旅游地產(chǎn)開發(fā)模式培訓(xùn)

主講人：呂志墉旅游地產(chǎn)開發(fā)模式和創(chuàng)新思考聚焦中新地產(chǎn)—珠海淇澳島如何策劃定位常熟波恩項(xiàng)目—旅游地產(chǎn)如何促動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)常德柳葉湖低碳城主題旅游在哪里FOCUS:如何突破政府對(duì)旅游業(yè)渴求和對(duì)純地產(chǎn)回避之間的矛盾2旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新目錄第一章旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)十大關(guān)系第二章旅游地產(chǎn)的理念和分類第三章旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀第四章旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式第五章旅游地產(chǎn)案例研究第六章旅游地產(chǎn)發(fā)展前景第七章重點(diǎn)推薦—養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)3旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新第一章旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)十大關(guān)系

資源是重要的，但永遠(yuǎn)不要把目光集中在資源上，資源可以成為產(chǎn)品，資源也可以僅僅是產(chǎn)品的背景和環(huán)境，創(chuàng)意綷-濟(jì)將為資源的開發(fā)利用插上翅膀！

千萬不要做一個(gè)沒有靈魂的規(guī)劃，規(guī)劃必須在具可操作性的戰(zhàn)略策劃指導(dǎo)下制定落實(shí)，否則等待你的將是無止境的修編，誤國(guó)誤民！在通盤的策劃方案和商業(yè)模式指導(dǎo)下制定具有可實(shí)施性規(guī)劃已綷-成為越來越多經(jīng)營(yíng)者的選擇！

觀光旅游和休閑度假是姊妹關(guān)系，沒有高低貴賤之分，各地要根據(jù)自身的實(shí)際情況確定發(fā)展方向，觀光旅游是旅游產(chǎn)業(yè)分量最大的權(quán)重產(chǎn)品，休閑度假是旅游產(chǎn)品深度發(fā)展和生活多樣性的發(fā)展方向，兩者既可獨(dú)立運(yùn)作，又可相互重疊。

隨著旅游市場(chǎng)的細(xì)分，目的地的客源地營(yíng)銷將成為一種趨勢(shì)，客源地推廣營(yíng)銷的豐富性和直銷非傳統(tǒng)旅游銷售方式可比擬。同時(shí)，針對(duì)客源地市場(chǎng)定向設(shè)計(jì)目的地產(chǎn)品也將成為一種可能，目的地和客源地的關(guān)系的深入研究是旅游開發(fā)經(jīng)營(yíng)成功的關(guān)鍵！

一大關(guān)系

：創(chuàng)意和資源二大關(guān)系：策劃和規(guī)劃三大關(guān)系：觀光旅游和休閑度假四大關(guān)系：目的地和客源地十大關(guān)系理念5旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新

旅游開發(fā)和旅游地產(chǎn)是難以分割的當(dāng)前模式，旅游地產(chǎn)的內(nèi)篭-和外延有待拓展，旅游產(chǎn)業(yè)有時(shí)候是以第二屬性表現(xiàn)出來的，甚至是一種殼化的產(chǎn)業(yè)，因此，新的城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)開發(fā)模式以及功能市鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)營(yíng)模式就變成一個(gè)需深入探討的課題。游產(chǎn)品深度發(fā)展和生活多樣性的發(fā)展方向，兩者既可獨(dú)立運(yùn)作，又可相互重疊！

旅游開發(fā)和旅游地產(chǎn)是難以分割的當(dāng)前模式，旅游地產(chǎn)的內(nèi)涵和外延有待拓展，旅游產(chǎn)業(yè)有時(shí)候是以第二屬性表現(xiàn)出來的，甚至是一種殼化的產(chǎn)業(yè)，因此，新的城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)開發(fā)模式以及功能市鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)營(yíng)模式就變成一個(gè)需深入探討的課題。游產(chǎn)品深度發(fā)展和生活多樣性的發(fā)展方向，兩者既可獨(dú)立運(yùn)作，又可相互重疊！

門票經(jīng)濟(jì)是旅游主力經(jīng)營(yíng)模式，卻不是旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的主力經(jīng)營(yíng)模式，中國(guó)現(xiàn)階段無法擺脫也需要門票經(jīng)濟(jì)，但是，多維經(jīng)營(yíng)的旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)必須深入發(fā)展，已經(jīng)有越來越多的地區(qū)和目的地已經(jīng)具備了擺脫單一門票經(jīng)濟(jì)的條件，多維經(jīng)營(yíng)-----時(shí)運(yùn)將至！游產(chǎn)品深度發(fā)展和生活多樣性的發(fā)展方向，兩者既可獨(dú)立運(yùn)作，又可相互重疊

五大關(guān)系：大眾旅游和互動(dòng)娛樂六大關(guān)系：旅游開發(fā)和旅游地產(chǎn)七大關(guān)系：門票經(jīng)濟(jì)和多維經(jīng)營(yíng)

環(huán)境保護(hù)和開發(fā)經(jīng)營(yíng)看似一個(gè)矛盾，但有其天然和諧的一面，人來自自然，回歸自然是本性也是必然，關(guān)鍵是我們以什么態(tài)度回歸自然，人和自然的關(guān)系還有待探索，適度開發(fā)和尊重友好自然將使我們的開發(fā)有利于自然的保護(hù)，自然本身需要人類，關(guān)鍵需要控制的是人類的態(tài)度和習(xí)性。

中國(guó)國(guó)民習(xí)性對(duì)中國(guó)的旅游經(jīng)營(yíng)影響重大，許多國(guó)際上非常順理成章的旅游運(yùn)營(yíng)模式在中國(guó)得不到認(rèn)可，尤其是狂歡節(jié)和海洋度假旅游產(chǎn)業(yè)在中國(guó)開展需要程序經(jīng)營(yíng)來修正，因此，旅游產(chǎn)業(yè)的國(guó)際慣例一定要結(jié)合中國(guó)國(guó)民民族特性來發(fā)展整合。

國(guó)內(nèi)旅游重規(guī)劃、重投資、輕管理的現(xiàn)象還是較為突出，旅游產(chǎn)業(yè)的軟投資其實(shí)比硬投資更重要，一個(gè)好的項(xiàng)目特別需要開業(yè)后的市場(chǎng)營(yíng)銷、商業(yè)管理、文化活動(dòng)組織、客源地營(yíng)銷、節(jié)慶活動(dòng)策劃、管理人員培訓(xùn)等一系列的經(jīng)營(yíng)提升工作。八大關(guān)系

：環(huán)保和開發(fā)九大關(guān)系

：國(guó)際慣例和民族特性十大關(guān)系：投資開發(fā)和經(jīng)營(yíng)提升7旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新第二章旅游地產(chǎn)的理念和分類

概念特點(diǎn)、優(yōu)勢(shì)所有依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目可稱為旅游房地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接,具有更好的自然景觀、建筑景觀,同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。旅游地產(chǎn)理念9旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新旅游景點(diǎn)地產(chǎn)旅游商務(wù)地產(chǎn)ClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddText從理論上來說，旅游地產(chǎn)是比較寬泛的概念，粗略概括可以分為四類。指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間旅游度假地產(chǎn)指為游客提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館以及用于分時(shí)度假的時(shí)權(quán)酒店等旅游住宅地產(chǎn)主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。旅游地產(chǎn)分類10旅游地產(chǎn)模式和創(chuàng)新背景資資料：：國(guó)際慣慣例表表明，，一國(guó)國(guó)人均均GDP達(dá)到1000美元時(shí)時(shí)，就就進(jìn)入入國(guó)內(nèi)內(nèi)旅游游的需需求增增長(zhǎng)期期，此此時(shí)的的旅游游形態(tài)態(tài)主要要是觀觀光旅旅游；；當(dāng)人人均GDP達(dá)到2000——3000美元，，旅游游形態(tài)態(tài)開始始向休休閑旅旅游轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化，，進(jìn)入入出國(guó)國(guó)旅游游的增增長(zhǎng)期期；當(dāng)當(dāng)人均均GDP達(dá)到3000——5000美元，，旅游游形態(tài)態(tài)開始始向度度假旅旅游升升級(jí)；；達(dá)到到5000美元以以上則則開始始進(jìn)入入成熟熟的度度假經(jīng)經(jīng)濟(jì)時(shí)時(shí)期。。國(guó)內(nèi)旅旅游市市場(chǎng)業(yè)業(yè)正在在經(jīng)理理歷史史性的的轉(zhuǎn)變變，具具體講講是從從觀光光旅游游形態(tài)態(tài)向休休閑度度假旅旅游形形態(tài)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，，特點(diǎn)點(diǎn)是旅旅游產(chǎn)產(chǎn)品的的升級(jí)級(jí)。但但現(xiàn)實(shí)實(shí)情況況表明明，國(guó)國(guó)內(nèi)旅旅游度度假市市場(chǎng)仍仍表現(xiàn)現(xiàn)為伴伴生關(guān)關(guān)系，，而非非簡(jiǎn)單單升級(jí)級(jí)觀光旅游休閑旅游度假旅游觀光旅旅游→→休閑閑旅游游→度度假旅旅游11國(guó)內(nèi)趨趨勢(shì)世界趨趨勢(shì)旅游度度假市市場(chǎng)的的發(fā)展展趨勢(shì)勢(shì)開發(fā)主主體整整合協(xié)協(xié)調(diào)各各方資資源執(zhí)行多多方位位高起起點(diǎn)市市場(chǎng)推推廣投資興興建完完善基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施取舍有有度的的區(qū)域域產(chǎn)業(yè)業(yè)組合合保護(hù)生生態(tài)自自然和和人文文歷史史資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估本地自自然資資源及及生態(tài)態(tài)環(huán)境境，制制定開開發(fā)原原則開發(fā)前前對(duì)環(huán)環(huán)境保保護(hù)作作完善善規(guī)劃，輔以以法規(guī)規(guī)管理理發(fā)掘升升華獨(dú)獨(dú)特的的人文文和歷歷史資源引導(dǎo)本本地居居民對(duì)對(duì)旅游游和環(huán)環(huán)保的的參與規(guī)劃多多種便便捷抵抵達(dá)度度假區(qū)區(qū)的交通方方式，注重重沿路路景觀觀早期投投入基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)提提升區(qū)區(qū)域吸吸引力力和土土地價(jià)價(jià)值完善醫(yī)醫(yī)療通通訊、、住宿宿餐飲飲和娛娛樂文文化設(shè)施的質(zhì)量量數(shù)量量政府牽牽頭制制定對(duì)對(duì)投資者者宣傳傳策策略略，，并并啟啟動(dòng)動(dòng)多多方方位位宣宣傳傳推推廣廣工工程程，，為為區(qū)域域打造造品品牌牌引進(jìn)進(jìn)或或聯(lián)聯(lián)合合其其他他利益益相相關(guān)關(guān)方方的參參與與，，基基于于互互利利原原則則協(xié)協(xié)同同舉舉辦辦大大型型活動(dòng)動(dòng)增強(qiáng)強(qiáng)社社會(huì)會(huì)知知名名度度逐步步剔除除與本本區(qū)區(qū)形形象象提提升升不不符符的的落落后后產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)政府府政政策策引引導(dǎo)導(dǎo)和和培培育育可可與與旅旅游游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)協(xié)同同發(fā)發(fā)展展的其其他他產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)借助助本本地地區(qū)區(qū)逐逐步步提提升升的的優(yōu)優(yōu)美美環(huán)環(huán)境境及及社社會(huì)會(huì)形形象象，，吸吸引引新新的的外外來來人才才謀求求國(guó)家家和和地地方方各各級(jí)級(jí)政政府府在稅稅收收、、投投資資基基建建、、融融資資、、招招商商宣宣傳傳等等角角度度的的支支持持。。在區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)整整合合旅游游資資源源，形形成成統(tǒng)統(tǒng)一一的的知知名名旅旅游游市市場(chǎng)場(chǎng)，，建建立立整整體體影影響響力力和和品品牌牌。。與投投資資者者、、駐駐商商、、原原住住民民、、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者者等等利益益相相關(guān)關(guān)者者廣泛泛合合作作，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)共共贏贏。。區(qū)域域定定位位旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)必必須須考考慮慮的的五五種種要要素素12旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)模模式式和和創(chuàng)創(chuàng)新新第三三章章旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展現(xiàn)現(xiàn)狀狀一、、旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展城城市市間間發(fā)發(fā)展展差差異異較較大大，，形形成成一一二二三三線線城城市市劃劃分分，，且且多多集集中中于于沿沿海海。。旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)基基本本呈呈現(xiàn)現(xiàn)““一一級(jí)級(jí)城城市市靠靠地地產(chǎn)產(chǎn)，，二二、、三三級(jí)級(jí)城城市市靠靠資資源源””的的涇涇渭渭分分明明的的發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)。。北北京京、、上上海海、、天天津津等等一一級(jí)級(jí)城城市市的的旅旅游游房房地地產(chǎn)產(chǎn)基基本本上上走走““地地產(chǎn)產(chǎn)””路路線線，，以以人人造造景景區(qū)區(qū)、、景景點(diǎn)點(diǎn)來來配配套套于于住住宅宅、、酒酒店店、、社社區(qū)區(qū)等等的的開開發(fā)發(fā)；；而而二二、、三三級(jí)級(jí)城城市市的的旅旅游游房房地地產(chǎn)產(chǎn)則則主主要要走走““旅旅游游””路路線線，，依依托托區(qū)區(qū)域域的的高高等等級(jí)級(jí)旅旅游游資資源源進(jìn)進(jìn)行行項(xiàng)項(xiàng)目目配配置置。。同同時(shí)時(shí)，，由由于于我我國(guó)國(guó)地地理理、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展特特性性，，形形成成了了沿沿海海地地區(qū)區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)、、景景觀觀資資源源豐豐富富等等特特點(diǎn)點(diǎn)，，旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)率率先先在在這這一一區(qū)區(qū)域域落落足足，，而而中中、、西西部部旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)不不僅僅僅僅在在數(shù)數(shù)量量上上較較少少，，且且多多集集中中在在城城市市的的附附近近相相鄰鄰城城市市。。二、、旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型多多樣樣，，運(yùn)運(yùn)作作方方式式逐逐漸漸綜綜合合多多元元化化中國(guó)國(guó)旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)基基本本呈呈現(xiàn)現(xiàn)出出綜綜合合化化、、多多元元化化的的發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)。。眾眾多多旅旅游游房房地地產(chǎn)產(chǎn)已已由由過過去去的的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)式式酒酒店店、、分分時(shí)時(shí)度度假假逐逐步步發(fā)發(fā)展展延延伸伸，，以以健健身身、、滑滑雪雪、、旅旅游游、、休休閑閑、、娛娛樂樂、、健健康康為為主主題題的的旅旅游游房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目逐逐步步興興起起，，旅旅游游房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的運(yùn)運(yùn)作作方方式式逐逐漸漸綜綜合合化化、、多多元元化化。。中國(guó)國(guó)旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展特特征征14旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)模模式式和和創(chuàng)創(chuàng)新新三、、旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)置置業(yè)業(yè)需需求求更更多多希希望望在在投投資資和和消消費(fèi)費(fèi)上上獲獲得得優(yōu)優(yōu)良良組組合合旅游游房房產(chǎn)產(chǎn)通通常常具具有有““投投資資+自用用””的的兩兩重重功功能能，，投投資資者者不不僅僅可可以以在在投投資資中中獲獲得得保保值值增增值值收收益益，，更更可可以以通通過過投投資資長(zhǎng)長(zhǎng)期期享享受受物物業(yè)業(yè)的的帶帶來來了了空空間間享享受受和和消消費(fèi)費(fèi)功功能能。。這這樣樣的的旅旅游游房房產(chǎn)產(chǎn)通通常常會(huì)會(huì)吸吸引引一一些些““高高收收入入””、、追追求求““高高品品質(zhì)質(zhì)””生生活活的的人人群群前前來來消消費(fèi)費(fèi)與與投投資資。。目目前前來來看看，，兩兩種種模模式式的的有有效效結(jié)結(jié)合合是是旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)需需求求特特征征中中重重要要的的方方面面。。四、、旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)置置業(yè)業(yè)人人群群區(qū)區(qū)域域劃劃分分比比較較集集中中，，普普通通型型的的旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)消消費(fèi)費(fèi)尚尚未未形形成成雖然然國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)伴伴隨隨房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)已已經(jīng)經(jīng)具具有有近近10年，，但但規(guī)規(guī)模模性性、、多多渠渠道道置置業(yè)業(yè)流流不不充充分分。。特特定定地地區(qū)區(qū)間間的的旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)置置業(yè)業(yè)人人群群特特性性較較為為單單一一。。一一方方面面與與民民眾眾的的旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)消消費(fèi)費(fèi)意意識(shí)識(shí)較較低低有有關(guān)關(guān)，，另另一一方方面面原原因因在在于于旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品類類別別和和服服務(wù)務(wù)方方式式較較少少，，推推廣廣不不足足。。五、、旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)模模式式逐逐步步豐豐富富，，創(chuàng)創(chuàng)新新型型產(chǎn)產(chǎn)品品、、配配套套服服務(wù)務(wù)需需求求更更加加豐豐富富現(xiàn)今今旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)出出現(xiàn)現(xiàn)多多種種開開發(fā)發(fā)模模式式以以應(yīng)應(yīng)對(duì)對(duì)差差異異化化的的置置業(yè)業(yè)需需求求，，其其中中以以產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)酒酒店店為為主主體體的的投投資資型型模模式式開開始始向向分分時(shí)時(shí)共共享享產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的的消消費(fèi)費(fèi)模模式式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換、、商商務(wù)務(wù)型型與與度度假假型型旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)模模式式等等將將逐逐步步發(fā)發(fā)展展起起來來。。旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)的的租租務(wù)務(wù)需需求求所所引引致致的的對(duì)對(duì)配配套套、、服服務(wù)務(wù)等等要要求求也也越越來來越越高高。。15旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)模模式式和和創(chuàng)創(chuàng)新新一近近期期度度假假需需求求不不旺旺旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)供供求求是是個(gè)個(gè)復(fù)復(fù)雜雜的的系系統(tǒng)統(tǒng)，，與與城城市市的的恩恩格格爾爾系系數(shù)數(shù),GDP水平平等等都都有有著著密密切切的的關(guān)關(guān)系系。。才才有有欲欲望望、、有有能能力力、、有有需需求求去去消消費(fèi)費(fèi)休休閑閑度度假假產(chǎn)產(chǎn)品品。。同同時(shí)時(shí)，，““帶帶薪薪休休假假制制度度””在在國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)畢畢竟竟剛剛剛剛起起步步，，大大多多數(shù)數(shù)人人外外出出旅旅游游仍仍是是依依靠靠““五五一一””、、““十十一一””等等國(guó)國(guó)家家法法定定假假日日。。我我國(guó)國(guó)現(xiàn)現(xiàn)在在仍仍以以觀觀光光旅旅游游需需求求為為主主，，因因而而，，旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)這這一一主主要要用用于于滿滿足足休休閑閑度度假假旅旅游游的的產(chǎn)產(chǎn)品品現(xiàn)現(xiàn)階階段段會(huì)會(huì)面面臨臨需需求求不不旺旺的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。二制度度的缺失失在我國(guó)，，旅游地地產(chǎn)剛剛剛起步，，缺乏專專門的政政策法規(guī)規(guī)的引導(dǎo)導(dǎo)與規(guī)范范。缺少少了這些些規(guī)范，，市場(chǎng)就就會(huì)失序序，一些些地產(chǎn)商商打著開開發(fā)旅游游地產(chǎn)的的旗號(hào)，，實(shí)際上上卻在進(jìn)進(jìn)行著新新一輪的的圈地運(yùn)運(yùn)動(dòng)，國(guó)國(guó)家相關(guān)關(guān)部門組組成的五五部委聯(lián)聯(lián)合督查查組在對(duì)對(duì)地產(chǎn)行行業(yè)進(jìn)行行的三輪輪督察中中發(fā)現(xiàn)““以往的的確存在在房地產(chǎn)產(chǎn)商利用用旅游規(guī)規(guī)劃項(xiàng)目目的名義義，進(jìn)行行房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的圈地現(xiàn)現(xiàn)象”；；一些經(jīng)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)進(jìn)行旅游游地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)，，不管消消費(fèi)者今今后的權(quán)權(quán)益保障障，甚至至采取欺欺詐性銷銷售和非非法集資資等惡性性的牟利利手段。。這些行行為，擾擾亂了市市場(chǎng)，既既嚴(yán)重阻阻礙了旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的培育，，也阻礙礙了一些些有心發(fā)發(fā)展旅游游地產(chǎn)的的有實(shí)力力的大企企業(yè)進(jìn)入入，使得得旅游地地產(chǎn)這一一非常有有前途的的產(chǎn)業(yè)一一度陷入入困境。。三國(guó)內(nèi)內(nèi)度假網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)不健健全國(guó)內(nèi)旅游游地產(chǎn)商商在開發(fā)發(fā)旅游地地產(chǎn)產(chǎn)品品時(shí)，大大多忽視視后續(xù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)與管管理。目目前，任任何一家家開發(fā)商商在實(shí)力力上都無無法建立立一個(gè)健健全的度度假交換換網(wǎng)絡(luò)。。我國(guó)度度假村、、旅游飯飯店數(shù)量量龐大，，但由于于開發(fā)商商之間缺缺乏聯(lián)合合，造成成了度假假市場(chǎng)的的分離以以及度假假地選擇擇面狹窄窄的局面面，從而而大大降降低了旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的的吸引力力。我國(guó)旅游游地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)存問題題16旅游地產(chǎn)產(chǎn)模式和和創(chuàng)新第四章旅游地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)發(fā)模式休閑旅游游地產(chǎn)的的六種核心心驅(qū)動(dòng)力力模式核心驅(qū)動(dòng)力代表地區(qū)主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)力愉景灣、香港主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)力華僑城、深圳特殊娛樂產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)力云頂、馬來西亞商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)力博鰲、海南養(yǎng)生養(yǎng)老驅(qū)動(dòng)力三亞，青城山，五指山自然/人文資源驅(qū)動(dòng)力安徽、西藏、云南、四川深圳華僑僑城——強(qiáng)勢(shì)主題題公園提提升區(qū)域域價(jià)值區(qū)域背景景：位于于區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)，城市市化程度度較高的的深圳市市，地處處南山區(qū)區(qū)東部，，南臨深深圳灣資源：資資源條件件一般，，區(qū)域內(nèi)內(nèi)無特殊殊資源交通：東東西向的的沙河西西路、僑僑城西路路、僑城城東路和和南北向向的僑城城北路、、深南大大道、濱濱海大道道構(gòu)成華華僑城的的主要道道路骨架架規(guī)模：占占地450公頃，東東南面建建成區(qū)約約320公頃，其其中旅游游用地約約130公頃，中中西部在在建和待待建區(qū)為為130公頃人口：3.5萬人現(xiàn)已建成成四大主主題公園園，成為為以主題題公園為為主體，，集旅游游、展覽覽、娛樂樂、居住住為一體體大型旅旅游度假假居住區(qū)區(qū)主題產(chǎn)品品驅(qū)動(dòng)型型19旅游地產(chǎn)產(chǎn)模式和和創(chuàng)新主題產(chǎn)品品驅(qū)動(dòng)型型旅游度度假區(qū)的的適應(yīng)性性KPI體系適應(yīng)性KPI體系主題產(chǎn)品核心驅(qū)動(dòng)力資源稀缺度可利用現(xiàn)有資源不強(qiáng)，自身資源體系不具備競(jìng)爭(zhēng)力；無過多條件限制后天資源培育，有充足的發(fā)揮空間獲得的政策支持力度對(duì)城市系統(tǒng)具有很強(qiáng)的依賴性和互動(dòng)性，所以對(duì)政策的依賴性較高區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度發(fā)達(dá)的周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、足夠的區(qū)域人口規(guī)模對(duì)本類項(xiàng)目生存發(fā)展起著重要作用城市化程度城市化水平通常較高開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力主要是通過運(yùn)營(yíng)主題產(chǎn)品發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，并以旅游資源帶動(dòng)城市地產(chǎn)，所以對(duì)跨行業(yè)操作能力要求高主題產(chǎn)品品驅(qū)動(dòng)型型關(guān)鍵業(yè)績(jī)績(jī)指標(biāo)（（KeyPerformanceIndicators）是反映映個(gè)體或或組織關(guān)關(guān)鍵業(yè)績(jī)績(jī)貢獻(xiàn)的的評(píng)價(jià)依依據(jù)和指指標(biāo)，它它是衡量量指標(biāo)，，而非具具體的目目標(biāo)值。。關(guān)鍵業(yè)業(yè)績(jī)指標(biāo)標(biāo)區(qū)別于于能力素素質(zhì)或態(tài)態(tài)度指標(biāo)標(biāo)，也不不是所有有的績(jī)效效衡量指指標(biāo)。20旅游地產(chǎn)產(chǎn)模式和和創(chuàng)新海南博鰲鰲——商務(wù)會(huì)議議帶動(dòng)區(qū)區(qū)域發(fā)展展區(qū)域背景景：海南南瓊海市市的海邊邊小鎮(zhèn)，，資源：集集江、河河、湖、、海、山山麓、島島嶼、椰椰林、沙沙灘、奇奇石、溫溫泉和田田園等景景觀于一一體，自自然資源源較為豐豐富、原原始。規(guī)模：轄轄有17個(gè)村委會(huì)會(huì)，205個(gè)村民小小組，總總?cè)丝?.7萬人，總總面積86平方公里里?？谑胁椛虅?wù)活動(dòng)動(dòng)驅(qū)動(dòng)型型主要依靠靠博鰲論論壇的強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)動(dòng)，形成成了以商商務(wù)活動(dòng)動(dòng)驅(qū)動(dòng)的的旅游度度假區(qū)21旅游地產(chǎn)產(chǎn)模式和和創(chuàng)新商務(wù)活動(dòng)動(dòng)驅(qū)動(dòng)型型旅游度度假區(qū)的的適應(yīng)性性KPI體系適應(yīng)性KPI體系商務(wù)活動(dòng)核心驅(qū)動(dòng)力資源稀缺度主要依靠商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)，但也需要較為良好的自然資源以增強(qiáng)作為旅游度假區(qū)的吸引力獲得的政策支持力度由于商務(wù)活動(dòng)的聚集要依靠政府的引導(dǎo)，政府的政策支持與宣傳對(duì)建立商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的區(qū)域影響力至關(guān)重要，對(duì)政策依賴性較高區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度需要經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，帶來大量的公務(wù)、商務(wù)會(huì)議活動(dòng)的需求城市化程度對(duì)周邊城市化水平要求較低開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力開發(fā)主體需具備強(qiáng)大的商務(wù)會(huì)議策劃操作能力，以商務(wù)活動(dòng)帶動(dòng)旅游業(yè)的發(fā)展，需要較強(qiáng)的跨行業(yè)操作能力商務(wù)活動(dòng)動(dòng)驅(qū)動(dòng)型型關(guān)鍵業(yè)績(jī)績(jī)指標(biāo)（（KeyPerformanceIndicators）是反映映個(gè)體或或組織關(guān)關(guān)鍵業(yè)績(jī)績(jī)貢獻(xiàn)的的評(píng)價(jià)依依據(jù)和指指標(biāo)，它它是衡量量指標(biāo)，，而非具具體的目目標(biāo)值。。關(guān)鍵業(yè)業(yè)績(jī)指標(biāo)標(biāo)區(qū)別于于能力素素質(zhì)或態(tài)態(tài)度指標(biāo)標(biāo)，也不不是所有有的績(jī)效效衡量指指標(biāo)。22旅游地產(chǎn)產(chǎn)模式和和創(chuàng)新第五章旅游地產(chǎn)產(chǎn)案例研研究華僑城是是國(guó)內(nèi)從從事“旅旅游”+“地產(chǎn)”開開發(fā)的先先驅(qū)者，，其屬下下的四大大主題公公園也是是國(guó)內(nèi)最最為成熟熟的，規(guī)規(guī)模更是是全國(guó)之之最。而而其定位位于融旅旅游、休休閑度假假和居住住功能為為一體的的高尚社社區(qū)——波托菲諾諾小鎮(zhèn)，，更被視視為國(guó)內(nèi)內(nèi)主題社社區(qū)開發(fā)發(fā)典范。。旅游地產(chǎn)產(chǎn)成功案案例一東部華僑僑城1低價(jià)拿地地由于歷史史的原因因，華僑僑城的土土地成本本較低，，這是其其建設(shè)成成功的一一個(gè)重要要因素。。華僑城城建設(shè)之初，，這一區(qū)區(qū)域比較較偏僻。。據(jù)介紹紹，20世紀(jì)80年代初，，由于印印尼出現(xiàn)現(xiàn)排外排排華現(xiàn)象象，一些印尼華華僑歸國(guó)國(guó)，深圳圳劃出這這一片作作為經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)，在安安置歸國(guó)國(guó)華僑的的同時(shí)招招商引資資開發(fā)建設(shè)，正正式取名名華僑城城是在1985年，至今今已是20年。華僑僑城集團(tuán)團(tuán)原來歸歸國(guó)務(wù)院院僑辦主主管，現(xiàn)劃劃歸為國(guó)國(guó)務(wù)院國(guó)國(guó)資委直直屬企業(yè)業(yè)。2環(huán)境優(yōu)先先華僑城開開始的第第一項(xiàng)建建設(shè)是種種花、種種草、、種樹、、營(yíng)造環(huán)環(huán)境。他他們認(rèn)為為，經(jīng)濟(jì)濟(jì)建設(shè)中中最大的失誤莫莫過于規(guī)規(guī)劃上的的短視和和對(duì)生態(tài)態(tài)環(huán)境等等資源的的破壞，，他們的的理念是是要在““花園中中建城市”，而而不是““在城市市中去建建設(shè)花園園”，并并在全國(guó)國(guó)開發(fā)區(qū)區(qū)中率先先倡導(dǎo)了了“規(guī)劃劃就是財(cái)財(cái)富”、、“環(huán)境就是優(yōu)優(yōu)勢(shì)”等等現(xiàn)代發(fā)發(fā)展理念念。從而而使華僑僑城最終終沖出國(guó)國(guó)內(nèi)開發(fā)發(fā)區(qū)那種種“一推推平”、、“排排排座”、““火柴盒盒”的傳傳統(tǒng)模式式。3規(guī)劃先行行華僑城的的城區(qū)建建設(shè)與房房地產(chǎn)開開發(fā)一開開始就選選擇了一一條以對(duì)對(duì)環(huán)境、、資源、、生態(tài)的的充分保保護(hù)利用和可持持續(xù)發(fā)展展的開發(fā)發(fā)模式和和發(fā)展路路子。1985年華僑城城成立之之初，華華僑城引引進(jìn)的第第一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目不是辦辦工廠、、酒店，，而是以以年薪11萬美元的的代價(jià)聘聘請(qǐng)新加加坡著名名規(guī)劃師師擔(dān)任規(guī)規(guī)劃顧問問；華僑城建建設(shè)的第第一個(gè)戰(zhàn)戰(zhàn)役不是是大興土土木工程程，而是是制訂城城區(qū)建設(shè)設(shè)規(guī)劃的的“規(guī)劃劃戰(zhàn)役””。24旅游地產(chǎn)產(chǎn)模式和和創(chuàng)新成都芙蓉蓉古城成成功利用用成都地地域文化化，打造造居住、、休閑度度假、旅旅游觀光光等多種種功能，，引領(lǐng)傳傳統(tǒng)文化化氛圍的的生活方方式區(qū)位：位位于成都都西郊青青羊界，，新成溫溫公路成成-溫-郫生態(tài)城城市帶快快速通道道旁，距距市中心心20多公里交通：距距市區(qū)二二環(huán)路僅僅10余分鐘車車程；設(shè)設(shè)有開通通芙蓉古古城至成成都市區(qū)區(qū)的公交交專線資源：成成-溫-郫國(guó)家級(jí)級(jí)生態(tài)農(nóng)農(nóng)業(yè)保護(hù)護(hù)帶、海海峽兩岸岸科技園園、華西西醫(yī)學(xué)院院青羊校校區(qū)、四四川省商商業(yè)學(xué)校校、成都都星星外外國(guó)語學(xué)學(xué)校等項(xiàng)目目定定位位：：集集居住住、、餐餐飲飲娛娛樂樂、、休休閑閑度度假假、、旅旅游游觀觀光光、、投投資資于一一體體，，融融合合各各種種中中國(guó)國(guó)民民居居建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格、、以以成成都都地地域域文文化化為為項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)?nèi)內(nèi)涵涵的的老老成成都都縮縮影影式式的的極極富富傳傳統(tǒng)統(tǒng)色色彩彩的的小小區(qū)區(qū)目標(biāo)標(biāo)客客戶戶：：對(duì)老老成成都都有有懷懷舊舊情情結(jié)結(jié)、、厭厭倦倦喧喧囂囂都都市市生生活活、、收收入入較較高高且且能能接接納納住住房房消消費(fèi)費(fèi)新新觀觀念念的的中中老老年年人人注重重““5+2””生活活模模式式、、追追求求個(gè)個(gè)性性生生存存狀狀態(tài)態(tài)的的都都市市人人群群預(yù)期期有有升升值值潛潛力力的的投投資資客客戶戶占地地面面積積：：680畝建筑筑面面積積：：20.43萬平平方方米米水面面面面積積：：3萬余余平平方方米米容積積率率：：0.4綠化化覆覆蓋蓋率率：：72%建筑筑密密度度：：17%旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)成成功功案案例例二二成都都芙芙蓉蓉古古鎮(zhèn)鎮(zhèn)25旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)模模式式和和創(chuàng)創(chuàng)新新整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目重重點(diǎn)點(diǎn)打打造造旅旅游游觀觀光光、、休休閑閑度度假假、、商商務(wù)務(wù)活活動(dòng)動(dòng)、、民民居居四四大大功功能能傳統(tǒng)統(tǒng)居居住住區(qū)區(qū)———建筑筑風(fēng)風(fēng)格格多多樣樣的的住住宅宅，，毗毗鄰鄰生生態(tài)態(tài)觀觀賞賞型型溫溫泉泉，，環(huán)環(huán)境境靜靜雅雅；；特色色商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)———小吃吃街街、、餐餐飲飲設(shè)設(shè)施施、、手手工工藝藝品品街街、、購購物物超超市市等等；；文化休休閑區(qū)區(qū)——詩書畫畫社、、青少少年素素質(zhì)教教育中中心、、12000平方米米的中中心音音樂休休閑廣廣場(chǎng)、、2000余平方方米的的人造造山坡坡景區(qū)區(qū)、置置信MBA學(xué)術(shù)中中心等等；運(yùn)動(dòng)保保健區(qū)區(qū)——中老年年人健健康中中心、、診所所，足足球場(chǎng)場(chǎng)、網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)、籃籃球場(chǎng)場(chǎng)、滑滑草場(chǎng)場(chǎng)、羽羽毛球球場(chǎng)、、沙灘灘排球球場(chǎng)、、沙灘灘游泳泳池、、高爾爾夫練練習(xí)場(chǎng)場(chǎng)、門門球場(chǎng)場(chǎng)、少少兒武武術(shù)館館、乒乒乓球球室等等運(yùn)動(dòng)動(dòng)健身身場(chǎng)所所；會(huì)所賓賓館區(qū)區(qū)——生態(tài)豪豪華會(huì)會(huì)所、、酒店店、客客棧、、博物物館等等皇城-明遠(yuǎn)樓樓-至公堂堂：三三者構(gòu)構(gòu)成老老成都都建筑筑及歷歷史文文化的的靈魂魂主軸軸線酒店賓賓館分分別修修建于于會(huì)所所的西西南和和正北北各功能能區(qū)以以水系系園林林環(huán)境境間隔隔和穿穿插，，動(dòng)靜靜有致致，統(tǒng)統(tǒng)一和和諧26旅游地地產(chǎn)模模式和和創(chuàng)新新芙蓉古古城中中四種種建筑筑風(fēng)格格的住住宅營(yíng)營(yíng)造了了強(qiáng)烈烈的中中國(guó)傳傳統(tǒng)文文化氛氛圍，，同時(shí)時(shí)整個(gè)個(gè)社區(qū)區(qū)打造造的休休閑度度假氣氣質(zhì)，，引領(lǐng)領(lǐng)有別別于城城市的的生活活方式式建筑：：2層為主主，面面積42--212平方米米不等等，類類型有有獨(dú)棟棟、四四合院院、聯(lián)聯(lián)排，，附帶帶特色色的私私家花花園和和配套套設(shè)施施建筑風(fēng)風(fēng)格：：川西民民居組組團(tuán)江蘇民民居組組團(tuán)云南民民居組組團(tuán)唐風(fēng)建建筑組組團(tuán)園林：：建有有亭榭榭、小小橋流流水的的江南南風(fēng)格格設(shè)計(jì)計(jì)，綠綠地景景觀錯(cuò)錯(cuò)落有有致四種建建筑風(fēng)風(fēng)格的的住宅宅營(yíng)造造了強(qiáng)強(qiáng)烈的的中國(guó)國(guó)傳統(tǒng)統(tǒng)居住住氛圍圍飲食文文化：：數(shù)種種成都都傳統(tǒng)統(tǒng)小吃吃茶文化化：銅銅壺、、銅煙煙袋、、銅茶茶椽子子水文化化：龍龍舟比比賽、、放河河燈等等天府街街市文文化：：蜀繡繡、蜀蜀錦、、竹簾簾畫、、剪紙紙、泥泥塑、、木雕雕等馳馳名中中外傳傳統(tǒng)手手工制制品童趣文文化：：陀螺螺、響響簧、、鐵環(huán)環(huán)、毽毽子、、風(fēng)箏箏、彈彈子等等有著著鄉(xiāng)土土色彩彩的玩玩具民風(fēng)民民俗文文化：：趕廟廟會(huì)、、搭戲戲臺(tái)、、貼門門神、、磨刀刀人、、打更更人等等老成成都民民俗地域文文化：：4000年歷史史的魚魚鳧文文化、、陳家家桅桿桿、大大石文文化、、琴壁壁空彈彈、梅梅花街道：：以成成都老老街道道名命命名各各小區(qū)區(qū)主干干道、、干道道、次次干道道和院院內(nèi)道道路，，達(dá)成成街道道名的的親切切和易易于記記憶…深度挖挖掘成成都區(qū)區(qū)域文文化，，舉辦辦各種種活動(dòng)動(dòng)，營(yíng)營(yíng)造強(qiáng)強(qiáng)烈的的中國(guó)國(guó)傳統(tǒng)統(tǒng)文化化氛圍圍，引引領(lǐng)一一種充充滿傳傳統(tǒng)文文化氛氛圍的的生活活方式式27旅游地地產(chǎn)模模式和和創(chuàng)新新成功的的關(guān)鍵鍵因素素總結(jié)結(jié)：開發(fā)理理念——在日漸漸提高高的都都市人人生活活消費(fèi)費(fèi)水平平和文文化追追求中中，主主要依依據(jù)城城市中中產(chǎn)階階層隨隨社會(huì)會(huì)發(fā)展展而日日益增增長(zhǎng)的的物質(zhì)質(zhì)文化化需要要，結(jié)結(jié)合現(xiàn)現(xiàn)代會(huì)會(huì)議功功能和和假日日經(jīng)濟(jì)濟(jì)繁榮榮的現(xiàn)現(xiàn)狀，，推出出整合合四大大功能能的第第二居居住體體系：：旅游觀觀光的功能能：獨(dú)獨(dú)特的的建筑筑和優(yōu)優(yōu)美的的景觀觀設(shè)計(jì)計(jì)成功功吸引引眾多多游人人前來來參觀觀游覽覽、消消費(fèi)，，帶來來商機(jī)機(jī)；休閑度度假的功能能：提提供安安逸、、清靜靜的環(huán)環(huán)境，，迎合合都市市人周周末消消費(fèi)，，休閑閑廣場(chǎng)場(chǎng)供人人們品品茶、、聊天天、對(duì)對(duì)弈、、打牌牌，客客棧和和酒店店提供供住宿宿場(chǎng)所所；商務(wù)活活動(dòng)的功能能：提提供會(huì)會(huì)議、、談判判活動(dòng)動(dòng)的場(chǎng)場(chǎng)所；；滿足現(xiàn)現(xiàn)代都都市人人追求求古樸樸、喜喜歡幽幽靜的的居住心心理，外觀觀古樸樸，住住宅內(nèi)內(nèi)部強(qiáng)強(qiáng)調(diào)實(shí)實(shí)用性性，合合乎現(xiàn)現(xiàn)代人人生活活習(xí)慣慣，價(jià)價(jià)格合合理，，吸引引了大大量購購房者者通過對(duì)對(duì)傳統(tǒng)統(tǒng)建筑筑和歷歷史文文化的的挖掘掘，展展現(xiàn)中中華民民族古古老文文明的的精髓髓，使使其一一磚一一瓦，，一檐檐一壁壁，都都透出出歷史史的、、文化化的深深沉底底蘊(yùn)。。例例如：：飲食食文化化，童童趣文文化，，天府府街市市文化化，茶茶文化化，水水文化化，民民風(fēng)民民俗等等等營(yíng)造社社區(qū)氛氛圍，，滿足足現(xiàn)代代人的的居住住心理理利用社社區(qū)完完善的的配套套功能能，舉舉辦各各種活活動(dòng)深度挖挖掘傳傳統(tǒng)文文化，，滿足足居住住者的的文化化需求求28旅游地地產(chǎn)模模式和和創(chuàng)新新29高爾夫五星酒店別墅式酒店游艇俱樂部運(yùn)動(dòng)會(huì)所配套會(huì)所酒店公寓商業(yè)街（中心）會(huì)議中心溫泉?jiǎng)e墅（住宅）公寓（住宅）相關(guān)配套千島湖開源度假村綠城千島湖度假公寓千島湖濱江度假酒店別墅千島湖天嶼山頂度假別墅千島湖隨園溫泉1858太湖天闋太湖高爾夫山莊主要物物業(yè)功功能集集中在在五星級(jí)級(jí)酒店店、別別墅、、配套套會(huì)所所和配配套設(shè)設(shè)施、、游艇艇俱樂樂部等，輔輔助物物業(yè)功功能主主要有有酒店店公寓寓、商商業(yè)街街、住住宅公公寓等等；少數(shù)項(xiàng)項(xiàng)目配配有高高爾夫夫和溫溫泉，，已經(jīng)經(jīng)成為為提升升項(xiàng)目目品質(zhì)質(zhì)的主主要物物業(yè)功功能；受項(xiàng)目目體量量的限限制影影響，，別墅墅式酒酒店出出現(xiàn)的的概率率并不不高—?jiǎng)e墅式式酒店店占地地較多多，對(duì)對(duì)于平平衡盈盈利模模式較較難把把握游艇俱俱樂部部成為為沿湖湖度假假類項(xiàng)項(xiàng)目的的主要要配套套五星級(jí)級(jí)酒店店、別別墅、、配套套會(huì)所所、游游艇俱俱樂部部成為為大型型度假假類項(xiàng)項(xiàng)目必必不可可少的的物業(yè)業(yè)功能能，除此以以外，，那些些吸引引高端端客戶戶青睞睞的極極盡奢奢華的的配套套產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)也是是最能能體現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)發(fā)商品品牌和和項(xiàng)目目品質(zhì)質(zhì)的標(biāo)標(biāo)志。。旅游地地產(chǎn)成成功案案例三三千島湖湖、太太湖周周邊30五星級(jí)級(jí)酒店店結(jié)合合區(qū)域域固有有資源源或者者創(chuàng)造造高檔檔資源源作為為大型型度假假項(xiàng)目目的啟啟動(dòng)引引擎已已經(jīng)成成為主主流模模式，，從現(xiàn)有有的成成功案案例來來看，，這些些引擎擎既能能完成成昭示示項(xiàng)目目市場(chǎng)場(chǎng)形象象作用用的同同時(shí)，，將旅旅游資資源直直接轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為為地產(chǎn)產(chǎn)資源源，最最終帶帶來房房地產(chǎn)產(chǎn)客戶戶，實(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品消消化，，完成成地產(chǎn)產(chǎn)盈利利。開元度假村湖景品牌溫泉1858溫泉酒店太湖天闕湖景游艇碼頭千島湖綠城湖景品牌千島湖隨園高爾夫酒店千島湖天嶼湖景酒店湖景酒店千島湖濱江蘇州高爾夫高爾夫一線湖湖景+五星酒酒店采取一一線湖湖景資資源，，以酒酒店將將湖景景資源源轉(zhuǎn)化化為地地產(chǎn)資資源，，將以以單純純欣賞賞湖景景、商商務(wù)會(huì)會(huì)議的的客源源轉(zhuǎn)化化為房房地產(chǎn)產(chǎn)客源源高爾夫夫+五星酒酒店高爾夫夫的定定位直直接宣宣示了了高端端路線線的市市場(chǎng)形形象，，同時(shí)時(shí)以五五星酒酒店和和高爾爾夫俱俱樂部部的度度假村村概念念帶動(dòng)動(dòng)房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的盈利利已經(jīng)經(jīng)成為為較為為成熟熟的模模式溫泉+五星酒酒店利用固固有資資源，，通過過溫泉泉公園園等娛娛樂場(chǎng)場(chǎng)所先先期催催熱市市場(chǎng)，，土地地升值值后推推動(dòng)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值值上漲漲，從從而實(shí)實(shí)現(xiàn)地地產(chǎn)盈盈利所選區(qū)區(qū)域千千島湖湖、太太湖案案例客客戶購購買用用途為為自用用、投投資或或兩者者兼有有；高端別別墅客客戶主主要為為項(xiàng)目目所在在城市市以及及周邊邊城市市的企企業(yè)主主，作作為第第二或或第三三居所所；而而投資資型物物業(yè)為為追求求穩(wěn)定定回報(bào)報(bào)率的的客戶戶，客客戶范范圍較較廣。。區(qū)域樓盤名稱物業(yè)定位物業(yè)屬性客戶組成購買用途千島湖綠城·千島湖度假公寓高端度假公寓度假公寓70%客戶為杭州人士，省內(nèi)客戶約占13%，其余是上海、江蘇等地的省外客戶，少量溫州投資客投資為主，享受穩(wěn)定投資回報(bào)和48個(gè)點(diǎn)度假時(shí)點(diǎn)千島湖濱江度假酒店別墅頂級(jí)度假別墅第三居所目前詢問客戶大部分來自杭州約60%及周邊的金華10%、紹興5%、義烏15%等地，開發(fā)商將客戶定位為上億資產(chǎn)的富商自用產(chǎn)品:度假居所，企業(yè)招待千島湖天嶼山頂度假別墅山頂頂級(jí)別墅第三居所開發(fā)商將目標(biāo)客戶鎖定為全球華人富豪自用產(chǎn)品:度假居所通盛·翡翠島山水名墅全島式私家別墅第二、三居所一期客戶為90%杭州的私營(yíng)業(yè)主，其中以外貿(mào)行業(yè)居多約40%；目前客戶除杭州企業(yè)主外，還有義烏15%、溫州5%等地投資者自用產(chǎn)品:度假居住和企業(yè)會(huì)所招待客戶/投資:追求升值空間千島湖開元度假村度假公寓第二、三居所杭州占到超過50%的比重，溫州、江西等傳統(tǒng)投資客戶在此進(jìn)行團(tuán)購的比重較多投資+自用太湖（蘇州）溫泉1858投資型度假別墅度假居所投資客戶主要來自于周邊的蘇州40%、無錫30%等地,并有上海10%、溫州5%、常州5%等地客戶，其他10%以投資為主,追求升值空間太湖天闋頂級(jí)別墅第二、三居所購買的業(yè)主90%以上客戶為蘇州富豪，其他10%；注：有1位云南退隱高官已售31套中全部為自用,3棟別墅為企業(yè)公館會(huì)所,用于招待生意伙伴以及政府官員；其余主要為自住，有一棟客戶將地下室全部打通（鋼結(jié)構(gòu)）作為停車場(chǎng)，有客戶將地下室作為女兒舞蹈練習(xí)室太湖高爾夫山莊高爾夫別墅第二、三居所

自用產(chǎn)品第六章章旅游地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展前前景一、旅旅游地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展前前景廣廣闊中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的增長(zhǎng)長(zhǎng)和人人們生生活水水平的的提高高，為為國(guó)內(nèi)內(nèi)的旅旅游地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展打打開了了光明明的前前景。。美國(guó)國(guó)在六六十年年代，，歐洲洲在七七十年年代，，日本本是八八十年年代基基本都都經(jīng)過過這個(gè)個(gè)過程程。人人均GDP到達(dá)六六千美美金以以上。。人們們用于于日常常消費(fèi)費(fèi)的費(fèi)費(fèi)用遞遞減，，占收收入的的一半半以下下，一一半以以上的的費(fèi)用用用于于精神神享受受和文文化消消費(fèi)需需求。。根據(jù)據(jù)國(guó)家家旅游游局的的測(cè)算算，未未來中中國(guó)也也將會(huì)會(huì)成為為全球球最大大的旅旅游觀觀光目目的地地國(guó)家家和旅旅游出出境游游的最最大群群體。。這些些都將將帶來來對(duì)旅旅游地地產(chǎn)的的巨大大需求求。二、從“小旅旅游、大地產(chǎn)產(chǎn)”到“大旅旅游、小地產(chǎn)產(chǎn)”旅游地產(chǎn)在國(guó)國(guó)內(nèi)的發(fā)展歷歷史不長(zhǎng)，但但包括開發(fā)商商等在內(nèi)的市市場(chǎng)參與者通通過市場(chǎng)操作作實(shí)踐，已在在開發(fā)理念上上發(fā)生了一些些根本性的變變化。隨著旅旅游地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展和相對(duì)成成熟，開發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)逐漸意識(shí)識(shí)到旅游地產(chǎn)產(chǎn)是一項(xiàng)系統(tǒng)統(tǒng)工程，包括括環(huán)境整治、、資源整合、、產(chǎn)業(yè)重組和和住宅建設(shè)，，最終的目的的是區(qū)域價(jià)值值的提升和社社會(huì)效益的最最大化。所以以，旅游地產(chǎn)產(chǎn)的核心在于于旅游項(xiàng)目的的前期導(dǎo)入，，旅游價(jià)值的的挖掘和資源源的合理配置置，以及在此此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)現(xiàn)龍頭旅游資資源的再造。。只有通過對(duì)對(duì)旅游項(xiàng)目的的精心經(jīng)營(yíng)，，才能拉動(dòng)人人氣，提升價(jià)價(jià)值，以此促促進(jìn)地產(chǎn)項(xiàng)目目的銷售。開開發(fā)商只有真真正認(rèn)識(shí)到旅旅游地產(chǎn)的核核心競(jìng)爭(zhēng)力，，才能使旅游游和地產(chǎn)互惠惠互生，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)各種利益的的最大化。旅游地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展前景33旅游地產(chǎn)模式式和創(chuàng)新三、旅游地地產(chǎn)開發(fā)的多多元化趨勢(shì)加加深休閑度假需求求的升級(jí)推動(dòng)動(dòng)了旅游地產(chǎn)產(chǎn)的多元化。。目前，隨著著旅游形式由由觀光旅游、、商務(wù)旅游升升級(jí)到休閑旅旅游，旅游度度假產(chǎn)品也會(huì)會(huì)相應(yīng)的升級(jí)級(jí)換代，對(duì)旅旅游的充分挖挖掘?qū)⒉辉倬志窒抻诼糜螛I(yè)業(yè)本身。四、旅游地地產(chǎn)投資開發(fā)發(fā)重心將從銷銷售轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)營(yíng)2007、2008年是是旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)在在國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)市市場(chǎng)場(chǎng)影影響響力力全全面面提提升升的的一一年年，，可可以以預(yù)預(yù)見見，，2010年后后以以銷銷售售為為主主導(dǎo)導(dǎo)的的投投資資模模式式將將逐逐漸漸失失去去主主流流市市場(chǎng)場(chǎng)，，而而銷銷售售+經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的投投資資模模式式將將隨隨著著旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)的的市市場(chǎng)場(chǎng)擴(kuò)擴(kuò)大大浮浮出出水水面面。。在在此此過過程程中中，，旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資開開發(fā)發(fā)的的重重心心將將逐逐漸漸由由銷銷售售向向經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)過過渡渡。。五、、旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)需需要要全全盤盤策策劃劃和和動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃為了了適適應(yīng)應(yīng)靈靈敏敏度度較較高高的的市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求，，旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目應(yīng)應(yīng)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)““全全盤盤策策劃劃””與與““動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃””，，有有效效的的協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)政政府府公公共共決決策策與與地地產(chǎn)產(chǎn)商商業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)之之間間的的矛矛盾盾，，解解決決策策劃劃與與規(guī)規(guī)劃劃銜銜接接不不足足、、傳傳統(tǒng)統(tǒng)規(guī)規(guī)劃劃市市場(chǎng)場(chǎng)敏敏感感性性不不強(qiáng)強(qiáng)，，容容易易忽忽略略市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境變變化化的的問問題題，，同同時(shí)時(shí)保保證證公公共共利利益益和和城城市市資資源源的的合合理理利利用用與與分分配配，，并并可可以以獲獲得得城城市市整整體體發(fā)發(fā)展展策策略略的的指指導(dǎo)導(dǎo)，，得得到到更更多多的的發(fā)發(fā)展展機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)，，最最終終實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)多多贏贏的的目目標(biāo)標(biāo)。。34旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)模模式式和和創(chuàng)創(chuàng)新新第七七章章養(yǎng)生生養(yǎng)養(yǎng)老老地地產(chǎn)產(chǎn)養(yǎng)生生地地產(chǎn)產(chǎn)是是復(fù)復(fù)合合地地產(chǎn)產(chǎn)的的一一種種商商業(yè)業(yè)模模式式之之一一。。養(yǎng)生生地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的真真正正內(nèi)內(nèi)涵涵，，就就是是賦賦予予土土地地以以一一種種特特別別養(yǎng)養(yǎng)生生文文化化意意義義，，并并將將這這種種意意義義長(zhǎng)長(zhǎng)期期而而全全面面地地融融入入整整個(gè)個(gè)養(yǎng)養(yǎng)生生地地產(chǎn)產(chǎn)的的開開發(fā)發(fā)形形式式。。中中外外成成功功養(yǎng)養(yǎng)生生地地產(chǎn)產(chǎn)的的例例子子并并不不少少見見，，比比如如美美國(guó)國(guó)太太陽陽城城、、日日本本北北港港新新城城、、南南美美州州羅羅曼曼村村、、海海南南博博鰲鰲.寶蓮蓮城城、、上上海海新新太太陽陽養(yǎng)養(yǎng)生生城城以以及及下下面面講講到到的的南南沙沙奧奧園園等等。。奧園園集集團(tuán)團(tuán)打打造造的的南南沙沙奧奧園園，，就就是是在在中中西西結(jié)結(jié)合合的的現(xiàn)現(xiàn)代代養(yǎng)養(yǎng)生生學(xué)學(xué)理理論論指指導(dǎo)導(dǎo)下下（（奧奧園園集集團(tuán)團(tuán)與與廣廣州州中中醫(yī)醫(yī)藥藥大大學(xué)學(xué)合合作作成成立立廣廣州州中中醫(yī)醫(yī)藥藥大大學(xué)學(xué)南南沙沙奧奧園園養(yǎng)養(yǎng)生生基基地地，，在在養(yǎng)養(yǎng)生生、、保保健健、、培培訓(xùn)訓(xùn)、、體體檢檢、、治治療療等等相相關(guān)關(guān)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)展展開開全全面面合合作作）），，以以養(yǎng)養(yǎng)生生為為中中心心，，打打造造集集集集度度假假、、會(huì)會(huì)議議、、酒酒店店、、別別墅墅、、公公寓寓及及洋洋房房于于一一體體的的綜綜合合性性養(yǎng)養(yǎng)生生地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目，，包包括括CEO官邸邸、、聯(lián)聯(lián)體體別別墅墅、、豪豪華華洋洋房房、、單單身身公公寓寓、、休休閑閑渡渡假假酒酒店店、、商商業(yè)業(yè)長(zhǎng)長(zhǎng)廊廊以以及及各各種種公公建建配配套套等等物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)，，成成為為一一個(gè)個(gè)融融合合居居家家、、休休閑閑、、娛娛樂樂、、社社交交、、商商務(wù)務(wù)為為一一體體的的高高品品質(zhì)質(zhì)多多元元養(yǎng)養(yǎng)生生活活動(dòng)動(dòng)平平臺(tái)臺(tái)，，配配備備養(yǎng)養(yǎng)生生酒酒店店、、養(yǎng)養(yǎng)生生植植物物園園、、養(yǎng)養(yǎng)生生食食舫舫、、養(yǎng)養(yǎng)生生水水療療會(huì)會(huì)館館、、音音樂樂理理療療室室等等多多項(xiàng)項(xiàng)特特色色服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施，，營(yíng)營(yíng)造造全全新新的的健健康康生生活活方方式式，，將將提提供供具具有有高高貴貴優(yōu)優(yōu)雅雅休休閑閑品品質(zhì)質(zhì)的的住住宅宅環(huán)環(huán)境境，，具具有有優(yōu)優(yōu)美美的的山山水水景景觀觀并并蘊(yùn)蘊(yùn)藏藏豐豐富富的的文文化化內(nèi)內(nèi)涵涵，，同同時(shí)時(shí)也也兼兼顧顧了了娛娛樂樂、、休休閑閑、、療療養(yǎng)養(yǎng)健健身身的的功功能能，，體體現(xiàn)現(xiàn)出出““健健康康維維護(hù)護(hù)營(yíng)營(yíng)、、生生命命加加油油站站””的的新新居居住住理理念念。。養(yǎng)生生地地產(chǎn)產(chǎn)概概念念36旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)模模式式和和創(chuàng)創(chuàng)新新1、高高質(zhì)質(zhì)量量自自然然環(huán)環(huán)境境養(yǎng)生生地地產(chǎn)產(chǎn)大大多多位位于于生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)越越的的地地方方，，比比如如象象黃黃山山、、海海南南、、北北海海、、青青島島、、煙煙臺(tái)臺(tái)、、威威海海等等具具備備山山、、海海、、湖湖、、島島、、泉泉的的特特色色魅魅力力城城市市。。2、高高水水平平的的養(yǎng)養(yǎng)生生保保健健項(xiàng)項(xiàng)目目養(yǎng)生生地地產(chǎn)產(chǎn)最最突突出出的的特特點(diǎn)點(diǎn)，，就就是是在在養(yǎng)養(yǎng)生生、、保保健健、、培培訓(xùn)訓(xùn)、、體體檢檢、、治治療療等等相相關(guān)關(guān)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)為為入入住住社社區(qū)區(qū)的的居居民民提提供供高高品品質(zhì)質(zhì)養(yǎng)養(yǎng)生生服服務(wù)務(wù)。。一一般般配配備備多多項(xiàng)項(xiàng)特特色色養(yǎng)養(yǎng)生生服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施，，如如養(yǎng)養(yǎng)生生度度假假社社區(qū)區(qū)、、養(yǎng)養(yǎng)生生酒酒店店、、養(yǎng)養(yǎng)生生植植物物園園、、養(yǎng)養(yǎng)生生食食舫舫、、養(yǎng)養(yǎng)生生水水療療會(huì)會(huì)館館、、音音樂樂理理療療室室等等，，建建立立養(yǎng)養(yǎng)生生咨咨詢?cè)兣嗯嘤?xùn)訓(xùn)中中心心（（如如資資深深專專家家坐坐堂堂、、診診斷斷開開方方、、心心理理咨咨詢?cè)冎钢笇?dǎo)導(dǎo)、、各各類類養(yǎng)養(yǎng)生生課課程程））、、休休養(yǎng)養(yǎng)中中心心（（如如提提供供食食餌餌養(yǎng)養(yǎng)生生、、環(huán)環(huán)境境養(yǎng)養(yǎng)生生、、熏熏治治養(yǎng)養(yǎng)生生、、中中醫(yī)醫(yī)養(yǎng)養(yǎng)生生音音樂樂、、瑜瑜伽伽養(yǎng)養(yǎng)生生等等服服務(wù)務(wù)））、、養(yǎng)養(yǎng)生生膳膳食食房房（（如如調(diào)調(diào)和和五五味味、、平平衡衡陰陰陽陽、、以以食食養(yǎng)養(yǎng)生生、、藥藥食食同同源源，，整整理理創(chuàng)創(chuàng)新新四四季季養(yǎng)養(yǎng)生生菜菜肴肴，，日日常常膳膳食食營(yíng)營(yíng)養(yǎng)養(yǎng)指指導(dǎo)導(dǎo)））、、特特色色美美容容館館（（如如現(xiàn)現(xiàn)代代美美容容、、傳傳統(tǒng)統(tǒng)養(yǎng)養(yǎng)生生、、漢漢方方駐駐顏顏、、塑塑身身美美體體、、排排毒毒活活絡(luò)絡(luò)等等））、、spa中心心、、養(yǎng)養(yǎng)生生國(guó)國(guó)際際研研究究交交流流中中心心以以及及室室內(nèi)內(nèi)外外游游泳泳池池、、網(wǎng)網(wǎng)球球、、草草地地保保齡齡球球、、健健身身和和娛娛樂樂中中心心、、會(huì)會(huì)議議室室等等，，營(yíng)營(yíng)造造全全新新的的健健康康生生活活方方式式。。精品養(yǎng)養(yǎng)生酒酒店、、理療療中心心，專專門有有中醫(yī)醫(yī)理療療專家家坐診診，提提供養(yǎng)養(yǎng)生膳膳食、、特色色美容容、高高端spa等高品品質(zhì)養(yǎng)養(yǎng)生服服務(wù)，，成為為“亞亞健康康”人人群的的“健健康維維護(hù)營(yíng)營(yíng)、生生命加加油站站”。。養(yǎng)生地地產(chǎn)內(nèi)內(nèi)容37旅游地地產(chǎn)模模式和和創(chuàng)新新3、人性性化、、管家家式的的養(yǎng)生生服務(wù)務(wù)“度假假養(yǎng)生生項(xiàng)目目，后后續(xù)服服務(wù)十十分重重要，，決不不是房房子賣賣完就就完事事?！薄焙：Ｄ喜┎?寶蓮城城的開開發(fā)商商寶蓮蓮集團(tuán)團(tuán)董事事長(zhǎng)朱朱衛(wèi)杰杰先生生說。。相對(duì)普普通商商品房房開發(fā)發(fā)的服服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，養(yǎng)生生社區(qū)