2022年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試知識(shí)點(diǎn)大全（第34章）

第三十四章物權(quán)法律制度1、物權(quán)：是特定社會(huì)人與人之間對(duì)物的占有關(guān)系在法律上的表現(xiàn),是法律確認(rèn)的主體對(duì)物依法享有的支配權(quán)利,即權(quán)利人在法定范圍內(nèi)直接支配一定的物,并排斥他人干涉的權(quán)利。2、物權(quán)與債權(quán)的聯(lián)系：（1）物權(quán)和債權(quán)構(gòu)成了市場經(jīng)濟(jì)社會(huì)的最基本的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。（2）在商品經(jīng)濟(jì)條件下，人和財(cái)產(chǎn)的結(jié)合表現(xiàn)為物權(quán)，當(dāng)財(cái)產(chǎn)進(jìn)入流通領(lǐng)域之后,在不同主體之間的交換則體現(xiàn)為債權(quán)。主體享有物權(quán)是交換的前提,交換過程則表現(xiàn)為債權(quán),交換的結(jié)果往往導(dǎo)致物權(quán)的讓渡和移轉(zhuǎn)。3、物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別（在區(qū)別中看物權(quán)的特征）：（1）物權(quán)是絕對(duì)權(quán)（對(duì)世權(quán)），債權(quán)是相對(duì)權(quán)（對(duì)人權(quán)）；（2）物權(quán)屬于支配權(quán),債權(quán)屬于請(qǐng)求權(quán);（3）物權(quán)是法定的,物權(quán)的設(shè)定采用法定主義;（4）物權(quán)的客體一般為物;（5）物權(quán)具有追及效力和優(yōu)先效力。4、物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別（絕對(duì)與相對(duì)）：（1）物權(quán)：權(quán)利的主體特定，而義務(wù)主體是權(quán)利人以外的不特定的一切人，其他任何人都負(fù)有不得非法干涉和侵害權(quán)利人所享有的物權(quán)的義務(wù)。（2）債權(quán)：只是發(fā)生在債權(quán)人和債務(wù)人之間的關(guān)系，權(quán)利主體和義務(wù)主體都是特定的，債權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)只對(duì)特定的債務(wù)人發(fā)生效力。5、物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別（支配與請(qǐng)求）：（1）物權(quán)：權(quán)利人不必依賴他人的幫助就能行使其權(quán)利，實(shí)現(xiàn)自己的利益。無須他人給予協(xié)助，更不須征得他人的的同意。（2）債權(quán)：債權(quán)人一般不直接支配一定的物，而是請(qǐng)求債務(wù)人依照債的規(guī)定履行義務(wù)。債權(quán)必須有相對(duì)的義務(wù)人給予協(xié)助方可順利實(shí)現(xiàn)。6、物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別（法定與自由確定）：（1）物權(quán)：物權(quán)的種類和基本內(nèi)容由法律規(guī)定，不允許當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)物權(quán)種類，物權(quán)設(shè)定時(shí)必須公示。動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)以動(dòng)產(chǎn)的占有為權(quán)利象征,動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)、留置權(quán)也以占有為權(quán)利象征；不動(dòng)產(chǎn)則以登記為權(quán)利象征。（2）債權(quán)：債權(quán)只是在特定的當(dāng)事人之間存在的，債權(quán)特別是合同債權(quán)，主要由當(dāng)事人自由確定，設(shè)立債權(quán)不需要公示。當(dāng)事人只要不違反法律的禁止性規(guī)定和公共道德，則可以根據(jù)其意思設(shè)定債權(quán),還可依法自己決定債的內(nèi)容和具體形式。7、物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別（客體與行為）：（1）物權(quán)：物權(quán)的標(biāo)的在范圍上是十分廣泛的，但都必須是特定物、獨(dú)立物、有體物，而不是行為。物權(quán)只能以獨(dú)立于人身之外的物作為客體。無論是自己還是他人的身體都不可成為物權(quán)支配的對(duì)象。人體器官在未經(jīng)合法程序和手段與人體分離之前，也不可成為物權(quán)的客體。（2）債權(quán)：債權(quán)的標(biāo)的可因債權(quán)的種類不同而各不相同。債權(quán)一般直接指向的是行為,而間接涉及物。在債權(quán)關(guān)系存續(xù)期間,債權(quán)人一般不直接占有債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，只有在債務(wù)人交付財(cái)產(chǎn)以后，債權(quán)人才能直接支配物。8、物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別（追及效力和優(yōu)先效力）：（1）追及效力。①物權(quán)：物權(quán)的標(biāo)的物無論輾轉(zhuǎn)流向何處，權(quán)利人均可追及于物之所在地行使其權(quán)利，依法請(qǐng)求不法占有人返還原物。②債權(quán)：債權(quán)原則上不具有追及的效力。債權(quán)的標(biāo)的物在沒有移轉(zhuǎn)所有權(quán)之前，債務(wù)人非法轉(zhuǎn)讓并由第三人占有時(shí)，債權(quán)人不得請(qǐng)求物的占有人返還財(cái)產(chǎn)，只能請(qǐng)求債務(wù)人履行債務(wù)和承擔(dān)違約責(zé)任。（2）優(yōu)先效力。①物權(quán)的優(yōu)先效力是指物權(quán)與債權(quán)同時(shí)存在于同一物上時(shí)，物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)的效力,或者同一物之上存在數(shù)個(gè)物權(quán)時(shí)，先設(shè)立的物權(quán)優(yōu)先于后設(shè)立的物權(quán)。物權(quán)：物權(quán)的優(yōu)先效力包括兩個(gè)方面:A、當(dāng)物權(quán)與債權(quán)并存時(shí)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。在“一物二賣”的情況下，如果后買者已完成了物權(quán)的公示，而先買者未完成物權(quán)的公示，則后買者取得的所有權(quán)優(yōu)先于先買者的債權(quán)。債務(wù)人破產(chǎn)或被強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，如果債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)上存在著擔(dān)保物權(quán)，則該擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先于其他一般債權(quán)，擔(dān)保物權(quán)人可就該擔(dān)保物優(yōu)先受償。B、同一標(biāo)的物上存在著兩個(gè)或兩個(gè)以上內(nèi)容或性質(zhì)相同的物權(quán)時(shí)，成立在先的物權(quán)優(yōu)先于成立在后的物權(quán)?！咀⒁狻课餀?quán)優(yōu)于債權(quán)并不是絕對(duì)的，《民法典》）第405條規(guī)定：“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。”此為“買賣不破租賃”原則。買賣不破租賃是指租賃物交付后的租賃權(quán)不因租賃物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移或其他物權(quán)的設(shè)定而受到影響。②債權(quán)：債

權(quán)不具有這種對(duì)內(nèi)優(yōu)先的效力，在同一物上可以設(shè)立多個(gè)債權(quán),各個(gè)債權(quán)都具有平等的效力,債權(quán)人在依法受償時(shí)都是平等的。9、物權(quán)法律制度的基本原則：物權(quán)法定原則、一物一權(quán)原則和物權(quán)公示原則。10、物權(quán)法定原則：是指物權(quán)的種類、內(nèi)容、效力、得喪變更及其保護(hù)的方法均源自法律的直接規(guī)定，當(dāng)事人不得自由地創(chuàng)設(shè)。《民法典》第116條規(guī)定：“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定?！碑?dāng)物權(quán)主體的權(quán)利受到侵害時(shí),可依法采取相應(yīng)的法律措施保護(hù)自己的權(quán)利，法律未加以規(guī)定的救濟(jì)措施，即使雙方當(dāng)事人同意，也不得采用。11、_物一權(quán)原則一物一權(quán)原則：是指一物之上只能存在一個(gè)所有權(quán)，不得有互不相容的兩個(gè)以上的物權(quán)同時(shí)存在于同一標(biāo)的物上。(1)一個(gè)特定的標(biāo)的物上只有一個(gè)所有權(quán)。一個(gè)所有權(quán)的客體僅為一個(gè)獨(dú)立物，集合物原則上不能成為一個(gè)所有權(quán)的客體，而只能成為多個(gè)所有權(quán)的客體。物權(quán)的客體僅為獨(dú)立的特定的物。共有，就是指數(shù)個(gè)人對(duì)一個(gè)物享有一個(gè)獨(dú)立所有權(quán)，而不是每一個(gè)共有人各自都有一個(gè)獨(dú)立的所有權(quán)。(2)同一物上不得設(shè)有兩個(gè)以上相互沖突和矛盾的物權(quán)。同一物之上可以并存數(shù)個(gè)不相矛盾的物權(quán)。例如，所有權(quán)與他物權(quán)同時(shí)并存，或在同一物之上設(shè)定數(shù)個(gè)不相矛盾的擔(dān)保物權(quán)等。12、物權(quán)公示原則：是指民事主體對(duì)物權(quán)的享有與變動(dòng)均應(yīng)采取可取信于社會(huì)公眾的外部表現(xiàn)方式的原則。物權(quán)公示原則的具體內(nèi)容包括：(1)物權(quán)的公示方法必須由法律規(guī)定。為防止不同人對(duì)同一物的爭奪，保護(hù)善意第三人的利益，法律必須明確規(guī)定物權(quán)公示的方法，只有合法所有人均以法定的公示方法對(duì)外進(jìn)行物權(quán)公示，才能使其他人明確物的所有權(quán)歸屬情況?！睹穹ǖ洹返?08條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記.動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付?！?2)物權(quán)公示的效力必須由法律規(guī)定。依照我國法律的規(guī)定，普通的動(dòng)產(chǎn)一經(jīng)交付，便發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的后果；不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力:未經(jīng)登記，不發(fā)生效力,但是法律另有規(guī)定的除外?！咎貏e注意】依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。13、不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍：目前我國已經(jīng)開始實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。由國務(wù)院自然資源主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)全國的不動(dòng)產(chǎn)登記工作。共有十類不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)納入了統(tǒng)一登記的范圍，具體包括：(1)集體土地所有權(quán);(2)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán);(3)森林、林木所有權(quán);(4)耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán);(5)建設(shè)用地使用權(quán);(6)宅基地使用權(quán);(7)海域使用權(quán);⑹地饞權(quán);(9)抵押權(quán);(10)居住權(quán)以及法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。14、不動(dòng)產(chǎn)登記的類型(七種)：(1)首次登記:(2)變更登記:(3)轉(zhuǎn)移登記;(4)注銷登記;⑸更正登記和異議登記;(6)預(yù)告登記;(7)查封登記。15、首次登記：這是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)首次產(chǎn)生時(shí)所進(jìn)行的登記,如商品房建成后第一次登記。16、變更登記：這是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的具體內(nèi)容發(fā)生變化時(shí)進(jìn)行的登記。17、轉(zhuǎn)移登記：這是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生權(quán)利移轉(zhuǎn)時(shí)所進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記。18、轉(zhuǎn)移登記與變更登記的區(qū)別：(1)登記前后權(quán)利主體的變動(dòng)情形不一樣。轉(zhuǎn)移登記前后的權(quán)利主體不一致，而變更登記前后的權(quán)利主體一致，只是權(quán)利主體形式(如權(quán)利人姓名、名稱等)發(fā)生了變化，或者是權(quán)利客體形式(如房地產(chǎn)名稱、用途、面積等)發(fā)生了變化，但變更登記前后的權(quán)利人是同一人。這是兩者之間最本質(zhì)的區(qū)別。(2)轉(zhuǎn)移登記是一種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓行為,即原權(quán)利人將其擁有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。而變更登記不是權(quán)利轉(zhuǎn)讓行為，只是不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利主體或客體形式上的變化,變更登記后，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人并未將權(quán)利轉(zhuǎn)移給他人。(3)是否繳稅不同。轉(zhuǎn)移登記屬交易行為,一般應(yīng)依法繳納相關(guān)契稅、所得稅等稅款，而變更登記不屬于交易行為,故不需繳納稅款。

19、注銷登記：這是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)消滅時(shí)所進(jìn)行的登記。例如，地役權(quán)解除時(shí)進(jìn)行的注銷登記。20、更正登記和異議登記：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)是錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記?！睹穹ǖ洹返?20條規(guī)定了更正登記和異議登記，該條還規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正”。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人自異議登記之日起15日內(nèi)不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。異議登記失效后，當(dāng)事人提起民事訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)歸屬的，法院應(yīng)當(dāng)依法受理。異議登記失效不影響法院對(duì)窠件的實(shí)體審理。21、預(yù)告登記：這是指在當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，即權(quán)利取得人只對(duì)未來取得物權(quán)享有請(qǐng)求權(quán)時(shí)，法律為保護(hù)這一請(qǐng)求權(quán)而為其進(jìn)行的登記。當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起90日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。22、查封登記：這是一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記類型，它是指作為被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因判決或者強(qiáng)制執(zhí)行等原因，當(dāng)事人尚未向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù);而由執(zhí)行法院向登記機(jī)關(guān)提供被執(zhí)行人取得財(cái)產(chǎn)所依據(jù)的生效判決書或者執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書，由登記機(jī)關(guān)對(duì)該房屋的權(quán)屬直接進(jìn)行登記,然后再予以查封。23、物權(quán)的種類（根據(jù)物權(quán)的權(quán)利人行使權(quán)利的范圍不同）：自物權(quán)和他物權(quán)。（1）自物權(quán)：權(quán)利人對(duì)自己所有的標(biāo)的物依法進(jìn)行全面支配（支配范圍的全面性和支配時(shí)間的無限性）的物權(quán)。自物權(quán)即所有權(quán)，是物權(quán)中最完整、最充分的權(quán)利。（2）他物權(quán)：權(quán)利人在他人所有的標(biāo)的物上享有的被限定于某一特定方面或某一特定期間的物權(quán)。如用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等。24、物權(quán)的種類（根據(jù)他物權(quán)設(shè)立目的不同）：用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。（1）用益物權(quán)：以標(biāo)的物的使用和收益為目的而設(shè)立的他物權(quán)。如土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、居住權(quán)等。（2）擔(dān)保物權(quán)：為擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)立的他物權(quán)。如抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等。25、用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)的區(qū)別：（1）設(shè)立的目的不同。①用益物權(quán)：實(shí)現(xiàn)物的使用價(jià)值。②擔(dān)保物權(quán)：以物的交換價(jià)值擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。（2）權(quán)利的性質(zhì)不同。①用益物權(quán)：多為獨(dú)立性的主權(quán)利，往往有明確的存續(xù)期間，通常是根據(jù)合同確定的。②擔(dān)保物權(quán)：從權(quán)利，以所擔(dān)保的債權(quán)作為其主權(quán)利。它以此債權(quán)的存在為前提，其所擔(dān)保的債權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，該權(quán)利即歸于消滅。（3）標(biāo)的物不同。①用益物權(quán)：主要標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)。②擔(dān)保物權(quán)：不限于不動(dòng)產(chǎn)。（4）價(jià)值形態(tài)發(fā)生變化的影響。①用益物權(quán)：標(biāo)的價(jià)值形態(tài)若發(fā)生變化，會(huì)對(duì)權(quán)利人的使用收益權(quán)產(chǎn)生影響，甚至導(dǎo)致權(quán)利消滅。②擔(dān)保物權(quán)：標(biāo)的物價(jià)值形態(tài)發(fā)生變化并不影響擔(dān)保物權(quán)以變化后的物為標(biāo)的而繼續(xù)存在，擔(dān)保物權(quán)具有物上代位性,即當(dāng)擔(dān)保物權(quán)的標(biāo)的物轉(zhuǎn)化為價(jià)值形態(tài)時(shí)，擔(dān)保物權(quán)就以變形物為客體。26、物權(quán)的種類（根據(jù)物權(quán)有無從屬性）：主物權(quán)和從物權(quán)。（1）主物權(quán)：可以獨(dú)立存在的物權(quán)，它與其他權(quán)利沒有從屬關(guān)系。如所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)等。（2）從物權(quán)：從屬于其他權(quán)利而存在的物權(quán)。如抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等?！咎貏e注意】地役權(quán)從屬于需役地的所有權(quán)而存在，屬于從物權(quán)。27、物權(quán)的種類（根據(jù)物權(quán)的發(fā)生是否基于當(dāng)事人的意思）：法定物權(quán)和意定物權(quán)。（1）法定物權(quán)：是基于法律的直接規(guī)定發(fā)生的物權(quán)。如留置權(quán)和法定抵押權(quán)。（2）意定物權(quán)：依當(dāng)事人的意思而發(fā)生的物權(quán)。如質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)?！咀⒁狻繀^(qū)分法定物權(quán)和意定物權(quán)的意義在于：法定物權(quán)和意定物權(quán)成立的要件和適用的法律不同。

28、物權(quán)的種類(根據(jù)物權(quán)之存續(xù)有無期限)：有期限物權(quán)和無期限物權(quán)。(1)有期限物權(quán)：有存續(xù)期限的物權(quán)。如，抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。(2)無期限物權(quán)：沒有期限限制的物權(quán)。如，所有權(quán)。29、所有權(quán)：是指所有人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。［注意］財(cái)產(chǎn)所有權(quán)在本質(zhì)上是一定社會(huì)的所有制關(guān)系在形式上、法律上的表現(xiàn)。所有權(quán)包括占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能。處分權(quán)是所有權(quán)內(nèi)容的核心，是擁有所有權(quán)的根本標(biāo)志。30、所有權(quán)的法律特征：(1)獨(dú)占性;(2)全面性:(3)單一性;(4)存續(xù)性:(5)彈力性。31、所有權(quán)的獨(dú)占性：所有權(quán)是一種獨(dú)占的支配權(quán)，所有人對(duì)其財(cái)產(chǎn)享有的所有權(quán)，可以依法排斥他人的非法干涉，不允許其他任何人加以妨礙或者侵害。當(dāng)所有權(quán)受到不法侵害時(shí)，財(cái)產(chǎn)所有人有權(quán)請(qǐng)求返還原物、停止侵害、排除妨礙或者賠償損失。32、所有權(quán)的全面性：所有人對(duì)所有物享有占有、使用、收益和處分的完整權(quán)利,是最完整、全面的一種物權(quán)形式。所有權(quán)人不必實(shí)際地行使各項(xiàng)權(quán)能，可以將四項(xiàng)權(quán)能中的一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)權(quán)能分離出去由他人享有并行使,從而更好的實(shí)現(xiàn)其意志和利益。33、所有權(quán)的單一性：所有權(quán)并非占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能的簡單相加，而是一個(gè)整體的權(quán)利。所有權(quán)人既可以由自己統(tǒng)一行使，也可將其部分權(quán)能轉(zhuǎn)移給他人行使，這并不影響所有權(quán)的單一性，所有權(quán)人依然能夠決定自己財(cái)產(chǎn)的最終命運(yùn)。34、所有權(quán)的存續(xù)性：法律不限制各項(xiàng)所有權(quán)的存續(xù)期限。一般而言，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)一經(jīng)合法獲得，就可以永久存續(xù),除非是所有權(quán)人自己處分其權(quán)利或因其他法定原因而導(dǎo)致所有權(quán)變更，任何人都不得非法干涉或剝奪他人的所有權(quán)，或者非法對(duì)他人的所有權(quán)加以權(quán)利期限的限制。35、所有權(quán)的彈力性：所有權(quán)的各項(xiàng)權(quán)能可以通過法定的方式或合同約定的方式同作為整體的所有權(quán)相分離。所有人可在其所有物上設(shè)定他物權(quán)，這雖是對(duì)所有權(quán)的限制，但他物權(quán)也只是對(duì)物享有部分的利益，當(dāng)他物權(quán)消滅以后，所有權(quán)的限制也予以解除，這樣所有權(quán)就恢復(fù)其圓滿狀態(tài)，這就是所有權(quán)的彈力性規(guī)則。36、所有權(quán)的取得：這是指民事主體獲得所有權(quán)的合法方式和根據(jù)。所有權(quán)的合法取得方式可分為：原始取得與繼受取得兩種。37、原始取得：是指所有權(quán)首次產(chǎn)生或不依賴于他人既存的權(quán)利和意志,直接根據(jù)法律的規(guī)定而取得物的所有權(quán)。38、所有權(quán)原始取得的方式主要有三大類：(1)因物權(quán)首次產(chǎn)生而獲得所有權(quán)(主要有生產(chǎn)和孳息)；(2)因公法方式獲得所有權(quán)(主要包括國有化、沒收等)；(3)其他直接根據(jù)法律規(guī)定確定所有權(quán)歸屬的方式(主要包括先占、添附、發(fā)現(xiàn)埋藏物和隱藏物、拾得遺失物、善意取得等)39、生產(chǎn)：是指民事主體通過自己的勞動(dòng)創(chuàng)造出新的財(cái)產(chǎn)進(jìn)而取得該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)的方式。40、孳息：是指由原物所產(chǎn)生的收益。孳息分為天然孳息和法定孳息。(1)天然孳息：指因物的自然屬性而獲得的收益,如果樹結(jié)的果實(shí)、母畜生的幼畜。(2)法定孳息：指因法律關(guān)系所獲得的收益,如存款取得的利息，出租人根據(jù)租賃合同收取的租金等?！睹穹ǖ洹返?21條規(guī)定：“天然孳息，由所有權(quán)人取得；既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。法定孳息，當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得?！?/p>

41、國有化與沒收：國家根據(jù)法律、法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定，采取強(qiáng)制措施將一定的財(cái)產(chǎn)收歸國有,無須征得原物所有權(quán)人的同意,直接依法獲得物的所有權(quán)。例如，國家根據(jù)法律、法規(guī)采取強(qiáng)制手段，剝奪違法犯罪分子的財(cái)產(chǎn)歸國家所有。42、先占：是指民事主體以所有的意思占有無主動(dòng)產(chǎn)而取得其所有權(quán)的法律事實(shí)。先占應(yīng)具備的要件：標(biāo)的須為無主物;標(biāo)的須為動(dòng)產(chǎn);行為人須以所有的意思占有無主物。43、添附：是指不同所有人的物因一定的行為而結(jié)合在一起形成丕亙分割的物或具有新質(zhì)的物。添附包括混合、附合和加工三種情形,其中加工標(biāo)的物僅限于動(dòng)產(chǎn)。(1)混合：是指不同所有人的動(dòng)產(chǎn)互相結(jié)合而難以識(shí)別或識(shí)別所需費(fèi)用過大,而產(chǎn)生的所有權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)。例如，將兩種飲料混在一起。(2)附合：是指不同所有人的財(cái)產(chǎn)互相結(jié)合而形成新的財(cái)產(chǎn),雖然該新財(cái)產(chǎn)未達(dá)到混合程度，但非經(jīng)拆毀不能恢復(fù)到原來的狀態(tài)。例如，在他人的建筑物上粉刷油漆。(3)加工：指一方使用他方的財(cái)產(chǎn)(動(dòng)產(chǎn))并將該財(cái)產(chǎn)改造為具有更高價(jià)值的新財(cái)產(chǎn)。如木板加工家具?！睹穹ǖ洹返?22條規(guī)定：“因加工、附合、混合而產(chǎn)生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律規(guī)定：法律沒有規(guī)定的，按照充分發(fā)揮物的效用以及保護(hù)無過錯(cuò)當(dāng)事人的原則確定。因一方當(dāng)事人的過錯(cuò)或者確定物的歸屬造成另一方當(dāng)事人損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償或者補(bǔ)償。”44、拾得遺失物：是指發(fā)現(xiàn)他人不慎喪失占有的動(dòng)產(chǎn)而予以占有的法律事實(shí)。(1)遺失物并不是無主物，也不是所有人拋棄的或因他人的侵害而丟失的物。根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。拾得人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交公安等有關(guān)部門。有關(guān)部門收到遺失物，知道權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知其領(lǐng)?。翰恢赖?，應(yīng)當(dāng)及時(shí)發(fā)布招領(lǐng)公告。拾得人在遺失物送交有關(guān)部門前，有關(guān)部門在遺失物被領(lǐng)取前，應(yīng)當(dāng)妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。(2)權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時(shí)，應(yīng)當(dāng)向拾得人或者有關(guān)部門支付保管遺失物等支出的必要費(fèi)用。權(quán)利人懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時(shí)應(yīng)當(dāng)按照承諾履行義務(wù)。拾得人侵占遺失物的，無權(quán)請(qǐng)求保管遺失物等支出的費(fèi)用，也無權(quán)請(qǐng)求權(quán)利人按照承諾履行義務(wù)。遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起一年內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，歸國家所有。(3)拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，參照適用拾得遺失物的有關(guān)規(guī)定。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！咀⒁狻堪l(fā)現(xiàn)埋藏物和隱藏物以及拾得遺失物這兩種方式也都是根據(jù)法律的規(guī)定確定物的所有權(quán)人，屬于原始取得的范疇。45、善意取得：是指受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn),即使出讓人無轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利，受讓人仍可取得該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。《民法典》第311條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：(1)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意:(2)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓:(3)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人?！笔茏屓隧殲樯埔猓词茏屓瞬恢酪膊粦?yīng)當(dāng)知道出讓人是無權(quán)處分人，且受讓人必須支付了合理的對(duì)價(jià)獲得受讓財(cái)產(chǎn)，且已經(jīng)完成法定的物權(quán)變動(dòng)公示?！咎貏e注意】①轉(zhuǎn)讓的動(dòng)產(chǎn)必須是國家法律允許自由流通的財(cái)產(chǎn)。禁止或限制流通物不適用善意取得制度，如槍支彈藥、黃金、麻醉品等。②貨幣和不記名證券是一種特殊的動(dòng)產(chǎn)，誰持有誰就成為其權(quán)利主體，適用善意取得制度。③轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車所有權(quán)，受讓人已經(jīng)支付對(duì)價(jià)并取得占有，雖未經(jīng)登記，而轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為善意第三人的，人民法院不予支持。法律另有規(guī)定的除外。④受讓人善意取得了不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用這些規(guī)定。46、繼受取得：是指通過一定的法律行為或基于法定的事實(shí)從原所有人處取得所有權(quán)。這種取得方式須以原所有人對(duì)該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)作為取得的前提條件。所有權(quán)繼受取得的原因主要包括三種：(1)因一定的法律行為而取得所有權(quán)。法律行為具體包括買賣合同、贈(zèng)與和互易等。(2)因法律行為以外的事實(shí)而取得所有權(quán)。例如繼承遺產(chǎn)、接受遺贈(zèng)等。(3)因其他合法原因取得所有權(quán)。例如，合作經(jīng)濟(jì)組織的成員通過創(chuàng)峰資的方式形成新的所有權(quán)形式。

47、所有權(quán)的消滅：(1)所有權(quán)的相對(duì)消滅。這是指因物權(quán)主體的原因而消滅,如權(quán)利人轉(zhuǎn)讓或拋棄物權(quán)或作為權(quán)利人的公民死亡等。(2)所有權(quán)的絕對(duì)消滅。這是指因所有權(quán)客體的原因而消滅,如標(biāo)的物毀損或滅失導(dǎo)致原物權(quán)的終止。48、共有：是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體就同一財(cái)產(chǎn)共同享有所有權(quán)的法律制度。兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體共同所有一物，并不意味著共有是多個(gè)所有權(quán)，而是只有一個(gè)所有權(quán)，但由多人共同享有?！咀⒁狻抗灿邪ò捶莨灿泻凸餐灿袃煞N形式。共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。49、按份共有：又稱為分別共有，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的共有人按照各自的份額分別對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系。(1)按份共有的共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有一定的應(yīng)有部分。應(yīng)有部分的確定(可以根據(jù)當(dāng)事人的意思，也可以根據(jù)法律規(guī)定)，如果根據(jù)當(dāng)事人的意思及法律規(guī)定兩種方法不能確定應(yīng)有部分的比例時(shí)，則應(yīng)推定為各共有人的應(yīng)有部分均等。(2)按份共有人依據(jù)其應(yīng)有部分，對(duì)共有物的全部享有使用和收益權(quán),而不是對(duì)共有物按應(yīng)有部分比例享有一定部分的使用和收益權(quán)。雖然按份共有人對(duì)共有物的用益權(quán)及于共有物的全部，且并不因應(yīng)有部分的多少而有所不同，但該使用和收益權(quán)的行使不能損害其他共有人的權(quán)利。(3)按份共有人享有要求分出自己應(yīng)有部分的權(quán)利。按份共有中的共有人不需經(jīng)過其他共有人的同意而出賣自己的應(yīng)有部分，在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先購買權(quán)?！咀⒁狻堪捶莨灿腥宿D(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓條件及時(shí)通知其他共有人。其他共有人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。兩個(gè)以上其他共有人主張行使優(yōu)先購買權(quán)的,協(xié)商確定各自的購買比例；協(xié)商不成的,按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的共有份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)?！咎貏e注意】《民法典》第301條規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但是共有人之間另有約定的除外。50、共同共有：是指根據(jù)一定原因成立共同關(guān)系的數(shù)人,共享一物的所有權(quán)。(1)共同共有的發(fā)生以共同共有人之間存在共同關(guān)系為前提。共同關(guān)系是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人為共同目的而結(jié)合成為共同共有基礎(chǔ)的法律關(guān)系,如夫妻關(guān)系、家庭關(guān)系等。(2)在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，共同共有人不能對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)確定份額;只有在共同共有關(guān)系終止、共有財(cái)產(chǎn)分割以后，才能確定各共同共有人的份額。各共同共有人對(duì)整個(gè)共有財(cái)產(chǎn)享有平等的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，同時(shí)對(duì)整個(gè)共有財(cái)產(chǎn)平等地承擔(dān)義務(wù)。(3)一般情況下，共同共有財(cái)產(chǎn)的處分應(yīng)經(jīng)全體共同共有人的同意,但共有人之間另有約定的除外。51、共同共有的形式：(1)夫妻共同財(cái)產(chǎn)。夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有平等的權(quán)利。夫妻雙方出賣、贈(zèng)與夫妻共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)取得一致意見。只有在夫妻離婚，或夫妻一方死亡而繼承開始時(shí)，才能對(duì)夫妻共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。(2)家庭共有財(cái)產(chǎn)。家庭共有財(cái)產(chǎn)是指家庭成員在家庭共同生活關(guān)系存續(xù)期間的共同勞動(dòng)收入和所得。除法律另有規(guī)定或家庭成員之間另有約定外，家庭共有財(cái)產(chǎn)的使用、處分或分割，應(yīng)征得全體家庭成員的同意。(3)遺產(chǎn)分割前的共有。在繼承開始后遺產(chǎn)分割前，如果繼承人有數(shù)人時(shí)，其中任何繼承人皆不能單獨(dú)取得遺產(chǎn)的所有權(quán)，遺產(chǎn)只能由全體繼承人共有。52、按份共有和共同共有的區(qū)別(五個(gè)方面)：(1)成立的原因不同。共同共有的成立以共同關(guān)系(人的結(jié)合關(guān)系)的存在為前提。按份共有不需以共同關(guān)系的存在為前提。(2)享有的權(quán)利不同。共有人的權(quán)利及于共有物的全部，并不是按照應(yīng)有部分享有所有權(quán)，因此原則上應(yīng)得到全體共有人的同意后，方可行使對(duì)共有物的使用和收益等權(quán)利。共有人對(duì)應(yīng)有部分享有處分權(quán)，共有人之間的彼此限制相對(duì)較小。(3)對(duì)共有物的管理不同。除法律規(guī)定或當(dāng)事人另有約定之外，對(duì)共有物的處分和重大修繕應(yīng)獲得全體共有人的同意。共有人之間除另有約定之外，對(duì)共有物的處分和重大修繕行為需獲得占份額2/3以上共有人的同意，而對(duì)共有物的一般保存行為和簡易修繕，則可以單獨(dú)進(jìn)行。(4)對(duì)第三人行使權(quán)利不同。除非征得全體共有人的同意，共有人不得擅自處分共

有財(cái)產(chǎn)，也沒有對(duì)第三人轉(zhuǎn)讓其共有份額的可能。各共有人基于其應(yīng)有部分可以向第三人行使權(quán)力（如份額轉(zhuǎn)讓給第三人，向第三人要求支付款項(xiàng)等），也可為了全體共有人的利益就共有物的全部對(duì)第三人行使請(qǐng)求權(quán)（如請(qǐng)求排除對(duì)共有物的妨害等）。（5）分割共有物的限制不同。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，各共同共有人不得請(qǐng)求分割共有物。按份共有人除因共有物的使用目的不能分割或有協(xié)議約定不得分割的期限外，可隨時(shí)請(qǐng)求分割共有物。53、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)：是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。54、建筑物區(qū)分所有權(quán)客體：包括專有部分和共有部分建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有權(quán)和共有權(quán)兩方面構(gòu)成的，因此權(quán)利的客體也包括兩個(gè)方面，即專有部分和共有部分。55、建筑物所有權(quán)專有部分：主要是指根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)和功能而分割出來的具有獨(dú)立建筑構(gòu)造和獨(dú)立使用功能的部分。專有部分是通過一定方式對(duì)建筑物加以區(qū)分而分割出來的可以由特定主體獨(dú)立使用的部分房屋。由于專有部分是在將建筑物分割為各個(gè)不同部分的基礎(chǔ)上形成的，專有部分是各個(gè)區(qū)分所有人所單獨(dú)享有的所有權(quán)的客體，這種單獨(dú)所有權(quán)在進(jìn)行登記以后，具有與普通的單獨(dú)所有權(quán)相同的法律效力，權(quán)利人可以行使完全的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。由于專有部分和共有部分的一體性，《民法典》第272條規(guī)定，業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。56、建筑物所有權(quán)共有部分：是指建筑物的共用部分和附屬設(shè)施等不具獨(dú)立使用功能的建筑部分。共有部分包括共用部分及附屬物、共用設(shè)施等，它們都是區(qū)分所有權(quán)的客體。共有部分是區(qū)分所有人所擁有的單獨(dú)所有部分以外的建筑物其他部分,其范圍主要包括建筑物的基本構(gòu)造部分（如支柱、屋頂、外墻或地下室等）,建筑物的共用部分及附屬物（如樓梯、消防設(shè)備、走廊、水塔、自來水管等）。57、建筑物所有權(quán)共有人對(duì)共有部分享有的權(quán)利：共有權(quán)和共同管理權(quán)。（1）業(yè)主享有共有權(quán)：①建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。②建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。③建筑物區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。④占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。（2）業(yè)主享有共同管理的權(quán)利：業(yè)主有權(quán)對(duì)共有部分與共用設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護(hù)等事項(xiàng)行使管理的權(quán)利，同時(shí)對(duì)共有部分也負(fù)有相應(yīng)的義務(wù)，業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。【注意】業(yè)主對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利隨著業(yè)主對(duì)專有部分所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓。58、用益物權(quán)：是權(quán)利人對(duì)他人所有的財(cái)產(chǎn)依法享有的占有、使用和收益的權(quán)利。用益物權(quán)制度、所有權(quán)制度和擔(dān)保物權(quán)制度等一同構(gòu)成了物權(quán)制度的完整體系。59、我國用益物權(quán)的種類：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、海域使用權(quán)、地役權(quán)、居住權(quán)（補(bǔ)充）、國家集體自然資源使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、漁業(yè)養(yǎng)殖捕撈權(quán)等。60、用益物權(quán)具有四個(gè)法律特征（與所有權(quán)和擔(dān)保物權(quán)相比）：（1）具有獨(dú)立性的他物權(quán);（2）限制物權(quán);（3）具有使用的目的設(shè)置:（4）標(biāo)的物主要是不動(dòng)產(chǎn)。61、用益物權(quán)法律特征一：是具有獨(dú)立性的他物權(quán)。獨(dú)立性，是指用益物權(quán)不以用益物權(quán)人對(duì)所有人享有其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利為其存在的前提。用益物權(quán)的獨(dú)立性表明，用益物權(quán)不具有擔(dān)保物權(quán)所具有的從屬性和不可分性的屬性。用益物權(quán)是一種從所有權(quán)權(quán)能中分離出來的單獨(dú)存在于他人所有物之上的權(quán)利，它的存在無須具備前提條件。而擔(dān)保物權(quán)雖然也源于所有權(quán)，但其存在須以擔(dān)保物權(quán)人對(duì)擔(dān)保物所有人或其關(guān)系人享有債權(quán)為前提。【注意】

用益物權(quán)不以他權(quán)利的成立為成立前提，不隨他權(quán)利的讓與而讓與，亦不隨他權(quán)利的消滅而消滅:同時(shí)，用益物的變化，如部分滅失或價(jià)值減少等，用益物權(quán)都將隨之發(fā)生變化。62、用益物權(quán)法律特征二：是限制物權(quán)。所有權(quán)人對(duì)物具有完全的支配力，用益物權(quán)則是在一定范圍內(nèi)使用收益，它既要受法律的一般限制，還要受所有權(quán)人對(duì)其內(nèi)容范圍的限制,用益物權(quán)不具有所有權(quán)那樣徹底支配的性質(zhì)。但與此同時(shí)，用益物權(quán)的設(shè)定也從本質(zhì)上約束了所有人行使其所有權(quán)的權(quán)能，使所有人不能隨時(shí)發(fā)揮自己對(duì)物的占有、使用、收益以至處分的作用，而擔(dān)保物權(quán)則不能全部體現(xiàn)這一限制功能。63、用益物權(quán)法律特征三：具有使用的目的設(shè)置。用益物權(quán)的目的在于對(duì)他人之物的使用和收益，以取得物的使用價(jià)值,不可能具有擔(dān)保物權(quán)的變價(jià)受償性和物上代位性等屬性。擔(dān)保物權(quán)則在乎物的交換價(jià)值，目的是通過物之價(jià)值擔(dān)保債權(quán)得以清償。64、用益物權(quán)法律特征四：標(biāo)的物主要是不動(dòng)產(chǎn)。用益物權(quán)多以不動(dòng)產(chǎn)尤其是土地為使用收益的對(duì)象。用益物權(quán)行使的前提是已占有該不動(dòng)產(chǎn),而所有權(quán)與擔(dān)保物權(quán)的行使并非直接占有其標(biāo)的物?！咀⒁狻坑捎诓粍?dòng)產(chǎn)特別是土地的稀缺性、不可替代性且價(jià)值較高，以及土地所有權(quán)依法不可移轉(zhuǎn)性，使在土地等不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)成為經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的必然要求。而動(dòng)產(chǎn)的特性決定了通?？梢圆捎觅徺I、租用等方式獲得其所有權(quán)和使用權(quán)。65、建設(shè)用地使用權(quán)：是指建設(shè)用地使用權(quán)人對(duì)國家所有的土地享有的占有、使用和收益的權(quán)利。66、建設(shè)用地使用權(quán)具四個(gè)法律特征：(1)建設(shè)用地使用權(quán)的主體是符合法定條件的公民和法人。(2)建設(shè)用地使用權(quán)的客體為國家所有的土地。包括城市和農(nóng)村的屬于國有的土地、草原、灘涂、荒地、山嶺和林地等，但不包括上述土地之上的市政公用設(shè)施以及地下的埋藏物或自然資源。［注意］國有土地的范圍是根據(jù)我國憲法的規(guī)定確定的。建設(shè)用地具體包括住宅用地、公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。(3)建設(shè)用地使用權(quán)是從國家土地所有權(quán)中分離出來的用益物權(quán)。(4)建設(shè)用地使用權(quán)具有排他性，是一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)。依照法定程序取得的建設(shè)用地使用權(quán)是受法律保護(hù)的，任何人都不得非法干涉和侵害。67、建設(shè)用地使用權(quán)方式：根據(jù)《民法典》第347條的規(guī)定，設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。(1)建設(shè)用地使用權(quán)的有償出讓。這是指國家作為出讓人將一定期限的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給建設(shè)用地使用權(quán)人使用，建設(shè)用地使用權(quán)人向出讓人支付一定的出讓金的制度。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價(jià)的方式出讓。(2)建設(shè)用地使用權(quán)的劃撥。這是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在建設(shè)用地使用權(quán)人繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該土地交付其使用，或者將建設(shè)用地使用權(quán)無償交付建設(shè)用地使用權(quán)人使用的行為。劃撥土地沒有期限的限制?！睹穹ǖ洹返?47條第3款明確規(guī)定：“嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)?！辈扇潛芊绞降?，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定?68、土地承包經(jīng)菅權(quán)：是指由公民或集體組織在國家所有或集體所有的土地上從事生產(chǎn)活動(dòng)，依照承包合同的規(guī)定而享有的占有、使用和收益的權(quán)利。土地承包經(jīng)營權(quán)是公民或集體組織依據(jù)承包合同所取得的對(duì)公有的土地、森林、山嶺、草原、荒地、難涂、水面等自然資源從事經(jīng)營活動(dòng)并從中獲得收益的權(quán)利，它是我國廣大農(nóng)民基本生活收入的來源和保障。69、土地承包經(jīng)營權(quán)具有四個(gè)法律特征：(1)承包經(jīng)營合同是確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)的主要依據(jù)。承包經(jīng)營合同規(guī)定了土地承包經(jīng)營權(quán)的基本內(nèi)容、存在期限、合同雙方的權(quán)利義務(wù)等，是整個(gè)承包法律關(guān)系建立的基礎(chǔ)。⑵土地承包經(jīng)營權(quán)的主體是公民或集體組織。在我國,既可以由集體組織作為整體承包經(jīng)營國有的土地，也可以由家庭或公民個(gè)人承包經(jīng)營國有或集體所有的土地，承包方和發(fā)包方應(yīng)當(dāng)訂立書面的承包經(jīng)營合同。(3)土地承包經(jīng)營權(quán)的客體為全民所有的土地和集體所有的土地。(4)土地承包經(jīng)營權(quán)屬于一種新型的用益物權(quán)。土地承包經(jīng)營權(quán)具有一般物權(quán)所具有的優(yōu)先權(quán)、追及權(quán)等效力。當(dāng)土地承包經(jīng)營權(quán)人的權(quán)利受到侵犯時(shí)，權(quán)利人有權(quán)要

求侵害人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、返還財(cái)產(chǎn)、恢復(fù)原狀和賠償損失，也可以直接向人民法院提起訴訟以保護(hù)自己的權(quán)利?土地承包經(jīng)營權(quán)人權(quán)利的保護(hù)方法既包括物權(quán)的方法，也包括債權(quán)的方法。70、宅基地使用權(quán)：是指公民在依法取得的宅基地上建造住宅及其附屬設(shè)施從而對(duì)此宅基地享有的占有和使用的權(quán)利.取得宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的條件和程序，并辦理相應(yīng)的手續(xù)。71、宅基地使用權(quán)具有五個(gè)法律特征：(1)宅基地使用權(quán)屬于一種用益物權(quán),宅基地的所有權(quán)依然屬于集體所有。宅基地使用權(quán)人不能因?yàn)閷?duì)宅基地的占有和使用而取得該宅基地的所有權(quán)，國家和集體在必要的時(shí)候，可以依法收回宅基地的使用權(quán)。(2)宅基地使用權(quán)的主體是公民，而且主要為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,是農(nóng)民基于集體成員身份而享有的福利保障。(3)宅基地使用權(quán)的客體主要是集體所有的用于建造住宅及其附屬設(shè)施的土地。宅基地使用權(quán)是一種帶有社會(huì)福利性質(zhì)的權(quán)利，是農(nóng)民的安身之本，無償取得，無償使用。我國法律規(guī)定，不得隨意改變生產(chǎn)用地和耕地的用途，任意擴(kuò)大宅基地的面積。(4)宅基地使用權(quán)必須遵循法定的申請(qǐng)程序,經(jīng)過有關(guān)部門的批準(zhǔn)后方可取得。(5)宅基地使用權(quán)受國家法律的保護(hù)，非經(jīng)法定程序，任何機(jī)關(guān)和個(gè)人都不得任意剝奪公民依法取得的宅基地使用權(quán)。公民依法取得宅基地使用權(quán)以后，任何單位和個(gè)人都不得非法侵害其使用權(quán)。72、地役權(quán)：是指按照合同約定利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己不動(dòng)產(chǎn)效益的權(quán)利。需要利用他人土地才能發(fā)揮效用的土地，稱為需役地;提供給他人使用的土地，稱為供役地。舉例：甲房地產(chǎn)公司從他人手中購得土地一塊，以“觀景”為理念設(shè)計(jì)并建造觀景商品住宅樓。該地塊前有一學(xué)校乙，雙方協(xié)議約定：乙在20年內(nèi)不得在該處興建高層建筑，為此甲每年向乙支付10萬元作為補(bǔ)償。甲在合同生效時(shí)取得了地役權(quán)。73、地役權(quán)具有三個(gè)法律特征：(1)地役權(quán)是利用他人的不動(dòng)產(chǎn)的一種權(quán)利。(2)地役權(quán)是為了提高自己不動(dòng)產(chǎn)的效益。(3)地役權(quán)是按照合同設(shè)立的。設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式?！咀⒁狻肯噜応P(guān)系中也存在利用他人不動(dòng)產(chǎn)的情況，但是相鄰關(guān)系是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的作用做最低程度的調(diào)節(jié)，而地役權(quán)則是擴(kuò)大對(duì)他人不動(dòng)產(chǎn)的利用來提高自己不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。相鄰關(guān)系是直接由法律規(guī)定的，而地役權(quán)則不能由法律強(qiáng)制，應(yīng)采取協(xié)商的方式由當(dāng)事人約定。74、居住權(quán)：是用益物權(quán)的一種,指對(duì)他人所有的住房及其附屬設(shè)施占有、使用的權(quán)利。居住權(quán)的設(shè)立設(shè)立居住權(quán)，可以根據(jù)遺囑或者遺贈(zèng)，也可以按照合同約定。75、居住權(quán)合同條款：根據(jù)《民法典》的規(guī)定，居住權(quán)合同一般包括下列條款：(1)當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所;(2)住宅的位置:(3)居住的條件和要求:(4)居住權(quán)期限:(4)解決爭議的方法。76、居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定：(1)居住權(quán)無償設(shè)立,但是當(dāng)事人另有約定的除外。(2)設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。(3)居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。(4)設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。(5)居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。77、擔(dān)保物權(quán)：是指為確保債務(wù)清償?shù)哪康?在債務(wù)人或第三人所有的物或所屬的權(quán)利上設(shè)定的、以取得擔(dān)保作用的定限物權(quán)。擔(dān)保物權(quán)以取得擔(dān)保標(biāo)的物的交換價(jià)值為實(shí)質(zhì)內(nèi)容。78、擔(dān)保物權(quán)的法律特征：(1)價(jià)值權(quán)性擔(dān)保物權(quán)以支配標(biāo)的物的交換價(jià)值為內(nèi)容,以擔(dān)保債務(wù)的清償為目的,與用益物權(quán)以對(duì)物的利用為目的不同。擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，其價(jià)值權(quán)也得以實(shí)現(xiàn)。(2)法定性具有直接支配標(biāo)的物的效力的權(quán)利,僅以法律規(guī)定為限，當(dāng)事人不得約定設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，也不得協(xié)議變更擔(dān)保物權(quán)發(fā)生的要件和內(nèi)容。(3)從屬性一般情況下,擔(dān)保物權(quán)從屬于債權(quán)而存在,擔(dān)保物權(quán)的成立以債權(quán)的成立為前提,而且因債權(quán)的移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)，因債權(quán)的消滅而消滅。擔(dān)保物權(quán)的從屬性并不是絕對(duì)的，如最高額抵押并不以債權(quán)的存在為其發(fā)

生或存在的前提條件。(4)不可分性在所擔(dān)保的債權(quán)未受全部清償前,擔(dān)保物權(quán)人可就擔(dān)保物的全部行使權(quán)利。擔(dān)保物權(quán)的不可分性不是擔(dān)保物權(quán)在性質(zhì)上的不可分，而是為增加其效力賦予擔(dān)保物權(quán)不可分性，當(dāng)事人可約定排除擔(dān)保物權(quán)行使的不可分性。(5)物上代位性擔(dān)保物權(quán)的實(shí)質(zhì)在于對(duì)標(biāo)的物交換價(jià)值的直接支配。擔(dān)保標(biāo)的物變化為其他的價(jià)值形態(tài)時(shí)，擔(dān)保物權(quán)所具有的支配效力及于變形物或者代替物。擔(dān)保物因毀損滅失所獲得的賠償金成為擔(dān)保物的代替物，擔(dān)保物權(quán)人可就該代替物行使擔(dān)保物權(quán)。79、抵押權(quán)：是指債權(quán)人對(duì)債務(wù)人或者第三人所提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)丕觸占直，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，依法享有的就所擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)變價(jià)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。債權(quán)人為抵押權(quán)人,債務(wù)人或者第三人為抵押人,所提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押物。抵押權(quán)的產(chǎn)生與存在須以一定的債權(quán)關(guān)系的發(fā)生和存在為基礎(chǔ)和前提,抵押權(quán)的目的是取得抵押物的交換價(jià)值以實(shí)現(xiàn)債權(quán)。抵押權(quán)人在債務(wù)人不清償債務(wù)時(shí)，對(duì)抵押物的變價(jià)款優(yōu)先于無抵押權(quán)的債權(quán)人受償，在同一抵押物上存在數(shù)個(gè)抵押權(quán)的則是先成立的抵押權(quán)優(yōu)先于后成立的抵押權(quán)?！咀⒁狻康盅簷?quán)的發(fā)生不以占有抵押物為要件，抵押人也無須將抵押物交付抵押權(quán)人,其并非著眼于取得或限制抵押物的使用價(jià)值，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)進(jìn)行登記，是為確保抵押權(quán)人權(quán)利的存在和預(yù)防損害第三人利益。80、抵押權(quán)的設(shè)定(通過兩種方式)：(1)依照法律規(guī)定直接產(chǎn)生的抵押權(quán)是法定抵押權(quán)。在實(shí)踐中，法定抵押的情況較少。法定抵押不需要當(dāng)事人在合同中約定，只要發(fā)生法律規(guī)定的情形，抵押自然設(shè)立?！睹穹ǖ洹返?97條規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押?！?2)基于抵押合同而產(chǎn)生的抵押權(quán)是意定抵押權(quán)。現(xiàn)實(shí)生活中的抵押權(quán)主要是意定抵押權(quán)?！睹穹ǖ洹返?00條規(guī)定，“設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同?！薄睹穹ǖ洹返?01條規(guī)定，“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。”81、抵押標(biāo)的(即抵押財(cái)產(chǎn))：抵押標(biāo)的應(yīng)具有獨(dú)立的交換價(jià)值并能依法予以實(shí)現(xiàn)，具有交換價(jià)值