商鋪定價方法

1、成本加成法（成本財向定價：定義：是指開發(fā)商按照所開發(fā)物定的成本，加上一定百分比的加成面來制定房地產銷售價格。單位成本×（1目標利潤率。利弊買者所能接受的價格，可能導致銷售不利。、租金參照法（需求導向定價：投資回報率計算過程：由于投資商業(yè)物定所需的資金較大，多數人會選擇向銀行貸款，現(xiàn)610，105.76%100萬元的底商為例，首付40萬元60萬0.65891.52=1.5×11－2=14.5萬元，得出投資回報率=（14.5－0.6589×12）÷40=16.48%。定義：租金參照法是以相同地段同類型底商的租金作參照來確定即將出售的住宅底商的售價。例如，某項目所在地區(qū)同類型底商的租為為100元/平方米/月，根據市場情況，投資底商的回報率應不底于15%，可以計算出該項目底商的銷售均價應不高于100×12÷15%=8000（元/平方米。利弊但按照這種定價銷售往往使開發(fā)商得不到預期的利潤，甚至有可能造成虧損。3、隨行就市定價法（競爭導向定價）以競爭對的利潤，又使購買者的投資回報有一定的保障。模式只售不租模式自行使用。可以自由使用該商鋪，可出租給商家亦可自己經營，靈活度業(yè)態(tài)互補性不夠，整條商業(yè)街的商業(yè)聚客能力不足。長期返租模式定義：返租銷售也叫售后包租、售后回租，是指開發(fā)商在出售商鋪時與投資者約定，在出售采用長期包租銷售模式的商場往往是找個大商家租賃，將鋪位分回報率8％，帶1010年內的投資回報相對有保障（前提是返租期內開發(fā)商遵守承諾、大商家持續(xù)經營，但返租期過后，由于業(yè)主找不到自己的鋪位，接受不了大商家的低租金，投資收益將完全失去了保障。對于長期包租銷售的商鋪，一旦發(fā)展商經濟實回報的現(xiàn)象。短期委托經營（一般兩三年投資者需了解開發(fā)商和經營管理公司的經營能力，因為它在很大程度上決定了商鋪價值的實現(xiàn)。帶租約銷售模式定義：帶租約銷售是指開發(fā)商在銷售前先把鋪位租給商家，然后再把商鋪賣給投資者。帶租有經過多方參考，才能有效回避投資風險。定價公式：A、根據項目的建設成本，目標利潤水平、市場競爭態(tài)勢以及項目本身的立地條件、建設水平及規(guī)模，設定期望的銷售總額。如：Y億元。B通常取系數為100%；第二層次之，根據項目的具體情況取小于的系數值，系數值的C(筑面積)公式一：系數X銷售面積(建筑面積)=權重系數數總權重系數E、計算層別總價和層別均價。層別總價等于項目整體目標銷售總額除于總權重系數得出(其他層別依次類推公式三：(目標銷售總額÷總權重系數)X層別權重系數=層別總價公式四：層別總價÷層別銷售面積(建筑面積)=層別均價F、在得出各層別的總價和均價的前提下，具體計算各層別不同位置的商鋪的售價。具體如下：根據各個具體的商鋪在該層別的位置、能見度、通道類別、到達度、面積等因素設定相應的系數值(此時不考慮該層別在整個項目的權重系數和銷售總價，設定思路與層別系數設定相似)100%，根據不同因積(計算得出該商鋪權重系數。公式五：商鋪系數X商鋪銷售面積(建筑面積)=商鋪權重系數依次類推計算出各個具體商鋪的權重系數并相加求和得出該層別商鋪的總權重系數。=層別商鋪總權重系數計算具體商鋪總價和具體商鋪銷售單()除于層別商鋪總權重系數得出售面積。其他具體商鋪依次類推公式七：(層別計算銷售總額÷層別總權重系數)X具體商鋪權重系數=具體商鋪總價公式八：具體商鋪總價÷具體商鋪銷售面積(建筑面積)=具體商鋪銷售單價至此，商鋪的具體價格制定就基本完成。然而這不是一成不變的，而應根據市場的銷售情況，競爭環(huán)境，投資者的反饋，目標利潤的調整等因素對具體的商鋪進行調整。國內商鋪年平均的回報預期在7%左右,商鋪月租金=商鋪總價*7%/12商鋪在10-15年內回收成本.投資回報率=年租金/售價商鋪投資收益率四種算法目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計算呢？據工作人員介紹，商鋪投資收益率算法有以下幾種：租金回報率法公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房時間內的按揭款)。優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。租金回報率分析法表明越值得投資。優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優(yōu)地產”的簡捷方法。不足：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。內部收益率法＝月租金×投資期內的累計出租月數／()＝部收益率。上述公式以按揭為例；未考慮