某商都項(xiàng)目營銷建議提案課件

與時(shí)間賽跑

——國美商都項(xiàng)目營銷思路探討謹(jǐn)呈：鵬潤地產(chǎn)與時(shí)間賽跑

——國美商都項(xiàng)目營銷思路探討謹(jǐn)呈：鵬潤地產(chǎn)原點(diǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)擴(kuò)散，淡市在繼續(xù)。本項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)集團(tuán)目標(biāo)，持續(xù)形成市場影響力？原點(diǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)擴(kuò)散，淡市在繼續(xù)。09年年內(nèi)實(shí)現(xiàn)至少70%銷售，即630套目標(biāo)解析需要到訪8000組客戶按8%的來訪轉(zhuǎn)成交率計(jì)算月均到訪客戶900組周均到訪客戶220組09年3月開始蓄客目前，市場上有無類似項(xiàng)目業(yè)績？2009年5月1日開盤09年年內(nèi)實(shí)現(xiàn)至少70%銷售，即630套目標(biāo)解析需要到訪80市場表現(xiàn)西南板塊同類項(xiàng)目整體消化水平不高，供應(yīng)項(xiàng)目有限且表現(xiàn)不一CUV國際公寓：50年辦公產(chǎn)權(quán)，37-120平米，3000-3500元精裝標(biāo)準(zhǔn)送家電，08年6月28日開盤，2010年4月入住首付最低50%，按揭9.6折，一次性付款9.3折共604套，目前售出287套，銷售率47.5%，實(shí)現(xiàn)均價(jià)12239，平均速度40套/月東亞三環(huán)中心：商業(yè)40年產(chǎn)權(quán)，34-60平米開間，毛坯，08年4月27日開盤，2010年4月入住一次性付款9折，首付最低50%，首付6成98折，首付7成96折，首付8成94折，首付9成9.2折，按揭買兩套房第二套可打9.85折共1749套，目前售出1063套，銷售率61%，實(shí)現(xiàn)均價(jià)10822，平均速度115.5套/月國美商都大成時(shí)代中心CUV國際公寓城南大道東亞三環(huán)中心市場選取原則：同區(qū)域，東南三四環(huán)附近同產(chǎn)品，公建立項(xiàng)50年辦公產(chǎn)權(quán)，60-96平米精裝辦公產(chǎn)品共393套，售出47套，銷售率12%，實(shí)現(xiàn)均價(jià)12488，平均速度5.4套/月50年辦公產(chǎn)權(quán)，41-124平米，其中10-12層為LOFT共520套，售出228套，銷售率44%，實(shí)現(xiàn)均價(jià)16749，平均速度17.5套/月紅色為熱銷產(chǎn)品設(shè)計(jì)師廣場市場表現(xiàn)西南板塊同類項(xiàng)目整體消化水平不高，供應(yīng)項(xiàng)目有限且表現(xiàn)市場表現(xiàn)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目呈現(xiàn)明顯的單極消化現(xiàn)象，領(lǐng)跑項(xiàng)目業(yè)績優(yōu)異項(xiàng)目賣點(diǎn)大成時(shí)代中心距離長安街1500米，辦公及居住類產(chǎn)品CUV國際公寓三環(huán)內(nèi)，3000-3500精裝送家具家電城南大道距離地鐵4號(hào)線200米，部分層LOFT產(chǎn)品東亞三環(huán)中心地鐵上蓋，面積控制，低價(jià)格實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)師廣場3500精裝送家電，總價(jià)控制國美商都大型城市綜合體的高端配套項(xiàng)目上市面積08年消化面積月均套數(shù)實(shí)現(xiàn)均價(jià)存量及未來供應(yīng)大成時(shí)代中心33759.674128.665.512488（精裝2000）29631.01CUV國際公寓24512.112885.74012239（精裝3500）11626.4城南大道30089.4112809.817.516749（loft，層高5.1米）17279.61東亞三環(huán)中心70002.6853719.66115.51082248959.8設(shè)計(jì)師廣場9574.368182.7716.516398（精裝3500，住宅）22985.01總計(jì)167938.2291726.59195——120481.83未來同類項(xiàng)目市場存量超過12萬㎡。市場表現(xiàn)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目呈現(xiàn)明顯的單極消化現(xiàn)象，領(lǐng)跑項(xiàng)目業(yè)績優(yōu)異項(xiàng)世聯(lián)觀點(diǎn)——重新審視項(xiàng)目未來12萬㎡區(qū)域市場放量，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，必須：成為市場領(lǐng)跑！世聯(lián)觀點(diǎn)——重新審視項(xiàng)目未來12萬㎡區(qū)域市場放量，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，本體本體項(xiàng)目區(qū)位西南四環(huán)門戶，毗鄰總部基地，項(xiàng)目昭示性及道路通達(dá)性利好明顯項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位于西南四環(huán)邊，科豐橋東南角，中關(guān)村豐臺(tái)科技園內(nèi)同時(shí)與擁有世界500強(qiáng)的跨國公司的總部基地為臨，地理位置相對優(yōu)越總占地：6.76萬建設(shè)用地：5.37萬代征綠地：1.39萬總占地：5.12萬建設(shè)用地：2.49萬代征綠地：2.63萬項(xiàng)目共兩個(gè)地塊，東西側(cè)相連：西側(cè)為31-A地塊（規(guī)劃A區(qū)），總占地6.76萬平米東側(cè)為35-地塊A（規(guī)劃B區(qū)），總占地5.12萬平米西南四環(huán)科豐橋總部基地項(xiàng)目區(qū)位西南四環(huán)門戶，毗鄰總部基地，項(xiàng)目昭示性及道路通達(dá)性利地塊指標(biāo)取地較早，大體量城市綜合體總體指標(biāo)：總用地面積：11.88萬平米（其中建設(shè)用地7.86萬，代征綠地4.02萬）總建設(shè)面積：56萬平米（地上35萬，地下21萬）容積率：4.45平均樓面價(jià)：2300元/平米31-A地塊（規(guī)劃A區(qū)）指標(biāo)用地性質(zhì)公建，商業(yè)40年，綜合50年建設(shè)用地面積53722.402平米代征綠地面積13909.476平米規(guī)劃建筑面積39萬（地上24萬，地下15萬）容積率4.5地塊成交價(jià)格5.5億元折合樓面價(jià)格2292元/平米35-A地塊（規(guī)劃B區(qū)）指標(biāo)用地性質(zhì)公建，商業(yè)40年，綜合50年建設(shè)用地面積24936.02平米代征綠地面積26300.49平米規(guī)劃建筑面積17萬（地上11萬，地下6萬）容積率4.4地塊成交價(jià)格2.55億元折合樓面價(jià)格2318元/平米西南四環(huán)地塊指標(biāo)取地較早，大體量城市綜合體總體指標(biāo)：31-A地塊（規(guī)項(xiàng)目交通地鐵、環(huán)線，高速、鐵路，周邊路網(wǎng)密集，交通便捷項(xiàng)目位于中關(guān)村豐臺(tái)科技園，緊鄰平整完善的西南四環(huán)路，快速路交通便利；同時(shí)與規(guī)劃中的地鐵九號(hào)線咫尺之隔，軌道交通非常便利；項(xiàng)目位于京開高速及京石高速之間，便于城市道路與高速路的快速轉(zhuǎn)換；周邊與豐臺(tái)南站、豐臺(tái)西貸站相鄰，同時(shí)臨近全國最大的貨運(yùn)編組站——豐臺(tái)站，可以極大加速國美商都的商品流通。城市環(huán)路高速路鐵路三環(huán)路豐臺(tái)站地鐵9號(hào)線豐臺(tái)南站京滬鐵路京哈鐵路四環(huán)路豐臺(tái)西貸站京開高速京石高速地鐵線項(xiàng)目交通地鐵、環(huán)線，高速、鐵路，周邊路網(wǎng)密集，交通便捷項(xiàng)目位商業(yè)：歐尚、資和信百貨商務(wù)：總部基地、工商聯(lián)大廈、西四環(huán)汽車服務(wù)中心等醫(yī)療：首都醫(yī)科大教學(xué)醫(yī)院、豐臺(tái)花鄉(xiāng)醫(yī)院、時(shí)珍堂醫(yī)院等教育：豐臺(tái)鐵五中學(xué)、豐臺(tái)第七中學(xué)，豐臺(tái)第八小學(xué)，小紅帽藝術(shù)幼兒園、南極星藝術(shù)幼兒園等休閑：世界公園、花鄉(xiāng)公園資源配套產(chǎn)業(yè)支持依靠總部經(jīng)濟(jì)輻射和汽車、建材市場，大型商業(yè)稀缺世界公園資和信百貨小紅帽藝術(shù)幼兒園南極星藝術(shù)幼兒園郭公莊小學(xué)郭公莊中學(xué)時(shí)珍堂醫(yī)院豐臺(tái)區(qū)第八小學(xué)豐臺(tái)鐵五中學(xué)豐臺(tái)花鄉(xiāng)醫(yī)院西南四環(huán)總部基地西四環(huán)汽車服務(wù)中心花鄉(xiāng)公園花鄉(xiāng)成人學(xué)校豐臺(tái)第四幼兒園豐臺(tái)第七中學(xué)首都醫(yī)科大教學(xué)醫(yī)院工商聯(lián)大廈賽歐創(chuàng)業(yè)孵化廣場花鄉(xiāng)建材城北京聯(lián)合中興汽車有限公司歐尚汽車博物館商業(yè)：資源配套產(chǎn)業(yè)支持依靠總部經(jīng)濟(jì)輻射和汽車、建材市場，大型項(xiàng)目四至北臨四環(huán)、西靠科技大道，東側(cè)規(guī)劃9#線在建區(qū)域四至：東至萬壽路南沿線南至基地環(huán)二路西至科技大道北臨西南四環(huán)西南四環(huán)代征綠地代征綠地基地環(huán)二路萬壽路南沿線科技大道建設(shè)用地建設(shè)用地北側(cè)綠化及四環(huán)輔路科技大道總部基地內(nèi)北側(cè)綠化及內(nèi)部道路東側(cè)道路尚未成形建造中的地鐵9號(hào)線項(xiàng)目四至北臨四環(huán)、西靠科技大道，東側(cè)規(guī)劃9#線在建區(qū)域四至：項(xiàng)目規(guī)劃大型城市綜合體，休閑娛樂消費(fèi)一站式規(guī)劃A區(qū)：美式購物中心擁有OUTLET廣場、歡樂世界、IT廣場、生活主題館、主題百貨、酒店公寓六大主題館B區(qū)：國際時(shí)尚中心集商貿(mào)、會(huì)展、品牌推廣為一體，同時(shí)為時(shí)裝設(shè)計(jì)的研發(fā)預(yù)留空間A區(qū)公寓：共901套其中以50-60平米產(chǎn)品為主B區(qū)寫字樓：共3.5萬平米，每層約2500平米B區(qū)南側(cè)面A區(qū)南側(cè)面項(xiàng)目規(guī)劃大型城市綜合體，休閑娛樂消費(fèi)一站式規(guī)劃A區(qū)：B區(qū)：A公寓產(chǎn)品小戶型為主，初期規(guī)劃為酒店物業(yè)，打造公寓存在一定難度公寓：共901套，公共部分精裝，1200元/㎡成本標(biāo)間50-60平米共833套，占92.5%70平米及120平米套間各34套，各占3.77%公寓標(biāo)準(zhǔn)層豪華裝潢電梯廳結(jié)構(gòu)：戶型為單一朝向，大部分非正南正北，且部分結(jié)構(gòu)有一定弧度標(biāo)準(zhǔn)層8梯53戶，居住舒適度有一定降低公寓部分9-25層公寓產(chǎn)品小戶型為主，初期規(guī)劃為酒店物業(yè)，打造公寓存在一定難度戶型分析面積控制，舒適度不足；精裝修掩蓋戶型瑕疵A1戶型：50-57平米開間設(shè)計(jì)，4米面寬，開放式廚房及暗衛(wèi)，采光與通風(fēng)效果降低開放式的非圍合廚房，公建立項(xiàng)無煤氣，水電均為商業(yè)利用櫥柜隔離起居與會(huì)餐空間拐角書桌，實(shí)用空間感相對較低轉(zhuǎn)角套間戶型：125平米雙獨(dú)立臥室設(shè)計(jì)，明確動(dòng)靜分區(qū)雙面采光，但采光面寬較短，開放式廚房及暗衛(wèi)，整體舒適度較標(biāo)準(zhǔn)間有較大提高采光面寬較短戶型分析面積控制，舒適度不足；精裝修掩蓋戶型瑕疵A1戶型：5B區(qū)規(guī)劃7層以下連通B區(qū)商業(yè)部分，8層以上為辦公產(chǎn)品，整層取證樓棟規(guī)劃寫字樓部分為建筑的8~25層，共3.6萬平米，每層約2000平米，層高3米，按層（2200㎡）取得銷售證建筑1~7層與B區(qū)連通作為整體商業(yè)的一部分，層高6米寫字樓1~7層8~25層B區(qū)南側(cè)面層高3米層高6米連通部分B區(qū)規(guī)劃7層以下連通B區(qū)商業(yè)部分，8層以上為辦公產(chǎn)品，整層取本體總結(jié)毗鄰總部基地，坐守總部經(jīng)濟(jì)門戶，認(rèn)知度相對較高；大規(guī)模項(xiàng)目，城市綜合體；道路系統(tǒng)完善，公交系統(tǒng)成熟；基礎(chǔ)建設(shè)跟進(jìn)及周邊配套完善；項(xiàng)目周邊規(guī)劃有代征綠地，環(huán)境相對優(yōu)越；面向四環(huán)，無近距離高層項(xiàng)目阻擋，整體昭示性良好；優(yōu)勢區(qū)域認(rèn)知度較高劣勢城市綜合體交通/配套完善9-25層的高層規(guī)劃排布；公建性質(zhì)，50年產(chǎn)權(quán)、無天然氣、水電收費(fèi)為工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，生活成本較高；酒店開間設(shè)計(jì)、小面寬，非標(biāo)準(zhǔn)朝向，居住舒適度較低；靠近四環(huán)，有一定的噪音及尾氣污染，且下方為大型商業(yè)，晚上及周末易形成人群聚集，居住氛圍相對一般；公建產(chǎn)品設(shè)計(jì)生活成本較高居住氛圍不足超大規(guī)模多層次商業(yè)配套·總部經(jīng)濟(jì)核心·綜合體酒店式公寓及辦公物業(yè)本體總結(jié)毗鄰總部基地，坐守總部經(jīng)濟(jì)門戶，認(rèn)知度相對較高；優(yōu)勢綜合體成功模式研究我們的道路？尋求綜合體整體解決方案中的公寓突破！綜合體成功模式研究尋求綜合體整體解決方案中的公寓突破！以前00年03年08年09年以后02年06年93年首次提出規(guī)劃建設(shè)中央商務(wù)區(qū)出現(xiàn)CBD的概念01年，地標(biāo)性建筑“北京財(cái)富中心”開工建外SOHO開盤02年底，北京電視臺(tái)新址開工04年，中央電視臺(tái)開工；05年，銀泰、國貿(mào)三期相繼開工SOHO現(xiàn)代城開盤華貿(mào)中心萬達(dá)廣場開盤07年4月，新光天地開業(yè)08年，美美百貨開業(yè)區(qū)域關(guān)注度提高，各項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)共贏CBD模式依靠標(biāo)志性事件不斷引爆，多個(gè)項(xiàng)目長時(shí)間共同打造區(qū)域概念，形成市場認(rèn)知銀泰中心開盤擎峰開盤……標(biāo)志事件項(xiàng)目情況標(biāo)志性事件層出不窮，建立廣泛區(qū)域認(rèn)知以前00年03年08年09年以后02年06年93年首次提出規(guī)品牌空降模式知名企業(yè)依靠自身品牌優(yōu)勢以及長期優(yōu)質(zhì)客戶積累，形成品牌認(rèn)知，帶動(dòng)旗下項(xiàng)目熱銷95年98年01年02年05年06年07年08年紅石成立SOHO現(xiàn)代城開盤推出長城腳下的公社SOHO中國成立建外SOHO開盤SOHO尚都開盤朝外SOHO開盤光華路SOHO開盤SOHO北京公館開盤三里屯SOHO開盤銷售情況：08年7月開始銷售，截至09年2月已累計(jì)銷售75.84億元，創(chuàng)造淡市銷售奇跡；客戶情況：目前銷售的主力客戶為能源老板。SOHO老客戶占成交客戶的一半左右。用途已簽約套數(shù)已簽約面積(M2)成交均價(jià)(￥/M2)簽約金額（元）商業(yè)用房50279635.7600104778938357辦公用房21358658.8377352123489818公寓8213897.6940227559062375車位1175263.66622632771547合計(jì)914157455.91441987584262098三里屯SOHO服務(wù)：

i.強(qiáng)大的服務(wù)平臺(tái)支持保證投資客戶的安全感：公司通過組建專門的租賃、招商部門與北京近200余家中介機(jī)構(gòu)形成聯(lián)動(dòng)合作，以此擴(kuò)大租賃網(wǎng)絡(luò)，保障了承租商家的數(shù)量，以選擇相對穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的商家進(jìn)駐。（與三級(jí)聯(lián)動(dòng)網(wǎng)絡(luò)的建立也為客戶的升值轉(zhuǎn)售提供了機(jī)會(huì)，為客戶創(chuàng)造贏利的出口）ii.不間斷的推廣和服務(wù)構(gòu)筑與客戶的信任關(guān)系：從04年開始，SOHO中國為交付項(xiàng)目投入專項(xiàng)資金培育商業(yè)氣氛，包括夏季藝術(shù)節(jié)等活動(dòng)，每個(gè)項(xiàng)目不低于300萬/年的專項(xiàng)推廣費(fèi)用。盡管金額不多，但貴在堅(jiān)持，這讓客戶能夠與SOHO形成較好的信任關(guān)系。SOHO中國針對客戶建立完善的服務(wù)系統(tǒng)長時(shí)間、高費(fèi)用，維護(hù)優(yōu)質(zhì)客戶04年客戶維護(hù)專項(xiàng)費(fèi)用近5000萬品牌空降模式知名企業(yè)依靠自身品牌優(yōu)勢以及長期優(yōu)質(zhì)客戶積累，形CBD模式多項(xiàng)目疊加效應(yīng)，長期形成區(qū)域市場認(rèn)知品牌空降模式大量客戶積累的實(shí)現(xiàn)，依賴長期品牌建設(shè)路徑探索成功模式啟示與項(xiàng)目操作關(guān)鍵對照快速建立市場認(rèn)知，快速實(shí)現(xiàn)客戶積累快速成交！VsCBD模式多項(xiàng)目疊加效應(yīng)，長期形成區(qū)域市場認(rèn)知品牌空降模式大路徑選擇我們與成功的距離

——時(shí)間！快速啟動(dòng)與快速蓄客的物業(yè)選擇？路徑選擇我們與成功的距離快速啟動(dòng)與快速蓄客的物業(yè)選擇？體量劃分典型商業(yè)主導(dǎo)的大型城市綜合體，商業(yè)樹立項(xiàng)目價(jià)值標(biāo)桿寫字樓：3.6萬平米占總體量的6%公寓：5.6萬平米占總體量的10%商業(yè)體量：32萬平米占總體量的57%總體量56萬平米體量劃分典型商業(yè)主導(dǎo)的大型城市綜合體，商業(yè)樹立項(xiàng)目價(jià)值標(biāo)桿寫等級(jí)考察考察整體北京商業(yè)廣場，本項(xiàng)目規(guī)模位居第一集團(tuán)本項(xiàng)目體量：56萬商業(yè)體量：32萬項(xiàng)目體量華熙長安mall28萬㎡新中關(guān)購物中心5萬㎡華貿(mào)中心18萬㎡東方新天地12萬㎡新光天地12萬㎡金源mall55萬㎡三里屯soho13萬㎡國美商都32萬㎡等級(jí)考察考察整體北京商業(yè)廣場，本項(xiàng)目規(guī)模位居第一集團(tuán)本項(xiàng)目體商業(yè)檔次商業(yè)率先啟動(dòng)，引入品牌知名度高，作為本項(xiàng)目最有效的價(jià)值載體成為快速啟動(dòng)和蓄客的不二選擇招商：招商工作目前處于價(jià)格碰觸及商務(wù)合作階段已有10萬平米的主力店招商確定商業(yè)：進(jìn)度先行，同時(shí)引進(jìn)認(rèn)知度高的品牌，使得商業(yè)品牌實(shí)現(xiàn)有保證均為意向品牌公眾認(rèn)知使商業(yè)成為項(xiàng)目最有效的價(jià)值載體規(guī)劃意向圖商業(yè)檔次商業(yè)率先啟動(dòng)，引入品牌知名度高，作為本項(xiàng)目最有效的價(jià)時(shí)間配合商業(yè)引爆區(qū)域毋庸置疑，能否帶動(dòng)項(xiàng)目成功？西部區(qū)域石景山萬達(dá)、沃爾瑪輻射中部區(qū)域西單輻射板塊西南區(qū)域資和信、歐尚輻射板塊消費(fèi)餐飲娛樂西南生活場西南板塊城市核：絕對的地標(biāo)，最集約的城市功能實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)商業(yè)開放時(shí)間：2009年第四季度商業(yè)啟動(dòng)時(shí)間不足！公寓開盤：2009年5月商業(yè)仍是本項(xiàng)目重要價(jià)值！時(shí)間配合商業(yè)引爆區(qū)域毋庸置疑，能否帶動(dòng)項(xiàng)目成功？西部區(qū)域中部辦公市場辦公物業(yè)市場呈現(xiàn)明顯的消化集中，本項(xiàng)目所在區(qū)域非辦公物業(yè)主流區(qū)域，項(xiàng)目自身特質(zhì)亦無能力成為主流成交項(xiàng)目08年區(qū)域上市面積11.5萬平米，共1646套，消化4.4萬平米，消化率38.4%，實(shí)現(xiàn)均價(jià)13809元/平米銷售面積與銷售均價(jià)同為排名第六，整體表現(xiàn)與西城、昌平同屬第三集團(tuán)市場表現(xiàn)08年全市辦公物業(yè)上市169萬平米，銷售139萬平米，實(shí)現(xiàn)消化率超過80%，銷售均價(jià)17560元/平米剔除辦公立項(xiàng)的住宅類產(chǎn)品，整體寫字樓市場約消化100萬㎡；08年辦公成交前10名總成交面積超過89.4萬㎡，占據(jù)整體市場份額近9成。豐臺(tái)區(qū)辦公市場辦公物業(yè)市場呈現(xiàn)明顯的消化集中，本項(xiàng)目所在區(qū)域非辦公項(xiàng)目周邊陷入總部辦公與金融港的包圍，價(jià)低量多，生存空間狹窄總部基地金融港：位于總部基地東側(cè)，由南區(qū)、中區(qū)、北區(qū)構(gòu)成為國內(nèi)外大中型企業(yè)、銀行等金融后臺(tái)服務(wù)機(jī)構(gòu)提供經(jīng)濟(jì)辦公環(huán)境中區(qū)已建成南區(qū)在建中北區(qū)規(guī)劃中在建五星級(jí)酒店國美商都規(guī)劃及產(chǎn)品：總建筑面積約54萬平米，規(guī)劃有五星總部廣場、瑪雅大酒店、總裁官邸、高級(jí)會(huì)所、配套商業(yè)街5000—16000平米大體量獨(dú)棟，首層5.1米，標(biāo)準(zhǔn)層3.6米，可自由分割空間總部廣場規(guī)劃中總部基地辦公物業(yè)成交價(jià)格：7650元/㎡項(xiàng)目周邊陷入總部辦公與金融港的包圍，價(jià)低量多，生存空間狹窄總項(xiàng)目未來全面差異化，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目辦公物業(yè)的市場突破產(chǎn)品差異化價(jià)值訴求差異化銷售實(shí)現(xiàn)差異化項(xiàng)目未來全面差異化，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目辦公物業(yè)的市場突破產(chǎn)品差異化價(jià)值寫字樓客戶吸納自用和低風(fēng)險(xiǎn)投資客戶需求，需要市場信心樹立低風(fēng)險(xiǎn)投資客戶，需要樹立市場信心小型自用客戶低風(fēng)險(xiǎn)投資客戶大型自用客戶依托總部基地，上下游小型企業(yè)的辦公自用選擇主要選擇總部基地的獨(dú)棟辦公物業(yè)，項(xiàng)目產(chǎn)品難以滿足客戶需求當(dāng)前市場波動(dòng)，追求高利潤投資客戶撤場，抄底性投資及對藍(lán)籌追捧投資客需要市場信心的有效建立市場信心樹立，需要項(xiàng)目成功的強(qiáng)大支持寫字樓客戶吸納自用和低風(fēng)險(xiǎn)投資客戶需求，需要市場信心樹立低風(fēng)寫字樓的選擇辦公物業(yè)快速消化為原則公寓與辦公物業(yè)的雙重消化，互為促進(jìn)寫字樓的選擇辦公物業(yè)快速消化為原則路徑選擇不走尋常路！公寓辦公公寓熱銷帶動(dòng)辦公物業(yè)廣泛的市場認(rèn)知，充分的關(guān)注面向窄眾市場Vs路徑選擇不走尋常路！公寓辦公公寓熱銷帶動(dòng)辦公物業(yè)廣泛的市場認(rèn)公寓熱銷實(shí)現(xiàn)東亞三環(huán)的成功公寓熱銷實(shí)現(xiàn)東亞三環(huán)的成功東亞三環(huán)中心四環(huán)內(nèi)，地鐵旁，配套商業(yè)生活便利，區(qū)域絕對領(lǐng)跑地理位置：豐臺(tái)區(qū)馬家堡公益西橋北200米建筑面積：12萬㎡（商業(yè)6萬㎡）容積率：1.88物業(yè)費(fèi)：5.5元/㎡·月開盤時(shí)間：08年4月銷售均價(jià)：10800元/㎡（開盤價(jià)13200元/㎡）裝修情況：毛坯產(chǎn)權(quán)：40年銷售情況：已售1072套，月均銷售115套項(xiàng)目位于南三環(huán)和南四環(huán)之間馬家堡西路，馬家堡板塊已形成成熟商圈，生活配套齊全；項(xiàng)目是地鐵4號(hào)線上蓋項(xiàng)目，4號(hào)線連通西單、金融街、中關(guān)村等地，將于09年6月30日試運(yùn)行；項(xiàng)目自身擁有獨(dú)立商業(yè)，可滿足生活需求。東亞三環(huán)中心四環(huán)內(nèi)，地鐵旁，配套商業(yè)生活便利，區(qū)域絕對領(lǐng)跑地東亞三環(huán)中心低總價(jià)，調(diào)整價(jià)格策略大幅度促銷，引爆開盤，持續(xù)熱銷戶型面積30至80㎡之間，其中主力戶型是30-50㎡大開間；目前銷售均價(jià)10800元/㎡，總價(jià)37-60萬元。08年4月5日，4號(hào)樓開盤，開盤均價(jià)12800元/㎡。一次性付款9.5折。一夜傾城，一路傾城08年4月26日，1號(hào)樓開盤，開盤均價(jià)12950元/㎡。08年6月7日，推出買房送車活動(dòng)，全款9.0折優(yōu)惠措施。東亞三環(huán)中心低總價(jià)，調(diào)整價(jià)格策略大幅度促銷，引爆開盤，持續(xù)熱公寓熱銷實(shí)現(xiàn)東亞三環(huán)的成功領(lǐng)跑項(xiàng)目全面占領(lǐng)市場開盤引爆奠定項(xiàng)目成功公寓熱銷實(shí)現(xiàn)東亞三環(huán)的成功領(lǐng)跑項(xiàng)目全面占領(lǐng)市場開盤引爆奠定項(xiàng)公寓熱銷方案客戶搜索不可逆轉(zhuǎn)的趨勢——“80后”不再“非主流”！80后正好趕上中國汽車時(shí)代的來臨，正好趕上中國城際開始融合的時(shí)代來臨，正好趕上中國房地產(chǎn)調(diào)整期的來臨。80后這個(gè)時(shí)候大聲地說，我們將是取決于整個(gè)未來中國房地產(chǎn)的主流，而且我們的取向決定房子的樣子?；鸨_盤，全面熱銷！公寓熱銷方案客戶搜索不可逆轉(zhuǎn)的趨勢80后正好趕上中國汽車時(shí)代區(qū)域客戶地緣性年輕客戶成為客戶主力大成時(shí)代廣場銷售代表——梁小姐我們這個(gè)項(xiàng)目緊鄰著西四環(huán)，交通非常方便，很多來自中關(guān)村、金融街、總部基地等地的年輕客戶，最多就是兩口之家，他們買精裝小戶型也就是暫時(shí)居住，他們看重我們項(xiàng)目有20多萬的商業(yè)配套，生活非常便利。也有少部分空巢養(yǎng)老，他們看重公寓的物業(yè)服務(wù)。初期有投資客，后期客戶多為自住。暫住客戶也關(guān)注后期資產(chǎn)處置。設(shè)計(jì)師廣場銷售代表——張小姐我們的客戶都很年輕，基本在25-30歲。基本以地緣性為主，像總部基地的工作人員；周邊老的高檔社區(qū)如怡海花園等會(huì)有父母為子女購置。前期有投資客，后期以自住為主。他們比較認(rèn)可項(xiàng)目的精裝修、大型商業(yè)配套以及適合的價(jià)格。中關(guān)村、總部基地、80后區(qū)域客戶地緣性年輕客戶成為客戶主力大成時(shí)代廣場銷售代表——梁區(qū)域客戶首置需求滿足，兼顧投資考慮東亞三環(huán)中心——王先生主要是總價(jià)低，一次性付款，37萬一套，四環(huán)內(nèi)，地鐵邊兒上，客戶還是認(rèn)的。開始的時(shí)候主要是年輕的首置，現(xiàn)在價(jià)格越降越合適，而且，剩的低價(jià)房源位置都不太好，投資客戶比較多。主要是出租，畢竟臨近地鐵。其實(shí)，即便是買著自住的，也就是個(gè)臨時(shí)的住處，也是考慮將來怎么處置低總價(jià)、首置、兼顧投資CUV銷售代表——張小姐客戶年齡層主要在30-35歲，投資和自住的基本上各占一半，其中部分客戶是過渡居住，買的就是偏小的戶型?？蛻魜碓摧^廣，麗澤商圈、金融街的，還有花鄉(xiāng)周圍做買賣的，自己開公司的等等，周圍本地的比較少。客戶比較認(rèn)可項(xiàng)目的地段、合適的價(jià)格以及精裝修。區(qū)域客戶首置需求滿足，兼顧投資考慮東亞三環(huán)中心——王先生低總價(jià)值取向自信、期許未來，國際視野，消費(fèi)傾向成為他們的共同特征地域來源總部基地中關(guān)村地緣周邊財(cái)富能力高中低各類大型企業(yè)高級(jí)管理人員，他們視野廣闊，決策果斷，擁有豐富的見識(shí)和人生閱歷具備國際化視野，前瞻性眼光，跨國企業(yè)的在華高管，新興科技企業(yè)的年輕創(chuàng)業(yè)者，永遠(yuǎn)對未知和挑戰(zhàn)充滿興趣，同時(shí)保持冷靜客觀的分析能力深受老北京皇城文化浸淫，安土重遷，注重傳統(tǒng)，思維敏捷眼光敏銳，擁有豐富的人生閱歷，希望為子女謀劃好未來人生企業(yè)總部各類中層管理人員；高級(jí)知識(shí)分子，年富力強(qiáng)，充滿自信，具備對自身價(jià)值和階層的強(qiáng)烈認(rèn)同感企業(yè)總部普通白領(lǐng)，社會(huì)新鮮人，對新生事物充滿好奇，財(cái)富積累時(shí)間不長，但是看重自己的未來。掌握學(xué)術(shù)前沿動(dòng)態(tài)，和新技術(shù)的發(fā)展咨詢，大部分具備海歸背景或者有留學(xué)準(zhǔn)備；明顯的消費(fèi)傾向區(qū)域內(nèi)的普通白領(lǐng)，他們思維活躍，勇于探索新知，看重生活便利性，工作型人生，向往自由、浪漫的小資生活區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)居民，具有老北京市民文化的深刻烙印，生活小康，但是安居樂業(yè)，沒有更高的生活追求，安于現(xiàn)狀本項(xiàng)目客戶投資客戶公務(wù)員、教師等典型中產(chǎn)家庭，穩(wěn)定的收入，一成不變的生活，偶爾也會(huì)渴望改變，但往往不了了之新銳人生工作重心國際視野消費(fèi)傾向價(jià)值取向自信、期許未來，國際視野，消費(fèi)傾向成為他們的共同特征1、自由之家地緣性客戶。驅(qū)動(dòng)因素：子女獨(dú)立，核心家庭裂變新移民。驅(qū)動(dòng)因素：隨著總部基地范圍發(fā)展，中關(guān)村、學(xué)院區(qū)持續(xù)發(fā)展，大量白領(lǐng)置業(yè)——父母給子女購買；——長期生活在一個(gè)區(qū)域，因?yàn)榱?xí)慣而不愿遷移；——購房時(shí)重視家庭長者的經(jīng)驗(yàn)，通常首付由家長承擔(dān)，首付比例高?！ぷ鲄^(qū)域較為集中，總部基地、中關(guān)村等；——財(cái)富水平較低，支付能力有限，首次置業(yè)；——置業(yè)時(shí)價(jià)格為第一限制條件，對總價(jià)敏感，地段和品質(zhì)可以適當(dāng)妥協(xié)。置業(yè)邏輯按生命周期分類客戶需求與本項(xiàng)目的產(chǎn)品對應(yīng)1、自由之家地緣性客戶。新移民?！改附o子女購買；——工作1、自由之家地緣性客戶。新移民。2、青年持家——工作在周邊區(qū)域，中關(guān)村、金融街、總部基地——不想承擔(dān)很大的生活壓力——受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，支付力下滑——滿足過渡居住需求，考慮后續(xù)處置，出租或轉(zhuǎn)賣；3、小太陽家庭置業(yè)邏輯按生命周期分類客戶需求與本項(xiàng)目的產(chǎn)品對應(yīng)——難以滿足家庭居住功能需求1、自由之家地緣性客戶。新移民。2、青年持家——工作在周邊區(qū)1、自由之家地緣性客戶。新移民。2、青年富貴持家新移民。3、小太陽家庭新移民客戶。4、中、老年空巢家庭置業(yè)邏輯按生命周期分類客戶需求與本項(xiàng)目的產(chǎn)品對應(yīng)——難以滿足家庭居住功能需求1、自由之家地緣性客戶。新移民。2、青年富貴持家新移民。3、年齡層次：家庭結(jié)構(gòu)：置業(yè)邏輯：交通便捷配套完善價(jià)格合理處置容易年齡較為年輕，約25-30歲；主力客群為家庭支持的首置客戶。單身及兩口之家客戶來源：總部基地、中關(guān)村、地緣周邊9號(hào)線沿線工作區(qū)域置業(yè)目的：過渡型首置，兼顧投資需求地緣周邊家庭擴(kuò)容客戶屬性便利城市生活、后續(xù)處置容易，資產(chǎn)升值空間是客戶關(guān)注點(diǎn)年齡層次：家庭結(jié)構(gòu)：置業(yè)邏輯：賣什么？火爆開盤，全面熱銷！公寓熱銷實(shí)現(xiàn)賣什么？火爆開盤，全面熱銷！公寓熱銷實(shí)現(xiàn)看客戶80后在結(jié)婚、戀愛的態(tài)度方面已經(jīng)取得了在中國可以媲美全世界的、突破性的觀念解放；自己下廚那是為了藝術(shù)；絕對不自己刷盤子請客人到家里吃；要的房子跟廳、房；干、濕；私密、半私密、全私密一點(diǎn)關(guān)系沒有；需要的是你這個(gè)社區(qū)讓我很方便，別整得我吃個(gè)飯要駕車半天，最好旁邊就有，最好旁邊就是喜來登，喝個(gè)咖啡就行，然后就玩去。選擇輕松還是選擇沉重？看客戶80后在結(jié)婚、戀愛的態(tài)度方面已經(jīng)取得了在中國可以媲美全80后的粉墨登場“Me”時(shí)代的生活光景鉆石王老五他們是身穿GUCCI套裝、精神抖擻的職場人。他們不需要拼死拼活地工作，就可以收入頗豐。他們大多有留學(xué)經(jīng)驗(yàn)，或是希望留學(xué)的也不少，大都是為了取得專業(yè)律師、會(huì)計(jì)師等資格。他們的頭發(fā)、肌膚、裝扮等都是處于完美的狀態(tài)。他們的消費(fèi)傾向買房子、旅行、家俱、裝潢、金融或不動(dòng)產(chǎn)投資等。“沒有做好準(zhǔn)備”或“沒有玩夠”是他們拒絕婚姻的常用理由。樂活一族他們喜歡夜晚勝過白天，因?yàn)橐雇淼纳罡訝N爛。無論加班到多晚，夜生活還是要如期上演?；蛘呷ub喝上兩杯，偶爾會(huì)邂逅有趣的陌生人，或是和一票密友尋覓在網(wǎng)絡(luò)上得到隆重推薦的某個(gè)餐館大快朵頤。最后一定是刷卡結(jié)賬。在五張信用卡中，總有一張還沒有投擲到頂。如果是SOHO，回家后可以在床上待到第二天下午，如果是上班族，就把該睡的覺都攢到周末，再睡他個(gè)天昏地暗。寄生白領(lǐng)他們屬于因?yàn)橹荒芄ぷ鞫ぷ鞯念愋?。他們對于名牌的偏好不?qiáng)烈，會(huì)在折扣商店購買手表等商品。他們沒有什么高級(jí)的興趣，但是非常喜歡非主流文化，喜歡賭博性游戲。高中時(shí)代沉浸在KTV包廂里的很多。他們往往抓不到工作的要領(lǐng)，因而必須常常加班。他們雖然計(jì)劃著遲早要結(jié)婚、離開父母、自己買房子等模糊不清的人生，也說一定會(huì)存錢，但卻整天煩惱于從郊外父母所買的家到市中心的通勤距離。80后的粉墨登場“Me”時(shí)代的生活光景鉆石王老五樂活一族寄生WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!所謂M型社會(huì)，指的是在全球化的趨勢下，富者大賺全世界的錢，財(cái)富快速攀升；另一方面，隨著資源重新分配，中產(chǎn)階級(jí)因失去競爭力，而淪落到中下階層，整個(gè)社會(huì)的財(cái)富分配，出現(xiàn)很大的缺口，跟“M”的字型一樣，整個(gè)世界分成了三塊，左邊的窮人變多，右邊的富人也變多，中間這塊忽然陷下去，然后不見了?！皻g迎來到新世界”他說，在這個(gè)新世界當(dāng)中，“你的薪水最高峰，平均是在40歲左右，過了這個(gè)尖峰，便鮮有機(jī)會(huì)升官或加薪。你也別再以為，只要咬牙忍一忍，好日子還會(huì)回來?！北尘癕型社會(huì)WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCO48WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!所謂Me時(shí)代，指的是從1970年到2000年期間出生的這一代美國人，有學(xué)者曾將他們成為“千禧一代”。有人更形象地借用微軟公司為紀(jì)念千禧年而推出的視窗操作系統(tǒng)“WindowsMe”，來將這一代年輕人稱為“Me時(shí)代”。在中國，“Me時(shí)代”就是1980年以后出生的一代中國人。“歡迎80后登臺(tái)”1980年以后出生的中國人，成長在一個(gè)鼓勵(lì)消費(fèi)、因特網(wǎng)和電腦游戲流行的環(huán)境下。同時(shí)，今天中國的年輕人比他們上一代收到了更好的教育，也更具全球化的意識(shí)。他們是一群數(shù)量龐大、充滿購買欲望的中國年輕消費(fèi)者。全國上下，年輕的白領(lǐng)們在博客上嬉笑怒罵，記錄自己的生活和心情。他們中有人開始勒緊荷包，供著一套不足50㎡的小資居所。

——《Time》前中產(chǎn)Me時(shí)代WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCO49形象定位“Me”時(shí)代的生活宣言！小屋·大世界形象定位“Me”時(shí)代的生活宣言！看項(xiàng)目這里大型購物中心近在咫尺；電玩城、數(shù)碼港、時(shí)尚生活館……休閑、娛樂、購物一站式可達(dá)沒有廳、室之分，只是小小的自由蝸居；商務(wù)氛圍濃厚，租務(wù)市場有效支撐；吃喝玩樂？衣食住行？看項(xiàng)目這里大型購物中心近在咫尺；吃喝玩樂？衣食住行？1區(qū)大型百貨，百盛等同類品牌A區(qū)公寓：共901套其中以50-60平米產(chǎn)品為主規(guī)劃圖2區(qū)IT數(shù)碼港，一層全球通體驗(yàn)中心20000平米3區(qū)休閑運(yùn)動(dòng)品牌奧特萊斯，戶外+運(yùn)動(dòng)品牌，及其衍生產(chǎn)品15000平米4區(qū)生活概念館，包括內(nèi)庭商業(yè)街等，一層水吧、科技展示店等5區(qū)休閑娛樂，包括量販?zhǔn)終TV、影院、健身、電玩、餐飲等其他擁有8000平米大型電玩層1-5層為一般商業(yè)，地下一層為快餐類餐飲，各類大型連鎖餐飲齊全除1區(qū)外，其他區(qū)整體7層為高檔餐飲商業(yè)配套包含六大主題館的美式購物中心，休閑娛樂購物一站式體驗(yàn)1區(qū)A區(qū)公寓：規(guī)劃圖2區(qū)3區(qū)4區(qū)5區(qū)其他商業(yè)配套包含六大主題總部基地：總占地約65公頃，總建筑面積約140萬平米，總投資逾80億人民幣核心區(qū)已形成300多棟企業(yè)總部大樓、已入駐400余家國內(nèi)外大中型企業(yè)，輻射周邊近4000家中小型企業(yè)，其中超過100家企業(yè)年收入過億，上市公司17家，中央國資委一二級(jí)企業(yè)50余家入駐企業(yè)包括中國誠通控股公司、中國質(zhì)量認(rèn)證中心、三星、中國資產(chǎn)經(jīng)營管理公司等總部基地金融港：位于總部基地東側(cè)，由南區(qū)、中區(qū)、北區(qū)構(gòu)成，總建筑面積約54萬平米，規(guī)劃建筑54棟大型總部樓和下沉式配套商業(yè)街5000-16000平米11-15層獨(dú)棟，首層5.1米，標(biāo)準(zhǔn)層3.6米本項(xiàng)目位于總部基地核心區(qū)北部，面向四環(huán)，坐守通往總部基地的必經(jīng)之路，地理位置及商務(wù)優(yōu)勢明顯國美商都商務(wù)氛圍總部經(jīng)濟(jì)成熟，商務(wù)高端人群密集，成為未來租屋市場的有效支撐金融港總部基地總部基地：總部基地金融港：本項(xiàng)目位于總部基地核心區(qū)北部，面向案名國美·大都匯Slogan：生活美學(xué)，世界舞臺(tái)生活與世界共舞案名國美·大都匯Slogan：生活美學(xué)，世界舞臺(tái)公寓案名國美·大都匯·一克拉公館Slogan：典藏你的鉆石人生公寓案名國美·大都匯·一克拉公館Slogan：典藏你的鉆石人整合價(jià)值形象樹立火爆開盤，全面熱銷！公寓熱銷實(shí)現(xiàn)“Me”時(shí)代，開局“三板斧”之一這里，從此不同！整合價(jià)值形象樹立火爆開盤，全面熱銷！公寓熱銷實(shí)現(xiàn)“Me”時(shí)代項(xiàng)目價(jià)值全面整合的項(xiàng)目價(jià)值，樹立清晰項(xiàng)目形象，跳出區(qū)域西部區(qū)域石景山萬達(dá)、沃爾瑪輻射中部區(qū)域西單輻射板塊西南區(qū)域資和信、歐尚輻射板塊消費(fèi)餐飲娛樂辦公居住……國美大都匯北京西南板塊絕對的城市核。這里將是一座不夜城，點(diǎn)亮整個(gè)北京西南區(qū)域；將一個(gè)灰色，保守，中產(chǎn)的城市西南板塊，帶向一個(gè)時(shí)尚、活力、繽紛的新階段。項(xiàng)目價(jià)值全面整合的項(xiàng)目價(jià)值，樹立清晰項(xiàng)目形象，跳出區(qū)域西部區(qū)蓄客&競選公寓熱銷實(shí)現(xiàn)火爆開盤，全面熱銷！“Me”時(shí)代，開局“三板斧”讓大家告訴大家！之二web2.0最大的貢獻(xiàn)就在于互動(dòng)，這也是它與傳統(tǒng)媒體最大的差別。它通過關(guān)系把人們聯(lián)系在一起分享觀點(diǎn)、價(jià)值，并進(jìn)行交流和溝通，形成“讓大家告訴大家”、“一傳十十傳百”的口碑傳播。蓄客&競選公寓熱銷實(shí)現(xiàn)火爆開盤，全面熱銷！“Me”時(shí)代，開局現(xiàn)場條件有限，大量蓄客要求難以滿足，需另辟出路現(xiàn)場售樓處09年4月以后才能投入使用，此前的蓄客只能在臨時(shí)售樓處進(jìn)行；臨時(shí)售樓處昭示性較差，且內(nèi)部空間狹小，與項(xiàng)目本體位置存在一定距離，不利于客戶在第一時(shí)間感知項(xiàng)目。現(xiàn)場受制，蓄客刻不容緩！尋找突破，實(shí)現(xiàn)快速客戶積累！現(xiàn)場條件有限，大量蓄客要求難以滿足，需另辟出路現(xiàn)場售樓處09在美國總統(tǒng)大選中，奧巴馬不僅打敗了財(cái)大氣粗的希拉里，也戰(zhàn)勝了動(dòng)用公共財(cái)政經(jīng)費(fèi)競選的麥凱恩，成為美國歷史上第一位黑人總統(tǒng)。美國前總統(tǒng)克林頓1992年選舉團(tuán)隊(duì)的資深工作人員Rosenberg說：“奧巴馬是第一個(gè)在二十一世紀(jì)以互聯(lián)網(wǎng)為工具實(shí)施選戰(zhàn)的政治家，他用網(wǎng)絡(luò)來組織支持者和開辟現(xiàn)代政治的新戰(zhàn)場?！泵绹都~約日報(bào)》評論說：“2008年，決定總統(tǒng)大選結(jié)果的關(guān)鍵因素不是誰更懂政治，而是誰更懂網(wǎng)絡(luò)?！?/p>

成功實(shí)踐——新任美國總統(tǒng)奧巴馬Youtube上《奧巴馬令我神魂顛倒》被點(diǎn)擊超過900萬次奧巴馬光在2月份一個(gè)月籌到5500萬美元，打破美國紀(jì)錄，其中4500萬美元來自網(wǎng)絡(luò)超過10萬人捐錢給奧巴馬參加總統(tǒng)選舉，其中5萬人是通過互聯(lián)網(wǎng)捐款?yuàn)W巴馬94%的捐款來自于200美元或更少的互聯(lián)網(wǎng)捐贈(zèng)，希拉里這一比例為26%，麥凱恩為13%美國聯(lián)邦選舉委員會(huì)文件披露奧巴馬今年1-4月投給谷歌的廣告費(fèi)至少有280萬美元關(guān)于奧巴馬的一組數(shù)字在美國總統(tǒng)大選中，奧巴馬不僅打敗了財(cái)大氣粗的希拉里，也戰(zhàn)勝了在中國，網(wǎng)絡(luò)的力量網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用比例用戶規(guī)模(萬人)互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)應(yīng)用搜索引擎69.2%17,508

電子郵件62.6%15,838

即時(shí)通信77.2%19,536網(wǎng)絡(luò)媒體網(wǎng)絡(luò)新聞81.5%20,620

擁有博客/個(gè)人空間42.3%10,706

更新博客/個(gè)人空間28.0%7,092數(shù)字娛樂網(wǎng)絡(luò)游戲58.3%14,746

網(wǎng)絡(luò)音樂84.5%21,366

網(wǎng)絡(luò)視頻71.0%17,963電子商務(wù)網(wǎng)絡(luò)購物25.0%6,329

網(wǎng)上支付22.5%5,697網(wǎng)絡(luò)社區(qū)論壇/BBS訪問38.8%9,822

論壇/BBS發(fā)帖23.4%5,931其他網(wǎng)上銀行23.4%5,931

網(wǎng)上炒股/基金16.9%4,288

網(wǎng)絡(luò)求職14.9%3,775

網(wǎng)絡(luò)教育18.5%4,669RSS——站點(diǎn)摘要:RSS是站點(diǎn)用來和其他站點(diǎn)之間共享內(nèi)容的一種簡易方式（也叫聚合內(nèi)容）的技術(shù)。最初源自瀏覽器“新聞?lì)l道”的技術(shù)，現(xiàn)在通常被用于新聞和其他按順序排列的網(wǎng)站，例如BlogWIKI——百科全書:Wiki--一種多人協(xié)作的寫作工具。Wiki站點(diǎn)可以有多人（甚至任何訪問者）維護(hù)，每個(gè)人都可以發(fā)表自己的意見，或者對共同的主題進(jìn)行擴(kuò)展或者探討SNS——社會(huì)網(wǎng)絡(luò):SocialNetworkSofwaret，社會(huì)性網(wǎng)絡(luò)軟件，依據(jù)六度理論，以認(rèn)識(shí)朋友的朋友為基礎(chǔ)，擴(kuò)展自己的人脈P2P——對等聯(lián)網(wǎng):(網(wǎng)絡(luò)視頻，PPLIVE，電驢，BT)網(wǎng)摘:“網(wǎng)摘”又名“網(wǎng)頁書簽”IM——即時(shí)通訊:

在中國，網(wǎng)絡(luò)的力量網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用比例用戶規(guī)模(萬人)互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)應(yīng)用Web2.0針對目標(biāo)客群全面升級(jí)的網(wǎng)絡(luò)蓄客模式，取得2.0時(shí)代的營銷完勝國美大都匯網(wǎng)絡(luò)博客營銷

博客一開始是網(wǎng)民共享個(gè)人思想的一種方式，但是現(xiàn)在博客已經(jīng)成為一種高級(jí)媒體。奧巴馬通過自己的博客拉近了選民與自己的距離，更具親和力更有競爭力國美大都匯網(wǎng)絡(luò)視頻炒作

利用Web2.0，通過Myspace、Facebook、YouTube等平臺(tái)建立與客戶之間的互動(dòng)，在Facebook建立項(xiàng)目群組。在YouTube，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)程上傳相關(guān)視頻國美大都匯搜索引擎營銷

如果一位網(wǎng)民在Google中輸入“國美”或“大都匯”，搜索結(jié)果頁面的右側(cè)就會(huì)出現(xiàn)本項(xiàng)目視頻看房宣傳廣告。國美大都匯電子游戲廣告將項(xiàng)目的營銷戰(zhàn)場，擴(kuò)大至電子游戲。綁定一些最熱賣的電子游戲的網(wǎng)絡(luò)版，植入項(xiàng)目廣告

國美大都匯官方網(wǎng)站以WEB2.0的模式為主，內(nèi)容豐富，而且將博客、視頻、投票等互動(dòng)環(huán)節(jié)充分利用，項(xiàng)目博客更新速度配合各項(xiàng)營銷節(jié)點(diǎn)國美大都匯網(wǎng)友互動(dòng)營銷

在自己的官方網(wǎng)站、facebook、Myspace、youtube等都開設(shè)個(gè)人主頁，與網(wǎng)民互動(dòng)交流，競猜價(jià)格、征選“案名”等，拉近與客戶的距離Web2.0針對目標(biāo)客群全面升級(jí)的網(wǎng)絡(luò)蓄客模式，取得2.0在大都匯網(wǎng)站上，在上面不但可以成立部落、加入Facebook社群，還可下載以項(xiàng)目為核心研發(fā)的手機(jī)小游戲；官方網(wǎng)站引入WEB2.0會(huì)增加網(wǎng)站的娛樂性，提高客戶的參與度，并且提高客戶的重復(fù)訪問率與WEB2.0的結(jié)合可以使客戶全方位的了解企業(yè)及項(xiàng)目客戶注冊區(qū)周邊產(chǎn)區(qū)銷售區(qū)客戶注冊區(qū)作為整個(gè)網(wǎng)站的基礎(chǔ)，可以進(jìn)入任何網(wǎng)站的互動(dòng)頻道，如：社區(qū)、視頻、博客等，有效積累客戶此區(qū)域更適合放有企業(yè)及項(xiàng)目的滾動(dòng)動(dòng)態(tài)，而且是集合網(wǎng)站互動(dòng)的內(nèi)容官方首頁注冊區(qū)充分展示，與互動(dòng)區(qū)有效鏈接，降低注冊成本，提高復(fù)訪率在大都匯網(wǎng)站上，在上面不但可以成立部落、加入Faceboo博客區(qū)視頻區(qū)社區(qū)互動(dòng)鏈接博客區(qū)實(shí)際上是展示項(xiàng)目最好的互動(dòng)工具，而客戶可以增加交流和對項(xiàng)目評論的空間，同時(shí)可以鏈接到客戶自己的博客視頻區(qū)滾動(dòng)播出關(guān)于項(xiàng)目動(dòng)態(tài)、業(yè)主自拍視頻等，吸引客戶參與與項(xiàng)目相關(guān)的互動(dòng)建立互動(dòng)社區(qū)的連接，就可以在熱門互動(dòng)社區(qū)建立社交群，讓客戶加入博客區(qū)視頻區(qū)社區(qū)互動(dòng)鏈接博客區(qū)實(shí)際上是展示項(xiàng)目最好的互動(dòng)工手機(jī)3G互動(dòng)DIGG

DIGG的充分利用，建立項(xiàng)目與整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)觸點(diǎn)手機(jī)3G互動(dòng)，可以利用短信平臺(tái)互動(dòng)、手機(jī)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)登陸，更加及時(shí)的將最新信息傳遞給客戶手機(jī)3G互動(dòng)DIGGDIGG的充分利用，建立項(xiàng)目與整個(gè)互聯(lián)高端網(wǎng)絡(luò)游戲針對的是一群購買力強(qiáng)的人群，例如：征途。在這種網(wǎng)絡(luò)游戲中可以直接的做房地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告植入模擬人生作為全世界最受歡迎的游戲之一，你可以指揮自己獨(dú)有的模擬市民在開放式的生活社區(qū)內(nèi)活動(dòng)。因此可以利用項(xiàng)目在游戲中制作1：1的居住社區(qū)，讓潛在客戶可以提前在虛擬游戲中體驗(yàn)項(xiàng)目特點(diǎn)。網(wǎng)絡(luò)游戲寓項(xiàng)目宣傳與展示于網(wǎng)絡(luò)游戲，提高參與性與趣味性高端網(wǎng)絡(luò)游戲針對的是一群購買力強(qiáng)的人群，例如：征途。在這種網(wǎng)通過搜索引擎?zhèn)鹘y(tǒng)的關(guān)鍵字搜索、競價(jià)排名等進(jìn)行推廣搜索引擎已經(jīng)與WEB2.0開始了完美的結(jié)合，搜索結(jié)果可以多樣化搜索結(jié)果同時(shí)會(huì)彈出相關(guān)視頻搜索引擎讓搜索多樣化，將搜索與體驗(yàn)緊密結(jié)合，第一時(shí)間和客戶緊密接觸通過搜索引擎?zhèn)鹘y(tǒng)的關(guān)鍵字搜索、競價(jià)排名等進(jìn)行推廣搜索引擎讓用戶總量大，視頻受關(guān)注度大可以隨時(shí)植入到各種網(wǎng)站，可與項(xiàng)目官方網(wǎng)站、博客、門戶等結(jié)合傳播速度快，制造相關(guān)事件后可以造成高點(diǎn)擊率的效果與現(xiàn)在的門戶式、信息式的網(wǎng)站進(jìn)行了互補(bǔ)，可以通過視頻直接全方位了解項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)視頻無限延展的銷售現(xiàn)場，有效掩飾的現(xiàn)場瑕疵，更便利的價(jià)值傳遞用戶總量大，視頻受關(guān)注度大網(wǎng)絡(luò)視頻無限延展的銷售現(xiàn)場，有效博客營銷最早運(yùn)用為話題營銷，屬于口碑營銷的一種。主要是運(yùn)用博客的力量以及消費(fèi)者的的口碑，讓廣告主的產(chǎn)品或服務(wù)成為消費(fèi)者談?wù)摰脑掝}，以達(dá)到營銷的效果?？梢噪S時(shí)植入到各種網(wǎng)站，可與項(xiàng)目官方網(wǎng)站、博客、門戶等結(jié)合容易獲得行業(yè)網(wǎng)站推薦、搜索引擎等大量收錄相對嚴(yán)肅的企業(yè)簡介、公司新聞和產(chǎn)品信息等，博客更具有人性化成分，更容易受到用戶歡迎和接受博客DIGG已經(jīng)在各大重要網(wǎng)站的重要位置，而明星博客日點(diǎn)擊率都能夠輕易過百萬，因此針對名人博客可以充分利用博客廣告位利用名人效應(yīng)，通過各界人士進(jìn)行博客話題營銷博客與名人博客建立友情鏈接網(wǎng)絡(luò)博客話題營銷的有效媒介，充分利用blog的公眾話語身份博客營銷最早運(yùn)用為話題營銷，屬于口碑營銷的一種。主要是運(yùn)人群數(shù)量成倍增長，覆蓋率高，使用率比較高人群類型比較廣泛，并且容易將人群細(xì)分人群較高忠誠度投入費(fèi)用相對較低開心網(wǎng)客戶人群覆蓋廣泛，以大城市上班族為主，人群購買力處于快速上升期。其中“掙車位”是最受歡迎的頻道，可利用資源：車體廣告、強(qiáng)制場景“拉力賽”也是比較適合植入的地方，拉力賽的賽程點(diǎn)位可用項(xiàng)目名稱，比較適合集團(tuán)項(xiàng)目相對多一些的房企。網(wǎng)友互動(dòng)開心、豆瓣等互動(dòng)度高sns網(wǎng)站躥升迅速，人氣聚集度高人群數(shù)量成倍增長，覆蓋率高，使用率比較高開心網(wǎng)客戶人群覆蓋屬于自己的專有社區(qū)網(wǎng)友互動(dòng)充分提供客戶項(xiàng)目自身的互動(dòng)平臺(tái)屬于自己的專有社區(qū)網(wǎng)友互動(dòng)充分提供客戶項(xiàng)目自身的互動(dòng)平臺(tái)讓客戶遭遇“偶遇”價(jià)格公寓熱銷實(shí)現(xiàn)火爆開盤，全面熱銷！“Me”時(shí)代，開局“三板斧”看李嘉誠24小時(shí)賣樓之三讓客戶遭遇“偶遇”價(jià)格公寓熱銷實(shí)現(xiàn)火爆開盤，全面熱銷！“Me項(xiàng)目規(guī)模占地32.68萬平米，建面165.28萬平米發(fā)展商港鐵公司，長江實(shí)業(yè)（1~3期）成交均價(jià)51669-57051元/平米產(chǎn)品戶型一期63.45平米兩房，88.25平米三房，104平米四房，共2096戶項(xiàng)目資源景觀資源：背山面海，軌道交通自身配套5萬平米商業(yè)，1萬平米高級(jí)會(huì)所，教育機(jī)構(gòu)，社區(qū)會(huì)堂，文娛康樂設(shè)施，1.9萬平米中央公園，公共運(yùn)輸交匯處樓層情況一期5棟10單元，3梯4戶，1#、2#為70層，3#、5#為68層，6#為66層銷售情況開盤1000套，24小時(shí)售罄熱銷案例日出康城·首都，大盤項(xiàng)目·品牌開發(fā)·火爆熱銷震撼香港市場項(xiàng)目規(guī)模占地32.68萬平米，建面165.28萬平米發(fā)展日出康城萬全物料準(zhǔn)備，提前釋放項(xiàng)目信息及資料，集中推廣07年底~08年春節(jié)前向外界發(fā)布將推售將軍澳地鐵上蓋物業(yè)日出康城一期“首都”的信息，并向業(yè)界公開其項(xiàng)目的資料，包括戶型，配套等港鐵將軍澳線港鐵康城站日出康城萬全物料準(zhǔn)備，提前釋放項(xiàng)目信息及資料，集中推廣07年日出康城提高客戶心理預(yù)期，充分引起市場興趣08年春節(jié)后，釋放動(dòng)作提高客戶心理預(yù)期開放樣板房及豪華會(huì)所，客戶形成體驗(yàn)認(rèn)知釋放周邊二手房價(jià)格信息，形成客戶心理價(jià)格比對首次推出樓花，引起投資客興趣買賣樓花在香港受到法律保護(hù)，可自由炒賣。利用開盤前后時(shí)間差，賺錢差額利潤，獲得較高投資回報(bào)率——充分引起投資客的關(guān)注高級(jí)會(huì)所展示長江實(shí)業(yè)·譽(yù)天下北京實(shí)踐——長江實(shí)業(yè)·譽(yù)天下集中釋放項(xiàng)目信息，形成品牌空降充分引起市場興趣，提升客戶心理價(jià)格預(yù)期，隨后以低于預(yù)期價(jià)格開盤，形成火爆熱銷日出康城提高客戶心理預(yù)期，充分引起市場興趣08年春節(jié)后，釋放日出康城超乎市場預(yù)期價(jià)格，開盤引爆，24小時(shí)銷售1000套，加推1000套超乎市場預(yù)期，火爆開盤1.價(jià)格預(yù)期：低于客戶普遍預(yù)期的15%2.開盤套數(shù)：高于客戶預(yù)計(jì)的一倍數(shù)量推出優(yōu)惠，降低置業(yè)門檻1.銀行最優(yōu)貸款利率2.現(xiàn)金回饋：貸款額之0.5%3.延期還本至36個(gè)月4.貸款成數(shù)：最高至95%實(shí)現(xiàn)效果首次開盤1000套，當(dāng)天下午一售而空，長江實(shí)業(yè)臨時(shí)決定加推1000套，且售價(jià)不變，同時(shí)通告“通宵賣樓”?！@是歷史上沒有過的售樓壯舉，“人山人海，深圳任何一個(gè)樓盤開盤都沒有這么大的場面”日出康城超乎市場預(yù)期價(jià)格，開盤引爆，24小時(shí)銷售1000套，萬全準(zhǔn)備，前期推廣集中釋放信息，鎖定鋪墊話題引起，提升客戶心理預(yù)期，充分引起市場興趣降低置業(yè)門檻，趨勢面向易于支付，全面指向客戶成交，實(shí)現(xiàn)開盤引爆案例啟示“很受傷”的長實(shí)，實(shí)現(xiàn)了“很成功”的首都！值得一提：“首都”在開盤熱銷形成銷售慣性之后，迅速回歸市場合理價(jià)位萬全準(zhǔn)備，前期推廣集中釋放信息，鎖定鋪墊案例啟示“很受傷”價(jià)格標(biāo)桿現(xiàn)場價(jià)值傳遞，充分引起價(jià)值聯(lián)想，樹立較高的價(jià)格心理認(rèn)知打破品牌鏈接誤區(qū)：并非只是一些閃閃發(fā)光的名字，宣傳的噱頭，或一堆過眼云煙的報(bào)道。品牌鏈接的本質(zhì)意義：提供與社區(qū)理念一致的增值服務(wù)——可實(shí)際使用的有效的品牌鏈接。合作公司活動(dòng)內(nèi)容Starbucks免費(fèi)贈(zèng)送國美大都匯開盤客戶首度面市的StarbucksBaristaQuattroTM咖啡機(jī)；為大都匯客戶舉辦咖啡講座，讓住戶可以更深入了解咖啡文化、沖調(diào)方法。MSN中國為大都匯業(yè)主提供全球首創(chuàng)的「MeSmartAlerts」服務(wù)SamsungSamsung最新產(chǎn)品在大陸首度暴光設(shè)在國美大都匯商業(yè)進(jìn)行E百代唱片推出MEMusicSeriesCD專輯定期舉辦音樂講座及活動(dòng)，讓業(yè)主可以分享音樂文化，加深對音樂的了解推出「ME

網(wǎng)上電臺(tái)」，讓業(yè)主在網(wǎng)上享受更自由、互動(dòng)的音樂世界價(jià)格標(biāo)桿現(xiàn)場價(jià)值傳遞，充分引起價(jià)值聯(lián)想，樹立較高的價(jià)格心理認(rèn)偶遇價(jià)格超乎預(yù)期的價(jià)格，合乎意料的火爆開盤炫一場價(jià)格引爆戰(zhàn)役北京，首個(gè)，晝夜賣樓零點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)排號(hào)分時(shí)段價(jià)格公布Mike的故事：他，來到北京已經(jīng)2年，大學(xué)時(shí)的女友也在去年和他在京團(tuán)聚；雖然處在事業(yè)上升期的他們已經(jīng)打算好要先立業(yè)，再成家，但是為著共同生活，他們也很希望能夠有個(gè)屬于自己的“小窩”。偶然的機(jī)會(huì)，在開心網(wǎng)和朋友賽車，發(fā)現(xiàn)有一站叫做“國美大都匯”，baidu一下，原來是具備大規(guī)模配套商業(yè)的小戶型公寓，而且開盤在即。網(wǎng)站的一系列視頻展示和互動(dòng)游戲的充分展示已經(jīng)讓他雀躍不已……他每天都會(huì)登陸項(xiàng)目的網(wǎng)站，看看進(jìn)度，特別是遲遲沒有公布的價(jià)格是他最關(guān)心的問題，要知道他可是參與了價(jià)格競猜的，會(huì)有豐厚的回饋。這個(gè)五一，是國美一克拉開盤的日子，零時(shí)開始排號(hào)，Mike已和女友屏息以待，只等那個(gè)令他興奮的價(jià)格，然后就是“Enter”！偶遇價(jià)格超乎預(yù)期的價(jià)格，合乎意料的火爆開盤炫一場價(jià)格引爆戰(zhàn)役常規(guī)營銷手段公寓熱銷實(shí)現(xiàn)火爆開盤，全面熱銷！黑貓、白貓，能抓耗子都是好貓！常規(guī)營銷手段公寓熱銷實(shí)現(xiàn)火爆開盤，全面熱銷！黑貓、白貓，能抓推廣攻略全面封鎖，不間斷項(xiàng)目信息轟炸車體廣告樓體條幅道旗圍擋、銷售現(xiàn)場國美賣場總部基地直投推廣攻略全面封鎖，不間斷項(xiàng)目信息轟炸車體廣告項(xiàng)目初期應(yīng)配合大型高端商業(yè)招商，借助車體廣告，集中創(chuàng)造區(qū)域形象力區(qū)域內(nèi)公交線路發(fā)達(dá)，線路針對性強(qiáng)，公交網(wǎng)絡(luò)覆蓋面廣，保證宣傳力度及效果的同時(shí)，花費(fèi)相對較低的成本國美商都整體形象國美商都主題語詳細(xì)釋放招商信息國美商都整體形象聯(lián)系方式LOGO等09/209/309/409/509/609/709/809/909/1009/1109/12市場預(yù)熱期第一強(qiáng)銷期持續(xù)熱銷期第二強(qiáng)銷期09年3-6月：64線路車體廣告全覆蓋項(xiàng)目初期應(yīng)配合大型高端商業(yè)招商，借助車體廣告，集中創(chuàng)造區(qū)域形8209/209/309/409/509/609/709/809/909/1009/1109/1209年3-12月：國美資源運(yùn)用市場預(yù)熱期國美商都蓄客開始，全部國美連鎖賣場釋放項(xiàng)目開盤信息10-12月，國美商都開業(yè)，配合商場促銷活動(dòng)，捆綁項(xiàng)目信息促銷；電梯口、餐飲、服務(wù)臺(tái)等人流集中且可停滯場所擺放固定展架，宣傳項(xiàng)目信息；定期在商場內(nèi)部派發(fā)項(xiàng)目宣傳單。第一強(qiáng)銷期持續(xù)熱銷期第二強(qiáng)銷期09/209/309/409/509/609/709/8098309/209/309/409/509/609/709/809/909/1009/1109/1209年3-12月：常規(guī)推廣渠道市場預(yù)熱期3月，配合商業(yè)節(jié)點(diǎn)，首先以吸引地緣客戶為主，完成項(xiàng)目地界包裝，樹立精神堡壘，扼守總部基地門戶；3-4月，配合招商工作，通過網(wǎng)絡(luò)、短信等直效手段，大量覆蓋客群，使市場第一時(shí)間獲知本項(xiàng)目信息；隨時(shí)更新項(xiàng)目信息，持續(xù)釋放項(xiàng)目聲音，保持市場關(guān)注，節(jié)點(diǎn)引爆市場；5月及10月，定向投放報(bào)廣（北京晚報(bào)、娛樂信報(bào)），宣傳開盤熱銷信息，引爆市場，吸引客戶眼球。第一強(qiáng)銷期持續(xù)熱銷期第二強(qiáng)銷期09/209/309/409/509/609/709/8098409年3-4、8-9月：定向直投市場預(yù)熱期3-4月，結(jié)合商業(yè)節(jié)點(diǎn)，針對總部基地、汽車城、花鄉(xiāng)等團(tuán)購重點(diǎn)地區(qū)進(jìn)行第一批直投，保證開盤順利熱銷；8-9月，針對西南三環(huán)沿線集中商圈，如麗澤商圈、玉泉營商圈等地區(qū)進(jìn)行第二批直投，確保順利實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。09/209/309/409/509/609/709/809/909/1009/1109/12第一強(qiáng)銷期持續(xù)熱銷期第二強(qiáng)銷期09年3-4、8-9月：定向直投市場預(yù)熱期3-4月，結(jié)合商業(yè)8509/209/309/409/509/609/709/809/909/1009/1109/1209年3-12月：樓體條幅市場預(yù)熱期3-12月，利用項(xiàng)目自身昭示性強(qiáng)的優(yōu)勢，在面向南四環(huán)以及總部基地方向，持續(xù)懸掛樓體條幅，根據(jù)不同節(jié)點(diǎn)最大化宣傳項(xiàng)目信息。第一強(qiáng)銷期持續(xù)熱銷期第二強(qiáng)銷期面向科技路面向南四環(huán)國美大都匯國美大都匯09/209/309/409/509/609/709/80986演繹城市便利生活場，制造樓市熱銷神話地界包裝樣板間123城市界面：導(dǎo)視系統(tǒng)示范區(qū)銷售中心標(biāo)準(zhǔn)化全線展示演繹城市便利生活場，制造樓市熱銷神話地界包裝樣板間123城市871城市界面：導(dǎo)視系統(tǒng)扼守關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，有效截殺客戶樹立清晰的導(dǎo)示牌，重要路口截殺客戶，如豐北橋、看丹橋、花鄉(xiāng)橋、公益橋、大紅門橋設(shè)立導(dǎo)示牌；清晰的道旗指引系統(tǒng)，布滿科技路沿線，確保地緣客戶清楚認(rèn)知項(xiàng)目。路牌指示國美商都國美商都道旗地界包裝1城市界面：導(dǎo)視系統(tǒng)扼守關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，有效截殺客戶樹立清晰的導(dǎo)示88地界包裝的形式：圍擋+Logo墻+看板+背景燈Logo圍檔突出項(xiàng)目核心賣點(diǎn)展示關(guān)鍵字：城市、便利生活、時(shí)尚2地界包裝道旗地界包裝精神堡壘地界包裝的形式：圍擋+Logo墻+看板+背景燈Logo圍檔89適當(dāng)控制售樓處面積，不宜過大，利用局促的空間制造賣壓，形成熱銷局面；室內(nèi)外景觀的互動(dòng)3主題示范區(qū)：售樓處通過軟裝做一個(gè)可以“折疊”的售樓處：平時(shí)小賣場、高賣壓；活動(dòng)時(shí)展開可以承載大量來訪；適當(dāng)控制售樓處面積，不宜過大，利用局促的空間制造賣壓，形成熱90IE與IQ精英的居住部落感性型_SensitiveModel

浪漫滿屋一切布局以圍繞兩人親密享受為前提一切細(xì)節(jié)均被放大,距離感幾不存在造場——樣板房：80后的居住宣言IE與IQ精英的居住部落感性型_SensitiveMode91理性型_SensitiveModelMODEMHOUSE思想獨(dú)立，行事果決生活區(qū)和工作區(qū)分開,體現(xiàn)親密生活男主角=投資分析師IF與IT精英的城市部落理性型_SensitiveModel思想獨(dú)立，行事果決92周末夫妻前衛(wèi)/獨(dú)特/有個(gè)性,最好自己DIY男主角=攝影師/女主角=設(shè)計(jì)師IM的個(gè)性部落周末夫妻前衛(wèi)/獨(dú)特/有個(gè)性,最好自己DIY男主角=攝影師/女93活動(dòng)攻略結(jié)合項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，有效傳遞熱銷信息活動(dòng)攻略結(jié)合項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，有效傳遞熱銷信息09/209/309/409/509/609/709/809/909/1009/1109/1209年4月第一波：事件營銷，得業(yè)內(nèi)者得天下招商儀式啟動(dòng)，召開論壇發(fā)布—開始蓄客市場預(yù)熱期活動(dòng)要點(diǎn)：09年4月，針對大型城市綜合體進(jìn)駐召開論壇，樹立并釋放本項(xiàng)目之于區(qū)域的地標(biāo)形象；配合招商儀式，商場內(nèi)一層售樓展位開放，項(xiàng)目正式亮相，開始蓄客；通過創(chuàng)新的營銷方式，引發(fā)業(yè)內(nèi)話題，喚起全行關(guān)注；“奧巴馬式營銷”驚現(xiàn)北京地產(chǎn)作為話題引爆業(yè)內(nèi)關(guān)注09/209/309/409/509/609/709/8099509/209/309/409/509/609/709/809/909/1009/1109/1209年5月第二波：開盤熱銷，引爆市場盛大開盤，形成熱銷—引爆市場，吸引市場關(guān)注進(jìn)入強(qiáng)銷期活動(dòng)要點(diǎn)：5月強(qiáng)勢開盤，盛大戶外開盤，利用綠地展示人氣，吸引地緣性客戶；團(tuán)購配合，明暗兩條銷售線，保證開盤熱銷局面，形成市場認(rèn)知度。活動(dòng)目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)開盤銷售目標(biāo)；保證形成開盤熱銷局面。09/209/309/409/509/609/709/8099609/209/309/409/509/609/709/809/909/1009/1109/1209年10月第三波：商業(yè)啟動(dòng)，提升項(xiàng)目形象商業(yè)開業(yè)暨項(xiàng)目二次開盤—再次引爆市場二次強(qiáng)銷期活動(dòng)要點(diǎn)：10月商業(yè)正式開業(yè)，形成項(xiàng)目獨(dú)特的“生活場”文化；結(jié)合商業(yè)開業(yè)，項(xiàng)目二次開盤，再次集中引爆市場。活動(dòng)目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)“生活便利場”；實(shí)現(xiàn)二次開盤目標(biāo)。09/209/309/409/509/609/709/80997推售攻略團(tuán)購先行，低段產(chǎn)品引爆市場營銷節(jié)點(diǎn)形象樹立期開盤強(qiáng)銷期持續(xù)熱銷期二次強(qiáng)銷期銷售階段銷售目標(biāo)08年預(yù)計(jì)銷售70%，約650套2月3月4月5月6月7月8月9月10月首次開盤商業(yè)營業(yè)三次開盤消化量開盤（含團(tuán)購）200套二次開盤100套正常銷售（含團(tuán)購）200套招商啟動(dòng)銷售展位啟動(dòng)內(nèi)部認(rèn)購啟動(dòng)團(tuán)購暗線團(tuán)購啟動(dòng)二次開盤150套二次團(tuán)購團(tuán)購先行，前期推出低段產(chǎn)品，以低于市場預(yù)期價(jià)格引爆市場，形成熱銷局面；持續(xù)熱銷促進(jìn)后期消化，加推中段產(chǎn)品；結(jié)合商業(yè)落成，進(jìn)行二次推盤，沖擊09年銷售目標(biāo)。推出部分中等產(chǎn)品較差產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品二次開盤推售攻略團(tuán)購先行，低段產(chǎn)品引爆市場營銷節(jié)點(diǎn)形象樹立期開盤強(qiáng)銷關(guān)鍵詞借勢公寓，突出重圍辦公解決之道安全感、長期收益關(guān)鍵詞借勢公寓，突出重圍辦公解決之道安全感、長期收益投資能力編號(hào)購鋪決策視角千萬級(jí)1增值性、長期性接近千萬2回報(bào)率、增值性、長期性數(shù)百萬3回報(bào)率、增值性、長期性剛過百萬4回報(bào)率、增值性、穩(wěn)定性、安全性接近百萬5回報(bào)率、增值性、安全性、投資門檻尤其是當(dāng)前市場，面臨更加謹(jǐn)慎和理性的客戶，投資與回報(bào)需要的是安全感經(jīng)歷了五年一輪回的收租物業(yè)投資周期后，投資趨向高度謹(jǐn)慎和理性。中間層客戶基本退出。

一般而言，財(cái)富等級(jí)越高，越關(guān)注回報(bào)的長期性；

財(cái)富等級(jí)越低，越關(guān)注短期快速回報(bào)及安全性；大客戶小散戶投資能力編號(hào)購鋪決策視角千萬級(jí)1增值性、長期性接近千萬2回報(bào)項(xiàng)目自身地段屬性帶來強(qiáng)烈的安全聯(lián)想，具備穩(wěn)定投資產(chǎn)品的基本質(zhì)素金融港金融港，未來將作為金融街的后臺(tái)，吸納金融街上下游企業(yè)及相關(guān)利益群體落戶。我們，地段位置卓越，成為金融港門戶。總部基地金融港國美商都在中國，金融街，作為重要的北京西部城市核其發(fā)展受到強(qiáng)大的內(nèi)驅(qū)力刺激。即，政府導(dǎo)向的有效調(diào)控。由此，帶來了強(qiáng)烈的政治資源聯(lián)想。政府主導(dǎo)行為安全穩(wěn)定成為項(xiàng)目重要調(diào)性項(xiàng)目自身地段屬性帶來強(qiáng)烈的安全聯(lián)想，具備穩(wěn)定投資產(chǎn)品的基本質(zhì)寫字樓要彈性：為客戶量身訂做的彈性處理，為日后出租時(shí)的合并、拆分提供方便。寫字樓也精裝：縮減投資客戶的物業(yè)持有成本，使物業(yè)在最短時(shí)間內(nèi)具備盈利能力。產(chǎn)品打造體現(xiàn)對投資客戶的體貼，將物業(yè)獲利能力最大化提高AB寫字樓要彈性：為客戶量身訂做的彈性處理，為日后出租時(shí)的合并、事件營銷，資源外延的有效延伸增強(qiáng)客戶安全感通過有政府參與的專家論壇或研討會(huì)、與幾大國際知名代理機(jī)構(gòu)簽訂租賃委托儀式等事件不斷增強(qiáng)投資者對項(xiàng)目的信心，增加安全感。將三級(jí)中介的進(jìn)入時(shí)間前置，銷售過程中即與知名三級(jí)中介簽訂合作意向，消除投資者的后顧之憂。舉辦城市發(fā)展論壇，站在北京國際化進(jìn)程的角度，與相關(guān)方面政府工作人員共同表態(tài)。借助具有政治身份的與會(huì)者增加項(xiàng)目的信賴感，將紅線外資源與項(xiàng)目自身有效結(jié)合。事件營銷，資源外延的有效延伸增強(qiáng)客戶安全感通過有政府參與的專走出去戰(zhàn)略，渠道為王！客戶挖掘與渠道拓展：借助世聯(lián)高端客戶渠道，在北京境外重點(diǎn)城市積極拓展客戶，可采用與當(dāng)?shù)孛襟w一起組織中小型客戶沙龍的形式。數(shù)據(jù)庫名稱項(xiàng)目名稱客戶數(shù)量月均增量A數(shù)據(jù)庫（豪宅）中信紅樹灣金地香蜜山御景東園城市山谷二期燕南路88號(hào)緹香名苑碧海紅樹花園?玫瑰灣藍(lán)灣半島美廬錦園波托菲諾一期中信星光名庭丹楓白露星河國際城市綠洲花園新世界倚山花園47461764502899220246852463656486032498179804865948645041202000數(shù)據(jù)庫名稱項(xiàng)目名稱客戶數(shù)量月均增量B數(shù)據(jù)庫（寫字樓）國際商會(huì)中心諾德中心中電信息大廈創(chuàng)展中心 國際商會(huì)大廈國際文化大廈現(xiàn)代之窗 財(cái)富廣場寫字樓銀座國際 英龍展業(yè)大廈金谷一號(hào) 田面城市大廈總部大廈 南山金融中心282474812541419342525255460860720854018879300～350數(shù)據(jù)庫名稱項(xiàng)目名稱客戶數(shù)量世聯(lián)擁躉C數(shù)據(jù)庫（商鋪類）八達(dá)商城大世界商廈鴻基東港大廈明華廣場新龍崗商業(yè)中心503492896917642802D數(shù)據(jù)庫（投資客）——4000618走出去戰(zhàn)略，渠道為王！客戶挖掘與渠道拓展：借助世聯(lián)高端客戶渠1993年，世聯(lián)地產(chǎn)成立，成為中國第一家房地產(chǎn)中介公司；Agenda深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司成立2007上海/東莞/世聯(lián)行成立2004取得第一張房地產(chǎn)咨詢企業(yè)正式批文1994開始對各種物業(yè)類型代理銷售的全面探索1997世聯(lián)顧問業(yè)務(wù)高端起步1999北京公司成立，開始走出區(qū)域，面向全國2001廣州/成立2002惠州/天津成立2005佛山/珠海成立200615年來，世聯(lián)地產(chǎn)見證中國樓市艱辛歷程與重大轉(zhuǎn)折，持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)2007年，世聯(lián)地產(chǎn)營業(yè)額超過5個(gè)億，15年，同比增長超過50%。世聯(lián)行業(yè)歷程世聯(lián)15年，見證中國地產(chǎn)發(fā)展2008年，世聯(lián)地產(chǎn)保持16年持續(xù)增長，代理面積超過400萬㎡，代理金額超過300億元1993年，世聯(lián)地產(chǎn)成立，Agenda深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有世聯(lián)破冰之旅Breakthrough深圳市場一片慘淡，量價(jià)齊跌淡市下，世聯(lián)實(shí)現(xiàn)全面破冰市場份額由23%上升為28%銷售前十名中，世聯(lián)代理的項(xiàng)目占50%位居“2008房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)品牌榜”首位2008年深圳08深圳，我們應(yīng)對挑戰(zhàn)！世聯(lián)破冰之旅Breakthrough深圳市場一片慘淡，量價(jià)齊世聯(lián)破冰之旅Breakthrough北京90%以上項(xiàng)目順利完成全年目標(biāo)！萬科公園5號(hào)，北京唯一TOP作品，完成目標(biāo)163%復(fù)地西絨線26號(hào)，提前完成全年銷售目標(biāo)108%復(fù)地PekingHouse首府，位列復(fù)地中國銷售額亞軍天津假日潤園，提前1個(gè)月完成全年目標(biāo)119%西安金地芙蓉世家，08年8月開盤當(dāng)天銷售3.8億，全年銷售8億，成功完成全年挑戰(zhàn)目標(biāo)！2008年08北京，我們頻頻告捷！世聯(lián)破冰之旅Breakthrough北京90%以上項(xiàng)目順利完2009年2月，半個(gè)月內(nèi)成交21套，銷售額達(dá)四千萬萬科集團(tuán)感謝函最新動(dòng)態(tài)2009年2月，萬科集團(tuán)感謝函最新動(dòng)態(tài)2008年8月4日世聯(lián)地產(chǎn)上市申請，獲中國證監(jiān)會(huì)審核通過成為國內(nèi)首家通過IPO登陸A股市場的房地產(chǎn)中介企業(yè)上市未來，更多的人享受世聯(lián)的專業(yè)服務(wù)2008年8月4日上市未來，更多的人享受世聯(lián)的專業(yè)服務(wù)世聯(lián)春秋15載History長期以來，世聯(lián)對行業(yè)一直保持高度的前瞻性和高效的執(zhí)行力以專業(yè)作為企業(yè)經(jīng)營之道當(dāng)大部分人在旺市中瘋狂擴(kuò)張時(shí)，世聯(lián)人想的是什么不能做在淡市中覺得營銷無效時(shí)，世聯(lián)人想的是哪些事一定要做Thinkahead，

Stepahead世聯(lián)春秋15載History長期以來，世聯(lián)對行業(yè)一直保持高度世聯(lián)品質(zhì)及技術(shù)支持委員會(huì)北京世聯(lián)銷售管理中心北京世聯(lián)品質(zhì)與技術(shù)支持委員會(huì)策劃總監(jiān)戴潤