某養(yǎng)身度假項目定位報告課件

青城山“百草園”養(yǎng)生度假項目定位報告青城山“百草園”養(yǎng)生度假項目定位報告前言：關(guān)于本案的緣起

與傳統(tǒng)前期策劃報告有所不同之處，本提案中我們盡量契合中鐵二局“城市運(yùn)營商”的角度去思考問題，同時抱有對成都、對青城山這些中國地產(chǎn)開發(fā)中的極優(yōu)質(zhì)資源項目的一種虔誠的敬畏心態(tài)，找出中國旅游養(yǎng)生度假區(qū)域開發(fā)模式。在我們看來，本項目不能單純看作借勢旅游資源的復(fù)合地產(chǎn)項目，而應(yīng)更多著眼于青城山區(qū)域形象、區(qū)域價值提升；中國傳統(tǒng)文化的深度挖掘與發(fā)揚(yáng)光大方面的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)，僅僅是在這種貢獻(xiàn)之中的一種物質(zhì)載體罷了。

前言：關(guān)于本案的緣起與傳統(tǒng)前期策劃報告有所不本報告需解決的問題初步研究“百草園”的開發(fā)經(jīng)營模式我們的一切研究都以客戶的目標(biāo)為出發(fā)點，以市場為導(dǎo)向。問題1問題2366畝地的定位及開發(fā)思路本報告需解決的問題初步研究“百草園”的開發(fā)經(jīng)營模式我們的一切我們解決問題的技術(shù)思路宏觀層面/戰(zhàn)略層面百草園發(fā)展模式百草園價值挖掘與再造百草園增值設(shè)施與功能中觀層面/策略層面

366項目定位366項目意向初探366項目容積率的分布366項目案名初步建議

分析思路

結(jié)果構(gòu)成青城山歷史、現(xiàn)狀青城山未來發(fā)展規(guī)劃對青城山未來發(fā)展的研判與百草園項目相關(guān)的結(jié)論青城山研究

模式研究案例研究青城山地產(chǎn)市場格局青城山地產(chǎn)發(fā)展階段對青城山地產(chǎn)未來發(fā)展的研判與百草園項目相關(guān)的結(jié)論區(qū)域房地產(chǎn)市場研究

模式研究案例研究

模式研究案例研究

模式研究案例研究

項目資源分析后續(xù)專題研究我們解決問題的技術(shù)思路宏觀層面/戰(zhàn)略層面中觀層面/策青城山旅游發(fā)展的過去、現(xiàn)狀與未來青城山旅游發(fā)展的過去、現(xiàn)狀與未來申遺前的青城山旅游業(yè)過去青城前山仍停留在觀光旅游，直上直下的模式中。青城后山雖然逐漸成為旅游目的地，但農(nóng)家休閑低端旅游產(chǎn)品檔次低而且競爭激烈，沒有超過成都市及周邊區(qū)縣的價格優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢。道教文化觀光旅游是青城山景區(qū)旅游的文化主線，是青城山旅游產(chǎn)業(yè)的“魂”。旅游資源利用率較低，旅游市場有效供給不足。

申遺前的青城山旅游業(yè)過去青城前山仍停留在觀光旅游，直上直下的青城山旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對其它同等旅游勝地較為緩慢現(xiàn)在2006年青城山旅游綜合收入1.6億元，僅占都江堰市旅游綜合收入13億元的12.5%左右，只占全省旅游綜合收入560億元的0.28%左右，青城山旅游經(jīng)濟(jì)增長速度與川內(nèi)旅游區(qū)相比，明顯低于樂山、峨眉山的發(fā)展速度。單位：億元青城山旅游經(jīng)濟(jì)實力發(fā)展緩慢，表面原因是景區(qū)旅游留不住人，旅游消費(fèi)水平低。青城山旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對其它同等旅游勝地較為緩慢現(xiàn)在2006年青城山旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對緩慢的深層次原因現(xiàn)在青城山旅游資源的開發(fā)利用滯后，尚未形成值得游客掏腰包的中意產(chǎn)品和參與性活動。青城前山仍停留在觀光游，直上直下；青城后山雖然漸成旅游目的地，但農(nóng)家休閑低端旅游產(chǎn)品檔次低而且競爭激烈。按照建設(shè)部《風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行條例》，核心景區(qū)只能做減法，不允許任何新的建設(shè)行為；二級景區(qū)建設(shè)也受到《條例》綱性限制?！伴T票青城山”受遺產(chǎn)保護(hù)地和景區(qū)《條例》約束。青城山景區(qū)旅游中游人基礎(chǔ)要素的消費(fèi)所占的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于提高要素的消費(fèi)比例。購物、娛樂沒有形成相應(yīng)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。特別是雅俗共賞的青城山道教文化旅游商品，在青城山旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展中還沒有形成獨(dú)特的市場吸引力。第一，景區(qū)相關(guān)管理條例綱性制約第二，旅游資源利用率較低，旅游市場有效供給不足。第三，旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展不協(xié)調(diào)，旅游高級化程度滯后，缺乏中高端的體驗與享受型旅游產(chǎn)品。青城山旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對緩慢的深層次原因現(xiàn)在青城山旅游資源的開未來都江堰及青城山要成為大成都的“國際性旅游休閑度假區(qū)”成都產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展布局：一軸：都市旅游區(qū)和都江堰—青城山國際休閑度假區(qū)。兩翼：龍門山和邛崍山南北山地生態(tài)旅游系統(tǒng)三個圈層：中心游憩區(qū)、環(huán)城游憩圈層和龍門山—邛崍山觀光度假帶。四個板塊：都市旅游區(qū)、都江堰—青城山精品旅游區(qū)、城鎮(zhèn)文化旅游網(wǎng)節(jié)點、龍門山—邛崍山生態(tài)旅游帶“四個板塊”產(chǎn)業(yè)支撐體系建設(shè)未來都江堰及青城山要成為大成都的“國際性旅游休閑度假區(qū)”成都未來“斥資10億——青城山都江堰建中國最佳度假區(qū)”豪森溫泉酒店《青城山—都江堰國際休閑度假旅游區(qū)概念規(guī)劃》之青城山組團(tuán)百草園中華元谷“九心合一”游客集散中心青城高爾夫改造等美侖國際旅游學(xué)院及五星級酒店道教文化博物館景區(qū)創(chuàng)5A提升《青城山—都江堰國際休閑度假旅游區(qū)概念規(guī)劃規(guī)劃》遠(yuǎn)景：通過1—2年的努力，使青城山—都江堰軟硬件打造初步與國際接軌，建成在亞洲地區(qū)具有一定國際競爭力的中國最佳休閑度假旅游區(qū)；再通過2—3年的努力，使之成為具有較強(qiáng)國際影響力的休閑度假旅游區(qū)。未來“斥資10億——青城山都江堰建中國最佳度假區(qū)”豪森溫泉青城山將是“中國式養(yǎng)生”的核心啟動區(qū)域未來以青城前山門片區(qū)為前臺，主要強(qiáng)化娛樂功能片區(qū)1片區(qū)2以青城前山片區(qū)，主要強(qiáng)化深度觀光功能和養(yǎng)生文化集中展示與研習(xí)功能片區(qū)3以青城后山片區(qū)為后臺，主要強(qiáng)化休閑度假功能和道教養(yǎng)生、中醫(yī)養(yǎng)生的深度體驗青城山將是“中國式養(yǎng)生”的核心啟動區(qū)域未來以青城前山門片區(qū)為青城山的定位：從觀光旅游到養(yǎng)生度假青城山已不再只是依賴自然資源的觀光式旅游區(qū)，而應(yīng)該是集深度觀光、娛樂、養(yǎng)生、休閑、度假等功能為一體的國際旅游度假區(qū)。2000以前純粹觀光旅游2007以后養(yǎng)生度假成都以及周邊地區(qū)游客為主吸引更多外省和外國游客申遺之前餐飲娛樂觀光登山旅游養(yǎng)生度假醫(yī)療療養(yǎng)登山旅游休閑度假餐飲娛樂外省以及國外游客增多，但仍以成都及周邊地區(qū)客戶為主2000－2006農(nóng)家樂式的娛樂青城山的定位：從觀光旅游到養(yǎng)生度假青城山已不再只是依賴自然資青城山房地產(chǎn)發(fā)展綜述青城山房地產(chǎn)發(fā)展綜述我國房地產(chǎn)業(yè)未來增長彈性與其占國內(nèi)生產(chǎn)總值的份額1991-2003年，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值平均只占GDP的1.8%20042010201320162019202220225％4％6％7％8％9％10％11％20072025202820312034增長彈性=1.5增長彈性=1.4增長彈性=1.31991-2001年，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值對GDP增長彈性為1.09，未來十幾年，房地產(chǎn)業(yè)增長彈性將上升到1.3，甚至1.5（即GDP增長1%，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出增長1.3%或1.5%）美國40年來的穩(wěn)定線地產(chǎn)行業(yè)前景：快速發(fā)展可持續(xù)數(shù)十年我國房地產(chǎn)業(yè)未來增長彈性與其占國內(nèi)生產(chǎn)總值的份額1991-2微觀視角下：房地產(chǎn)業(yè)的增長空間巨大我國人均住宅使用面積的未來增長空間2003年我國城鎮(zhèn)居民人均住宅使用面積僅17.8平方米2020年我國人均住房使用面積可能達(dá)到的水平為24平方米左右（建筑面積30平方米左右）微觀視角下：房地產(chǎn)業(yè)的增長空間巨大我國人均住宅使用面積的未來2006年，都江堰市及青城山地區(qū)固定資產(chǎn)投資額在2005年高位基礎(chǔ)上仍然保持快速增長，投資規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，投資結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化。（單位：億元）對比2005年，2006年固定資產(chǎn)投資總額繼續(xù)保持快速正常的態(tài)勢。但房地產(chǎn)開發(fā)投資所占固定資產(chǎn)投資總額的比例相對較少，只占中投資總額的11.26%。2006年，都江堰市及青城山地區(qū)固定資產(chǎn)投資額在2005年高2006年，都江堰市及青城山地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資雖然占固定資產(chǎn)投資總額的份數(shù)不多，但卻也保持了較快的增長。（單位：億元）單位：萬平方米較2005年相比，都江堰市及青城山房地產(chǎn)投資各項數(shù)據(jù)均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2005年，可見2006年都江堰市整個房地產(chǎn)行業(yè)處于上升高峰期。2006年，都江堰市及青城山地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資雖然占固定資產(chǎn)2007上半年第一梯度價格（青城前山山腳）11000元/平方米第二梯度價格（青城后山山間）6000元/平方米第三梯度價格（近青城山/106省道旁）4000+元/平方米第四梯度價格（出106省道往都江堰方向）3500元/平方米各梯度價格比（第一梯度為100）100：55：36：32前山山腳106省道旁后山山間商品住宅價格梯度近都江堰市從2005年至今，青城山商品住宅房的房價平均增長超過500元，增長幅度每年大于10％。當(dāng)前青城前山占據(jù)都江堰市房價風(fēng)向標(biāo)，青城山住宅價格受與旅游風(fēng)景區(qū)價值的影響日趨明顯。青城山商品房價格繼續(xù)走高，價格自然受資源影響比較大。2007上半年第一梯度價格11000元/平方米第二梯度價格6小結(jié)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展可持續(xù)10年結(jié)論1房地產(chǎn)業(yè)的增長空間巨大結(jié)論2青城山固定資產(chǎn)投資總額持續(xù)穩(wěn)步上漲結(jié)論3青城山房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資份額不多，但仍持續(xù)增長結(jié)論4小結(jié)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展可持續(xù)10年結(jié)論1房地產(chǎn)業(yè)的增長空間巨我們解決問題的技術(shù)思路宏觀層面/戰(zhàn)略層面百草園發(fā)展模式百草園價值挖掘與再造百草園增值設(shè)施與功能中觀層面/策略層面

366項目定位366項目意向初探366項目容積率的分布366項目案名初步建議

分析思路

結(jié)果構(gòu)成青城山歷史、現(xiàn)狀青城山未來發(fā)展規(guī)劃對青城山未來發(fā)展的研判與百草園項目相關(guān)的結(jié)論青城山研究

模式研究案例研究青城山地產(chǎn)市場格局青城山地產(chǎn)發(fā)展階段對青城山地產(chǎn)未來發(fā)展的研判與百草園項目相關(guān)的結(jié)論區(qū)域房地產(chǎn)市場研究

模式研究案例研究

模式研究案例研究

模式研究案例研究

項目資源分析后續(xù)專題研究我們解決問題的技術(shù)思路宏觀層面/戰(zhàn)略層面中觀層面/策區(qū)域房地產(chǎn)市場研究區(qū)域房地產(chǎn)市場研究青城山地產(chǎn)格局：板塊發(fā)展各具特色高端物業(yè)高端及中高端物業(yè)中低端物業(yè)中高端為主青城前山山腳低密度高端物業(yè)，以雙拼和兩層公寓為主，緊靠青城山，盡享天然自然資源，空氣負(fù)氧離子含量高，是養(yǎng)生之絕佳場所。建在山間的住宅，只是旅游資源未有前山豐富，因此價格比不過前山。別墅為主，但酒店式公寓住宅為中產(chǎn)階級也提供了度假與投資的機(jī)會。公寓式別墅為主，多是60到90平米的小面積，適合投資及短期旅游度假，居住密度相對純別墅項目較高。樓盤品質(zhì)較高，以連排和疊拼為主，也有小高層。面積相對較大，因距都江堰、青城山旅游景區(qū)相對較遠(yuǎn)，因此均價也較其它區(qū)域樓盤低。青城后山山間近青城鎮(zhèn)/106省道旁106省道與都江堰市交界處代表樓盤：中國青城代表樓盤：天下青城代表樓盤：碧水青城蜀秀青城代表樓盤：泓坊河畔青城山地產(chǎn)格局：板塊發(fā)展各具特色高端物業(yè)高端及中高端物業(yè)中低青城前山及青城鎮(zhèn)區(qū)域該片區(qū)為青城山樓盤比較集中也是最多的片區(qū)，其土地開發(fā)資源基本已經(jīng)用完。圍繞青城山山腳做文章是該片區(qū)樓盤最大的賣點及優(yōu)勢。106省道東側(cè)區(qū)域以“上善棲”為代表的樓盤，其位置離青城山相對較遠(yuǎn)，但可開發(fā)土地較多，且開發(fā)量較大，樓盤配套相對可以比較完善。青城后山區(qū)域樓盤多建于山間，需開車行駛一段山路才可到達(dá)，空氣質(zhì)量和環(huán)境非常怡人，但周邊配套和娛樂匱乏。106省道進(jìn)都江堰市區(qū)域樓盤位置遠(yuǎn)離青城山和都江堰風(fēng)景區(qū)，但樓盤品質(zhì)相對較高，且均價都低于以上三個區(qū)域。106省道往都江堰方向青城前山及青城鎮(zhèn)片區(qū)106省道東側(cè)青城后山片區(qū)青城山地產(chǎn)板塊：呈點、片狀發(fā)展青城前山及該片區(qū)為青城山樓盤比較集中也是最多的片區(qū)，其土地開青城前山及青城鎮(zhèn)區(qū)域：依托青城山自然資源，多個樓盤共同打造休閑度假區(qū)。項目名稱中國青城（二期.青城美墅）碧水青城蜀秀青城基本情況占地256畝，獨(dú)棟、雙拼、雙層公寓住宅，200多戶，洋房風(fēng)格。占地191畝，聯(lián)排、小戶型公寓，共837戶（在售二期四區(qū)100多戶），川西民居風(fēng)格。占地36畝，聯(lián)排、小戶型公寓含底商，共162戶，川西民居風(fēng)格產(chǎn)品主力戶型：雙拼130-150平米；戶型配比：湖邊獨(dú)棟：289.43m2占1.8%；聯(lián)體別墅：118.24－149.56m2占45％左右；公寓：77.98－79.81m2占50％左右暢銷戶型：雙層公寓，面積較小，實用，切總價不高；滯銷戶型：獨(dú)棟別墅，單價總價太高；公寓2層剩余7、8戶，無花園主力戶型：80-90m2左右戶型戶型配比：40平米左右躍層；60平米左右躍層公寓；80-120平米以上聯(lián)排別墅暢銷戶型：60平米左右躍層，夠用，且總價低。滯銷戶型：100以上平米戶型，總價高。主力戶型：55-60平米小戶型戶型配比：A型聯(lián)排：120.82m2占11.1％；A1聯(lián)排：89.42m2占14.8％；C型聯(lián)排別墅：74.19m2占14.8％；小戶型：55m2左右占59.3％暢銷戶型：55m2左右小戶型，總價低滯銷戶型：商鋪樓上二層，主要是沿街價格最高價：17000元/平米最低價：8000元/平米最高價：6900元/平米最低價：4300元/平米均價：4600元/平米最低價：3600元/平米銷售狀況2006年5月開盤，2007年1月開盤，銷售率為80%多二期四區(qū)2007年五月1日開盤總銷售率70%2006年8月開盤，銷售率80%客戶40以上為父母購房或自己度假用的較多成都市及周邊城市中、老年人成都市及周邊城市中、老年人配套會所欠缺欠缺青城山旅游風(fēng)景區(qū)自然風(fēng)光依托資源產(chǎn)品形式3層公寓為主，臨街含底商客戶/價格均價4500元/平米左右（除“中國青城”外），客戶多為養(yǎng)老者未來供應(yīng)未來可開發(fā)土地較少。青城前山及青城鎮(zhèn)區(qū)域：依托青城山自然資源，多個樓盤共同打造休青城前山及青城鎮(zhèn)區(qū)域：鄰近青城山腳，依托青城山旅游風(fēng)景區(qū)及自然資源，多個樓盤共同打造娛樂休閑度假區(qū)。項目名稱四季青城青城雅舍基本情況占地40畝左右，雙拼、疊拼，酒店式公寓住宅，300多戶，洋房風(fēng)格。占地42畝，聯(lián)排、小戶型公寓，共248戶，川西民居風(fēng)格。產(chǎn)品主力戶型：疊拼；主力戶型：套一：50-60平米戶型配比：套一：50-54m2占70%；套二：65m2左右占28%；頂躍147m2約占2%暢銷戶型：除滯銷戶型的所有都暢銷。滯銷戶型：二層套一，沒有花園，且層高比三層矮很多價格-均價：4000/平米銷售狀況2004年3月開盤，95%2005年底（2006年7月31日交房）92%客戶-成都市及周邊城市中、老年人配套會所欠缺青城山旅游風(fēng)景區(qū)自然風(fēng)光依托資源產(chǎn)品形式3層公寓為主，臨街含底商客戶/價格均價4500元/平米左右（除“中國青城”外），客戶多為養(yǎng)老者未來供應(yīng)未來可開發(fā)土地較少。青城前山及青城鎮(zhèn)區(qū)域：鄰近青城山腳，依托青城山旅游風(fēng)景區(qū)及自106省道東側(cè)區(qū)域：距青城山旅游風(fēng)景區(qū)較遠(yuǎn)，山水資源較為缺乏，但可開發(fā)用地較大項目名稱上善棲基本情況占地227畝，聯(lián)排、頂躍、小戶型公寓住宅，共780戶（一期180多戶），川西民居風(fēng)格。產(chǎn)品面積區(qū)間：57-180平米戶型配比：A型：84.7－97.78m2；B型：96.2－126.34m2；C型：102.15－117.84m2；D型：57.61－80.48m2；E型：179.08m2價格未售銷售狀況未售客戶-配套學(xué)校、青城山鎮(zhèn)此區(qū)域樓盤均開發(fā)量比較大，暫無在售樓盤。相對較少，交通依賴106省道。依托資源產(chǎn)品形式小面積雙拼或連排別墅為主。客戶/價格未來供應(yīng)未來供應(yīng)量相對較大。

珠江地產(chǎn)2007新作“珠江逸景.天生墅”將于年底開盤，“青城白鷺洲”已建成，現(xiàn)內(nèi)部銷售，對外銷售要等門前五星級酒店建成后再售。106省道東側(cè)區(qū)域：距青城山旅游風(fēng)景區(qū)較遠(yuǎn)，山水資源較為缺乏青城后山區(qū)域：以純別墅為主的高檔低密度住宅，結(jié)合娛樂健身項目對外銷售。項目名稱天下青城.美墅半島(B區(qū))基本情況總占地800畝，多層酒店式公寓、獨(dú)棟、聯(lián)排（雙拼）別墅，A區(qū)聯(lián)排別墅176戶、D區(qū)半山酒店820戶、B區(qū)美墅半島雙拼獨(dú)立別墅88戶，洋房。產(chǎn)品主力戶型：聯(lián)排雙拼別墅300-380平米；酒店式公寓40-146平米戶型配比：820戶公寓，84套別墅（面積分布比較平均）暢銷戶型：酒店式公寓（現(xiàn)只剩2套120平米6躍7）滯銷戶型：總價較貴的別墅價格均價：6000元以上/平米（別墅）；4000元/平米銷售狀況山水公寓2006年3月18日；假日公寓2006年4月15日。B區(qū)雙拼33%左右;D區(qū)公寓99%(剩2套6躍7)客戶度假享受型客戶，多為家庭比較富于的外地人，以成都客戶為主。配套缺乏城南中心地帶，教育、商業(yè)配套較于完善。依托資源產(chǎn)品形式都為多層，且開發(fā)相對集中，含底商?？蛻?價格電梯公寓客戶以遂寧本市中高端人群為主，價格平臺在1800元/平米以上。未來供應(yīng)未來土地資源匱乏。青城后山區(qū)域：以純別墅為主的高檔低密度住宅，結(jié)合娛樂健身項目106省道進(jìn)都江堰市區(qū)域：自然風(fēng)景缺乏，但交通便利，近都江堰市區(qū)，生活配套相對比較完善。項目名稱泓坊河畔春語華璋基本情況占地253畝，聯(lián)排、疊拼、多層，共989戶，川西民居風(fēng)格。-產(chǎn)品疊拼180-240平米；連排240+平米；多層120+平米多以100-140平米別墅為主價格預(yù)計最高價4000元/平米，最低價3600元/平米預(yù)計均價3300元/平米銷售狀況未售（2007年8月一期開盤）未售2007年開盤客戶--配套--自然資源缺乏依托資源產(chǎn)品形式3層公寓為主，臨街含底商客戶/價格均價4500元/平米左右（除“中國青城”外），客戶多為養(yǎng)老者未來供應(yīng)未來可開發(fā)土地較少。106省道進(jìn)都江堰市區(qū)域：自然風(fēng)景缺乏，但交通便利，近都江堰戶型創(chuàng)新方向獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅雙拼別墅疊拼別墅多層別墅式公寓碧水青城蜀秀青城青城雅舍四季青城中國青城天下青城泓坊河畔青城山房地產(chǎn)物業(yè)類型并不純粹是別墅，別墅式公寓占據(jù)了主要市場份額。在大多數(shù)購房者眼中，青城山的房地產(chǎn)主要集中在別墅項目上，其實青城山的別墅項目很難直接定義為別墅。更多存在的是多層型物業(yè)，這主要是因為在青城山附近開發(fā)的房地產(chǎn)項目都有限高，最高不能超過12米。其次度假型房地產(chǎn)物業(yè)以小戶型為主，更適合購房者投資與短期居住。戶型創(chuàng)新方向獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅雙拼別墅疊拼別墅多層別墅式公寓碧集中在青城前山片區(qū)大部分樓盤建筑風(fēng)格單一，多以川西民居為主。樓盤檔次相對較低西式風(fēng)格中式風(fēng)格低端中端高端中國青城天下青城四季青城泓坊河畔春語華璋碧水青城蜀秀青城青城雅舍上善棲建筑風(fēng)格以中式為主，多為低端產(chǎn)品集中在青城前山片區(qū)大部分樓盤建筑風(fēng)格單一，多以川西民居為主。樓盤幾乎都是單純的依賴青城山現(xiàn)有自然資源作為其賣點從樓盤的名字，尤其是靠近青城山的樓盤，90％所用案名都含有“青城”二字。這體現(xiàn)出除了青城山資源，樓盤自身已挖掘不出其他的什么噱頭。從各樓盤廣告語中我們也可以看到如果跳出青城山的旅游自然資源，樓盤幾乎就是一個空殼。青城前山及青城鎮(zhèn)區(qū)域樓盤主廣告語106省道東側(cè)區(qū)域樓盤廣告語中國青城——中國青城生命長青碧水青城——參天古木旁，一池碧水映青城蜀秀青城——山間稀有之地四季青城——苔深不雨山常濕，林靜無風(fēng)暑自清青城雅舍——自然著休閑著健康著上善棲——上善之地詩意棲居青城后山區(qū)域樓盤主廣告語106省道進(jìn)都江堰市區(qū)域天下青城——得山.得水.得天下半山.半島.一別墅泓坊河畔——悠遠(yuǎn)韻律靈動尊容水郡——天府渠首洲嶼之上獨(dú)立源墅樓盤幾乎都是單純的依賴青城山現(xiàn)有自然資源作為其賣點從樓盤的名從我們的市場抽樣訪談?wù){(diào)查可以看出，消費(fèi)者在青城山購房的主要目的還是自住（含未來養(yǎng)老型居?。?，純投資行為很少。目前客戶在青城山置業(yè)的主要目的是自住為什么購買青城山的房子？肖先生38歲（個體老板）李先生48歲（干部）

買青城山的房子就是自己用嘛，周末啊啥子的跟家人或朋友過來耍還是巴適。

這邊房子不算貴，而且還是別墅，買一套以后養(yǎng)老，這個時候買肯定比以后買要便宜嘛。趙女士33歲（銀行職員）謝女士47（會計）周大爺64歲（退休）

我一直都很喜歡青城山的環(huán)境，也一直夢想在這邊買套房子，就跟我姐他們一起買了兩套挨著的，有時間就一起過來住兩天，調(diào)養(yǎng)哈身心嘛。

別墅是資源，買到不用放到那兒嗎也賺錢嘛這邊空氣好嘛，黃先生41歲（IT業(yè)）劉女士48歲（個體）秦先生43（畫家）

聽朋友說這邊房子可以，而且環(huán)境好，就過來看了哈，不算貴，就買了套比較小的，還是值得。

主要是留在那兒養(yǎng)老嘛。

這邊風(fēng)景好、安靜，不管是在這兒生活還是工作都很舒服，房子呢也不大，比較實用。從我們的市場抽樣訪談?wù){(diào)查可以看出，消費(fèi)者在青城山購房的主要目青城山地產(chǎn)現(xiàn)狀小結(jié)低層公寓（偽別墅）占據(jù)較大部分市場份額結(jié)論1以“川西民居”建筑風(fēng)格的低檔物業(yè)為主結(jié)論2樓盤基本只是單一的依賴青城山自然資源結(jié)論3現(xiàn)青城山業(yè)主多以自住為主，少見純投資結(jié)論4青城山地產(chǎn)現(xiàn)狀小結(jié)低層公寓（偽別墅）占據(jù)較大部分市場份額結(jié)論青城山未來市場的研究模式研究.分析結(jié)論.案例研究.分析結(jié)論.青城山未來市場的研究模式研究.分析結(jié)論.案例研究.分析結(jié)論.我國旅游房地產(chǎn)現(xiàn)狀旅游房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。一方面，由于我國經(jīng)濟(jì)還不是很發(fā)達(dá)，城市化水平還不高，為廣大民眾提供第一居所的任務(wù)還相當(dāng)重，使得巧借旅游元素為第一居所建設(shè)服務(wù)，以提升居住質(zhì)量、豐富生活功能還將是復(fù)合房地產(chǎn)中的重要分支；另一方面，隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和人民生活水平的整體提高，我國傳統(tǒng)的觀光型旅游開始向度假型旅游過渡，新興中產(chǎn)階級萌生了度假置業(yè)的需求和支付能力，又使度假房地產(chǎn)前景廣闊。開發(fā)商以為異地置業(yè)者提供第二居所度假休閑為目的，業(yè)主以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目的。

項目開發(fā)的各方均衡機(jī)制永久居民的期望度假旅客的期望

先前游憩設(shè)施費(fèi)用及其經(jīng)營費(fèi)用經(jīng)營制度（品質(zhì)的維護(hù)）開發(fā)小組我國旅游房地產(chǎn)現(xiàn)狀旅游房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。旅游地產(chǎn)空間分布模型以點構(gòu)面，相互間存在一定距離，這樣可以保證每個功能性場所與居住地形成功能的單獨(dú)性，互不干擾。距離感在人們心中應(yīng)該是“可到達(dá)距離”，而非“太遠(yuǎn)了不想去”。旅游地產(chǎn)空間分布模型以點構(gòu)面，相互間存在一定距離，這樣可以保我國旅游房地產(chǎn)比較成型的幾種開發(fā)模式開發(fā)模式以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn)開發(fā)與旅游相關(guān)的寫字樓以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)旅游地產(chǎn)5種成型開發(fā)模式以提供第一居所為主要目的的景區(qū)住宅開發(fā)經(jīng)典案例：深圳華僑城經(jīng)典案例：華僑城、宋城經(jīng)典案例：西安大廈以旅游接待為目的的自營式酒(飯)店經(jīng)典案例：北京快樂假日大酒店我國旅游房地產(chǎn)比較成型的幾種開發(fā)模式開發(fā)模式以旅游度假為目的旅游地產(chǎn)的階段性開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈附加值高低上游產(chǎn)品研究豐富期孕育期增值期下游產(chǎn)品研究產(chǎn)品研究規(guī)模利潤競爭孕育期小低競爭力小豐富期大中競爭力相對較大增值期住宅重點開發(fā)高競爭力大培育期修住宅最好為價格較低，順應(yīng)當(dāng)時市場的住宅。住宅的重點開發(fā)應(yīng)放在最后的增值期。主開發(fā)期是土地或區(qū)域的豐富期（配套設(shè)施的完善）。旅游地產(chǎn)的階段性開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈附加值高低上游產(chǎn)品研究豐富期孕育期居住度假發(fā)展歷程驅(qū)動因素駕車家庭度假的發(fā)展家庭度假置業(yè)人均居住面積——30㎡/人人均GDP3000美元5000美元私人小汽車普及OKOK交通網(wǎng)絡(luò)完善OKOK長假OKOK度假物業(yè)發(fā)展的驅(qū)動因素模型06年底，成都私車擁有量仍繼北京、廣州之后，居全國第三位，居民家庭平均每百戶擁有汽車9輛(私家車5輛)。

2005年底，成都市人均GDP達(dá)到2502美元，2010年成都人均GDP將達(dá)5000美元數(shù)據(jù)來源：《成都市2006年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》成都發(fā)展度假物業(yè)的條件已經(jīng)成熟居住度假發(fā)展歷程駕車家庭度假的發(fā)展家庭度假置業(yè)人均居住面積—度假物業(yè)發(fā)展的驅(qū)動因素環(huán)境：自然環(huán)境有出色之處項目開發(fā)時機(jī)：所在旅游區(qū)開發(fā)中后期背景：國家經(jīng)濟(jì)景氣、法律支撐體系目標(biāo)客戶：高收入階層度假物業(yè)發(fā)展的驅(qū)動因素度假物業(yè)發(fā)展的驅(qū)動因素環(huán)境：自然環(huán)境有出色之處項目開發(fā)時機(jī)：某景觀住宅旅游地產(chǎn)第一居所開發(fā)模型主題：項目建設(shè)要有明確主題（如高爾夫），圍繞主題進(jìn)行開發(fā)資源：項目所在地周邊環(huán)境優(yōu)美，具備旅游價值區(qū)位：距辦公商業(yè)中心區(qū)不超過45分鐘的行程可達(dá)性：具有良好的交通條件，多種交通工具可選用，臨近高級公路、地鐵某景觀住宅旅游地產(chǎn)第一居所開發(fā)模型主題：項目建設(shè)要有明確主題商務(wù)度假開發(fā)時機(jī)模型商務(wù)文化觀念的轉(zhuǎn)變

商務(wù)度假開發(fā)時機(jī)模型擁有大跨國公司分支機(jī)構(gòu)城市GDP達(dá)到人均3000美元以上城市以私有化企業(yè)為主區(qū)位：距辦公商業(yè)中心區(qū)不超過45分鐘的行程企業(yè)管理引入人性化管理機(jī)制，注重人力資源城市商務(wù)中心區(qū)形成集中的高租金寫字樓為主商務(wù)度假開發(fā)時機(jī)模型商務(wù)文化觀念的轉(zhuǎn)變

商務(wù)度假開發(fā)時機(jī)模型要求具有專業(yè)化的管理服務(wù)團(tuán)體

Genericdescriptionofthe7factors距離主要商業(yè)中心區(qū)不超過2小時車程。國際商務(wù)度假區(qū)距離機(jī)場不超過60分鐘車程

要求設(shè)置有完備的住宿客房、會議室、餐廳，要能滿足不同規(guī)模的會議要求

要求裝備完善的視聽設(shè)備。設(shè)置完備的服務(wù)項目

必須設(shè)置有豐富的游憩休閑設(shè)施，如：高爾夫球場、網(wǎng)球場等

要成規(guī)模開發(fā)開發(fā)地區(qū)要求良好風(fēng)景資源，清幽安靜

商務(wù)度假開發(fā)模型要求具有專業(yè)化的管理服務(wù)團(tuán)體

Genericdescrip度假區(qū)開發(fā)案例研究成功案例Sanctuarycove(澳大利亞)齊亞哇（Kiawah）海角樂園（美國）失敗案例深圳龍崗植物園度假區(qū)開發(fā)案例研究成功案例失敗案例Sanctuarycove(澳大利亞)

概況:著名的旅游度假勝地，位于澳大利亞黃金海岸北端，距離布魯斯本50分鐘車程，距離附近機(jī)場也僅45分鐘車程，有澳大利亞最美的高爾夫球場。資源：項目所在地周邊環(huán)境優(yōu)美，具備旅游價值交通可達(dá)性:

良好，可通過汽車、船、火車抵達(dá)。Sanctuarycove(澳大利亞)

概況:著名的旅游功能布局整個規(guī)劃包括九大部分：Marinevillagepalmsvillagecypresspointbanksiaslakesjusticiaalpina&tristaniaFelicia&wisteriaschotiaislandcountryclub

其中有些部分仍在建設(shè)中?，F(xiàn)有功能已比較齊全，以高爾夫、游艇為核心，同時提供各種休閑娛樂活動。功能布局整個規(guī)劃包括九大部分：Marinevillage產(chǎn)品形態(tài)提供多種風(fēng)格、多種類型的產(chǎn)品以滿足客戶的不同喜好。主要有別墅、聯(lián)排別墅、多層洋房等，戶型從2房到5房以上，少有單房。有些別墅還配獨(dú)立的辦公空間。別墅一般有私家泳池。產(chǎn)品形態(tài)提供多種風(fēng)格、多種類型的產(chǎn)品以滿足客戶的不同喜好。主市場定位“澳大利亞第一個綜合旅游度假勝地，提供一種獨(dú)特的居住社區(qū)生活方式”。

定位一其住宅產(chǎn)品分為出售和出租兩大類，兼顧長期居住及旅游度假短期逗留等人群。定位二市場定位“澳大利亞第一個綜合旅游度假勝地，提供一種獨(dú)特的居住啟示

以高水準(zhǔn)的高爾夫球會和游艇會為核心功能，形成具有居住功能的度假區(qū)。租、售結(jié)合，兼顧長期居住及旅游度假短期逗留等人群。與黃金海岸其它度假區(qū)形成差異性。ABC啟示

以高水準(zhǔn)的高爾夫球會和游艇會為核心功能，形成具有居住功KiawahIsland齊亞哇（Kiawah）海角樂園（美國）

概況：齊亞哇海角樂園位于美國南卡羅來納州以南的齊亞哇海島上，占地1萬英畝（約40.47平方公里），是美國南部沿海著名的大規(guī)模別墅度假村，擁有10英里（約16.1公里）長的沙灘（入選美國十大沙灘）和5千英畝（20.24平方公里）的海邊森林。KiawahIsland齊亞哇（Kiawah）海角樂園（美功能布局

主要由三大部分組成：設(shè)施齊全的度假村、高爾夫俱樂部以及會議中心。功能布局

主要由三大部分組成：設(shè)施齊全的度假村、高爾夫俱樂部海景別墅湖景別墅海岸森林別墅沙灘別墅酒店客房平面產(chǎn)品形態(tài)

提供多種風(fēng)格、多種景觀的別墅、度假公寓及酒店。海景別墅湖景別墅海岸森林別墅沙灘別墅酒店客房平面產(chǎn)品形態(tài)

。目標(biāo)客戶三類主要市場：度假、居家、即將退休或退休后居住。典型買主是高收入高積蓄、年近50的中年人度假——占55％。購買度假別墅的買家可細(xì)分為三組，即投資者（50％）、投資兼使用者（25％）、使用者（25％）。購買動機(jī)分別是：投資者，增值轉(zhuǎn)售，避稅，獲取利益；投資兼使用者，與投資者大致相同，只是使用時間較長；休閑度假，長期增值。居家——占5％。主要以2～5人的家庭為主，成人年齡絕大部分超過35歲。這類買家主要尋求的是：一個臨近度假區(qū)，可以享受其優(yōu)點而避開其缺點的環(huán)境，私密性和安全性是基本的考慮重點。養(yǎng)老——占40％。買家一般超過55歲，居住者通常只有2人。其購買動機(jī)主要是：安全性、開發(fā)計劃的穩(wěn)定性、游憩設(shè)施、醫(yī)療服務(wù)等配套設(shè)施，其次是區(qū)位、氣候、別墅本身的設(shè)計。目標(biāo)客戶三類主要市場：度假、居家、即將退休或退休后居住。典型第一期：西海灘度假村一期主要包括150間客房的旅館和25棟別墅，酒店、沙灘為核心功能區(qū)。第一期：西海灘度假村一期主要包括150間客房的旅館和25棟別與同期的十大開發(fā)案相比，齊亞哇海角樂園的競爭力主要在于推陳出新的項目開發(fā)，始終給消費(fèi)者期待。具有獨(dú)特風(fēng)格的開發(fā)計劃。別墅投資者的別墅出租，充分提高使用率。最迷人的沙灘、天然植栽以及最多未開發(fā)的濱海地區(qū)，而其它開發(fā)案多數(shù)面臨沙灘被侵蝕的問題。與同期的十大開發(fā)案相比，齊亞哇海角樂園的競爭力主要在于與同期的十大開發(fā)案相比，齊亞哇海角樂園的競爭力主要在于推陳出啟示

充分整合核心資源（沙灘、海景、海岸森林、人工湖），提供多樣化的產(chǎn)品，吸引多種類型的買家。核心功能區(qū)對項目的啟動有重要意義。AB啟示

充分整合核心資源（沙灘、海景、海岸森林、人工湖），提供深圳龍崗植物園（失敗案例）概況：龍崗植物園位于深圳市龍崗區(qū)龍崗鎮(zhèn)南部，占地2.56平方公里，主要經(jīng)營高爾夫及開發(fā)度假別墅。經(jīng)深汕高速公路、機(jī)荷高速公路、北山大道及深惠公路可達(dá)。距離深圳羅湖口岸約1小時車程，距離惠陽市約30分鐘車程。深圳龍崗植物園（失敗案例）概況：龍崗植物園位于深圳市龍崗區(qū)龍項目主要構(gòu)成綠色俱樂部高爾夫球會、高爾夫練習(xí)場、養(yǎng)生堂綠色健康中心、龍湖釣魚俱樂部、水上休閑木屋別墅、中西餐廳、豪華客房已建成投入運(yùn)營的有綠色俱樂部、高爾夫球會、釣魚俱樂部、綠色養(yǎng)生堂、餐廳等。目前釣魚俱樂部、綠色養(yǎng)生堂、餐廳、球車庫等均采取承包經(jīng)營方式。綠色俱樂部以均價約8萬元/人的會員證價格，已招收會員約1919人。項目主要構(gòu)成綠色俱樂部高爾夫球會、高爾夫練習(xí)場、養(yǎng)生堂綠色健產(chǎn)品形態(tài)高爾夫別墅：政府批準(zhǔn)10萬平方米別墅用地，已建設(shè)17棟獨(dú)立式木質(zhì)別墅，售價13800元/平方米，單棟面積為180~600平方米，售出9棟，銷售情況不理想。產(chǎn)品形態(tài)高爾夫別墅：政府批準(zhǔn)10萬平方米別墅用地，已建設(shè)17失敗原因單一的度假別墅市場狹窄，與客戶需求有偏差。（觀瀾高爾夫:別墅、大戶型住宅滯銷，小戶型公寓熱銷）產(chǎn)品的設(shè)計（木質(zhì)別墅）與國內(nèi)實際情況不符。（沒有相關(guān)的技術(shù)法規(guī)；無法充分滿足客戶的安全感需求）ABC該項目自然環(huán)境優(yōu)美同時靠近龍崗中心城區(qū)，從區(qū)位與環(huán)境上看無論開發(fā)商務(wù)度假、高爾夫度假別墅公寓、高級居住別墅、以休閑為主體的運(yùn)動娛樂等項目都有相當(dāng)大的優(yōu)勢，但目前休閑運(yùn)動娛樂項目經(jīng)營及高爾夫度假別墅銷售不理想，分析其原因如右圖國內(nèi)分時度假、別墅出租等市場尚不成熟，使別墅產(chǎn)品的投資功能大打折扣。失敗原因單一的度假別墅市場狹窄，與客戶需求有偏差。（觀瀾高爾案例研究結(jié)論多種形態(tài)的產(chǎn)品組合有利于擴(kuò)大目標(biāo)客戶群，但不同檔次的產(chǎn)品間應(yīng)有明顯界限。每個成功的度假區(qū)都有其獨(dú)特吸引力（關(guān)鍵價值點）。產(chǎn)品設(shè)計既要別具風(fēng)格又要充分考慮客戶心理（安全性、私密性等）度假產(chǎn)品開發(fā)要尊重片區(qū)開發(fā)時間規(guī)律，不可貿(mào)然超前案例研究結(jié)論度假與居住并非截然分開，兩者可有機(jī)結(jié)合。案例研究結(jié)論多種形態(tài)的產(chǎn)品組合有利于擴(kuò)大目標(biāo)客戶群，但不同檔我們解決問題的技術(shù)思路宏觀層面/戰(zhàn)略層面百草園發(fā)展模式百草園價值挖掘與再造百草園增值設(shè)施與功能中觀層面/策略層面

366項目定位366項目意向初探366項目容積率的分布366項目案名初步建議

分析思路

結(jié)果構(gòu)成青城山歷史、現(xiàn)狀青城山未來發(fā)展規(guī)劃對青城山未來發(fā)展的研判與百草園項目相關(guān)的結(jié)論青城山研究

模式研究案例研究青城山地產(chǎn)市場格局青城山地產(chǎn)發(fā)展階段對青城山地產(chǎn)未來發(fā)展的研判與百草園項目相關(guān)的結(jié)論區(qū)域房地產(chǎn)市場研究

模式研究案例研究

模式研究案例研究

模式研究案例研究

項目資源分析后續(xù)專題研究我們解決問題的技術(shù)思路宏觀層面/戰(zhàn)略層面中觀層面/策“百草園”項目的整體規(guī)劃與發(fā)展“百草園”項目的整體規(guī)劃與發(fā)展“百草園”項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積：13000畝建筑用地面積：606畝土地流轉(zhuǎn)配套用地：200畝植物園核心用地：5000畝保護(hù)森林：8000畝實驗基地：150畝（山谷屬于建設(shè)用地）投資總額：78367萬元

+9000萬元/年富民新區(qū)用地：168畝366畝地中草藥種植基地彈性土地空間酒店業(yè)開發(fā)青城山旅游風(fēng)景區(qū)“百草園”項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積：13000畝366“百草園”于青城山規(guī)劃中的定位：

國際性的中國最好養(yǎng)生之地。政府規(guī)劃地理位置順應(yīng)市場123圍繞“中國式養(yǎng)生”為核心打造國際養(yǎng)生休閑旅游度假區(qū)處于青城山組團(tuán)的第二片區(qū)與第三片區(qū)之間，承載以強(qiáng)化中醫(yī)養(yǎng)生、休閑度假功能隨著中國老齡化人數(shù)增多，養(yǎng)老、調(diào)養(yǎng)以及純粹養(yǎng)生度假的人群會越來越多“百草園”于青城山規(guī)劃中的定位：

國際性的中國最好養(yǎng)生之地。366畝地主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及土地情況106省道

總占地面積：366畝容積率：不大于0.5

限高：12米環(huán)山渠供水，水資源豐富地勢有緩坡周邊道路為共享資源主規(guī)劃中對配套無要求366畝地主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及土地情況106省道總占地項目地塊形狀規(guī)整，規(guī)模較大，內(nèi)部及四周多為耕地,視野開闊。項目內(nèi)耕地面積廣闊,易于規(guī)劃和開發(fā)。項目地塊活水資源豐富,切水質(zhì)清徹見底。外圍墻竹林活水資源活水資源水渠開發(fā)用地小徑開發(fā)用地項目地塊形狀規(guī)整，規(guī)模較大，內(nèi)部及四周多為耕地,視野開闊。項366畝地主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及土地情況

行政區(qū)劃上位于距都江堰市區(qū)12公里處青城山鎮(zhèn)距離青城前山山門2.7公里位于106省道東側(cè)地勢有緩坡366畝366畝地主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及土地情況行政區(qū)劃上位于距本項目雖處在青城山鎮(zhèn)與大觀鎮(zhèn)之間,但此處是國家級旅游景區(qū),且是鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域,項目周圍生活娛樂配套并不完善。雖然臨近項目有剛剛建成的東軟大學(xué),但教育配套依舊無法與城市相比。項目靠近青城山,周圍自然景觀資源較為豐富。本項目周邊配套缺乏本項目雖處在青城山鎮(zhèn)與大觀鎮(zhèn)之間,但此處是國家級旅游景區(qū),且交通：項目與都江堰市以南106省道約15公里處,交通主要依賴106省道。至崇州市青城山旅游風(fēng)景區(qū)至都江堰市北106省道目前106省道為連接都江堰市、青城山旅游風(fēng)景區(qū)以及崇州市的唯一主要干道.本項目所在地處于106省道東側(cè),交通主要依賴106省道。106省道道路情況良好,切交通狀況也較為理想,只是道路限速60公里/小時,本項目距都江堰市區(qū)約15公里,因此駕車約需15至20分鐘。366畝交通：項目與都江堰市以南106省道約15公里處,交通主要依賴366畝地與“百草園”的重要聯(lián)系

“百草園”366畝366畝在整個“百草園”項目中是第一個開發(fā)項目作為旅游地產(chǎn)的一期房產(chǎn)開發(fā)，處于旅游地產(chǎn)開發(fā)的“孕育期”366畝地與“百草園”的重要聯(lián)系

“百草園”366畝366畝讓我們先著眼于“百草園”開發(fā)模式研究類型一：度假及居住型項目類型二：會議型項目讓我們先著眼于“百草園”開發(fā)模式研究類型一：度假及居住型項目類型一：度假及居住型項目案例一：亞美利亞海島農(nóng)莊Armeniavillage案例二：卡那帕利海灘度假村KarnaphuliBeach類型一：度假及居住型項目案例一：亞美利亞海島農(nóng)莊Arm嘗試性的旅游度假區(qū)的功能構(gòu)成公共設(shè)施區(qū)行政經(jīng)濟(jì)管理機(jī)構(gòu)商業(yè)服務(wù)金融信息貿(mào)易旅游接待及會議中心度假居住區(qū)度假別墅度假公寓度假村休養(yǎng)所生活居住區(qū)（含基層服務(wù)網(wǎng)點及必要的文教衛(wèi)生設(shè)施）游樂觀光區(qū)自然觀光自然游樂文物古跡觀光人工游樂等文化娛樂區(qū)運(yùn)動區(qū)影視電子游戲、室內(nèi)娛樂健康中心夜總會特色表演項目水上（江、河、湖、海）運(yùn)動（包括游艇、賽艇、滑水沖浪、帆板、摩托艇）泳浴冰上運(yùn)動沙灘運(yùn)動陸上運(yùn)動（包括高爾夫、賽馬、球類等）輕加工工業(yè)區(qū)本區(qū)后勤服務(wù)廠區(qū)工藝品以及土特產(chǎn)的加工、高科技項目傳統(tǒng)的拳頭產(chǎn)品（如老字號）生產(chǎn)、展示以及交易中心其他有特色或必要的功能區(qū)供應(yīng)設(shè)施區(qū)水、電交通環(huán)保、環(huán)衛(wèi)郵電倉儲蔬菜等副食品基地案例具體數(shù)據(jù)分析：產(chǎn)品及客戶關(guān)系結(jié)構(gòu)圖

嘗試性的旅游度假區(qū)的功能構(gòu)成公共設(shè)施區(qū)度假居住區(qū)游樂觀光區(qū)文案例一研究：亞美利亞海島農(nóng)莊Armeniavillage項目定位（開發(fā)目標(biāo)）：度假經(jīng)營與居住置業(yè)相結(jié)合，主要為度假經(jīng)營，高爾夫等多種娛樂經(jīng)營項目規(guī)模：占地900英畝（3.65平方公里）項目主體：旅館、度假公寓及別墅案例一研究：項目定位（開發(fā)目標(biāo)）：美國佛羅里達(dá)杰克生維爾亞美利亞海島農(nóng)莊項目所在區(qū)位：亞美利亞海島農(nóng)莊從我們的市場抽樣訪談?wù){(diào)查可以看出，消費(fèi)者在青城山購房的主要目的還是自?。ê磥眇B(yǎng)老型居?。?，純投資行為很少。項目所在區(qū)域概況：美國佛羅里達(dá)州，杰克生維爾最北端30哩處的大西洋海岸（30*1.61約48.3公里）美國佛羅里達(dá)杰克生維爾亞美利亞海島農(nóng)莊項目所在區(qū)位：亞美

英畝數(shù)百分比（%）獨(dú)棟別墅用地16018集合式別墅用地809商業(yè)空間用地354游憩設(shè)施用地24527公共地區(qū)用地26029未開發(fā)的集合式別墅用地12013土地使用計劃總密度：1.95建筑單元/英畝（共1755個）停車空間：至少每個別墅單元2個停車位

英畝數(shù)百分比（%）獨(dú)棟別墅用地16018集合式別墅用地80項目主要構(gòu)成（70年代開發(fā)時計劃數(shù)字）社區(qū)中心類：活動中心開放空間：長達(dá)4哩的海灘公園及野餐區(qū)運(yùn)動：27洞的高爾夫球場、2座海灘游泳池、1座水上運(yùn)動、19座網(wǎng)球場、自行車道、慢跑道商業(yè)及購物：8個店鋪組成的購物村行政會議中心：1個碼頭設(shè)備其它：5間餐廳、560間獨(dú)棟別墅、1190間居住單元的別墅公寓項目主要構(gòu)成（70年代開發(fā)時計劃數(shù)字）社區(qū)中心類：活動中心項目市場及客戶群置業(yè)人群：來自佛羅里達(dá)州、喬治亞州以及東北走廊各州和中西部地區(qū)的度假者中高水準(zhǔn)以上收入的專業(yè)人士吸引全國的各類協(xié)會和公司團(tuán)體等大型組織的會議活動置業(yè)動機(jī)：旅游度假，會議度假、永久住家，退休養(yǎng)老，投資度假村的需求市場：散布各州，甚至遠(yuǎn)到歐洲其他國家度假村的不動產(chǎn)買主，大多是中高所得的階層，年齡在40歲以上置業(yè)方式：同時購買土地與別墅或公寓項目市場及客戶群置業(yè)人群：來自佛羅里達(dá)州、喬治亞州以及東北走永久居民的期望度假旅客的期望先前游憩設(shè)施費(fèi)用及其經(jīng)營費(fèi)用經(jīng)營制度（品質(zhì)的維護(hù)）開發(fā)小組開發(fā)模式度假村的經(jīng)營與游憩設(shè)施之建造，開始階段由開發(fā)者贊助，再推動開發(fā)者最感興趣的部分——土地買賣計劃開發(fā)度假游憩區(qū)，必須將永久居民的期望、度假旅客的期望；先前游憩設(shè)施費(fèi)用及其經(jīng)營費(fèi)用（未來不動產(chǎn)的不確定性）；經(jīng)營制度（品質(zhì)的維護(hù)）；等三種關(guān)系之間，謀求適當(dāng)?shù)钠胶鈨?nèi)部管理健全的開發(fā)小組非常重要永久居民的期望度假旅客的期望先前游憩設(shè)施費(fèi)用及其經(jīng)營費(fèi)用經(jīng)營地區(qū)開發(fā)成功經(jīng)驗借鑒為了增進(jìn)度假區(qū)會議設(shè)施的使用強(qiáng)度，亞美利亞農(nóng)莊將原先供作開會人士使用的24間旅館客房增加到100間左右。而其他同樣供開會者住宿的小型公寓，則可以進(jìn)行買賣和出租，以便獲得更多的利潤地區(qū)開發(fā)成功經(jīng)驗借鑒為了增進(jìn)度假區(qū)會議設(shè)施的使用強(qiáng)度，亞美利地區(qū)開發(fā)成功經(jīng)驗借鑒售價越高的別墅，越易于管理，但是卻可能比中等價位出租時，減少了許多游客，同時也消減了許多度假設(shè)備上的需求量應(yīng)盡可能讓別墅區(qū)接近該農(nóng)莊最迷人的地點，如海灘或其他自然景觀，其實人們在購買別墅時，并不太考慮該別墅是否有便利的附屬設(shè)施，主要以自然景色為重點從市場的反應(yīng)可知，在維護(hù)嚴(yán)格的環(huán)境設(shè)施或保育標(biāo)準(zhǔn)上的支出，是極為正常合理的地區(qū)開發(fā)成功經(jīng)驗借鑒售價越高的別墅，越易于管理，但是卻可能比地區(qū)開發(fā)成功經(jīng)驗借鑒建議開發(fā)者最好先規(guī)劃一個核心區(qū)，作為剛開始的活動場所，到市場狀況真正普遍時，再擴(kuò)大成“度假村”亞美利亞島的最初開發(fā)速度太快了，別墅之投資人急于出售。最早大量開發(fā)別墅造成度假村面臨困境，之后進(jìn)行了資產(chǎn)重組，投入大量資金建設(shè)游憩設(shè)施和服務(wù)設(shè)施取得了成功亞美利亞島農(nóng)莊借設(shè)備的分散，雖然可以疏解活動量，但是卻要相對較高的交通和管理費(fèi)用。當(dāng)游憩活動頻繁時，這些分散的設(shè)備的確可以減少擁擠的程度，但是當(dāng)整個活動量稀少的時候，這些眾多的游憩設(shè)備就顯得毫無活力可言地區(qū)開發(fā)成功經(jīng)驗借鑒建議開發(fā)者最好先規(guī)劃一個核心區(qū)，作為剛開應(yīng)該使投資者可以預(yù)測未來可觀的長期利潤可考慮承包整套的度假村計劃，籍著將游憩設(shè)施費(fèi)用并入住宿費(fèi)等做法，發(fā)展成度假企業(yè)，并針對不同性質(zhì)的旅行團(tuán)，提供獨(dú)特的度假計劃應(yīng)該使投資者可以預(yù)測未來可觀的長期利潤可考慮承包整套的度假項目定位（開發(fā)目標(biāo)）：自給自足的海島型度假村項目規(guī)模：占地1055英畝（4.23平方公里）項目主體：度假帶給人們的就是一系列的印象：海，山，高爾夫，游泳，享受最美的自然。案例二研究：卡那帕利海灘度假村KarnaphuliBeach項目定位（開發(fā)目標(biāo)）：案例二研究：項目所在區(qū)位：卡那帕利海灘度假村項目所在區(qū)域概況：夏威夷地區(qū)除了鷗胡島之外，第二大的度假中心。距離卡帕魯?shù)闹饕獧C(jī)場26哩，與與檀香山距離100哩，位于拉海那的一個古老的捕鯨漁港美國夏威夷卡那帕利海灘度假村項目所在區(qū)位：卡那帕利海灘度假村項目所在區(qū)域概況：夏威夷地區(qū)卡那帕利海灘度假村項目自然環(huán)境：卡那帕利海灘幾乎都是干燥、晴朗的好天氣。年降雨量只有15—20寸，平均每年355天都是風(fēng)和日麗的怡人氣候。有長達(dá)3哩的沙灘，靠山一面是種植甘蔗的梯田

卡那帕利海灘度假村項目自然環(huán)境：卡那帕利海灘幾乎都是干燥、晴土地使用計劃

英畝數(shù)百分比（%）旅館15014公寓別墅11010商業(yè)空間555獨(dú)棟別墅30029一般公寓707高爾夫球場37035卡那帕利海灘度假村項目主體（1980年數(shù)據(jù)）：游憩、商業(yè)、娛樂、社交以及醫(yī)療設(shè)施總密度：10.7建筑單元/英畝停車空間：每個停車平均可容納1.25個建筑單元土地使用計劃

英畝數(shù)百分比（%）旅館15014公寓別墅110卡那帕利海灘度假村項目主要構(gòu)成開放空間：長達(dá)3哩的海灘運(yùn)動：18洞的高爾夫球場：2座水上運(yùn)動網(wǎng)球場：22座部分陸地運(yùn)動設(shè)施慢跑道商業(yè)：13萬平方尺商業(yè)中心、1個鄰里購物中心碼頭、兩所文化設(shè)施

5棟旅館，10幢公寓別墅（約2000個單元）供往返飛機(jī)使用的飛機(jī)跑道卡那帕利海灘度假村項目主要構(gòu)成開放空間：長達(dá)3哩的海灘卡那帕利海灘度假村案例研究結(jié)論

將開發(fā)物業(yè)委托持有人和經(jīng)營者自行處理，是比較經(jīng)濟(jì)的策略藉出售別墅取得開發(fā)資金，容易限制開發(fā)者對整個度假區(qū)開發(fā)結(jié)構(gòu)的控制，也局限了服務(wù)品質(zhì)大批出售土地，雖然可以將主要開發(fā)者的風(fēng)險降到最低，但增加管理難度最初的規(guī)劃要仔細(xì)考慮細(xì)節(jié)，盡量避免日后的調(diào)整案例研究結(jié)論度假村的成功歸功于服務(wù)水準(zhǔn)以及各項設(shè)施卡那帕利海灘度假村案例研究結(jié)論

將開發(fā)物業(yè)委托持有人和經(jīng)營者讓我們先著眼于“百草園”開發(fā)模式研究類型一：度假及居住型項目類型二：會議型項目讓我們先著眼于“百草園”開發(fā)模式研究類型一：度假及居住型項目集會度假村

七O年代，正當(dāng)游憩區(qū)開發(fā)帶來可觀收入的同時，會議中心及應(yīng)運(yùn)而生。這一現(xiàn)象緣于耗費(fèi)數(shù)十億的集會市場(meetingsmarket)的戲劇性成長，以及人們喜于度假地點舉行會議的趨勢所造成。起源：發(fā)展：為改變集會場所的周圍景色而將集會地點遷離商業(yè)集中地。另辟一處類似“修道院”(monastic)的僻靜環(huán)境，以免受到其他活動的干擾。將集會、用餐和娛樂做適度的整合，更好地利用開會期間的溝通。需要各種能夠配合集會中心的游憩設(shè)施希爾維拉多度假村SilveradoResort

集會度假村七O年代，正當(dāng)游憩區(qū)開發(fā)帶來可觀整套游憩設(shè)備密集式，高水準(zhǔn)的服務(wù)，反復(fù)洽談是經(jīng)營成功的關(guān)鍵旅游淡季的會議團(tuán)體洽談事務(wù)范圍的廣泛性希爾維拉多度假村SilveradoResort

整套游憩設(shè)備希爾維拉多度假村SilveradoResor三種形式：1．存度假旅館另外增設(shè)的會議室2.為增進(jìn)別墅度假區(qū)的使用程度和收益率而開發(fā)的會議中心3.純粹作為集會使用的會議設(shè)備希爾維拉多度假村SilveradoResort

三種形式：希爾維拉多度假村SilveradoResort項目定位（開發(fā)目標(biāo)）：公寓別墅度假村在它的經(jīng)營項目中，會議接待占了相當(dāng)大的比重。項目規(guī)模：占地1200英畝，即4.86平方公里希爾維拉多度假村模式Silverado項目定位（開發(fā)目標(biāo)）：希爾維拉多度假村模式Silverad項目所在區(qū)位：美國加州舊金山那帕希爾維拉多高地希爾維拉多度假村模式Silverado美國，加州，那帕山谷。這里以釀酒業(yè)聞名，出產(chǎn)知名的葡萄酒。山谷的商業(yè)性也很強(qiáng)。這里也因大規(guī)模的旅游者數(shù)量而聞名。這里擁有大量的葡萄酒釀造場，收費(fèi)低廉的溫泉療養(yǎng)地，高級優(yōu)質(zhì)的餐館，旅館。那帕同時也是一個參觀葡萄酒釀造業(yè)的絕佳之地。那帕山谷的建造密度相對較密，幾乎所有的旅館，餐館，葡萄園，都沿著主要交通干道加州29號公路建造。山谷總長約25英里（40.25公里），基本上用半個小時的車程可以穿越整個山谷。項目所在區(qū)位：美國加州舊金山那帕希爾維拉多高地希爾維拉多度假Silverado_resort希爾維拉多度假村模式Silverado項目自然環(huán)境：北回歸線以南，濱海山地Silverado_resort希爾維拉多度假村模式Sil希爾維拉多度假村模式Silverado項目進(jìn)入性：車程：希爾維拉多度假村距北方的舊金山不到2小時的車程。航班：每天有五班航次，從舊金山飛往那帕盆地，在那帕盆地與希爾維拉多之間，專線小客車：并有舒適的小客車來往于兩地，專門載旅客到希爾維拉多度假村。希爾維拉多度假村模式Silverado項目進(jìn)入性：車程：希項目主體：

到1980年時，規(guī)劃區(qū)內(nèi)已超過700個居住單元，其中60%是屬于公寓別墅，其余40%為獨(dú)棟別墅。專為開會團(tuán)體設(shè)計的旅館，全部是豪華的出租公寓，有單人房和雙人房兩種設(shè)備。項目主要構(gòu)成內(nèi)容：

居住空間面對著7座游泳池，2座18洞的高爾夫球場。另有20座網(wǎng)球場，可供430間客房的旅客使用。基地內(nèi)一座古老的、制面粉的大宅院，除了演習(xí)設(shè)備之外，還有兩間餐廳、兩間雞尾酒會使用的休息室，以及網(wǎng)球和高爾夫球器材的專賣店。希爾維拉多度假村模式Silverado項目主體：到198項目市場及客戶：

項目營銷：

1980年時，希爾維拉多有283各單元的公寓別墅被列入出租的合資經(jīng)營制度（rentalpool）。另有100個新的雙人房公寓別墅，已在1979年的時候，以每單元9萬~9萬5千美元的價位迅速出售一空。安費(fèi)克·希爾維拉多（AmfacSilverado）公司所自行建造的公寓別墅，計劃每年推出60個新單元，預(yù)定1965年初步設(shè)想成形之后的22年，也就是1987年全部完工。

希爾維拉多度假村的訪客，幾乎有70%左右都是基于集合上的需要，據(jù)說這些與會者當(dāng)中，有65%屬于回頭顧客，已多次造訪該村。據(jù)統(tǒng)計，這些每年在此登記開會的團(tuán)體（350~400個），基本上都是屬于小型的團(tuán)體，其中40%~60%，每團(tuán)人數(shù)在20人以下。希爾維拉多度假村模式Silverado項目市場及客戶：項目營銷：“百草園”潛在客戶分析“百草園”潛在客戶分析市場調(diào)查表明，客戶對于休閑度假旅游產(chǎn)品的需求明顯高于對于觀光旅游的需求成都客戶的三種生活狀態(tài)：麻將、登山、農(nóng)家樂游客感言：游客1：我比較傾向于都江堰，因為這里比較方面，吃的玩的樂的相對比青城山要多得多，青城山那里就是爬爬山，挺不方便的。游客2：都江堰要是多一些玩的如高檔的麻將館、健身設(shè)施，或者是茶館、酒吧之類的就更好了，吸著都江堰的空氣，耍著成都能耍的。市場調(diào)查表明，客戶對于休閑度假旅游產(chǎn)品的需求明顯高于對于觀光城市別墅邊緣TOHO度假別墅多元化1990s別墅市場啟動類別墅產(chǎn)品出現(xiàn)度假產(chǎn)品上市低密度市場的成熟200020012003以后位于城市地段，滿足城市財富階層炫耀心理，價格偏高，產(chǎn)品形式粗放，配套環(huán)境較差錦繡花園、天府花園、南洋花園、巴黎花園位于城市地段滿足城市中產(chǎn)階級居住夢想，價格低，產(chǎn)品形式以及配套環(huán)境較差，市場反應(yīng)良好武侯庭院、武侯山莊、紅運(yùn)花園、皇家花園、名流花園位于城市二三環(huán)之間，滿足城市別墅夢想的中產(chǎn)階級，價格位于純別墅和公寓之間，產(chǎn)品形式/配套/環(huán)境/交通較好，市場反應(yīng)良好風(fēng)格雅園、園首山莊、成都花園、君臨天下、錦城豪庭、河濱印象位于青城山，憑借獨(dú)特的自然山水資源，掀起旅游地產(chǎn)的熱潮，產(chǎn)品檔次豐富，總價合理，滿足成都人的度假生活需要，市場反應(yīng)良好青城白鷺洲、中國青青城、高爾夫山莊、假日青城城市郊區(qū)別墅興起，形成多個板塊；城市別墅項目屈指可數(shù)，但是價格最高；度假別墅依舊火爆；整個別墅市場呈現(xiàn)出板塊、產(chǎn)品以及價格檔次的多樣化，競爭充分麓山國際、三利宅院、芙蓉古城、維也納森林、易城、盛世中華成都低密度市場已經(jīng)進(jìn)入市場細(xì)分、板塊分化、產(chǎn)品多元化發(fā)展的成熟發(fā)展期城市別墅邊緣TOHO度假別墅多元化1990s別墅市場啟動類別目標(biāo)導(dǎo)向型客戶以投資和度假為主要置業(yè)原因，受到支付能力限制，價格承受能力上限在25萬左右，產(chǎn)品需求集中在60-80平米之間。主要強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品對于自己短期度假的實用性財富層次面積區(qū)間在80-110平米的小戶型別墅稀缺資源型高端物業(yè)（純別墅）碧水青城中國青城享受型客戶總價：25萬公寓蜀秀青城、青城雅舍公寓/躍層碧水青城、四季青城產(chǎn)品導(dǎo)向型客戶目標(biāo)導(dǎo)向型客戶資源導(dǎo)向型客戶置業(yè)關(guān)注要素講究生活的絕對舒適，強(qiáng)調(diào)對稀缺的占有和收藏以及物業(yè)的保值潛力養(yǎng)老、修身、投資，購房者大多為中老年人，一般長期再次居住或有“閑錢”者的投資行為根據(jù)財富層次和置業(yè)關(guān)注要素對客戶群體的細(xì)分目標(biāo)導(dǎo)向型客戶以投資和度假為主要置業(yè)原因，受到支付能力限制，客戶在購房中的考慮

第二居所長久贏利性投資度假居住養(yǎng)老住所休息娛樂可持續(xù)贏利投資回報可繼承和轉(zhuǎn)讓可永久享受折扣和優(yōu)惠客戶在購買旅游地產(chǎn)物業(yè)時更多的要考慮投資以及投資所帶來的回報。

“百草園”的規(guī)劃與發(fā)展正中的366畝地與其“養(yǎng)生度假區(qū)域”正好可以滿足客戶的這兩大購房需求?？蛻粼谫彿恐械目紤]

第二居所長久贏利性投資度假居住可持續(xù)贏利投資回報產(chǎn)品目標(biāo)及產(chǎn)品導(dǎo)向型客戶核心關(guān)注點總價本項目客戶歸屬：目標(biāo)及產(chǎn)品導(dǎo)向性客戶（投資性客戶）項目競爭力的打造必須以細(xì)分目標(biāo)客戶的共同敏感價值點為指導(dǎo)進(jìn)行。

我們相信，這將成為中鐵二局里程杯式的戰(zhàn)略選擇，在青城山挖掘更深層次的資源，我們在獲取更大利潤空間的同時，順應(yīng)政府的規(guī)劃與發(fā)展，更獲取品牌價值。投資產(chǎn)品目標(biāo)及產(chǎn)品導(dǎo)向型客戶核心關(guān)注點總價本項目客戶歸屬：目成熟區(qū)域新興區(qū)域起步發(fā)展成熟首先發(fā)展第二居所、酒店、度假設(shè)施物業(yè)第二居所、第一居所并存，屬于中高檔主要是第一居所，有些物業(yè)轉(zhuǎn)化成養(yǎng)老物業(yè)度假區(qū)物業(yè)功能演變借鑒：項目可以根據(jù)住宅物業(yè)功能的演化，探索客戶需求在時間上復(fù)合的可能性成新起步發(fā)展成熟首先發(fā)展第二居所、酒店、度假設(shè)施物業(yè)第旅游地類型（每公頃用戶量）高密度（1000）中密度（10）低密度（1）原野（0.001）城市居民人數(shù)>100萬50-100150-200200-500—>30萬30-5050-100100-500—>10萬20-3030-50——戶外旅游行為一日游周末游幾日游偶然旅游目的地周末勝地主題公園滑水和沙灘設(shè)施郊區(qū)運(yùn)動和休閑綜合周末勝地郊區(qū)自然公園旅游勝地自然公園旅游勝地自然公園

以旅游為龍頭的區(qū)域開發(fā)模式旅游地類型高密度中密度低密度原野城市居民人數(shù)>100萬50-項目發(fā)展路線項目要穩(wěn)健發(fā)展第一居所，兩年內(nèi)時機(jī)還不成熟要在預(yù)定的兩年內(nèi)發(fā)展，可以選擇第二居所三——五年內(nèi)，項目發(fā)展時機(jī)才成熟，可以發(fā)展第二居所，甚至第一居所項目綜合評價發(fā)展第一居所，本地消費(fèi)有限，購買力不足；外來消費(fèi)者有進(jìn)入障礙，化解和消除須假以時日，且不受主觀操控發(fā)展第二居所，目前的市場條件不成熟，需求不清晰，未來市場競爭激烈項目規(guī)模小、缺乏品牌資源項目發(fā)展路線項目要穩(wěn)健發(fā)展第一居所，兩年內(nèi)時機(jī)還不成熟項目綜定位可能性分析產(chǎn)品經(jīng)營方式創(chuàng)新－“產(chǎn)權(quán)＋時權(quán)123第一居所——小高層住宅（含公寓）第二居所——度假公寓、度假屋銷售銷售或出租對于有度假消費(fèi)需求，卻沒有置業(yè)可能的客戶

——批租固定時段的物業(yè)使用權(quán)對于有度假消費(fèi)需求，又有置業(yè)能力的客戶

——出售物業(yè)完全產(chǎn)權(quán)、并擁有剩余時段的物業(yè)使用權(quán)項目可行所需條件：社區(qū)生活配套成熟，消費(fèi)者可以方便進(jìn)入?yún)^(qū)域，周邊有度假旅游設(shè)施需要提供一定的服務(wù)限制條件：法律法規(guī)不成熟，容易導(dǎo)致糾紛定位可能性分析產(chǎn)品經(jīng)營方式創(chuàng)新－“產(chǎn)權(quán)＋時權(quán)123第一居所銷“百草園”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展建議“百草園”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展建議旅游者的主要目的商務(wù)探親訪友私人事務(wù)娛樂、休閑主要活動：會談、磋商檢查、視察開會次要活動：外出用餐娛樂、消遣購物觀光探親訪友主要活動：社交家庭用餐家庭娛樂次要活動：外出用餐購物觀光身體娛樂市內(nèi)消遣主要活動：購物會見律師醫(yī)療次要活動：外出用餐探親訪友主要活動：娛樂、消遣觀光外出用餐次要活動：會議商務(wù)購物探親訪友旅游者的主要目的及其活動旅游者的主要目的商務(wù)探親訪友私人事務(wù)娛樂、休閑主要活動：主要活動場所文化設(shè)施劇院電影院展覽館博物館和藝術(shù)畫廊音樂廳運(yùn)動設(shè)施戶外和戶內(nèi)娛樂設(shè)施酒吧娛樂場（跳舞或賭博）夜吧舉辦活動休閑設(shè)施自然特有的古跡教堂港口歷史意義街道紀(jì)念意義的建筑公園和綠地水、航道社會、文化特征民間傳說友善語言地方活力風(fēng)俗、傳統(tǒng)安全第二要素旅館和飲食超市購物便利附加要素可到達(dá)性及停車設(shè)施信息交流點標(biāo)識、導(dǎo)引系統(tǒng)和地圖旅游業(yè)必備的基礎(chǔ)要素活動場所休閑設(shè)施第二要素旅游業(yè)必備的基礎(chǔ)要素一、打造主導(dǎo)功能，彌補(bǔ)區(qū)域功能缺失。二、設(shè)立形象示范區(qū)，引入明星企業(yè)，最終形成區(qū)域中心化。三、構(gòu)建DSS，提升產(chǎn)品附加值。四、同政府建立合作機(jī)制，推動政策創(chuàng)新與支持。五、借助青城山發(fā)展大勢進(jìn)行營銷與推廣。本項目五大關(guān)鍵舉措一、打造主導(dǎo)功能，彌補(bǔ)區(qū)域功能缺失。本項目五大關(guān)鍵舉措百草園核心區(qū)功能1城市地域空間物業(yè)類型分布模型從模型中可以看出：旅游區(qū)的核心區(qū)域一般位于風(fēng)景區(qū)附近。而核心區(qū)的主要功能一般則為會議中心或主題游樂園百草園核心區(qū)功能1城市地域空間物業(yè)類型分布模型百草園核心區(qū)功能百草園核心區(qū)功能除考慮一般旅游核心啟動區(qū)功能外。還應(yīng)充分考慮青城山“療養(yǎng)休閑”功能定位國醫(yī)保健養(yǎng)生中心、體檢中心、太極館：成為“中國式養(yǎng)生”核心載體。游樂中心、餐飲名店、會議中心：旅游區(qū)核心區(qū)域基本功能提供。

展覽中心：集中華養(yǎng)生文化、科技展示和高級商務(wù)活動為一體的最新、最美的信息展示場所。酒店住宿：從“一日青城山”到“周末青城山”必須的功能，可提供各種檔次、形式產(chǎn)品。養(yǎng)生功能生態(tài)、科研旅游啟動區(qū)功能旅游服務(wù)國醫(yī)保健養(yǎng)生中心植物園游樂中心展覽中心體檢中心中藥種植園餐飲名店酒店住宿太極館中藥研究中心會議中心商業(yè)、酒吧百草園核心區(qū)功能百草園核心區(qū)功能除考慮一般旅游核心啟動區(qū)功能國醫(yī)保健養(yǎng)生中心、體檢中心、太極館

國醫(yī)保健養(yǎng)生中心、體檢中心、太極館

游樂中心、餐飲名店游樂中心、餐飲名店會議中心、展覽中心、酒店住宿會議中心、展覽中心、酒店住宿青城山旅游核心區(qū)的規(guī)劃缺失百草園要承擔(dān)起這些功能的缺失，使得日常行為盡量在步行系統(tǒng)之內(nèi)，并形成區(qū)域中心化。設(shè)置功能游樂中心聚集人氣餐飲名店聚集人氣會議中心團(tuán)體會務(wù)服務(wù)國醫(yī)保健養(yǎng)生中心保健養(yǎng)生體檢中心保健太極館養(yǎng)生酒店/客棧住宿/養(yǎng)生青城山旅游核心區(qū)的規(guī)劃缺失設(shè)置功能游樂中心聚集人氣餐飲名店聚形象示范區(qū)建立形象示范區(qū)，借助招商、營銷確立品牌形象養(yǎng)生功能生態(tài)、科研旅游啟動區(qū)功能旅游服務(wù)國醫(yī)保健養(yǎng)生中心植物園游樂中心展覽中心體檢中心中藥種植園餐飲名店酒店住宿太極館中藥研究中心會議中心商業(yè)、酒吧形象示范區(qū)建立形象示范區(qū)，借助招商、營銷確立品牌形象養(yǎng)生功能以百草園為核心基地整合青城山旅游資源，強(qiáng)調(diào)青城山核心基地的作用對核心功能區(qū)與產(chǎn)品開發(fā)區(qū)進(jìn)行政府指導(dǎo)下的，市場化的商業(yè)運(yùn)作模式：引進(jìn)專業(yè)經(jīng)營管理公司成立專職組織形式：開發(fā)小組，整合現(xiàn)有資源建立中國式養(yǎng)生文化，形成“養(yǎng)生體驗場所”。行動策略

以百草園為核心基地整合青城山旅游資源，強(qiáng)調(diào)青城山核心基地的作“百草園”總體規(guī)劃以及運(yùn)營模式

通過一期366畝的銷售，客戶只購買一期任何一種戶型，即可享有相應(yīng)的套餐贈送，這樣購房者除購置一套養(yǎng)生度假型物業(yè)外，將同時獲得長久贏利性投資物業(yè)。所贈套餐均享有繼承和轉(zhuǎn)讓功能。相當(dāng)于“買房送投資”所贈送的配套投資套餐私家高檔農(nóng)家樂、森林木屋等一期購房（366畝地）酒店客房產(chǎn)權(quán)獲得森林地塊的附加值升值空間主副“百草園”總體規(guī)劃以及運(yùn)營模式

通過一期366畝的銷售，客戶“主”、“副”物業(yè)的營銷模式必須追求平衡。物業(yè)的營銷模式必須讓開發(fā)商和購房者形成雙贏的態(tài)勢，不得失掉這樣的平衡?！爸鳌薄ⅰ案薄蔽飿I(yè)相輔相成，以“主”物業(yè)啟動“副”物業(yè)發(fā)展的進(jìn)程；以“副”物業(yè)增加“主”物業(yè)的附加值。購房者開發(fā)商

“主”物業(yè)“副”物業(yè)快速資金回籠可持續(xù)贏利青城山風(fēng)景區(qū)獲得一套稀缺低密度物業(yè)作為投資項目獲得較高的投資回報“主”、“副”物業(yè)的營銷模式必須追求平衡。物業(yè)的營銷模式必須“主”物業(yè)——