經(jīng)管營(yíng)銷二手房中介培訓(xùn)之房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)課件

房產(chǎn)知識(shí)

房產(chǎn)知識(shí)1房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)什么是房地產(chǎn)：

房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動(dòng)產(chǎn)”，具體地是指土地及其附屬物。房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性.

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)什么是房地產(chǎn)：2房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性房地產(chǎn)社會(huì)特性房地產(chǎn)的特性3房地產(chǎn)的自然特性不可移動(dòng)性。多樣性。稀缺性，土地既不能再生又無(wú)法替代.體積龐大，消耗材料多耐久性.

房地產(chǎn)的自然特性不可移動(dòng)性。4房地產(chǎn)社會(huì)特性

周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大開(kāi)發(fā)條件差、涉及面廣供求調(diào)整緩慢變現(xiàn)難保值、增值性房地產(chǎn)社會(huì)特性周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大5房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利.

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)6房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房屋所有權(quán)

房屋的所有權(quán)是指對(duì)房屋全面支配的權(quán)利?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》規(guī)定，房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房屋所有權(quán)7土地使用權(quán)

是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開(kāi)發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用。

土地使用權(quán)8房地產(chǎn)證

是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。

房地產(chǎn)證9土地類型

通常指土地的不同用途，可分為居住用地，工業(yè)用地，教育，科技，文化，衛(wèi)生，體育用地，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地，綜合或其他用地。

土地類型10中國(guó)的土地出讓使用年限

*住宅用地（也就是人們常說(shuō)的商品房用地）。全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年。*工業(yè)用地（也就是人們常說(shuō)的工廠、工業(yè)區(qū)）。全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。教、科、文、衛(wèi)等帶有福利性質(zhì)的用地。全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。*商、娛、旅等盈利性項(xiàng)目用地。全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年。其他綜合類性質(zhì)用地。全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。

民房、軍產(chǎn)房------永久使用中國(guó)的土地出讓使用年限*住宅用地（也就是人們常說(shuō)的商品房用11什么是房屋?

一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們?cè)谄渲泄ぷ鳌⑸?、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)和儲(chǔ)藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在2.8米以上的永久性場(chǎng)所。但根據(jù)某些地方的生活習(xí)慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應(yīng)包括在內(nèi)。

什么是房屋?一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒12房屋的分類

按性質(zhì)分類按檔次分類按結(jié)構(gòu)分類按樓層分類房屋的分類按性質(zhì)分類13按性質(zhì)分類

商品房:是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋.經(jīng)濟(jì)適用房:是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。已購(gòu)公房(又稱房改房)：已購(gòu)公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的已建公有住房。按照成本價(jià)購(gòu)買的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個(gè)人所有。

按性質(zhì)分類14補(bǔ)充

【廉租房】廉租房是在國(guó)家房改政策中提出的一種概念。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房等?！舅椒俊克椒恳卜Q私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個(gè)人或家庭購(gòu)買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過(guò)住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。

補(bǔ)充【廉租房】廉租房是在國(guó)家房改政策中提出的一15*按檔次分類

非普通住宅(高檔住宅)：①

住宅就此區(qū)建筑容積率在1.0以下;(建筑面積/土地分?jǐn)偯娣e=容積率)②

單套建筑面積在144(含)平方米以上;③

實(shí)際成交價(jià)高于4600/㎡的。滿足以上3項(xiàng)中的其中任何一項(xiàng)均視為高檔住宅（非普通住宅）。普通住宅：以上3個(gè)條件均不符合的房屋。*按檔次分類非普通住宅(高檔住宅)：16按結(jié)構(gòu)分類

(1)磚混結(jié)構(gòu)住宅:磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、附壁柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)主要表現(xiàn)在：①由于磚是最小的標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件，對(duì)施工場(chǎng)地和施工技術(shù)要求低，可砌成各種形狀的墻體，各地都可生產(chǎn)。②它具有很好的耐久性、化學(xué)穩(wěn)定性和大氣穩(wěn)定性。③可節(jié)省水泥、鋼材和木材，不需模板，造價(jià)較低。④施工技術(shù)與施工設(shè)備簡(jiǎn)單。⑤磚的隔音和保溫隔熱性要優(yōu)于混凝土和其他墻體材料，因而在住宅建設(shè)中運(yùn)用得最為普遍。按結(jié)構(gòu)分類(1)磚混結(jié)構(gòu)住宅:17(2)磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。(3)框架結(jié)構(gòu)住宅

框架結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)，如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料施工建造的房屋。

(2)磚木結(jié)構(gòu)住宅18房屋質(zhì)量保證年限A、磚木混合：10年。（但是并不代表十年后就拆除，例如故宮，也是磚木混合。可是，銀行卻不與貸款，因?yàn)楸Ｙ|(zhì)期太短，這就是買賣平房銀行不與貸款的主要原因.）B、磚混：50年。C、框架：70年。房屋質(zhì)量保證年限A、磚木混合：10年。19對(duì)比記憶房屋質(zhì)量保證年限

A、磚木混合：10年B、磚混：50年C、框架：70年土地出讓使用年限

A、住宅用地:70年B、工業(yè)用地:50年C、商業(yè)用地:40年

對(duì)比記憶房屋質(zhì)量保證年限土地出讓使用年限20樓層一般分類

多層

高層（小高層、高層、超高層）

高層一般是指電梯房,錯(cuò)層一般建筑層數(shù)不會(huì)超過(guò)7層。

樓層一般分類多層21湖濱小區(qū)

多層潯陽(yáng)美地

高層湖濱小區(qū)多層潯陽(yáng)美地22多層四大優(yōu)點(diǎn)

1.南北通透，便于采光通風(fēng):板式住宅多是正南北方向，進(jìn)深在15米左右，南北通透，便于采光與通風(fēng)，而且戶型方正，平面布局合理，各功能空間尺度適宜。通常而言，由于多層的面寬充裕，因而戶型設(shè)計(jì)更容易出精品。

2.多層均好性強(qiáng)一梯兩戶的多層住宅非常受寵，正是因?yàn)檎麠潣侵懈魈讘粜偷膬?yōu)劣差距很小。多層住宅由于住戶不多，居家生活也比較清靜。

多層四大優(yōu)點(diǎn)1.南北通透，便于采光通風(fēng):233.管理成本不高通常而言，多層住宅的管理成本普遍較高層低廉，多層板式住宅可以不設(shè)電梯，不設(shè)變頻供水系統(tǒng)，包括外墻粉刷在內(nèi)的日常維護(hù)費(fèi)用當(dāng)然要比高層便宜得多。4.住戶使用率很高

多層戶型的使用率通常高達(dá)90%以上，而高層戶型的使用率通常僅為80%，因?yàn)楦邔觾?nèi)的電梯井、候梯廳、變配電機(jī)房等都將作為公共面積攤到每個(gè)業(yè)主的頭上。同樣是購(gòu)買建筑面積100平方米的住房，多層戶型的使用面積往往高出高層住戶約10平方米。

3.管理成本不高24多層的兩項(xiàng)缺點(diǎn)

1.建筑密度低，房?jī)r(jià)高

多層社區(qū)屬低層低密度，容積率較低，盡管居住舒適很強(qiáng)，但房?jī)r(jià)會(huì)高，特別是在城區(qū)內(nèi)寸土寸金的地段，主流產(chǎn)品仍舊是高層，為數(shù)不多的多層非工薪階層能消費(fèi)得起。2.戶型格局不宜改造

多層住宅特別是磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅，戶內(nèi)多數(shù)墻體起承重作用，不可以變化，這一點(diǎn)不如高層的可改造性強(qiáng)。

多層的兩項(xiàng)缺點(diǎn)1.建筑密度低，房?jī)r(jià)高25高層的四大優(yōu)勢(shì)

1.節(jié)約土地資源，房?jī)r(jià)較低于多層社區(qū)相比建筑密度較高，因而可以節(jié)約寶貴的土地資源，有效降低每平方米的房?jī)r(jià)，讓更多的人安居。2.空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造

高層多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，某些塔樓甚至可以將整層樓面打通，靈活分割戶型。

高層的四大優(yōu)勢(shì)1.節(jié)約土地資源，房?jī)r(jià)較低263.結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好

高層住宅由于采用了框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)場(chǎng)澆筑樓板，因而其結(jié)構(gòu)強(qiáng)度比多層住宅要高，抗震性與安全性很好。4.居高望遠(yuǎn)，視野開(kāi)闊

高層住戶可盡覽都市美景，相信低層住宅的住房是無(wú)法領(lǐng)略這一份心曠神怡的感受的。3.結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好27高層的兩項(xiàng)缺點(diǎn)

1.均好性差，居住密度高

高層住宅每層的住戶多為2戶以上，甚至高達(dá)6戶，數(shù)百戶人家擠在一棟大樓里，居住環(huán)境當(dāng)然不如多層優(yōu)越。而且，高層每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后，且不可改變。2.使用率不高，存在灰色空間

高層戶型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”。

高層的兩項(xiàng)缺點(diǎn)1.均好性差，居住密度高28房屋面積

1、使用面積：每套住宅戶門內(nèi)除墻體厚度外全部?jī)裘娣e的總和。其中包括臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜(不包括吊柜)、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)。2、建筑面積：建筑面積是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。房屋面積

1、使用面積：29房屋的八大要素

(1)位置(2)朝向(3)樓層(4)面積與戶型(5)房屋性質(zhì)(6)建筑年代(7)房屋價(jià)位(8)房本年代房屋的八大要素(1)位置30一些基本概念

開(kāi)間：住宅設(shè)計(jì)中，作宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。進(jìn)深：指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。層高：指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。凈高：指層高減去樓板厚度的凈剩值。凈高=層高-樓板厚度.一些基本概念開(kāi)間：住宅設(shè)計(jì)中，作宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面31套內(nèi)面積：俗稱“地磚面積”，是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。陽(yáng)臺(tái)：供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。走廊：指住宅套外使用的水平交通空間。套內(nèi)面積：俗稱“地磚面積”，是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、32地下室：房屋地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者。半地下室：指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3，且不超過(guò)1/2者。玄關(guān)：登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。隔斷：指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?。地下室：房屋地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者33躍層式住宅：一套單元住宅占據(jù)了住宅樓的兩層，但又不同于別墅，別墅從首層到頂層都屬于一戶，躍層式住宅的上下兩層有室內(nèi)樓梯相連，下層為客廳及服務(wù)性房間，上層為主人及家里其他人員的臥室、起居室，增加了內(nèi)部活動(dòng)的私密性，擴(kuò)大了單套住宅面積，居室、廳、衛(wèi)生間都較一般戶型增多。[經(jīng)管營(yíng)銷]二手房中介培訓(xùn)之房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)課件34復(fù)式住宅：根據(jù)每套住宅內(nèi)各功能特點(diǎn)，壓縮某些功能占用的高度，上層與下層作宅空間互相借用，達(dá)到在建筑面積不變情況下增加使用面積，或在住宅體量不變情況下增加內(nèi)部住宅使用面積的效果，但這種住宅在功能安排及使用的舒適性上并不理想。復(fù)式住宅：根據(jù)每套住宅內(nèi)各功能特點(diǎn)，壓縮某些功能占用的高度，35會(huì)

所：就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。會(huì)所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂(lè)健身場(chǎng)所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場(chǎng)所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開(kāi)放。會(huì)

所：就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂(lè)36[經(jīng)管營(yíng)銷]二手房中介培訓(xùn)之房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)課件37建筑容積率：

在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。綠化率：

在建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠化面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化。建筑容積率：38祝你成功END謝謝大家！祝你成功END謝謝大家！39

房產(chǎn)知識(shí)

房產(chǎn)知識(shí)40房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)什么是房地產(chǎn)：

房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動(dòng)產(chǎn)”，具體地是指土地及其附屬物。房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性.

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)什么是房地產(chǎn)：41房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性房地產(chǎn)社會(huì)特性房地產(chǎn)的特性42房地產(chǎn)的自然特性不可移動(dòng)性。多樣性。稀缺性，土地既不能再生又無(wú)法替代.體積龐大，消耗材料多耐久性.

房地產(chǎn)的自然特性不可移動(dòng)性。43房地產(chǎn)社會(huì)特性

周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大開(kāi)發(fā)條件差、涉及面廣供求調(diào)整緩慢變現(xiàn)難保值、增值性房地產(chǎn)社會(huì)特性周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大44房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利.

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)45房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房屋所有權(quán)

房屋的所有權(quán)是指對(duì)房屋全面支配的權(quán)利?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》規(guī)定，房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房屋所有權(quán)46土地使用權(quán)

是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開(kāi)發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用。

土地使用權(quán)47房地產(chǎn)證

是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。

房地產(chǎn)證48土地類型

通常指土地的不同用途，可分為居住用地，工業(yè)用地，教育，科技，文化，衛(wèi)生，體育用地，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地，綜合或其他用地。

土地類型49中國(guó)的土地出讓使用年限

*住宅用地（也就是人們常說(shuō)的商品房用地）。全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年。*工業(yè)用地（也就是人們常說(shuō)的工廠、工業(yè)區(qū)）。全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。教、科、文、衛(wèi)等帶有福利性質(zhì)的用地。全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。*商、娛、旅等盈利性項(xiàng)目用地。全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年。其他綜合類性質(zhì)用地。全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。

民房、軍產(chǎn)房------永久使用中國(guó)的土地出讓使用年限*住宅用地（也就是人們常說(shuō)的商品房用50什么是房屋?

一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們?cè)谄渲泄ぷ?、生活、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)和儲(chǔ)藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在2.8米以上的永久性場(chǎng)所。但根據(jù)某些地方的生活習(xí)慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應(yīng)包括在內(nèi)。

什么是房屋?一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒51房屋的分類

按性質(zhì)分類按檔次分類按結(jié)構(gòu)分類按樓層分類房屋的分類按性質(zhì)分類52按性質(zhì)分類

商品房:是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋.經(jīng)濟(jì)適用房:是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。已購(gòu)公房(又稱房改房)：已購(gòu)公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的已建公有住房。按照成本價(jià)購(gòu)買的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個(gè)人所有。

按性質(zhì)分類53補(bǔ)充

【廉租房】廉租房是在國(guó)家房改政策中提出的一種概念。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房等?！舅椒俊克椒恳卜Q私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個(gè)人或家庭購(gòu)買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過(guò)住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。

補(bǔ)充【廉租房】廉租房是在國(guó)家房改政策中提出的一54*按檔次分類

非普通住宅(高檔住宅)：①

住宅就此區(qū)建筑容積率在1.0以下;(建筑面積/土地分?jǐn)偯娣e=容積率)②

單套建筑面積在144(含)平方米以上;③

實(shí)際成交價(jià)高于4600/㎡的。滿足以上3項(xiàng)中的其中任何一項(xiàng)均視為高檔住宅（非普通住宅）。普通住宅：以上3個(gè)條件均不符合的房屋。*按檔次分類非普通住宅(高檔住宅)：55按結(jié)構(gòu)分類

(1)磚混結(jié)構(gòu)住宅:磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、附壁柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)主要表現(xiàn)在：①由于磚是最小的標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件，對(duì)施工場(chǎng)地和施工技術(shù)要求低，可砌成各種形狀的墻體，各地都可生產(chǎn)。②它具有很好的耐久性、化學(xué)穩(wěn)定性和大氣穩(wěn)定性。③可節(jié)省水泥、鋼材和木材，不需模板，造價(jià)較低。④施工技術(shù)與施工設(shè)備簡(jiǎn)單。⑤磚的隔音和保溫隔熱性要優(yōu)于混凝土和其他墻體材料，因而在住宅建設(shè)中運(yùn)用得最為普遍。按結(jié)構(gòu)分類(1)磚混結(jié)構(gòu)住宅:56(2)磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。(3)框架結(jié)構(gòu)住宅

框架結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)，如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料施工建造的房屋。

(2)磚木結(jié)構(gòu)住宅57房屋質(zhì)量保證年限A、磚木混合：10年。（但是并不代表十年后就拆除，例如故宮，也是磚木混合。可是，銀行卻不與貸款，因?yàn)楸Ｙ|(zhì)期太短，這就是買賣平房銀行不與貸款的主要原因.）B、磚混：50年。C、框架：70年。房屋質(zhì)量保證年限A、磚木混合：10年。58對(duì)比記憶房屋質(zhì)量保證年限

A、磚木混合：10年B、磚混：50年C、框架：70年土地出讓使用年限

A、住宅用地:70年B、工業(yè)用地:50年C、商業(yè)用地:40年

對(duì)比記憶房屋質(zhì)量保證年限土地出讓使用年限59樓層一般分類

多層

高層（小高層、高層、超高層）

高層一般是指電梯房,錯(cuò)層一般建筑層數(shù)不會(huì)超過(guò)7層。

樓層一般分類多層60湖濱小區(qū)

多層潯陽(yáng)美地

高層湖濱小區(qū)多層潯陽(yáng)美地61多層四大優(yōu)點(diǎn)

1.南北通透，便于采光通風(fēng):板式住宅多是正南北方向，進(jìn)深在15米左右，南北通透，便于采光與通風(fēng)，而且戶型方正，平面布局合理，各功能空間尺度適宜。通常而言，由于多層的面寬充裕，因而戶型設(shè)計(jì)更容易出精品。

2.多層均好性強(qiáng)一梯兩戶的多層住宅非常受寵，正是因?yàn)檎麠潣侵懈魈讘粜偷膬?yōu)劣差距很小。多層住宅由于住戶不多，居家生活也比較清靜。

多層四大優(yōu)點(diǎn)1.南北通透，便于采光通風(fēng):623.管理成本不高通常而言，多層住宅的管理成本普遍較高層低廉，多層板式住宅可以不設(shè)電梯，不設(shè)變頻供水系統(tǒng)，包括外墻粉刷在內(nèi)的日常維護(hù)費(fèi)用當(dāng)然要比高層便宜得多。4.住戶使用率很高

多層戶型的使用率通常高達(dá)90%以上，而高層戶型的使用率通常僅為80%，因?yàn)楦邔觾?nèi)的電梯井、候梯廳、變配電機(jī)房等都將作為公共面積攤到每個(gè)業(yè)主的頭上。同樣是購(gòu)買建筑面積100平方米的住房，多層戶型的使用面積往往高出高層住戶約10平方米。

3.管理成本不高63多層的兩項(xiàng)缺點(diǎn)

1.建筑密度低，房?jī)r(jià)高

多層社區(qū)屬低層低密度，容積率較低，盡管居住舒適很強(qiáng)，但房?jī)r(jià)會(huì)高，特別是在城區(qū)內(nèi)寸土寸金的地段，主流產(chǎn)品仍舊是高層，為數(shù)不多的多層非工薪階層能消費(fèi)得起。2.戶型格局不宜改造

多層住宅特別是磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅，戶內(nèi)多數(shù)墻體起承重作用，不可以變化，這一點(diǎn)不如高層的可改造性強(qiáng)。

多層的兩項(xiàng)缺點(diǎn)1.建筑密度低，房?jī)r(jià)高64高層的四大優(yōu)勢(shì)

1.節(jié)約土地資源，房?jī)r(jià)較低于多層社區(qū)相比建筑密度較高，因而可以節(jié)約寶貴的土地資源，有效降低每平方米的房?jī)r(jià)，讓更多的人安居。2.空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造

高層多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，某些塔樓甚至可以將整層樓面打通，靈活分割戶型。

高層的四大優(yōu)勢(shì)1.節(jié)約土地資源，房?jī)r(jià)較低653.結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好

高層住宅由于采用了框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)場(chǎng)澆筑樓板，因而其結(jié)構(gòu)強(qiáng)度比多層住宅要高，抗震性與安全性很好。4.居高望遠(yuǎn)，視野開(kāi)闊

高層住戶可盡覽都市美景，相信低層住宅的住房是無(wú)法領(lǐng)略這一份心曠神怡的感受的。3.結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好66高層的兩項(xiàng)缺點(diǎn)

1.均好性差，居住密度高

高層住宅每層的住戶多為2戶以上，甚至高達(dá)6戶，數(shù)百戶人家擠在一棟大樓里，居住環(huán)境當(dāng)然不如多層優(yōu)越。而且，高層每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后，且不可改變。2.使用率不高，存在灰色空間

高層戶型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”。

高層的兩項(xiàng)缺點(diǎn)1.均好性差，居住密度高67房屋面積

1、使用面積：每套住宅戶門內(nèi)除墻體厚度外全部?jī)裘娣e的總和。其中包括臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜(不包括吊柜)、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)。2、建筑面積：建筑面積是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。房屋面積

1、使用面積：68房屋的八大要素

(1)位置(2)朝向(3)樓層(4)面積與戶型(5)房屋性質(zhì)(6)建筑年代(7)房屋價(jià)位(8)房本年代房屋的八大