昆明石林休閑度假項(xiàng)目定位報(bào)告-前期策劃

昆明石林項(xiàng)目定位報(bào)告昆明石林圓通投資·浮生三日享盡所想全民休閑時(shí)代來(lái)了……ITISCOMING……中國(guó)人均GDP已超過(guò)3000美元，按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，中國(guó)開始邁入旅游休閑高峰期，這是我國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的極好機(jī)遇，預(yù)示著我國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展又一個(gè)春天到來(lái)?！獓?guó)務(wù)院，2009.12.24國(guó)家旅游局日前舉行的“中國(guó)旅游發(fā)展趨勢(shì)與熱點(diǎn)論壇”上說(shuō)，去年中國(guó)旅游市場(chǎng)規(guī)模達(dá)20億人次，旅游總收入達(dá)1.29萬(wàn)億元人民幣，旅游直接就業(yè)人數(shù)達(dá)1100萬(wàn)人，旅游業(yè)增加值占全國(guó)GDP的比重超過(guò)4%。但從總體來(lái)看，市場(chǎng)主體的低消費(fèi)是這一時(shí)期的重要特征，當(dāng)前市場(chǎng)需求呈現(xiàn)出以旅游觀光為主、休閑度假逐步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)?！嗣袢?qǐng)?bào)，2010.06.03以中國(guó)目前每年10億人次水平的旅游人數(shù)和5000多億元的收入計(jì)算，預(yù)計(jì)到2020年，中國(guó)將成為世界第一大旅游目的地國(guó)和第四大客源輸出國(guó)。旅游需求將在未來(lái)10年中以每年8.5%的速度增長(zhǎng)，旅游活動(dòng)的巨大增長(zhǎng)空間以及旅游業(yè)本身的廣闊前景，使得休閑地產(chǎn)作為旅游和地產(chǎn)兩個(gè)黃金產(chǎn)業(yè)的交叉，正逐漸為市場(chǎng)關(guān)注?！虾＞W(wǎng)，2009.12.05隨著人們生活水平的提高，加上一年120多天的法定假期，中國(guó)開始步入休閑時(shí)代，“5+2”和“11+1”的生活方式越來(lái)越流行，休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也帶來(lái)休閑地產(chǎn)的迅速升溫?！虾＞W(wǎng)，2009.12.05——財(cái)富的提升，休閑之夢(mèng)膨脹需求膨脹，而現(xiàn)實(shí)如何？WHATISUP?休閑=趕鴨子上架+被耍購(gòu)物+身心疲憊中國(guó)休閑之怪現(xiàn)狀一休閑=看人臉色+服務(wù)低檔+有所犧牲中國(guó)休閑之怪現(xiàn)狀二休閑=人山人海+方式單一+到處都似曾相識(shí)中國(guó)休閑之怪現(xiàn)狀三項(xiàng)目休閑方式功能承載主體高爾夫項(xiàng)目春城湖畔高爾夫高爾夫、居住球場(chǎng)、會(huì)員俱樂(lè)部、住宅配套、小型專賣店春城海岸高爾夫、居住、會(huì)議、溫泉球場(chǎng)、會(huì)員俱樂(lè)部、住宅配套、五星級(jí)酒店陽(yáng)光高爾夫高爾夫、居住、會(huì)議球場(chǎng)、會(huì)員俱樂(lè)部、極少住宅配套、小型專賣店古鎮(zhèn)彝人古鎮(zhèn)購(gòu)物、居住、表演商鋪、酒店、四合院麗江古城購(gòu)物、居住、表演商鋪、酒店、四合院長(zhǎng)三角古鎮(zhèn)購(gòu)物、居住、表演購(gòu)物、居住、表演溫泉彌勒溫泉溫泉、餐飲、表演溫泉、生態(tài)村、古寺休閑旅游蓬勃發(fā)展的中國(guó)，休閑的方式卻是極其的低下，休閑=找罪受放眼他處，如何休閑？WHATARETHEYDOING?見(jiàn)微知著，讓我們通過(guò)一次安縵酒店之旅，體驗(yàn)休閑的真諦休閑=不遠(yuǎn)千里里舟車勞勞頓卻只只為那短短暫的迷迷醉休閑=無(wú)所約束束無(wú)所顧顧忌的徹徹底身心心放松休閑=實(shí)現(xiàn)很多多一直以以來(lái)向往往卻不曾曾有過(guò)的的體驗(yàn)休閑=時(shí)刻被呵呵護(hù)時(shí)刻刻被重視視卻又潤(rùn)潤(rùn)物無(wú)聲聲究竟是何何等的魔魔力，讓人仿佛佛置身伊伊甸園？？答案—————精致化休休閑不僅是石石林，不僅是昆昆明，中國(guó)目前前都面臨臨休閑方方式的亟亟待升級(jí)級(jí)，“精致化化休閑地地產(chǎn)”是是本案的的方向昆明旅游游產(chǎn)業(yè)要要從觀光光型轉(zhuǎn)向向休閑型型昆明旅游游產(chǎn)業(yè)二二次創(chuàng)業(yè)業(yè)目標(biāo)定定位是：：圍繞住在昆明明、休閑閑在昆明明、養(yǎng)生生在昆明明、體驗(yàn)驗(yàn)在昆明明這個(gè)主題題,推動(dòng)昆明明旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)從單一的觀觀光型向向觀光、、休閑、、度假、、康體、、會(huì)展、、商務(wù)復(fù)復(fù)合型轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變,努力把昆昆明建成成國(guó)內(nèi)外外重要的的觀光、、休閑目的的地和面向東東南亞、、南亞的的國(guó)際旅旅游休閑閑度假勝勝地。問(wèn)題來(lái)了了，此番發(fā)展展方向有有何根據(jù)據(jù)？Question1：何為休休閑？休休閑≠旅旅游？Question2：為何是是休閑？？為何適適合本案案？Question1：何為休休閑？休休閑≠旅旅游？WHATDOESITMEAN?概念休閑地產(chǎn)產(chǎn)——在一般住住宅要素素的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，依依托項(xiàng)目目周邊良良好的資資源環(huán)境境，把房房地產(chǎn)和和房地產(chǎn)產(chǎn)以外的的其他產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資源源，包括括生態(tài)資資源、旅旅游資源源、文化化資源等等進(jìn)行嫁嫁接，在在建筑規(guī)規(guī)劃、配配套設(shè)施施、社區(qū)區(qū)生活中中導(dǎo)入休休閑元素素，使居居住者能能夠充分分放松身身心，享享受到休休閑生活活的地產(chǎn)產(chǎn)類別””。旅游地產(chǎn)產(chǎn)——直接服務(wù)務(wù)于旅游游業(yè)或在在空間上上與旅游游區(qū)有高高度密切切關(guān)聯(lián)的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，，主要要是指在在旅游區(qū)區(qū)內(nèi)為游游客的旅旅游活動(dòng)動(dòng)建造的的各種觀觀光、休休閑、娛娛樂(lè)性質(zhì)質(zhì)的、非非住宿型型的建筑筑物及關(guān)關(guān)聯(lián)空間間；休閑涵蓋蓋產(chǎn)業(yè)鏈鏈范圍更更廣闊??！對(duì)象休閑所面面對(duì)的對(duì)對(duì)象更寬寬泛！休閑地產(chǎn)城市休閑閑地產(chǎn)旅游休閑閑地產(chǎn)大多位于于城市近近郊地帶帶，即環(huán)環(huán)城市休休閑帶上上，往往往作為第第一或第第二居所所，依托托周邊良良好的自自然生態(tài)態(tài)環(huán)境（（多為山山地、水水源），，多以花花園洋房房、別墅墅為主往往坐落落在知名名旅游區(qū)區(qū)，通常常為第二二居所。。休閑地地產(chǎn)產(chǎn)品品的設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格與與一般產(chǎn)產(chǎn)品的不不同之處處主要表表現(xiàn)在內(nèi)內(nèi)裝、戶戶型、功功能面積積、配套套設(shè)施等等方面，，強(qiáng)調(diào)滿滿足休閑閑需求。。本地客戶戶外來(lái)游客客作用休閑地產(chǎn)產(chǎn)所起到到的作用用更持久久！旅游是走走馬觀花花，而休休閑是下下馬看花花觀光是不不能帶動(dòng)動(dòng)一個(gè)區(qū)區(qū)域前進(jìn)進(jìn)的，因因?yàn)榱艨涂托圆粡?qiáng)強(qiáng)，只有有休閑能能夠成為為一個(gè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，只只有一個(gè)個(gè)產(chǎn)業(yè)才才能一個(gè)個(gè)區(qū)域的的發(fā)展——首屆中國(guó)國(guó)旅游休休閑地產(chǎn)產(chǎn)精英論論壇單一的觀觀光單一的主主題單一的門門票居住社交購(gòu)物教育健康商務(wù)一個(gè)完整整產(chǎn)業(yè)鏈鏈一個(gè)小型型封閉社社會(huì)Question2：：為何是是休閑？？為何適適合本案案？WHYISIT?讓我們看看看我們們所處的的城市、、所擁有有的地塊塊我們所處處的城市市——昆明WHEREWEARE?社會(huì)零售售品總額額昆明近10年來(lái)社會(huì)會(huì)消費(fèi)品品零售總總額增長(zhǎng)長(zhǎng)迅速，，年均增增幅14.3％，近兩兩年更達(dá)達(dá)到平均均17.1％宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值（（GDP）宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)走勢(shì)良良好、居居民可支支配收入入增加、、商場(chǎng)數(shù)數(shù)量增多多、節(jié)假假日消費(fèi)費(fèi)高漲昆明人喜喜歡玩喜歡哪里里玩昆明印象昆喜歡玩玩什么昆明雜亂亂昆明有錢錢除2008年，昆明明2004年以來(lái)國(guó)國(guó)民生產(chǎn)產(chǎn)總值增增長(zhǎng)率一一直維持持在12％以上，，且高于于全國(guó)增增長(zhǎng)水平平奢侈品消消費(fèi)2010年國(guó)內(nèi)奢奢侈品消消費(fèi)城市市排名20強(qiáng)中，昆昆明位列列第12位，在西西部城市市中僅次次成都排排名第2位2004年，昆明明引進(jìn)范范思哲、、LANVIN、等國(guó)際際知名品品牌2006年6月，世界界著名豪豪華汽車車品牌瑪瑪莎拉蒂蒂、法拉拉利在昆昆明開設(shè)設(shè)展廳，，開業(yè)當(dāng)當(dāng)天，瑪瑪莎拉蒂蒂就被預(yù)預(yù)訂了6輛2007年2月，法國(guó)國(guó)頂尖奢奢侈品牌牌LV登陸昆明明銷售5000多種產(chǎn)品品，開業(yè)業(yè)當(dāng)天，，到場(chǎng)顧顧客幾乎乎無(wú)一空空手而歸歸2009年5月，本地地“奢侈侈品根據(jù)據(jù)地”之之一傳出出打折消消息后，，停車場(chǎng)場(chǎng)一位難難求昆明人喜喜歡玩喜歡哪里里玩昆明印象昆喜歡玩玩什么昆明雜亂亂昆明有錢錢州、市財(cái)財(cái)富向昆昆明集聚聚近年來(lái)，，云南州州、市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展迅速，，各地區(qū)區(qū)社會(huì)消消費(fèi)品零零售總額額、人均均可支配配收入快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)，消費(fèi)費(fèi)能力不不斷增強(qiáng)強(qiáng)，需求求層次也也逐步提提高曲靖的煤煤、普洱洱的茶、、思茅的的礦，騰騰沖的玉玉......不同地區(qū)區(qū)豐富的的資源快快速催生生了一批批又一批批消費(fèi)能能力極強(qiáng)強(qiáng)的富豪豪當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有有的商業(yè)業(yè)配套已已經(jīng)不能能滿足地地州快富富階層的的消費(fèi)需需求，他他們轉(zhuǎn)向向了更高高層次的的消費(fèi)場(chǎng)場(chǎng)所——昆明在州市快快富階層層的眼中中，昆明明是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)身份、、地位升升華的重重要場(chǎng)所所2009年云南各地、州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及增速2009年云南各地、州社會(huì)消費(fèi)品零售總額及增速昆明人喜喜歡玩喜歡哪里里玩昆明印象昆喜歡玩玩什么昆明雜亂亂昆明有錢錢喜歡玩游玩是他他們生活活的重要要組成部部分昆明人喜喜歡玩喜歡哪里里玩昆明印象昆喜歡玩玩什么昆明雜亂亂昆明有錢錢看看周末末爆滿的的ＫＴＶＶ，看看看昆都、金馬坊那那如潮的的人海，，看看節(jié)節(jié)假日高高速公路路收費(fèi)口口長(zhǎng)長(zhǎng)的的隊(duì)伍………昆明假日日辦公布布的調(diào)查查資訊顯顯示，春春節(jié)黃金金周計(jì)劃劃出游的的市民中中，約有有100萬(wàn)萬(wàn)人選擇市市內(nèi)游；；另?yè)?jù)調(diào)調(diào)查資料料顯示，，在節(jié)假假日昆明明城鎮(zhèn)居居民有1%計(jì)劃劃出境旅旅游，12%的的人計(jì)劃劃到外地地旅游，，33%的人則選選擇在郊郊區(qū)休閑閑度假周邊游成成首要選選擇通過(guò)對(duì)昆昆明市民民“周末末外出度度假喜歡歡到達(dá)地地”的調(diào)調(diào)查顯示示：有超超過(guò)六成的人人選擇在在昆明周周邊度假假游玩61.36%昆明周邊邊12.68%楚雄境內(nèi)內(nèi)14.75%玉溪境內(nèi)內(nèi)11.8%其他州、、市石林對(duì)于于更多昆昆明人來(lái)來(lái)講只是是一個(gè)觀觀光景點(diǎn)點(diǎn)，而很很少作為為他們休休閑度假假的選擇擇昆明人喜喜歡玩喜歡哪里里玩昆明印象昆喜歡玩玩什么昆明雜亂亂昆明有錢錢特色、休休閑度假假區(qū)域通過(guò)對(duì)昆昆明市民民“你認(rèn)認(rèn)為昆明明周邊休休閑度假假需要改改進(jìn)的地地方”的的調(diào)查顯顯示：昆昆明人更更喜歡有特色、、配套設(shè)設(shè)施完善善、休閑閑功能齊齊全的度假區(qū)區(qū)域36.58%配套設(shè)施施差，玩玩不開心心16.52%景點(diǎn)單一一，休閑閑價(jià)值不不高31.86%特色不足足，難以以吊起外外出欲望望15.63%交通不方方便，外外出麻煩煩昆明周邊邊現(xiàn)有的的休閑度度假區(qū)域域無(wú)法滿滿足市民民更高層層次的休休閑需求求昆明人喜喜歡玩喜歡哪里里玩昆明印象昆喜歡玩玩什么昆明雜亂亂昆明有錢錢創(chuàng)意——昆明找不到的享受——有樂(lè)趣的的、徹底底放松的的昆明人喜喜歡玩喜歡哪里里玩昆明印象喜歡玩什什么昆明雜亂亂昆明有錢錢精致——提升品位位的、有有格調(diào)的的精神文化化消費(fèi)許多普通通家庭都都把文化化消費(fèi)打打進(jìn)生活活賬單：：至少每個(gè)個(gè)月帶孩孩子看場(chǎng)場(chǎng)電影、、兩個(gè)星星期去趟趟書店、、節(jié)假日日帶家人人去KTV歡唱、條條件允許許時(shí)去看看場(chǎng)演唱唱會(huì)或音音樂(lè)會(huì)……昆明人喜喜歡玩喜歡哪里里玩昆明印象喜歡玩什什么昆明雜亂亂昆明有錢錢缺乏現(xiàn)代代、時(shí)尚尚的城市市感道路擁擠擠，名副副其實(shí)的的“堵””城建筑高度度的長(zhǎng)期期被壓抑抑娛樂(lè)單調(diào)調(diào)、缺乏乏新鮮商業(yè)閉市市較早，，僅幾個(gè)個(gè)聚集點(diǎn)點(diǎn)昆明人喜喜歡玩喜歡哪里里玩昆明印象喜歡玩什什么昆明雜亂亂昆明有錢錢休閑已經(jīng)經(jīng)成為昆昆明人生生活中必必不可少少的組成成部分，，昆明的休休閑時(shí)代代已經(jīng)來(lái)來(lái)臨昆明人喜喜歡玩昆明人喜喜歡哪里里玩、玩玩什么昆明有錢錢昆明現(xiàn)狀狀有休閑需需求有休閑基基礎(chǔ)有休閑升升級(jí)空間間機(jī)會(huì)昆明雜亂亂有休閑漏漏洞昆明現(xiàn)狀狀我們所處處的地方方——石林WHEREWEARE?基礎(chǔ)設(shè)施施薄弱外地人留留不住石林印象規(guī)劃名氣大2005-2009年石林游游客量石林作為為云南最最著名的的景區(qū)之之一，每每年都吸吸引大量量中外游游客前往往參觀，，2009年，大、、小石林林景區(qū)共共接待游游客286萬(wàn)人次，，實(shí)現(xiàn)門門票收入入3.6億元2007年6月27日下午十十四時(shí)許許，在第第三十一一屆世界界遺產(chǎn)大大會(huì)上，，云南石石林申報(bào)報(bào)世界自自然遺產(chǎn)產(chǎn)獲得全全票通過(guò)過(guò)，成功功躋身世世界自然然遺產(chǎn)大大家庭基礎(chǔ)設(shè)施施薄弱外地人留留不住石林印象規(guī)劃名氣大2007年6月27日下午十十四時(shí)許許，在第第三十一一屆世界界遺產(chǎn)大大會(huì)上，，云南石石林申報(bào)報(bào)世界自自然遺產(chǎn)產(chǎn)獲得全全票通過(guò)過(guò)，成功功躋身世世界自然然遺產(chǎn)大大家庭基礎(chǔ)設(shè)施施薄弱外地人留留不住石林印象規(guī)劃名氣大2005-2009年石林游游客量石林作為為云南最最著名的的景區(qū)之之一，每每年都吸吸引大量量中外游游客前往往參觀，，2009年，大、、小石林林景區(qū)共共接待游游客286萬(wàn)人次，，實(shí)現(xiàn)門門票收入入3.6億元基礎(chǔ)設(shè)施施薄弱外地人留留不住石林印象規(guī)劃名氣大餐飲、住住宿檔次次較低休閑度假假配套較少少區(qū)域功能能布局不不合理景區(qū)游覽覽區(qū)域被被眾多項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)壓縮，，游覽缺缺乏前導(dǎo)導(dǎo)空間組組織，游游人密度度過(guò)大；；旅游交交通與一一般性交交通混混雜，為為游客帶帶來(lái)諸多多不便周邊住宿宿大多為為二、三三星級(jí)賓賓館，如如石林賓賓館、云云林賓館館等；餐餐飲也已已街邊小小店為主主，具有有較高檔檔次和品品質(zhì)的餐餐飲住宿宿場(chǎng)所幾幾乎沒(méi)有有石林雖然然是云南南的一個(gè)個(gè)知名景景區(qū)，但但周邊的的休閑娛娛樂(lè)配套套較為稀稀缺，造造成景區(qū)區(qū)的功能能比較單單一基礎(chǔ)設(shè)施施薄弱外地人留留不住石林印象規(guī)劃名氣大距離配套特色距離昆明明比較近近，游客客可以當(dāng)當(dāng)天來(lái)回回基礎(chǔ)設(shè)施施薄弱，，休閑度度假配套套較少體現(xiàn)石林林特色的的旅游項(xiàng)項(xiàng)目較少少，缺乏乏游客停停留的吸吸引力玩在石林林、吃在在宜良、、住在昆昆明基礎(chǔ)設(shè)施施薄弱外地人留留不住石林印象規(guī)劃名氣大2008年石林縣縣已提出出明確的的城市規(guī)規(guī)劃方案案，將形形成以石石林鎮(zhèn)和和鹿阜鎮(zhèn)鎮(zhèn)為中心心的雙核核心，以以石林中中路為拓拓展軸的的模式將借助石石林國(guó)家家地質(zhì)公公園旅游游業(yè)的拉拉動(dòng)，重重塑山水水城市格格局，以以建設(shè)旅旅游服務(wù)務(wù)區(qū)，完完善基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配配套為依依托，開開辟城市市新區(qū)來(lái)來(lái)構(gòu)架城城市未來(lái)來(lái)發(fā)展的的雙核心空空間將采用““兩心互互立，功功能聯(lián)系系，生態(tài)態(tài)包融，，石景名名天下，，民風(fēng)更更濃郁””的空間間發(fā)展模模式，形形成“兩片（（雙心））、一軸軸、兩區(qū)區(qū)、一帶帶”的開放城城市空間間布局結(jié)結(jié)構(gòu)石林景區(qū)區(qū)提出了了把未來(lái)來(lái)石林打打造成“世界喀喀斯特旅旅游勝地地，阿詩(shī)詩(shī)瑪文化化創(chuàng)意樂(lè)樂(lè)園，撒撒尼風(fēng)情情休閑之之都”石林經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展以以來(lái)“旅旅游休閑閑”一張張牌，而而對(duì)于該該部分的的發(fā)展，，石林政政府已然然有了良良好的規(guī)規(guī)劃，只只是缺少少一個(gè)能能夠能為為撬動(dòng)點(diǎn)點(diǎn)的引擎擎石林早早已已名聲在在外石林眾人慕名名而來(lái)然而他并并不完美美，基礎(chǔ)設(shè)施施薄弱、、休閑配配套稀缺缺、整體體規(guī)劃不不完善讓讓多少人人成了匆匆匆過(guò)客客城市對(duì)休休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)的依賴賴，讓““升級(jí)””成為必必須我們的地地塊——石林高爾爾夫OURPROJECT?430地塊800地塊交通資源地塊規(guī)模區(qū)位項(xiàng)目距離離昆明市市約96公里，處處于昆明明一小時(shí)時(shí)輻射圈圈內(nèi)，位置與城城市距離離適中項(xiàng)目緊鄰鄰石林景景區(qū)，是是離石林林景區(qū)最最近的地地塊交通資源地塊規(guī)模區(qū)位本地塊位位于昆石石高速石石林出口口處，車車行50分鐘可直直達(dá)昆明明，交通通極為便便利但是，從從昆明機(jī)機(jī)場(chǎng)到達(dá)達(dá)本地塊塊必須途途經(jīng)擁擠擠的昆明明市區(qū)，，本地塊塊靠石林林景區(qū)處處為單行行道，降低了游游客出行行的便捷捷度、通通暢度交通資源地塊規(guī)模區(qū)位高爾夫近有春城城高爾夫夫、滇池池高爾夫夫等的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)有麗江江、騰沖沖高爾夫夫的搶奪奪，雖有資源源優(yōu)勢(shì)但但競(jìng)爭(zhēng)依依然激烈烈石林特色色高爾夫夫依托石林林地區(qū)的的天然景景觀，本本項(xiàng)目的的高爾夫夫?qū)⒊蔀闉樵颇夏四酥林袊?guó)國(guó)“最高高端、最最稀缺、、最珍貴貴”的球球場(chǎng)交通資源地塊規(guī)模區(qū)位石林風(fēng)景景名勝區(qū)區(qū)在石林廣廣達(dá)400平方公里里的區(qū)域域內(nèi)，奇奇石拔地地而起，，參差峰峰巒，千千姿百態(tài)態(tài)，鬼斧斧神工，，被人們們譽(yù)為““天下第第一奇觀觀”石林景區(qū)然而，景景區(qū)景色色均由石石頭構(gòu)成成，景色單一一，缺乏乏留住人人的吸引引點(diǎn)交通資源地塊規(guī)模區(qū)位整個(gè)項(xiàng)目目用地總總面積達(dá)達(dá)278.5公頃（不不含高爾爾夫球場(chǎng)場(chǎng)），含含高爾夫夫球場(chǎng)在在內(nèi)，總總面積約約7.6平方公里里，項(xiàng)目規(guī)模模巨大項(xiàng)目宗地邊界衛(wèi)星對(duì)比昆明的城區(qū)圖片石林的天天然景觀觀，造就了我我們高爾爾夫的稀稀缺、震震撼石林風(fēng)景景名勝區(qū)區(qū)，成就了我我們無(wú)與與倫比的的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)但是，規(guī)規(guī)模大、、賣點(diǎn)模模糊、回回現(xiàn)要求求高的問(wèn)問(wèn)題同時(shí)時(shí)存在問(wèn)題眾多多需要抓住住根本昆明石林云南財(cái)富富的集聚聚地濃厚的休休閑氛圍圍傾向近郊郊休閑活活動(dòng)卻唯唯獨(dú)不青青睞石林林休閑方式式的亟待待升級(jí)缺乏現(xiàn)代代、時(shí)尚尚大型集集聚地的的城市與城市距距離適中中，有成成為休閑閑地的潛潛力自然景色色知名，，但缺乏乏相應(yīng)配配套留客力不不強(qiáng)有美好好規(guī)劃劃但缺缺少引引擎地塊規(guī)模大大、賣賣點(diǎn)模模糊、、回現(xiàn)現(xiàn)要求求高經(jīng)過(guò)前前述梳梳理項(xiàng)目操操作過(guò)過(guò)程中中最大大的問(wèn)問(wèn)題逐逐步明明朗化化一直困困擾我我們的的，是以下下兩個(gè)個(gè)方面面地州客客戶昆明本本地外地游游客從客戶戶來(lái)源源看特色的的、民民俗的的、安安逸的的榮耀的的、升升華的的、階階層的的新奇的的、舒舒適的的、閑閑散的的、城城市生生活的的新樂(lè)樂(lè)趣追求求不同客客戶需需求差差異甚甚大，，又都都無(wú)法法成為為項(xiàng)目目的絕絕對(duì)支支撐？賣點(diǎn)很很多，，資源源很獨(dú)獨(dú)特，，但每每一個(gè)個(gè)都無(wú)無(wú)法成成為絕絕對(duì)主主力我們的的賣點(diǎn)點(diǎn)高爾夫夠震撼，但云南不稀奇的酒店可發(fā)揮，但無(wú)法做支撐的石林很獨(dú)特，但都是過(guò)路客的商業(yè)成規(guī)模，但靠人氣支撐的？如何解解決？？何物能能滿足足不同同人的的需求求？何物能能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)不同同功能能組合合？何物能能與世世隔絕絕但又又不覺(jué)覺(jué)寂寞寞？——游輪移動(dòng)的的伊甸甸園產(chǎn)品力力建議議參考考:水晶郵郵輪的的故事事<休閑閑，是是寬闊闊的空空間和和許多多相應(yīng)配配套的的選擇>游輪本本身就就是目目的地地“功能能組合合”本本身就就是其其賣點(diǎn)點(diǎn)“遠(yuǎn)離離常態(tài)態(tài)”本本身就就是其其吸引引力尤有甚甚者水晶郵輪在百百分量量尺上上，獲獲得破破記錄錄的96點(diǎn)點(diǎn)94分旅館服服務(wù)被被評(píng)等等為全全球第第六讓所有有人找找到自自己所所需，，“家家庭””變的的一致致而又又多樣樣我很珍珍視休休閑的的時(shí)間間這是脫脫離每每日例例行公公事的的方法法可以獲獲得全全新體體驗(yàn)。。我與家家人或或朋友友一起起時(shí)使旅游游休閑閑體驗(yàn)驗(yàn)變得得很特特別。。我以假假期休休閑來(lái)來(lái)慰勞勞自己的的辛勤勤工作作。休閑是是讓我我的生生活、、事業(yè)業(yè)，更更有意意義的的一種種奢華華。休閑時(shí)時(shí)，我我不要要住在在沒(méi)比自己家家里奢奢華和和舒服服的地地方。。但也也不要要住在在和日日常一一摸一一樣的的地方方我認(rèn)為為休閑閑是生活活的必必需品品。休閑時(shí)，，我希望望享受到到讓自己覺(jué)覺(jué)得受寵寵的特別待遇遇和服務(wù)務(wù)。休閑對(duì)我我很重要要讓我更充充實(shí)成為更完完整的人人。）欣賞美景景、餐飲購(gòu)物物、教育休閑閑，“體驗(yàn)””是重點(diǎn)船上提供供的活動(dòng)動(dòng)和空間間太豐富富了：游泳、健健身、泡泡溫泉浴浴、看電電影、美美容、歌歌舞表演演、高爾夫夫、購(gòu)物物……不管怎樣樣，我要要先在甲甲板上美美美的睡睡上一覺(jué)覺(jué)晚上去船船上的自自助餐廳廳享用海海鮮大餐餐和清酒酒。4天的海上上假期，，所有的的奢華夢(mèng)夢(mèng)想都有有時(shí)間一一一實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。休閑旅游者追追求的，是放松接過(guò)侍者者遞來(lái)的的雞尾酒酒來(lái)到甲板板上甲板又長(zhǎng)長(zhǎng)又寬一排排的的躺椅沐沐浴在陽(yáng)陽(yáng)光下碧藍(lán)的大大海就在在眼前。。水晶郵輪輪是一座漂漂浮在海海上的五五星酒店店潔白昂揚(yáng)揚(yáng)躺在甲板板的躺椅椅上在海風(fēng)和和陽(yáng)光的的撫摸下下閉上眼眼睛腦子里想想的卻是如何何享受下下午的時(shí)時(shí)光。當(dāng)消費(fèi)者者購(gòu)買任任何“不不是絕對(duì)對(duì)需要的的東西””時(shí)，事實(shí)上他他們要的的，是那個(gè)東西帶帶來(lái)的感感受或增增強(qiáng)的體體驗(yàn)因此，他他們購(gòu)買買的那個(gè)東西變成成一種手手段籍籍以體驗(yàn)驗(yàn)或感受受那個(gè)目目的本段結(jié)論論體驗(yàn)休閑閑的方式式是整體體事物的的一部分分；一切應(yīng)成為一體體，而不只是某某個(gè)功能能的單一面向。(不只是是一件功功能的某某個(gè)特別別的面向向，而是是如何體體驗(yàn)家庭庭休閑如如何體驗(yàn)個(gè)人休閑閑。因此，這這些功能能都是可可以關(guān)聯(lián)聯(lián)的的，，且均與與體驗(yàn)有有關(guān))價(jià)值夠重重，價(jià)格格相對(duì)就就輕了休閑是不不分內(nèi)外外的，且且組合后后是“1+1＞2”的給我們的的其他提提示休閑旅游游者尋求求的是休休息和放放松他們認(rèn)為為游輪旅旅游休閑閑是無(wú)壓壓力的極極品整個(gè)休閑體驗(yàn)過(guò)程程，非常重重視隱私私旅游時(shí)，，不想與與其它旅旅游者爭(zhēng)奪獲取取服務(wù)(小費(fèi)多的的服務(wù)才才會(huì)多?)設(shè)定競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)基準(zhǔn)點(diǎn)點(diǎn)時(shí)不只只針對(duì)其其它游輪輪公司還針對(duì)與與其它可可能有的的休閑體體驗(yàn)例如陸地地上的旅旅館或度度假飯店店水晶郵輪提供一一種不再置身于群群眾里的的感覺(jué)而這只是是我們最最基本的的旅游內(nèi)內(nèi)容休息和放放松，也是購(gòu)購(gòu)買本項(xiàng)項(xiàng)目的消消費(fèi)利益益點(diǎn)我們從中中能進(jìn)行行產(chǎn)品力力提升的的是------不給壓力與重視隱私私這些心理理方面細(xì)細(xì)微的關(guān)關(guān)注，對(duì)對(duì)于本項(xiàng)項(xiàng)目的定定位，至至關(guān)重要要既然是精精致休閑閑，居然還還需要消消費(fèi)者爭(zhēng)爭(zhēng)取才能夠獲獲得服務(wù)務(wù)…引以為戒戒阿:(不將其他他功能單單一的旅旅游度假假項(xiàng)目當(dāng)當(dāng)做競(jìng)品品，我們們的目標(biāo)標(biāo)，是做做它們的的拔高和和有效組組合不再置身身于群眾眾里的感感覺(jué)，我我們可以以理解成成:一個(gè)封閉閉的只為為部分人人擁有的的夏宮，在這里，，休閑和和放松不不僅是必必須品，，還是是是特權(quán)。。它是指指能享有有關(guān)于服服務(wù)、時(shí)時(shí)間或?qū)崒?shí)物的特特權(quán)項(xiàng)目伊始始，我們一直直認(rèn)為必必須“分分而治之之”但有時(shí)候候“和而而不同””或許是是更好的的解決辦辦法正如游輪輪一般……做最“精精致”的的“休閑閑”地產(chǎn)產(chǎn)休閑包括括了“旅旅游休閑閑”和““城市休休閑”，，昆明本本地人和和外地游游客本身身同樣隸隸屬于““休閑””概念，，所以二者并不不沖突休閑包括括了圍繞繞自然資資源所產(chǎn)產(chǎn)生的住住宿、娛娛樂(lè)、餐餐飲、購(gòu)購(gòu)物等多多種功能能，本案案不同功功能的組組合正是是休閑的的概念，，各功能必必須相互互組合項(xiàng)目承擔(dān)擔(dān)的任務(wù)務(wù)來(lái)看，，需要成成為“目目的地””，需要要帶動(dòng)石石林乃至至昆明的的區(qū)域發(fā)發(fā)展，能完成任任務(wù)者唯唯有“休休閑”用一個(gè)概概念來(lái)統(tǒng)統(tǒng)一，前前述困惑惑便迎刃刃而解??！還有一個(gè)個(gè)問(wèn)題，，休閑定位位下，為何必須須要“精精致”？？昆明現(xiàn)有有項(xiàng)目大大都停留留在依靠靠自然資資源取勝勝的階段段1234依靠自然然資源——野鴨湖別別墅自然資源源為輔高高爾夫?yàn)闉橹鳌撼呛吓细郀柗蚍蜃匀毁Y源源和區(qū)位位雙依托托——同德極少少墅依靠區(qū)位位優(yōu)勢(shì)——七彩俊園園依靠自然然資源——野鴨湖別別墅1占地面積積：480萬(wàn)㎡建筑面積積：25萬(wàn)㎡物業(yè)類型型：雙拼拼、聯(lián)排排、獨(dú)棟棟戶型型面面積積：：179-470㎡㎡在售售價(jià)價(jià)格格：：均價(jià)價(jià)11000元/㎡㎡容積積率率：：0.42綠化化率率：：70%地址址：昆昆明明市市盤盤龍龍區(qū)區(qū)雙雙龍龍鄉(xiāng)鄉(xiāng)交通通：：距離離昆昆明明市市區(qū)區(qū)（（二二環(huán)環(huán)路路））18公里里，，由相相鄰鄰的的昆昆曲曲高高速速，，東東繞繞城城線線兩兩條條干線線將將城城市市和和別別墅墅連連接接起起來(lái)來(lái)本案案距離離昆昆明明市市區(qū)區(qū)約約20分鐘鐘車車程程項(xiàng)目目盤盤點(diǎn)點(diǎn)依靠靠自自然然資資源源———野鴨鴨湖湖別別墅墅1殺手手锏锏：25000畝原原生生森森林林?jǐn)?shù)條條山山澗澗溪溪流流穿穿行行不足足：：建筑筑質(zhì)質(zhì)感感一一般般，，排排布布凌凌亂亂安保保措措施施不不夠夠嚴(yán)嚴(yán)密密自然然資資源源和和區(qū)區(qū)位位雙雙依依托托———同德德極極少少墅墅2占地地面面積積：11.7萬(wàn)㎡建筑筑面面積積：：7.02萬(wàn)㎡物業(yè)業(yè)類類型型：雙拼拼、、聯(lián)聯(lián)排排、、獨(dú)獨(dú)棟棟戶型型面面積積：：280-410㎡㎡在售售價(jià)價(jià)格格：：獨(dú)棟棟：：38000元/㎡㎡，雙雙拼拼：：25000元/㎡㎡，聯(lián)聯(lián)排排：：18000元/㎡㎡容積積率率：：0.6綠化化率率：：56.4%地址址：西山山區(qū)區(qū)滇滇池池路路與與前前衛(wèi)衛(wèi)西西路路交交匯匯處處云云天化化集集團(tuán)團(tuán)旁旁交通通：：廣福福路路舉舉步步即即到到，，交交通通網(wǎng)網(wǎng)四四通通八八達(dá)達(dá)項(xiàng)目目盤盤點(diǎn)點(diǎn)本案案滇池池昆明明市市區(qū)區(qū)自然然資資源源和和區(qū)區(qū)位位雙雙依依托托———同德德極極少少墅墅2殺手手锏锏：滇池池，，西西山山，，賦賦予予同同德德極極少墅墅美美妙妙絕絕倫倫的的自自然然觀觀；舉步步即達(dá)達(dá)昆昆明明市市區(qū)區(qū)不足足：：缺乏乏豪豪宅宅應(yīng)應(yīng)有有的的品品質(zhì)質(zhì)和和服服務(wù)務(wù)自然然資資源源為為輔輔高高爾爾夫夫?yàn)闉橹髦鳌撼浅呛吓细吒郀枲柗蚍?位置置：位位于于昆昆明明東東部部、、陽(yáng)陽(yáng)宗宗海海湖湖畔畔，，距昆昆明明38公里里資源源：：陽(yáng)宗宗海海、、海海拔拔2100米高高地地、、坡坡地地地勢(shì)勢(shì)面積積：500公頃頃，，總總體體規(guī)規(guī)劃劃54洞，，五五期共共1500套別別墅墅：：業(yè)態(tài)態(tài)：：住宅宅、、球球場(chǎng)場(chǎng)、、會(huì)會(huì)所所評(píng)價(jià)價(jià)：：“中中國(guó)國(guó)第第一一高高爾爾夫夫球球場(chǎng)場(chǎng)””“中中國(guó)國(guó)和和香香港港地地區(qū)區(qū)10大高高爾爾夫夫球球場(chǎng)場(chǎng)之之一一””“維維護(hù)護(hù)最最好好的的高高爾爾夫夫球球場(chǎng)場(chǎng)””項(xiàng)目目盤盤點(diǎn)點(diǎn)滇池池昆明明市市區(qū)區(qū)本案案自然然資資源源為為輔輔高高爾爾夫夫?yàn)闉橹髦鳌撼浅呛吓细吒郀枲柗蚍?殺手手锏锏：陽(yáng)宗宗海海依依山山傍傍水水的的自自然然資資源源世界界級(jí)級(jí)18洞山山景景和和湖湖景景球球場(chǎng)場(chǎng)不足足：：會(huì)所所僅僅提提供供了了一一般般俱俱樂(lè)樂(lè)部部的的基基本本功功能能；缺缺乏乏頂頂級(jí)級(jí)私私屬屬領(lǐng)領(lǐng)地地的的尊尊享享感感受受依靠靠區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)———七彩彩世世中中心心4占地地面面積積：3.78萬(wàn)㎡㎡建筑筑面面積積：：34萬(wàn)㎡㎡物業(yè)業(yè)類類型型：住住宅宅、、商商住住樓樓戶型型面面積積：：70-260㎡㎡容積積率率：：5.97綠化化率率：：32.3%售價(jià)價(jià)：：預(yù)計(jì)計(jì)10000元/㎡㎡以上上地址址：盤盤龍龍區(qū)區(qū)白白塔塔路路星星耀耀大大廈廈旁旁（（原原昆昆紡紡））交通通：：東臨臨環(huán)環(huán)城城路路，，南南為為人人民民東東路路，，西西臨臨北北京路路，，北北臨臨穿穿金金路路，，地地理理位位置置優(yōu)優(yōu)越越，，交通通極極為為發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)項(xiàng)目目盤盤點(diǎn)點(diǎn)七彩俊園市政規(guī)劃CBD七彩中心商圈地鐵2號(hào)線輕軌4號(hào)線青年路商業(yè)圈市政府依靠靠區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)———七彩彩世世中中心心4殺手手锏锏：市中中心心一一環(huán)環(huán)內(nèi)內(nèi)核核心心區(qū)區(qū)域域商業(yè)業(yè)成成熟熟、、配配套套齊齊全全不足足：：大型型綜綜合合體體項(xiàng)項(xiàng)目目降降低低了了居居住住品品質(zhì)質(zhì)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：大多多依依靠靠先先天天的的自自然然資資源源及及區(qū)區(qū)位位獲獲取取市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力不足足：：對(duì)服服務(wù)務(wù)、、對(duì)對(duì)人人、、對(duì)對(duì)人人的的夢(mèng)夢(mèng)想想關(guān)關(guān)注注較較少少有資資源源但但不不限限于于資資源源有硬硬件件但但是是更更有有軟軟件件我們們要要做做的的就就是是精致致先先行行形成成差差異異化化找到到獨(dú)獨(dú)特特標(biāo)標(biāo)簽簽精致致休休閑閑休閑閑精致致涵蓋蓋盡盡可可能能多多的的功功能能和和物物業(yè)業(yè)類類型型滿足足不不同同客客戶戶的的需需要要同同時(shí)時(shí)模模糊糊各各自自界界限限相對(duì)對(duì)其其他他項(xiàng)項(xiàng)目目的的內(nèi)內(nèi)涵涵升升級(jí)級(jí)承擔(dān)擔(dān)帶帶動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展任任務(wù)務(wù)用軟軟硬硬件件的的精精益益求求精精來(lái)來(lái)提提高高項(xiàng)項(xiàng)目目附附加加值值凸顯顯對(duì)對(duì)人人、、對(duì)對(duì)夢(mèng)夢(mèng)想想、、對(duì)對(duì)服服務(wù)務(wù)的的苛苛求求擊中中周周邊邊項(xiàng)項(xiàng)目目的的軟軟肋肋樹立立自自己己品品牌牌形成成客客戶戶磁磁力力綜上上所所述述，，本本案案整整體體定定位位為為：：中國(guó)國(guó)首首個(gè)個(gè)完完備備““精精致致休休閑閑””新新城城首個(gè)——獨(dú)特、稀缺、排他，此物只應(yīng)此處有完備——復(fù)合、豐富、廣泛，不斷變化的新鮮體驗(yàn)精致——服務(wù)、尊貴、貼心，完全放松的輕松愜意休閑——內(nèi)外融合、模糊界限，“1+1＞2”的功能組合浮生生三三日日·享盡盡所所想想在此此總總體體定定位位下下，，我們們著著重重關(guān)關(guān)注注430和800兩幅幅商商業(yè)業(yè)地地塊塊，，下面面我我們們就就分分別別就就兩兩地地塊塊的的操操作作方方案案進(jìn)進(jìn)行行分分析析定位位““民民俗俗””為為主主將本地地休休閑閑需需求求與與外外地地旅游游需需求求結(jié)合地塊位于進(jìn)入石林景區(qū)的高速入口處上市時(shí)間急迫，盡可能的回收資金是主要任務(wù)，資金壓力緊張與800地塊形成定位的前期鋪墊是“精致休閑新城”規(guī)劃的起步將昆明本地休閑與外地旅游完美融合430地塊景區(qū)票務(wù)中心

430地塊緊鄰石林景區(qū)的票務(wù)中心，在票務(wù)中心與地塊之間建有一塊空地，是景區(qū)游覽車的總停車場(chǎng)，也容納了供旅游大巴和自駕車停靠的停車場(chǎng)。游客進(jìn)入入景區(qū)的的必經(jīng)之之地先天優(yōu)勢(shì)勢(shì)位于進(jìn)入入石林景景區(qū)的高高速入口口處，距離石林林景區(qū)最最近的地地塊來(lái)自麗江江就讀于于云南旅旅游大學(xué)學(xué)的王同同學(xué)：““就去過(guò)過(guò)石林一一次，因因?yàn)橛型瑢W(xué)家在在那邊，，也沒(méi)什什么特別別好玩兒兒的，就就是石頭頭比較奇奇怪一點(diǎn)點(diǎn)?！背鲎廛囁舅緳C(jī)：““當(dāng)?shù)厝巳艘话惚缺容^少去去的，都都是一些些外地人人。到這這邊來(lái)旅旅游嘛，，一般花花半天時(shí)時(shí)間到石石林看一一看，拍拍拍照就就回去了了。”景區(qū)對(duì)當(dāng)當(dāng)?shù)厝穗y難以形成成吸引；；外地游客客只把石石林當(dāng)做做不需花花太多時(shí)時(shí)間的中中間站。。后天不足足根據(jù)2005年的統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)，，游客在在石林的的總逗留留時(shí)間平平均只有有4個(gè)小時(shí)，，其中在在大小石石林的平平均游覽覽時(shí)間僅僅為138分鐘。開發(fā)商在高爾夫的建設(shè)中一直處于投入的狀態(tài)，現(xiàn)需要找到資金回流點(diǎn)。地塊緊鄰景區(qū)，承擔(dān)著為景區(qū)做商業(yè)配套的責(zé)任。地塊的開發(fā)周期短，時(shí)間緊湊。職責(zé)所在在枷鎖加身身，該怎怎么跳舞舞無(wú)論困難難幾何，，在地塊塊具體定定位過(guò)程程中，我我們需要要首先明明確我們們希望通通過(guò)430地塊達(dá)到到的目標(biāo)標(biāo)！目標(biāo)一：：符合項(xiàng)項(xiàng)目整體體“精致致化休閑閑”的定定位，業(yè)業(yè)態(tài)盡量量豐富，，滿足多多樣化休休閑的要要求目標(biāo)二：：項(xiàng)目操操作有時(shí)時(shí)間要求求，所有有業(yè)態(tài)基基本在2012年投入運(yùn)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)三：：項(xiàng)目承承擔(dān)重要要的回現(xiàn)現(xiàn)任務(wù)，，初步計(jì)計(jì)劃至少少回收資資金30億元從“精致化休閑”的定位出發(fā)精致化休閑定位業(yè)態(tài)開發(fā)周期回現(xiàn)速度旅游民俗商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)相對(duì)靈活，面積適應(yīng)范圍廣，招商難度不高，有一定客戶支撐，短期內(nèi)容易實(shí)現(xiàn)租售方式靈活，有豐厚客戶支撐，回現(xiàn)速度快星級(jí)酒店有一定入駐硬性條件，但可選擇項(xiàng)較多，建設(shè)周期不長(zhǎng)回現(xiàn)時(shí)間較長(zhǎng)，但是對(duì)于樹立形象、帶動(dòng)項(xiàng)目有較大幫助，且能涵蓋商務(wù)、休閑等不同需求經(jīng)濟(jì)型酒店入駐條件不高，建設(shè)周期不長(zhǎng)回現(xiàn)周期短，有強(qiáng)大的客戶支撐主題游樂(lè)對(duì)于建設(shè)的硬性要求較多，而且合作方式復(fù)雜，多數(shù)經(jīng)營(yíng)者希望采用與開發(fā)商合作開發(fā)的模式，談判周期較長(zhǎng)租賃形式為主，短期內(nèi)回現(xiàn)能力不強(qiáng)美食餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)相對(duì)靈活，面積適應(yīng)范圍廣，招商難度不高，有一定客戶支撐，短期內(nèi)容易實(shí)現(xiàn)租售方式靈活，有豐厚客戶支撐，回現(xiàn)速度快主題購(gòu)物對(duì)于建設(shè)的硬性要求較多，而且合作方式復(fù)雜，目前有擴(kuò)展意愿的品牌不多，多數(shù)通過(guò)繳納品牌使用費(fèi)的方式，來(lái)進(jìn)行合作，但是招商需要自己承擔(dān)，壓力較大租賃形式為主，短期內(nèi)回現(xiàn)能力不強(qiáng)創(chuàng)意工作室業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)相對(duì)靈活，面積適應(yīng)范圍廣，招商難度不高，有一定客戶支撐，短期內(nèi)容易實(shí)現(xiàn)租售方式靈活，有豐厚客戶支撐，回現(xiàn)速度快××在確定了了業(yè)態(tài)的的大致范范圍之后后，我們先為為大家展展現(xiàn)商業(yè)業(yè)大致分分區(qū)情況況。SPA水療演藝中心心創(chuàng)意工作作室環(huán)湖酒吧吧五星級(jí)酒酒店經(jīng)濟(jì)型酒酒店+家庭客棧棧服務(wù)中心心餐飲商業(yè)業(yè)民俗博物物館在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，我我們對(duì)于于“430””商業(yè)的分分析，將從以下下幾個(gè)方方面入手手，逐步展開開業(yè)態(tài)體量核算業(yè)態(tài)表現(xiàn)及操作細(xì)節(jié)430回現(xiàn)大致匡算在基本定定位明確確的前提提下，我我們的業(yè)業(yè)態(tài)體量量如何測(cè)測(cè)算？體量測(cè)算算總體框框架體量測(cè)算算民俗商業(yè)業(yè)體量的的測(cè)算酒店體量量的測(cè)算算測(cè)算結(jié)果果測(cè)算中所所選取的的數(shù)據(jù)指指標(biāo)參照照政府公公示、行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)以及經(jīng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)據(jù)其他物業(yè)業(yè)體量測(cè)測(cè)算民俗商業(yè)業(yè)是430地塊的重重點(diǎn)商業(yè)業(yè)區(qū)域，，在眾多枷枷鎖加身身的狀況況下，我們對(duì)這這個(gè)地塊塊的第一一想法是是做景區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)配套。。兵家有云云“知己己知彼，，百戰(zhàn)不不殆”，，我們來(lái)看看一下與與本地塊塊狀況相相似、功功能相同同的項(xiàng)目目是如何何做的？？兵馬馬俑俑文文化化商商業(yè)業(yè)創(chuàng)創(chuàng)意意區(qū)區(qū)與景景區(qū)區(qū)的的相相對(duì)對(duì)位位置置相相同同需要要承承擔(dān)擔(dān)的的功功能能相相同同景區(qū)區(qū)每每年年接接待待的的游游客客數(shù)數(shù)量量相相似似兵馬馬俑俑商商業(yè)業(yè)與與430商業(yè)業(yè)———似乎乎是是兩兩個(gè)個(gè)共共同同體體兵馬馬俑俑秦始始皇皇陵陵位位于于臨臨潼潼以以東東的的驪驪山山腳腳下下。。秦始始皇皇兵兵馬馬俑俑是是世世界界考考古古史史上上最最偉偉大大的的發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)之之一一，，被被譽(yù)譽(yù)為為““世世界界第第八八大大奇奇跡跡””，，不不看看金金字字塔塔，，不不算算到到埃埃及及，，不不看看秦秦俑俑，，不不算算到到中中國(guó)國(guó)。。西安安每每年年游游客客在在一一千千多多萬(wàn)萬(wàn)人人次次，，兵兵馬馬俑俑現(xiàn)現(xiàn)每每年年約約有有300萬(wàn)人人次次的的客客流流量量，，其其中中省省外外游游客客220萬(wàn)人人次次，，境境外外游游客客80萬(wàn)人人次次。。兵馬馬俑俑國(guó)國(guó)際際旅旅游游廣廣場(chǎng)場(chǎng)規(guī)規(guī)劃劃秦文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)（150畝，已建成）五星級(jí)溫泉酒店（92畝，土地已取得）驪山山脈大地景觀主題公園（2000畝，2010-2012年租用）大型景觀居住區(qū)（1000畝，2010-2012年征用驪山溫泉主題別墅區(qū)（780畝，2010-2012年征用）景區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃面面積積約約為6平方方公公里里，分分為為三三期期進(jìn)進(jìn)行行建建設(shè)設(shè)：：一期期文文化化商商業(yè)業(yè)創(chuàng)創(chuàng)意意區(qū)區(qū)，，占占地地150畝，，區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)民民族族特特色色品品牌牌餐餐飲飲區(qū)區(qū)、、秦秦文文化化旅旅游游購(gòu)購(gòu)物物區(qū)區(qū)均均已已建建成成并并對(duì)對(duì)外外運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)；；二期期占占地地4000畝，，其其中中五五星星級(jí)級(jí)溫溫泉泉大大酒酒店店已已進(jìn)進(jìn)入入策策劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段；；三期期占占地地15平方方公公里里，，公公司司三三期期將將陸陸續(xù)續(xù)投投入入北北斗斗七七星星湯湯———先秦秦七七國(guó)國(guó)風(fēng)風(fēng)采采溫溫泉泉養(yǎng)養(yǎng)生生區(qū)區(qū)、、贏贏氏氏部部落落———運(yùn)動(dòng)動(dòng)休休閑閑區(qū)區(qū)、、自自然然人人本本回回歸歸園園———會(huì)展展會(huì)會(huì)所所等等大大型型項(xiàng)項(xiàng)目目的的開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)。。三期期開開發(fā)發(fā)完完成成后后，，秦秦文文化化旅旅游游景景區(qū)區(qū)將將由由單單純純的的文文化化遺遺址址參參觀觀擴(kuò)擴(kuò)展展為為集集文文化化觀觀光光、、旅旅游游演演藝藝、、溫溫泉泉度度假假、、高高端端論論壇壇、、展展覽覽展展示示為為一一體體的的一一站站式式旅旅游游觀觀光光目目的的地地。。兵馬馬俑俑兵馬馬俑俑國(guó)國(guó)際際旅旅游游廣廣場(chǎng)場(chǎng)文化化商商業(yè)業(yè)創(chuàng)創(chuàng)意意區(qū)區(qū)已已建建設(shè)設(shè)的的兵兵馬馬俑俑國(guó)國(guó)際際旅旅游游廣廣場(chǎng)場(chǎng)位位于于秦秦兵兵馬馬俑俑博博物物館館館館前前，，是是秦秦兵兵馬馬俑俑博博物物館館館館前前唯一一的的商商業(yè)業(yè)配配套套服務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)，，也也是是游游客客出出入入的的必必經(jīng)經(jīng)之之路路。。兵馬馬俑俑國(guó)國(guó)際際旅旅游游景景區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)配配套套項(xiàng)項(xiàng)目目面面積積為為60000平方方米米。。兵馬馬俑俑商品品單單一一，，僅僅有有兵兵馬馬俑俑紀(jì)紀(jì)念念品品沒(méi)有有主主題題活活動(dòng)動(dòng)，，沒(méi)沒(méi)有有主主題題式式的的體體驗(yàn)驗(yàn)街街餐飲飲沒(méi)沒(méi)有有特特色色，，且且檔檔次次低低、、品品質(zhì)質(zhì)差差、、數(shù)數(shù)量量少少屬于于歷歷史史保保護(hù)護(hù)區(qū)區(qū)，，限限制制開開發(fā)發(fā)具具有有較較大大規(guī)規(guī)模模的的商商業(yè)業(yè)距離離市市區(qū)區(qū)近近，，交交通通方方便便，，從從西西安安乘乘車車行行駛駛到到景景區(qū)區(qū)約約40分鐘鐘的的車車程程游客客游游覽覽景景區(qū)區(qū)一一天天便便可可往往返返，，逗逗留留時(shí)時(shí)間間短短條件件限限制制區(qū)位位影影響響沒(méi)有有特特色色其實(shí)實(shí)它它是是一一個(gè)個(gè)失失敗敗的的案案例例對(duì)比比之之下下的的思思考考兩個(gè)個(gè)地地塊塊同同樣樣面面臨臨著著游游客客走走馬馬觀觀花花的的致致命命要要害害，，而而且且430地塊塊面面積積÷文化化商商業(yè)業(yè)創(chuàng)創(chuàng)意意區(qū)區(qū)面面積積=對(duì)于于景景區(qū)區(qū)的的商商業(yè)業(yè)配配套套項(xiàng)項(xiàng)目目，，兵兵馬馬俑俑國(guó)國(guó)際際旅旅游游廣廣場(chǎng)場(chǎng)與與430地塊面臨著著同樣的問(wèn)問(wèn)題，當(dāng)我我們?cè)噲D通通過(guò)兵馬俑俑尋求出路路的時(shí)候，，發(fā)現(xiàn)它其其實(shí)是個(gè)反反面教材。。兵馬俑雖雖然沒(méi)有給給到我們?nèi)稳魏谓梃b的的意義，但但至少給到到我們一點(diǎn)點(diǎn)啟示。我們的問(wèn)題題在于，我我們的商業(yè)業(yè)究竟應(yīng)該該有多少體體量？來(lái)進(jìn)行我們們自身商業(yè)業(yè)體量的測(cè)測(cè)算民俗商業(yè)的的體量應(yīng)該該有多少？？酒店的體量量應(yīng)該有多多少？其他商業(yè)物物業(yè)的體量量應(yīng)該有多多少？到2010年，全縣接接待游客340萬(wàn)人次，年年均增長(zhǎng)13.3%；景區(qū)接待待游客280萬(wàn)人次，年均增長(zhǎng)6.8%；旅游直接收收入4.5億元，年均增長(zhǎng)長(zhǎng)率50%?！妒致糜伟l(fā)發(fā)展規(guī)劃(2008—2010年)》年份201020112012201320142015人數(shù)(萬(wàn)人)280300320342365390直接收入(億元)4.56.7510.1315.222.834.2人均消費(fèi)(元/人)161225317444625877以此推算，，則未來(lái)5年，游客每每年人次和和人均消費(fèi)費(fèi)預(yù)測(cè)為未來(lái)游客人人數(shù)及消費(fèi)費(fèi)測(cè)算由于430地塊于2012年上市，故故這里取2012年的游客人人次和人均均消費(fèi)的預(yù)預(yù)測(cè)值作為為標(biāo)準(zhǔn)共約計(jì)320萬(wàn)人次，人人均消費(fèi)去去除門票、、住宿和交交通設(shè)定為為160元。人均消費(fèi)包包括在景區(qū)區(qū)內(nèi)的門票票、住宿、、交通等一一切費(fèi)用民俗商業(yè)需需求體量測(cè)測(cè)算(一)按照商業(yè)營(yíng)營(yíng)業(yè)額測(cè)算算，計(jì)算公公式為民俗商業(yè)需需求面積==總游客人數(shù)數(shù)×人均消消費(fèi)÷商業(yè)業(yè)坪效÷商商業(yè)物業(yè)利利用率(說(shuō)明：人均均消費(fèi)商業(yè)業(yè)坪效指商商業(yè)物業(yè)每每平米每年年?duì)I業(yè)額(參考金鷹百百貨09年數(shù)據(jù))，商業(yè)物業(yè)業(yè)利用率取取90%)指標(biāo)名稱單位2012年游客人數(shù)萬(wàn)人次320人均消費(fèi)額元/人次160商業(yè)總零售額萬(wàn)元101300預(yù)期商業(yè)坪效元/㎡5935商業(yè)物業(yè)利用率——90%商業(yè)物業(yè)面積需求㎡95853方法一測(cè)算算出來(lái)的民民俗商業(yè)需需求面積為為95853㎡，考慮到到本案項(xiàng)項(xiàng)目檔次次相比金金鷹百貨貨略有差差距，實(shí)實(shí)際體量量應(yīng)根據(jù)據(jù)情況有有所調(diào)整整。民俗商業(yè)業(yè)需求體體量測(cè)算算(二)按照人均均商業(yè)物物業(yè)指標(biāo)標(biāo)測(cè)算，，計(jì)算公公式為民俗商業(yè)業(yè)需求面面積==總游客人人數(shù)×人人均商業(yè)業(yè)物業(yè)指指標(biāo)÷商商業(yè)物業(yè)業(yè)利用率率(說(shuō)明：：昆明人人均商業(yè)業(yè)物業(yè)指指標(biāo)為1，考慮到到城市商商業(yè)與旅旅游商業(yè)業(yè)的區(qū)別別，城市市居民平平均每周周一次購(gòu)購(gòu)物，游游客購(gòu)物物則具有有一次性性特點(diǎn)，，按照購(gòu)購(gòu)物次數(shù)數(shù)折算，，則旅游游商業(yè)物物業(yè)指標(biāo)標(biāo)為1÷÷50=0.02㎡/人)指標(biāo)名稱單位2012年游客人數(shù)萬(wàn)人次320商業(yè)物業(yè)指標(biāo)㎡/人0.02商業(yè)物業(yè)利用率——

90%商業(yè)物業(yè)面積需求㎡71111方法二測(cè)測(cè)算出來(lái)來(lái)的民俗俗商業(yè)需需求面積積為71111㎡，考慮到到本案項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際際操作時(shí)時(shí)的各種種因素差差距，實(shí)實(shí)際體量量應(yīng)根據(jù)據(jù)情況有有所調(diào)整整。客房測(cè)算算客房最低低需求數(shù)數(shù)量==總游客人人數(shù)×留留宿率÷÷365÷2設(shè)定：總總游客人人數(shù)320萬(wàn)人次，，考慮到到商業(yè)成成熟的時(shí)時(shí)間，留留宿率定定為20%，平均每每間客房房擁有兩兩張床位位==320萬(wàn)萬(wàn)人次××20%÷365÷2==875間按照床位位需求數(shù)數(shù)量計(jì)算公式式為：客房需求求數(shù)量為為：875間五星級(jí)酒店建筑面積(㎡)客房(間)九寨溝喜來(lái)登大酒店62800482黃山香茗酒店44000500張家界武鉑爾曼酒店35000482無(wú)錫靈山元一希爾頓逸林酒店68000487四川黃龍貴賓樓飯店38000300平均值49560450酒店體量量測(cè)算430地塊內(nèi)共共設(shè)一個(gè)個(gè)五星級(jí)級(jí)酒店，，2個(gè)經(jīng)濟(jì)型型酒店和和一些家家庭客棧棧根據(jù)國(guó)內(nèi)內(nèi)著名景景區(qū)內(nèi)酒酒店經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，我們們保守設(shè)設(shè)定五星星級(jí)酒店店客房數(shù)數(shù)為400間，建筑筑面積為為40000平米兩個(gè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)型酒店店客房數(shù)數(shù)為400間，建筑筑面積為為17000平米家庭客棧?？头繑?shù)數(shù)為75間，建筑筑面積為為3000平米國(guó)內(nèi)其他他著名景景區(qū)五星星級(jí)酒店店列舉酒店類型五星級(jí)酒店經(jīng)濟(jì)型酒店家庭客棧總計(jì)客房數(shù)(間)40040075875建筑面積(㎡)4000017000300080000430地塊酒店店體量建建議城市的酒酒吧千篇篇一律，，缺乏不不一樣的的感覺(jué)環(huán)湖建造造各種風(fēng)風(fēng)情主題題酒吧，，每家都都有不一一樣的感感覺(jué)?？紤]到SPA持有經(jīng)營(yíng)營(yíng)，回現(xiàn)現(xiàn)能力較較弱，故故壓縮面面積，滿滿足大部部分需求求即可。。該區(qū)域靠靠近主干干道，對(duì)對(duì)項(xiàng)目整整體來(lái)說(shuō)說(shuō)，商業(yè)業(yè)利用價(jià)價(jià)值不高高，故以以出售為為主，將將SPA區(qū)域壓縮縮的面積積增加其其中酒吧SPA水療創(chuàng)意工作作室其他物業(yè)業(yè)體量測(cè)測(cè)算總建筑面積數(shù)量環(huán)湖酒吧5000㎡10主題酒吧1000㎡1主題酒吧4000㎡2總建筑面積數(shù)量SPA水療50001總建筑面積數(shù)量創(chuàng)意工作室28000108物業(yè)類型酒吧SPA水療創(chuàng)意工作室總計(jì)建筑面積(㎡)1000050002800043000商業(yè)區(qū)域業(yè)態(tài)名稱總建筑面積數(shù)量是否持有商業(yè)區(qū)域業(yè)態(tài)名稱總建筑面積數(shù)量是否持有民俗商業(yè)茶博館60001持有經(jīng)營(yíng)民俗商業(yè)民俗手工藝品DIY100010出售花博館60001持有經(jīng)營(yíng)紀(jì)念品直銷店20001出售石博館60001持有經(jīng)營(yíng)風(fēng)情商業(yè)街20000——出售藥博館60001持有經(jīng)營(yíng)仿古商業(yè)街17000——出售藝博館60001持有經(jīng)營(yíng)酒店五星級(jí)酒店400001持有經(jīng)營(yíng)快餐店30005出售經(jīng)濟(jì)型酒店170002持有經(jīng)營(yíng)特大型餐飲店20001出售家庭客棧3000——出售大型餐飲店20002出售養(yǎng)生SPA水療50001持有經(jīng)營(yíng)中型餐飲店500010出售酒吧環(huán)湖酒吧500010出售小型餐飲店600030出售主題酒吧10001出售特色小吃街100020出售主題酒吧40002出售戲曲茶樓40004持有經(jīng)營(yíng)表演會(huì)議演藝會(huì)議中心50001持有經(jīng)營(yíng)茶吧100010出售游客服務(wù)中心接待處10001持有經(jīng)營(yíng)休閑娛樂(lè)吧450015出售便民設(shè)施1000——持有經(jīng)營(yíng)攝影藝術(shù)吧150012出售工作室創(chuàng)意工作室38000158出售商業(yè)持有有經(jīng)營(yíng)面面積為:103000平方米商業(yè)出售售面積為為：117000平方米總建筑面面積為：：220000平方米430地塊規(guī)劃劃體量一一覽表參照彝人人古鎮(zhèn)商商鋪出售售均價(jià)為為7000元/㎡，考慮到到本項(xiàng)目目地理位位置以及及資源和和上市時(shí)時(shí)間等相相關(guān)因素素本案商業(yè)業(yè)出售均均價(jià)可定定為10000元/㎡430地地塊前期期可回收收資金為為：10000×117000==11.7億億元430地塊前期期可回收收資金(此數(shù)據(jù)僅僅供參考考，因項(xiàng)項(xiàng)目上市市時(shí)間以以及資源源環(huán)境等等因素，，實(shí)際收收益視市市場(chǎng)而定定)規(guī)劃方案案物業(yè)配比占地容積率總建面（平米）物業(yè)類型總建面（平米）429.46畝0.733210000創(chuàng)意工作室獨(dú)棟別墅6000圍合式別墅22000五星級(jí)酒店6層27000獨(dú)棟別墅13000經(jīng)濟(jì)型酒店10層17000家庭客棧3000SPA水療5000環(huán)湖酒吧10000民俗博物館30000餐飲商業(yè)70000演藝中心5000服務(wù)中心2000推薦方案案創(chuàng)意工作作室\建面約：：28000㎡㎡環(huán)湖酒吧吧\建面約:10000㎡㎡五星級(jí)酒酒店\建面約：：40000㎡SPA水療\建面約：：5000㎡經(jīng)濟(jì)型酒酒店+家庭客棧棧\建面約：：20000㎡㎡服務(wù)中心心\建面約：：2000㎡民俗博物物館\建面約:30000㎡㎡演藝中心心\建面約：：5000㎡餐飲商業(yè)業(yè)\建面約：：70000㎡㎡鳥瞰圖其他角度度客戶是我我們存在在的基礎(chǔ)礎(chǔ)，不同同來(lái)源、、不同需需求的客客戶會(huì)有有不同的的追求，，我們的的客戶在在哪里？？他們的的追求是是什么？？這也將將是我們們解決問(wèn)問(wèn)題的關(guān)關(guān)鍵所在在。在430體量基本本確定的的情況下下，唯一一剩下的的問(wèn)題就就是客戶戶的需求求了地州客戶戶昆明本地地外地游客客從客戶來(lái)來(lái)源看特色的、、民俗的的、安逸的、舒適的、自然的的、歷史史的、休閑的榮耀的、、升華的的、階層層的、安逸的、舒適的、新奇的的、休閑的時(shí)尚的、、新奇的的、舒適的、安逸的、休閑的、城市生生活的新新樂(lè)趣我們可以以找到三三者需求求的共同同點(diǎn)，他他們都渴渴望得到到：安逸的、、休閑的的、舒適適的追求求從我們市市調(diào)過(guò)程程中的一一些感受受和對(duì)昆昆明人的的一些訪訪談中發(fā)發(fā)現(xiàn)：“昆明人人不喜歡歡民俗””我們的想想法是：：沒(méi)有人不不喜歡自自己的歷歷史，只只在于產(chǎn)產(chǎn)品做的的是不是是符合口