西王啟動(dòng)區(qū)定位及站前商業(yè)專題研究報(bào)告匯報(bào)稿

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第二

第三階

項(xiàng)目整體研工 （終稿匯報(bào)

啟動(dòng)區(qū)項(xiàng)目定（終稿匯報(bào)

物業(yè)發(fā)展建（終稿匯報(bào)項(xiàng)項(xiàng)目地塊查區(qū)域研究：區(qū)域板城市研究：城市規(guī)劃、城市板塊劃分訪談：專 第一啟動(dòng)區(qū)定位及策略整整體策略回啟啟動(dòng)6整體定即墨西中心·世紀(jì)商大盤促進(jìn)城市升級(jí)／為 貿(mào)城配套 7大盤整體開發(fā)策關(guān)鍵點(diǎn)關(guān)鍵點(diǎn)關(guān)鍵點(diǎn) 關(guān)鍵點(diǎn)關(guān)鍵點(diǎn)關(guān)鍵點(diǎn)關(guān)鍵點(diǎn) 關(guān)鍵點(diǎn)8大盤開發(fā)策略分解回初后產(chǎn)品價(jià)值逐步攀

住宅客戶層逐步攀商業(yè)客戶投比例逐步下客戶來源上，逐步從周邊客戶擴(kuò)展到整個(gè)即

9大盤產(chǎn)品回值（萬㎡值（萬㎡住小+多層+少量密前期采用市場平均水中期適當(dāng)提升后期以生態(tài)、高端150-200-公公控制總量、高性價(jià)比、快功能彈性化，多種發(fā)展方向共同消化9辦辦前期強(qiáng)調(diào)立面和造價(jià)，可考慮定制和大客戶需中后期隨著區(qū)域的成熟，可逐漸升級(jí)賣一棟建一開發(fā)彈性商樞紐商業(yè)+社底商+集強(qiáng)化商業(yè)體驗(yàn)商業(yè)功能的多樣化銷售型商業(yè)注重控制商鋪面積劃持有型商業(yè)注重業(yè)態(tài)+濱海商業(yè)旅游商酒經(jīng)濟(jì)型酒鎖定商貿(mào)、商務(wù)預(yù)留市場彈性空步升級(jí)，考慮中高或高端酒店的星級(jí)酒46合安臵總總體容積商業(yè)類物業(yè)占N初安臵

初

中初 安臵中 后初期：、多層、初期：、多層、底商，容積率1.3-中期 、 、洋房、別墅、底商，容積率2.2-

初期：寫字樓、容積率1.2-中-后期：寫后期 、洋房、底商，容積率2.2- 后期：別墅、 、洋房、底商，容積率1.0-

業(yè)、酒店、公寓積率2.5-思考1：即墨西中心如何執(zhí)快速回快速回項(xiàng)目立 團(tuán)隊(duì)成問題梳引引客戶，打贏的現(xiàn) 即墨市住宅產(chǎn)品價(jià)格與去化情況統(tǒng)

多層產(chǎn)

產(chǎn)

0

境好，去化速

5055

55005800

格差異相對(duì)較小，同一項(xiàng)目的多層與格差異相對(duì)較小，同一項(xiàng)目的多層與 價(jià)差在 產(chǎn)品的

成交

627049

5.10%

2591279624871

543

0

4 90%0%多層產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢明產(chǎn)品去化速度較的主力面積區(qū)間均為81-100產(chǎn)品需低價(jià)牽引才能實(shí)現(xiàn)快速去化，供應(yīng)板

項(xiàng)目名 產(chǎn)簡 英17、簡 英17、多層、小高、5、6、14小 、

樓層

建筑風(fēng)

園林風(fēng)

物業(yè)

物業(yè) 4、6、15

配項(xiàng) 英 英英 英萬科物 國信物 安居物 城建物 宏天物 梯費(fèi) 寶龍物 安居物 瑞納物 佳源物 總造價(jià)1歐 總造價(jià)1歐 歐 法蘭 地中新古 暫時(shí)沒做，預(yù)計(jì)法 法式園多層、小高、5、6、11 15、32、 5、6、 5、6、

8、 8、

、主、

17、小小5、9、1011、17、小小5、9、1011、32、

別 24、30、別 24、30、

街無街無、、客

專 戶都是看上戶型，有大的窗，面——壹品華庭臵業(yè)顧

善客善客總價(jià)承受主力總價(jià)區(qū)間：70萬元/套以客戶構(gòu)成：城市工薪階層客戶構(gòu)成：城市工薪階層和鄉(xiāng)鎮(zhèn)客總價(jià)承受主力總價(jià)區(qū)間：50萬元/套以

50-7050商業(yè)面積為主，投資屬性較強(qiáng)，大面積產(chǎn)品的客戶以項(xiàng)目商業(yè)形時(shí)均（萬元/㎡面積（萬㎡已售（萬㎡套積區(qū)（㎡4-200-180-街1.3-30-30-10-10-專：專：買100萬元/套以下的產(chǎn)品容易被牽引，100-200萬元/套的產(chǎn)品時(shí)就比較理性了，200萬元/套以上的產(chǎn)品就很理 關(guān)注點(diǎn)：地段、總300關(guān)注點(diǎn)：總價(jià)、升值潛力、投資回啟動(dòng)啟動(dòng)區(qū)地塊價(jià)值的中高價(jià)值地塊西南側(cè)為站前廣場，未來商業(yè)氛圍開發(fā)商本客競 本客競客驅(qū)動(dòng)力驅(qū)動(dòng)力良好的市場形象和品客戶客戶客戶

驅(qū)動(dòng)力配套完善，區(qū)域價(jià)值全被認(rèn)項(xiàng)目品牌流生態(tài)、領(lǐng)先市場的產(chǎn)驅(qū)客戶

客戶4：高享受型客

量有限，后期下啟動(dòng)區(qū)住宅目標(biāo)客品質(zhì)剛需，初級(jí)改善及拆遷改也是本客競客

(2014-

(2017-濱河商業(yè)街、購物中心超市、社區(qū)底

(2021-社區(qū)底

從臵業(yè)目的來樞紐商業(yè)以投資客戶為主，社區(qū)底商初期以投資客戶為主，但隨著區(qū)域價(jià)值的提升，社區(qū)底初期以周邊服裝隨著軌道交通的開通、區(qū)域和項(xiàng)目的發(fā)展，區(qū)域價(jià)值凸現(xiàn)，將輻射即墨市及周邊中高端人群場、小商品城及周客戶，由于容量有后期下

啟動(dòng)區(qū)商業(yè)目標(biāo)客地緣性實(shí)力本客競競 所 典型競區(qū) 項(xiàng)

?住?住南板

萬科東觀瀾國

多 、

?價(jià)?

德馨壠 城 信旭啟翰 板 墨河嘉

多層

稀缺洋?地段、教育配?

度較快 城 佳源都

別墅、多層、規(guī)模、品質(zhì)、教?及生活配?

板 高迪墨香合

洋 、

品質(zhì)、稀缺的洋產(chǎn)品、教育配—

啟動(dòng)區(qū)3C分

啟動(dòng)區(qū)發(fā)力區(qū) 價(jià)值產(chǎn)回現(xiàn)及成本核啟動(dòng)區(qū)策者者形以高品質(zhì)、市場注重展示區(qū)及樣板間的打造，展現(xiàn)未來生活方式，以高體樹立形加強(qiáng)區(qū)域未來前景和軌道大盤發(fā)展?jié)摿Φ恼谷绾慰焖僭谠趹粜图爱a(chǎn)品設(shè)計(jì)等細(xì)節(jié)上吻合客戶需在市場平均水平基礎(chǔ)上，適度創(chuàng)新和拔高品質(zhì)，既控制成本又升競爭選擇客戶認(rèn)可度高的產(chǎn)品線，以高性價(jià)比吸引客競爭策VS萬VS板塊內(nèi)競爭VS其他配即墨西中心·配即墨西中心·城市樣板住城市大城市大區(qū)位：城市發(fā)展樞形象定

產(chǎn)品定稀缺洋稀缺洋品質(zhì)品質(zhì)產(chǎn)品創(chuàng)新—大面產(chǎn)品定商務(wù)區(qū) 配

商，帶租約銷售，保證投資回報(bào)部部分商鋪僅設(shè)產(chǎn)品創(chuàng)新，增加附加的洋品，利于先期形象和品質(zhì)的樹立，而且保留的洋品，利于先期形象和品質(zhì)的樹立，而且保留 啟動(dòng)區(qū)位臵及功能設(shè)安 動(dòng)商選；根據(jù)整體開 說

用價(jià)格預(yù)價(jià)格預(yù)估說明：采用平衡積分法，參考高迪墨香郡、國信雍翠灣、壹品華庭、御園、寶龍城市廣場及世貿(mào)商都 都都7877827676888676666877887（元/㎡墨香國信977877外部景觀資667園林景777配777物業(yè)管777規(guī)劃設(shè)777877小區(qū)規(guī)778發(fā)展787綜合得均價(jià)（元/㎡比較均價(jià)（元/㎡市場（元/㎡2015小墨香壹品庭8777位8886外部景觀資7778園林景77777777物業(yè)管7777規(guī)劃設(shè)77778887小區(qū)規(guī)7779發(fā)展7777綜合得均價(jià)（元/㎡市場（元/㎡為1.92為1.92小小小洋序項(xiàng)總投資序項(xiàng)總投資（萬元占1土地費(fèi)2開發(fā)前期及準(zhǔn)備3建筑安裝工程4基礎(chǔ)設(shè)施及配套5精裝06用7銷售費(fèi)8財(cái)務(wù)費(fèi)9其他開發(fā)項(xiàng)目總投序號(hào) 合計(jì)一銷售利潤（萬元銷售收總成本費(fèi)經(jīng)營稅金及附小二經(jīng)營利潤（萬元投資收0營業(yè)外收0營業(yè)外支0小0三稅前利潤（萬元稅前利潤四應(yīng)納所得稅（萬元五稅后利潤（萬元稅后利潤營業(yè)稅及附普通住宅土地0商業(yè)類物業(yè)土地—合為1.92為1.92小小品的均及整體序項(xiàng)總投資序項(xiàng)總投資（萬元占1土地費(fèi)2開發(fā)前期及準(zhǔn)備3建筑安裝工程4基礎(chǔ)設(shè)施及配套5精裝06用7銷售費(fèi)8財(cái)務(wù)費(fèi)9其他開發(fā)項(xiàng)目總投序號(hào) 合計(jì)一銷售利潤（萬元銷售收總成本費(fèi)經(jīng)營稅金及附小二經(jīng)營利潤（萬元投資收0營業(yè)外收0營業(yè)外支0小0三稅前利潤（萬元稅前利潤四應(yīng)納所得稅（萬元五稅后利潤（萬元稅后利潤營業(yè)稅及附普通住宅土地0商業(yè)類物業(yè)土地—合為1.92為1.92層小小小序項(xiàng)總投資序項(xiàng)總投資（萬元占1土地費(fèi)2開發(fā)前期及準(zhǔn)備3建筑安裝工程4基礎(chǔ)設(shè)施及配套5精裝06用7銷售費(fèi)8財(cái)務(wù)費(fèi)9其他開發(fā)項(xiàng)目總投序號(hào) 合計(jì)一銷售利潤（萬元銷售收總成本費(fèi)經(jīng)營稅金及附小二經(jīng)營利潤（萬元投資收0營業(yè)外收0營業(yè)外支0小0三稅前利潤（萬元稅前利潤四應(yīng)納所得稅（萬元五稅后利潤（萬元稅后利潤營業(yè)稅及附普通住宅土地0商業(yè)類物業(yè)土地—合定量評(píng)

總投資及稅后利潤率比 各方案單方成本與售價(jià)對(duì)方單方造（元/㎡洋房售（元/㎡小價(jià)（元/㎡方案方案方案 方案 方案總投資（億元 稅后利潤（億元 稅后利潤

品品量量 因素分類方案（率方案（方案（優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)建 安 區(qū)

及銷售各方案開發(fā)及銷售節(jié)2014201520164-7-10-1-4-7-10-1-4-7-

開工節(jié)點(diǎn)預(yù)

調(diào)整的開工節(jié)

3、洋房及小產(chǎn)品按照目前 洋及洋及 及 序號(hào) 合計(jì)一序號(hào) 合計(jì)一銷售利潤（萬元銷售收總成本費(fèi)經(jīng)營稅金及附小二經(jīng)營利潤（萬元投資收0營業(yè)外收0營業(yè)外支0小0三稅前利潤（萬元稅前利潤四應(yīng)納所得稅（萬元五稅后利潤（萬元稅后利潤小以以較 序號(hào) 合計(jì)一銷售序號(hào) 合計(jì)一銷售利潤（萬元銷售收總成本費(fèi)經(jīng)營稅金及附小二經(jīng)營利潤（萬元投資收0營業(yè)外收0營業(yè)外支0小0三稅前利潤（萬元稅前利潤四應(yīng)納所得稅（萬元五稅后利潤（萬元稅后利潤小 節(jié)點(diǎn)預(yù)年20142015201610-1-4-7-10-1-4-7-10-1-4-7-小售售案2小

總投資及稅后

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在容積率2.0及2.5的方案

形象及品質(zhì)感面對(duì)激烈的因此，仍建議選擇方案1戶型配比建戶型戶型配比建戶型設(shè)計(jì)要戶型設(shè)計(jì)要業(yè)態(tài)建地塊投資預(yù)現(xiàn)金流量分銷售回款分市場風(fēng)險(xiǎn)與防產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品配比及組規(guī)劃設(shè)計(jì)要功能布局與分展示區(qū)建下一階段主要工作內(nèi)啟動(dòng)區(qū)地塊啟動(dòng)策略及物業(yè) 定位回 啟動(dòng) 動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)測第二站前廣場商業(yè)專題站前廣場商業(yè)專題研究站前廣場商業(yè)的研究范圍 商本市客藍(lán)鰲藍(lán)鰲鶴山青威的位臵，是大盤的交通樞紐即都站前約國際本市客本體—交 主干站前二站前一出租車換乘、車?？繛橐惑w，是出入即墨及出租車換乘、車停靠為一體，是出入即墨及的； ：即墨商貿(mào)城接駁線出出本市客人流出站路出本市客濱 商業(yè)7 注：紅色標(biāo)注為商業(yè)的初步規(guī)劃示 商業(yè)分布關(guān)系示關(guān)系，注意避免與商務(wù)區(qū)等地本市客屬性界陌陌生區(qū)域/“三級(jí)”交通樞紐商

本本市客客 客客 本市客 國際商貿(mào)41798傳商 位于即墨市中心，主要集中在鶴山路一帶，已成以綜合超市為主、各類品牌專賣店、連鎖餐店、專業(yè)店等為輔的購物商商業(yè)檔次：中業(yè)態(tài)：以傳統(tǒng)百貨、綜合購物超市為主，零售餐飲、休閑兼?zhèn)洌瑯I(yè)態(tài)齊全客戶特征：即墨市中檔到中低檔消費(fèi)者，偏好統(tǒng)類購物方式 物品注重實(shí)用國際位于鶴山路最西即墨小商品城為主的專業(yè)市場集聚區(qū)，未來將成大型批發(fā)市場與現(xiàn)代商務(wù)相互結(jié)合目前商業(yè)檔次：中1即墨小商專業(yè)市7利購物中目前業(yè)態(tài)：專業(yè)批發(fā)市場為28目前客戶特征：即墨服裝市場承、、貨39河北、遼寧、江蘇等地的大量服裝商戶，小商4城基本涵蓋當(dāng)?shù)鼐用竦幕旧顚用?，滿足其5端消費(fèi)需求，同時(shí)吸引了周邊縣市商戶、消費(fèi)來這里批發(fā)或購6國際商貿(mào)城三專業(yè)市本市客業(yè)典型項(xiàng)城消費(fèi)群本市客餐 本市客休運(yùn)動(dòng)場所較少，規(guī)模類的健健身中心主要有英派斯俱樂 等，人氣不中

有4個(gè)院，分布在市中心，除 新時(shí)代院外，其余均位于集中 休 本市客客戶分樞紐商業(yè)消費(fèi)

服務(wù)選擇即時(shí)即時(shí)

特色特色的本地產(chǎn)

客群：外地商客面積高總 更為謹(jǐn)慎，多為自用客戶關(guān)注點(diǎn)：升值潛力、地段 、投資回報(bào)率等站前廣場商業(yè)專題研究

世聯(lián)對(duì)站前廣場商業(yè)開發(fā)的目標(biāo)和問題承擔(dān)部分回現(xiàn)功資源占有和利展示門戶形作為即墨市對(duì)通的窗口，需要展現(xiàn)即墨

站前廣場商業(yè)專題研究站前廣場商業(yè)部分SWOT分發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)通過平面布局和交通組織效利用人流車流優(yōu)勢——1.作為高鐵站服，有2.作為交通樞紐核帶來的大域發(fā)展前發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)機(jī)會(huì)——地塊周邊將形成商務(wù)、商區(qū)，商業(yè)氛圍未來將到提升地塊升值潛力對(duì)投資客較牽引3.出租車上下客設(shè)臵可能商業(yè)帶來人，——消費(fèi)客群站點(diǎn)停留時(shí)間3.市場主流投資客總價(jià)承受范消費(fèi)理 利用機(jī)會(huì)，克服劣主打樞紐商業(yè)的發(fā)展前景劣勢——區(qū)域陌生，周邊缺乏商業(yè)圍 商業(yè)可達(dá)性減少劣勢，避未來控制體量和面積站前廣場商業(yè)部分整體發(fā) 展現(xiàn)作為即墨和項(xiàng)目門戶的形象和品質(zhì)從整體商業(yè)開發(fā)強(qiáng)度出發(fā)，控制站前商業(yè)的體在交通組織從整體商業(yè)開發(fā)強(qiáng)度出發(fā)，控制站前商業(yè)的體在交通組織 在業(yè)態(tài)規(guī)劃上注重商業(yè)的便捷性和功能性 足客戶基本消站項(xiàng)商業(yè)形 站項(xiàng)商業(yè)形 模出出商案例顯示，國內(nèi) 商業(yè)部 模 采用自持出租的式，統(tǒng)經(jīng) 整體定即墨門戶，特色高品質(zhì)、高形象，展現(xiàn)城 ，塑造樞紐商業(yè)典方便快捷、舒適功能定 方便、舒適、多產(chǎn)品定下下沉式廣場銜接地空空明亮、舒適客戶定位——客受站前廣場升值因此客戶以總價(jià)承受能力較高的投資客為主—300300100-300眼光獨(dú)到的投資 100來自即墨市，熟悉城市的發(fā)展100客戶定位——消費(fèi)樞紐商業(yè)的消費(fèi)者主要來自于交通過境人群，受即墨站點(diǎn)的等級(jí)和鐵的特殊性影時(shí)間更站前廣場商業(yè)專題研究、、案規(guī)模：以規(guī)模：以高鐵站，總規(guī)劃面積萬㎡，目前在運(yùn)營商業(yè)面積5000㎡；商業(yè)定位：強(qiáng)調(diào)高鐵交通圈這一價(jià)美食城、休閑中心和中心。案規(guī)模規(guī)模：無錫站分南、北廣場，北廣場占地總面積約為44萬㎡，總建筑面積萬㎡，北廣場高鐵候車廳二樓配有集 業(yè)配套設(shè)施總面積約0㎡；商業(yè)定位：站外商業(yè)服務(wù)于普通鐵路旅客，高鐵候車室提供以中高端商務(wù)旅客為主的商務(wù)性配套業(yè)態(tài)建議 規(guī)模規(guī)模站站前商業(yè)主要集中在站前廣場西側(cè)，商業(yè)積為4000㎡商業(yè)定位：以滿足普通鐵路乘客為主的站前配套案例小站業(yè)態(tài)比餐飲：零售：休服務(wù)客超酒吧電KTV銀常州站高鐵站前商高鐵站前商業(yè)業(yè)態(tài)主消費(fèi)客群以旅客為主，少量周邊居民、服務(wù)等餐飲業(yè)態(tài)多數(shù)占比接近或等于一半，其次是零售業(yè)態(tài)，占比多數(shù)在40較小業(yè)業(yè)業(yè)典型高典型高鐵站點(diǎn)業(yè)態(tài)特征即墨站前廣場消費(fèi)客群即墨商業(yè)市場消費(fèi)客群費(fèi)理念，餐飲需求旺盛，休閑業(yè)態(tài)接業(yè)比業(yè)態(tài)細(xì)品牌示餐快餐、特色休閑餐廳麥當(dāng)勞、阿香米線、上島咖零便利店、超市、書店、旅游紀(jì)念品店7-11便利店、三聯(lián)書店、特產(chǎn)網(wǎng)吧、通訊、銀行、