恒天項目策略課件

恒天項目策略初探恒天項目策略初探一.城市綜合體概況二.成功案例賞析三.項目自我審視四.推盤思路目錄目錄一.城市綜合體概況城市綜合體概念及特征一.城市綜合體概況城市綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。城市綜合體定義城市綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議城市綜合體依地段而生，城市一般都在CBD區(qū)域就會出現(xiàn)高檔次的復(fù)合建筑樓群。其功能不能是單一的，而是復(fù)合性的，從這一點來看，CBD本身就是一個龐大的綜合體。如北京萬達(dá)廣場就是一個典型的CBD區(qū)域的城市綜合體。

優(yōu)越的地段和區(qū)域催生了城市綜合體城市綜合體依地段而生，城市一般都在CBD區(qū)域就會出現(xiàn)高檔次的模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式

complex=hotel+office+shopping+apartment+…城市綜合體四大發(fā)展模式北京東方廣場北京華貿(mào)中心北京東方廣場北京華貿(mào)中心模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式

shoppingcomplex=office(主)+apartment(次)+hotel廣州中信廣場深圳信興廣場模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式

shoppingcomplex=hotel(主)+apartment(次)+office上海商城模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式

complex=shopping(主)+hotel深圳華潤中心模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式城市綜合體四大特征特征一：超大空間尺度

城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴張，建筑的室內(nèi)空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。

城市綜合體四大特征特征一：超大空間尺度

城市綜合體是與城市規(guī)特征二：通道樹型交通體系

通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”（AccessTree）體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。

特征二：通道樹型交通體系

通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C特征三：現(xiàn)代城市景觀設(shè)計

應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計是城市綜合體的重要特征。通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。

特征三：現(xiàn)代城市景觀設(shè)計

應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計、環(huán)境與行為理論進(jìn)特征四：高科技集成設(shè)施

城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報、電傳、電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦等組成；安全系統(tǒng)通過電視系統(tǒng)、監(jiān)聽系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設(shè)置和分區(qū)得以保證。

特征四：高科技集成設(shè)施

城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是城市綜合體開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)1.三大選址標(biāo)準(zhǔn)

項目所在位置為城市核心區(qū)有人流和消費基礎(chǔ)項目位于城市中心，是城市經(jīng)濟新增長點位于新開發(fā)區(qū)

2.必須有營造園林景觀的基礎(chǔ)

大型城市綜合體必須有大面積的綠化作為其營造園林景觀的基礎(chǔ)。

城市綜合體開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)1.三大選址標(biāo)準(zhǔn)

項目所在位置為城3.具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢

城市綜合體與城市的經(jīng)濟有著密切的聯(lián)系，這一切都需要與城市其他區(qū)域之間有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在綜合體內(nèi)的辦公人員出行的便利性。最好位于地鐵站或交通便利位置。

交通的便利將為城市綜合體項目帶來大量的人流和物流，特別是為零售提供持續(xù)不斷的人流，保證所有資源使用的最大化。

3.具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢

城市綜合體與城市的經(jīng)濟有著密切4.必須營造齊備的生活系統(tǒng)

為滿足城市精英階層的居住、消費、休閑、娛樂、社交多種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求，大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)，其中必須具備一定規(guī)模的大型購物中心、五星級酒店和國際化寫字樓。

4.必須營造齊備的生活系統(tǒng)

為滿足城市精英階層的居住、消費城市綜合體特點總結(jié)類型齊全配套完善科技先進(jìn)造型獨特空間開闊

地段優(yōu)越交通便捷城市綜合體多少處于城市CBD核心區(qū)域，交通便捷。

寫字樓/住宅/商業(yè)等類型齊全，各種生活配套相當(dāng)完善。多少城市綜合體在造型上獨具新穎、空間開闊，具有很強的吸引力。城市綜合體是高科技、高智能的集合體，高科技廣泛的應(yīng)用于室內(nèi)交通/安保/消防等方面。城市綜合體特點總結(jié)類型齊全配套完善科技先進(jìn)造型獨特空間二.成功案例賞析1、國內(nèi)案例2、西安案例二.成功案例賞析1.國內(nèi)案例北京萬達(dá)廣場建外SOHO1.國內(nèi)案例北京萬達(dá)廣場建外SOHO北京萬達(dá)廣場北京萬達(dá)廣場北京萬達(dá)廣場北京萬達(dá)廣場位于東長安街CBD核心區(qū)，國貿(mào)橋東500米，東長安街北側(cè)，北京電視臺(BTV)新臺址對面。與國貿(mào)大廈、摩托羅拉大廈、惠普大廈，京廣中心、中央電視臺（CCTV）新址毗鄰而居。北京萬達(dá)廣場北京萬達(dá)廣場位于東長安街CBD核心區(qū)，國貿(mào)橋東5占地面積：10萬平方米總建筑面積：50萬平方米物業(yè)類型：住宅、商住樓容積率：4.37

綠化率：30%

歷史價格：14000元/平方米開盤時間：2003-10-25開發(fā)商：萬達(dá)集團占地面積：10萬平方米北京萬達(dá)廣場分兩期開發(fā)：

一期以國際商務(wù)港為主、特色商業(yè)街為輔的商務(wù)區(qū)，由4座高層商務(wù)樓、特色商業(yè)街、設(shè)施齊全的高檔商務(wù)會所、會議中心、地下車庫及獨具匠心的近3萬平方米大型城市廣場等組成，建筑面積約30萬平方米，于2005年10月建成并投入使用。

二期緊臨首都東長安街，以“兩座三塔”的獨特雕塑形態(tài)集合了一座白金五星級酒店和兩座國際標(biāo)準(zhǔn)超5A智能寫字樓，以及世界500強國際商業(yè)巨子攜手入駐的城市商業(yè)綜合設(shè)施，建筑面積約20萬平方米。預(yù)計于2006年年底交付使用。北京萬達(dá)廣場分兩期開發(fā)：

一期超5A寫字樓+五星級酒店+連鎖商業(yè)中心+國際商務(wù)港+國際精品商城超5A寫字樓+五星級酒店+連鎖商業(yè)中心+國際商務(wù)港+國際精品恒天項目策略課件恒天項目策略課件恒天項目策略課件建外SOHO建外SOHO建外soho位于北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路39號，國貿(mào)中心對面。建外SOHO建外soho位于北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路39號，國貿(mào)中心對面。占地面積：13萬平方米總建筑面積：70萬平米物業(yè)類型：公寓、寫字樓、商鋪、別墅容積率：3.5

綠化率：33%

總設(shè)計師：山本顯理（日本）歷史價格：17000元/平方米開盤時間：2002-1-1開發(fā)商：北京紅石占地面積：13萬平方米北京最時尚的生活櫥窗建外SOHO被媒體稱為北京"最時尚的生活櫥窗"，由18棟樓、l6條小街、300個店鋪組成。"建外SOHO"沒有圍墻，16條小街在17公頃的建筑群中穿梭串連，制造出充滿人情味的小街文化；預(yù)計每天將會有5萬人在這里居住、工作、玩樂。

北京最時尚的生活櫥窗建外SOHO金角旺鋪(262.71平米)建外SOHO金角旺鋪(262.71平米)建外SOHO二層臨街商鋪(102.86平米)建外SOHO二層臨街商鋪(102.86平米)建外SOHO首層復(fù)式商鋪(268.17平米)建外SOHO首層復(fù)式商鋪(268.17平米)恒天項目策略課件恒天項目策略課件恒天項目策略課件2.西安案例西安萬達(dá)廣場新地城2.西安案例西安萬達(dá)廣場新地城西安萬達(dá)廣場西安萬達(dá)廣場恒天項目策略課件占地面積：58722.00㎡總建筑面積：34.4萬平米物業(yè)類型：公寓、寫字樓、商業(yè)容積率：5.99

綠化率：10%

開盤時間：2007-09-21開發(fā)商：萬達(dá)集團注：1、2、3、5號樓為國際公寓4號樓為國際寫字樓占地面積：58722.00㎡公寓、寫字樓、百貨、連鎖超市、影城、電玩城、數(shù)碼城…公寓、寫字樓、百貨、連鎖超市、影城、電玩城、數(shù)碼城…西安萬達(dá)廣場主力戶型西安萬達(dá)廣場主力戶型恒天項目策略課件長安路長安路總建筑面積：11萬平米物業(yè)類型：公寓、寫字樓、商業(yè)容積率：6.01

綠化率：25%

開盤時間：2008-10-25均價：7500元/平方米開發(fā)商:陜西華聯(lián)置業(yè)發(fā)展有限公司投資商:萬科集團新加坡凱德商用物業(yè)管理公司:萬科物業(yè)總建筑面積：11萬平米一期棟數(shù)：共4棟，22棟住宅1棟停車場，1棟為酒店.面積區(qū)間：83—143㎡主推樓棟：3#、4#樓主推面積：94—96㎡兩室施工進(jìn)度：期房交房時間：一期2010年中上旬一期棟數(shù)：共4棟，22棟住宅

Attractive戶型2室1廳1衛(wèi)1廚66㎡Attractive戶型Creative戶型復(fù)式2室2廳2衛(wèi)1廚120㎡Bright戶型2室2廳1衛(wèi)1廚82㎡Creative戶型復(fù)式Bright戶型A戶型2室2廳1衛(wèi)1廚83㎡B戶型2室2廳1衛(wèi)1廚94㎡A戶型2室2廳1衛(wèi)1廚83㎡B戶型D戶型3室2廳2衛(wèi)1廚143㎡C戶型2室2廳2衛(wèi)1廚96㎡D戶型3室2廳2衛(wèi)1廚143㎡C戶型西安案例

國內(nèi)案例▌所在地區(qū)位優(yōu)勢明顯。▌規(guī)模較大（萬達(dá)廣場50萬/建外SOHO70萬）。▌酒店/商業(yè)/住宅等物業(yè)類型相當(dāng)齊備。小結(jié)▌商業(yè)為主的城市綜合體較少。▌多少城市綜合體處于區(qū)域中心地帶。▌物業(yè)類型相對偏少。西安案例國內(nèi)案例▌所在地區(qū)位優(yōu)勢明顯。小結(jié)▌商業(yè)為主的城市三.項目自我審視項目研判及定位思考三.項目自我審視三環(huán)繞城二環(huán)環(huán)城位置及交通地鐵一號線本案三環(huán)繞城二環(huán)環(huán)城位置及交通地鐵一號線本案生態(tài)環(huán)城西苑勞動公園環(huán)城西苑+老公公園+城市運動公園等生態(tài)環(huán)城西苑勞動公園環(huán)城西苑+老公公園+城市運動公園等文化西安城墻+絲綢之路群雕+廣仁寺等文化西安城墻+絲綢之路群雕+廣仁寺等超市華潤萬家+人人樂+海星等超市華潤萬家+人人樂+海星等學(xué)校西電實驗小學(xué)+大慶路小學(xué)+西電高級中學(xué)+西安第一中學(xué)等學(xué)校西電實驗小學(xué)+大慶路小學(xué)+西電高級中學(xué)+西安第一中學(xué)等醫(yī)院西安兒童醫(yī)院+西安市第三醫(yī)院+西儀醫(yī)院醫(yī)院西安兒童醫(yī)院+西安市第三醫(yī)院+西儀醫(yī)院酒店喜來登大酒店+天朗大酒店+軍安王朝+澳都酒店等酒店喜來登大酒店+天朗大酒店+軍安王朝+澳都酒店等機會(opportunity)劣勢(weakness)◎受玉林市場、城中村等影響，周邊城市形象欠佳。優(yōu)勢(strength）◎緊鄰地鐵1號線，靠近城區(qū)，發(fā)展前景廣闊◎路網(wǎng)縱橫，交通發(fā)達(dá)◎周邊配套設(shè)施齊全，◎自然、人文環(huán)境優(yōu)越威脅(threat)◎周邊辦公氛圍不夠濃厚◎城市化進(jìn)程相對較緩◎城西發(fā)展加速◎周邊寫字樓較少、soho產(chǎn)品稀缺項目SWOT分析機會(opportunity)劣勢(weakness)◎本案具備優(yōu)越的區(qū)域位置發(fā)達(dá)的交通體系完善的物業(yè)類型優(yōu)越的人文環(huán)境獨特的建筑造型具備城市綜合體特征具備城市綜合體特征五大生活優(yōu)勢造就1+1+1+1+1>5的增值生活魔方在地鐵1號線之上打造精品居住、高尚辦公、特色商業(yè)為一體的一站式生活地鐵上的城市綜合體五大生活優(yōu)勢地鐵上的城市綜合體我們將他稱之為西城M0SAMOSA=metro+office+shopping+apartment即地鐵上的城市綜合體我們將他稱之為MOSA=metro+office+shop四.推盤思路1.國內(nèi)成功案例借鑒2.項目推盤思路初探四.推盤思路北京萬達(dá)廣場一期二期北京萬達(dá)廣場作為CBD城市綜合體項目為什么主推商業(yè)和寫字樓？1.國內(nèi)成功案例借鑒北京萬達(dá)廣場一期二期北京萬達(dá)廣場作為CBD城市綜合體項目為什商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅，中高檔住宅眾多酒店五星級酒店林立辦公國貿(mào)/財富中心等甲級寫字樓匯聚商務(wù)CFD帶來大量高等級商務(wù)人士商業(yè)缺乏有影響力的商業(yè)形態(tài)北京萬達(dá)廣場周邊情況分析商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅，中北京萬達(dá)廣場周邊辦公環(huán)境很成熟，產(chǎn)生了聚集效應(yīng)；同時，周邊區(qū)域內(nèi)缺乏大型的商業(yè)聚居區(qū)，首推商業(yè)可以迅速搶占這一空白點。因此，北京萬達(dá)首推物業(yè)為:辦公+商業(yè)北京萬達(dá)廣場首推物業(yè)北京萬達(dá)廣場周邊辦公環(huán)境很成熟，產(chǎn)生了聚集效應(yīng)；同時，北京萬建外SOHO而處于建外的soho為什么也主推寫字樓和商業(yè)？建外SOHO而處于建外的soho為什么也主推寫字樓和商業(yè)？商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅缺失，中高檔住宅眾多酒店辦公寫字樓眾多，但檔次低商務(wù)商務(wù)氣氛濃厚商業(yè)周邊商業(yè)少而分散，檔次低建外SOHO周邊情況分析商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅缺失，中建外SOHO首推物業(yè)建外SOHO周邊辦公環(huán)境成熟，商業(yè)發(fā)展氛圍濃厚；周邊商業(yè)分散，檔次偏低，無特色，因此，首推辦公和商業(yè)既有利于迅速去化，又有利于項目樹立鮮明個性。商業(yè)+辦公建外SOHO首推物業(yè)建外SOHO周邊辦公環(huán)境成熟，商業(yè)發(fā)展氛同樣是城市綜合體，北京萬達(dá)廣場和建外SOHO都首推寫字樓和商業(yè)，而恒天該首推什么？同樣是城市綜合體，北京萬達(dá)廣場和建外SOHO都商業(yè)辦公公寓住宅酒店項目周邊情況分析酒店周邊酒店較多，但檔次不一住宅周邊住宅項目較少酒店商業(yè)寫字樓眾多，檔次低公寓無辦公周邊商業(yè)分散，檔次低周邊辦公相對缺乏2.項目推盤思路初探商業(yè)商業(yè)辦公公寓住宅酒店項目周邊情況分析酒店周邊酒店較多，但檔次項目首推物業(yè)分析本案周邊整體環(huán)境較差，區(qū)域內(nèi)辦公市場潛力巨大，而整體辦公環(huán)境相較高新/北郊不管是數(shù)量還是檔次偏低，而本案的soho住宅從檔次/造型/空間等方面足以提升該區(qū)內(nèi)辦公形象因此，建議本案首推

辦公項目首推物業(yè)分析本案周邊整體環(huán)境較差，區(qū)域內(nèi)辦公市場潛力巨大前期以獨特的建筑群/建筑造型/空間等優(yōu)勢面向市場，吸引眼球，迅速占據(jù)該區(qū)域辦公潛在市場，樹立項目高品質(zhì)地鐵物業(yè)形象，為住宅銷售打下堅實的基礎(chǔ)。

期辦公樹立項目整體形象后，住宅部分借勢跟進(jìn)，進(jìn)一步體現(xiàn)城市綜合體利優(yōu)勢，提升項目形象。首推辦公住宅跟進(jìn)前期以獨特的建筑群/建筑造型/空間等優(yōu)勢面向市場，吸引眼球，金達(dá)利房地產(chǎn)綜合研究中心|2009.10金達(dá)利房地產(chǎn)綜合研究中心|2009.10恒天項目策略初探恒天項目策略初探一.城市綜合體概況二.成功案例賞析三.項目自我審視四.推盤思路目錄目錄一.城市綜合體概況城市綜合體概念及特征一.城市綜合體概況城市綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。城市綜合體定義城市綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議城市綜合體依地段而生，城市一般都在CBD區(qū)域就會出現(xiàn)高檔次的復(fù)合建筑樓群。其功能不能是單一的，而是復(fù)合性的，從這一點來看，CBD本身就是一個龐大的綜合體。如北京萬達(dá)廣場就是一個典型的CBD區(qū)域的城市綜合體。

優(yōu)越的地段和區(qū)域催生了城市綜合體城市綜合體依地段而生，城市一般都在CBD區(qū)域就會出現(xiàn)高檔次的模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式

complex=hotel+office+shopping+apartment+…城市綜合體四大發(fā)展模式北京東方廣場北京華貿(mào)中心北京東方廣場北京華貿(mào)中心模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式

shoppingcomplex=office(主)+apartment(次)+hotel廣州中信廣場深圳信興廣場模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式

shoppingcomplex=hotel(主)+apartment(次)+office上海商城模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式

complex=shopping(主)+hotel深圳華潤中心模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式城市綜合體四大特征特征一：超大空間尺度

城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴張，建筑的室內(nèi)空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。

城市綜合體四大特征特征一：超大空間尺度

城市綜合體是與城市規(guī)特征二：通道樹型交通體系

通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”（AccessTree）體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。

特征二：通道樹型交通體系

通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C特征三：現(xiàn)代城市景觀設(shè)計

應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計是城市綜合體的重要特征。通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。

特征三：現(xiàn)代城市景觀設(shè)計

應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計、環(huán)境與行為理論進(jìn)特征四：高科技集成設(shè)施

城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報、電傳、電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦等組成；安全系統(tǒng)通過電視系統(tǒng)、監(jiān)聽系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設(shè)置和分區(qū)得以保證。

特征四：高科技集成設(shè)施

城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是城市綜合體開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)1.三大選址標(biāo)準(zhǔn)

項目所在位置為城市核心區(qū)有人流和消費基礎(chǔ)項目位于城市中心，是城市經(jīng)濟新增長點位于新開發(fā)區(qū)

2.必須有營造園林景觀的基礎(chǔ)

大型城市綜合體必須有大面積的綠化作為其營造園林景觀的基礎(chǔ)。

城市綜合體開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)1.三大選址標(biāo)準(zhǔn)

項目所在位置為城3.具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢

城市綜合體與城市的經(jīng)濟有著密切的聯(lián)系，這一切都需要與城市其他區(qū)域之間有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在綜合體內(nèi)的辦公人員出行的便利性。最好位于地鐵站或交通便利位置。

交通的便利將為城市綜合體項目帶來大量的人流和物流，特別是為零售提供持續(xù)不斷的人流，保證所有資源使用的最大化。

3.具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢

城市綜合體與城市的經(jīng)濟有著密切4.必須營造齊備的生活系統(tǒng)

為滿足城市精英階層的居住、消費、休閑、娛樂、社交多種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求，大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)，其中必須具備一定規(guī)模的大型購物中心、五星級酒店和國際化寫字樓。

4.必須營造齊備的生活系統(tǒng)

為滿足城市精英階層的居住、消費城市綜合體特點總結(jié)類型齊全配套完善科技先進(jìn)造型獨特空間開闊

地段優(yōu)越交通便捷城市綜合體多少處于城市CBD核心區(qū)域，交通便捷。

寫字樓/住宅/商業(yè)等類型齊全，各種生活配套相當(dāng)完善。多少城市綜合體在造型上獨具新穎、空間開闊，具有很強的吸引力。城市綜合體是高科技、高智能的集合體，高科技廣泛的應(yīng)用于室內(nèi)交通/安保/消防等方面。城市綜合體特點總結(jié)類型齊全配套完善科技先進(jìn)造型獨特空間二.成功案例賞析1、國內(nèi)案例2、西安案例二.成功案例賞析1.國內(nèi)案例北京萬達(dá)廣場建外SOHO1.國內(nèi)案例北京萬達(dá)廣場建外SOHO北京萬達(dá)廣場北京萬達(dá)廣場北京萬達(dá)廣場北京萬達(dá)廣場位于東長安街CBD核心區(qū)，國貿(mào)橋東500米，東長安街北側(cè)，北京電視臺(BTV)新臺址對面。與國貿(mào)大廈、摩托羅拉大廈、惠普大廈，京廣中心、中央電視臺（CCTV）新址毗鄰而居。北京萬達(dá)廣場北京萬達(dá)廣場位于東長安街CBD核心區(qū)，國貿(mào)橋東5占地面積：10萬平方米總建筑面積：50萬平方米物業(yè)類型：住宅、商住樓容積率：4.37

綠化率：30%

歷史價格：14000元/平方米開盤時間：2003-10-25開發(fā)商：萬達(dá)集團占地面積：10萬平方米北京萬達(dá)廣場分兩期開發(fā)：

一期以國際商務(wù)港為主、特色商業(yè)街為輔的商務(wù)區(qū)，由4座高層商務(wù)樓、特色商業(yè)街、設(shè)施齊全的高檔商務(wù)會所、會議中心、地下車庫及獨具匠心的近3萬平方米大型城市廣場等組成，建筑面積約30萬平方米，于2005年10月建成并投入使用。

二期緊臨首都東長安街，以“兩座三塔”的獨特雕塑形態(tài)集合了一座白金五星級酒店和兩座國際標(biāo)準(zhǔn)超5A智能寫字樓，以及世界500強國際商業(yè)巨子攜手入駐的城市商業(yè)綜合設(shè)施，建筑面積約20萬平方米。預(yù)計于2006年年底交付使用。北京萬達(dá)廣場分兩期開發(fā)：

一期超5A寫字樓+五星級酒店+連鎖商業(yè)中心+國際商務(wù)港+國際精品商城超5A寫字樓+五星級酒店+連鎖商業(yè)中心+國際商務(wù)港+國際精品恒天項目策略課件恒天項目策略課件恒天項目策略課件建外SOHO建外SOHO建外soho位于北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路39號，國貿(mào)中心對面。建外SOHO建外soho位于北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路39號，國貿(mào)中心對面。占地面積：13萬平方米總建筑面積：70萬平米物業(yè)類型：公寓、寫字樓、商鋪、別墅容積率：3.5

綠化率：33%

總設(shè)計師：山本顯理（日本）歷史價格：17000元/平方米開盤時間：2002-1-1開發(fā)商：北京紅石占地面積：13萬平方米北京最時尚的生活櫥窗建外SOHO被媒體稱為北京"最時尚的生活櫥窗"，由18棟樓、l6條小街、300個店鋪組成。"建外SOHO"沒有圍墻，16條小街在17公頃的建筑群中穿梭串連，制造出充滿人情味的小街文化；預(yù)計每天將會有5萬人在這里居住、工作、玩樂。

北京最時尚的生活櫥窗建外SOHO金角旺鋪(262.71平米)建外SOHO金角旺鋪(262.71平米)建外SOHO二層臨街商鋪(102.86平米)建外SOHO二層臨街商鋪(102.86平米)建外SOHO首層復(fù)式商鋪(268.17平米)建外SOHO首層復(fù)式商鋪(268.17平米)恒天項目策略課件恒天項目策略課件恒天項目策略課件2.西安案例西安萬達(dá)廣場新地城2.西安案例西安萬達(dá)廣場新地城西安萬達(dá)廣場西安萬達(dá)廣場恒天項目策略課件占地面積：58722.00㎡總建筑面積：34.4萬平米物業(yè)類型：公寓、寫字樓、商業(yè)容積率：5.99

綠化率：10%

開盤時間：2007-09-21開發(fā)商：萬達(dá)集團注：1、2、3、5號樓為國際公寓4號樓為國際寫字樓占地面積：58722.00㎡公寓、寫字樓、百貨、連鎖超市、影城、電玩城、數(shù)碼城…公寓、寫字樓、百貨、連鎖超市、影城、電玩城、數(shù)碼城…西安萬達(dá)廣場主力戶型西安萬達(dá)廣場主力戶型恒天項目策略課件長安路長安路總建筑面積：11萬平米物業(yè)類型：公寓、寫字樓、商業(yè)容積率：6.01

綠化率：25%

開盤時間：2008-10-25均價：7500元/平方米開發(fā)商:陜西華聯(lián)置業(yè)發(fā)展有限公司投資商:萬科集團新加坡凱德商用物業(yè)管理公司:萬科物業(yè)總建筑面積：11萬平米一期棟數(shù)：共4棟，22棟住宅1棟停車場，1棟為酒店.面積區(qū)間：83—143㎡主推樓棟：3#、4#樓主推面積：94—96㎡兩室施工進(jìn)度：期房交房時間：一期2010年中上旬一期棟數(shù)：共4棟，22棟住宅

Attractive戶型2室1廳1衛(wèi)1廚66㎡Attractive戶型Creative戶型復(fù)式2室2廳2衛(wèi)1廚120㎡Bright戶型2室2廳1衛(wèi)1廚82㎡Creative戶型復(fù)式Bright戶型A戶型2室2廳1衛(wèi)1廚83㎡B戶型2室2廳1衛(wèi)1廚94㎡A戶型2室2廳1衛(wèi)1廚83㎡B戶型D戶型3室2廳2衛(wèi)1廚143㎡C戶型2室2廳2衛(wèi)1廚96㎡D戶型3室2廳2衛(wèi)1廚143㎡C戶型西安案例

國內(nèi)案例▌所在地區(qū)位優(yōu)勢明顯。▌規(guī)模較大（萬達(dá)廣場50萬/建外SOHO70萬）。▌酒店/商業(yè)/住宅等物業(yè)類型相當(dāng)齊備。小結(jié)▌商業(yè)為主的城市綜合體較少。▌多少城市綜合體處于區(qū)域中心地帶。▌物業(yè)類型相對偏少。西安案例國內(nèi)案例▌所在地區(qū)位優(yōu)勢明顯。小結(jié)▌商業(yè)為主的城市三.項目自我審視項目研判及定位思考三.項目自我審視三環(huán)繞城二環(huán)環(huán)城位置及交通地鐵一號線本案三環(huán)繞城二環(huán)環(huán)城位置及交通地鐵一號線本案生態(tài)環(huán)城西苑勞動公園環(huán)城西苑+老公公園+城市運動公園等生態(tài)環(huán)城西苑勞動公園環(huán)城西苑+老公公園+城市運動公園等文化西安城墻+絲綢之路群雕+廣仁寺等文化西安城墻+絲綢之路群雕+廣仁寺等超市華潤萬家+人人樂+海星等超市華潤萬家+人人樂+海星等學(xué)校西電實驗小學(xué)+大慶路小學(xué)+西電高級中學(xué)+西安第一中學(xué)等學(xué)校西電實驗小學(xué)+大慶路小學(xué)+西電高級中學(xué)+西安第一中學(xué)等醫(yī)院西安兒童醫(yī)院+西安市第三醫(yī)院+西儀醫(yī)院醫(yī)院西安兒童醫(yī)院+西安市第三醫(yī)院+西儀醫(yī)院酒店喜來登大酒店+天朗大酒店+軍安王朝+澳都酒店等酒店喜來登大酒店+天朗大酒店+軍安王朝+澳都酒店等機會(opportunity)劣勢(weakness)◎受玉林市場、城中村等影響，周邊城市形象欠佳。優(yōu)勢(strength）◎緊鄰地鐵1號線，靠近城區(qū)，發(fā)展前景廣闊◎路網(wǎng)縱橫，交通發(fā)達(dá)◎周邊配套設(shè)施齊全，◎自然、人文環(huán)境優(yōu)越威脅(threat)◎周邊辦公氛圍不夠濃厚◎城市化進(jìn)程相對較緩◎城西發(fā)展加速◎周邊寫字樓較少、soho產(chǎn)品稀缺項目SWOT分析機會(opportunity)劣勢(weakness)◎本案具備優(yōu)越的區(qū)域位置發(fā)達(dá)的交通體系完善的物業(yè)類型優(yōu)越的人文環(huán)境獨特的建筑造型具備城市綜合體特征具備城市綜合體特征五大生活優(yōu)勢造就1+1+1+1+1>5的增值生活魔方在地鐵1號線之上打造精品居住、高尚辦公、特色商業(yè)為一體的一站式生活地鐵上的城市綜合體五大生活優(yōu)勢地鐵上的城市綜合體我們將他稱之為西城M0SAMOSA=metro+offi