某項目戶型深化建議方案課件

洛陽項目戶型深化建議2011年7月15日洛陽項目戶型深化建議2011年7月15日1規(guī)劃設計建議戶型示例首期戶型建議報告結構規(guī)劃設計建議戶型示例首期戶型建議報告結構2首期戶型建議推導思路以項目定位為大前提，在分析客戶需求戶型面積、市場供應戶型面積和市場運貨較快戶型面積的前提下得出戶型面積建議以市場中高端項目戶型整體配比情況為基礎，參考市場熱銷戶型和滯銷戶型面積情況，推導出本項目的戶型配比建議整個戶型面積建議和戶型配比建議，得到項目面積配比建議客戶需求戶型面積市場供應戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端項目戶型整體配比情況市場去化較快戶型面積市場滯銷戶型面積情況戶型面積建議戶型配比建議首期戶型建議首期戶型建議推導思路以項目定位為大前提，在分析客戶需求戶型面3私營業(yè)主周邊縣區(qū)礦老板企事業(yè)單位高管泛公務員企事業(yè)單位職員小生意人城市經(jīng)濟結構清晰，中高端客戶群體來源明顯在按財富層級對市場客戶進行分類的基礎上，找出我們的客戶是誰，分析我們客戶的核心價值需求，指導項目的發(fā)力方向從項目訪談來看，目前市場客戶主要分為如下六類：板塊項目私營業(yè)主企事業(yè)高管泛公務員一般職員小生意人周邊縣市客戶洛龍科技園區(qū)開元名郡√√觀瀾√√√東方今典√√√新區(qū)國寶花園√√√財富中心√√√九都名郡√√√√盛唐至尊√√紅太陽√√高爾夫花園√√√塞納春天√√西工升龍廣場√√√√澗西名門盛世√世紀花城√√高新區(qū)山水富地√√√客戶情況--客戶構成私營業(yè)主城市經(jīng)濟結構清晰，中高端客戶群體來源明顯從項目訪談來4“核心客戶”和“重要客戶”是項目對應的客戶群體；“游離客戶”不是項目的客戶群體核心客戶重要客戶游離客戶項目客戶定位企事業(yè)單位職員小生意人私營業(yè)主泛公務員周邊縣區(qū)礦老板企事業(yè)單位高管項目定位市場高端，對客戶的財富層次要求較高按照財富層級從高到低將客戶依次分為“核心客戶”、“重要客戶”和“游離客戶”三類“核心客戶”和“重要客戶”是項目對應的客戶群體，“游離客戶”不是項目的客戶群體本項目對應的客戶群體下面將對項目對應的客戶群體，即“企事業(yè)單位高管”、“周邊縣區(qū)礦老板”、“泛公務員”、“私營業(yè)主”四類客戶進行深入分析非本項目客戶群體“核心客戶”和“重要客戶”是項目對應的客戶群體；核心客戶重要5客戶背景家庭結構：以三口之家為主客戶來源：來源于洛陽市區(qū)的相關企事業(yè)單位，如空空導彈研究院、612廠、613廠等置業(yè)情況：單位宿舍或集資房是其首套房產(chǎn)，但居住品質較差，部分經(jīng)濟實力較強的高管已購買了一套及一套以上商品房戶型面積需求戶型需求：以三房和兩房需求為主面積需求：自住以120㎡左右的三房為主，投資則會考慮90㎡的兩房其它置業(yè)關注：注重居住的舒適性、景觀綠化和工作的便利性配套需求：項目要有超市和餐飲配套，滿足生活需求置業(yè)目的：以改善型自住置業(yè)為主，存在部分投資需求代表項目：凱瑞·國寶花園客戶特征--企事業(yè)單位高管單位房是其首套房產(chǎn)，置業(yè)以改善居住品質為主客戶背景家庭結構：以三口之家為主客戶來源：來源于洛陽市區(qū)的相6客戶特征--周邊縣區(qū)礦老板置業(yè)驅動力來源于財富聚集下的身份標簽追求，口碑及跟風效應明顯客戶背景家庭結構：以三口之家和四口之家為主客戶來源：主要來源于洛陽下轄縣市，如伊川、欒川、汝陽等置業(yè)情況：一般在老家都有自建房，為了事業(yè)的便利和身份的彰顯，在洛陽有一套及一套以上房產(chǎn)戶型面積需求戶型需求：以三房及四房需求為主，部分會買大戶型復式房面積需求：面積要大，特別是客廳要闊綽，如160㎡以上的四房產(chǎn)品其它置業(yè)關注：為彰顯身份，最注重樓盤的知名度，其它方面關注較少配套需求：項目要有娛樂設施，最好有購物中心，滿足生活消費需求置業(yè)目的：以自住和彰顯身份為主要置業(yè)目的、純投資的比重較少，置業(yè)會選擇市場上名氣最大的樓盤代表項目：盛唐至尊客戶特征--周邊縣區(qū)礦老板置業(yè)驅動力來源于財富聚集下的身份標7客戶特征--泛公務員承價能力較高，但行事低調，品質與實惠共存的產(chǎn)品能博得他們認可客戶背景家庭結構：以三口之家為主客戶來源：洛陽市區(qū)的相關政府部門，如市政府、市國土資源局等置業(yè)情況：多數(shù)單位有房，但財富層級較高，為改善居住品質和投資升值，選擇購買商品房戶型面積需求戶型需求：以三房和兩房需求為主面積需求：改善置業(yè)會選擇120㎡左右三房，投資則以選擇90㎡的兩房為主其它置業(yè)關注：這類客戶比較務實和精明，置業(yè)時主要關注戶型設計的舒適性、景觀綠化和工程質量配套需求：項目要有周邊要有超市和會所等配套置業(yè)目的：以自住為需求為主，投資客戶比重較少代表項目：九都名郡客戶特征--泛公務員承價能力較高，但行事低調，客戶背景家庭結8客戶特征--私營業(yè)主客戶置業(yè)以投資為主，自住則會選擇市場高端項目，面積需求在140㎡以上客戶背景家庭結構：以三口之家和四口之家為主客戶來源：主要來源于洛陽市區(qū)置業(yè)情況：絕大部分在洛陽有兩套或兩套以上房產(chǎn)戶型面積需求戶型需求：以三房和四房需求為主面積需求：要求居住的舒適性，居住面積需求在150㎡以上，投資則會考慮小戶型其它置業(yè)關注：這類客戶比較關注樓盤形象、景觀綠化和升值潛力配套需求：項目最好配套高級會所，要有購物中心及娛樂設施置業(yè)目的：以投資性置業(yè)為主，自住則會選擇市場上的高端項目，遇到更高端的項目存在換房的可能性代表項目：泉舜·財富中心客戶特征--私營業(yè)主客戶置業(yè)以投資為主，客戶背景家庭結構：以9客戶分析總結家庭結構以三口之家和四口之家為主客戶來源客戶主要來源于洛陽市區(qū)，周邊縣區(qū)客戶多選擇在新區(qū)置業(yè)目前置業(yè)情況周邊縣區(qū)礦老板和私營業(yè)主一般擁有多套房產(chǎn)，自住置業(yè)則會選擇市場上品質較好、口碑較高的樓盤；企事業(yè)單位高管和泛公務員一般有單位分配房，置業(yè)主要是為了改善居住品質客戶背景置業(yè)特征置業(yè)目的客戶置業(yè)以自住為主，純投資客占比較小；新區(qū)置業(yè)客中投資占比相對較高置業(yè)關注除地段之外，客戶對景觀綠化、立面形象、戶型舒適性和工程質量的關注度較高戶型需求三房和兩房是客戶需求的主流，財富層級最高的客戶對“四房及以上”存在需求面積需求兩房面積需求在90㎡左右、三房面積需求在120㎡左右，“四房及以上”面積在150㎡以上配套需求項目周邊要有超市、購物中心及娛樂設施客戶分析總結家庭結構以三口之家和四口之家為主客戶來源客戶主10客戶需求戶型面積市場供應戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端項目戶型整體配比情況市場去化較快戶型面積市場滯銷戶型面積情況戶型面積建議戶型配比建議首期戶型建議客戶需求戶型面積市場供應戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端11一房兩房三房四房及以上25萬35萬45萬55萬65萬75萬85萬95萬115萬40㎡65㎡90㎡115㎡140㎡165㎡190㎡215㎡面積總價125萬一房面積在40㎡左右，總價在25萬左右市場供應戶型面積編號項目1開元名郡2東方今典3國寶花園4財富中心5盛唐至尊6高爾夫花園7塞納春天8升龍廣場9名門盛世10世紀花城111222333444555556666677778888899999910四房及以上面積在170㎡-190㎡之間，總價集中在90-110萬之間二房面積在85㎡-110㎡之間，總價在45-65萬之間三房面積在115㎡-150㎡之間，總價在55-90萬之間供應戶型集中區(qū)間為，兩房：85㎡-110㎡、三房：115-150㎡、四房170-190㎡之間一房兩房三房四房及以上25萬35萬45萬55萬65萬75萬812客戶需求戶型面積市場供應戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端項目戶型整體配比情況市場去化較快戶型面積市場滯銷戶型面積情況戶型面積建議戶型配比建議首期戶型建議客戶需求戶型面積市場供應戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端1395m2110m2125m2140m280m2開元名郡觀瀾國寶花園九都名郡塞納春天泉舜財富中心盛唐至尊升龍廣場高爾夫花園東方今典名門盛世中泰世紀花城90m2左右115m2左右130m2～140m2整體上看，市場去化較快的戶型是90㎡左右的兩房、小三房，115㎡左右的三房和130㎡～140㎡的三房、小四房產(chǎn)品市場去化較快戶型面積各樓盤去化較快戶型面積統(tǒng)計下文將對市場代表樓盤去化情況進行分析95m2110m2125m2140m280m2開元名郡觀瀾國14代表樓盤1-泉舜財富中心市場代表樓盤去化情況老城區(qū)新城區(qū)泉舜財富中心本項目位置新區(qū)市政府正南方（音樂噴泉南）項目概況占地面積417畝建筑面積118萬㎡容積率4.3物業(yè)類型高層住宅、商業(yè)、酒店式公寓、寫字樓、5星級酒店裝修情況毛坯當期主力戶型60㎡、90㎡、116㎡、136㎡銷售價格7000元/㎡銷售情況：116㎡的小三房賣得最好，2010年3月份開盤推出300多套，目前剩余50多套；各種戶型剩得差不多代表樓盤1-泉舜財富中心市場代表樓盤去化情況老城區(qū)新城區(qū)泉舜15位置洛龍區(qū)西苑橋南向西50米項目概況占地面積815畝建筑面積130萬㎡容積率2.4物業(yè)類型高層、商業(yè)、酒店、公寓裝修情況毛坯當期主力戶型高層主力戶型110㎡、116㎡、121㎡、140㎡、150㎡、170㎡、182㎡銷售價格6400元/㎡老城區(qū)新城區(qū)東方今典本項目代表樓盤2-東方今典·境界銷售情況：2010年9月18日開盤推出300多套高層房源，當天即售出210套，至2011年3月底全部售出，110㎡的戶型去化最快市場代表樓盤去化情況位置洛龍區(qū)西苑橋南向西50米項目概況占地面積815畝建筑面積16代表樓盤3-升龍廣場老城區(qū)新城區(qū)升龍廣場本項目位置西工區(qū)王城大道與中州路交叉口以北項目概況占地面積400畝建筑面積160萬㎡容積率4.2物業(yè)類型住宅、商業(yè)、寫字樓、五星級酒店、酒店式公寓裝修情況毛坯，公共部分精裝當期主力戶型66㎡、110㎡、150㎡、170㎡銷售價格6600元/㎡銷售情況：今年3月26號推出的6號樓共202套，目前剩余10幾套尾盤，135㎡的戶型賣得較好市場代表樓盤去化情況代表樓盤3-升龍廣場老城區(qū)新城區(qū)升龍廣場本項目位置西工區(qū)王城17代表樓盤4-盛唐至尊老城區(qū)新城區(qū)盛唐至尊本項目位置洛龍區(qū)王城大道與古城路交匯處西北角項目概況占地面積225畝建筑面積80萬㎡容積率5.3物業(yè)類型住宅、商業(yè)、公寓裝修情況毛坯當期主力戶型105㎡、117㎡、144㎡、180㎡銷售價格6500元/㎡銷售情況：今年5月27日開盤推出約200套房源，至6月1日基本售完，置業(yè)顧問反映105㎡的兩房和117㎡的小三房比較受歡迎市場代表樓盤去化情況代表樓盤4-盛唐至尊老城區(qū)新城區(qū)盛唐至尊本項目位置洛龍區(qū)王城18代表樓盤5-中泰世紀花城老城區(qū)新城區(qū)中泰城市花城本項目位置澗西區(qū)麗春西路西頭防洪渠西側項目概況占地面積360畝建筑面積50萬㎡容積率3.0物業(yè)類型住宅裝修情況毛坯當期主力戶型90㎡銷售價格6200元/㎡銷售情況：今年1月16日開盤，推出第五期90㎡左右的兩房和小三房、90㎡戶型方正的小三房很受市場歡迎市場代表樓盤去化情況代表樓盤5-中泰世紀花城老城區(qū)新城區(qū)中泰城市花城本項目位置澗19代表樓盤6-塞納春天老城區(qū)新城區(qū)塞納春天本項目位置洛龍區(qū)厚載門街與香山路交會處西南項目概況占地面積120畝建筑面積43萬㎡容積率5.4物業(yè)類型住宅裝修情況毛坯當期主力戶型100㎡、130㎡、140㎡、160㎡、170㎡銷售價格5300元/㎡銷售情況：今年1月22日開盤，推出500多套房源、130㎡的三房賣得較好市場代表樓盤去化情況代表樓盤6-塞納春天老城區(qū)新城區(qū)塞納春天本項目位置洛龍區(qū)厚載20客戶需求戶型面積市場供應戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端項目戶型整體配比情況市場去化較快戶型面積市場滯銷戶型面積情況戶型面積建議戶型配比建議首期戶型建議客戶需求戶型面積市場供應戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端21戶型面積段建議平均面積2房2房2廳1衛(wèi)100㎡-120㎡110㎡3房3室2廳2衛(wèi)120㎡-140㎡130㎡3室2廳2衛(wèi)140㎡-170㎡155㎡4房及以上170㎡-200㎡185㎡客戶需求面積：兩房面積需求在90㎡左右、三房面積需求在120㎡左右，“四房及以上”面積在150㎡以上項目定位：項目定位高端，為便于打造舒適型產(chǎn)品，需較市場適當放大戶型面積市場供應戶型面積：兩房：85㎡-110㎡、三房：115-150㎡、四房170-190之間市場去化較快戶型：90㎡左右的兩房、小三房，115㎡左右的三房和130㎡～140㎡的三房、小四房產(chǎn)品戶型面積建議戶型面積段建議平均面積2房2房2廳1衛(wèi)100㎡-120㎡1122客戶需求戶型面積市場供應戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端項目戶型整體配比情況市場去化較快戶型面積市場滯銷戶型面積情況戶型面積建議戶型配比建議首期戶型建議客戶需求戶型面積市場供應戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端23從市場在售高端項目來看，兩房、三房和四房供應占總體的比重較大市場高端項目當前一期房源情況統(tǒng)計市場供應主力戶型項目名稱

一房

兩房

三房

四房及以上

合計盛唐至尊套數(shù)-6318630279比重22.6%66.7%10.7%100%升龍廣場套數(shù)-32023231583比重-54.9%39.8%5.3%100%泉舜·財富中心套數(shù)6018054066846比重7.1%21.3%63.8%7.8%100%合計605639581271708各戶型占總體比重3.5%33.0%56.1%7.4%100%從市場在售高端項目來看，市場高端項目當前一期房源情況統(tǒng)計市場24一房

兩房

三房

四房及以上

各戶型占總體比重3.5%33.0%56.1%7.4%雖然一房產(chǎn)品在市場上占比較少，但通過市場訪談了解到，一房產(chǎn)品仍然滯銷項目整體定位高端，一房產(chǎn)品以過渡性居住和投資需求為主，與項目高端定位相悖縮短產(chǎn)品線可以保證社區(qū)的純粹性，利于打造高端項目基于以上原因，不考慮做一房產(chǎn)品，將一房指標分給“四房及以上”房型，使“四房及以上”房型比重達到11%，提升項目檔次兩房

三房

四房及以上各戶型占總體比重33.0%56.1%10.9%兩房

三房

四房及以上各戶型占總體比重20%60%20%購買二房的客房中，過渡性居住和投資需求的客房占比仍較大，項目整體定位高端，建議適當增加四房比重，提升項目檔次因而最終得出的戶型配比如下：各戶型配比推導參考市場，項目仍以“兩房”、“三房”和“四房及以上”為主力戶型，不考慮做一房一房兩房三房四房及以上各戶型占總體比重3.25戶型戶型配比2房2房2廳1衛(wèi)20%20%3房小3房3室2廳2衛(wèi)60%30%大3房3室2廳2衛(wèi)30%4房及以上20%20%戶型配比建議：戶型戶型配比2房2房2廳1衛(wèi)20%20%3房小3房3室2廳26客戶需求戶型面積市場供應戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端項目戶型整體配比情況市場去化較快戶型面積市場滯銷戶型面積情況戶型面積建議戶型配比建議首期戶型建議客戶需求戶型面積市場供應戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端27綜合“面積段建議”和“戶型配比”，首期戶型建議如下：戶型定位建議戶型面積段建議平均面積戶型配比2房2房2廳1衛(wèi)90㎡-115㎡105㎡20-25%20-25%3房3室2廳1衛(wèi)115㎡-130㎡125㎡5-10%55-60%3室2廳2衛(wèi)130㎡-144㎡137㎡35%3室2廳2衛(wèi)144㎡-165㎡155㎡15%4房及以上(平層)165㎡-185㎡175㎡16%15-20%頂層復式（限一梯二戶）200以上250㎡4%綜合“面積段建議”戶型定位建議戶型面積段建議平均面積戶型配比28規(guī)劃設計建議戶型示例首期戶型建議規(guī)劃設計建議戶型示例首期戶型建議29樓盤當前一期梯戶比置業(yè)顧問語錄高端樓盤泉舜財富中心2梯4戶感覺客戶對梯戶比多少不太敏感，我們項目2010年賣過2梯6戶的，也賣得不錯盛唐至尊2梯3戶為主，有一個2梯4戶的單元現(xiàn)在市場上大部分是2梯6戶的，連2梯4戶的都不多，客戶慢慢習慣了高梯戶比升龍廣場2梯6戶客戶對2梯6戶產(chǎn)品沒有抗性其它世紀華陽住宅2梯4戶，公寓4梯20戶-壹號城邦（純住宅公寓）3梯17戶、3梯20戶、3梯22戶-世貿(mào)中心公寓4梯9戶，寫字樓部分4部電梯-名門盛世住宅2梯3戶、2梯4戶，公寓4梯22戶-市場項目多在“2梯3戶”以上，客戶對高梯戶比不存在明顯的抗性梯戶比說明：世紀華陽有部分70年產(chǎn)權的小戶型做到4梯20戶，壹號城邦全部是70年產(chǎn)權的小戶型產(chǎn)品，世貿(mào)中心有部分40年產(chǎn)權4梯9戶的精裝修公寓樓盤當前一期梯戶比置業(yè)顧問語錄高端樓盤泉舜財富中心2梯4戶感30樓盤是否做到電梯直接入戶泉舜財富中心沒有做到電梯直接入戶盛唐至尊沒有做到電梯直接入戶升龍廣場沒有做到電梯直接入戶壹號城邦沒有做到電梯直接入戶世貿(mào)中心沒有做到電梯直接入戶名門盛世沒有做到電梯直接入戶世紀華陽概況：僅16號樓做到電梯直接入戶，共66套戶型面積：面積約235㎡梯戶比：2梯2戶銷售情況：2010年開盤2兩個小時賣了80%，市場接受度較高；未來第6期打算推出200平左右的電梯直接入戶的產(chǎn)品除“世紀華陽”曾做過電梯直接入戶的大戶型，并獲得市場高度認同之外，其它項目沒有提供電梯直接入戶的產(chǎn)品是否做到電梯直接入戶樓盤是否做到電梯直接入戶泉舜財富中心沒有做到電梯直接入戶盛唐31樓盤暗衛(wèi)接受度高端項目泉舜財富中心全明衛(wèi)盛唐至尊3房2廳2衛(wèi)的全明衛(wèi)，2房2廳1衛(wèi)有部分戶型暗衛(wèi)，客戶可以接受，畢竟現(xiàn)在市場上比較普遍升龍廣場全明衛(wèi)其它世紀華陽全明衛(wèi)壹號城邦小戶型衛(wèi)生間都是暗衛(wèi)，大戶型明衛(wèi)，客戶對暗衛(wèi)抗性不大名門盛世小戶型有暗衛(wèi)，大戶型全明衛(wèi)暗衛(wèi)接受度市場項目以明衛(wèi)為主，部分項目小戶型中存在暗衛(wèi)，客戶對暗衛(wèi)不存在明顯的抗性樓盤暗衛(wèi)接受度高端項目泉舜財富中心全明衛(wèi)盛唐至尊3房2廳2衛(wèi)32樓盤陽臺是否封閉高端項目泉舜財富中心所有戶型一個封閉陽臺一個半封閉陽臺盛唐至尊全封閉陽臺升龍廣場全開放陽臺其它世紀華陽陽臺封閉和開放各占一半左右壹號城邦全開放陽臺世貿(mào)中心全封閉陽臺名門盛世90%的半封閉、其它的全封閉陽臺是否封閉市場項目對陽臺是否封閉沒有明顯偏好；從訪談了解到，客戶對陽臺是否封閉不存在選擇性樓盤陽臺是否封閉高端項目泉舜財富中心所有戶型一個封閉陽臺一個33樓盤層高高端項目泉舜財富中心2.9米盛唐至尊3米升龍廣場3米其它世紀華陽3米壹號城邦有3米的，有3.2米的世貿(mào)中心3米名門盛世2.9米層高市場項目層高多在3米樓盤層高高端項目泉舜財富中心2.9米盛唐至尊3米升龍廣場3米34樓盤入戶大堂高度入戶大堂配套情況高端項目泉舜財富中心7米精裝修，沙發(fā)、電視盛唐至尊6米精裝修，沙發(fā)、桌椅升龍廣場6米沙發(fā)、電視其它世紀華陽6米帶裝修，有簡單的桌椅配套壹號城邦5.6米做精裝修世貿(mào)中心11米電視、桌椅名門盛世從底層商業(yè)入戶，沒有大堂-入戶大堂高度及配套市場項目入戶大堂高度多在6米以上，多會做精裝修，配套簡單的桌椅沙發(fā)樓盤入戶大堂高度入戶大堂配套情況高端項目泉舜財富中心7米精裝35樓盤底層是否架空是否帶下躍高端項目泉舜財富中心7米高架空沒有下躍盛唐至尊沒有架空沒有下躍升龍廣場僅2兩棟樓架空3米，做泛會所沒有下躍其它世紀華陽沒有架空沒有下躍壹號城邦沒有架空沒有下躍世貿(mào)中心3層底商，沒有架空沒有下躍名門盛世6層底商，沒有架空沒有下躍底層架空和下躍情況底層架空的項目在市場上較少，市場上還沒有下躍戶型樓盤底層是否架空是否帶下躍高端項目泉舜財富中心7米高架空沒有36樓盤頂層戶型高端項目泉舜財富中心頂樓平層，部分頂層打通，面積達到200多平盛唐至尊頂層平層，和下面戶型一樣升龍廣場頂層平層，和下面戶型一樣其它世紀華陽平層，和下面各層結構相同壹號城邦平層，和下面各層戶型相同世貿(mào)中心公寓項目，頂層沒有復式名門盛世平層頂層戶型市場上還沒有頂層復式戶型樓盤頂層戶型高端項目泉舜財富中心頂樓平層，部分頂層打通，面積37樓盤當前一期梯戶比是否電梯直接入戶是否有暗衛(wèi)陽臺是否封閉層高入戶大堂高度入戶大堂配套情況底層是否架空底層是否下躍頂樓情況泉舜財富中心2梯4戶沒有做到電梯直接入戶全明衛(wèi)所有戶型有一個封閉陽臺一個半封閉陽臺2.9m7m精裝修，沙發(fā)、電視首層全部架空3米沒有下躍戶型頂樓平層，部分戶型打通，面積做到200多㎡盛唐至尊2梯3戶為主，有一個2梯4戶的單元沒有做到電梯直接入戶除2房2廳1衛(wèi)有部分戶型暗衛(wèi)，其它全明衛(wèi)全封閉陽臺3m6m精裝修，沙發(fā)、桌子沒有架空沒有下躍戶型頂層平層，和下面戶型一樣升龍廣場2梯6戶沒有電梯直接入戶全明衛(wèi)全開放陽臺3m6m沙發(fā)、電視僅棟1樓架空3米沒有下躍戶型頂層平層，和下面戶型一樣客戶反映對高梯戶比沒有有抗性/對小戶型暗衛(wèi)沒有有抗性對陽臺是否封閉沒有偏好///非常認同架空設計/少數(shù)客戶要求頂層復式頂層戶型市場高端項目相關規(guī)劃設計指標：樓盤當前一期梯戶比是否電梯直接入戶是否有暗衛(wèi)陽臺是否封閉層高38規(guī)劃設計建議梯戶比4房建議2梯2戶戶型，小面積2房和3房產(chǎn)品可考慮2梯3戶和2梯4戶設計是否電梯直接入戶大戶型樓王考慮做電梯直接入戶，以提升項目檔次和品質是否做暗衛(wèi)盡量做到全明衛(wèi)，由于設計限制，部分2房可考慮做暗衛(wèi)陽臺是否封閉客戶對陽臺是否封閉沒有特殊偏好，因而陽臺是否封閉建議根據(jù)設計需求而定層高層高不能低于3米入戶大堂高度入戶大堂高度建議做到6米入戶大堂配套建議大堂精裝修，并配沙發(fā)、電視、桌椅，提供客戶休憩空間底層是否做架空建議結合項目成本及物業(yè)用房等配套考慮，可局部架空底層是否做下躍不建議做下躍戶型頂樓是否做復式市場沒有有頂層復式戶型，客戶對頂層復式存在一定的需求，建議做部分頂層復式提升項目檔次結論立足項目做高端的定位，結合市場情況，提出如下的規(guī)劃設計建議：考慮到客戶的承價能力仍然有限，因而在參考市場高端項目的前提下，只需在部分規(guī)劃設計指標上做“加法”就能做到市場高端規(guī)劃設計建議梯戶比4房建議2梯2戶戶型，小面積2房和3房產(chǎn)品39戶型面積-2房2廳項目面積客廳主臥次臥餐廳廚房衛(wèi)生間陽臺1陽臺2面積開間進深面積開間高端項目財富中心10817.644.24.215.123.613.8616.388.054.837.562.64升龍廣場71.713.323.63.713.323.611.288.285.63.65.04/

盛唐至尊10220.245.0515.793.310.9814.047.324.485.6/

其它世紀華陽92.714.83.7412.163.710.810.535.63.615.92/壹號城邦9019.443.65.4133.61016.426.64.762世紀花城99.8115.63.9413.23.31212.811.73.69.9/高爾夫花園90.815.83.64.414.963.611.1696.35.955.44.2東方今典99.6620.845.221.63.69.72146.524.834.8/

平均值94.317.23.84.514.93.511.212.77.24.56.32.9說明：面積單位為“㎡”，長度單位為“m”；項目對二房的面積定位為100㎡-120㎡，但市場二房的面積為90㎡左右，因而選取各項目參考的戶型面積多在90㎡左右兩房兩廳客廳平均面積為17.2㎡，平均開間3.8m，主臥平均面積為14.9㎡，平均開間為3.5m戶型面積-2房2廳項目面積客廳主臥次臥餐廳廚房衛(wèi)生間陽臺402房2廳1衛(wèi)面積客廳主臥面積開間面積開間90-115≥20≥4.0≥16≥3.6戶型面積-2房立足項目高端的定位，參考市場高端項目，二房戶型客廳和主臥相關指標建議如下：有條件的話，客廳開間做到4.2米，主臥開間3.9米。說明：面積單位為“㎡”，長度單位為“m”2房2廳1衛(wèi)面積客廳主臥面積開間面積開間90-115≥41戶型面積-3房2廳項目面積客廳主臥次臥1餐廳廚房主衛(wèi)主陽臺1陽臺2面積開間進深面積開間高端項目財富中心13817.164.43.9173.814128564升龍廣場13025.444.85.322.83.811.48.996.965.139.12/

盛唐至尊14321.424.25.117.363.612.6126.474.166.3/

其它世紀華陽138.0619.24.23.816.323.810.18.686.485.46.94.38壹號城邦13029.155.35.5173.813115.75.76.454.9世紀花城139.3420.164.24.818.363.315.1297.26.486.33.42高爾夫花園129.3415.124.23.614.043.611.1612.427.85.0410.755.61東方今典11617.943.94.623.043.616.5614.326.36.125.4/

平均值133.020.74.44.618.23.713.011.16.95.47.24.5三房兩廳客廳平均面積為20.7㎡，平均開間4.4m，主臥平均面積為18.2㎡，平均開間為3.7m說明：面積單位為“㎡”，長度單位為“m”；項目對三房的面積定位為120㎡-170㎡，市場主流三房為130㎡左右，因而選取各項目參考的戶型面積多在130㎡左右戶型面積-3房2廳項目面積客廳主臥次臥1餐廳廚房主衛(wèi)主陽423房2廳2衛(wèi)面積客廳主臥面積開間面積開間115-165≥24≥4.2≥20≥3.9戶型面積-3房立足項目高端的定位，參考市場高端項目，三房戶型客廳和主臥相關指標建議如下：說明：面積單位為“㎡”，長度單位為“m”有條件的話，客廳開間做到4.5米，主臥開間3.9米。3房2廳2衛(wèi)面積客廳主臥面積開間面積開間115-16543戶型面積-4房2廳項目

面積客廳

主臥次臥1餐廳廚房主衛(wèi)主陽臺1陽臺2面積開間進深面積開間高端項目財富中心160204.24.719.63.618.612.37.86.59.7/

升龍廣場17027.364.85.721.63.619.815.97.566.758.64/

盛唐至尊17930.14.56.727.723.617.3113.117.66.849.45/

其它世紀華陽183.525.34.84.217.983.814.2210.565.746.159.125.46壹號城邦15020.673.95.3173.813125.75.76.454.9世紀花城16325.555.117.283.614.411.888.645.27.54.16高爾夫花園180234.6522.63.91411.77.8711.8/

東方今典17124.645.64.426.133.910.515.47.923.244.29/平均值169.624.64.75.121.23.715.212.97.35.98.44.8四房兩廳客廳平均面積為24.6㎡，平均開間4.7m，主臥平均面積為21.2㎡，平均開間為3.7m說明：面積單位為“㎡”，長度單位為“m”；項目對四房的面積定位為170㎡-200㎡，市場主流四房面積為170㎡左右，因而選取各項目參考的戶型面積多在170㎡左右戶型面積-4房2廳項目面積客廳主臥次臥1餐廳廚房主衛(wèi)主陽44四房及以上面積客廳

主臥面積開間面積開間165-185≥28≥4.5≥22≥3.9立足項目高端的定位，參考市場高端項目，四房戶型客廳和主臥相關指標建議如下：說明：面積單位為“㎡”，長度單位為“m”戶型面積-4房有條件的話，客廳開間做到4.8米，主臥開間4.2米。四房及以上面積客廳主臥面積開間面積開間165-185≥45戶型面積客廳主臥面積開間面積開間2房2廳1衛(wèi)90-115≥20≥4.0≥16≥3.63房2廳2衛(wèi)115-165≥24≥4.2≥20≥3.94房及以上165-185≥28≥4.5≥22≥3.9結論客廳及主臥的面積、開間建議如下：說明：面積單位為“㎡”，長度單位為“m”條件許可的話，建議如下：戶型面積客廳主臥開間開間2房2廳1衛(wèi)90-115≥4.2≥3.93房2廳2衛(wèi)115-165≥4.5≥3.94房及以上165-185≥4.8≥4.2戶型面積客廳主臥面積開間面積開間2房2廳1衛(wèi)90-1146原因1--控制風險：從市場來看，高層產(chǎn)品頂層為平層設計，戶型與非頂層戶型相同，沒有頂層復式戶型出現(xiàn)，更無中空復式戶型；洋房產(chǎn)品（如國寶花園）中，復式戶型中也沒有中空設計；若在高層頂層中做中空復式設計，一步超越市場過多風險較大；從客戶來看，高層產(chǎn)品的客戶還未接觸過高層復式戶型，未對高層復式產(chǎn)品形成概念，對復式的需求仍需引導，直接推出中空復式存在一定風險；底層上層國寶花園洋房戶型總建筑面積約218㎡/5房2廳3衛(wèi)不建議頂層復式做中空設計，原因如下：結論-頂層復式是否做成中空設計原因1--控制風險：底層上層國寶花園洋房戶型總建筑面積約47不建議頂層復式做中空設計，原因如下：原因2--供暖問題：冷空氣的比重比熱空氣重，所以，在房間里，冷空氣總是沉向地面，越靠近地面溫度越低，熱空氣總是聚集室頂，越靠近室頂溫度越高。在中空復式中，由于層高較高，這種問題表現(xiàn)得更為明顯。在北方城市，像洛陽，解決冬天供暖是一個很重要的問題，若采用中空復式戶型，絕大部分熱量儲存在屋頂上部，而在人體經(jīng)?；顒拥目臻g里，熱量很少。這樣不僅造成了熱量的大量浪費，更為重要的是人體感覺不到房間的溫暖?；谝陨显颍唤ㄗh頂層復式做成中空設計。結論-頂層復式是否做成中空設計不建議頂層復式做中空設計，原因2--供暖問題：結論-頂層復式48高端項目泉舜財富中心2房2廳1衛(wèi)61、94盛唐至尊2房2廳1衛(wèi)99、101其它建業(yè)·高爾夫花園2房2廳1衛(wèi)95、110九都名郡2房2廳1衛(wèi)93塞納春天2房2廳1衛(wèi)103名門盛世2房1廳1衛(wèi)67、68、702房2廳1衛(wèi)78、80新天地紅太陽2房2廳1衛(wèi)78、98中泰世紀花城2房2廳1衛(wèi)92結論-“2房2廳2衛(wèi)”意向從市場項目來看，還沒有“2房2廳2衛(wèi)”產(chǎn)品出現(xiàn)，2房2廳1衛(wèi)仍是市場供應的主流從客戶層面來看，除部分三口之家選擇2房產(chǎn)品自住之外，很多客戶選擇2房產(chǎn)品是出于投資目的雖然是高端項目，但2房產(chǎn)品仍然扮演一種經(jīng)濟型自住或投資型產(chǎn)品的角色，為適當控面積制總價，不建議做“2房2廳2衛(wèi)”的產(chǎn)品市場項目兩房戶型情況從客戶角度看，兩房產(chǎn)品仍扮演著經(jīng)濟型自住或投資型產(chǎn)品的角色，為控面積控總價，不建議做“2房2廳2衛(wèi)”的產(chǎn)品高端項目泉舜財富中心2房2廳1衛(wèi)61、94盛唐至尊2房2廳149結論-“3房2廳1衛(wèi)”意向高端項目泉舜財富中心3房2廳2衛(wèi)116、178升龍廣場3房2廳2衛(wèi)110、117、130盛唐至尊3房2廳1衛(wèi)1173房2廳2衛(wèi)124、126、133、135、137、143、144其它東方今曲·觀瀾3房2廳1衛(wèi)1173房2廳2衛(wèi)140、142、143東方今曲·境界3房2廳2衛(wèi)121、128、137、153、156建業(yè)·高爾夫花園3房2廳1衛(wèi)1273房2廳2衛(wèi)146、149九都名郡3房2廳1衛(wèi)120九都名郡3房2廳2衛(wèi)133塞納春天3房2廳2衛(wèi)137、155、161名門盛世3房2廳2衛(wèi)111、118新天地紅太陽3房2廳1衛(wèi)1333房2廳2衛(wèi)130、146、158、168中泰世紀花城3房2廳1衛(wèi)92、93從市場供看，三房產(chǎn)品供應以“3房2廳2衛(wèi)”為主購買三房產(chǎn)品的客戶以“周邊縣區(qū)礦老板”和“私營業(yè)主”為主力，他們財富層級較高，購買三房產(chǎn)品在于提升居住品質、彰顯身份、體現(xiàn)舒適性和奢華感本項目定位高端，在舒適型戶型的設計上，不能落后于市場高端項目因而建議3房戶型以“3房2廳2衛(wèi)”為主力，根據(jù)設計需求，可考慮設計少量“3房2廳1衛(wèi)”的戶型建議3房戶型以“3房2廳2衛(wèi)”為主力，根據(jù)設計需求，可考慮設計少量“3房2廳1衛(wèi)”的戶型市場項目三房戶型情況結論-“3房2廳1衛(wèi)”意向高端項目泉舜財富中心3房2廳2衛(wèi)150規(guī)劃設計建議戶型示例首期戶型建議規(guī)劃設計建議戶型示例首期戶型建議51戶型示例綠城新泰玉蘭花園總建筑面積約114㎡/2房2廳1衛(wèi)唐山綠城南湖春曉總建筑面積約102㎡/2房2廳1衛(wèi)在戶型設計上建議參考綠城新泰玉蘭花園和唐山綠城南湖春曉戶型示例綠城新泰玉蘭花園唐山綠城南湖春曉在戶型設計上建議參考52戶型示例綠城新泰玉蘭花園3房2廳2衛(wèi)總建筑面積約145㎡戶型示例綠城新泰玉蘭花園53戶型示例唐山綠城南湖春曉總建筑面積約160㎡/3房2廳2衛(wèi)唐山綠城南湖春曉總建筑面積約165㎡/3房2廳2衛(wèi)戶型示例唐山綠城南湖春曉唐山綠城南湖春曉54戶型示例綠城新泰玉蘭花園4房2廳2衛(wèi)總建筑面積約190㎡戶型示例綠城新泰玉蘭花園55謝謝謝謝56洛陽項目戶型深化建議2011年7月15日洛陽項目戶型深化建議2011年7月15日57規(guī)劃設計建議戶型示例首期戶型建議報告結構規(guī)劃設計建議戶型示例首期戶型建議報告結構58首期戶型建議推導思路以項目定位為大前提，在分析客戶需求戶型面積、市場供應戶型面積和市場運貨較快戶型面積的前提下得出戶型面積建議以市場中高端項目戶型整體配比情況為基礎，參考市場熱銷戶型和滯銷戶型面積情況，推導出本項目的戶型配比建議整個戶型面積建議和戶型配比建議，得到項目面積配比建議客戶需求戶型面積市場供應戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端項目戶型整體配比情況市場去化較快戶型面積市場滯銷戶型面積情況戶型面積建議戶型配比建議首期戶型建議首期戶型建議推導思路以項目定位為大前提，在分析客戶需求戶型面59私營業(yè)主周邊縣區(qū)礦老板企事業(yè)單位高管泛公務員企事業(yè)單位職員小生意人城市經(jīng)濟結構清晰，中高端客戶群體來源明顯在按財富層級對市場客戶進行分類的基礎上，找出我們的客戶是誰，分析我們客戶的核心價值需求，指導項目的發(fā)力方向從項目訪談來看，目前市場客戶主要分為如下六類：板塊項目私營業(yè)主企事業(yè)高管泛公務員一般職員小生意人周邊縣市客戶洛龍科技園區(qū)開元名郡√√觀瀾√√√東方今典√√√新區(qū)國寶花園√√√財富中心√√√九都名郡√√√√盛唐至尊√√紅太陽√√高爾夫花園√√√塞納春天√√西工升龍廣場√√√√澗西名門盛世√世紀花城√√高新區(qū)山水富地√√√客戶情況--客戶構成私營業(yè)主城市經(jīng)濟結構清晰，中高端客戶群體來源明顯從項目訪談來60“核心客戶”和“重要客戶”是項目對應的客戶群體；“游離客戶”不是項目的客戶群體核心客戶重要客戶游離客戶項目客戶定位企事業(yè)單位職員小生意人私營業(yè)主泛公務員周邊縣區(qū)礦老板企事業(yè)單位高管項目定位市場高端，對客戶的財富層次要求較高按照財富層級從高到低將客戶依次分為“核心客戶”、“重要客戶”和“游離客戶”三類“核心客戶”和“重要客戶”是項目對應的客戶群體，“游離客戶”不是項目的客戶群體本項目對應的客戶群體下面將對項目對應的客戶群體，即“企事業(yè)單位高管”、“周邊縣區(qū)礦老板”、“泛公務員”、“私營業(yè)主”四類客戶進行深入分析非本項目客戶群體“核心客戶”和“重要客戶”是項目對應的客戶群體；核心客戶重要61客戶背景家庭結構：以三口之家為主客戶來源：來源于洛陽市區(qū)的相關企事業(yè)單位，如空空導彈研究院、612廠、613廠等置業(yè)情況：單位宿舍或集資房是其首套房產(chǎn)，但居住品質較差，部分經(jīng)濟實力較強的高管已購買了一套及一套以上商品房戶型面積需求戶型需求：以三房和兩房需求為主面積需求：自住以120㎡左右的三房為主，投資則會考慮90㎡的兩房其它置業(yè)關注：注重居住的舒適性、景觀綠化和工作的便利性配套需求：項目要有超市和餐飲配套，滿足生活需求置業(yè)目的：以改善型自住置業(yè)為主，存在部分投資需求代表項目：凱瑞·國寶花園客戶特征--企事業(yè)單位高管單位房是其首套房產(chǎn)，置業(yè)以改善居住品質為主客戶背景家庭結構：以三口之家為主客戶來源：來源于洛陽市區(qū)的相62客戶特征--周邊縣區(qū)礦老板置業(yè)驅動力來源于財富聚集下的身份標簽追求，口碑及跟風效應明顯客戶背景家庭結構：以三口之家和四口之家為主客戶來源：主要來源于洛陽下轄縣市，如伊川、欒川、汝陽等置業(yè)情況：一般在老家都有自建房，為了事業(yè)的便利和身份的彰顯，在洛陽有一套及一套以上房產(chǎn)戶型面積需求戶型需求：以三房及四房需求為主，部分會買大戶型復式房面積需求：面積要大，特別是客廳要闊綽，如160㎡以上的四房產(chǎn)品其它置業(yè)關注：為彰顯身份，最注重樓盤的知名度，其它方面關注較少配套需求：項目要有娛樂設施，最好有購物中心，滿足生活消費需求置業(yè)目的：以自住和彰顯身份為主要置業(yè)目的、純投資的比重較少，置業(yè)會選擇市場上名氣最大的樓盤代表項目：盛唐至尊客戶特征--周邊縣區(qū)礦老板置業(yè)驅動力來源于財富聚集下的身份標63客戶特征--泛公務員承價能力較高，但行事低調，品質與實惠共存的產(chǎn)品能博得他們認可客戶背景家庭結構：以三口之家為主客戶來源：洛陽市區(qū)的相關政府部門，如市政府、市國土資源局等置業(yè)情況：多數(shù)單位有房，但財富層級較高，為改善居住品質和投資升值，選擇購買商品房戶型面積需求戶型需求：以三房和兩房需求為主面積需求：改善置業(yè)會選擇120㎡左右三房，投資則以選擇90㎡的兩房為主其它置業(yè)關注：這類客戶比較務實和精明，置業(yè)時主要關注戶型設計的舒適性、景觀綠化和工程質量配套需求：項目要有周邊要有超市和會所等配套置業(yè)目的：以自住為需求為主，投資客戶比重較少代表項目：九都名郡客戶特征--泛公務員承價能力較高，但行事低調，客戶背景家庭結64客戶特征--私營業(yè)主客戶置業(yè)以投資為主，自住則會選擇市場高端項目，面積需求在140㎡以上客戶背景家庭結構：以三口之家和四口之家為主客戶來源：主要來源于洛陽市區(qū)置業(yè)情況：絕大部分在洛陽有兩套或兩套以上房產(chǎn)戶型面積需求戶型需求：以三房和四房需求為主面積需求：要求居住的舒適性，居住面積需求在150㎡以上，投資則會考慮小戶型其它置業(yè)關注：這類客戶比較關注樓盤形象、景觀綠化和升值潛力配套需求：項目最好配套高級會所，要有購物中心及娛樂設施置業(yè)目的：以投資性置業(yè)為主，自住則會選擇市場上的高端項目，遇到更高端的項目存在換房的可能性代表項目：泉舜·財富中心客戶特征--私營業(yè)主客戶置業(yè)以投資為主，客戶背景家庭結構：以65客戶分析總結家庭結構以三口之家和四口之家為主客戶來源客戶主要來源于洛陽市區(qū)，周邊縣區(qū)客戶多選擇在新區(qū)置業(yè)目前置業(yè)情況周邊縣區(qū)礦老板和私營業(yè)主一般擁有多套房產(chǎn)，自住置業(yè)則會選擇市場上品質較好、口碑較高的樓盤；企事業(yè)單位高管和泛公務員一般有單位分配房，置業(yè)主要是為了改善居住品質客戶背景置業(yè)特征置業(yè)目的客戶置業(yè)以自住為主，純投資客占比較??；新區(qū)置業(yè)客中投資占比相對較高置業(yè)關注除地段之外，客戶對景觀綠化、立面形象、戶型舒適性和工程質量的關注度較高戶型需求三房和兩房是客戶需求的主流，財富層級最高的客戶對“四房及以上”存在需求面積需求兩房面積需求在90㎡左右、三房面積需求在120㎡左右，“四房及以上”面積在150㎡以上配套需求項目周邊要有超市、購物中心及娛樂設施客戶分析總結家庭結構以三口之家和四口之家為主客戶來源客戶主66客戶需求戶型面積市場供應戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端項目戶型整體配比情況市場去化較快戶型面積市場滯銷戶型面積情況戶型面積建議戶型配比建議首期戶型建議客戶需求戶型面積市場供應戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端67一房兩房三房四房及以上25萬35萬45萬55萬65萬75萬85萬95萬115萬40㎡65㎡90㎡115㎡140㎡165㎡190㎡215㎡面積總價125萬一房面積在40㎡左右，總價在25萬左右市場供應戶型面積編號項目1開元名郡2東方今典3國寶花園4財富中心5盛唐至尊6高爾夫花園7塞納春天8升龍廣場9名門盛世10世紀花城111222333444555556666677778888899999910四房及以上面積在170㎡-190㎡之間，總價集中在90-110萬之間二房面積在85㎡-110㎡之間，總價在45-65萬之間三房面積在115㎡-150㎡之間，總價在55-90萬之間供應戶型集中區(qū)間為，兩房：85㎡-110㎡、三房：115-150㎡、四房170-190㎡之間一房兩房三房四房及以上25萬35萬45萬55萬65萬75萬868客戶需求戶型面積市場供應戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端項目戶型整體配比情況市場去化較快戶型面積市場滯銷戶型面積情況戶型面積建議戶型配比建議首期戶型建議客戶需求戶型面積市場供應戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端6995m2110m2125m2140m280m2開元名郡觀瀾國寶花園九都名郡塞納春天泉舜財富中心盛唐至尊升龍廣場高爾夫花園東方今典名門盛世中泰世紀花城90m2左右115m2左右130m2～140m2整體上看，市場去化較快的戶型是90㎡左右的兩房、小三房，115㎡左右的三房和130㎡～140㎡的三房、小四房產(chǎn)品市場去化較快戶型面積各樓盤去化較快戶型面積統(tǒng)計下文將對市場代表樓盤去化情況進行分析95m2110m2125m2140m280m2開元名郡觀瀾國70代表樓盤1-泉舜財富中心市場代表樓盤去化情況老城區(qū)新城區(qū)泉舜財富中心本項目位置新區(qū)市政府正南方（音樂噴泉南）項目概況占地面積417畝建筑面積118萬㎡容積率4.3物業(yè)類型高層住宅、商業(yè)、酒店式公寓、寫字樓、5星級酒店裝修情況毛坯當期主力戶型60㎡、90㎡、116㎡、136㎡銷售價格7000元/㎡銷售情況：116㎡的小三房賣得最好，2010年3月份開盤推出300多套，目前剩余50多套；各種戶型剩得差不多代表樓盤1-泉舜財富中心市場代表樓盤去化情況老城區(qū)新城區(qū)泉舜71位置洛龍區(qū)西苑橋南向西50米項目概況占地面積815畝建筑面積130萬㎡容積率2.4物業(yè)類型高層、商業(yè)、酒店、公寓裝修情況毛坯當期主力戶型高層主力戶型110㎡、116㎡、121㎡、140㎡、150㎡、170㎡、182㎡銷售價格6400元/㎡老城區(qū)新城區(qū)東方今典本項目代表樓盤2-東方今典·境界銷售情況：2010年9月18日開盤推出300多套高層房源，當天即售出210套，至2011年3月底全部售出，110㎡的戶型去化最快市場代表樓盤去化情況位置洛龍區(qū)西苑橋南向西50米項目概況占地面積815畝建筑面積72代表樓盤3-升龍廣場老城區(qū)新城區(qū)升龍廣場本項目位置西工區(qū)王城大道與中州路交叉口以北項目概況占地面積400畝建筑面積160萬㎡容積率4.2物業(yè)類型住宅、商業(yè)、寫字樓、五星級酒店、酒店式公寓裝修情況毛坯，公共部分精裝當期主力戶型66㎡、110㎡、150㎡、170㎡銷售價格6600元/㎡銷售情況：今年3月26號推出的6號樓共202套，目前剩余10幾套尾盤，135㎡的戶型賣得較好市場代表樓盤去化情況代表樓盤3-升龍廣場老城區(qū)新城區(qū)升龍廣場本項目位置西工區(qū)王城73代表樓盤4-盛唐至尊老城區(qū)新城區(qū)盛唐至尊本項目位置洛龍區(qū)王城大道與古城路交匯處西北角項目概況占地面積225畝建筑面積80萬㎡容積率5.3物業(yè)類型住宅、商業(yè)、公寓裝修情況毛坯當期主力戶型105㎡、117㎡、144㎡、180㎡銷售價格6500元/㎡銷售情況：今年5月27日開盤推出約200套房源，至6月1日基本售完，置業(yè)顧問反映105㎡的兩房和117㎡的小三房比較受歡迎市場代表樓盤去化情況代表樓盤4-盛唐至尊老城區(qū)新城區(qū)盛唐至尊本項目位置洛龍區(qū)王城74代表樓盤5-中泰世紀花城老城區(qū)新城區(qū)中泰城市花城本項目位置澗西區(qū)麗春西路西頭防洪渠西側項目概況占地面積360畝建筑面積50萬㎡容積率3.0物業(yè)類型住宅裝修情況毛坯當期主力戶型90㎡銷售價格6200元/㎡銷售情況：今年1月16日開盤，推出第五期90㎡左右的兩房和小三房、90㎡戶型方正的小三房很受市場歡迎市場代表樓盤去化情況代表樓盤5-中泰世紀花城老城區(qū)新城區(qū)中泰城市花城本項目位置澗75代表樓盤6-塞納春天老城區(qū)新城區(qū)塞納春天本項目位置洛龍區(qū)厚載門街與香山路交會處西南項目概況占地面積120畝建筑面積43萬㎡容積率5.4物業(yè)類型住宅裝修情況毛坯當期主力戶型100㎡、130㎡、140㎡、160㎡、170㎡銷售價格5300元/㎡銷售情況：今年1月22日開盤，推出500多套房源、130㎡的三房賣得較好市場代表樓盤去化情況代表樓盤6-塞納春天老城區(qū)新城區(qū)塞納春天本項目位置洛龍區(qū)厚載76客戶需求戶型面積市場供應戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端項目戶型整體配比情況市場去化較快戶型面積市場滯銷戶型面積情況戶型面積建議戶型配比建議首期戶型建議客戶需求戶型面積市場供應戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端77戶型面積段建議平均面積2房2房2廳1衛(wèi)100㎡-120㎡110㎡3房3室2廳2衛(wèi)120㎡-140㎡130㎡3室2廳2衛(wèi)140㎡-170㎡155㎡4房及以上170㎡-200㎡185㎡客戶需求面積：兩房面積需求在90㎡左右、三房面積需求在120㎡左右，“四房及以上”面積在150㎡以上項目定位：項目定位高端，為便于打造舒適型產(chǎn)品，需較市場適當放大戶型面積市場供應戶型面積：兩房：85㎡-110㎡、三房：115-150㎡、四房170-190之間市場去化較快戶型：90㎡左右的兩房、小三房，115㎡左右的三房和130㎡～140㎡的三房、小四房產(chǎn)品戶型面積建議戶型面積段建議平均面積2房2房2廳1衛(wèi)100㎡-120㎡1178客戶需求戶型面積市場供應戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端項目戶型整體配比情況市場去化較快戶型面積市場滯銷戶型面積情況戶型面積建議戶型配比建議首期戶型建議客戶需求戶型面積市場供應戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端79從市場在售高端項目來看，兩房、三房和四房供應占總體的比重較大市場高端項目當前一期房源情況統(tǒng)計市場供應主力戶型項目名稱

一房

兩房

三房

四房及以上

合計盛唐至尊套數(shù)-6318630279比重22.6%66.7%10.7%100%升龍廣場套數(shù)-32023231583比重-54.9%39.8%5.3%100%泉舜·財富中心套數(shù)6018054066846比重7.1%21.3%63.8%7.8%100%合計605639581271708各戶型占總體比重3.5%33.0%56.1%7.4%100%從市場在售高端項目來看，市場高端項目當前一期房源情況統(tǒng)計市場80一房

兩房

三房

四房及以上

各戶型占總體比重3.5%33.0%56.1%7.4%雖然一房產(chǎn)品在市場上占比較少，但通過市場訪談了解到，一房產(chǎn)品仍然滯銷項目整體定位高端，一房產(chǎn)品以過渡性居住和投資需求為主，與項目高端定位相?？s短產(chǎn)品線可以保證社區(qū)的純粹性，利于打造高端項目基于以上原因，不考慮做一房產(chǎn)品，將一房指標分給“四房及以上”房型，使“四房及以上”房型比重達到11%，提升項目檔次兩房

三房

四房及以上各戶型占總體比重33.0%56.1%10.9%兩房

三房

四房及以上各戶型占總體比重20%60%20%購買二房的客房中，過渡性居住和投資需求的客房占比仍較大，項目整體定位高端，建議適當增加四房比重，提升項目檔次因而最終得出的戶型配比如下：各戶型配比推導參考市場，項目仍以“兩房”、“三房”和“四房及以上”為主力戶型，不考慮做一房一房兩房三房四房及以上各戶型占總體比重3.81戶型戶型配比2房2房2廳1衛(wèi)20%20%3房小3房3室2廳2衛(wèi)60%30%大3房3室2廳2衛(wèi)30%4房及以上20%20%戶型配比建議：戶型戶型配比2房2房2廳1衛(wèi)20%20%3房小3房3室2廳82客戶需求戶型面積市場供應戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端項目戶型整體配比情況市場去化較快戶型面積市場滯銷戶型面積情況戶型面積建議戶型配比建議首期戶型建議客戶需求戶型面積市場供應戶型面積市場去化較快戶型面積市場高端83綜合“面積段建議”和“戶型配比”，首期戶型建議如下：戶型定位建議戶型面積段建議平均面積戶型配比2房2房2廳1衛(wèi)90㎡-115㎡105㎡20-25%20-25%3房3室2廳1衛(wèi)115㎡-130㎡125㎡5-10%55-60%3室2廳2衛(wèi)130㎡-144㎡137㎡35%3室2廳2衛(wèi)144㎡-165㎡155㎡15%4房及以上(平層)165㎡-185㎡175㎡16%15-20%頂層復式（限一梯二戶）200以上250㎡4%綜合“面積段建議”戶型定位建議戶型面積段建議平均面積戶型配比84規(guī)劃設計建議戶型示例首期戶型建議規(guī)劃設計建議戶型示例首期戶型建議85樓盤當前一期梯戶比置業(yè)顧問語錄高端樓盤泉舜財富中心2梯4戶感覺客戶對梯戶比多少不太敏感，我們項目2010年賣過2梯6戶的，也賣得不錯盛唐至尊2梯3戶為主，有一個2梯4戶的單元現(xiàn)在市場上大部分是2梯6戶的，連2梯4戶的都不多，客戶慢慢習慣了高梯戶比升龍廣場2梯6戶客戶對2梯6戶產(chǎn)品沒有抗性其它世紀華陽住宅2梯4戶，公寓4梯20戶-壹號城邦（純住宅公寓）3梯17戶、3梯20戶、3梯22戶-世貿(mào)中心公寓4梯9戶，寫字樓部分4部電梯-名門盛世住宅2梯3戶、2梯4戶，公寓4梯22戶-市場項目多在“2梯3戶”以上，客戶對高梯戶比不存在明顯的抗性梯戶比說明：世紀華陽有部分70年產(chǎn)權的小戶型做到4梯20戶，壹號城邦全部是70年產(chǎn)權的小戶型產(chǎn)品，世貿(mào)中心有部分40年產(chǎn)權4梯9戶的精裝修公寓樓盤當前一期梯戶比置業(yè)顧問語錄高端樓盤泉舜財富中心2梯4戶感86樓盤是否做到電梯直接入戶泉舜財富中心沒有做到電梯直接入戶盛唐至尊沒有做到電梯直接入戶升龍廣場沒有做到電梯直接入戶壹號城邦沒有做到電梯直接入戶世貿(mào)中心沒有做到電梯直接入戶名門盛世沒有做到電梯直接入戶世紀華陽概況：僅16號樓做到電梯直接入戶，共66套戶型面積：面積約235㎡梯戶比：2梯2戶銷售情況：2010年開盤2兩個小時賣了80%，市場接受度較高；未來第6期打算推出200平左右的電梯直接入戶的產(chǎn)品除“世紀華陽”曾做過電梯直接入戶的大戶型，并獲得市場高度認同之外，其它項目沒有提供電梯直接入戶的產(chǎn)品是否做到電梯直接入戶樓盤是否做到電梯直接入戶泉舜財富中心沒有做到電梯直接入戶盛唐87樓盤暗衛(wèi)接受度高端項目泉舜財富中心全明衛(wèi)盛唐至尊3房2廳2衛(wèi)的全明衛(wèi)，2房2廳1衛(wèi)有部分戶型暗衛(wèi)，客戶可以接受，畢竟現(xiàn)在市場上比較普遍升龍廣場全明衛(wèi)其它世紀華陽全明衛(wèi)壹號城邦小戶型衛(wèi)生間都是暗衛(wèi)，大戶型明衛(wèi)，客戶對暗衛(wèi)抗性不大名門盛世小戶型有暗衛(wèi)，大戶型全明衛(wèi)暗衛(wèi)接受度市場項目以明衛(wèi)為主，部分項目小戶型中存在暗衛(wèi)，客戶對暗衛(wèi)不存在明顯的抗性樓盤暗衛(wèi)接受度高端項目泉舜財富中心全明衛(wèi)盛唐至尊3房2廳2衛(wèi)88樓盤陽臺是否封閉高端項目泉舜財富中心所有戶型一個封閉陽臺一個半封閉陽臺盛唐至尊全封閉陽臺升龍廣場全開放陽臺其它世紀華陽陽臺封閉和開放各占一半左右壹號城邦全開放陽臺世貿(mào)中心全封閉陽臺名門盛世90%的半封閉、其它的全封閉陽臺是否封閉市場項目對陽臺是否封閉沒有明顯偏好；從訪談了解到，客戶對陽臺是否封閉不存在選擇性樓盤陽臺是否封閉高端項目泉舜財富中心所有戶型一個封閉陽臺一個89樓盤層高高端項目泉舜財富中心2.9米盛唐至尊3米升龍廣場3米其它世紀華陽3米壹號城邦有3米的，有3.2米的世貿(mào)中心3米名門盛世2.9米層高市場項目層高多在3米樓盤層高高端項目泉舜財富中心2.9米盛唐至尊3米升龍廣場3米90樓盤入戶大堂高度入戶大堂配套情況高端項目泉舜財富中心7米精裝修，沙發(fā)、電視盛唐至尊6米精裝修，沙發(fā)、桌椅升龍廣場6米沙發(fā)、電視其它世紀華陽6米帶裝修，有簡單的桌椅配套壹號城邦5.6米做精裝修世貿(mào)中心11米電視、桌椅名門盛世從底層商業(yè)入戶，沒有大堂-入戶大堂高度及配套市場項目入戶大堂高度多在6米以上，多會做精裝修，配套簡單的桌椅沙發(fā)樓盤入戶大堂高度入戶大堂配套情況高端項目泉舜財富中心7米精裝91樓盤底層是否架空是否帶下躍高端項目泉舜財富中心7米高架空沒有下躍盛唐至尊沒有架空沒有下躍升龍廣場僅2兩棟樓架空3米，做泛會所沒有下躍其它世紀華陽沒有架空沒有下躍壹號城邦沒有架空沒有下躍世貿(mào)中心3層底商，沒有架空沒有下躍名門盛世6層底商，沒有架空沒有下躍底層架空和下躍情況底層架空的項目在市場上較少，市場上還沒有下躍戶型樓盤底層是否架空是否帶下躍高端項目泉舜財富中心7米高架空沒有92樓盤頂層戶型高端項目泉舜財富中心頂樓平層，部分頂層打通，面積達到200多平盛唐至尊頂層平層，和下面戶型一樣升龍廣場頂層平層，和下面戶型一樣其它世紀華陽平層，和下面各層結構相同壹號城邦平層，和下面各層戶型相同世貿(mào)中心公寓項目，頂層沒有復式名門盛世平層頂層戶型市場上還沒有頂層復式戶型樓盤頂層戶型高端項目泉舜財富中心頂樓平層，部分頂層打通，面積93樓盤當前一期梯戶比是否電梯直接入戶是否有暗衛(wèi)陽臺是否封閉層高入戶大堂高度入戶大堂配套情況底層是否架空底層是否下躍頂樓情況泉舜財富中心2梯4戶沒有做到電梯直接入戶全明衛(wèi)所有戶型有一個封閉陽臺一個半封閉陽臺2.9m7m精裝修，沙發(fā)、電視首層全部架空3米沒有下躍戶型頂樓平層，部分戶型打通，面積做到200多㎡盛唐至尊2梯3戶為主，有一個2梯4戶的單元沒有做到電梯直接入戶除2房2廳1衛(wèi)有部分戶型暗衛(wèi)，其它全明衛(wèi)全封閉陽臺3m6m精裝修，沙發(fā)、桌子沒有架空沒有下躍戶型頂層平層，和下面戶型一樣升龍廣場2梯6戶沒有電梯直接入戶全明衛(wèi)全開放陽臺3m6m沙發(fā)、電視僅棟1樓架空3米沒有下躍戶型頂層平層，和下面戶型一樣客戶反映對高梯戶比沒有有抗性/對小戶型暗衛(wèi)沒有有抗性對陽臺是否封閉沒有偏好///非常認同架空設計/少數(shù)客戶要求頂層復式頂層戶型市場高端項目相關規(guī)劃設計指標：樓盤當前一期梯戶比是否電梯直接入戶是否有暗衛(wèi)陽臺是否封閉層高94規(guī)劃設計建議梯戶比4房建議2梯2戶戶型，小面積2房和3房產(chǎn)品可考慮2梯3戶和2梯4戶設計是否電梯直接入戶大戶型樓王考慮做電梯直接入戶，以提升項目檔次和品質是否做暗衛(wèi)盡量做到全明衛(wèi)，由于設計限制，部分2房可考慮做暗衛(wèi)陽臺是否封閉客戶對陽臺是否封閉沒有特殊偏好，因而陽臺是否封閉建議根據(jù)設計需求而定層高層高不能低于3米入戶大堂高度入戶大堂高度建議做到6米入戶大堂配套建議大堂精裝修，并配沙發(fā)、電視、桌椅，提供客戶休憩空間底層是否做架空建議結合項目成本及物業(yè)用房等配套考慮，可局部架空底層是否做下躍不建議做下躍戶型頂樓是否做復式市場沒有有頂層復式戶型，客戶對頂層復式存在一定的需求，建議做部分頂層復式提升項目檔次結論立足項目做高端的定位，結合市場情況，提出如下的規(guī)劃設