂寶比薩品牌咖啡6電玩城398中華英雄、電玩堂7流行飾品160米奇流行美銀河明星富翔頭飾浪漫故事使用面積合計(jì)450778層數(shù)編號(hào)業(yè)態(tài)使用面積目標(biāo)租戶F21運(yùn)動(dòng)休閑服飾1735佐7979層數(shù)編號(hào)業(yè)態(tài)使用面積（平方米）目標(biāo)租戶F31男女服飾1044況珈兒、ESPRIT、BETU、季候風(fēng)、水盈格、、扣扣、韓流館、朗戴服飾、曼亞奴、威絲曼服飾佳人苑淑女屋貝拉維拉黛安芬曼妮芬安莉芳依曼莉蘭卓麗歐迪芬2箱包皮具、禮品217巴黎世家、接吻貓、皮爾卡丹、愛思、老人頭等

3兒童服飾、用品664小衣戀童夢(mèng)麗嬰房藍(lán)貓童鞋奧迪玩具七波輝童鞋嗒嘀嗒星月貓和老鼠小帥龍4兒童攝影、親子樂園245紅黃藍(lán)親子樂園、寶貝兒童攝影5反斗城770反斗樂電玩城、奇樂兒兒童樂園、中山長陽樂園、美奇樂園、中山世宇樂園6餐飲492清水日本海、東遠(yuǎn)吞拿韓國料理等

7家居家用、飾品690黛富妮羅萊多喜愛夢(mèng)潔富安娜水星家紡8美容健身398遠(yuǎn)東女子會(huì)所使用面積合計(jì)450780層數(shù)編號(hào)業(yè)態(tài)使用面積目標(biāo)租戶F31男女服飾1044況珈兒、E定位分解81定位分解81層數(shù)編號(hào)業(yè)態(tài)使用面積（平方米）目標(biāo)租戶F41大地影院1256

2餐飲3105光明粥城、金龍寨、小肥羊3休閑娛樂1590好樂迪KTV\桑拿、健身會(huì)使用面積合計(jì)595182層數(shù)編號(hào)業(yè)態(tài)使用面積目標(biāo)租戶F41大地影院1256C2：租金測算層數(shù)面積（使用面積）保守租金樂觀租金保守月收益樂觀月收益F1153580100122800153500F1A235026336110076375F245075265234364292955F345073646164054.8205068.5F459511823108308.2135385.25合計(jì)18850

690627863284保守年收益

8287524

樂觀年收益

10359405

83C2：租金測算層數(shù)面積（使用面積）保守租金樂觀租金保守月

D.建筑設(shè)計(jì)調(diào)整建議D1：垂直動(dòng)線D2：洗手間位置調(diào)整84D.建筑設(shè)計(jì)調(diào)整建議D1：垂直動(dòng)線D2：洗手間D1：垂直動(dòng)線存在的問題：扶梯的方向不利于人流引導(dǎo)。遮擋中庭，影響中庭的使用效率，和后方鋪位的價(jià)值。建議：調(diào)整目前扶梯方向。85D1：垂直動(dòng)線存在的問題：85D2：洗手間位置調(diào)整B取消A位置調(diào)整存在的問題與解決建議：A洗手間影響鋪位使用率，建議調(diào)整位置，最低程度降低影響。B洗手間建議取消，保留2個(gè)洗手間即可。86D2：洗手間位置調(diào)整B取消A位置調(diào)整存在的問題與解決建議依托本次策劃報(bào)告匯報(bào)內(nèi)容，建議下一步之工作重點(diǎn)為：遠(yuǎn)東1、探討并確認(rèn)本次匯報(bào)內(nèi)容；2、組織進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)方面的探討和建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化工作；新恒迪依據(jù)經(jīng)業(yè)主方確認(rèn)的方案，展開招商執(zhí)行的準(zhǔn)備工作：1、依據(jù)確定的業(yè)態(tài)布局方案進(jìn)行項(xiàng)目商戶組合及落位工作；2、開始接洽客戶，通過客戶積累，形成項(xiàng)目鋪位租金執(zhí)行最后方案；3、展開實(shí)際招商的準(zhǔn)備工作；

87依托本次策劃報(bào)告匯報(bào)內(nèi)容，87

攜手合作共創(chuàng)雙贏Thankyou！–EndofReport–88Thankyou！88遠(yuǎn)東國貿(mào)購物中心

商業(yè)規(guī)劃與定位報(bào)告2019年08月06日香港新恒迪商業(yè)顧問機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)東國貿(mào)購物中心

商業(yè)規(guī)劃與定位報(bào)告2019年08月06日香目錄A.賀州市商業(yè)零售市場B.項(xiàng)目分析與商業(yè)概念發(fā)展C.平面布局與商戶組合D.建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化

90目錄2A1：賀州商業(yè)零售市場宏觀狀況A.賀州市商業(yè)零售市場A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究91A1：賀州商業(yè)零售市場宏觀狀況A.賀州市商業(yè)零售市場A1：賀州商業(yè)零售市場---零售環(huán)境發(fā)展■首先，從賀州市商業(yè)零售市場的潛在需求來看：賀州市的社會(huì)消費(fèi)品零售總額自2019年以來增長率（%）保持了約年均15%的遞增速度，特別是近幾年受到宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好，人民生活水平不斷提升等因素的推動(dòng)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅有所加大。總體來看，賀州市的消費(fèi)市場需求潛力較大，商業(yè)零售市場發(fā)展將保持較為繁榮的發(fā)展態(tài)勢。2009年社會(huì)消費(fèi)品零售總額68.87億元，增長18%，是近來最好的發(fā)展水平。92A1：賀州商業(yè)零售市場---零售環(huán)境發(fā)展■首先，從賀州市A1：賀州商業(yè)零售市場---商圈格局演進(jìn)■再次，從賀州商業(yè)整體規(guī)劃來看，遠(yuǎn)東國貿(mào)購物中心所處向陽路中心商圈，在未來城市商業(yè)格局中占據(jù)中心位置，商業(yè)地位不可撼動(dòng)。隨著本案以及后期商業(yè)的投入運(yùn)營，向陽路商圈的地位將不斷強(qiáng)化。93A1：賀州商業(yè)零售市場---商圈格局演進(jìn)■再次，從賀州商■賀州市目前商業(yè)正處于初級(jí)發(fā)展階段，形態(tài)以百貨、超市、步行街、專業(yè)市場為主，整體商業(yè)水平不高，百貨經(jīng)營水平較低、業(yè)態(tài)單一，聚客能力有限，整體經(jīng)營狀況較差?！?/p>

從賀州市整體商業(yè)發(fā)展階段與零售趨勢來看，隨著賀州市地區(qū)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展。商業(yè)零售設(shè)施的主要主流發(fā)展趨勢必然將從傳統(tǒng)的以百貨、超市和專業(yè)市場為核心逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐再徫镏行摹⒕穼Ｙu店等多元化的現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)為主導(dǎo)的發(fā)展方向。A1：賀州商業(yè)零售市場---商業(yè)形態(tài)與發(fā)展趨勢94■賀州市目前商業(yè)正處于初級(jí)發(fā)展階段，形態(tài)以百貨、超市、步行人均ＧＤＰ城市化水平主導(dǎo)商業(yè)形態(tài)1100美元以下25％以下廟會(huì)、地?cái)偂⒓Q(mào)市場為主導(dǎo)形態(tài)1100—2000美元45％以下時(shí)百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場2000—4400美元45%—70%大型購物中心、超市、專賣店、精品店等多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)4400美元以上70％以上ShoppingMall、LifestyleShoppingCenter旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)形態(tài)涌現(xiàn)商業(yè)零售業(yè)主導(dǎo)型態(tài)變化趨勢

95人均ＧＤＰ城市化水平主導(dǎo)商業(yè)形態(tài)1100美元以下25％以賀州市商業(yè)零售設(shè)施的主要類型GDP

243.78億，人均1720美元/2009年購物中心目前暫無購物中心類項(xiàng)目百貨超市專業(yè)店新時(shí)代百貨盛隆百貨泰興連鎖超市香港城超市盛隆超市振華家私華星家電恒興家電樂多多超市■人均GDP將快速突破2000美元關(guān)口，購物中心的生長環(huán)境已經(jīng)基本形成。96賀州市商業(yè)零售設(shè)施的主要類型購物中心目前暫無購物中心類項(xiàng)目百■隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，賀州居民的消費(fèi)支出規(guī)模隨著收入的增加逐年擴(kuò)大，賀州正在成為一個(gè)追求生活質(zhì)量與品位的“享受型城市”；■人均GDP即將突破2000美元大關(guān)，但商業(yè)發(fā)展水平較低，市內(nèi)缺乏大型時(shí)尚購物中心，造成大量商業(yè)消費(fèi)溢出現(xiàn)象，外出消費(fèi)較為普遍；■城市商業(yè)發(fā)展目標(biāo)確立，以向陽路為中心的老城區(qū)成為未來重點(diǎn)發(fā)展的市級(jí)商業(yè)功能區(qū)之一。零售市場宏觀狀況小結(jié)

97■隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，賀州居民的消費(fèi)支出規(guī)模隨著收入的增加逐年A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究■從賀州市的商圈分局及發(fā)展情況來看：賀州主要商業(yè)均集中于以向陽路為主軸的核心區(qū)域內(nèi)，以新時(shí)代百貨、盛隆百貨、香港城為商業(yè)節(jié)點(diǎn)，沿街店鋪為主線，商業(yè)空間分布較為密集、商業(yè)集中度較高。隨著遠(yuǎn)東國貿(mào)項(xiàng)目的啟動(dòng)，未來賀州市向陽路核心商圈的市場競爭亦會(huì)日趨激烈；98A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究■從賀州市的商圈分局及發(fā)展情況來看■向陽路：A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—向陽路向陽路是賀州最集中的商業(yè)街，分布著服飾、百貨、黃金珠寶等諸多業(yè)態(tài)，約270家店鋪，其中男女服飾占據(jù)了絕對(duì)的比重，約占70%，其次是餐飲，約占10%，其他諸如百貨、醫(yī)藥、美容美發(fā)、金店、眼鏡店等諸多業(yè)態(tài)合計(jì)約占20%。西接新時(shí)代購物廣場，東接香港城，形成賀州市主要商業(yè)集中區(qū)域，其中步行街以運(yùn)動(dòng)系列品，女裝時(shí)裝為主由于集聚了大量的品牌專賣店和時(shí)尚店，這里成為年輕人淘寶的好去處，購物人群主要以15—35這一年齡段為主，且女性消費(fèi)者明顯多于男性消費(fèi)者。在這里，賀州的知名服裝品牌無論是運(yùn)動(dòng)的還是休閑的亦或是職業(yè)正裝，幾乎都能在專賣店中找到，轉(zhuǎn)讓費(fèi)動(dòng)輒數(shù)萬，向陽路可謂是賀州市的商業(yè)“金街”。99■向陽路：A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—向陽路向陽路是賀州最集中業(yè)態(tài)女裝運(yùn)動(dòng)服飾男裝鞋類小吃，冷飲禮品飾品數(shù)量607512361716業(yè)態(tài)童裝內(nèi)衣，睡衣，襪電子數(shù)碼理發(fā)眼鏡，文具業(yè)態(tài)101512512A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—向陽路100業(yè)態(tài)女裝運(yùn)動(dòng)服飾男裝鞋類小吃，冷飲禮品飾品數(shù)量607512■向陽路經(jīng)過多年發(fā)展，集合靈峰廣場的人流引力，目前沿路臨街商鋪的租金為5000－10000元/月，路口、百貨門面租金約為150平米，普通街鋪?zhàn)饨鹪?0-100之間，轉(zhuǎn)讓費(fèi)則在30000－1500000元/年，商業(yè)租金較高?！瞿壳埃蜿柭返纳啼佇鹿?yīng)量基本為0，轉(zhuǎn)讓費(fèi)高企，而幾個(gè)主要百貨經(jīng)營狀況不佳，新的零售品牌進(jìn)入賀州市場，面臨著選場的問題，本項(xiàng)目作為大型標(biāo)志性購物中心，將成為良好的選址選擇。A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—向陽路101■向陽路經(jīng)過多年發(fā)展，集合靈峰廣場的人流引力，目前沿路臨■物業(yè)規(guī)模：20000多平方米業(yè)態(tài)類型：百貨+超市經(jīng)營檔次：以中低檔品牌為主客戶構(gòu)成特征：賀州及周邊縣城的居民、25-50歲的消費(fèi)群體租金方式：扣點(diǎn)經(jīng)營業(yè)態(tài)及樓層分布：-1F：新時(shí)代超市1F：肯德基、金銀珠寶首飾、化妝品、通訊、數(shù)碼器材、箱包皮具、皮鞋2F：女裝3F：男裝、床紡4F：兒童用品、電玩娛樂中心主力品牌：肯德基、耐克、OLAY、周大福、達(dá)芙妮A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—新時(shí)代廣場102■物業(yè)規(guī)模：20000多平方米A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—■從樓層平面布局看，屬于傳統(tǒng)百貨布局，次通道多，影響租戶經(jīng)營。■基本以購物為主，餐飲休閑配套少，進(jìn)駐品牌缺乏吸引力，經(jīng)營狀況一般。A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—新時(shí)代廣場103■從樓層平面布局看，屬于傳統(tǒng)百貨布局，次通道多，影響租戶■物業(yè)規(guī)模： 21000平方米物業(yè)類型： 百貨+超市經(jīng)營檔次： 以中檔、低檔品牌為主，兼顧高檔品牌消費(fèi)群體：賀州及周邊縣城的居民、25-50歲的消費(fèi)群體租金方式: 扣點(diǎn)經(jīng)營狀況: 經(jīng)營情況一般經(jīng)營業(yè)態(tài)及樓層分布：-1F：盛隆超市

1F：化妝品、黃金飾品、大小家電、數(shù)碼通信、手機(jī)城夾層:家私廣場、電玩城2F：男裝、鞋類箱包、運(yùn)動(dòng)休閑系列、羽絨服系列3F：女裝、床上用品、童裝童玩、內(nèi)衣睡衣、流行飾品4F：東豪美食城A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—盛隆百貨104■物業(yè)規(guī)模： 21000平方米A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—盛■物業(yè)規(guī)模： 21000平方米物業(yè)類型： 百貨+超市經(jīng)營檔次： 以中檔、低檔品牌為主，兼顧高檔品牌消費(fèi)群體：賀州及周邊縣城的居民、25-50歲的消費(fèi)群體租金方式: 扣點(diǎn)經(jīng)營狀況: 經(jīng)營情況一般經(jīng)營業(yè)態(tài)及樓層分布：-1F：盛隆超市

1F：化妝品、黃金飾品、大小家電、數(shù)碼通信、手機(jī)城夾層:家私廣場、電玩城2F：男裝、鞋類箱包、運(yùn)動(dòng)休閑系列、羽絨服系列3F：女裝、床上用品、童裝童玩、內(nèi)衣睡衣、流行飾品4F：東豪美食城A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—盛隆百貨105■物業(yè)規(guī)模： 21000平方米A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—盛■商場業(yè)態(tài)豐富，進(jìn)駐品牌和其他百貨重復(fù)性強(qiáng)，通道較窄，購物環(huán)境一般?！鰶]有專門的地下停車場，影響外部客流導(dǎo)入。A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—盛隆百貨106■商場業(yè)態(tài)豐富，進(jìn)駐品牌和其他百貨重復(fù)性強(qiáng)，通道較窄，購■物業(yè)規(guī)模： 30000平方米物業(yè)類型： 百貨+超市+專業(yè)店經(jīng)營檔次： 以中檔、低檔品牌為主消費(fèi)群體：周邊的居民、25-50歲的消費(fèi)群體經(jīng)營狀況: 經(jīng)營情況較差經(jīng)營業(yè)態(tài)及樓層分布：1F：專賣店、家電賣場2F：超市、百貨3F：電玩中心A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—香港城購物廣場107■物業(yè)規(guī)模： 30000平方米A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—香■物業(yè)規(guī)模：約30000平方米物業(yè)類型：步行街+酒店經(jīng)營狀況：目前經(jīng)營狀況很差，大部分鋪位空置，鋪位租金在700-1500元之間，商戶處于觀望狀態(tài)，對(duì)于國貿(mào)購物中心、維也納酒店開業(yè)后的人流帶動(dòng)作用非常期待。經(jīng)營業(yè)態(tài)：步行街經(jīng)營業(yè)態(tài)雜亂，目前IT電腦、耗材、辦公用品相對(duì)比較集中在街區(qū)周圍。A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—日月峰步行街108■物業(yè)規(guī)模：約30000平方米A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—日■物業(yè)類型：3層商業(yè)街經(jīng)營業(yè)態(tài)：目前進(jìn)駐租戶較少，以社區(qū)服務(wù)性業(yè)態(tài)為主。經(jīng)營狀況：免租半年，租金在30元/平米/月左右，2層15元/平米/月左右。A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—匯豪國際上海街109■物業(yè)類型：3層商業(yè)街A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—匯豪國際上■目前進(jìn)入賀州市場的服飾品牌中，國際一線品牌進(jìn)入較少，主要為部分國內(nèi)一線、主要為二線、三線品牌為主，以200-500元的單客價(jià)為消費(fèi)主流?！鲞\(yùn)動(dòng)休閑類以國內(nèi)一線品牌為主，主要集中在向陽路西段，店鋪超過70家。A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—服飾零售業(yè)110■目前進(jìn)入賀州市場的服飾品牌中，國際一線品牌進(jìn)入較少，主要■時(shí)尚女裝服飾主要集中在向陽路，主要品牌包括百麗\TATA，哥弟、瑪絲菲爾、聲雨竹、FED等國內(nèi)知名品牌，及部分二線品牌女裝，店鋪超過70家?！瞿醒b以勁霸、七匹狼、九牧王等江浙品牌為主。A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—服飾零售業(yè)111■時(shí)尚女裝服飾主要集中在向陽路，主要品牌包括百麗\TATA11224■賀州餐飲業(yè)尚處于發(fā)展期，主要分布在龍山路、建設(shè)路、靈峰路，平安西路幾個(gè)主要路段。國內(nèi)連鎖餐飲進(jìn)駐、品牌、大型、特色餐飲相對(duì)較少。■主要餐飲品牌美食廣場：東豪美食廣場特色餐飲：光明粥城、金龍寨快速餐飲：肯德基、榜樣中式快餐主要進(jìn)駐的西餐餐飲：捷佳咖啡、上島咖啡、日本料理A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—餐飲業(yè)113■賀州餐飲業(yè)尚處于發(fā)展期，主要分布在龍山路、建設(shè)路、靈峰路■從消費(fèi)檔次看，餐飲消費(fèi)以中檔為主，少部分高檔的商務(wù)或者公務(wù)消費(fèi)?！錾盍?xí)慣作用下，夜間消費(fèi)特征明顯?！鲋袡n規(guī)模、中等檔次，服務(wù)水平較高的特色、休閑餐飲經(jīng)營良好，隨著連鎖品牌的不斷進(jìn)入市場，將收到市場的追捧。A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—餐飲業(yè)114■從消費(fèi)檔次看，餐飲消費(fèi)以中檔為主，少部分高檔的商務(wù)或者公■賀州休閑娛樂業(yè)主要集中分布在平安西路一帶，相對(duì)比較集中。■目前休閑娛樂業(yè)主要以桑拿、足浴、KTV、電玩城為主，君悅、百樂門、盛唐、金凱麗等普遍經(jīng)營狀況較好，消費(fèi)水平較高，本地消費(fèi)者對(duì)于休閑娛樂業(yè)也比較熱衷，聚客能力較強(qiáng)?！鲭S著大地影院的進(jìn)駐本項(xiàng)目，又將成為一個(gè)新的休閑娛樂熱點(diǎn)。A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—休閑娛樂業(yè)115■賀州休閑娛樂業(yè)主要集中分布在平安西路一帶，相對(duì)比較集中。■賀州3C流通業(yè)，處于散亂的初級(jí)發(fā)展階段，綜合數(shù)碼、家電、通訊的3C賣場并未初見，國美、蘇寧等賣場未進(jìn)入市場，同時(shí)專業(yè)的電腦城賣場也未形成?！黾译婁N售主要集中在新興北路、建設(shè)路、向陽路一帶，華星家電、恒興家電等中小型家電賣場，和眾多的家電專賣組成了目前的家電商業(yè)格局。A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—3C流通業(yè)116■賀州3C流通業(yè)，處于散亂的初級(jí)發(fā)展階段，綜合數(shù)碼、家電、■目前經(jīng)營通訊產(chǎn)品的商家主要是三才通訊、王者通訊等連鎖賣場構(gòu)成，在市場上具有領(lǐng)導(dǎo)地位。A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—3C流通業(yè)117■目前經(jīng)營通訊產(chǎn)品的商家主要是三才通訊、王者通訊等連鎖賣場■賀州沒有專業(yè)的連鎖電腦賣場進(jìn)駐，本地賣場也沒有形成，電腦、辦公用品、耗材商家主要分布在向陽路北段、沿江路、靈峰步行街周邊，相對(duì)比較分散?！鲭S著消費(fèi)水平的提高，專業(yè)的電腦賣場的出現(xiàn)屬于必然趨勢。A2：商業(yè)物業(yè)微觀研究—3C流通業(yè)118■賀州沒有專業(yè)的連鎖電腦賣場進(jìn)駐，本地賣場也沒有形成，電腦從商業(yè)零售設(shè)施的主要業(yè)態(tài)構(gòu)成來看，賀州市現(xiàn)有代表性商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)構(gòu)成基本以商業(yè)零售為主，缺乏集零售、餐飲、休閑娛樂為一體的綜合性商業(yè)服務(wù)場所，消費(fèi)者日益多元化的消費(fèi)需求難以得到滿足。新時(shí)代廣場盛隆百貨香港城零售為主餐飲休閑娛樂4F電玩城1F肯德基6F美食廣場2F電玩城1F美食廣場3F電玩城119從商業(yè)零售設(shè)施的主要業(yè)態(tài)構(gòu)成來看，賀州市現(xiàn)有代表性商業(yè)項(xiàng)目的通過對(duì)于城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況及城市商業(yè)發(fā)展趨勢之研究，對(duì)于本項(xiàng)目宏觀市場環(huán)境主要結(jié)論如下：主要結(jié)論城市經(jīng)濟(jì)水平的穩(wěn)步提升為本項(xiàng)目之發(fā)展提供了基礎(chǔ)；賀州市商業(yè)零售業(yè)升級(jí)發(fā)展之趨勢為本項(xiàng)目之定位提供了依據(jù)；集零售、餐飲、休閑娛樂多元化功能為一體的購物中心將是本項(xiàng)目未來的發(fā)展目標(biāo)；從主要商業(yè)業(yè)種的發(fā)展來看，品牌運(yùn)動(dòng)休閑服飾、女裝仍是服飾零售店鋪的主流，200-500單價(jià)的中檔國內(nèi)品牌被市場廣泛接受，消費(fèi)力強(qiáng)勁，在向陽路商圈一鋪難求的情況下，更多的品牌進(jìn)入賀州存在壁壘，而本項(xiàng)目提供了此種可能從餐飲、休閑娛樂業(yè)的發(fā)展來看，發(fā)展勢頭良好，賀州的生活習(xí)慣也決定了餐飲休閑娛樂業(yè)具有較大的成長空間，本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)配置應(yīng)向此傾斜。從3C數(shù)碼市場的發(fā)展看，電腦專業(yè)賣場存在空間，可作為業(yè)態(tài)考量之一120通過對(duì)于城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況及城市商業(yè)發(fā)展趨勢之研究，對(duì)于本

B.項(xiàng)目分析與商業(yè)概念發(fā)展B1：SWOT分析B2：市場競爭與空白點(diǎn)B4：項(xiàng)目定位建議B3：成功案例借鑒B5：商業(yè)概念發(fā)展121B.項(xiàng)目分析與商業(yè)概念發(fā)展B1：SWOT分析B2B1：SWOT分析

Strengths優(yōu)勢

·本項(xiàng)目位于開發(fā)區(qū)長江路商圈內(nèi)，周邊商業(yè)林立，商業(yè)氛圍濃郁。

·項(xiàng)目所在靈峰路，公共交通便利，通達(dá)性強(qiáng)，且具有良好的對(duì)外展示面?！け卷?xiàng)目自身住宅將為項(xiàng)目提供潛在的中高端消費(fèi)人群?！ぷ鳛殚_發(fā)區(qū)地標(biāo)性建筑，知名度和影響力將有助于提升商業(yè)價(jià)值。122B1：SWOT分析Strengths優(yōu)勢·本項(xiàng)目位B1：SWOT分析

Weaknesses劣勢

·本項(xiàng)目公寓核心筒下落至商業(yè)，使得商業(yè)可利用面積變小，影響鋪位分割。·本項(xiàng)目一層部分臨街面積出售，產(chǎn)權(quán)出讓將難以控制其商業(yè)經(jīng)營，不利于項(xiàng)目整體形象塑造?！ろ?xiàng)目作為現(xiàn)房，商業(yè)內(nèi)部設(shè)計(jì)存在部分硬傷，改造余地已很小，對(duì)鋪位分割和招商產(chǎn)生較大負(fù)面影響。·項(xiàng)目樓層較多，高樓層不易吸引人流。123B1：SWOT分析Weaknesses劣勢·本項(xiàng)B1：SWOT分析

Opportunities機(jī)會(huì)

·賀州市宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展增加了城市居民的收入并提升了其生活水平，從而進(jìn)一步推動(dòng)了居民消費(fèi)需求的多元化發(fā)展?！べR州市商業(yè)零售業(yè)發(fā)展還缺乏新型購物中心，本項(xiàng)目之主要競爭對(duì)手的業(yè)態(tài)構(gòu)成較為單一，對(duì)于消費(fèi)者多元化消費(fèi)需求的吸引力不強(qiáng)?！るS著交通改善，旅游發(fā)展，賀州未來發(fā)展前景被普遍看好，對(duì)于本項(xiàng)目而言市場機(jī)會(huì)更多。124B1：SWOT分析Opportunities機(jī)會(huì)B1：SWOT分析

Threats威脅

·消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)理念提升尚需要一定時(shí)期的培養(yǎng)，從而為本項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展提出了挑戰(zhàn)?！べR州消費(fèi)者消費(fèi)觀念仍處于較為保守的狀態(tài)，消費(fèi)水平也相對(duì)落后，對(duì)中高檔次商業(yè)接受度較低，直接影響到零售商對(duì)當(dāng)?shù)厥袌龅男判模弧ろ?xiàng)目周邊商業(yè)項(xiàng)目較多，區(qū)域競爭較為激烈，一些品牌在當(dāng)?shù)厥袌鋈萘坑邢?，將?duì)項(xiàng)目招商和未來經(jīng)營產(chǎn)生負(fù)面影響?！べR州整體商業(yè)發(fā)展仍然落后，雖然發(fā)展前景良好，但目前來看商業(yè)市場仍需較長的培育期，作為現(xiàn)房物業(yè)，招商存在較大難度。125B1：SWOT分析Threats威脅·消費(fèi)者的消31消費(fèi)人群 18-25歲 26-35歲 35-45歲 45歲以上新時(shí)代廣場盛隆百貨香港城商業(yè)檔次高中低B2：市場競爭與空白點(diǎn)12631消費(fèi)人群 18-25歲 26-35歲 35-45歲 45商業(yè)類型及業(yè)態(tài)構(gòu)成從主要競爭對(duì)手的商業(yè)類型和業(yè)態(tài)構(gòu)成來看，以購物中心為代表的新型商業(yè)零售業(yè)態(tài)及多元化的業(yè)態(tài)構(gòu)成為競爭藍(lán)海，可以重點(diǎn)為本項(xiàng)目所關(guān)注和利用。B2：市場競爭與空白點(diǎn)32業(yè)態(tài)單一

業(yè)態(tài)多元化藍(lán)海百貨購物中心新時(shí)代廣場盛隆百貨香港城127商業(yè)類型及業(yè)態(tài)構(gòu)成B2：市場競爭與空白點(diǎn)32業(yè)態(tài)單一業(yè)態(tài)B2：市場競爭與空白點(diǎn)超市賣場專賣店3C數(shù)碼餐飲

休閑娛樂由于項(xiàng)目周邊已有遠(yuǎn)東等多個(gè)超市和賣場，區(qū)域競爭激烈，并由于直接相連，作為項(xiàng)目資源與項(xiàng)目互動(dòng)互補(bǔ)，故不建議發(fā)展該類業(yè)態(tài)。從商戶反饋與消費(fèi)者訪談結(jié)果來看，服裝、服飾、家居等專賣店仍有市場發(fā)展空間，但相對(duì)高端品牌接受度不高從賀州目前3C市場來看，連鎖家電或電腦數(shù)碼城具有發(fā)展空間，形成目的性消費(fèi)，拉動(dòng)客流作為目的性消費(fèi)場所，優(yōu)質(zhì)、有特色的餐飲仍然具有市場發(fā)展空間，部分快餐和大中型中式正餐都表示出進(jìn)駐意向。屬于典型的目的性消費(fèi)，從市場反饋來看，具備良好的市場發(fā)展空間。

128B2：市場競爭與空白點(diǎn)超市賣場專賣店3C數(shù)碼餐飲休閑B2：市場競爭與空白點(diǎn)

百貨業(yè)態(tài)在戰(zhàn)略層面，反復(fù)考慮，建議不引進(jìn)。■優(yōu)勢：一次性解決大部分招商面積，對(duì)于后期經(jīng)營管理比較簡單；可以帶動(dòng)其他業(yè)態(tài)；項(xiàng)目可以吸引一定的女性消費(fèi)；129B2：市場競爭與空白點(diǎn)百貨業(yè)態(tài)在戰(zhàn)略層面，反復(fù)考慮，建議■劣勢：引進(jìn)百貨品牌店，租金低，條件高，對(duì)于長期收益和投資回報(bào)不利。百貨的排他性，會(huì)造成對(duì)其他的百貨類業(yè)態(tài)招商更加困難；目前項(xiàng)目臨街分布盛隆百貨，遠(yuǎn)東泰興超市百貨，競爭已經(jīng)十分激烈；與其競爭中打垮對(duì)方，不如變?yōu)樽杂?，作為整個(gè)以國貿(mào)為中心的靈峰路MALL街區(qū)的一部分。B2：市場競爭與空白點(diǎn)130■劣勢：B2：市場競爭與空白點(diǎn)42綜上所述，建議本項(xiàng)目發(fā)展方向?yàn)闃I(yè)態(tài)豐富、功能齊全的購物中心,但在開業(yè)初期，考慮到市場尚不成熟，不宜定位過高，建議服裝服飾以相對(duì)中檔為主，目的性，如餐飲娛樂可適當(dāng)引入高檔品牌，以其吸引高端消費(fèi)人群，當(dāng)區(qū)域市場發(fā)展成熟，項(xiàng)目具備一定市場知名度，并積累一定數(shù)量高端消費(fèi)群體后，再進(jìn)行調(diào)整。B2：市場競爭與空白點(diǎn)131綜上所述，建議本項(xiàng)目發(fā)展方向?yàn)闃I(yè)態(tài)豐富、功能齊全的購物中心,B3：成功案例借鑒上海正大廣場

1、商業(yè)定位的調(diào)整正大廣場開業(yè)時(shí)的商業(yè)定位為SupperBrandMall（超級(jí)品牌中心），以中高檔至高檔品牌為核心。這一方面導(dǎo)致了項(xiàng)目整體招商的困難；另一方面也使得項(xiàng)目在周邊環(huán)境尚未發(fā)展成熟，并且面對(duì)上海眾多成熟的高端商業(yè)項(xiàng)目競爭的情況下，出現(xiàn)了消費(fèi)人流不足和商業(yè)經(jīng)營困難的問題。但經(jīng)過詳細(xì)的市場研究后，項(xiàng)目轉(zhuǎn)變自身定位為上海時(shí)尚生活中心，主力消費(fèi)群體從高端人群為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐猿鞘兄懈叨四贻p時(shí)尚消費(fèi)人群為核心。從而創(chuàng)造了項(xiàng)目透過改造而取得經(jīng)營成功的代表性案例。因此，對(duì)于本項(xiàng)目的主要借鑒意義在于：定位與城市中高檔年輕時(shí)尚消費(fèi)人群將會(huì)獲得更多潛在消費(fèi)群體的認(rèn)同并能夠充分把握城市商業(yè)零售業(yè)發(fā)展潮流，從而推動(dòng)項(xiàng)目走向成功。132B3：成功案例借鑒上海正大廣場1、商業(yè)定位的調(diào)整44B3：成功案例借鑒上海正大廣場

2、業(yè)態(tài)構(gòu)成的調(diào)整正大廣場在改造過程中將以品牌零售為主導(dǎo)的業(yè)態(tài)組合思路轉(zhuǎn)變?yōu)橐源蟊壤惋嫛⑿蓍e娛樂及兒童教育等多元化服務(wù)性業(yè)態(tài)為核心的組合模式。提升了項(xiàng)目的業(yè)態(tài)互動(dòng)性和商業(yè)吸引力。因此，對(duì)于本項(xiàng)目的主要借鑒意義在于：降低零售業(yè)態(tài)比例，通過餐飲、休閑娛樂、兒童教育等多元化業(yè)態(tài)增強(qiáng)項(xiàng)目的商業(yè)吸引力。133B3：成功案例借鑒上海正大廣場2、業(yè)態(tài)構(gòu)成的調(diào)整45B3：成功案例借鑒上海正大廣場

3、核心商戶的調(diào)整正大廣場在改造過程中重點(diǎn)調(diào)整了原有的正大百貨及易初蓮花超市的位置和經(jīng)營面積，將更多的面積用于引入時(shí)尚品牌旗艦店。將項(xiàng)目的核心商戶構(gòu)成從百貨+超市調(diào)整為時(shí)尚服飾品牌旗艦店+時(shí)尚餐飲旗艦店+時(shí)尚休閑娛樂旗艦店的方式。用新的思路和新的經(jīng)營理念規(guī)避了傳統(tǒng)商業(yè)零售業(yè)的競爭，推動(dòng)項(xiàng)目之經(jīng)營走向成功。因此，對(duì)于本項(xiàng)目的主要借鑒意義在于：時(shí)尚服飾旗艦店+時(shí)尚餐飲旗艦店+時(shí)尚休閑娛樂旗艦店取代傳統(tǒng)百貨+超市的核心商戶布局模式。134B3：成功案例借鑒上海正大廣場3、核心商戶的調(diào)整正大廣深圳喜薈城購物中心

1、喜薈城面積約5萬平方米，吉之島百貨臨靠項(xiàng)目，并已經(jīng)開業(yè)3年時(shí)間。喜薈城以“家庭生活中心”為商業(yè)概念，集合餐飲、休閑娛樂、購物為一體，以品牌旗艦店+專賣店+家庭概念店為主要組合，成為區(qū)域的家庭生活中心，同吉之島百貨超市錯(cuò)位，形成業(yè)態(tài)業(yè)種互補(bǔ)。因此，對(duì)于本項(xiàng)目的主要借鑒意義在于：在臨靠項(xiàng)目百貨、超市的情況下，以其作為配套主力店的意義，大于再次引進(jìn)主力店，形成競爭，從投資回報(bào)與市場的角度都不應(yīng)繼續(xù)引進(jìn)主力店。B3：成功案例借鑒135深圳喜薈城購物中心1、喜薈城面積約5萬平方米，吉之島百貨臨深圳喜薈城購物中心

2、喜薈城在規(guī)劃定位上，加大了餐飲、娛樂的比例，比例達(dá)50%在每個(gè)樓層都配置相應(yīng)的餐飲、娛樂設(shè)施，形成每個(gè)樓層的人流的引力點(diǎn)，鋪位的均好性。因此，對(duì)于本項(xiàng)目的主要借鑒意義在于：加大餐飲娛樂比例，并均衡配置在各個(gè)樓層，形成多層聚客點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)人流的拉動(dòng)。B3：成功案例借鑒136深圳喜薈城購物中心2、喜薈城在規(guī)劃定位上，加大了餐飲、娛樂B4：項(xiàng)目定位建議商業(yè)檔次：中高檔時(shí)尚購物中心目標(biāo)消費(fèi)群體：范圍為18-45歲的消費(fèi)者，其中以25-35歲的年輕時(shí)尚消費(fèi)人群為核心；消費(fèi)人群 18-25歲 26-35歲 35-45歲 45歲以上新時(shí)代廣場盛隆百貨香港城商業(yè)檔次高中低遠(yuǎn)東國貿(mào)購物中心137B4：項(xiàng)目定位建議商業(yè)檔次：中高檔時(shí)尚購物中心消費(fèi)人群 B4：項(xiàng)目定位建議商業(yè)類型：綜合性都會(huì)型購物中心業(yè)態(tài)構(gòu)成：以多元化業(yè)態(tài)構(gòu)成為核心，初步設(shè)定業(yè)態(tài)比例為零售50%、餐飲30%、休閑娛樂10%、服務(wù)10%；業(yè)態(tài)單一

業(yè)態(tài)多元化國貿(mào)購物中心百貨購物中心新時(shí)代廣場盛隆百貨香港城138B4：項(xiàng)目定位建議商業(yè)類型：綜合性都會(huì)型購物中心業(yè)態(tài)單一匯聚購物、餐飲，兼顧休閑娛樂功能融合運(yùn)動(dòng)天地、影院、休閑中心、時(shí)尚生活品牌店、時(shí)尚品牌旗艦店、特色美食、休閑餐飲、兒童天地等不同創(chuàng)意的城市生活中心，城市的會(huì)客廳，都會(huì)的磁力場。城市客廳都會(huì)磁場B5：商業(yè)概念發(fā)展139匯聚購物、餐飲，兼顧休融合運(yùn)動(dòng)天地、影院、休閑中心城市客廳B5：商業(yè)概念發(fā)展品牌旗艦

潮流

服飾休閑娛樂美食中心家庭中心運(yùn)動(dòng)中心IT中心3C中心140B5：商業(yè)概念發(fā)展品牌潮流休閑美食家庭運(yùn)動(dòng)IT3C5■品牌旗艦以國際及國內(nèi)知名品牌的大型旗艦專賣店為核心，形成部分品牌的全品類構(gòu)成方式；B5：商業(yè)概念發(fā)展滔博體育/Sports100、In-base/Jack&Jones等品牌旗艦店。141■品牌旗艦B5：商業(yè)概念發(fā)展滔博體育/Sports■潮流服飾以國內(nèi)一線、二線時(shí)尚服飾品牌及國內(nèi)潮流服飾品牌為主線，打造具有時(shí)尚潮流氛圍的零售場所，中檔為主，加大引進(jìn)賀州目前沒有進(jìn)駐的品牌的比例。B5：商業(yè)概念發(fā)展142■潮流服飾B5：商業(yè)概念發(fā)展54■潮流服飾以國內(nèi)一線、二線時(shí)尚服飾品牌及國內(nèi)潮流服飾品牌為主線，打造具有時(shí)尚潮流氛圍的零售場所，中檔為主，加大引進(jìn)賀州目前沒有進(jìn)駐的品牌的比例。B5：商業(yè)概念發(fā)展143■潮流服飾B5：商業(yè)概念發(fā)展55■家庭中心以兒童教育和娛樂為龍頭，配合以兒童、家居服飾、用品零售；形成項(xiàng)目特色的人流拉動(dòng)點(diǎn)；B5：商業(yè)概念發(fā)展144■家庭中心B5：商業(yè)概念發(fā)展56■家庭中心以兒童教育和娛樂為龍頭，配合以兒童、家居服飾、用品零售；形成項(xiàng)目特色的人流拉動(dòng)點(diǎn)；B5：商業(yè)概念發(fā)展145■家庭中心B5：商業(yè)概念發(fā)展57■運(yùn)動(dòng)中心以運(yùn)動(dòng)為主題，結(jié)合高檔次的美容、健身會(huì)所形成集運(yùn)動(dòng)健身、運(yùn)動(dòng)零售、運(yùn)動(dòng)用品等多種功能為一體的運(yùn)動(dòng)主題中心。B5：商業(yè)概念發(fā)展146■運(yùn)動(dòng)中心B5：商業(yè)概念發(fā)展58■家庭中心以兒童教育和娛樂為龍頭，配合以兒童、家居服飾、用品零售；形成項(xiàng)目特色的人流拉動(dòng)點(diǎn)；B5：商業(yè)概念發(fā)展147■家庭中心B5：商業(yè)概念發(fā)展59■餐飲中心以大型餐飲為核心、配合以休閑餐飲和輕便快餐，形成本項(xiàng)目多元化的餐飲組合；B5：商業(yè)概念發(fā)展輕便快餐以市場知名度較高的輕便快餐品牌為主；休閑、特色餐飲以具有特色及品位的休閑餐飲品牌為主

大型餐飲中高檔、生活氛圍的大型餐飲品牌為主.148■餐飲中心B5：商業(yè)概念發(fā)展輕便快餐休閑、特色餐飲■家庭中心以兒童教育和娛樂為龍頭，配合以兒童、家居服飾、用品零售；形成項(xiàng)目特色的人流拉動(dòng)點(diǎn)；B5：商業(yè)概念發(fā)展149■家庭中心B5：商業(yè)概念發(fā)展61■休閑娛樂中心以大地影院為龍頭、量販KTV等娛樂業(yè)態(tài)結(jié)合書吧、美容SPA、翻斗城等休閑業(yè)態(tài)形成項(xiàng)目的娛樂休閑特色；B5：商業(yè)概念發(fā)展150■休閑娛樂中心B5：商業(yè)概念發(fā)展62■3C中心引進(jìn)1家電腦賣場，以此為中心，集合項(xiàng)目的手機(jī)數(shù)碼街鋪，打造賀州最具規(guī)模的IT數(shù)碼流通中心。B5：商業(yè)概念發(fā)展151■3C中心B5：商業(yè)概念發(fā)展63

C.平面布局與商戶組合C1：平面布局C2：商戶組合C2