興華南街城中村改造項目可行性研究報告課件

興華南街城中村改造項目可行性研究報告興華南街城中村改造項目1核心提示[關鍵字]項目定位開發(fā)經(jīng)營項目投資本方案通過對地塊開發(fā)資源、經(jīng)營環(huán)境的調(diào)查分析，以及周邊主要競爭物業(yè)的比較后，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營計劃提出初步意見，并結合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析收益分析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。依據(jù)本方案，項目總建筑面積11萬平方米，項目總投資324，244，188元。經(jīng)測算項目凈利潤86，562，016元，投資收益率為26.95%，因此項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性。核心提示2PART1：地塊開發(fā)資源分析PART2：開發(fā)環(huán)境分析PART3：定位及物業(yè)發(fā)展建議PART4：開發(fā)經(jīng)營計劃及投資收益分析目錄PART1：地塊開發(fā)資源分析目錄3PART1：地塊開發(fā)資源分析PART1：地塊開發(fā)資源分析4距市府－碧沙崗商圈4公里距二七區(qū)行政中心2.5公里距火車站－二七商圈5公里距鄭州大學3.5公里距鄭州客運南站5公里距南水北調(diào)大運河3公里位于鄭州市西南郊，交通發(fā)達、通達性強，輻射鄭州西南部2/3區(qū)域，客源廣泛地塊開發(fā)資源分析—區(qū)位距市府－碧沙崗商圈4公里位于鄭州市西南郊，交通發(fā)達、通達性強5東面：臨升龍置業(yè)城中村改造商住綜合項目，距興華南街約120米南面：臨原有綠城小區(qū)圍墻，距張魏砦路約250米西面：臨原有家屬院及學校的圍墻北面：臨市公安局家屬院圍墻，距航海路約200米不臨市政道路，小區(qū)出入不便，周邊遍布老家屬院，景觀及展示性差。只東側待建升龍綜合商住項目，對該項目的環(huán)境有一定的積極影響。地塊開發(fā)資源分析—四至東面：臨升龍置業(yè)城中村改造商住綜合項目，距興華南街約16項目占地約40畝，容積率最高4.2，在區(qū)域屬中小規(guī)模樓盤項目地塊南北長約210米，東西長約105米，初步預計三排樓宇，樓間距約80米項目東南有兩棟小產(chǎn)權多層住宅，東有2層平房若干，西側有小規(guī)模幼兒園及單層平房，累計待拆遷建筑面積約20000平方米項目用地原為城市都市村莊的居住區(qū)，地勢平坦，場地標高與周圍道路標高基本一致，用地內(nèi)沒有橫穿廠區(qū)市政的水、電、熱力管線項目用地內(nèi)尚未發(fā)現(xiàn)需要保留的文物、人防等設施地質情況場地已有近10年歷史，無不良工程地質條件地塊開發(fā)資源分析—用地項目占地約40畝，容積率最高4.2，在區(qū)域屬中小規(guī)模樓盤地塊73000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套交通配套：公交三公司，客運總站，規(guī)劃軌道交通6號線B1、B11、4路、25路、38路、49路、57路、82路、84路、K815路、K903路等公交線路教育配套：興華小學、汝河路小學、22中、74中、嵩陽中學、鄭州師范專科學校、鄭州商業(yè)專科學校、黃河科技大學醫(yī)療配套：省武警醫(yī)院、市六院、市八院行政配套：二七區(qū)委、政府，市政管理局、市農(nóng)業(yè)局、市檢查院商業(yè)配套：奧特菜斯購物廣場、世紀聯(lián)華碧波園店、世紀聯(lián)華長江店、華潤萬家嵩山路店、航海家具城、淮河路燈飾城、古玩城、京廣路鞋城、華中食品城、萬客來食品城金融配套：工行、建行、交行、中行、農(nóng)行休閑娛樂：嵩淮公園25分鐘內(nèi)可輻射到的主要公共設施交通配套：客運南站、火車站、長途客運中心站教育配套：鄭州大家醫(yī)療配套：市骨科醫(yī)院大型商業(yè)配套：中原商貿(mào)城－碧沙崗商圈、銀基－火車站商圈、二七廣場商業(yè)中心大型行政機構：市委、市政府、市建委文化配套：鄭州博物館、青少年文化宮體育配套：五一公園、火車頭體育場大型公園：綠城廣場、碧沙崗公園3公里內(nèi)社區(qū)配套完善，足以為項目提供服務。從該項目乘車25分鐘內(nèi)，各級商業(yè)中心、行政中心、教育、醫(yī)療、休閑娛樂設施可迅速通達。不足之處項目1.5公里范圍內(nèi)各類配套的檔次較低。地塊開發(fā)資源分析—周邊配套3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套25分鐘內(nèi)可輻射到的主要公共設施38區(qū)域環(huán)境發(fā)展與航海路、長江路、南三環(huán)、嵩山路等城市主干道的修建、拓寬改造、貫通及房地產(chǎn)開發(fā)有莫大關系。由于城市規(guī)劃方向—“北移東擴的”的原因，航海路曾一度作為城市建成區(qū)分界線，城郊結合部步“臟、亂、差”特征明顯，沒有象樣的標志性建筑、成熟的生活社區(qū)，就連學校、醫(yī)院等最基本的生活配套，這里也寥寥無幾。2003年后，由于二七區(qū)城市框架拉大，隨著金色港灣、帝湖花園、美景天城、亞星盛世家園等一大批新型住宅小區(qū)的相繼落成才帶動了該區(qū)域的住宅市場，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境和居住形象。目前長江路沿線居后發(fā)優(yōu)勢，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，已成為鄭州市上佳居住區(qū)位。就本項目而言，深入?yún)^(qū)域內(nèi)部，未臨近景觀主干道，同時道路兩側房屋均較破舊，同主干道沿線景觀相比，有一定差距，這是弱勢所在。地塊開發(fā)資源分析—周邊環(huán)境區(qū)域環(huán)境發(fā)展與航海路、長江路、南三環(huán)、嵩山路等城市主干道的修9本項目所在區(qū)域屬城市基本建成區(qū)，具備較好的市政配套條件。本項目周邊的道路發(fā)達，交通便利。航海路、嵩山路、長江路、大學路等主干道構成“二縱二橫”格局，瞬間可通達全城。本項目周邊B1、B11快速公交開通運營，大大縮短了與中心城各區(qū)及如火如荼建設中的鄭州新區(qū)的距離，對延伸、擴大本案其他各區(qū)的客源起到重要作用。本項目東南部客運南站明年即將投入使用，其輻射的客流對本案延伸、擴大部分轄市的客源起到重要積極作用。地塊開發(fā)資源分析—小結本項目所在區(qū)域屬城市基本建成區(qū)，具備較好的市政配套條件。地塊10地塊開發(fā)資源分析—小結本項目中小規(guī)模社區(qū)，宜予進行快速開發(fā)，縮短營銷時間以節(jié)省成本。本項目區(qū)域景觀資源缺乏，內(nèi)部景觀受規(guī)模和地形限制。東側將建設成綜合商住項目，將使得本案有較大升值空間。本項目的四至不臨市政道路，應對交通、給水、排水、電力、通訊、燃氣、供熱等市政配套的具體接入地點及接入方式詳加研究后，再綜合進行建筑規(guī)劃以免重復建設增加成本支出。地塊開發(fā)資源分析—小結本項目中小規(guī)模社區(qū)，宜予進行快速開發(fā)，11PART2：項目開發(fā)環(huán)境分析PART2：項目開發(fā)環(huán)境分析12開發(fā)環(huán)境分析—城市發(fā)展一心：指鄭州市域的城鎮(zhèn)密集區(qū)。包括鄭州市中心城區(qū)、鄭汴—中牟組團、上街—滎陽組團和航空港組團。四城：指鞏義、新鄭、新密、登封四個中等城市。一帶：指沿310國道、隴海鐵路等交通干線上由鄭州市中心城區(qū)、鄭汴—中牟組團、上街—滎陽組團、鞏義市及沿線城鎮(zhèn)所構成的城鎮(zhèn)發(fā)展帶。兩軸：南北發(fā)展軸由沿京廣鐵路、107國道的城鎮(zhèn)構成；南部的東西發(fā)展軸由登封、新密和新鄭等城鎮(zhèn)依托省級交通干線構成?？傮w規(guī)劃：“一心四城、一帶兩軸”的城鎮(zhèn)發(fā)展格局。預計至2020年，市域總人口約為1000萬人，市域城鎮(zhèn)人口約為789萬人，城鎮(zhèn)化水平79%左右。開發(fā)環(huán)境分析—城市發(fā)展一心：指鄭州市域的城鎮(zhèn)密集區(qū)。包括鄭州13開發(fā)環(huán)境分析—城市發(fā)展

中心城區(qū)規(guī)劃：“兩軸一帶，七片多中心”，2020年，城市常住人口500萬人。城市規(guī)模450平方公里。規(guī)劃中短短10年城市發(fā)展增大1/3，常住人口增加150萬。鄭州市中心城區(qū)城市用地增長邊界為：東至京珠高速公路，西至環(huán)城高速公路，北至黃河濕地保護區(qū)，南至南水北調(diào)中線工程。城市發(fā)展方向：主要以東、西、南三個方向為主，北部控制開發(fā)建設，保護黃河濕地，提升生態(tài)品質。

開發(fā)環(huán)境分析—城市發(fā)展中心城區(qū)規(guī)劃：“兩軸一帶，七片多中14開發(fā)環(huán)境分析—城市發(fā)展綜合交通規(guī)劃：中心城區(qū)內(nèi)，95%以上的居民單程出行時間不超過45分鐘，在城市核心區(qū)至市區(qū)其他功能片區(qū)，公交平均出行時間40分鐘以內(nèi)。二七商圈私家車輛禁入一類區(qū)限私家車進入二類區(qū)適度控制私家車三類區(qū)建公交換乘樞紐城區(qū)道路改造同步進行修建19條主干道延伸快速路，“兩環(huán)—六橫—七縱”格局?！鞍藱M八縱”，解決問題。三環(huán)內(nèi)新增5360個停車位修建42處人行過街設施主干路要修下穿隧道7處三環(huán)上要建11座立交三環(huán)內(nèi)新增5360個停車位開發(fā)環(huán)境分析—城市發(fā)展綜合交通規(guī)劃：中心城區(qū)內(nèi)，95%以上的15開發(fā)環(huán)境分析—城市發(fā)展開發(fā)環(huán)境分析—城市發(fā)展16Ｂ１線（主線）：ＢＲＴ主線共設３８對站臺（７６個站），其具體站位分別為：冉屯路站—沙口路站—南陽路站—天明路站—東三街站—文化路站—經(jīng)五路站—政七街站—經(jīng)三路站—河南日報報業(yè)大廈站—農(nóng)業(yè)東路站—紅專路站—緯五路站—金水路站—西沈莊站—商城路站—鄭汴路站—鳳凰路站—貨棧街站—德風街站—航海東路站—陳家門站—城東路站—紫荊山路站—碧云路站—客運總站站—老代莊站—大學路站—孫八寨站—嵩山路站—工人路站—航海西路站—淮河路站—隴海路站—中原路站—建設路站—棉紡路站—西站路站。Ｂ１１支線：起訖點為花園路劉莊和黃崗寺，途經(jīng)花園路－農(nóng)業(yè)路－朱屯東路－嵩山路，連接鄭州市東北區(qū)和西南區(qū)的主要通道，滿足鄭州市主城區(qū)成熟地段間的公交聯(lián)系。單程２０公里。Ｂ１２支線：起訖點為鄭大新區(qū)南門和火車站，途經(jīng)科學大道、瑞達路、化工路、冉屯路、桐柏路、中原路、正興街、福壽街、大同路，主要方便了高新技術開發(fā)區(qū)以及城西北區(qū)與火車站中心樞紐的聯(lián)系。單程１９公里。Ｂ１３支線：起訖點為五龍口公交站和通利公交公司，途經(jīng)冉屯東路、冉屯路、桐柏路、建設路、華山路。單程６公里。Ｂ１５支線：起訖點為石化路公交站和經(jīng)三路農(nóng)科路站，途經(jīng)石化路－中州大道－航海路－未來路－緯五路－經(jīng)三路－農(nóng)科路－政七街－經(jīng)三路，主要加強經(jīng)三路商圈及世紀歡樂園周邊市民與二環(huán)的聯(lián)系。單程１３公里。Ｂ１６支線：起訖點為京廣路萬客來和ＣＢＤ，途經(jīng)京廣路、航海路、中州大道、商都路、通泰路、興榮街、黃河東路、祭城路、商務內(nèi)環(huán)、九如東路、商務外環(huán)，是連接二環(huán)南部與東部的主要走廊。單程１６．５公里。Ｂ１７支線：起訖點為公交八公司和火車站，途經(jīng)第五大街、經(jīng)北二路、第三大街、航海路、城東路、商城路、人民路、解放路、福壽街、大同路，是連接經(jīng)濟開發(fā)區(qū)與火車站的主要線路。單程１７公里。Ｂ１８支線：起訖點為公交二公司和公交總公司，途經(jīng)文化路、農(nóng)業(yè)路、經(jīng)三路、緯五路、未來路、金水路、黃河東路，加強二環(huán)北部文化路方向與鄭東新區(qū)的聯(lián)系。單程１４公里。Ｂ１９支線：起訖點為農(nóng)業(yè)路中州大道立交和ＣＢＤ，途經(jīng)中州大道、黃河東路、眾意路、商務內(nèi)環(huán)，通過紅專路站的換乘，快速公交雙向客流都可以通過免費換乘進入ＣＢＤ，Ｂ１９支線的開通將使整個快速公交線網(wǎng)與鄭東新區(qū)核心區(qū)ＣＢＤ連接起來。單程５公里。Ｂ１線（主線）：ＢＲＴ主線共設３８對站臺（７６個站），其具體17開發(fā)環(huán)境分析—城市發(fā)展1號線：起于高新區(qū)新鄭州大學，止于鄭東新區(qū)穆莊，途經(jīng)長椿路、站前大道、鄭上路、建設西路、中原東路、人民路、金水路、鄭東新區(qū)CBD、商鼎路。2號線起于惠濟區(qū)中心，止于站馬屯，途經(jīng)開元路、花園路、紫荊山路、鄭許公路。3號線：起于新鄭州大學，止于加州工業(yè)園區(qū)，途經(jīng)科學大道、瑞達路、梧桐街、東風路、南陽路、銘功路、東西大街、鄭汴路、龍子湖縱貫三路。4號線：起于惠濟區(qū)人民醫(yī)院，止于加州工業(yè)園區(qū)，途經(jīng)新柳路、沙門路、龍湖中二路、城市第一中心軸線道、中州大道、七里河路、佛崗東路、佛崗路。5號線：起止于新鄭州站，途經(jīng)農(nóng)業(yè)路、桐柏北路、桐柏南路、航海中路、航海東路、經(jīng)開第八大街、第三東西橫貫道路。6號線：起于金海糧油市場，止于龍子湖高校園區(qū)，途經(jīng)大學南路、大學路、隴海中路、隴海東路、未來大道、商鼎路、第四東西橫貫道路、龍子湖中路。開發(fā)環(huán)境分析—城市發(fā)展1號線：起于高新區(qū)新鄭州大學，止于鄭東18開發(fā)環(huán)境分析—城市發(fā)展摩立特公司的規(guī)劃方案鄭州的商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)將依據(jù)“兩核、兩副、一軸兩帶、七區(qū)”的整體布局發(fā)展?！皟珊恕睘椋憾吆诵纳虡I(yè)板塊、鄭東核心CBD功能區(qū)?！皟筛薄笔莾蓚€城市副中心，分別為：碧沙崗副中心和曼哈頓功能區(qū)?！耙惠S兩帶”分別為：東西城市商業(yè)發(fā)展軸及沿黃河文化生態(tài)休閑商業(yè)帶、南水北調(diào)生態(tài)休閑商業(yè)帶。“七區(qū)”為：6個主要批發(fā)市場聚集區(qū)：南三環(huán)的農(nóng)產(chǎn)品、汽車、紡織、建材、火車站服裝和小商品共計6個批發(fā)市場集群。此外，依托圃田物流園區(qū)、鄭州航空港區(qū)建設鄭東物流功能區(qū)。羅蘭·貝格的規(guī)劃方案鄭州布局三大四級商業(yè)中心、9大區(qū)域商業(yè)中心及109個社區(qū)商業(yè)中心的三層次城市商業(yè)網(wǎng)絡。市級商業(yè)中心包括，二七廣場、紫荊山商圈，鄭東新區(qū)CBD商圈，新鄭州東站商圈。區(qū)域商業(yè)中心包括碧沙崗商圈、鄭大新校區(qū)商圈、曼哈頓商圈、花園路新柳路商圈、關虎屯商圈、須水商圈、航海路紫荊山路商圈、惠濟商圈、龍湖商圈。商貿(mào)城總體規(guī)劃：促進鄭州市工業(yè)、農(nóng)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展，通過打造現(xiàn)代化商貿(mào)城，鄭州有望成為中部地區(qū)的中心城市。開發(fā)環(huán)境分析—城市發(fā)展摩立特公司的規(guī)劃方案羅蘭·貝格的規(guī)劃方19開發(fā)環(huán)境分析—09年房產(chǎn)市場1-11月份商品房累計批準預售616.31萬平方米。受火爆銷售刺激，11月份商品房批準預售145.19萬平方米，大幅上漲。資料來源：鄭州市房管局開發(fā)環(huán)境分析—09年房產(chǎn)市場1-11月份商品房累計批準預售620開發(fā)環(huán)境分析—09年房產(chǎn)市場1-11月份商品房累計銷售995.92萬平方米，9月份后連續(xù)二月呈緩慢下降趨勢，這與6個月來房產(chǎn)市場價格漲幅過大過快及媒體輿論導向有關。資料來源：鄭州市房管局開發(fā)環(huán)境分析—09年房產(chǎn)市場1-11月份商品房累計銷售99521開發(fā)環(huán)境分析—09年房產(chǎn)市場資料來源：鄭州市房管局通過兩項對比可以看出，由于供給量過快增長，供過于求的關系將很快形成，11月份兩者之差近60萬平方米。開發(fā)環(huán)境分析—09年房產(chǎn)市場資料來源：鄭州市房管局通過兩項對22開發(fā)環(huán)境分析—09年房產(chǎn)市場資料來源：鄭州市房管局1-11月商品房累計銷售均價為4906元/平方米，11月份商品房增長幅度減小。綜合分析房產(chǎn)政策、輿論環(huán)境，預計明年的市場價格將在此水平上緩慢增長。開發(fā)環(huán)境分析—09年房產(chǎn)市場資料來源：鄭州市房管局1-11月23開發(fā)環(huán)境分析—09年房產(chǎn)市場1-11月份二手房累計成交220.43萬平方米，成交面積總體保持穩(wěn)步上升趨勢。11月二手房銷售均價3488元/平方米，較上月下降1.09％

。資料來源：鄭州市房管局開發(fā)環(huán)境分析—09年房產(chǎn)市場1-11月份二手房累計成交220241-11月份購房人群以外地人（省外和省內(nèi)市外）為主。外地人占總購房人群的61.92%。其中省內(nèi)市外購房人群以開封市、平頂山市和周口市居多；省外購房人群以湖北省、山東省、浙江省居多。資料來源：鄭州市房管局開發(fā)環(huán)境分析—09年房產(chǎn)市場1-11月份購房人群以外地人（省外和省內(nèi)市外）為主。外地人占25開發(fā)環(huán)境分析—09年房產(chǎn)市場資料來源：鄭州市房管局1-11月份熱銷戶型仍以中小戶型為主。90平方米以下占住宅總銷售量的62.81%；90-144平方米占住宅總銷售量的30.27%；144平方米以上的占住宅總銷售量的6.92%。開發(fā)環(huán)境分析—09年房產(chǎn)市場資料來源：鄭州市房管局1-11月26隨著銀行對二套住房貸款政策的收緊，11月份商品房按揭性付款購房占比為64.23%，較上月減少7.23%；分期付款購房占比3.68%，比上月上漲1.18%，一次性付款購房占比32.09%，比上月上漲6.05%。開發(fā)環(huán)境分析—09年房產(chǎn)市場資料來源：鄭州市房管局隨著銀行對二套住房貸款政策的收緊，11月份商品房按揭性付款購27開發(fā)環(huán)境分析—09年房產(chǎn)市場經(jīng)濟危機下，土地財政“愈演愈烈”，臨近年關地王頻出。12月11日鄭州一天五地王，最高價建房成本約5000元/㎡。第一塊地冉屯北路北、電廠路東面積約74畝488.03萬元/畝第二塊地冉屯北路北，化肥西路東面積62.76畝446.24萬元/畝第三塊地冉屯東路東、朱屯路南面積33.4畝462.18萬元/畝第四塊地冉屯東路東、朱屯路北面積約30.34畝473.5萬元/畝

第五塊地冉屯東路東、西站路北面積約6.54畝529.8萬元/畝開發(fā)環(huán)境分析—09年房產(chǎn)市場經(jīng)濟危機下，土地財政“愈演愈烈”28區(qū)域概況項目所屬淮河路以南的南部板塊，區(qū)域道路暢通，出行便利。生活配套環(huán)境較成熟，但配套水平一般。區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展基本以“三橫四縱”的主干道交匯處為主，有航海－桐柏路交匯處、航海－京廣路交匯處、航海－中州大道交匯處、長江路－嵩山路交匯處、南環(huán)－京廣路交匯處等五個片區(qū)中心，近2年來隨著區(qū)域規(guī)模大盤帝湖花園、亞星盛世家園、美景天城的開發(fā)及近期一批大規(guī)模城中村項目的啟動，區(qū)域持續(xù)成為鄭州房地產(chǎn)市場的熱點。長江－嵩山路片區(qū)內(nèi)環(huán)境一般，規(guī)模樓盤一般憑借良好社區(qū)綠化環(huán)境品牌取得市場口碑。總體來看，本案所在給人的印象是居民素質一般。值得慶幸，本案輻射區(qū)域聚集了一批專業(yè)批發(fā)市場、效益較好的企事業(yè)單位，潛在消費群體豐富。開發(fā)環(huán)境分析—區(qū)域房產(chǎn)市場區(qū)域概況開發(fā)環(huán)境分析—區(qū)域房產(chǎn)市場29目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以下特征：由于二七政府的大力支持，該區(qū)域市場目前憑借大量城中村改造項目正處于快速增長時期，大小崗劉、小李莊、路砦、耿河、齊禮閆、王胡砦等都在陸續(xù)開建之列，本案也是如此。由于涉及城中村改造成本大的原因，該區(qū)域商品房市場主要供應高層公寓、商業(yè)為主的城市綜合體，部分偏遠城中村改造項目（如橄欖城）雖有少許多層產(chǎn)品供應，但多為前期鋪墊市場，目前均已經(jīng)售完。在售項目由于規(guī)劃、立項較早，雖遵循90/70政策，但經(jīng)過今年剛性需求中小戶型為主的銷售去化，目前多剩余偏大些的產(chǎn)品。80-100㎡面積帶的產(chǎn)品基本斷貨。在售項目銷售價格水平經(jīng)過1-11月份累計提升，各項目剩余產(chǎn)品為5200元/㎡左右，最高價5500元/㎡，整盤成交均價約為4900-5000元/㎡

。開發(fā)環(huán)境分析—區(qū)域房產(chǎn)市場目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以下特征：開發(fā)環(huán)境分析—區(qū)域房產(chǎn)市場30未來市場競爭點分析：城市綜合體商業(yè)主力店等構成商圈的氛圍；實實在在環(huán)境綠化景觀等構成的居住品質； 營銷推廣手法的創(chuàng)新；創(chuàng)新的房型設計開發(fā)環(huán)境分析—區(qū)域房產(chǎn)市場未來市場競爭點分析：開發(fā)環(huán)境分析—區(qū)域房產(chǎn)市場31區(qū)域市場銷售價格走勢從土地近期成本來看，樓地價已接近區(qū)域市場售價；從未來市場供應看，2010年城中村改造項目大多進入立項待建階段，雖然2010年主流開發(fā)商仍為剩余地塊開發(fā)，不會出大規(guī)模入市局面，但持續(xù)供應量大是不爭事實，考慮到拆遷補償成本，預計部分開發(fā)商會減少市場預期。從市場潛在目標消費群來看，隨著片區(qū)高品質樓盤入住居民增多，老客戶介紹新客戶將為區(qū)域帶來較多外圍區(qū)域客源從周邊區(qū)域市場競爭來看，本案片區(qū)市場接近金水區(qū)樓盤水平，主要客戶群為地緣性或強輻射性客戶。綜合上述因素，一方面在土地市場價格節(jié)節(jié)攀升的帶動下市場價格會有所上漲；另一方面片區(qū)內(nèi)有大量城市綜合體等待上市會減少現(xiàn)有開發(fā)商市場預期，這樣兩相抵消，未來2年住宅市場價格將會穩(wěn)定在5600元/平方米以內(nèi)，如超出則意味嚴重脫離消費者底線，隨時會陷入2008年時的蕭條時代。開發(fā)環(huán)境分析—區(qū)域房產(chǎn)市場區(qū)域市場銷售價格走勢開發(fā)環(huán)境分析—區(qū)域房產(chǎn)市場32開發(fā)環(huán)境分析—小結中原城市群城鐵規(guī)劃，鄭州市總體規(guī)劃、綜合交通規(guī)劃、商貿(mào)城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等遠景目標為鄭州發(fā)展區(qū)域中心城市奠定堅實基礎。另據(jù)統(tǒng)計，截止09年第三季度末鄭州市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為13335元，有較大增長幅度，表明鄭州城市房地產(chǎn)開發(fā)有較好的軟硬件支持。根據(jù)鄭州市總體及中心城市規(guī)劃，房地產(chǎn)開發(fā)在北區(qū)控制用地的原則下，東、南、西將依次成為未來市場發(fā)展主要空間。由于南區(qū)開發(fā)道路、環(huán)境等市政資源相對西區(qū)完善，預計今后3-5年南區(qū)將替代北區(qū)成為第二大市場主體。09年鄭州房地產(chǎn)市場在沉寂一年后重歸火爆，剛性自住中小戶型需求集中爆發(fā)，多數(shù)住宅開發(fā)項目“開盤即清盤”，銷售價格一路上揚至4906元/㎡且有繼續(xù)上漲趨勢，表明鄭州住宅消費需求旺盛。09年末房價居高不小、地王頻現(xiàn)，社會呼吁質疑政府作為聲占據(jù)主流媒體意見，表明明年房產(chǎn)政策有繼續(xù)調(diào)控可能，房產(chǎn)形勢有待觀察。從國家角度出發(fā)，房價趨勢保持穩(wěn)定、小幅增長是其調(diào)控的主要目的。開發(fā)環(huán)境分析—小結中原城市群城鐵規(guī)劃，鄭州市總體規(guī)劃、綜合交3309年末國家宏觀調(diào)控出臺遏制投資性住房需求政策，表明明年房地產(chǎn)主體市場將圍繞剛性需求發(fā)展。一為改善居住需求，一為過渡投資需求，中小戶型和偏舒適性產(chǎn)品有絕對市場空間。區(qū)域開發(fā)龍頭亞星盛世家園、升龍國際中心、橄欖城等項目已為市場奠定良好形象，目前多處于中后期開發(fā)，30層左右高層是市場絕對供應，整盤銷售價格水平為4800-4900元/㎡，最高價約5500元/㎡，受系列地王刺激，普遍有上調(diào)趨勢。區(qū)域內(nèi)行政、事業(yè)單位及專業(yè)批發(fā)市場或商業(yè)中心經(jīng)營者基數(shù)大，住房需求穩(wěn)定，收入水平較高，將會是本案質量較高的客戶來源。根據(jù)實地調(diào)研，區(qū)域市場目前中小戶型80-90㎡左右二房，90-100㎡左右三房嚴重饋乏，凡項目一經(jīng)推出，當天不分樓層即售磬。本案在區(qū)位環(huán)境、內(nèi)部環(huán)境不占優(yōu)勢下，瞄準市場熱點進行適當優(yōu)化，占領首位度將對項目開發(fā)利潤有較大提升。環(huán)境分析—小結09年末國家宏觀調(diào)控出臺遏制投資性住房需求政策，表明明年房地34本案劣勢分析，這些劣勢會構成未來營銷中的障礙：本案四至不直接臨市政道路本地區(qū)品牌開發(fā)項目對本地區(qū)的購買量占據(jù)約對優(yōu)勢；本案所在容易形成中低價位住宅市場的心理印象，不利于本案價格的提升；先期開發(fā)的樓盤，在售現(xiàn)房優(yōu)勢明顯，且其后期項目有前期的鋪墊，市場形象已經(jīng)塑造好，產(chǎn)生熟知心理利于銷售；而本案市場形象空洞，一段時間的認知過程會拖延預期銷售進度；開發(fā)環(huán)境分析—小結本案劣勢分析，這些劣勢會構成未來營銷中的障礙：開發(fā)環(huán)境分析—35PART3：定位及物業(yè)發(fā)展建議PART3：定位及物業(yè)發(fā)展建議36產(chǎn)品定位本案項目定位中小、精品、創(chuàng)新戶型純居住社區(qū)，主要基于地塊開發(fā)資源和區(qū)域市場競爭對比，其主要原因是：相對而言，本案規(guī)模較小，景觀園林規(guī)劃難有突破項目四至不臨市政道路，無商業(yè)價值項目區(qū)域內(nèi)中小戶型供不應求沒有知名開發(fā)品牌產(chǎn)品定位本案項目定位中小、精品、創(chuàng)新戶型純居住社區(qū)，主要基于37客戶定位重要客戶市內(nèi)弱輻射區(qū)域客戶：地緣上與項目有區(qū)隔，但認同其發(fā)展前景，購買時主要考慮低總價和精致產(chǎn)品結合的吸引力，以及日趨完善的生活配套；外省市客戶：地緣上從項目出入市區(qū)，看好南區(qū)域發(fā)展前景，方便兩地往返；核心客戶二七區(qū)地緣性客戶：購房更多考慮地點，通勤方便；以及生活的便利性；市內(nèi)強輻射區(qū)域客戶：在地緣上與項目有著天然的聯(lián)系，購房時會結合自身經(jīng)濟實力綜合考慮地點和產(chǎn)品對其的適應性；集中在中原區(qū)和管城區(qū)在臨近的地方居住或工作，如：碧沙崗商圈、大學路商圈等游離客戶投資客：傾向購買熱點區(qū)域內(nèi)的物業(yè)做投資，對區(qū)域和產(chǎn)品的升值潛力很關注。本案目標人群來源于地緣性和輻射性區(qū)域，基本以中原區(qū)、二七區(qū)和管城區(qū)客戶為主。在職業(yè)特點上主要集中于私營創(chuàng)業(yè)主、年青白領等中高等收入水平并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質的生活質量，對小區(qū)的環(huán)境、配套設施等要求較高，但更關注自身經(jīng)濟實力的匹配程度?？蛻舳ㄎ恢匾蛻艉诵目蛻粲坞x客戶本案目標人群來源于地緣性和輻38價格定位序號樓盤名稱住宅類型整盤銷售價格1亞星城市山水高層銷售均價5000元21F：5360元/㎡，層差10-20元，2升龍國際中心-世界之窗高層銷售均價4900元29F：5280元/㎡，層差10-20元，區(qū)域領軍樓盤項目最新房價：根據(jù)本案競爭比較優(yōu)勢，考慮到房地產(chǎn)銷售風險和工程建設成本等綜合因素，本區(qū)住宅均價定位為4800-4900元/㎡價格定位樓盤名稱住宅類型整盤銷售價格1亞星城市山水高層銷售均39盡可能考慮興華街與航海路兩個主入口，建議作為拿地條件時談判以優(yōu)秀、創(chuàng)新的住宅戶型作為產(chǎn)品主賣點，建議參考建業(yè)楓林上院及大觀戶型組合采用點、板建筑布局，使其有景觀視野空間以架空平臺組織主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵配以風格獨特的立面設計考慮住宅建設中新技術、新材料的應用物業(yè)發(fā)展建議—總體規(guī)劃要點本案受規(guī)模、容積率、四至及用地形狀限制，小區(qū)環(huán)境品質難以與區(qū)域的領軍項目相提并論，應注意從以下幾方面著手，以達到完善的規(guī)劃設計效果：盡可能考慮興華街與航海路兩個主入口，建議作為拿地條件時談判物40物業(yè)發(fā)展建議—規(guī)劃可性分析點式樓3棟32F，兩梯六戶，標準層面積500㎡，總建約48000㎡。板式樓2棟32F，三個單元，一兩梯三戶，標準層面積1000㎡，總建約64000㎡。項目總建110000㎡，建筑層高32F，需基地面積約3437.5㎡，按項目南北長210米考慮采光、日照分析（樓間距80米），樓體進深16米，可建三排，每排樓需1145.8㎡，按項目東西可利用長約80米，則每排樓的只需15米進深即可?？紤]到樓間距、進深有較大調(diào)控范圍，建議本案采用點、板樓相結合的方式完成布局。物業(yè)發(fā)展建議—規(guī)劃可性分析點式樓項目總建110000㎡，建筑41物業(yè)發(fā)展建議—戶型配比戶型面積（m2）套數(shù)比戶型比兩房緊湊型70（±5）20%60％舒適型80（±5）30%豪華型90（±5）10%三房緊湊型100（±5）30%40％舒適型120（±5）10%住宅合計——100%100%備注：面積調(diào)整幅度在正負5平米之間物業(yè)發(fā)展建議—戶型配比戶型面積套數(shù)比戶型比兩房緊湊型70（42PART4：開發(fā)經(jīng)營計劃及投資收益分析PART4：開發(fā)經(jīng)營計劃及投資收益分析43瑞泰公司現(xiàn)無項目開發(fā)，需要有新的項目上馬，提供利潤支持以維護公司正常運營。項目四至不臨市政道路，東側規(guī)劃高層開發(fā)城市綜合體，滯后開發(fā)不利于項目形象展示和施工進料。區(qū)域內(nèi)中小戶型市場緊俏，我司創(chuàng)新中小戶型如果首位開發(fā)能迅速填補市場空白，提升利潤增長點并加快回款速度。區(qū)域未來市場供應量大，2年內(nèi)整體市場前景隨時發(fā)生變化。開發(fā)經(jīng)營計劃—開發(fā)機遇鑒于以上幾點，本案應于2010年搶先開發(fā)該項目，迅速占領市場空白。如果拆遷無太大復雜性，初步預計2010年6月開工，2011年12月交房。瑞泰公司現(xiàn)無項目開發(fā)，需要有新的項目上馬，提供利潤支持以維護44項目住宅總建筑面積為11萬平米，共計約4－6棟32F高層，由架空層停車場聯(lián)系各樓棟。交房條件限制較為苛刻，規(guī)模適中，建議分批一次性啟動，一方面展現(xiàn)實力減少四至不臨道路障礙，一方面銷售配合工期提升利潤空間和銷售速度。開發(fā)經(jīng)營計劃—開發(fā)周期項目住宅總建筑面積為11萬平米，共計約4－6棟32F高層，由452010年6月－8月，銷售拆遷安置房，結算2萬平米，解決工程啟動資金；2010年9月－11月，銷售商品房200戶，結算約2萬平米，奠定市場基礎；2010年12月－2011年2月，銷售商品房100戶，結算約1萬平米，解決財務成本；2011年3月－2011年6月，銷售商品房300戶，剩余3萬平米，回本、初嘗利潤2011年7月－2011年12月，銷售商品房300戶，拿到全額利潤。開發(fā)經(jīng)營計劃—銷售周期2010年6月－8月，銷售拆遷安置房，結算2萬平米，解決工程46投資收益分析—基本資料序號項目數(shù)據(jù)/金額（元）備注一基本情況

單位：㎡（一）占地面積26190

（二）總建筑面積125998含架空層建筑1住宅總建筑面積109998

可售建筑面積89998

安置拆遷建筑面積20000

2架空層面積16000

（三）戶數(shù)1100按戶均100㎡計算（四）住宅容積率4.2

投資收益分析—基本資料序號項目數(shù)據(jù)/金額（元）備注一基本情況47投資收益分析—靜動態(tài)成本序號項目數(shù)據(jù)/金額（元）備注二靜態(tài)成本293552202

（一）土地成本85000000

（二）工程費用187997332

1建安費用167357380

1.1建安費157497500

高層1574975001250元㎡，考慮必備用品1.2基礎設施費9859880

水電251996020元/㎡

弱電及智能化314995025元/㎡

綠化188997015元/㎡

大門圍墻道路等2300000

2設備購置費20639952

2.1廂式變壓器2639952500KW/15萬元、每戶8KW2.2電梯購置費18000000

投資收益分析—靜動態(tài)成本序號項目數(shù)據(jù)/金額（元）備注二靜態(tài)成48投資收益分析—靜動態(tài)成本序號項目數(shù)據(jù)/金額（元）備注（三）前期費用19802881

1前期工程費3108146

防雷檢測費80000

檢測費755988樁基、建材、土壤氡檢測，按6元/㎡計算

地探文探56190文探：1元/占地㎡，地探：3萬元

規(guī)劃設計費201596816元/㎡計算

場地清理臨時配套200000

2前期規(guī)費16694735

市政配套費11339820除去天然氣后，90元/㎡

人防費0架空層做人防工程，無異地建設費

建委報建費用4724925建安費的3%

綠化費2519962元/㎡

交易費3779943元/㎡（四）監(jiān)理費用751989.328工程費用的0.4%三動態(tài)費用（不可預見）2935522靜態(tài)成本*1%投資收益分析—靜動態(tài)成本序號項目數(shù)據(jù)/金額（元）備注（三）前49投資收益分析—銷售收入及經(jīng)濟效益分析序號項目數(shù)據(jù)/金額（元）備注四銷售收入467990400

商品房銷售431990400按4800元/㎡計算

安置拆遷安置36000000按1800元/㎡計算五三項費用24757094

銷售費用18719616銷售收入的4%

財務費用3101956

管理費用2935522按靜態(tài)成本的1%計算六項目總成本321244818

七單位開發(fā)成本2550

八稅前利潤146745582

九所得稅60183565按照銷售收入費用的12.86%計算十凈利潤86562016

投資利潤率26.95

投資收益分析—銷售收入及經(jīng)濟效益分析序號項目數(shù)據(jù)/金額（元）50投資收益分析—容積率敏感性分析

主要指標容積率（4.2）容積率（4.1）容積率（4.0）容積率（4.3）容積率（4.4）可售面積（m2）89998873798476092761795236銷售收入467990400455419200442848000480561600493132800總投資321244818316693720312142622325795917330347015項目利潤146745582138725480130705378154765683162785785稅后利潤8656201680158571737551269296546199368907投資利潤率%26.9525.3123.6328.5330.08投資收益分析—容積率敏感性分析主要指標容積率（4.2）容51投資收益分析—成本變動敏感性分析項目估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本（×100%）（×97%）（×90%）（×105%）（×110%）總投資321244818311607474289120337337307059353369300單位成本(元/m2)25502422229526772805項目利潤146745582156382926178870063130683341114621100稅后利潤86562016961993611186864987049977554437534投資利潤率26.9530.8741.0520.9015.41投資收益分析—成本變動敏感性分析項目估算成本估算成本估算成本52投資收益分析—銷售價格敏感性分析敏感系數(shù)預計售價預計售價預計售價預計售價預計售價（×100%）（×97%）（×95%）（×103%）（×105%）銷售均價(元/m2)4,8004,6564,5604,9445,040銷售收入467990400455030688446390880480950112489589920項目利潤146745582133785870125146062159705294168345102所得稅6018356558516946574058676185018462961264凈利潤86562016752689236774019497855109106494917投資利潤率26.9523.4321.0930.4633.15投資收益分析—銷售價格敏感性分析敏感系數(shù)預計售價預計售價預計53興華南街城中村改造項目可行性研究報告興華南街城中村改造項目54核心提示[關鍵字]項目定位開發(fā)經(jīng)營項目投資本方案通過對地塊開發(fā)資源、經(jīng)營環(huán)境的調(diào)查分析，以及周邊主要競爭物業(yè)的比較后，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營計劃提出初步意見，并結合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析收益分析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。依據(jù)本方案，項目總建筑面積11萬平方米，項目總投資324，244，188元。經(jīng)測算項目凈利潤86，562，016元，投資收益率為26.95%，因此項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性。核心提示55PART1：地塊開發(fā)資源分析PART2：開發(fā)環(huán)境分析PART3：定位及物業(yè)發(fā)展建議PART4：開發(fā)經(jīng)營計劃及投資收益分析目錄PART1：地塊開發(fā)資源分析目錄56PART1：地塊開發(fā)資源分析PART1：地塊開發(fā)資源分析57距市府－碧沙崗商圈4公里距二七區(qū)行政中心2.5公里距火車站－二七商圈5公里距鄭州大學3.5公里距鄭州客運南站5公里距南水北調(diào)大運河3公里位于鄭州市西南郊，交通發(fā)達、通達性強，輻射鄭州西南部2/3區(qū)域，客源廣泛地塊開發(fā)資源分析—區(qū)位距市府－碧沙崗商圈4公里位于鄭州市西南郊，交通發(fā)達、通達性強58東面：臨升龍置業(yè)城中村改造商住綜合項目，距興華南街約120米南面：臨原有綠城小區(qū)圍墻，距張魏砦路約250米西面：臨原有家屬院及學校的圍墻北面：臨市公安局家屬院圍墻，距航海路約200米不臨市政道路，小區(qū)出入不便，周邊遍布老家屬院，景觀及展示性差。只東側待建升龍綜合商住項目，對該項目的環(huán)境有一定的積極影響。地塊開發(fā)資源分析—四至東面：臨升龍置業(yè)城中村改造商住綜合項目，距興華南街約159項目占地約40畝，容積率最高4.2，在區(qū)域屬中小規(guī)模樓盤項目地塊南北長約210米，東西長約105米，初步預計三排樓宇，樓間距約80米項目東南有兩棟小產(chǎn)權多層住宅，東有2層平房若干，西側有小規(guī)模幼兒園及單層平房，累計待拆遷建筑面積約20000平方米項目用地原為城市都市村莊的居住區(qū)，地勢平坦，場地標高與周圍道路標高基本一致，用地內(nèi)沒有橫穿廠區(qū)市政的水、電、熱力管線項目用地內(nèi)尚未發(fā)現(xiàn)需要保留的文物、人防等設施地質情況場地已有近10年歷史，無不良工程地質條件地塊開發(fā)資源分析—用地項目占地約40畝，容積率最高4.2，在區(qū)域屬中小規(guī)模樓盤地塊603000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套交通配套：公交三公司，客運總站，規(guī)劃軌道交通6號線B1、B11、4路、25路、38路、49路、57路、82路、84路、K815路、K903路等公交線路教育配套：興華小學、汝河路小學、22中、74中、嵩陽中學、鄭州師范?？茖W校、鄭州商業(yè)專科學校、黃河科技大學醫(yī)療配套：省武警醫(yī)院、市六院、市八院行政配套：二七區(qū)委、政府，市政管理局、市農(nóng)業(yè)局、市檢查院商業(yè)配套：奧特菜斯購物廣場、世紀聯(lián)華碧波園店、世紀聯(lián)華長江店、華潤萬家嵩山路店、航海家具城、淮河路燈飾城、古玩城、京廣路鞋城、華中食品城、萬客來食品城金融配套：工行、建行、交行、中行、農(nóng)行休閑娛樂：嵩淮公園25分鐘內(nèi)可輻射到的主要公共設施交通配套：客運南站、火車站、長途客運中心站教育配套：鄭州大家醫(yī)療配套：市骨科醫(yī)院大型商業(yè)配套：中原商貿(mào)城－碧沙崗商圈、銀基－火車站商圈、二七廣場商業(yè)中心大型行政機構：市委、市政府、市建委文化配套：鄭州博物館、青少年文化宮體育配套：五一公園、火車頭體育場大型公園：綠城廣場、碧沙崗公園3公里內(nèi)社區(qū)配套完善，足以為項目提供服務。從該項目乘車25分鐘內(nèi)，各級商業(yè)中心、行政中心、教育、醫(yī)療、休閑娛樂設施可迅速通達。不足之處項目1.5公里范圍內(nèi)各類配套的檔次較低。地塊開發(fā)資源分析—周邊配套3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套25分鐘內(nèi)可輻射到的主要公共設施361區(qū)域環(huán)境發(fā)展與航海路、長江路、南三環(huán)、嵩山路等城市主干道的修建、拓寬改造、貫通及房地產(chǎn)開發(fā)有莫大關系。由于城市規(guī)劃方向—“北移東擴的”的原因，航海路曾一度作為城市建成區(qū)分界線，城郊結合部步“臟、亂、差”特征明顯，沒有象樣的標志性建筑、成熟的生活社區(qū)，就連學校、醫(yī)院等最基本的生活配套，這里也寥寥無幾。2003年后，由于二七區(qū)城市框架拉大，隨著金色港灣、帝湖花園、美景天城、亞星盛世家園等一大批新型住宅小區(qū)的相繼落成才帶動了該區(qū)域的住宅市場，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境和居住形象。目前長江路沿線居后發(fā)優(yōu)勢，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，已成為鄭州市上佳居住區(qū)位。就本項目而言，深入?yún)^(qū)域內(nèi)部，未臨近景觀主干道，同時道路兩側房屋均較破舊，同主干道沿線景觀相比，有一定差距，這是弱勢所在。地塊開發(fā)資源分析—周邊環(huán)境區(qū)域環(huán)境發(fā)展與航海路、長江路、南三環(huán)、嵩山路等城市主干道的修62本項目所在區(qū)域屬城市基本建成區(qū)，具備較好的市政配套條件。本項目周邊的道路發(fā)達，交通便利。航海路、嵩山路、長江路、大學路等主干道構成“二縱二橫”格局，瞬間可通達全城。本項目周邊B1、B11快速公交開通運營，大大縮短了與中心城各區(qū)及如火如荼建設中的鄭州新區(qū)的距離，對延伸、擴大本案其他各區(qū)的客源起到重要作用。本項目東南部客運南站明年即將投入使用，其輻射的客流對本案延伸、擴大部分轄市的客源起到重要積極作用。地塊開發(fā)資源分析—小結本項目所在區(qū)域屬城市基本建成區(qū)，具備較好的市政配套條件。地塊63地塊開發(fā)資源分析—小結本項目中小規(guī)模社區(qū)，宜予進行快速開發(fā)，縮短營銷時間以節(jié)省成本。本項目區(qū)域景觀資源缺乏，內(nèi)部景觀受規(guī)模和地形限制。東側將建設成綜合商住項目，將使得本案有較大升值空間。本項目的四至不臨市政道路，應對交通、給水、排水、電力、通訊、燃氣、供熱等市政配套的具體接入地點及接入方式詳加研究后，再綜合進行建筑規(guī)劃以免重復建設增加成本支出。地塊開發(fā)資源分析—小結本項目中小規(guī)模社區(qū)，宜予進行快速開發(fā)，64PART2：項目開發(fā)環(huán)境分析PART2：項目開發(fā)環(huán)境分析65開發(fā)環(huán)境分析—城市發(fā)展一心：指鄭州市域的城鎮(zhèn)密集區(qū)。包括鄭州市中心城區(qū)、鄭汴—中牟組團、上街—滎陽組團和航空港組團。四城：指鞏義、新鄭、新密、登封四個中等城市。一帶：指沿310國道、隴海鐵路等交通干線上由鄭州市中心城區(qū)、鄭汴—中牟組團、上街—滎陽組團、鞏義市及沿線城鎮(zhèn)所構成的城鎮(zhèn)發(fā)展帶。兩軸：南北發(fā)展軸由沿京廣鐵路、107國道的城鎮(zhèn)構成；南部的東西發(fā)展軸由登封、新密和新鄭等城鎮(zhèn)依托省級交通干線構成。總體規(guī)劃：“一心四城、一帶兩軸”的城鎮(zhèn)發(fā)展格局。預計至2020年，市域總人口約為1000萬人，市域城鎮(zhèn)人口約為789萬人，城鎮(zhèn)化水平79%左右。開發(fā)環(huán)境分析—城市發(fā)展一心：指鄭州市域的城鎮(zhèn)密集區(qū)。包括鄭州66開發(fā)環(huán)境分析—城市發(fā)展

中心城區(qū)規(guī)劃：“兩軸一帶，七片多中心”，2020年，城市常住人口500萬人。城市規(guī)模450平方公里。規(guī)劃中短短10年城市發(fā)展增大1/3，常住人口增加150萬。鄭州市中心城區(qū)城市用地增長邊界為：東至京珠高速公路，西至環(huán)城高速公路，北至黃河濕地保護區(qū)，南至南水北調(diào)中線工程。城市發(fā)展方向：主要以東、西、南三個方向為主，北部控制開發(fā)建設，保護黃河濕地，提升生態(tài)品質。

開發(fā)環(huán)境分析—城市發(fā)展中心城區(qū)規(guī)劃：“兩軸一帶，七片多中67開發(fā)環(huán)境分析—城市發(fā)展綜合交通規(guī)劃：中心城區(qū)內(nèi)，95%以上的居民單程出行時間不超過45分鐘，在城市核心區(qū)至市區(qū)其他功能片區(qū)，公交平均出行時間40分鐘以內(nèi)。二七商圈私家車輛禁入一類區(qū)限私家車進入二類區(qū)適度控制私家車三類區(qū)建公交換乘樞紐城區(qū)道路改造同步進行修建19條主干道延伸快速路，“兩環(huán)—六橫—七縱”格局?！鞍藱M八縱”，解決問題。三環(huán)內(nèi)新增5360個停車位修建42處人行過街設施主干路要修下穿隧道7處三環(huán)上要建11座立交三環(huán)內(nèi)新增5360個停車位開發(fā)環(huán)境分析—城市發(fā)展綜合交通規(guī)劃：中心城區(qū)內(nèi)，95%以上的68開發(fā)環(huán)境分析—城市發(fā)展開發(fā)環(huán)境分析—城市發(fā)展69Ｂ１線（主線）：ＢＲＴ主線共設３８對站臺（７６個站），其具體站位分別為：冉屯路站—沙口路站—南陽路站—天明路站—東三街站—文化路站—經(jīng)五路站—政七街站—經(jīng)三路站—河南日報報業(yè)大廈站—農(nóng)業(yè)東路站—紅專路站—緯五路站—金水路站—西沈莊站—商城路站—鄭汴路站—鳳凰路站—貨棧街站—德風街站—航海東路站—陳家門站—城東路站—紫荊山路站—碧云路站—客運總站站—老代莊站—大學路站—孫八寨站—嵩山路站—工人路站—航海西路站—淮河路站—隴海路站—中原路站—建設路站—棉紡路站—西站路站。Ｂ１１支線：起訖點為花園路劉莊和黃崗寺，途經(jīng)花園路－農(nóng)業(yè)路－朱屯東路－嵩山路，連接鄭州市東北區(qū)和西南區(qū)的主要通道，滿足鄭州市主城區(qū)成熟地段間的公交聯(lián)系。單程２０公里。Ｂ１２支線：起訖點為鄭大新區(qū)南門和火車站，途經(jīng)科學大道、瑞達路、化工路、冉屯路、桐柏路、中原路、正興街、福壽街、大同路，主要方便了高新技術開發(fā)區(qū)以及城西北區(qū)與火車站中心樞紐的聯(lián)系。單程１９公里。Ｂ１３支線：起訖點為五龍口公交站和通利公交公司，途經(jīng)冉屯東路、冉屯路、桐柏路、建設路、華山路。單程６公里。Ｂ１５支線：起訖點為石化路公交站和經(jīng)三路農(nóng)科路站，途經(jīng)石化路－中州大道－航海路－未來路－緯五路－經(jīng)三路－農(nóng)科路－政七街－經(jīng)三路，主要加強經(jīng)三路商圈及世紀歡樂園周邊市民與二環(huán)的聯(lián)系。單程１３公里。Ｂ１６支線：起訖點為京廣路萬客來和ＣＢＤ，途經(jīng)京廣路、航海路、中州大道、商都路、通泰路、興榮街、黃河東路、祭城路、商務內(nèi)環(huán)、九如東路、商務外環(huán)，是連接二環(huán)南部與東部的主要走廊。單程１６．５公里。Ｂ１７支線：起訖點為公交八公司和火車站，途經(jīng)第五大街、經(jīng)北二路、第三大街、航海路、城東路、商城路、人民路、解放路、福壽街、大同路，是連接經(jīng)濟開發(fā)區(qū)與火車站的主要線路。單程１７公里。Ｂ１８支線：起訖點為公交二公司和公交總公司，途經(jīng)文化路、農(nóng)業(yè)路、經(jīng)三路、緯五路、未來路、金水路、黃河東路，加強二環(huán)北部文化路方向與鄭東新區(qū)的聯(lián)系。單程１４公里。Ｂ１９支線：起訖點為農(nóng)業(yè)路中州大道立交和ＣＢＤ，途經(jīng)中州大道、黃河東路、眾意路、商務內(nèi)環(huán)，通過紅專路站的換乘，快速公交雙向客流都可以通過免費換乘進入ＣＢＤ，Ｂ１９支線的開通將使整個快速公交線網(wǎng)與鄭東新區(qū)核心區(qū)ＣＢＤ連接起來。單程５公里。Ｂ１線（主線）：ＢＲＴ主線共設３８對站臺（７６個站），其具體70開發(fā)環(huán)境分析—城市發(fā)展1號線：起于高新區(qū)新鄭州大學，止于鄭東新區(qū)穆莊，途經(jīng)長椿路、站前大道、鄭上路、建設西路、中原東路、人民路、金水路、鄭東新區(qū)CBD、商鼎路。2號線起于惠濟區(qū)中心，止于站馬屯，途經(jīng)開元路、花園路、紫荊山路、鄭許公路。3號線：起于新鄭州大學，止于加州工業(yè)園區(qū)，途經(jīng)科學大道、瑞達路、梧桐街、東風路、南陽路、銘功路、東西大街、鄭汴路、龍子湖縱貫三路。4號線：起于惠濟區(qū)人民醫(yī)院，止于加州工業(yè)園區(qū)，途經(jīng)新柳路、沙門路、龍湖中二路、城市第一中心軸線道、中州大道、七里河路、佛崗東路、佛崗路。5號線：起止于新鄭州站，途經(jīng)農(nóng)業(yè)路、桐柏北路、桐柏南路、航海中路、航海東路、經(jīng)開第八大街、第三東西橫貫道路。6號線：起于金海糧油市場，止于龍子湖高校園區(qū)，途經(jīng)大學南路、大學路、隴海中路、隴海東路、未來大道、商鼎路、第四東西橫貫道路、龍子湖中路。開發(fā)環(huán)境分析—城市發(fā)展1號線：起于高新區(qū)新鄭州大學，止于鄭東71開發(fā)環(huán)境分析—城市發(fā)展摩立特公司的規(guī)劃方案鄭州的商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)將依據(jù)“兩核、兩副、一軸兩帶、七區(qū)”的整體布局發(fā)展?！皟珊恕睘椋憾吆诵纳虡I(yè)板塊、鄭東核心CBD功能區(qū)?！皟筛薄笔莾蓚€城市副中心，分別為：碧沙崗副中心和曼哈頓功能區(qū)。“一軸兩帶”分別為：東西城市商業(yè)發(fā)展軸及沿黃河文化生態(tài)休閑商業(yè)帶、南水北調(diào)生態(tài)休閑商業(yè)帶?！捌邊^(qū)”為：6個主要批發(fā)市場聚集區(qū)：南三環(huán)的農(nóng)產(chǎn)品、汽車、紡織、建材、火車站服裝和小商品共計6個批發(fā)市場集群。此外，依托圃田物流園區(qū)、鄭州航空港區(qū)建設鄭東物流功能區(qū)。羅蘭·貝格的規(guī)劃方案鄭州布局三大四級商業(yè)中心、9大區(qū)域商業(yè)中心及109個社區(qū)商業(yè)中心的三層次城市商業(yè)網(wǎng)絡。市級商業(yè)中心包括，二七廣場、紫荊山商圈，鄭東新區(qū)CBD商圈，新鄭州東站商圈。區(qū)域商業(yè)中心包括碧沙崗商圈、鄭大新校區(qū)商圈、曼哈頓商圈、花園路新柳路商圈、關虎屯商圈、須水商圈、航海路紫荊山路商圈、惠濟商圈、龍湖商圈。商貿(mào)城總體規(guī)劃：促進鄭州市工業(yè)、農(nóng)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展，通過打造現(xiàn)代化商貿(mào)城，鄭州有望成為中部地區(qū)的中心城市。開發(fā)環(huán)境分析—城市發(fā)展摩立特公司的規(guī)劃方案羅蘭·貝格的規(guī)劃方72開發(fā)環(huán)境分析—09年房產(chǎn)市場1-11月份商品房累計批準預售616.31萬平方米。受火爆銷售刺激，11月份商品房批準預售145.19萬平方米，大幅上漲。資料來源：鄭州市房管局開發(fā)環(huán)境分析—09年房產(chǎn)市場1-11月份商品房累計批準預售673開發(fā)環(huán)境分析—09年房產(chǎn)市場1-11月份商品房累計銷售995.92萬平方米，9月份后連續(xù)二月呈緩慢下降趨勢，這與6個月來房產(chǎn)市場價格漲幅過大過快及媒體輿論導向有關。資料來源：鄭州市房管局開發(fā)環(huán)境分析—09年房產(chǎn)市場1-11月份商品房累計銷售99574開發(fā)環(huán)境分析—09年房產(chǎn)市場資料來源：鄭州市房管局通過兩項對比可以看出，由于供給量過快增長，供過于求的關系將很快形成，11月份兩者之差近60萬平方米。開發(fā)環(huán)境分析—09年房產(chǎn)市場資料來源：鄭州市房管局通過兩項對75開發(fā)環(huán)境分析—09年房產(chǎn)市場資料來源：鄭州市房管局1-11月商品房累計銷售均價為4906元/平方米，11月份商品房增長幅度減小。綜合分析房產(chǎn)政策、輿論環(huán)境，預計明年的市場價格將在此水平上緩慢增長。開發(fā)環(huán)境分析—09年房產(chǎn)市場資料來源：鄭州市房管局1-11月76開發(fā)環(huán)境分析—09年房產(chǎn)市場1-11月份二手房累計成交220.43萬平方米，成交面積總體保持穩(wěn)步上升趨勢。11月二手房銷售均價3488元/平方米，較上月下降1.09％

。資料來源：鄭州市房管局開發(fā)環(huán)境分析—09年房產(chǎn)市場1-11月份二手房累計成交220771-11月份購房人群以外地人（省外和省內(nèi)市外）為主。外地人占總購房人群的61.92%。其中省內(nèi)市外購房人群以開封市、平頂山市和周口市居多；省外購房人群以湖北省、山東省、浙江省居多。資料來源：鄭州市房管局開發(fā)環(huán)境分析—09年房產(chǎn)市場1-11月份購房人群以外地人（省外和省內(nèi)市外）為主。外地人占78開發(fā)環(huán)境分析—09年房產(chǎn)市場資料來源：鄭州市房管局1-11月份熱銷戶型仍以中小戶型為主。90平方米以下占住宅總銷售量的62.81%；90-144平方米占住宅總銷售量的30.27%；144平方米以上的占住宅總銷售量的6.92%。開發(fā)環(huán)境分析—09年房產(chǎn)市場資料來源：鄭州市房管局1-11月79隨著銀行對二套住房貸款政策的收緊，11月份商品房按揭性付款購房占比為64.23%，較上月減少7.23%；分期付款購房占比3.68%，比上月上漲1.18%，一次性付款購房占比32.09%，比上月上漲6.05%。開發(fā)環(huán)境分析—09年房產(chǎn)市場資料來源：鄭州市房管局隨著銀行對二套住房貸款政策的收緊，11月份商品房按揭性付款購80開發(fā)環(huán)境分析—09年房產(chǎn)市場經(jīng)濟危機下，土地財政“愈演愈烈”，臨近年關地王頻出。12月11日鄭州一天五地王，最高價建房成本約5000元/㎡。第一塊地冉屯北路北、電廠路東面積約74畝488.03萬元/畝第二塊地冉屯北路北，化肥西路東面積62.76畝446.24萬元/畝第三塊地冉屯東路東、朱屯路南面積33.4畝462.18萬元/畝第四塊地冉屯東路東、朱屯路北面積約30.34畝473.5萬元/畝

第五塊地冉屯東路東、西站路北面積約6.54畝529.8萬元/畝開發(fā)環(huán)境分析—09年房產(chǎn)市場經(jīng)濟危機下，土地財政“愈演愈烈”81區(qū)域概況項目所屬淮河路以南的南部板塊，區(qū)域道路暢通，出行便利。生活配套環(huán)境較成熟，但配套水平一般。區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展基本以“三橫四縱”的主干道交匯處為主，有航海－桐柏路交匯處、航海－京廣路交匯處、航海－中州大道交匯處、長江路－嵩山路交匯處、南環(huán)－京廣路交匯處等五個片區(qū)中心，近2年來隨著區(qū)域規(guī)模大盤帝湖花園、亞星盛世家園、美景天城的開發(fā)及近期一批大規(guī)模城中村項目的啟動，區(qū)域持續(xù)成為鄭州房地產(chǎn)市場的熱點。長江－嵩山路片區(qū)內(nèi)環(huán)境一般，規(guī)模樓盤一般憑借良好社區(qū)綠化環(huán)境品牌取得市場口碑?？傮w來看，本案所在給人的印象是居民素質一般。值得慶幸，本案輻射區(qū)域聚集了一批專業(yè)批發(fā)市場、效益較好的企事業(yè)單位，潛在消費群體豐富。開發(fā)環(huán)境分析—區(qū)域房產(chǎn)市場區(qū)域概況開發(fā)環(huán)境分析—區(qū)域房產(chǎn)市場82目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以下特征：由于二七政府的大力支持，該區(qū)域市場目前憑借大量城中村改造項目正處于快速增長時期，大小崗劉、小李莊、路砦、耿河、齊禮閆、王胡砦等都在陸續(xù)開建之列，本案也是如此。由于涉及城中村改造成本大的原因，該區(qū)域商品房市場主要供應高層公寓、商業(yè)為主的城市綜合體，部分偏遠城中村改造項目（如橄欖城）雖有少許多層產(chǎn)品供應，但多為前期鋪墊市場，目前均已經(jīng)售完。在售項目由于規(guī)劃、立項較早，雖遵循90/70政策，但經(jīng)過今年剛性需求中小戶型為主的銷售去化，目前多剩余偏大些的產(chǎn)品。80-100㎡面積帶的產(chǎn)品基本斷貨。在售項目銷售價格水平經(jīng)過1-11月份累計提升，各項目剩余產(chǎn)品為5200元/㎡左右，最高價5500元/㎡，整盤成交均價約為4900-5000元/㎡

。開發(fā)環(huán)境分析—區(qū)域房產(chǎn)市場目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以下特征：開發(fā)環(huán)境分析—區(qū)域房產(chǎn)市場83未來市場競爭點分析：城市綜合體商業(yè)主力店等構成商圈的氛圍；實實在在環(huán)境綠化景觀等構成的居住品質； 營銷推廣手法的創(chuàng)新；創(chuàng)新的房型設計開發(fā)環(huán)境分析—區(qū)域房產(chǎn)市場未來市場競爭點分析：開發(fā)環(huán)境分析—區(qū)域房產(chǎn)市場84區(qū)域市場銷售價格走勢從土地近期成本來看，樓地價已接近區(qū)域市場售價；從未來市場供應看，2010年城中村改造項目大多進入立項待建階段，雖然2010年主流開發(fā)商仍為剩余地塊開發(fā)，不會出大規(guī)模入市局面，但持續(xù)供應量大是不爭事實，考慮到拆遷補償成本，預計部分開發(fā)商會減少市場預期。從市場潛在目標消費群來看，隨著片區(qū)高品質樓盤入住居民增多，老客戶介紹新客戶將為區(qū)域帶來較多外圍區(qū)域客源從周邊區(qū)域市場競爭來看，本案片區(qū)市場接近金水區(qū)樓盤水平，主要客戶群為地緣性或強輻射性客戶。綜合上述因素，一方面在土地市場價格節(jié)節(jié)攀升的帶動下市場價格會有所上漲；另一方面片區(qū)內(nèi)有大量城市綜合體等待上市會減少現(xiàn)有開發(fā)商市場預期，這樣兩相抵消，未來2年住宅市場價格將會穩(wěn)定在5600元/平方米以內(nèi)，如超出則意味嚴重脫離消費者底線，隨時會陷入2008年時的蕭條時代。開發(fā)環(huán)境分析—區(qū)域房產(chǎn)市場區(qū)域市場銷售價格走勢開發(fā)環(huán)境分析—區(qū)域房產(chǎn)市場85開發(fā)環(huán)境分析—小結中原城市群城鐵規(guī)劃，鄭州市總體規(guī)劃、綜合交通規(guī)劃、商貿(mào)城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等遠景目標為鄭州發(fā)展區(qū)域中心城市奠定堅實基礎。另據(jù)統(tǒng)計，截止09年第三季度末鄭州市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為13335元，有較大增長幅度，表明鄭州城市房地產(chǎn)開發(fā)有較好的軟硬件支持。根據(jù)鄭州市總體及中心城市規(guī)劃，房地產(chǎn)開發(fā)在北區(qū)控制用地的原則下，東、南、西將依次成為未來市場發(fā)展主要空間。由于南區(qū)開發(fā)道路、環(huán)境等市政資源相對西區(qū)完善，預計今后3-5年南區(qū)將替代北區(qū)成為第二大市場主體。09年鄭州房地產(chǎn)市場在沉寂一年后重歸火爆，剛性自住中小戶型需求集中爆發(fā)，多數(shù)住宅開發(fā)項目“開盤即清盤”，銷售價格一路上揚至4906元/㎡且有繼續(xù)上漲趨勢，表明鄭州住宅消費需求旺盛。09年末房價居高不小、地王頻現(xiàn)，社會呼吁質疑政府作為聲占據(jù)主流媒體意見，表明明年房產(chǎn)政策有繼續(xù)調(diào)控可能，房產(chǎn)形勢有待觀察。從國家角度出發(fā)，房價趨勢保持穩(wěn)定、小幅增長是其調(diào)控的主要目的。開發(fā)環(huán)境分析—小結中原城市群城鐵規(guī)劃，鄭州市總體規(guī)劃、綜合交8609年末國家宏觀調(diào)控出臺遏制投資性住房需求政策，表明明年房地產(chǎn)主體市場將圍繞剛性需求發(fā)展。一為改善居住需求，一為過渡投資需求，中小戶型和偏舒適性產(chǎn)品有絕對市場空間。區(qū)域開發(fā)龍頭亞星盛世家園、升龍國際中心、橄欖城等項目已為市場奠定良好形象，目前多處于中后期開發(fā)，30層左右高層是市場絕對供應，整盤銷售價格水平為4800-4900元/㎡，最高價約5500元/㎡，受系列地王刺激，普遍有上調(diào)趨勢。區(qū)域內(nèi)行政、事業(yè)單位及專業(yè)批發(fā)市場或商業(yè)中心經(jīng)營者基數(shù)大，住房需求穩(wěn)定，收入水平較高，將會是本案質量較高的客戶來源。根據(jù)實地調(diào)研，區(qū)域市場目前中小戶型80-90㎡左右二房，90-100㎡左右三房嚴重饋乏，凡項目一經(jīng)推出，當天不分樓層即售磬。本案在區(qū)位環(huán)境、內(nèi)部環(huán)境不占優(yōu)勢下，瞄準市場熱點進行適當優(yōu)化，占領首位度將對項目開發(fā)利潤有較大提升。環(huán)境分析—小結09年末國家宏觀調(diào)控出臺遏制投資性住房需求政策，表明明年房地87本案劣勢分析，這些劣勢會構成未來營銷中的障礙：本案四至不直接臨市政道路本地區(qū)品牌開發(fā)項目對本地區(qū)的購買量占據(jù)約對優(yōu)勢；本案所在容易形成中低價位住宅市場的心理印象，不利于本案價格的提升；先期開發(fā)的樓盤，在售現(xiàn)房優(yōu)勢明顯，且其后期項目有前期的鋪墊，市場形象已經(jīng)塑造好，產(chǎn)生熟知心理利于銷售；而本案市場形象空洞，一段時間的認知過程會拖延預期銷售進度；開發(fā)環(huán)境分析—小結本案劣勢分析，這些劣勢會構成未來營銷中的障礙：開發(fā)環(huán)境分析—88PART3：定位及物業(yè)發(fā)展建議PART3：定位及物業(yè)發(fā)展建議89產(chǎn)品定位本案項目定位中小、精品、創(chuàng)新戶型純居住社區(qū)，主要基于地塊開發(fā)資源和區(qū)域市場競爭對比，其主要原因是：相對而言，本案規(guī)模較小，景觀園林規(guī)劃難有突破項目四至不臨市政道路，無商業(yè)價值項目區(qū)域內(nèi)中小戶型供不應求沒有知名開發(fā)品牌產(chǎn)品定位本案項目定位中小、精品、創(chuàng)新戶型純居住社區(qū)，主要基于90客戶定位重要客戶市內(nèi)弱輻射區(qū)域客戶：地緣上與項目有區(qū)隔，但認同其發(fā)展前景，購買時主要考慮低總價和精致產(chǎn)品結合的吸引力，以及日趨完善的生活配套；外省市客戶：地緣上從項目出入市區(qū)，看好南區(qū)域發(fā)展前景，方便兩地往返；核心客戶二七區(qū)地緣性客戶：購房更多考慮地點，通勤方便；以及生活的便利性；市內(nèi)強輻射區(qū)域客戶：在地緣上與項目有著天然的聯(lián)系，購房時會結合自身經(jīng)濟實力綜合考慮地點和產(chǎn)品對其的適應性；集中在中原區(qū)和管城區(qū)在臨近的地方居住或工作，如：碧沙崗商圈、大學路商圈等游離客戶投資客：傾向購買熱點區(qū)域內(nèi)的物業(yè)做投資，對區(qū)域和產(chǎn)品的升值潛力很關注。本案目標人群來源于地緣性和輻射性區(qū)域，基本以中原區(qū)、二七區(qū)和管城區(qū)客戶為主。在職業(yè)特點上主要集中于私營創(chuàng)業(yè)主、年青白領等中高等收入水平并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質的生活質量，對小區(qū)的環(huán)境、配套設施等要求較高，但更關注自身經(jīng)濟實力的匹配程度?？蛻舳ㄎ恢匾蛻艉诵目蛻粲坞x客戶本案目標人群來源于地緣性和輻91價格定位序號樓盤名稱住宅類型整盤銷售價格1亞星城市山水高層銷售均價5000元21F：5360元/㎡，層差10-20元，2升龍國際中心-世界之窗高層銷售均價4900元29F：5280元/㎡，層差10-20元，區(qū)域領軍樓盤項目最新房價：根據(jù)本案競爭比較優(yōu)勢，考慮到房地產(chǎn)銷售風險和工程建設成本等綜合因素，本區(qū)住宅均價定位為4800-4900元/㎡價格定位樓盤名稱住宅類型整盤銷售價格1亞星城市山水高層銷售均92盡可能考慮興華街與航海路兩個主入口，建議作為拿地條件時談判以優(yōu)秀、創(chuàng)新的住宅戶型作為產(chǎn)品主賣點，建議參考建業(yè)楓林上院及大觀戶型組合采用點、板建筑布局，使其有景觀視野空間以架空平臺組織主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵配以風格獨特的立面設計考慮住宅建設中新技術、新材料的應用物業(yè)發(fā)展建議—總體規(guī)劃要點本案受規(guī)模、容積率、四至及用地形狀限制，小區(qū)環(huán)境品質難以與區(qū)域的領軍項目相提并論，應注意從以下幾方面著手，以達到完善的規(guī)劃設計效果：盡可能考慮興華街與航海路兩個主入口，建議作為拿地條件時談判物93物業(yè)發(fā)展建議—規(guī)劃可性分析點式樓3棟32F，兩梯六戶，標準層面積500㎡，總建約48000㎡。板式樓2棟32F，三個單元，一兩梯三戶，標準層面積1000㎡，總建約64000㎡。項目總建110000㎡，建筑層高32F，需基地面積約3437.5㎡，按項目南北長210米考慮采光、日照分析（樓間距80米），樓體進深16米，可建三排，每排樓需1145.8㎡，按項目東西可利用長約80米，則每排樓的只需15米進深即可。考慮到樓間距、進深有較大調(diào)控范圍，建議本案采用點、板樓相結合的方式完成布局。物業(yè)發(fā)展建議—規(guī)劃可性分析點式樓項目總建110000㎡，建筑94物業(yè)發(fā)展建議—戶型配比戶型面積（m2）套數(shù)比戶型比兩房緊湊型70（±5）20%60％舒適型80（±5）30%豪華型90（±5）10%三房緊湊型100（±5）30%40％舒適型120（±5）10%住宅合計——100%100%備注：面積調(diào)整幅度在正負5平米之間物業(yè)發(fā)展建議—戶型配比戶型面積套數(shù)比戶型比兩房緊湊型70（95PART4：開發(fā)經(jīng)營計劃及投資收益分析PART4：開發(fā)經(jīng)營計劃及投資收益分析96瑞泰公司現(xiàn)無項目開發(fā)，需要有新的項目上馬，提供利潤支持以維護公司正常運營。項目四至不臨市政道路，東側規(guī)劃高層開發(fā)城市綜合體，滯后開發(fā)不利于項目形象展示和施工進料。區(qū)域內(nèi)中小戶型市場緊俏，我司創(chuàng)新中小戶型如果首位開發(fā)能迅速填補市場空白，提升利潤增長點并加快回款速度。區(qū)域未來市場供應量大，2年內(nèi)整體市場前景隨時發(fā)生變化。開發(fā)經(jīng)營計劃—開發(fā)機遇鑒于以上幾點，本案應于2010年搶先開發(fā)該項目，迅速占領市場空白。如果拆遷無太大復雜性，初步預計2010年6月開工，2011年12月交房。瑞泰公司現(xiàn)無項目開發(fā)，需要有新的項目上馬，提供利潤支持以維護97項目住宅總建筑面積為11萬平米，共計約4－6棟32F高層，由架空層停車場聯(lián)系各樓棟。交房條件限制較為苛刻，規(guī)模適中，建議分批一次性啟動，一方面展現(xiàn)實力減少四至不臨道路障礙，一方面銷售配合工期提升利潤空間和銷售速度。開發(fā)經(jīng)營計劃—開發(fā)周期項目住宅總建筑面積為11萬平米，共計約4－6棟32F高層，由982010年6月－8月，銷售拆遷安置房，結算2萬平米，解決工程啟動資金；2010年9月－11月，銷售商品房200戶，結算約2萬平米，奠定市場基礎；2