北京2016-2017年房價連漲17個月

北京2016-2017 年房價連漲 17個月點擊上方 “驥觀天下”可以訂閱哦！有句話說得好，“如果覺得沒什么可以奮斗的動力，那么就去大北京看看房子吧”，據(jù)說這句話是現(xiàn)在最新的雞湯勵志語言。缺乏斗志的青年讀到這句話，馬上會戰(zhàn)斗力爆表，立刻投入到認真的工作中。但如果這位青年真的看了最近首都的房價，他不僅不會激發(fā)斗志，反而會立刻喪失斗志。北京房價之高，無論人們灌自己多少雞湯，一旦看到房價應該馬上就會清醒過來。根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會最近發(fā)布的房價行情顯示，首都房價連續(xù)17個月環(huán)比上漲。從2015年10月份以來，北京平均房價已經(jīng)由37221元每平，漲至2017年2月的60738元每平，平均漲幅高達63.18%。最近甚至還傳出學區(qū)房一晚上漲17萬的新聞。如此瘋狂的北京房價，仿佛沒有最高只有更高，但它還會延續(xù)瘋狂，一直漲下去嗎？實際上，長期看來，盡管現(xiàn)在價格已經(jīng)高到令人難以接受，但京城房市繼續(xù)堅挺依然是未來的必然趨勢。何以見得？我們可以看到，限購政策之下，炒房的資本并沒有遠離北京，而是蟄伏于京城周圍，待機而動。加上2017年北京住宅用地計劃供應 610公頃，同比減少近五成，買房者只能紛紛外撤。這也造成北京中心城區(qū)一搞限購，周邊地區(qū)房價馬上應聲上漲。燕郊等地的價格暴漲暫且不提，就連固安、涿州、永清等起步較慢的“價值洼地”也駛入房價上漲快車道。甚至是遠在河北石家莊的樓盤，距離北京約300公里的地方，也受到首都房價“溢出效應”的影響，近期價格漲幅明顯。仿佛北京高房價輻射范圍之廣，影響著周圍大部分地區(qū)。可以預見，未來的北京以及周邊臨近地區(qū)，房價泡沫必將繼續(xù)堅固，并持續(xù)膨脹。到底是什么因素推動北京房價連續(xù)17個月快速上漲呢？在回答這個問題以前，我們可以知道，答案絕對不是因為居民收入增長。北京城市居民的年人均可支配收入才52530元，遠遠追不上房價。根據(jù)相關機構統(tǒng)計，北京房價收入比14.5，連續(xù)三年位列全國第一，成為全國靠工資購房難度最高的地區(qū)。我們甚至可以說，現(xiàn)在北京房價已和人們的工資收入沒有什么直接關系，那些能買得起房的人，絕大多數(shù)不可能是依靠固定工資收入來購買。真正推動北京房價連續(xù)上漲的，其實根源還是在于貨幣。我們以2007年為一個節(jié)點，看看這個時間段前后發(fā)生了什么。自這一年以來，中國的貨幣供應呈現(xiàn)一種前所未有的“爆發(fā)式”增長，其總量超過了日本、歐洲、美國等幾大經(jīng)濟體，貨幣量是歐洲和美國的兩倍，是日本的三倍。如果把時間稍稍拉回，我國廣義貨幣余額從2000年初的12萬億，到2015年的144萬億，十五年里貨幣供應量增長超過12倍。但是在此期間，中國人口的變動并不大，從1985年至今，中國人口只增長了27%，年均增長只有0.87%，但貨幣的增長卻遠遠超過合理范圍。如此天量的新增貨幣，一方面意味著社會上一定有一小部分人手里增多了大量貨幣急需進行高回報的投資，同時也必然意味著銀行的大量借債以及信用的擴張。實際上，信貸的過度擴張早已不是秘密，中國M2與GDP之比多年來也呈現(xiàn)不斷上升的趨勢。M2與GDP比例在2000年為138.7%，此后上升到超過200%。不斷擴張的信貸，其實也說明整個銀行系統(tǒng)回收債務的周期過慢，因此只能在短期內不斷擴張，瘋狂借錢給人買不動產(chǎn)，以債養(yǎng)債，來維持金融系統(tǒng)的運轉。所謂系統(tǒng)性危機，由此而來。打開貨幣的水龍頭之后，貨幣的財富之水源源不斷被創(chuàng)造。但這些財富必須要找一個流向，不動產(chǎn)自然是最理想最安全的去處。這種金錢的大規(guī)模流向運動必然會在中國掀起一場新的“造富運動”，誰掌握了這些承載貨幣流向的“池子”，誰就會成為財富新貴階層。于是，貨幣流向了中國最大的三個“蓄水池”——以上海為核心的長三角城市帶，以深圳為核心的珠三角城市帶，以北京為核心的京津冀城市帶。京滬深的房價也冠絕全國，原因無他，就在于這幾個地方是全國最大最穩(wěn)定的財富蓄水池。房價暴漲于是開始了。北京房價從 2005年以來呈現(xiàn)了加速上漲的態(tài)勢,商品房由1996年的3505元每平方米上漲到2007年的10000元/平方米以上，12年時間房價約上漲了185.3%。從2007年到今天，接著上漲了接近500%。這樣的天文數(shù)字，完全超過了人們理解的正常范圍。換言之，全國都在漲，但比起長三角、珠三角，北京因其獨有的原因而使得房價上漲更加令人不可理喻，漲勢更野蠻。一方面，這是由于北京一代投資房產(chǎn)的人數(shù)在增加。根據(jù)21世紀不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)，10年前的2007年，北京市約87%的購房者屬于消費性購買，或者說是自住房，而投資性購房比例只有大約 13%，這一比例低于投資性購房的國際警戒線———20%。如果超過 20%的購房者都是為了投資而購房， 這說明房地產(chǎn)的投機性過強，房地產(chǎn)泡沫開始膨脹。然而，在 10年后的今天，買房的人當中為了投資而購買的人數(shù)比例明顯上升。雖然統(tǒng)計局給出的數(shù)據(jù)依然低于 20%，但實際上的投資性需求可能早已超過了警戒線。除此以外，更重要的原因在于，在全國各地投資不動產(chǎn)風潮掀起的時候，北京的房價瘋狂因為這個城市的特殊性而愈演愈烈。用一句話概括，就是北京周邊并沒有形成如珠三角、長三角那樣比較成熟發(fā)展的城市帶，因此資本會過于集中的選擇扎堆北京。換個說法，北京周邊城市承載“外溢”的不動產(chǎn)資本的硬件條件還相對不夠成熟。我們知道，上海、北京、深圳 GDP總量分別位居大陸城市的第一、二、四位，此外，城市人口均超過千萬，且受教育程度高，每年還吸引大量人口集聚。 2011 年北京、上海、深圳金融業(yè)增加值分別為 2055億元、2240億元和1562億元，到去年，這一數(shù)據(jù)分別為4267億元、4763億元、2853億元。增速分別是108%，113%，82.7%。金融業(yè)之發(fā)達是大陸其他城市無法比擬的。但是，把視野擴展到這三座城的外圍，情況就大不一樣。在上海、深圳這些一線城市周圍，存在著具有良好的基礎設施、產(chǎn)業(yè)配套完備、擁有優(yōu)質社會資源的城市。例如上海附近的杭州、蘇州，制造業(yè)和金融業(yè)繁榮，且這些富裕的老牌城市配備有優(yōu)質的教育資源——全國排名前十左右的知名大學。廣東省的情況也類似，廣州和深圳雙城的經(jīng)濟資源經(jīng)?？梢灾脫Q、互補，產(chǎn)業(yè)和配套教育資源相得益彰，并且此城市帶還擁有珠海、佛山等等低成本宜居城市，且背靠港澳，經(jīng)濟腹地有較大的縱深。從這三個地區(qū)平均 GDP水平就可以看出城市帶之間的差距。長三角珠三角一帶的廣東、江蘇、浙江這幾個地區(qū)GDP排名為例全國第一、二、四位。北京外邊的河北排第七，雖然放在全國也不算低，但實際數(shù)字只有前者的不到一半，而且河北的城市普遍產(chǎn)業(yè)結構單一老化，且環(huán)境污染問題嚴重，城市配套設備水平不足。這也造成北京周圍的那些衛(wèi)星城，承接北京房價“溢出效應”的能力有限。“京津冀”的概念只是近年才提出的新概念，過去北京周圍地區(qū)都是各自為政，不像長三角、珠三角城市群，是改革開放以來長期發(fā)展的成熟城市群落。因此，京津冀地區(qū)，實際上是一個“新興”的、“后發(fā)”的城市群，短期還很難出現(xiàn)深滬兩地城市共同繁榮的情況。因此，北京的“房價溢出”也因此變得“溢”而不“出”房，價暴漲的除了北京市區(qū)，就是距離毗鄰北京的新興小城鎮(zhèn)，這些地方在10年前還很落后，幾乎等于是農(nóng)村。但即使在20年前，廣深、上海周圍的城市群落已經(jīng)非常成熟。這一巨大的城市發(fā)展差別，決定了北京一帶房價走勢與深滬不同，北京漲價過于畸形幾乎是一種必然結果。而更無奈的事實是，鄰近北京的另一個基礎建設優(yōu)良的直轄市天津，其過于閉塞獨立，短期仍然不能形成京津兩地帶動周邊城市形成發(fā)達城市群落的狀況。整個京津冀地區(qū)的發(fā)展與長三角珠三角仍然具有差距，任重道遠。綜上所述，房價上漲，根源有二：一是在于貨幣，二是經(jīng)濟本身發(fā)展。而具體到一個地區(qū)，各個城市房價分別以什么速度漲，其背后體現(xiàn)的是一個分蛋糕的問題，更多分享到經(jīng)濟增長果實的城市房價自然會上漲較快。如果一地的經(jīng)濟增長過大的比例貢獻給某一座城市，那么就會造成一地房價瘋漲而“溢出”堵死的局面。北京房價瘋狂的現(xiàn)狀，其實在過去近十幾年的京津一帶城市發(fā)展的格局中就已經(jīng)開始醞釀。從這個角度看，現(xiàn)在北京的房價暴漲一點也不奇怪。只有當一個地區(qū)城市化足夠成熟，特大型城市將從周圍吸血的功能轉變?yōu)橄蛑苓叺貐^(qū)造血輸血的功能之時，城市群的發(fā)展才會均衡，房價漲幅序列才會均衡。城市群的建設將是一個長期工程，在可預見的未來幾年，北京的房價瘋狂依然是常態(tài)。昨天網(wǎng)上有一篇文章，名為“北京房價打敗了多少經(jīng)濟學常識”。這說法完全是種誤解。其實，通過上文的簡單分析，我們足以知道