某地區(qū)國際花園項(xiàng)目管理知識分析課件

昆承湖國際花園項(xiàng)目三期產(chǎn)品建議合富輝煌2012.06.26昆承湖國際花園項(xiàng)目合富輝煌本項(xiàng)目產(chǎn)品分析本項(xiàng)目產(chǎn)品分析本項(xiàng)目成交數(shù)據(jù)面積房型套數(shù)成交套數(shù)成交率98.43房2廳1衛(wèi)1186151.7%101-1093房2廳1衛(wèi)816985.2%130-1323房2廳2衛(wèi)504590.0%133-1393房2廳2衛(wèi)14810570.9%161-1684房2廳2衛(wèi)373081.1%171以上（復(fù)式）4房2廳2衛(wèi)201995.0%合計(jì)

454329

98.4平米戶型成交率偏低，戶型面積歸屬二房面積段，具有三房使用功能，但對于本地買大不賣小的居住習(xí)慣，經(jīng)濟(jì)緊湊型三房的市場接受度有待過程。反而相對101-109平米三房總價(jià)、戶型性價(jià)比高，成交率偏高。130平米以上的實(shí)用性三房從功能使用、戶型設(shè)計(jì)、性價(jià)比上均受大眾喜好程度較高。160平米以上大面積戶型由于房源數(shù)量少需求大銷售最好。本項(xiàng)目成交數(shù)據(jù)面積房型套數(shù)成交套數(shù)成交率98.43房2廳1衛(wèi)銷售回音壁98.4小三房內(nèi)部缺少間隔墻，客戶考慮到砌墻裝修成本增加，認(rèn)為性價(jià)比不高。98.4平米做三房用，但僅有1個(gè)衛(wèi)生間，在實(shí)際使用上有弊端。98.4平米與101平米的小三房基本一樣，客戶多數(shù)選擇偏大些的，這樣兩種戶型形成競爭，且兩種戶型占的比重大，自然成交率偏低。5號樓01、08室136平米三房的客衛(wèi)是暗衛(wèi)，客戶反應(yīng)不好。缺少120多平米的三房，經(jīng)濟(jì)承受力有限的客戶希望買到適當(dāng)縮小面積的三房。沒有二房的戶型，客戶反應(yīng)希望買小面積的投資。161平米湖景4房面積太小，客戶希望面積再大些更好。復(fù)式數(shù)量太少，較多客戶都想買復(fù)式但沒有房源了。設(shè)計(jì)優(yōu)化性產(chǎn)品線設(shè)計(jì)問題設(shè)計(jì)優(yōu)化性戶型面積設(shè)計(jì)產(chǎn)品線設(shè)計(jì)問題戶型面積設(shè)計(jì)產(chǎn)品線設(shè)計(jì)問題設(shè)計(jì)優(yōu)化性銷售回音壁98.4小三房內(nèi)部缺少間隔墻，客戶考慮到砌墻裝修本項(xiàng)目戶型分析面積房型套數(shù)備注套數(shù)比例面積配比98.43房2廳1衛(wèi)118二臥一客南向26.0%20.7%101-1093房2廳1衛(wèi)81一臥一客南向17.8%15.2%130-1323房2廳2衛(wèi)50三臥南向11.0%11.7%133-1393房2廳2衛(wèi)148二臥一客南向32.8%35.9%161-1684房2廳2衛(wèi)37二臥一客南向8.1%10.4%171以上（復(fù)式）4房2廳2衛(wèi)20

4.3%6.1%合計(jì)

454

小三房占43.8%大三房占51.9%產(chǎn)品以主力戶型小三房和大三房，各占43.8%、51.9%，少量四房、復(fù)式作為補(bǔ)充。無二房產(chǎn)品線，對此類房源有意向需求的客群將流失。三房產(chǎn)品線層次豐富，涵蓋經(jīng)濟(jì)型、實(shí)用型、舒適型三個(gè)檔次產(chǎn)品，可細(xì)分市場準(zhǔn)確迎合不同需求客群。大面積、高舒適度、高功能性的產(chǎn)品線比例偏低，市場高端客群需求無法滿足。本項(xiàng)目戶型分析面積房型套數(shù)備注套數(shù)比例面積配比98.43房2產(chǎn)品設(shè)計(jì)思考方向1、是否增加二房的產(chǎn)品線？2、是否增加120平米左右面積段的三房戶型？3、是否增加大戶型房源的產(chǎn)品所占比重？4、是否增加套房系統(tǒng)，提高戶型使用功能性？從市場調(diào)研開始，讓市場告訴我們答案。。。產(chǎn)品設(shè)計(jì)思考方向1、是否增加二房的產(chǎn)品線？競爭項(xiàng)目產(chǎn)品分析競爭項(xiàng)目產(chǎn)品分析市場調(diào)研淺析項(xiàng)目組在短時(shí)間內(nèi)對常熟幾個(gè)重點(diǎn)有代表性的項(xiàng)目進(jìn)行市調(diào)，經(jīng)過實(shí)地查訪，并與本項(xiàng)目比較分析后，將幾個(gè)項(xiàng)目分類設(shè)置競爭級別：1、同級別競爭關(guān)系——中南世紀(jì)城、中盈皇冠、尚湖中央花園、東湖京華2、高級別競爭關(guān)系——尚湖翡翠灣、清風(fēng)和院3、低級別競爭關(guān)系——中歐假日花園、綠地常熟老街我們的競爭策略：對高級別采取跟隨，對低級別采取甩掉，對同級別采取揚(yáng)利去弊策略。市場調(diào)研淺析項(xiàng)目組在短時(shí)間內(nèi)對常熟幾個(gè)重點(diǎn)有代表性的項(xiàng)目進(jìn)行競爭項(xiàng)目分析——東湖京華二房二廳一衛(wèi)，88-91平米二房二廳二衛(wèi)，107-112平米全南；外凸窗、陽臺贈(zèng)送面積；儲藏空間設(shè)計(jì)增加主臥衛(wèi)生間；客廳開間3.8米；競爭項(xiàng)目分析——東湖京華二房二廳一衛(wèi)，88-91平米二房二廳競爭項(xiàng)目戶型分析——東湖京華三房二廳二衛(wèi)，134.4-135.88平米三房二廳二衛(wèi)，135.76-142.64平米三房做成全南戶型，降低產(chǎn)品實(shí)用舒適性贈(zèng)送約5平米入戶花園；客廳開間4.2米，主臥開間3.6米競爭項(xiàng)目戶型分析——東湖京華三房二廳二衛(wèi)，134.4-135競爭項(xiàng)目戶型分析——東湖京華四房二廳二衛(wèi)，154.47-162.44平米贈(zèng)送約5平米入戶花園；四房設(shè)計(jì)2衛(wèi)相對是從實(shí)用考慮，而降低戶型舒適性、便利性。競爭項(xiàng)目戶型分析——東湖京華四房二廳二衛(wèi)，154.47-16競爭項(xiàng)目戶型分析——東湖京華設(shè)置二房產(chǎn)品線，分為經(jīng)濟(jì)小二房和舒適大二房兩級，大二房通過增加空間尺度和1衛(wèi)；二房所占比重27%相當(dāng)高；四房產(chǎn)品線分兩個(gè)等級，增設(shè)187平米大面積戶型，且占比重較高。188-1992.0%7

四房三廳四衛(wèi)224（躍）236-2501.0%5

四房三廳四衛(wèi)281157-16624.7%97————四房二廳二衛(wèi)187130-1375.0%202書1餐1廚1衛(wèi)2臥1客1衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)154-162118-13039.4%1581書房1衛(wèi)1廚1餐2臥1客/全南三房二廳二衛(wèi)135-142114-1206.0%211書1衛(wèi)1廚1餐1臥1客二房二廳二衛(wèi)107-112113-1158400-890021.0%82——全南二房二廳一衛(wèi)88-91總價(jià)（萬元）均價(jià)（元.㎡）所占比重套數(shù)(套）朝北房間朝南房間戶型面積（㎡）競爭項(xiàng)目戶型分析——東湖京華設(shè)置二房產(chǎn)品線，分為經(jīng)濟(jì)小二房和競爭項(xiàng)目戶型分析——尚湖中央花園競爭項(xiàng)目戶型分析——尚湖中央花園競爭項(xiàng)目戶型分析——尚湖中央花園三房二廳二衛(wèi)，143平米三房二廳二衛(wèi)，130平米陽臺贈(zèng)送面積；設(shè)計(jì)儲藏空間；贈(zèng)送靈活空間，相當(dāng)3+1房功能使用；競爭項(xiàng)目戶型分析——尚湖中央花園三房二廳二衛(wèi)，143平米三房競爭項(xiàng)目戶型分析——尚湖中央花園四房兩廳兩衛(wèi)，138平米四房兩廳兩衛(wèi)，153平米競爭項(xiàng)目戶型分析——尚湖中央花園四房兩廳兩衛(wèi)，138平米四房競爭項(xiàng)目戶型分析——尚湖中央花園四房兩廳兩衛(wèi)，162平米四房兩廳兩衛(wèi)，175平米戶型方正通透、贈(zèng)送面積15-20平米、布局合理無浪費(fèi)面積；競爭項(xiàng)目戶型分析——尚湖中央花園四房兩廳兩衛(wèi)，162平米四房競爭項(xiàng)目戶型分析——尚湖中央花園面積（㎡）戶型朝南房間朝北房間戶型優(yōu)勢戶型劣勢套數(shù)(套）所占比重均價(jià)（元.㎡）總價(jià)（萬元）129.88三房二廳二衛(wèi)————

426.12%11000143138四房二廳二衛(wèi)+1儲2臥1客1臥1書2衛(wèi)1廚1餐有儲物間設(shè)計(jì)通透性差385.54%152143三房二廳二衛(wèi)2臥1客1餐1衛(wèi)1臥1衛(wèi)1廚通透干濕分離轉(zhuǎn)角空間浪費(fèi)23033.53%157153-162四房二廳二衛(wèi)2臥1客1餐1衛(wèi)1臥1書1衛(wèi)1廚采光好，南北通透動(dòng)靜分區(qū)不明顯21230.90%168-178175-178四房二廳二衛(wèi)3臥1衛(wèi)1臥1客1衛(wèi)1廚三臥朝南采光不足通透性差12618.37%193-196200-207（躍）四房二廳二衛(wèi)————

263.79%220-228240（躍）四房二廳三衛(wèi)————

121.75%264產(chǎn)品線設(shè)置高端，以大面積戶型為主，尤以143平米舒適三房、153-162平米四房占比例高；且復(fù)式產(chǎn)品分兩面積段。多數(shù)戶型有15-20平米的贈(zèng)送面積。競爭項(xiàng)目戶型分析——尚湖中央花園面積（㎡）戶型朝南房間朝北房競爭項(xiàng)目戶型分析——中盈皇冠四房兩廳兩衛(wèi)，172平米競爭項(xiàng)目戶型分析——中盈皇冠四房兩廳兩衛(wèi)，172平米競爭項(xiàng)目戶型分析——中盈皇冠兩房兩廳一衛(wèi)，82平米兩房兩廳二衛(wèi)，118平米贈(zèng)送靈活空間，大二房與2+1房可相互轉(zhuǎn)換；競爭項(xiàng)目戶型分析——中盈皇冠兩房兩廳一衛(wèi)，82平米兩房兩廳二競爭項(xiàng)目戶型分析——中盈皇冠三房兩廳兩衛(wèi)，111平米三房兩廳兩衛(wèi)，152平米臥室東西向設(shè)計(jì)，加大開間尺度，增加南向觀湖面；南向聯(lián)通式大陽臺增強(qiáng)觀湖效果。競爭項(xiàng)目戶型分析——中盈皇冠三房兩廳兩衛(wèi)，111平米三房兩廳競爭項(xiàng)目戶型分析——中盈皇冠面積（㎡）戶型贈(zèng)送面積（㎡）朝南房間朝北房間戶型優(yōu)勢戶型劣勢套數(shù)(套）所占比重均價(jià)（元.㎡）總價(jià)（萬元）82兩房兩廳一衛(wèi)162臥1餐1客1衛(wèi)——方正多增通透性差72（306）23.5%13000106.6111三房二廳二衛(wèi)153臥1客1餐2衛(wèi)1廚——送大陽臺采光好通透性差248.0%144.3118-131兩房兩廳兩衛(wèi)261臥1客2衛(wèi)1臥1餐1廚大陽臺瞰湖轉(zhuǎn)角過多10534.0%153-170152三房二廳二衛(wèi)252臥1客1衛(wèi)1臥1餐1廚1衛(wèi)贈(zèng)送面積大

4816.0%198170四房二廳二衛(wèi)302臥1客1衛(wèi)2臥1餐1衛(wèi)1廚贈(zèng)送面積大樓上獨(dú)衛(wèi)4916.0%221260-341（躍）

82.0%338-443產(chǎn)品線豐富，二房、大二房（小三房）、小三房、舒適大三房、四房、復(fù)式。項(xiàng)目南向可望昆承湖，戶型設(shè)計(jì)上為突出觀湖效果，增加開間尺寸，設(shè)計(jì)聯(lián)通式大陽臺以加大觀湖面。戶型贈(zèng)送面積大，達(dá)15-30平米。競爭項(xiàng)目戶型分析——中盈皇冠面積（㎡）戶型贈(zèng)送面積（㎡）朝南競爭項(xiàng)目戶型分析——中南世紀(jì)城兩房兩廳一衛(wèi)，93平米三房兩廳兩衛(wèi)（躍），134平米競爭項(xiàng)目戶型分析——中南世紀(jì)城兩房兩廳一衛(wèi)，93平米三房兩廳競爭項(xiàng)目戶型分析——中南世紀(jì)城三房兩廳兩衛(wèi)，142平米三房兩廳兩衛(wèi)，155平米設(shè)計(jì)主臥套房系統(tǒng)，配衣帽間；入戶花園、露臺面積贈(zèng)送設(shè)計(jì)主臥套房系統(tǒng)，配衣帽間；復(fù)式贈(zèng)送面積約50平米設(shè)計(jì)儲藏空間270度觀景陽臺競爭項(xiàng)目戶型分析——中南世紀(jì)城三房兩廳兩衛(wèi)，142平米三房兩競爭項(xiàng)目戶型分析——中南世紀(jì)城面積（㎡）戶型朝南房間朝北房間套數(shù)(套）所占比重均價(jià)（元.㎡）總價(jià)（萬元）52一房一廳一衛(wèi)————128.8%1300068115兩房兩廳兩衛(wèi)————2014.7%150132-138三房兩廳兩衛(wèi)2臥1客1衛(wèi)1臥1餐1廚1衛(wèi)3828.0%171-179147-152三房兩廳兩衛(wèi)2臥1客1衛(wèi)1臥1餐1廚1衛(wèi)2014.7%191-197170-176四、五房兩廳兩衛(wèi)————3828.0%221-229233-300（躍）五房三廳三衛(wèi)————85.9%303-390配有一房產(chǎn)品，以實(shí)用三房、四房為主力。面積設(shè)置主要是小面積低總價(jià)和高檔次自住品兩類。戶型設(shè)計(jì)采用配衣帽間的套房，儲藏空間，270度轉(zhuǎn)角陽臺。競爭項(xiàng)目戶型分析——中南世紀(jì)城面積（㎡）戶型朝南房間朝北房間競爭項(xiàng)目戶型分析——尚湖翡翠灣兩房兩廳兩衛(wèi)，115平米三房兩廳兩衛(wèi)，145平米北向可望尚湖，客廳、大陽臺設(shè)計(jì)在北面；設(shè)計(jì)配有衣帽間的套房；競爭項(xiàng)目戶型分析——尚湖翡翠灣兩房兩廳兩衛(wèi)，115平米三房兩競爭項(xiàng)目戶型分析——尚湖翡翠灣四房三廳四衛(wèi)，256平米競爭項(xiàng)目戶型分析——尚湖翡翠灣四房三廳四衛(wèi)，256平米競爭項(xiàng)目戶型分析——尚湖翡翠灣面積（㎡）戶型朝南房間朝北房間梯戶數(shù)戶型優(yōu)勢戶型劣勢套數(shù)(套）所占比重均價(jià)（元.㎡）總價(jià)（萬元）115兩房兩廳兩衛(wèi)1臥1餐1廚1臥1客兩梯兩戶通透方正動(dòng)靜分區(qū)合理客廳向北104（240）43.3%16000184萬145三房兩廳兩衛(wèi)1臥1餐1廚1書1臥1客1衛(wèi)兩梯兩戶儲存間客廳向北10443.3%232萬160（躍）

125.0%256萬200（躍）四房三廳兩衛(wèi)2臥1客1餐1廚1臥1書1客兩梯兩戶方正通透客廳向北125.0%320萬256（躍）五房三廳四衛(wèi)2臥2廳1廚2臥2衛(wèi)1餐兩梯兩戶景觀大陽臺客廳向北83.3%410萬產(chǎn)品線設(shè)計(jì)以注重舒適性為出發(fā)點(diǎn)，有套房、儲藏空間、兩梯兩戶、專屬電梯（一部公用電梯，一部入戶花園進(jìn)的私家專用電梯）。復(fù)式房源面積尺度大。競爭項(xiàng)目戶型分析——尚湖翡翠灣面積（㎡）戶型朝南房間朝北房間競品分析結(jié)論多數(shù)競爭項(xiàng)目的產(chǎn)品線較豐富，對各戶型面積段均進(jìn)行了客群細(xì)分定位。二房面積段82-88、110-118；三房面積段105-115、130-138、140-152；四房面積段170-187；復(fù)式面積段200-260.基本都有贈(zèng)送面積賣點(diǎn)。有湖景資源項(xiàng)目均盡量增加景觀陽臺面，發(fā)揮景觀價(jià)值。有增加套房設(shè)計(jì)、儲藏空間、增加衛(wèi)生間、增加開間尺度、增加附送面積來優(yōu)化產(chǎn)品，提升產(chǎn)品力。研究競品可看出，各戶型面積尺度均承增大趨勢，或與常熟當(dāng)?shù)乜腿嘿I大不買小的購房習(xí)慣有關(guān)。競品分析結(jié)論多數(shù)競爭項(xiàng)目的產(chǎn)品線較豐富，對各戶型面積段均進(jìn)戶型設(shè)計(jì)建議戶型設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、增加二房戶型產(chǎn)品線，面積段設(shè)置80-85平米。2、130-138面積段三房同質(zhì)化嚴(yán)重，設(shè)計(jì)125-130平米面積段三房，此為市場空白點(diǎn)，減小面積而獲得總價(jià)優(yōu)勢，更具產(chǎn)品競爭力。3、增加大戶型的面積尺度：設(shè)置3+1舒適型大三房面積段145-150；加大四房、復(fù)式面積段，并試水性的推出少量大平層房源。4、戶型優(yōu)化從增加套房設(shè)計(jì)（3+1房、四房、復(fù)式大平層做套房，設(shè)置衣帽間、干濕分離衛(wèi)生間）、面積贈(zèng)送、觀景效果等。產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、增加二房戶型產(chǎn)品線，面積段設(shè)置80-85平米戶型配比建議三期建筑面積15萬平方米面積房型戶型特點(diǎn)所占面積比例所占面積所占套數(shù)比例所占套數(shù)戶型客群定位備注80-852房2廳1衛(wèi)投資、剛需型二房10%1500016.0%182適宜投資或購買力較弱的年輕剛需婚房族

100-1053房2廳2衛(wèi)經(jīng)濟(jì)型三房10%1500012.9%146適宜購買力較弱的剛需家庭型置業(yè)

125-1303房2廳2衛(wèi)實(shí)用型三房35%5250036.2%412改善型或有購買力的家庭型置業(yè)

145-1503+1房2廳3衛(wèi)舒適型三房20%3000017.9%203改善型置業(yè)

175-1804房2廳3衛(wèi)舒適型四房14%2100010.4%118家庭結(jié)構(gòu)復(fù)雜的改善型置業(yè)布置在04單元10樓以上200-2204房2廳4衛(wèi)（復(fù)式）享受型四房8%120005.0%57改善型置業(yè)2504房3廳4衛(wèi)（頂層大平層）享受型四房3%45001.6%18收藏、占有型置業(yè)

合計(jì)

100%150000100.0%1137

戶型配比建議三期建筑面積15萬平方米面積房型戶型特點(diǎn)所占面積舒適客臥空間，面寬5.7米，獨(dú)立衣帽間，套房設(shè)計(jì)獨(dú)有風(fēng)光家庭廳，連接景觀陽臺超大觀景陽臺，空中庭院18米面寬，超大景觀視野。頂層大平層——4室3廳4衛(wèi)250㎡戶型設(shè)計(jì)建議舒適客臥空間，面寬5.7米，獨(dú)立衣帽間，套房設(shè)計(jì)獨(dú)有風(fēng)光家庭主臥功能擴(kuò)充，衛(wèi)生間、更衣室、書房全套單元享受設(shè)主臥套房系統(tǒng)戶型優(yōu)化建議主臥功能擴(kuò)充，衛(wèi)生間、更衣室、書房全套單元享受設(shè)主臥套房系統(tǒng)增加端頭戶型采光面、景觀面戶型優(yōu)化建議三個(gè)東向臥室共用生活陽臺的全明設(shè)計(jì)景觀陽臺餐廳東向景觀陽臺三個(gè)南向臥室增加端頭戶型采光面、景觀面戶型優(yōu)化建議三個(gè)東向臥室共用生活陽設(shè)計(jì)景觀餐廳、衛(wèi)生間，增強(qiáng)觀景效果戶型優(yōu)化建議設(shè)計(jì)景觀餐廳、衛(wèi)生間，增強(qiáng)觀景效果戶型優(yōu)化建議陽光房內(nèi)景陽光房內(nèi)景陽光房外景陽光房方正實(shí)用觀景良好附送面積地面墊高，使陽光房層高<2.2米，該部分面積增送陽光房外景增加陽光房贈(zèng)送面積戶型優(yōu)化建議陽光房內(nèi)景陽光房內(nèi)景陽光房外景陽光房地面墊高，使陽光房層高<THEEND謝謝聆聽！THEEND昆承湖國際花園項(xiàng)目三期產(chǎn)品建議合富輝煌2012.06.26昆承湖國際花園項(xiàng)目合富輝煌本項(xiàng)目產(chǎn)品分析本項(xiàng)目產(chǎn)品分析本項(xiàng)目成交數(shù)據(jù)面積房型套數(shù)成交套數(shù)成交率98.43房2廳1衛(wèi)1186151.7%101-1093房2廳1衛(wèi)816985.2%130-1323房2廳2衛(wèi)504590.0%133-1393房2廳2衛(wèi)14810570.9%161-1684房2廳2衛(wèi)373081.1%171以上（復(fù)式）4房2廳2衛(wèi)201995.0%合計(jì)

454329

98.4平米戶型成交率偏低，戶型面積歸屬二房面積段，具有三房使用功能，但對于本地買大不賣小的居住習(xí)慣，經(jīng)濟(jì)緊湊型三房的市場接受度有待過程。反而相對101-109平米三房總價(jià)、戶型性價(jià)比高，成交率偏高。130平米以上的實(shí)用性三房從功能使用、戶型設(shè)計(jì)、性價(jià)比上均受大眾喜好程度較高。160平米以上大面積戶型由于房源數(shù)量少需求大銷售最好。本項(xiàng)目成交數(shù)據(jù)面積房型套數(shù)成交套數(shù)成交率98.43房2廳1衛(wèi)銷售回音壁98.4小三房內(nèi)部缺少間隔墻，客戶考慮到砌墻裝修成本增加，認(rèn)為性價(jià)比不高。98.4平米做三房用，但僅有1個(gè)衛(wèi)生間，在實(shí)際使用上有弊端。98.4平米與101平米的小三房基本一樣，客戶多數(shù)選擇偏大些的，這樣兩種戶型形成競爭，且兩種戶型占的比重大，自然成交率偏低。5號樓01、08室136平米三房的客衛(wèi)是暗衛(wèi)，客戶反應(yīng)不好。缺少120多平米的三房，經(jīng)濟(jì)承受力有限的客戶希望買到適當(dāng)縮小面積的三房。沒有二房的戶型，客戶反應(yīng)希望買小面積的投資。161平米湖景4房面積太小，客戶希望面積再大些更好。復(fù)式數(shù)量太少，較多客戶都想買復(fù)式但沒有房源了。設(shè)計(jì)優(yōu)化性產(chǎn)品線設(shè)計(jì)問題設(shè)計(jì)優(yōu)化性戶型面積設(shè)計(jì)產(chǎn)品線設(shè)計(jì)問題戶型面積設(shè)計(jì)產(chǎn)品線設(shè)計(jì)問題設(shè)計(jì)優(yōu)化性銷售回音壁98.4小三房內(nèi)部缺少間隔墻，客戶考慮到砌墻裝修本項(xiàng)目戶型分析面積房型套數(shù)備注套數(shù)比例面積配比98.43房2廳1衛(wèi)118二臥一客南向26.0%20.7%101-1093房2廳1衛(wèi)81一臥一客南向17.8%15.2%130-1323房2廳2衛(wèi)50三臥南向11.0%11.7%133-1393房2廳2衛(wèi)148二臥一客南向32.8%35.9%161-1684房2廳2衛(wèi)37二臥一客南向8.1%10.4%171以上（復(fù)式）4房2廳2衛(wèi)20

4.3%6.1%合計(jì)

454

小三房占43.8%大三房占51.9%產(chǎn)品以主力戶型小三房和大三房，各占43.8%、51.9%，少量四房、復(fù)式作為補(bǔ)充。無二房產(chǎn)品線，對此類房源有意向需求的客群將流失。三房產(chǎn)品線層次豐富，涵蓋經(jīng)濟(jì)型、實(shí)用型、舒適型三個(gè)檔次產(chǎn)品，可細(xì)分市場準(zhǔn)確迎合不同需求客群。大面積、高舒適度、高功能性的產(chǎn)品線比例偏低，市場高端客群需求無法滿足。本項(xiàng)目戶型分析面積房型套數(shù)備注套數(shù)比例面積配比98.43房2產(chǎn)品設(shè)計(jì)思考方向1、是否增加二房的產(chǎn)品線？2、是否增加120平米左右面積段的三房戶型？3、是否增加大戶型房源的產(chǎn)品所占比重？4、是否增加套房系統(tǒng)，提高戶型使用功能性？從市場調(diào)研開始，讓市場告訴我們答案。。。產(chǎn)品設(shè)計(jì)思考方向1、是否增加二房的產(chǎn)品線？競爭項(xiàng)目產(chǎn)品分析競爭項(xiàng)目產(chǎn)品分析市場調(diào)研淺析項(xiàng)目組在短時(shí)間內(nèi)對常熟幾個(gè)重點(diǎn)有代表性的項(xiàng)目進(jìn)行市調(diào)，經(jīng)過實(shí)地查訪，并與本項(xiàng)目比較分析后，將幾個(gè)項(xiàng)目分類設(shè)置競爭級別：1、同級別競爭關(guān)系——中南世紀(jì)城、中盈皇冠、尚湖中央花園、東湖京華2、高級別競爭關(guān)系——尚湖翡翠灣、清風(fēng)和院3、低級別競爭關(guān)系——中歐假日花園、綠地常熟老街我們的競爭策略：對高級別采取跟隨，對低級別采取甩掉，對同級別采取揚(yáng)利去弊策略。市場調(diào)研淺析項(xiàng)目組在短時(shí)間內(nèi)對常熟幾個(gè)重點(diǎn)有代表性的項(xiàng)目進(jìn)行競爭項(xiàng)目分析——東湖京華二房二廳一衛(wèi)，88-91平米二房二廳二衛(wèi)，107-112平米全南；外凸窗、陽臺贈(zèng)送面積；儲藏空間設(shè)計(jì)增加主臥衛(wèi)生間；客廳開間3.8米；競爭項(xiàng)目分析——東湖京華二房二廳一衛(wèi)，88-91平米二房二廳競爭項(xiàng)目戶型分析——東湖京華三房二廳二衛(wèi)，134.4-135.88平米三房二廳二衛(wèi)，135.76-142.64平米三房做成全南戶型，降低產(chǎn)品實(shí)用舒適性贈(zèng)送約5平米入戶花園；客廳開間4.2米，主臥開間3.6米競爭項(xiàng)目戶型分析——東湖京華三房二廳二衛(wèi)，134.4-135競爭項(xiàng)目戶型分析——東湖京華四房二廳二衛(wèi)，154.47-162.44平米贈(zèng)送約5平米入戶花園；四房設(shè)計(jì)2衛(wèi)相對是從實(shí)用考慮，而降低戶型舒適性、便利性。競爭項(xiàng)目戶型分析——東湖京華四房二廳二衛(wèi)，154.47-16競爭項(xiàng)目戶型分析——東湖京華設(shè)置二房產(chǎn)品線，分為經(jīng)濟(jì)小二房和舒適大二房兩級，大二房通過增加空間尺度和1衛(wèi)；二房所占比重27%相當(dāng)高；四房產(chǎn)品線分兩個(gè)等級，增設(shè)187平米大面積戶型，且占比重較高。188-1992.0%7

四房三廳四衛(wèi)224（躍）236-2501.0%5

四房三廳四衛(wèi)281157-16624.7%97————四房二廳二衛(wèi)187130-1375.0%202書1餐1廚1衛(wèi)2臥1客1衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)154-162118-13039.4%1581書房1衛(wèi)1廚1餐2臥1客/全南三房二廳二衛(wèi)135-142114-1206.0%211書1衛(wèi)1廚1餐1臥1客二房二廳二衛(wèi)107-112113-1158400-890021.0%82——全南二房二廳一衛(wèi)88-91總價(jià)（萬元）均價(jià)（元.㎡）所占比重套數(shù)(套）朝北房間朝南房間戶型面積（㎡）競爭項(xiàng)目戶型分析——東湖京華設(shè)置二房產(chǎn)品線，分為經(jīng)濟(jì)小二房和競爭項(xiàng)目戶型分析——尚湖中央花園競爭項(xiàng)目戶型分析——尚湖中央花園競爭項(xiàng)目戶型分析——尚湖中央花園三房二廳二衛(wèi)，143平米三房二廳二衛(wèi)，130平米陽臺贈(zèng)送面積；設(shè)計(jì)儲藏空間；贈(zèng)送靈活空間，相當(dāng)3+1房功能使用；競爭項(xiàng)目戶型分析——尚湖中央花園三房二廳二衛(wèi)，143平米三房競爭項(xiàng)目戶型分析——尚湖中央花園四房兩廳兩衛(wèi)，138平米四房兩廳兩衛(wèi)，153平米競爭項(xiàng)目戶型分析——尚湖中央花園四房兩廳兩衛(wèi)，138平米四房競爭項(xiàng)目戶型分析——尚湖中央花園四房兩廳兩衛(wèi)，162平米四房兩廳兩衛(wèi)，175平米戶型方正通透、贈(zèng)送面積15-20平米、布局合理無浪費(fèi)面積；競爭項(xiàng)目戶型分析——尚湖中央花園四房兩廳兩衛(wèi)，162平米四房競爭項(xiàng)目戶型分析——尚湖中央花園面積（㎡）戶型朝南房間朝北房間戶型優(yōu)勢戶型劣勢套數(shù)(套）所占比重均價(jià)（元.㎡）總價(jià)（萬元）129.88三房二廳二衛(wèi)————

426.12%11000143138四房二廳二衛(wèi)+1儲2臥1客1臥1書2衛(wèi)1廚1餐有儲物間設(shè)計(jì)通透性差385.54%152143三房二廳二衛(wèi)2臥1客1餐1衛(wèi)1臥1衛(wèi)1廚通透干濕分離轉(zhuǎn)角空間浪費(fèi)23033.53%157153-162四房二廳二衛(wèi)2臥1客1餐1衛(wèi)1臥1書1衛(wèi)1廚采光好，南北通透動(dòng)靜分區(qū)不明顯21230.90%168-178175-178四房二廳二衛(wèi)3臥1衛(wèi)1臥1客1衛(wèi)1廚三臥朝南采光不足通透性差12618.37%193-196200-207（躍）四房二廳二衛(wèi)————

263.79%220-228240（躍）四房二廳三衛(wèi)————

121.75%264產(chǎn)品線設(shè)置高端，以大面積戶型為主，尤以143平米舒適三房、153-162平米四房占比例高；且復(fù)式產(chǎn)品分兩面積段。多數(shù)戶型有15-20平米的贈(zèng)送面積。競爭項(xiàng)目戶型分析——尚湖中央花園面積（㎡）戶型朝南房間朝北房競爭項(xiàng)目戶型分析——中盈皇冠四房兩廳兩衛(wèi)，172平米競爭項(xiàng)目戶型分析——中盈皇冠四房兩廳兩衛(wèi)，172平米競爭項(xiàng)目戶型分析——中盈皇冠兩房兩廳一衛(wèi)，82平米兩房兩廳二衛(wèi)，118平米贈(zèng)送靈活空間，大二房與2+1房可相互轉(zhuǎn)換；競爭項(xiàng)目戶型分析——中盈皇冠兩房兩廳一衛(wèi)，82平米兩房兩廳二競爭項(xiàng)目戶型分析——中盈皇冠三房兩廳兩衛(wèi)，111平米三房兩廳兩衛(wèi)，152平米臥室東西向設(shè)計(jì)，加大開間尺度，增加南向觀湖面；南向聯(lián)通式大陽臺增強(qiáng)觀湖效果。競爭項(xiàng)目戶型分析——中盈皇冠三房兩廳兩衛(wèi)，111平米三房兩廳競爭項(xiàng)目戶型分析——中盈皇冠面積（㎡）戶型贈(zèng)送面積（㎡）朝南房間朝北房間戶型優(yōu)勢戶型劣勢套數(shù)(套）所占比重均價(jià)（元.㎡）總價(jià)（萬元）82兩房兩廳一衛(wèi)162臥1餐1客1衛(wèi)——方正多增通透性差72（306）23.5%13000106.6111三房二廳二衛(wèi)153臥1客1餐2衛(wèi)1廚——送大陽臺采光好通透性差248.0%144.3118-131兩房兩廳兩衛(wèi)261臥1客2衛(wèi)1臥1餐1廚大陽臺瞰湖轉(zhuǎn)角過多10534.0%153-170152三房二廳二衛(wèi)252臥1客1衛(wèi)1臥1餐1廚1衛(wèi)贈(zèng)送面積大

4816.0%198170四房二廳二衛(wèi)302臥1客1衛(wèi)2臥1餐1衛(wèi)1廚贈(zèng)送面積大樓上獨(dú)衛(wèi)4916.0%221260-341（躍）

82.0%338-443產(chǎn)品線豐富，二房、大二房（小三房）、小三房、舒適大三房、四房、復(fù)式。項(xiàng)目南向可望昆承湖，戶型設(shè)計(jì)上為突出觀湖效果，增加開間尺寸，設(shè)計(jì)聯(lián)通式大陽臺以加大觀湖面。戶型贈(zèng)送面積大，達(dá)15-30平米。競爭項(xiàng)目戶型分析——中盈皇冠面積（㎡）戶型贈(zèng)送面積（㎡）朝南競爭項(xiàng)目戶型分析——中南世紀(jì)城兩房兩廳一衛(wèi)，93平米三房兩廳兩衛(wèi)（躍），134平米競爭項(xiàng)目戶型分析——中南世紀(jì)城兩房兩廳一衛(wèi)，93平米三房兩廳競爭項(xiàng)目戶型分析——中南世紀(jì)城三房兩廳兩衛(wèi)，142平米三房兩廳兩衛(wèi)，155平米設(shè)計(jì)主臥套房系統(tǒng)，配衣帽間；入戶花園、露臺面積贈(zèng)送設(shè)計(jì)主臥套房系統(tǒng)，配衣帽間；復(fù)式贈(zèng)送面積約50平米設(shè)計(jì)儲藏空間270度觀景陽臺競爭項(xiàng)目戶型分析——中南世紀(jì)城三房兩廳兩衛(wèi)，142平米三房兩競爭項(xiàng)目戶型分析——中南世紀(jì)城面積（㎡）戶型朝南房間朝北房間套數(shù)(套）所占比重均價(jià)（元.㎡）總價(jià)（萬元）52一房一廳一衛(wèi)————128.8%1300068115兩房兩廳兩衛(wèi)————2014.7%150132-138三房兩廳兩衛(wèi)2臥1客1衛(wèi)1臥1餐1廚1衛(wèi)3828.0%171-179147-152三房兩廳兩衛(wèi)2臥1客1衛(wèi)1臥1餐1廚1衛(wèi)2014.7%191-197170-176四、五房兩廳兩衛(wèi)————3828.0%221-229233-300（躍）五房三廳三衛(wèi)————85.9%303-390配有一房產(chǎn)品，以實(shí)用三房、四房為主力。面積設(shè)置主要是小面積低總價(jià)和高檔次自住品兩類。戶型設(shè)計(jì)采用配衣帽間的套房，儲藏空間，270度轉(zhuǎn)角陽臺。競爭項(xiàng)目戶型分析——中南世紀(jì)城面積（㎡）戶型朝南房間朝北房間競爭項(xiàng)目戶型分析——尚湖翡翠灣兩房兩廳兩衛(wèi)，115平米三房兩廳兩衛(wèi)，145平米北向可望尚湖，客廳、大陽臺設(shè)計(jì)在北面；設(shè)計(jì)配有衣帽間的套房；競爭項(xiàng)目戶型分析——尚湖翡翠灣兩房兩廳兩衛(wèi)，115平米三房兩競爭項(xiàng)目戶型分析——尚湖翡翠灣四房三廳四衛(wèi)，256平米競爭項(xiàng)目戶型分析——尚湖翡翠灣四房三廳四衛(wèi)，256平米競爭項(xiàng)目戶型分析——尚湖翡翠灣面積（㎡）戶型朝南房間朝北房間梯戶數(shù)戶型優(yōu)勢戶型劣勢套數(shù)(套）所占比重均價(jià)（元.㎡）總價(jià)（萬元）115兩房兩廳兩衛(wèi)1臥1餐1廚1臥1客兩梯兩戶通透方正動(dòng)靜分區(qū)合理客廳向北104（240）43.3%16000184萬145三房兩廳兩衛(wèi)1臥1餐1廚1書1臥1客1衛(wèi)兩梯兩戶儲存間客廳向北10443.3%232萬160（躍）

125.0%256萬200（躍）四房三廳兩衛(wèi)2臥1客1餐1廚1臥1書1客兩梯兩戶方正通透客廳向北125.0%320萬256（躍）五房三廳四衛(wèi)2臥2廳1廚2臥2衛(wèi)1餐兩梯兩戶景觀大陽臺客廳向北83.3%410萬產(chǎn)品線設(shè)計(jì)以注重舒適性為出發(fā)點(diǎn)，有套房、儲藏空間、兩梯兩戶、專屬電梯（一部公用電梯，一部入戶花園進(jìn)的私家專用電梯）。復(fù)式房源面積尺度大。競爭項(xiàng)目戶型分析——尚湖翡翠灣面積（㎡）戶型朝南房間朝北房間競品分析結(jié)論多數(shù)競爭項(xiàng)目的產(chǎn)品線較豐富，對各戶型面積段均進(jìn)行了客群細(xì)分定位。二房面積段82-88、110-118；三房面積段105-115、130-138、140-152；四房面積段170-187；復(fù)式面積段200-260.基本都有贈(zèng)送面積賣點(diǎn)。有湖景資源項(xiàng)目均盡量增加景觀陽臺面，發(fā)揮景觀價(jià)值。有增加套房設(shè)計(jì)、儲藏空間