旅游商業(yè)地產(chǎn)報告

旅游商業(yè)地產(chǎn)研究報告（2012）1旅游商業(yè)地產(chǎn)研究旅游地產(chǎn)概念旅游地產(chǎn)的類別旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷史旅游地產(chǎn)的發(fā)展模式3對旅游地產(chǎn)的認識旅游地產(chǎn)概念概念一概念二泛地產(chǎn)概念：旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷史產(chǎn)生背景國外旅游地產(chǎn)發(fā)展歷程國內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展歷程國內(nèi)旅游發(fā)展現(xiàn)狀國內(nèi)旅游發(fā)展前景未來旅游業(yè)發(fā)展走勢旅游地產(chǎn)的發(fā)展模式賣地滾動發(fā)展模式

旅游先行帶動房地產(chǎn)發(fā)展模式

房地產(chǎn)先行帶動度假地模式大開發(fā)商整體操盤模式

景點地產(chǎn)

商務(wù)地產(chǎn)度假地產(chǎn)住宅地產(chǎn)旅游地產(chǎn)的類別4旅游地產(chǎn)概念

旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷史旅游地產(chǎn)的類別旅游地產(chǎn)的發(fā)展模式5旅游地產(chǎn)概念研究*概念一：·

旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，其開發(fā)項目全部或部分實現(xiàn)旅游功能。如：休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)形式，以及分時度假、產(chǎn)權(quán)酒店、主題社區(qū)或景區(qū)住宅、養(yǎng)老度假村、登山、滑雪運動度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等產(chǎn)品模式。概念二：定義：·依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目,可稱為旅游房地產(chǎn)。6旅游地產(chǎn)概念旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷史旅游地產(chǎn)的類別旅游地產(chǎn)的發(fā)展模式7起源：旅游房地產(chǎn)發(fā)源于中世紀歐洲世襲貴族的度假城堡;初步：20世紀初開始市場化規(guī)模經(jīng)營，主要是集中在法國南部地中海沿岸的海濱別墅形成：20世紀60年代，法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時銷售的方式招攬客戶的形式，標(biāo)志著旅游物業(yè)市場的形成。

發(fā)展：70年代中期，美國泡沫經(jīng)濟破滅后造成大量的房地產(chǎn)積壓，特別是市場景氣時期開發(fā)的大量別墅。為了處理積壓與空置，充分盤活閑置資產(chǎn)，美國從歐洲引入時權(quán)酒店這一概念，取得了巨大的成功。

成熟：1987年以后，大量的投資商、開發(fā)商介入這一領(lǐng)域，使產(chǎn)品模式更加清晰，法規(guī)也相應(yīng)地健全，配套的服務(wù)業(yè)、管理業(yè)、交換業(yè)也迅速成熟。僅就分時度假物業(yè)而言，目前全球已有60多家大型的分時度假集團，大約5,000多個采用分時制度的度假村分布在80多個國家和地區(qū)，來自120多個國家和地區(qū)的300多萬個家庭購買了多少不等的度假時權(quán)或酒店產(chǎn)權(quán)。上升期:到2001年，全球分時度假業(yè)的營業(yè)額已超過80億美元，近幾年一直以15%的速度遞增，預(yù)計到2004年，全世界的時權(quán)酒店銷售總額將超過300億美元。旅游地產(chǎn)的發(fā)歷程——國外8旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷程——國內(nèi)9起源：我國的旅游房地產(chǎn)開發(fā)始于20世紀的九十年代。在國內(nèi)一些城市房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)“泡沫”的時候，以“健康、運動、休閑”為主題的旅游房地產(chǎn)開始興起，并取得了不俗的業(yè)績。趨勢：目前我國正由最初步的觀光地產(chǎn)轉(zhuǎn)向休閑地產(chǎn)，示來更大的空間是旅游度假地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)的發(fā)歷程——國內(nèi)10旅游地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展現(xiàn)狀11旅游地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展現(xiàn)狀12旅游地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展現(xiàn)狀13旅游地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展前景14旅游地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展前景15旅游地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展前景16旅游地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展前景17旅游地產(chǎn)產(chǎn)概念旅游地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展歷程旅游地產(chǎn)產(chǎn)的類別別旅游地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展模式18旅游地產(chǎn)產(chǎn)的分類類主要是指指在旅游區(qū)內(nèi)內(nèi)為游客的的旅游活活動建造造的各種種觀光、、休閑、、娛樂性性質(zhì)的、、非住宿宿型的建建筑物及及關(guān)聯(lián)空空間；旅游景點地產(chǎn)從理論上上來說，，旅游地地產(chǎn)是比比較寬泛泛的概念念，粗略略概括可可以分為為四類。。旅游商務(wù)地產(chǎn)主要要是是指指在在旅游游區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)或或旅旅游游區(qū)區(qū)旁邊邊提提供供旅旅游游服服務(wù)務(wù)的的商商店店、、餐餐館館、、娛娛樂樂城城等等建建筑筑物物及及關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)空空間間；；旅游度假地產(chǎn)主要要是是指指為為游游客客或或度度假假者者提提供供的的、、直直接接用用于于旅旅游游休休閑閑度度假假居居住住的的各各種種度度假假型型的的建建筑筑物物及及關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)空空間間，，如如旅旅游游賓賓館館、、度度假假村村、、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)酒酒店店以以及及用用于于分分時時度度假假的的時時權(quán)權(quán)酒酒店店等等等等；；旅游住宅地產(chǎn)主要要是是指指與與旅旅游游區(qū)區(qū)高高度度關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)的的各各類類住住宅宅建建筑筑物物及及關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)空空間間旅游景點地產(chǎn)19旅游景點地產(chǎn)主要是是指在在旅游游區(qū)內(nèi)內(nèi)為游游客的的旅游游活動動建造造的各各種觀觀光、、休閑閑、娛娛樂性性質(zhì)的的、非非住宿宿型的的建筑筑物及及關(guān)聯(lián)聯(lián)空間間；寺廟博物館館服務(wù)與與配套套設(shè)施施：售售票處處、停停車場場、游游樂場場所、、餐飲、、購物物、娛娛樂等等的商商鋪、、商業(yè)業(yè)辦公公用房房會所、、俱樂樂部、、銀行行、診診所等等的配配套用用房，，管理理用房房等。。20旅游商務(wù)地產(chǎn)供旅游游用的的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)：如如旅館館、酒酒店、、娛樂樂城、、商店店等.旅游商商業(yè)街街旅游區(qū)區(qū)娛樂樂城餐飲住宿21旅游度假地產(chǎn)旅游度度假地地產(chǎn)多多建在在大中中城市市遠郊郊或遠遠離大大中城城市的的著名名風(fēng)景景區(qū)附附近，，或建建在旅旅游資資源突突出的的旅游游目的的地城城市。。開發(fā)商商以為為異地地置業(yè)業(yè)者提提供第第二居居所度度假休休閑為為目的的，業(yè)業(yè)主以以度假假置業(yè)業(yè)和投投資置置業(yè)為為目的的。海南景景觀住住宅多多屬此此種模模式。。產(chǎn)權(quán)酒酒店：：將酒店店的每每一個個單位位分別別出售售給投投資人人，同同時投投資人人委托托酒店店管理理公司司或分分時度度假網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)管管理，，獲取取一定定的投投資回回報。。一般般情況況下，，投資資人擁擁有該該酒店店每年年一定定時間間段的的免費費居住住權(quán)。。時權(quán)酒酒店：：即將酒酒店的的每個個單位位分為為一定定的時時間份份，如如將一一年分分為51周，出出售每每一個個時間間份的的一定定年限限的使使用權(quán)權(quán)。消消費者者擁有有一定定年限限內(nèi)在在該酒酒店每每年一一定時時間如如一周周的居居住權(quán)權(quán)。養(yǎng)老型型酒店店：指投資資人在在退休休前購購買退退休養(yǎng)養(yǎng)老度度假村村的某某一個個單位位。委委托管管理公公司經(jīng)經(jīng)營管管理直直至退退休后后自用用。管管理期期間，，將獲獲取一一定的的投資資回報報。一一般情情況下下該度度假村村在產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人人去世世后由由管理理公司司回購購，再再出售售，收收益歸歸其家家人所所有。。如：在在高爾爾夫球球場、、登山山、滑滑雪等等運動動地附附近開開發(fā)的的高爾爾夫、、登山山、滑滑雪運運動度度假別別墅。。時值度度假型型酒店店：消費者者購買買一定定數(shù)量量的““分數(shù)數(shù)”，，這些些“分分數(shù)””就成成為他他們選選購產(chǎn)產(chǎn)品的的貨幣幣。他他們可可以使使用這這些““分數(shù)數(shù)”在在不同同時間間、地地點、、檔次次的度度假村村靈活活選擇擇其分分數(shù)所所能負負擔(dān)的的住宅宅設(shè)施施。消消費者者不擁擁有使使用權(quán)權(quán)或產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，，只是是為休休閑消消費提提供便便利、、優(yōu)惠惠和更更多選選擇。。“分分數(shù)””消費費可以以獲取取更大大的折折扣和和免費費居住住時間間。2223二位一一體資資源利利用旅游住宅地產(chǎn)直接借借力旅旅游資資源自我營營造旅旅游資資源靠近現(xiàn)現(xiàn)有的的旅游游資源源和旅旅游景景區(qū)開開發(fā)景景區(qū)住住宅。。這類類景區(qū)區(qū)住宅宅開發(fā)發(fā)涉及及到風(fēng)風(fēng)景區(qū)區(qū)的生生態(tài)保保護問問題，，如拋拋開保保護搞搞開發(fā)發(fā)，以以短期期的效效益破破壞風(fēng)風(fēng)景地地的可可持續(xù)續(xù)性發(fā)發(fā)展，，往往往是得得不償償失。。所以以保護護為先先是此此類開開發(fā)不不容忽忽視的的前提提，很很多城城市旅旅游景景區(qū)附附近的的住宅宅多屬屬此類類。如如黃山山地區(qū)區(qū)的住住宅開開發(fā)就就是這這類典典型的的代表表。先大手手筆開開發(fā)大大型旅旅游項項目，，以旅旅游帶帶活周周邊房房產(chǎn)，，再于于景區(qū)區(qū)附近近開發(fā)發(fā)景區(qū)區(qū)住宅宅。這這類房房地產(chǎn)產(chǎn)不依依附現(xiàn)現(xiàn)有的的旅游游資源源、旅旅游景景區(qū)，，往往往巨資資投入入造勢勢景區(qū)區(qū)，改改善區(qū)區(qū)域基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施條條件和和環(huán)境境質(zhì)量量，靠靠旅游游業(yè)的的關(guān)聯(lián)聯(lián)帶動動作用用引來來人流流物流流，將將生地地變成成旅游游熟地地和旺旺地，，引起起景區(qū)區(qū)附近近地產(chǎn)產(chǎn)升值值，再再趁勢勢搞房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)。旅游起起步，，地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)力力，地地產(chǎn)促促進了了華僑僑城全全面發(fā)發(fā)展，，是旅旅游與與房地地產(chǎn)良良性互互動的的典型型。此類房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與旅旅游景景觀開開發(fā)高高度融融合，，房地地產(chǎn)開開發(fā)即即旅游游景觀觀開發(fā)發(fā)，房房產(chǎn)本本身即即是旅旅游景景觀載載體或或表現(xiàn)現(xiàn)形式式。景景即是是房，，房即即是景景。投資集集團、、房地地產(chǎn)商商，利利用旅旅游開開發(fā)區(qū)區(qū)、旅旅游景景區(qū)、、休閑閑度假假區(qū)的的優(yōu)越越自然然條件件、地地理位位置開開發(fā)的的具有有投資資回報報和多多種功功能的的住宅宅項目目，包包括別別墅，，花園園洋房房，酒酒店式式公寓寓，老老年公公寓等等。24旅游住宅地產(chǎn)海南、、青島島、大大連、、秦皇皇島、、井崗崗山、、黃山山等地地區(qū)的的旅游游地產(chǎn)產(chǎn)。直接借借力旅旅游資資源25自我營營造旅旅游資資源旅游住宅地產(chǎn)華僑城城先后后建成成錦繡繡中華華、中中華民民俗村村、世世界之之窗、、歡樂樂谷四四個頗頗具特特色和和影響響力的的主題題公園園，將將過去去的荒荒灘野野嶺變變成具具有極極高知知名度度和美美譽度度的旅旅游城城，為為自己己創(chuàng)造造出區(qū)區(qū)域性性旅游游資源源優(yōu)勢勢，再再以此此為依依托，，開發(fā)發(fā)高質(zhì)質(zhì)量的的旅游游主題題房地地產(chǎn)。。錦繡中中華中華民民俗村村世界之之窗主題公公園休休閑社社區(qū)26荷蘭水水街私私人酒酒店地中海海別墅墅地中海海公寓寓二位一一體資資源利利用旅游住宅地產(chǎn)宋城集集團在在杭州州樂園園開發(fā)發(fā)的荷荷蘭水水街私私人酒酒店、、地中中海公公寓、、地中中海別別墅、、高爾爾夫酒酒店等等，景景觀房房產(chǎn)本本身就就是景景觀構(gòu)構(gòu)成的的有機機組成成部分分，景景中有有房，，房中中有景景，營營造出出一種種莊周周夢蝶蝶、蝶蝶夢莊莊周的的境界界。271.投資回回收率率高。。旅游房房地產(chǎn)產(chǎn)的經(jīng)經(jīng)營者者以自自己優(yōu)優(yōu)越的的房產(chǎn)產(chǎn)資源源、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化的服服務(wù)模模式來來吸引引投資資者，，然后后在經(jīng)經(jīng)營中中獲利利。同一房房產(chǎn)可可以在在不同同的時時段租租借給給不同同的消消費者者，提提高了了房產(chǎn)產(chǎn)的資資金回回收效效率。。對于于一般般旅游游產(chǎn)品品而言言，投投資回回收是是緩慢慢的。。景區(qū)區(qū)主要要依靠靠每日日的門門票……小額的的交易易使其其投資資的回回收期期漫長長。而對于于住戶戶來說說，首首先可可以將將旅游游房地地產(chǎn)作作為一一種投投資選選擇，，自己己出錢錢買下下其中中的一一個或或多個個單元元，成成為業(yè)業(yè)主，，然后后再委委托開開發(fā)商商去管管理經(jīng)經(jīng)營，，獲取取相對對穩(wěn)定定的投投資回回報。。在英英國，，購置置房產(chǎn)產(chǎn)歷來來被人人們視視為最最佳的的投資資方式式之一一。以美國國過去去20年各項項主要要投資資作比比較，，房地地產(chǎn)的的收益益率比比股票票還要要略高高一些些，高高于物物價指指數(shù)的的升幅幅，這這顯示示出房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資均具具有抗抗通脹脹、保保值的的功能能。旅游度度假地地產(chǎn)的的特點點：282.消費檔檔次高高。旅游房房地產(chǎn)產(chǎn)自誕誕生便便具有有貴族族化色色彩，，在國國外它它還是是中產(chǎn)產(chǎn)階級級的消消費品品。國國內(nèi)旅旅游房房地產(chǎn)產(chǎn)的消消費者者群集集中在在城市市的高高收入入階層層，他他們經(jīng)經(jīng)濟狀狀況良良好，，希望望擁有有較高高晶位位的住住宿條條件和和度假假環(huán)境境，傳傳統(tǒng)的的旅游游項目目已不不能滿滿足需需求。。傳統(tǒng)旅游游業(yè)中，，酒店高高中低檔檔的設(shè)立立涵蓋了了各個收收入階層層人們的的消費，，景區(qū)游游覽更是是面向大大眾推出出的產(chǎn)品品。3.消費的可可存儲性性和期權(quán)權(quán)消費。。旅游房地地產(chǎn)在消消費時間間上可以以是多次次的，即即一次性性購買多多個時間間段或生生前永久久性（如如養(yǎng)老型型酒店））的消費費權(quán)。時權(quán)酒店店出售的的便是每每一單位位的每一一個時間間份的一一定年限限內(nèi)的使使用權(quán)。。購買分分時度假假產(chǎn)品的的消費者者還可將將自己的的度假權(quán)權(quán)益交換換至分布布于世界界各地的的度假村村。例如如，密云云“金海海豚”的的分時度度假產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店的的購買者者不僅擁擁有其所所有權(quán)或或使用權(quán)權(quán)，同時時享有““亞洲酒酒店資源源聯(lián)盟””所轄東東南亞、、港澳地地區(qū)和內(nèi)內(nèi)地多處處旅游勝勝地500多家四星星級以上上酒店的的交換和和使用權(quán)權(quán)。在旅旅游業(yè)的的其他領(lǐng)領(lǐng)域，一一般是在在當(dāng)時當(dāng)當(dāng)?shù)刭徺I買或提前前異地預(yù)預(yù)定產(chǎn)品品，而在在當(dāng)時當(dāng)當(dāng)?shù)叵M費，不存存在儲存存消費和和期權(quán)消消費。旅游度假假地產(chǎn)的的特點：：291。以旅游游開發(fā)為為主項目大多多以長期期穩(wěn)定的的經(jīng)營為為目的，，房產(chǎn)物物業(yè)包括括酒店、、商業(yè)、、居住等等僅作為為其附屬屬設(shè)施，，滿足旅旅游配套套需要，，像主題題公園、、影視基基地、溫溫泉療養(yǎng)養(yǎng)中心等等的配套套服務(wù)設(shè)設(shè)施旅游與地地產(chǎn)的關(guān)關(guān)系----按開發(fā)重重點不同同劃分2。以房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)為主如是以房房地產(chǎn)開開發(fā)為主主，則旅旅游捆綁綁于地產(chǎn)產(chǎn)，通過過旅游資資源開發(fā)發(fā)增加房房地產(chǎn)項項目的吸吸引力和和價值點點，改善善度假、、居住的的環(huán)境，，故酒店店、會議議中心和和度假別別墅、公公寓等成成為主要要盈利物物業(yè)，旅旅游景點點、休閑閑設(shè)施成成為其附附加值。。30旅游地產(chǎn)產(chǎn)概念旅游地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展歷史旅游地產(chǎn)產(chǎn)的類別別旅游地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展模式31模式一：賣賣地滾動發(fā)發(fā)展模式一些旅游度度假區(qū)開發(fā)發(fā)初期，缺缺乏必要的的基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)資金金，如同要要過河卻沒沒有橋。為為了緩解資資金壓力，，只能出賣賣相當(dāng)一部部分土地，，以賣地收收入來啟動動開發(fā)，度度過最困難難的啟動期期。外來資資本購買這這些土地以以后，獨立立開發(fā)度假假酒店、度度假別墅和和公寓。等等過了“初初期啟動””這條河，，發(fā)展壯大大完成必要要的度假基基礎(chǔ)設(shè)施配配套以后，，南國桃園園又從當(dāng)初初買地者手手中回購部部分土地控控制起來，，滿足后續(xù)續(xù)升級發(fā)展展的需要。。這種依靠賣賣地滾動發(fā)發(fā)展的模式式，在資金金困難的情情況下，有有利于度假假地的快速速啟動發(fā)展展，使旅游游房地產(chǎn)與與度假地同同步增長。。但是不足之之處也很明明顯：這種類似工工業(yè)園將““生地催熟熟”的做法法，有可能能造成過度度城鎮(zhèn)化，，與高品質(zhì)質(zhì)度假環(huán)境境相悖，導(dǎo)導(dǎo)致度假地地的退化；；隨著度假區(qū)區(qū)環(huán)境的完完善、土地地的升值，，回購原來來切塊零賣賣的土地難難度越來越越大；價格格（租金））接受度及及敏感度最初引入的的開發(fā)商魚魚龍混雜，，開發(fā)的旅旅游房地產(chǎn)產(chǎn)質(zhì)素良莠莠不齊，規(guī)規(guī)劃控制與與協(xié)調(diào)難度度大，給度度假區(qū)進一一步提升整整體品質(zhì)埋埋下隱憂；；形象要求求隨著無地可可賣，度假假地的維護護管理資金金將成為無無米之炊，，公共環(huán)境境與品牌的的維護將難難以為繼。。從發(fā)展的的角度來看看，這種““借橋過河河”的策略略是難以持持續(xù)的。32模式二：旅旅游先行帶帶動房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展模式式不依附原有有的旅游資資源、旅游游景區(qū)往往先投入入巨資，專專注于搞大大型旅游項項目開發(fā)，，營造具有有影響力、、沖擊力的的旅游景觀觀景區(qū)改善區(qū)域基基礎(chǔ)設(shè)施條條件和環(huán)境境質(zhì)量，提提升知名度度，靠旅游業(yè)的的關(guān)聯(lián)帶動動作用引來來人流物流流，將生地地變成旅游游熟地和旺旺地，引起起景區(qū)附近近地產(chǎn)升值值，再趁勢勢搞房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)。深圳華僑城城度假區(qū)33模式三：房房地產(chǎn)先行行帶動度假假地模式以廣東省南南海市西岸岸旅游度假假區(qū)為代表表。西岸旅旅游度假區(qū)區(qū)地處珠三三角邊