房地產(chǎn)投資策略分析課件

房地產(chǎn)投資經(jīng)濟分析深圳大學(xué)管理學(xué)院崔世娟房地產(chǎn)投資經(jīng)濟分析深圳大學(xué)管理學(xué)院1

教材：房地產(chǎn)投資分析，石海均主編，大連理工大學(xué)出版社。參考書：房地產(chǎn)投資分析，潘蜀健等，高等教育出版社。房地產(chǎn)投資決策分析，蓋倫?E?格里爾等著，龍勝平等譯，上海人民出版社。2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan教材：2000房管本科用CopyRight?Cui2教學(xué)形式雙方相互交流、討論案例分析大作業(yè)2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan教學(xué)形式雙方相互交流、討論2000房管本科用CopyRi3課程內(nèi)容安排房地產(chǎn)分析概論房地產(chǎn)投資三要素分析房地產(chǎn)投資收益分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析房地產(chǎn)投資的成本分析房地產(chǎn)投資的對象分析房地產(chǎn)投資策略分析2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan課程內(nèi)容安排房地產(chǎn)分析概論2000房管本科用CopyRi4第一章房地產(chǎn)投資分析概論第一節(jié)房地產(chǎn)投資形成條件相關(guān)概念房地產(chǎn):房屋建筑部分（房產(chǎn)）與建筑地塊（地產(chǎn)）的統(tǒng)一體。物業(yè)：單元性的房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)：從事房屋、土地開發(fā)、經(jīng)營管理及中介服務(wù)的獨立行業(yè)。2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan第一章房地產(chǎn)投資分析概論第一節(jié)房地產(chǎn)投資形成條件20005房地產(chǎn)與其他工業(yè)品的區(qū)別房地產(chǎn)位置的固定性房地產(chǎn)的單一性房地產(chǎn)的耐久性房地產(chǎn)與其他行業(yè)的關(guān)系密切房地產(chǎn)的增值性、保值性和相互影響性2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)與其他工業(yè)品的區(qū)別2000房管本科用CopyRig6我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展1978年以前:無償、無限期的行政劃撥以土地出讓為特征的初級階段以商品房形成上市的發(fā)展階段(90年以后）房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟活動城市土地開發(fā)土地開發(fā)地產(chǎn)市場的二個層次2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展2000房管本科用CopyRight7新區(qū)開發(fā)舊區(qū)開發(fā)城市房產(chǎn)開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)土地開發(fā)和房屋開發(fā)的一體化房地產(chǎn)銷售與物業(yè)經(jīng)營土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓房屋銷售物業(yè)經(jīng)營2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan新區(qū)開發(fā)2000房管本科用CopyRight?Cui8房地產(chǎn)中介服務(wù)法律咨詢價格評估經(jīng)紀公司及經(jīng)紀人2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)中介服務(wù)2000房管本科用CopyRight?C9投資：企業(yè)和個人以獲得未來利益為目的，投放一定的貨幣或?qū)嵨铮靡蚤_發(fā)經(jīng)營某項事業(yè)的行為。房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資目的房地產(chǎn)投資的代價房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基礎(chǔ)，結(jié)果是形成新的房地產(chǎn)使用價值。2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan投資：企業(yè)和個人以獲得未來利益為目的，投放一定的貨幣或?qū)嵨铮?0房地產(chǎn)投資的類型劃分按投資來源分自有資金銀行資金集資利用外資財政撥款預(yù)收收入承包商帶資承包2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)投資的類型劃分2000房管本科用CopyRight11按投資對象分土地開發(fā)投資房屋開發(fā)投資房地產(chǎn)經(jīng)營投資房地產(chǎn)中介服務(wù)投資物業(yè)管理服務(wù)投資2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan按投資對象分2000房管本科用CopyRight?Cu12房地產(chǎn)投資形成的條件投資者有投資房地產(chǎn)的愿望投資者有可供投放的資金投資者找到了投資機會投資者有滿意的預(yù)期回報2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)投資形成的條件2000房管本科用CopyRight13第二節(jié)房地產(chǎn)投資特征和原則特征分析優(yōu)點有形的投資通貨膨脹中的保值手段易于融資性具有優(yōu)越稅收收益投資回報高收益的多重性房地產(chǎn)的非同質(zhì)性2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan第二節(jié)房地產(chǎn)投資特征和原則特征分析2000房管本科用Co14缺點投資量大，支出集中性強。投資合作性強投資回收期長投資風(fēng)險大投資技巧性強投資流動性差投資的固定性2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan缺點2000房管本科用CopyRight?CuiSh15房地產(chǎn)投資特征的意義分析問題、解決問題、理論研究。房地產(chǎn)投資原則市場需求原則近期需求：1-2年：實力弱，守業(yè)型遠期需求：〉2年：實力強，開拓型主動需求：市場已提出需求被動需求：引導(dǎo)市場消費需求2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)投資特征的意義2000房管本科用CopyRight16準備充分：詳細周密的可行性分析投資規(guī)模程度投資規(guī)模與回報率的關(guān)系背靠大樹原則公共建設(shè)所到之處政治經(jīng)濟信息追隨大投資者風(fēng)險收益適當(dāng)“一三法則”2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan準備充分：詳細周密的可行性分析2000房管本科用Copy17優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)風(fēng)險大的項目與風(fēng)險小的項目的比例關(guān)系投資期長的項目與投資期短的項目的比例關(guān)系投資額大的項目與投資額小的項目的比例關(guān)系積極穩(wěn)妥投資積極：穩(wěn)妥=4：62000房管本科用CopyRight?CuiShijuan優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)2000房管本科用CopyRight?Cu18利用財務(wù)杠桿以小博大發(fā)揮特色優(yōu)勢環(huán)保概念，工薪概念，網(wǎng)絡(luò)概念等戰(zhàn)略重于戰(zhàn)術(shù)2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan利用財務(wù)杠桿2000房管本科用CopyRight?Cu19房地產(chǎn)投資與投機的關(guān)系共同點：目的相同對象相同不同點投機

投資風(fēng)險不同：高低依據(jù)不同：感性理性出發(fā)點不同：僥幸腳踏實地限制不同：有限制鼓勵保護褒貶不同：貶責(zé)褒獎

2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)投資與投機的關(guān)系2000房管本科用CopyRigh20第三節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境

政治環(huán)境：國家及地區(qū)政權(quán)的穩(wěn)定性及政策的連續(xù)性社會環(huán)境：社會文化、宗教、家庭、消費經(jīng)濟環(huán)境：宏觀環(huán)境與微觀環(huán)境法律環(huán)境：法律的完備性、穩(wěn)定性及投資爭議仲裁的公正性自然環(huán)境：地理位置、氣候、地質(zhì)水文等2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan第三節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境

政治環(huán)境：國家及地區(qū)政權(quán)的穩(wěn)定性及21第四節(jié)房地產(chǎn)投資分析的目的及其研究內(nèi)容

目的歸納總結(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)律分析研究房地產(chǎn)投資運作技巧指導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)投資活動減少投資浪費增大投資效益2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan第四節(jié)房地產(chǎn)投資分析的目的及其研究內(nèi)容

目的2000房管本22研究內(nèi)容--5W1H問題Why--目的、目標分析What--投資類型、特征、質(zhì)量、對象Where--地點(地段分析)When--時間(時機分析)Who--人--投資形成條件How--方法--原則，受益，成本，利潤等2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan研究內(nèi)容--5W1H問題2000房管本科用CopyRig23房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)與房地產(chǎn)投資獲取土地開發(fā)土地房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)與房地產(chǎn)投資消費環(huán)節(jié)與房地產(chǎn)投資2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)業(yè)2000房管本科用CopyRight24第五節(jié)房地產(chǎn)投資目標分析房地產(chǎn)投資的主要目標目標：獲取利潤，無形收益，社會效益，環(huán)境效益。投資本金的安全性安全性較高：政府機關(guān)辦公大樓等安全性較低：新旅游區(qū)商場投資等投資對象的變現(xiàn)性易于出手的房地產(chǎn)項目變現(xiàn)性高2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan第五節(jié)房地產(chǎn)投資目標分析房地產(chǎn)投資的主要目標2000房管本25投資對象的收入現(xiàn)期收入：高風(fēng)險高收益的項目遠期收入：升值潛力大的擬開發(fā)區(qū)投資對通貨膨脹的防護能力2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan投資對象的收入2000房管本科用CopyRight?C26房地產(chǎn)投資目標的制約因素投資能力大?。嚎捎觅Y金大（?。┠繕舜螅ㄐ。┩顿Y經(jīng)驗：經(jīng)驗豐富目標高承擔(dān)風(fēng)險投資本身風(fēng)險高目標低（保守）投資者愿承擔(dān)的風(fēng)險高目標高投資回報預(yù)期預(yù)測結(jié)果樂觀目標高預(yù)測結(jié)果把握不大目標低2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)投資目標的制約因素2000房管本科用CopyRig27市場需求現(xiàn)實景氣目標高預(yù)測樂觀目標高房地產(chǎn)供給競爭情況供給量大（?。┠繕说停ǜ撸┵J款問題貸款額大目標高貸款利率大目標低2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan市場需求2000房管本科用CopyRight?Cui28收入增長國民收入、工資收入增長快目標高物價水平物價上漲大目標高儲蓄水平：儲蓄額高目標高儲蓄比率大、儲蓄利率高目標底投資項目的選擇2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan收入增長2000房管本科用CopyRight?Cui29房地產(chǎn)投資目標的參考數(shù)據(jù)杠桿作用：用借款來加大收益或虧損例結(jié)論借款利率<投資收益率，則杠桿作用對借款者有利，借款越多，賺的越大。借款利率>投資收益率，則杠桿作用對借款者不利，借款越多，賺的越少，虧損越多。2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)投資目標的參考數(shù)據(jù)2000房管本科用CopyRig30房地產(chǎn)投資目標利潤分析--研究目標利潤與成本、開發(fā)量之間的關(guān)系目標利潤與開發(fā)量的關(guān)系2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)投資目標利潤分析2000房管本科用CopyRigh31目標利潤的靈敏度分析單位售價變化引起的開發(fā)量變化2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan目標利潤的靈敏度分析2000房管本科用CopyRight32單位變動成本變化引起的開發(fā)量變化2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan單位變動成本變化引起的開發(fā)量變化2000房管本科用Copy33固定成本變化引起的開發(fā)量變化2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan固定成本變化引起的開發(fā)量變化2000房管本科用CopyR34第六節(jié)房地產(chǎn)投資運作過程房地產(chǎn)投資項目一般由以下幾個相互銜接的階段構(gòu)成：

1、收集信息階段；2、項目可行性研究階段；3、取得土地使用權(quán)階段；4、制訂項目發(fā)展計劃階段；5、項目投資實施階段；6、房地產(chǎn)銷售階段；

2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan第六節(jié)房地產(chǎn)投資運作過程房地產(chǎn)投資項目一般由以下幾個相互銜35房地產(chǎn)投資經(jīng)濟分析深圳大學(xué)管理學(xué)院崔世娟房地產(chǎn)投資經(jīng)濟分析深圳大學(xué)管理學(xué)院36

教材：房地產(chǎn)投資分析，石海均主編，大連理工大學(xué)出版社。參考書：房地產(chǎn)投資分析，潘蜀健等，高等教育出版社。房地產(chǎn)投資決策分析，蓋倫?E?格里爾等著，龍勝平等譯，上海人民出版社。2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan教材：2000房管本科用CopyRight?Cui37教學(xué)形式雙方相互交流、討論案例分析大作業(yè)2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan教學(xué)形式雙方相互交流、討論2000房管本科用CopyRi38課程內(nèi)容安排房地產(chǎn)分析概論房地產(chǎn)投資三要素分析房地產(chǎn)投資收益分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析房地產(chǎn)投資的成本分析房地產(chǎn)投資的對象分析房地產(chǎn)投資策略分析2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan課程內(nèi)容安排房地產(chǎn)分析概論2000房管本科用CopyRi39第一章房地產(chǎn)投資分析概論第一節(jié)房地產(chǎn)投資形成條件相關(guān)概念房地產(chǎn):房屋建筑部分（房產(chǎn)）與建筑地塊（地產(chǎn)）的統(tǒng)一體。物業(yè)：單元性的房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)：從事房屋、土地開發(fā)、經(jīng)營管理及中介服務(wù)的獨立行業(yè)。2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan第一章房地產(chǎn)投資分析概論第一節(jié)房地產(chǎn)投資形成條件200040房地產(chǎn)與其他工業(yè)品的區(qū)別房地產(chǎn)位置的固定性房地產(chǎn)的單一性房地產(chǎn)的耐久性房地產(chǎn)與其他行業(yè)的關(guān)系密切房地產(chǎn)的增值性、保值性和相互影響性2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)與其他工業(yè)品的區(qū)別2000房管本科用CopyRig41我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展1978年以前:無償、無限期的行政劃撥以土地出讓為特征的初級階段以商品房形成上市的發(fā)展階段(90年以后）房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟活動城市土地開發(fā)土地開發(fā)地產(chǎn)市場的二個層次2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展2000房管本科用CopyRight42新區(qū)開發(fā)舊區(qū)開發(fā)城市房產(chǎn)開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)土地開發(fā)和房屋開發(fā)的一體化房地產(chǎn)銷售與物業(yè)經(jīng)營土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓房屋銷售物業(yè)經(jīng)營2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan新區(qū)開發(fā)2000房管本科用CopyRight?Cui43房地產(chǎn)中介服務(wù)法律咨詢價格評估經(jīng)紀公司及經(jīng)紀人2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)中介服務(wù)2000房管本科用CopyRight?C44投資：企業(yè)和個人以獲得未來利益為目的，投放一定的貨幣或?qū)嵨?，用以開發(fā)經(jīng)營某項事業(yè)的行為。房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資目的房地產(chǎn)投資的代價房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基礎(chǔ)，結(jié)果是形成新的房地產(chǎn)使用價值。2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan投資：企業(yè)和個人以獲得未來利益為目的，投放一定的貨幣或?qū)嵨铮?5房地產(chǎn)投資的類型劃分按投資來源分自有資金銀行資金集資利用外資財政撥款預(yù)收收入承包商帶資承包2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)投資的類型劃分2000房管本科用CopyRight46按投資對象分土地開發(fā)投資房屋開發(fā)投資房地產(chǎn)經(jīng)營投資房地產(chǎn)中介服務(wù)投資物業(yè)管理服務(wù)投資2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan按投資對象分2000房管本科用CopyRight?Cu47房地產(chǎn)投資形成的條件投資者有投資房地產(chǎn)的愿望投資者有可供投放的資金投資者找到了投資機會投資者有滿意的預(yù)期回報2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)投資形成的條件2000房管本科用CopyRight48第二節(jié)房地產(chǎn)投資特征和原則特征分析優(yōu)點有形的投資通貨膨脹中的保值手段易于融資性具有優(yōu)越稅收收益投資回報高收益的多重性房地產(chǎn)的非同質(zhì)性2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan第二節(jié)房地產(chǎn)投資特征和原則特征分析2000房管本科用Co49缺點投資量大，支出集中性強。投資合作性強投資回收期長投資風(fēng)險大投資技巧性強投資流動性差投資的固定性2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan缺點2000房管本科用CopyRight?CuiSh50房地產(chǎn)投資特征的意義分析問題、解決問題、理論研究。房地產(chǎn)投資原則市場需求原則近期需求：1-2年：實力弱，守業(yè)型遠期需求：〉2年：實力強，開拓型主動需求：市場已提出需求被動需求：引導(dǎo)市場消費需求2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)投資特征的意義2000房管本科用CopyRight51準備充分：詳細周密的可行性分析投資規(guī)模程度投資規(guī)模與回報率的關(guān)系背靠大樹原則公共建設(shè)所到之處政治經(jīng)濟信息追隨大投資者風(fēng)險收益適當(dāng)“一三法則”2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan準備充分：詳細周密的可行性分析2000房管本科用Copy52優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)風(fēng)險大的項目與風(fēng)險小的項目的比例關(guān)系投資期長的項目與投資期短的項目的比例關(guān)系投資額大的項目與投資額小的項目的比例關(guān)系積極穩(wěn)妥投資積極：穩(wěn)妥=4：62000房管本科用CopyRight?CuiShijuan優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)2000房管本科用CopyRight?Cu53利用財務(wù)杠桿以小博大發(fā)揮特色優(yōu)勢環(huán)保概念，工薪概念，網(wǎng)絡(luò)概念等戰(zhàn)略重于戰(zhàn)術(shù)2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan利用財務(wù)杠桿2000房管本科用CopyRight?Cu54房地產(chǎn)投資與投機的關(guān)系共同點：目的相同對象相同不同點投機

投資風(fēng)險不同：高低依據(jù)不同：感性理性出發(fā)點不同：僥幸腳踏實地限制不同：有限制鼓勵保護褒貶不同：貶責(zé)褒獎

2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)投資與投機的關(guān)系2000房管本科用CopyRigh55第三節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境

政治環(huán)境：國家及地區(qū)政權(quán)的穩(wěn)定性及政策的連續(xù)性社會環(huán)境：社會文化、宗教、家庭、消費經(jīng)濟環(huán)境：宏觀環(huán)境與微觀環(huán)境法律環(huán)境：法律的完備性、穩(wěn)定性及投資爭議仲裁的公正性自然環(huán)境：地理位置、氣候、地質(zhì)水文等2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan第三節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境

政治環(huán)境：國家及地區(qū)政權(quán)的穩(wěn)定性及56第四節(jié)房地產(chǎn)投資分析的目的及其研究內(nèi)容

目的歸納總結(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)律分析研究房地產(chǎn)投資運作技巧指導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)投資活動減少投資浪費增大投資效益2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan第四節(jié)房地產(chǎn)投資分析的目的及其研究內(nèi)容

目的2000房管本57研究內(nèi)容--5W1H問題Why--目的、目標分析What--投資類型、特征、質(zhì)量、對象Where--地點(地段分析)When--時間(時機分析)Who--人--投資形成條件How--方法--原則，受益，成本，利潤等2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan研究內(nèi)容--5W1H問題2000房管本科用CopyRig58房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)與房地產(chǎn)投資獲取土地開發(fā)土地房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)與房地產(chǎn)投資消費環(huán)節(jié)與房地產(chǎn)投資2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)業(yè)2000房管本科用CopyRight59第五節(jié)房地產(chǎn)投資目標分析房地產(chǎn)投資的主要目標目標：獲取利潤，無形收益，社會效益，環(huán)境效益。投資本金的安全性安全性較高：政府機關(guān)辦公大樓等安全性較低：新旅游區(qū)商場投資等投資對象的變現(xiàn)性易于出手的房地產(chǎn)項目變現(xiàn)性高2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan第五節(jié)房地產(chǎn)投資目標分析房地產(chǎn)投資的主要目標2000房管本60投資對象的收入現(xiàn)期收入：高風(fēng)險高收益的項目遠期收入：升值潛力大的擬開發(fā)區(qū)投資對通貨膨脹的防護能力2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan投資對象的收入2000房管本科用CopyRight?C61房地產(chǎn)投資目標的制約因素投資能力大小：可用資金大（?。┠繕舜螅ㄐ。┩顿Y經(jīng)驗：經(jīng)驗豐富目標高承擔(dān)風(fēng)險投資本身風(fēng)險高目標低（保守）投資者愿承擔(dān)的風(fēng)險高目標高投資回報預(yù)期預(yù)測結(jié)果樂觀目標高預(yù)測結(jié)果把握不大目標低2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)投資目標的制約因素2000房管本科用CopyRig62市場需求現(xiàn)實景氣目標高預(yù)測樂觀目標高房地產(chǎn)供給競爭情況供給量大（?。┠繕说停ǜ撸┵J款問題貸款額大目標高貸款利率大目標