投資分析報(bào)告

創(chuàng)冠地塊投資分析報(bào)告重慶市建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司二OO七年四月目錄TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一章前言 2\o"CurrentDocument"一、報(bào)告編制目的 2\o"CurrentDocument"二、報(bào)告編制依據(jù) 2三、地塊概況 2第二章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 5一、重慶經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 5二、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 10三、項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤現(xiàn)狀 14四、項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析 17第三章投資估算 19一、建筑指標(biāo) 19\o"CurrentDocument"二、投資估算 19第四章經(jīng)濟(jì)測(cè)算 22一、銷售價(jià)格的預(yù)測(cè) 22二、銷售收入及稅金測(cè)算表 22三、損益表 23第五章結(jié)論及建議 24第一章前言第一章前言一、報(bào)告編制目的本報(bào)告通過對(duì)項(xiàng)目的重慶市的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，以及對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)位及周邊主要同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較分析，對(duì)項(xiàng)目的可行性提出意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)，對(duì)其進(jìn)行投資分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)。二、報(bào)告編制依據(jù)1、2006年重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒；2、2006年重慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)；3、1、2006年重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒；2、2006年重慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)；3、創(chuàng)冠地塊方案設(shè)計(jì)；4、現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料；5、與項(xiàng)目相關(guān)的其他資料。三、項(xiàng)目概況該項(xiàng)目位于九龍坡區(qū)，臨近在建的九濱路、南北中干道（嘉華大橋及其隧道）和鵝公巖大橋，距楊家坪商圈約3公里。

1、該項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下:》21、該項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下:》2（約234畝）>建設(shè)用地面積130490.0m2（約195.7畝）>22住宅建筑面積 22222地下建筑面積2＞＞建筑密度 20.7%＞綠地率 30%＞停車位（地下） 1047輛＞住戶總數(shù) 5007戶注:（以上數(shù)據(jù)是摘自項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)）2、該項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：＞土地價(jià)格（樓面地價(jià)） 750元/m2＞單方造價(jià) 2544元/m2＞總投資》銷售價(jià)格 3100元/m2＞銷售收入》稅后投資利潤(rùn)率 10.21%＞若銷售價(jià)格為3200元/平方米，單方造價(jià)控制在2200元/平方米稅后投資利潤(rùn)率 20%第二章項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析一、重慶經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況（一）地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）發(fā)展變化對(duì)比分析2001-2006年重慶GDP增長(zhǎng)情況（億元）比上年增長(zhǎng)（％）由上圖可以看出，重慶的GDP在近幾年保持了良好的持續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭，且高于全國(guó)平均GDP增長(zhǎng)速度。2006年全市GDP總量達(dá)到3486.2億元，實(shí)現(xiàn)了12.2%的較快增長(zhǎng)，比上年提高0.7個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)第五年保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度在10.0%以上。根據(jù)重慶目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，這種增長(zhǎng)速度在近幾年會(huì)保持并有所提高，持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境。（二）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展變化對(duì)比分析100%-

90%-

80%'70%-60%'50%-40%,30%-20%'10%-0%」1.70<2001-2006年重慶市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化示意圖6 42.10<1.50% 41.90%6.70，6.00<200120021.40<6100%-

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80%'70%-60%'50%-40%,30%-20%'10%-0%」1.70<2001-2006年重慶市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化示意圖6 42.10<1.50% 41.90%6.70，6.00<200120021.40<6 39.50‘。43.90<44.70,6 44.30%5.20<20036.20% 13.00%20042005年2006年第一產(chǎn)業(yè)占GDP比重 第二產(chǎn)業(yè)占GDP比重 第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重在國(guó)民經(jīng)濟(jì)總水平保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)，2006年全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也日趨優(yōu)化，：：44.7，三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為-6.1%、56.4%和49.7%，第一產(chǎn)業(yè)的比重明顯下降；作為重工業(yè)城市，第二產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)始終占有舉足輕重的地位，第三產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展壯大，其對(duì)GDP的貢獻(xiàn)逐年提高，從2005年開始超過了第二產(chǎn)業(yè)，由此可見重慶的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，處于不斷優(yōu)化階段。（三）SGDP變化狀況2001-2006年重慶市人均GDP增長(zhǎng)情況（元）雌：以上人均GDP以戶籍人口計(jì)算在GDP增長(zhǎng)加速，而人口增長(zhǎng)平穩(wěn)（0.5%）的情況下，人均GDP保持了4年的加速增長(zhǎng)期。雖然在2005年增速出現(xiàn)了1998年以來的首次回落，同比增幅為13.7%,2006年人均GDP為11000元。在常住人口逐年下降幅度小、國(guó)民經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的情況下，2006年按常住人口計(jì)算的人均GDP為12437元，人民生活水平有了大幅提高。）城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入2001-2006年重慶城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）1140094007400540034001400111J1LJi116%14%12%10%8%6%4%2%-6001234560%1——1年份200120022003200420052006城^居城鎮(zhèn)居民人均可支配收入65727238809392211024411570城鎮(zhèn)居民人均可支配收，入城鎮(zhèn)人口1074.711311163.81205.7125013117.10%7.70%11.80%11收入增幅13.90%.10%10.30%一■"城鎮(zhèn)人口增幅5.20%2.90%3.60%3.10%3.55%隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，居民生活水平亦逐年得到提高。2004年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)幅度為歷年最高漲幅比率達(dá)到13.9%與GDP的增長(zhǎng)速度基本保持一致。2006年全年增長(zhǎng)率為％，遠(yuǎn)高于重慶城市居民消費(fèi)價(jià)格總水平的上漲幅度（2.4%），人均可支配收入達(dá)到11570元。以平均每戶3.02（2000-2006年這一指標(biāo)在3.05-2.97之間）人計(jì)算，2006年家庭可支配收入已達(dá)到34941元。隨著重慶市民生活水平的提高，其對(duì)住房的消費(fèi)能力和對(duì)銷售價(jià)格的承受能力也將逐步增加。（五）重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額發(fā)展趨勢(shì)分析

2001—2006年重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）2004年以來，消費(fèi)明顯升溫并出現(xiàn)升級(jí)趨勢(shì)，城鄉(xiāng)消費(fèi)品市場(chǎng)均呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。盡管2003年遭遇非典襲擊，但消費(fèi)市場(chǎng)整體上仍然保持了持續(xù)上漲的趨勢(shì)。2004年更是使消費(fèi)得到了一個(gè)大的釋放，社零總額為1061.5億元，同比上漲幅度達(dá)到27%，無論在消費(fèi)額還是在增漲幅度上均創(chuàng)了歷史的最高紀(jì)錄。2006年增長(zhǎng)速度雖然有所回落，但其增速仍然均％。2001-2006年重慶城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出比例（％）從城鎮(zhèn)居民消費(fèi)性支出比例的變化看，從1998年的91.1％下降到2006年84.2％，呈現(xiàn)逐步下降的趨勢(shì)。一方面說明重慶市城鎮(zhèn)居民的收入水平在逐步提高；另一方面則表明居民儲(chǔ)蓄進(jìn)一步增長(zhǎng)，居民的消費(fèi)能力越來越大，消費(fèi)潛力還有待挖掘。（六）重慶市固定資產(chǎn)投資總額對(duì)比分析2001-2006年重慶市固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)比（億元）300025002000150010005000LLW—7006005004003002001000123456年份200120022003200420052006?——?固定資產(chǎn)投資801.82995.661269.41621.92006.322451.84"基本建設(shè)328.32474.76665.49891.32房地產(chǎn)開發(fā)196.67245.91327.89405.08517.73629.63房地產(chǎn)開發(fā)投資比例（%）24.53%24.70%25.83%24.98%25.80%25.70%自2001年后，重慶全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額增幅持續(xù)上升，投資額也從802億元增長(zhǎng)到2452億元，翻了近3倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資比例于2001年達(dá)到24％左右，此后4年一直維持在這一水平，房地產(chǎn)開發(fā)投資所占比例在合理范圍，與固定資產(chǎn)投資同步增長(zhǎng)、協(xié)調(diào)發(fā)展。2006年，重慶一、二、三產(chǎn)業(yè)投資分別比上年增長(zhǎng)37.6%、2.4%和21.4%。重點(diǎn)項(xiàng)目累計(jì)完成投資623.54億元，占投資總量的25.4%，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成投資465.85億元，占重點(diǎn)項(xiàng)目投資總量的74.7%。重慶市的固定資產(chǎn)投資近年來均保持在20％以上的增長(zhǎng)速度，在2005年增幅雖然有些回落，但2006年的增幅又達(dá)到24.9％，預(yù)計(jì)在今后幾年重慶的固定資產(chǎn)投資仍將保持較快的增長(zhǎng)速度。二、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資2006年重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資在宏觀調(diào)控的影響下發(fā)展速度有所放緩慢，全年房地產(chǎn)投資額達(dá)到629.63億元，同比增長(zhǎng)21.6%，增速比上年回落6.2個(gè)百分點(diǎn)。占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重為25.7%，比去年略有下降，但仍然保持在25%左右的適度水平上，房地產(chǎn)投資保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)投資信心良好。（二）房地產(chǎn)供求狀況重慶市房地產(chǎn)竣工和銷售面積多年保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的狀況，2006年，商品房竣工面積為2225萬平方米，同比增長(zhǎng)0.7％。重慶市歷年房地產(chǎn)供求狀況二商品房竣工面積 商品房銷售面積 商品房銷售價(jià)格2006年重慶市商品房銷售面積為2228萬平方米，成交金額506億元，與2005年同期相比分別增加10.5％和17.7％。通過對(duì)2003-2006年歷屆房交會(huì)消費(fèi)者調(diào)查分析，我們認(rèn)為重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡，本地買家占85%以上，以自住為主的買家占多數(shù)，市場(chǎng)上投資性買家較少。與上海、杭州等城市相比，房?jī)r(jià)虛高的程度不大，且經(jīng)過2005年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，整個(gè)市場(chǎng)得到進(jìn)一步規(guī)范，后續(xù)市場(chǎng)逐步走向穩(wěn)定。（三）主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況2006年主城區(qū)新批準(zhǔn)商品住房上市預(yù)售面積1434.19萬m2同比增長(zhǎng)30.53%，同期商品住房實(shí)際銷售面積 1203.50萬m2，同比增長(zhǎng)19.39%，供需基本平衡。1、銷售面積增加

5Q005000500消售面積1萬恥融1月2月3月4月5月陰 T月 B月9月1咽1消售面積1萬恥融1月2月3月4月5月陰 T月 B月9月1咽1周2、銷售均價(jià)小幅上漲，增幅有所回落2006年全年主城區(qū)商品住宅成交均價(jià)2697元/m2（建筑面積，下同），同比增長(zhǎng)4.25%，增幅較2005年有所下降。分月份來看成交均價(jià)基本保持在2500-3000元/m2之間，由于房交會(huì)的帶動(dòng)，11月份的銷售均價(jià)最高達(dá)3151元/m2，其次是4月和6月均為3080元/m?。3、外來購(gòu)房群體增加從購(gòu)房者的地域來看，2006主城樓市和2005年相比，最大的變化就是外來購(gòu)房者增多。2006年主城區(qū)商品住房銷售面積中，其他區(qū)縣居民購(gòu)房面積占30.16%，同比提高18.09個(gè)百分點(diǎn)，市外居民購(gòu)房面積占9.17%，同比提高3.04個(gè)百分點(diǎn)，兩者占總銷售面積的近40%。）重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)分析小結(jié)＞房地產(chǎn)投資規(guī)模增長(zhǎng)適宜。2005年、2006年，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額分別為518億元，630億元，占固定資產(chǎn)投資的比重分別為25.8%，25.7%，同比分別增長(zhǎng)27.8%，21.6%。同期，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)分別為23.7％，24.9%，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)與固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)基本協(xié)調(diào)。＞商品房市場(chǎng)供需基本平衡。從供銷情況看，2004年、2005年主城區(qū)批準(zhǔn)可售商品房分別為1380萬m2、1431.07萬m2;實(shí)際銷售1209萬m2、1156.15萬m2。2006年1-7月主城區(qū)批準(zhǔn)可售商品房為701.96萬m2實(shí)際銷售640.62萬m2，供需基本平衡。＞房?jī)r(jià)增長(zhǎng)穩(wěn)定協(xié)調(diào)。2005年和2006年，重慶市主城區(qū)商品住房均價(jià)分別為2587元/m2、2697元/mZ（建筑面積，下同，同比分別增長(zhǎng)8.5%、4.3%。而同期重慶市地區(qū)生產(chǎn)總值同比分別增長(zhǎng)11.5％，12.2%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分別增長(zhǎng)11.1%和12.8%，房?jī)r(jià)增幅基本合理，與經(jīng)濟(jì)和收入增長(zhǎng)基本協(xié)調(diào)。＞重慶房地產(chǎn)處于穩(wěn)步增長(zhǎng)的階段。

三、項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤現(xiàn)狀星月灣創(chuàng)冠地塊文化*1大坪街道?渝中名郡三、項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤現(xiàn)狀星月灣創(chuàng)冠地塊文化*1大坪街道?渝中名郡龍湖-觀山水融僑半島1」用入1、星月灣開發(fā)商：廣廈重慶一建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商實(shí)力：較強(qiáng)位置：渝中區(qū)大坪大黃路132號(hào)占地面積:22373平方米建筑面積:90868平方米綠地率:30.10%樓盤品質(zhì)：一般建筑物特征:29層-32層的高層銷售情況:較好價(jià)格：3550元/m22、渝中名郡開發(fā)商:泰平（香港）公司開發(fā)商實(shí)力:較強(qiáng)位置:渝中區(qū)大坪大黃路132號(hào)占地面積:26900平方米建筑面積:109000平方米建筑密度:18.8%綠地率:36.6%樓盤品質(zhì):較好建筑物特征:5棟高層銷售情況:較好價(jià)格：住宅:3700元加商業(yè):13000元/m23、龍湖-觀山水開發(fā)商:重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)商實(shí)力:較強(qiáng)位置:南岸區(qū)鵝公巖大橋南橋頭面積:130畝建筑面積:7萬平方米綠地率:60.0%樓盤品質(zhì):較好建筑物特征:高層銷售情況:較好價(jià)格：3850元/m24、融僑半島開發(fā)商:重慶置業(yè)有限公司開發(fā)商實(shí)力:較強(qiáng)位置:南岸區(qū)明佳路33號(hào)占地面積:76000平方米建筑面積:242260平方米綠地率:35.57%樓盤品質(zhì):較好建筑物特征:以點(diǎn)式高層和板式小高層住宅為主戶型:多為兩房、三房，60-110平方米

銷售情況：較好價(jià)格：3900元/m?、項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析四、項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析四2、地塊優(yōu)勢(shì)＞地段優(yōu)勢(shì)該地塊位于主城核心區(qū)，距城市CBD和主要商圈較近。＞較強(qiáng)的稀缺性該地塊為重慶主城核心區(qū)尚未開發(fā)的為數(shù)較少稀缺地塊。＞升值潛力較大該地塊緊鄰鵝公巖大橋，隨著九濱路、南北中干道（嘉華大橋及其隧道）的建成，其地塊的價(jià)值將得到大力提升。＞江景景觀優(yōu)勢(shì)該地塊緊鄰長(zhǎng)江，位置較高，能夠看到一江三橋，具有較佳的江景資源。＞該地塊內(nèi)沒有需要拆遷的房屋。3、地塊劣勢(shì)＞該地塊現(xiàn)階段交通不便，公交線路較少。＞地塊內(nèi)尚有一條高壓線需要拆除。＞該地塊落差較大。第三章投資估一、建筑指標(biāo)》總用地面積：2（約234畝）＞建設(shè)用地面積：130490.0m2（約195.7畝）＞容積率：＞建筑密度：20.7%＞綠地率：30%＞總建筑面積599967m2,其中：地上建筑面積：2住宅建筑面積：2公建建筑面積：2其中：商業(yè)面積：2會(huì)所：2幼兒園：2地下建筑面積：2＞停車位（地下）：1047輛二、投資估算總投資估算表序號(hào)工程費(fèi)用名稱計(jì)算方法金額（萬元）1土地費(fèi)用750元/m2（樓面地價(jià)）450002前期費(fèi)用見《前期費(fèi)用估算表》12924

3建安工程費(fèi)用見《建安工程費(fèi)用估算表》813564預(yù)備費(fèi)6993工程建設(shè)投資合計(jì)1462735期間費(fèi)用6334管理費(fèi)用590營(yíng)銷費(fèi)用按銷售收入的3%計(jì)5744項(xiàng)1目^發(fā)建設(shè)總投資單方造價(jià)：2544元加2152607前期費(fèi)用估算表序號(hào)成本類型工程量（m2）單位成本計(jì)價(jià)單位成本（萬元）1方案設(shè)計(jì)費(fèi)5999678元/平方米4802初設(shè)及施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)59996712元/平方米7203景觀設(shè)計(jì)費(fèi)1304906元/平方米784地質(zhì)勘探費(fèi)130490元/平方米145城市酉瞳費(fèi)599967140元/平方米84006人防費(fèi)59996730元/平方米18007白蟻防治費(fèi)599967元/平方米188報(bào)建綜合費(fèi)用5999675元/平方米3009施工用水電5999675元/平方米30010其他費(fèi)用814合計(jì)12924

建安工程費(fèi)用估算表序號(hào)內(nèi)容總額（萬元）單方費(fèi)用（元/叫備注1土石方84028（元/m3）2建筑工程費(fèi)53997.039003外墻裝飾工程4199.77704電梯及其安裝2399.8740含安檢費(fèi)5智能化工程費(fèi)1199.93206配套水電工程費(fèi)11999.342007消防設(shè)施工程費(fèi)2999.84508市政設(shè)施費(fèi)1199.9320道路、市政管網(wǎng)9環(huán)境景觀工程1799.9030含燈飾設(shè)計(jì)費(fèi)10天燃?xì)庀到y(tǒng)419.98711環(huán)保治理工程299.985生化池等合計(jì)81355.571356第四章經(jīng)濟(jì)測(cè)算一、銷售價(jià)格的預(yù)測(cè)我們對(duì)現(xiàn)階段創(chuàng)冠地塊附近在售以及最新推出的樓盤進(jìn)行了綜合調(diào)研，針對(duì)與本地塊相似的項(xiàng)目（有一定規(guī)模、高層、毛坯房）選取了4個(gè)樓盤住宅部分的銷售均價(jià)進(jìn)行加權(quán)平均結(jié)果為：3113元/平方米（按建面計(jì)算）。保守估算，該地塊住