長沙東塘融科三萬英尺項目全案策劃報告課件

東塘項目全案策劃報告RAYCOMCHINACHANGSHAWORKRAYCOMCHINACHANGSHAWORK2005融科

·

長沙東塘項目全案策劃報告RAYCOMCHINACHANGSHA1[品質(zhì)][品位][品牌][城市][現(xiàn)代][國際][品質(zhì)][品位][品牌][城市][現(xiàn)代][國際2目錄十二、結(jié)論十一、公司資源保證條件十、項目投資收益分析及銷售收入預測九、銷售執(zhí)行策略八、項目整體開發(fā)計劃五、專題研究一、概要七、產(chǎn)品定位及方案六、公寓和商業(yè)市場研究四、區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位三、區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷二、項目概況及現(xiàn)有資源分析目錄十二、結(jié)論十一、公司資源保證條件十、項目投資收益分析及銷3概要一、概要策劃思路整體目標整體定位主要策略二、項目概況及現(xiàn)有資源分析三、區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷四、區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位五、專題研究六、公寓和商業(yè)市場研究七、產(chǎn)品定位及方案八、項目整體開發(fā)計劃九、銷售執(zhí)行策略十、項目投資收益分析及銷售收入預測十一、公司資源保證條件十二、結(jié)論概要一、概要策劃思路整體目標整4概要策劃思路深化項目定位及設計方案產(chǎn)品方案比較項目初步定位資源分析市場研究項目市場空間判斷項目開發(fā)預期市場現(xiàn)狀及未來產(chǎn)品定位及初步方案專題研究目標客戶群需求項目開發(fā)計劃銷售執(zhí)行策略投資收益分析結(jié)合公司戰(zhàn)略要求區(qū)域競爭分析項目SWOT分析概要策劃思路深化項目定位及設計方案產(chǎn)品方案比較項目初步定位資5概要一、概要策劃思路整體目標整體定位主要策略二、項目概況及現(xiàn)有資源分析三、區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷四、區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位五、專題研究六、公寓和商業(yè)產(chǎn)品初步研究七、產(chǎn)品定位及方案八、項目整體開發(fā)計劃九、銷售執(zhí)行策略十、項目投資收益分析及銷售收入預測十一、公司資源保證條件十二、結(jié)論概要一、概要策劃思路整體目標6概要整體目標可研階段經(jīng)營目標絕對指標（萬元）相對指標（％）總營業(yè)額72527IRR（年度）45.5%項目投資60273總投資回報率14.82%項目銷售凈利潤8210銷售凈利潤率11.32%全案階段經(jīng)營目標絕對指標（萬元）相對指標（％）總營業(yè)額71142IRR（年度）34.85%項目投資57735總投資回報率16.69%項目銷售凈利潤8983銷售凈利潤率12.63%概要整體目標可研階段經(jīng)營目標絕對指標（萬元）相對指標（％）總7概要管理目標創(chuàng)造高速度，實現(xiàn)高收益通過東塘項目的前期運作，實現(xiàn)與雨花大道項目聯(lián)動發(fā)展確立融科智地高端物業(yè)開發(fā)領域的品牌發(fā)展商形象創(chuàng)立高效的團隊工作模式通過項目實戰(zhàn)，鍛煉隊伍，為公司住宅業(yè)務發(fā)展培養(yǎng)人才整體目標概要管理目標整體目標8概要工作目標2005年年底開工2006年9-10月開盤2007年10月竣工交房2007年年底清盤整體目標概要工作目標整體目標9概要一、概要策劃思路整體目標整體定位主要策略二、項目概況及現(xiàn)有資源分析三、區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷四、區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位五、專題研究六、公寓和商業(yè)市場研究七、產(chǎn)品定位及方案八、項目整體開發(fā)計劃九、銷售執(zhí)行策略十、項目投資收益分析及銷售收入預測十一、公司資源保證條件十二、結(jié)論概要一、概要策劃思路整體目標10概要整體定位市場定位城市生活、國際社區(qū)的引領者客戶定位高端客戶產(chǎn)品定位長沙城區(qū)有突破性、代表性的高檔住宅概要整體定位市場定位11概要一、概要策劃思路整體目標整體定位主要策略二、項目概況及現(xiàn)有資源分析三、區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷四、區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位五、專題研究六、公寓和商業(yè)市場研究七、產(chǎn)品定位及方案八、項目整體開發(fā)計劃九、銷售執(zhí)行策略十、項目投資收益分析及銷售收入預測十一、公司資源保證條件十二、結(jié)論概要一、概要策劃思路整體目標12概要主要策略客戶策略營造高層次的生活方式，突破消費者心理預期以文化、理念等精神層面的特性因子去培育、引導客戶消費心理與目標客戶形成互動，積極創(chuàng)新，進行深層次的消費心理研究，超越消費者需求，占據(jù)市場高位通過客戶俱樂部的會員制度抬高客戶地位現(xiàn)場營造，會所、景觀、示范區(qū)、樣板間、銷售人員等全方位高端品位感概要主要策略客戶策略13產(chǎn)品策略通過產(chǎn)品創(chuàng)新追求差異化特點，形成產(chǎn)品超乎于消費者心理預期的更佳效果在項目自身規(guī)劃條件前提下，充分挖掘市場潛在需求，完善產(chǎn)品功能重視建筑單體、戶型、會所、立面、景觀，使其成為產(chǎn)品硬件競爭力的關鍵

先開發(fā)市場接受力強和成熟度高的住宅產(chǎn)品，景觀先行，提升項目檔次，實現(xiàn)價值再創(chuàng)造概要主要策略產(chǎn)品策略概要主要策略14市場策略充分調(diào)研現(xiàn)有市場現(xiàn)狀，尋求市場差異化競爭先期推廣住宅產(chǎn)品，后期結(jié)合沃爾瑪人氣及自身項目的成熟，再推出公寓、商業(yè)會所、景觀、示范區(qū)先行，樹立高端地位整合頂級資源，塑造強勢品牌概要主要策略市場策略概要主要策略15銷售執(zhí)行策略品牌推廣：塑造融科高端物業(yè)品牌發(fā)展商形象，預熱階段強力推廣企業(yè)品牌市場推廣：絕佳地段，高性價比產(chǎn)品，全力打造高端人群的生活氛圍產(chǎn)品推廣：規(guī)劃、建筑（立面、戶型等）、景觀、配套等全方位的產(chǎn)品突破客戶營銷：通過會員俱樂部及銷售現(xiàn)場的以點帶面營造品位感、層次感營銷模式：自銷為主，組建高素質(zhì)的一線銷售團隊，與業(yè)內(nèi)強勢策劃、廣告公司合作，確保高策劃、推廣水平與強銷售執(zhí)行力的統(tǒng)一概要主要策略銷售執(zhí)行策略概要主要策略16項目概況及現(xiàn)有資源分析一、概要二、項目概況及現(xiàn)有資源分析項目概況項目現(xiàn)有資源分析分析結(jié)論三、區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷四、區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位五、專題研究六、公寓和商業(yè)市場研究七、產(chǎn)品定位及方案八、項目整體開發(fā)計劃九、銷售執(zhí)行策略十、項目投資收益分析及銷售收入預測十一、公司資源保證條件十二、結(jié)論項目概況及現(xiàn)有資源分析一、概要二、項目概況及現(xiàn)有資源分析17項目概況及現(xiàn)有資源分析項目概況分析思路地理位置及周邊環(huán)境項目概況項目規(guī)劃條件地塊價值解析項目現(xiàn)有資源分析結(jié)論產(chǎn)業(yè)資源分析市政基礎配套自然資源分析商業(yè)資源分析生活配套分析教育及文化資源分析項目概況及現(xiàn)有資源分析項目概況分析思路地理位置及周邊環(huán)境項目18

項目概況地理位置及周邊環(huán)境項目規(guī)劃條件地塊價值解析項目概況及現(xiàn)有資源分析項目概況項目概況項目概況及現(xiàn)有資源分析項目概況19東塘片區(qū)勞動路韶山路芙蓉路二環(huán)線沃爾瑪融科項目

項目概況及現(xiàn)有資源分析項目概況地理位置及周邊環(huán)境東塘勞動路韶芙二環(huán)線沃爾瑪融科項目項目概況及現(xiàn)有資源分析項20中環(huán)路火車站東塘片區(qū)位于長沙城區(qū)東南部，以橫亙東西的勞動路與貫穿南北的韶山路相交的中點為圓心、約500米為半徑的區(qū)域構(gòu)成其東塘核心商圈，是長沙三大核心商圈之一。東塘片區(qū)總占地約240公頃，目前已發(fā)展成為長沙商業(yè)層次較高、商業(yè)形態(tài)較完善的城市核心商圈，總規(guī)明確東塘定位為城市商業(yè)副中心，將迎來新的發(fā)展機遇。項目概況及現(xiàn)有資源分析項目概況中環(huán)路火車站東塘片區(qū)位于長沙城區(qū)東南部，以橫亙東西的21五一廣場火車站東塘五一廣場、東塘、火車站并稱長沙三大核心商業(yè)圈，東塘是目前商業(yè)形態(tài)最完善、商業(yè)層次最高的商圈。東塘有長沙“徐家匯”之稱，商界有扼東塘而握長沙的流傳說法。東塘已成為集休閑娛樂、金融證券、酒店餐飲、零售及商場、超市、電訊于一體的綜合性大型商圈。項目概況及現(xiàn)有資源分析項目概況五一廣場火車站東塘五一廣場、東塘、火車站并稱長沙三大22本案五華酒店神農(nóng)大酒店金輝大酒店神禹酒店南風酒店大華賓館新東方酒店天洋賓館新一佳超市歐尚名品通程名品百信鞋城易佰通訊家樂福家潤多超市迪信通手機東塘服飾中心東塘服裝交易大樓華銀旺和超市國美電器友誼商城沃爾瑪時代華納通程電器步步高超市國美電器國防科技大學泰陽證券長沙工人文化宮省中醫(yī)學院長沙卷煙廠九芝堂藥業(yè)項目概況及現(xiàn)有資源分析項目概況本五華酒店神農(nóng)大酒店金輝大酒店神禹酒店南風酒店大華賓館新東方23項目概況及現(xiàn)有資源分析項目概況片區(qū)規(guī)劃布局：改造東塘商業(yè)環(huán)境，提升東塘商圈品味；改造城市重要景觀軸韶山路沿線建筑及綠地；二、三類工業(yè)全部外遷；韶山路沿線以新開發(fā)建設項目樹立沿城市主干道的全新城市景觀。韶山路芙蓉路侯家塘湘計算機東塘綜合商業(yè)區(qū)九芝堂藥廠起重機廠融科項目沃爾瑪項目概況及現(xiàn)有資源分析項目概況片區(qū)規(guī)劃布局：改造東塘24項目概況及現(xiàn)有資源分析項目概況片區(qū)及周邊區(qū)域主要功能結(jié)構(gòu)為兩線七區(qū)。兩線即韶山路沿線、芙蓉路沿線；七區(qū)為東塘綜合商業(yè)區(qū)、侯家塘體育文化商業(yè)區(qū)、黃土嶺高檔商務區(qū)、雨花亭商業(yè)區(qū)、涂家沖醫(yī)療區(qū)、伍桂塘居住區(qū)；金盆嶺地段的交通學院、電力學院和水利學院建設成為文教科研區(qū)。金盆嶺文教科研區(qū)涂家沖醫(yī)療區(qū)雨花亭中心商業(yè)圈伍桂塘居住區(qū)侯家塘體育文化商業(yè)區(qū)東塘綜合商業(yè)區(qū)黃土嶺高檔商務區(qū)本案

項目概況及現(xiàn)有資源分析項目概況片區(qū)及周邊區(qū)域主要功能25項目概況及現(xiàn)有資源分析項目概況韶山路12米規(guī)劃路東至韶山路（路幅60米，城區(qū)形象最好的道路），與沃爾瑪隔路相望；西至工業(yè)學院教師宿舍；南至砂子塘小巷及12米規(guī)劃路；北至省化工設計院及8米支路。項目概況及現(xiàn)有資源分析項目概況韶12米規(guī)劃路東至韶山26項目概況及現(xiàn)有資源分析項目概況規(guī)劃條件韶山路12米規(guī)劃路總占地面積約39600㎡凈建設用地34848㎡用地性質(zhì)商業(yè)、居住容積率4.5限高100米地上建筑面積約156900㎡地下建筑面積約34500㎡注：地上、地下面積待方案的最終落實項目概況及現(xiàn)有資源分析項目概況規(guī)劃條件韶12米規(guī)劃路總占地27項目概況及現(xiàn)有資源分析項目概況酒店化工院居住區(qū)居民社區(qū)化工設計院電機廠居住區(qū)臨街商業(yè)九芝堂及臨街商業(yè)沃爾瑪泰陽證券辦公樓宏軒花苑長沙電機廠照相器材市場銀行證券地塊價值解析項目概況及現(xiàn)有資源分析項目概況酒店化工院居住區(qū)居民社區(qū)化工設28項目概況及現(xiàn)有資源分析項目概況地塊價值解析韶山路12米規(guī)劃路商業(yè)商務商業(yè)交通次出入口住宅項目概況及現(xiàn)有資源分析項目概況地塊價值解析韶12米規(guī)劃路29項目概況及現(xiàn)有資源分析項目概況綜合來看，韶山路的商業(yè)和商務價值最大南部的規(guī)劃路由于與西、南社區(qū)的聯(lián)系較為緊密，不但是社區(qū)面向韶山路的出入口，與韶山路南端共同形成對沃爾瑪?shù)膶呛魬?，也具有一定的商業(yè)價值北部雖臨小巷，但臨路面寬不足50米，與韶山路之間又隔有化工院居住區(qū)，且小巷北端為九芝堂廠區(qū)，并無較多的穩(wěn)定人流，但由于小巷為8米寬的雙車道支路，可用作小區(qū)的次入口地塊西側(cè)及中間部位是住宅價值最高的地塊地塊價值解析項目概況及現(xiàn)有資源分析項目概況綜合來看，韶山路的商業(yè)和商務價30項目概況及現(xiàn)有資源分析項目現(xiàn)有資源分析東塘歸屬為城市中心和“長沙第二商圈”的地位已逐漸形成并被認可，賦予了項目可作為市區(qū)高端住宅開發(fā)的基礎項目規(guī)劃條件較好，具備做高端住宅和創(chuàng)品牌項目的基本條件小結(jié)項目概況及現(xiàn)有資源分析項目現(xiàn)有資源分析東塘歸屬為城市31項目概況及現(xiàn)有資源分析一、概要二、項目概況及現(xiàn)有資源分析項目概況項目現(xiàn)有資源分析分析結(jié)論三、區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷四、區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位五、專題研究六、公寓和商業(yè)市場研究七、產(chǎn)品定位及方案八、項目整體開發(fā)計劃九、銷售執(zhí)行策略十、項目投資收益分析及銷售收入預測十一、公司資源保證條件十二、結(jié)論項目概況及現(xiàn)有資源分析一、概要二、項目概況及現(xiàn)有資源分析32項目概況及現(xiàn)有資源分析項目現(xiàn)有資源分析項目現(xiàn)有資源分析市政基礎配套區(qū)域自然資源分析區(qū)域商業(yè)資源分析區(qū)域生活配套分析區(qū)域教育及文化資源分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)資源分析項目概況及現(xiàn)有資源分析項目現(xiàn)有資源分析項目現(xiàn)有資源分析33項目概況及現(xiàn)有資源分析項目現(xiàn)有資源分析交通之主要道路交通南環(huán)線新建西路勞動路西芙蓉路韶山路赤黃路雨花路PPP本案東塘片區(qū)與外圍聯(lián)系的主要出入口：對接107國道的南北向主干道韶山路（60米）全長超過四十公里的芙蓉路（60米）環(huán)繞長沙城區(qū)的二環(huán)線（46米）與京珠高速及機場高速聯(lián)系的勞動路（46米）新建路經(jīng)改造后也已成為市區(qū)一條主要道路赤黃路及雨花路形成對片區(qū)內(nèi)部交通補充項目概況及現(xiàn)有資源分析項目現(xiàn)有資源分析交通之主要道路交通南34項目概況及現(xiàn)有資源分析項目現(xiàn)有資源分析車次途徑主要站點運行時間7路汽車南站－井灣子－中南大學鐵道學院－華銀旺和超市－雨花亭－東塘－窯嶺－解放東路－火車站5：30～24：00103路汽車南站－省植物園－井灣子－市中心醫(yī)院－東塘－勞動東路－芙蓉區(qū)政府－南湖建材市場－遠大路－汽車東站6：00～22：00123路汽車南站－井灣子－省政府－浦沅重機－候家塘－天心閣－省人民醫(yī)院－五一廣場－中山亭－培元橋6：30～21：30145路八角亭－蔡鍔南路－賀龍體育中心－候家塘－東塘－華銀旺和－鐵道學院－友誼路6：30～22：00115路四方坪－伍家?guī)X－松桂園－家樂福－識字嶺－金源大酒店－涂家沖－黃土嶺－華銀旺和－桔園小區(qū)5：30～24：00601路體院北路－香樟路－雨花區(qū)政府－民政學院－市中心醫(yī)院－華銀旺和－新建路－東塘－赤崗沖－解放四村6：00～22：00803路新開鋪橋頭－新開鋪橋頭（環(huán)線車）6：00～21：30另有102、107、123、124、146、147等10多條公交線路通過，東塘片區(qū)是長沙公共交通線路最多的城市核心區(qū)之一，且主要集中在韶山路、東塘廣場、芙蓉路，距本項目較近，周邊人流量較大，地塊南側(cè)及北側(cè)約200米處均設有公交車站及地下通道。交通之主要道路交通項目概況及現(xiàn)有資源分析項目現(xiàn)有資源分析車次途徑主要站點運行時35項目概況及現(xiàn)有資源分析項目現(xiàn)有資源分析市政管網(wǎng)基礎設施完善，市政管網(wǎng)均已埋設至紅線外，自來水管接口為兩個Φ800X200梯口，根據(jù)總用水負荷（經(jīng)測算，小區(qū)用水量約為2.2萬噸/月），已能滿足；小區(qū)總用電負荷約為1.3萬KVA，可就近雨花亭變電站設專纜供電橫道線本案公汽站人行地下通道擋土墻燃氣弱電電信給水電力排水韶山路標準橫斷面圖人行地下通道秘橫斷面圖中央綠化帶人行道、非機動車道項目概況及現(xiàn)有資源分析項目現(xiàn)有資源分析市政管網(wǎng)基36項目概況及現(xiàn)有資源分析項目現(xiàn)有資源分析項目周邊無自然景觀資源，但韶山路形象較好，周邊宿舍區(qū)雖較陳舊，但綠化形象尚可，其它多為普通住宅、廠房，本區(qū)域無特別的自然景觀自然資源分析化工設計院電機廠居住區(qū)臨街商業(yè)九芝堂及臨街商業(yè)沃爾瑪泰陽證券辦公樓宏軒花苑長沙電機廠照相器材市場銀行證券化工院居住區(qū)本案小酒店居民社區(qū)項目概況及現(xiàn)有資源分析項目現(xiàn)有資源分析項目周邊無自然37項目概況及現(xiàn)有資源分析項目現(xiàn)有資源分析面積目前東塘片區(qū)的商業(yè)總面積約50—65萬平方米，主要以大型集中商業(yè)和高層裙樓為主。

業(yè)態(tài)涉及業(yè)態(tài)有銀行、酒店、大型超市、百貨商場、通訊商場、家電商場、書店、特色餐飲、娛樂場所、服裝、藥店、美容美發(fā)、金融、煙草等。

分布東塘商業(yè)主要聚集在一點兩線：東塘廣場，韶山路及勞動路沿線，隨著沃爾瑪?shù)拈_業(yè)，雨花亭也將成為東塘商業(yè)的另一個亮點。

店面形式有約10余家單店面積在5000平米（最大的深國投及沃爾瑪達5萬平米）以上大型商場和超市，其它小型商業(yè)基本上屬于沿街分布形式，小型商鋪面積多數(shù)在50—100平米之間。檔次品牌店不多，多數(shù)零散商業(yè)的檔次較低，自2002年以來，相繼有多家大型家電及名品中心開業(yè)，規(guī)模商業(yè)的層次化得到迅速提高。東塘商業(yè)基本概況項目概況及現(xiàn)有資源分析項目現(xiàn)有資源分析面積東塘商業(yè)基38項目概況及現(xiàn)有資源分析項目現(xiàn)有資源分析本案大都市地下商業(yè)街步步高超市國美電器沃爾瑪超市時代華納影院家樂福超市歐尚名品商城金色名品中心華銀旺和超市國美電器友誼商城家潤多超市機電照相器材市場新一佳超市東塘服裝大樓片區(qū)大型商業(yè)集中在東塘廣場周邊，本項目與東塘商業(yè)中心的連接依靠大都市地下商業(yè)街，而中間地上商業(yè)全為小型零售鋪面，加上有華獅啤酒、九芝堂藥業(yè)的阻隔，使得地上商業(yè)的聯(lián)絡形成了斷點，不利于商業(yè)價值的發(fā)揮。有所改善的是九芝堂藥業(yè)臨韶山路約400米左右的臨街面全部新建成了商業(yè)，且商業(yè)形象和檔次也較為不錯，使商業(yè)聯(lián)絡性得到較好加強。從區(qū)域潛在商業(yè)價值判斷，深國投（沃爾瑪、時代華納）營業(yè)面積約5萬平方米，往北有大都市商業(yè)街與核心商圈聯(lián)接，往南有營業(yè)面積約2萬平米的華銀旺和旗艦店和國美電器，在沃爾瑪開業(yè)后，隨著人氣的劇增，本項目的商業(yè)價值也將得到較好提升。東塘重要大型商業(yè)分布圖項目概況及現(xiàn)有資源分析項目現(xiàn)有資源分析本大步步高超市沃爾瑪超39項目概況及現(xiàn)有資源分析項目現(xiàn)有資源分析如左圖所示，核心商圈的商業(yè)價值已經(jīng)達到或超過五一廣場中心商圈的租賃水平，投資回報率較高，到本案所在位置月租金僅為160元/M2左右商業(yè)租售價格水平及回報率分析臨街商鋪月租金如右圖所示，將于今年10月份開業(yè)的沃爾瑪超市、時代華納影院將對提升地段商業(yè)價值起到重大促進作用，預計未來該地段的商業(yè)租賃價格將有大幅上漲勞動西路勞動中路韶山北路韶山中路本案1000元/M2300元/M21600元/M2200元/M21500元/M280元/M21200元/M260元/M2200元/M2140元/M258元/M250元/M2200元/M2800元/M2100元/M2160元/M2新建西路勞動西路勞動中路韶山北路韶山中路本案1000元/M2300元/M21600元/M21500元/M280元/M21200元/M260元/M2800元/M2----元/M2---元/M2沃爾瑪---元/M2新建西路---元/M2----元/M2----元/M2項目概況及現(xiàn)有資源分析項目現(xiàn)有資源分析如左圖所示，核40項目概況及現(xiàn)有資源分析項目現(xiàn)有資源分析本案湖南中醫(yī)學院稻田中學砂子塘小學楓樹山小學國防科技大學政治學院長沙理工大學雨花亭小學雅禮中學湖南腦科醫(yī)院中醫(yī)學院附屬醫(yī)院湖南勞衛(wèi)所湖南地礦醫(yī)院宏達醫(yī)院工人文化宮市中心醫(yī)院鐵道學院文教衛(wèi)設施項目概況及現(xiàn)有資源分析項目現(xiàn)有資源分析本湖南中醫(yī)學院稻田中學41項目概況及現(xiàn)有資源分析項目現(xiàn)有資源分析片區(qū)企事業(yè)機構(gòu)較多，且多數(shù)單位的經(jīng)營狀況都較好。長沙卷煙廠：系長沙年納利稅額最多的企業(yè)，年利稅超50億元，職工收入全市最高。華獅啤酒集團（白沙啤酒）：長沙唯一一家啤酒企業(yè)，也是湖南本土銷量最大的啤酒廠家。上市公司有：九芝堂藥業(yè)、湘計算機、中聯(lián)重科浦沅重機。本案省國稅局省質(zhì)監(jiān)局省地稅局長利電機集團九芝堂長沙卷煙廠湘計算機華獅啤酒省起重機廠中聯(lián)重科浦沅重機市煙草公司省氣象局省化工院主要企業(yè)事業(yè)機構(gòu)項目概況及現(xiàn)有資源分析項目現(xiàn)有資源分析片區(qū)企事業(yè)機構(gòu)42項目概況及現(xiàn)有資源分析項目現(xiàn)有資源分析小結(jié)

隨著城市化的進程，東塘的區(qū)位優(yōu)勢將更加凸顯，將成為中高檔商業(yè)、寫字樓、酒店、住宅的密集區(qū)域，片區(qū)良好的發(fā)展前景給本項目以很大的支持力東塘板塊是一個成熟的居住生活區(qū)，項目基本配套完善，但高層次、高檔次、高品位的配套需要加強，園林景觀也要有質(zhì)的提升，以彌補片區(qū)自然景觀不足項目概況及現(xiàn)有資源分析項目現(xiàn)有資源分析小結(jié)隨著城43項目概況及現(xiàn)有資源分析一、概要二、項目概況及現(xiàn)有資源分析項目概況項目現(xiàn)有資源分析分析結(jié)論三、區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷四、區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位五、專題研究六、公寓和商業(yè)市場研究七、產(chǎn)品定位及方案八、項目整體開發(fā)計劃九、銷售執(zhí)行策略十、項目投資收益分析及銷售收入預測十一、公司資源保證條件十二、結(jié)論項目概況及現(xiàn)有資源分析一、概要二、項目概況及現(xiàn)有資源分析44分析結(jié)論東塘片區(qū)居住條件成熟，整體形象較好，區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚、高檔物業(yè)聚集交通完善，對外交通方便，隨著城市背街小巷的進一步改造，整體形象還將繼續(xù)上升商業(yè)、生活配套十分完善，沃爾瑪、歐尚、家樂福、時代華納的進駐，以及片區(qū)二、三類工業(yè)的逐步外遷，區(qū)域商業(yè)層次將得到大幅提高，這對項目商業(yè)價值的提升大有好處東塘片區(qū)相比長沙其它城市中心區(qū)，在區(qū)域形象、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面具備獨特優(yōu)勢，且市政、商業(yè)、金融、教育等生活配套優(yōu)勢尤為突出隨著東塘的商業(yè)及商務功能的加強，市場對公寓產(chǎn)品的需求將增加，而東塘目前缺乏公寓產(chǎn)品，這為項目的公寓產(chǎn)品帶來良好的市場契機項目概況及現(xiàn)有資源分析項目概況分析結(jié)論項目概況及現(xiàn)有資源分析項目概況45區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷一、概要二、項目概況及現(xiàn)有資源分析三、區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷長沙房地產(chǎn)市場簡析板塊競爭市場分析東塘片區(qū)市場分析東塘片區(qū)在售及典型項目分析長沙典型高價樓盤分析本項目內(nèi)部因素分析項目SWOT分析項目市場空間判斷四、區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位五、專題研究六、公寓和商業(yè)市場研究七、產(chǎn)品定位及方案八、項目整體開發(fā)計劃九、銷售執(zhí)行策略十、項目投資收益分析及銷售收入預測十一、公司資源保證條件十二、結(jié)論區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷一、概要二、項目概況及現(xiàn)有46本項目內(nèi)部因素分析分析思路區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位項目市場空間判斷項目SWOT分析典型高價樓盤分析長沙市場分析板塊競爭分析片區(qū)市場分析本項目內(nèi)部因素分析分析思路區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位47區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷一、概要二、項目概況及現(xiàn)有資源分析三、區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷長沙房地產(chǎn)市場簡析板塊競爭市場分析東塘片區(qū)市場分析東塘片區(qū)在售及典型項目分析長沙典型高價樓盤分析本項目內(nèi)部因素分析項目SWOT分析項目市場空間判斷四、區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位五、專題研究六、公寓和商業(yè)市場研究七、產(chǎn)品定位及方案八、項目整體開發(fā)計劃九、銷售執(zhí)行策略十、項目投資收益分析及銷售收入預測十一、公司資源保證條件十二、結(jié)論區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷一、概要二、項目概況及現(xiàn)有48區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位長沙房地產(chǎn)市場簡析近幾年商品房市場供需對比2004年，長沙市房屋施工面積共1462.40萬㎡，同比增長32.19%，房屋竣工面積591.90萬㎡，同比增長33.54%，兩項指標的增速均有小幅減小，但房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)保持較高增長。區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位長沙房地產(chǎn)市場簡析近幾年49區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位長沙房地產(chǎn)市場簡析2004年，全市共成交商品房38671套，成交面積450.22萬㎡，成交金額99.17億元，創(chuàng)歷史新高；商品房的銷售均價為2738元/㎡，比2003年上漲10.94%，預計2005年的漲幅在8-12%左右。長沙房價由每年2—3%，到6%左右的漲幅，再到近11%的漲幅，平穩(wěn)上升，并沒有出現(xiàn)所謂的暴漲現(xiàn)象。近幾年商品房銷售面積及價格對比區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位長沙房地產(chǎn)市場簡析50區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位長沙房地產(chǎn)市場簡析2005年前兩季度商品房售價對比2005年一季度長沙商品房銷售均價為2847元/㎡，比2004年全年均價高出109元/㎡，二季度，長沙房屋銷售價格更是突破3000元大關，達到3103元/㎡，半年之內(nèi)漲幅接近400元/㎡，二季度均價超過武漢和鄭州。單位：元/平米區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位長沙房地產(chǎn)市場簡析20051區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位長沙房地產(chǎn)市場簡析未來長沙住宅市場供應預測區(qū)域樓盤總建筑面積（萬）區(qū)域樓盤總建筑面積（萬）城東綠城·桂花城30城南長沙奧林匹克花園70西街花園25香墅美地15星城世家25檸檬麗都18.74仁和·香堤雅境18.15申奧·美域13.68世嘉·國際華城18.66金碧文華20錦湘·國際星城80恒盛佳苑17中城·麗景香山33.63上海城35河西香格里·麓山別墅35城北美林水郡12.61卓越·蔚藍海岸45天健·芙蓉盛世30.56金牛山莊20珠江花城46陽光100118萬煦園18.7長房·西城灣5四季美景12麓谷·鳳凰城18.8恒鑫·瀾北灣14.44市區(qū)華盛·新外灘18.5市區(qū)中天廣場23中江·國際花城12福樂康城15銀港水晶城35城市風情7.6合計907注：西街花園、香堤雅境、上海城、陽光100已于2004年進入正式銷售，目前正在銷售第二期。長沙市今明兩年內(nèi)主要上市樓盤區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位長沙房地產(chǎn)市場簡析未來長52以上除少數(shù)樓盤于2004年正式進入市場銷售之外，其余均將于今明兩年內(nèi)面市。部分項目規(guī)模較大，須分幾期開發(fā)，開發(fā)周期達3-6年，有的甚至達到8年以上，上表中907萬的供應量將在未來幾年內(nèi)被市場消化，但同時長沙市還有部分零星樓盤也將上市，估計今明兩年長沙住宅市場的供應量將達到一個新高。區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位長沙房地產(chǎn)市場簡析未來長沙住宅市場供應預測以上除少數(shù)樓盤于2004年正式進入市場銷售之外，其余53區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷一、概要二、項目概況及現(xiàn)有資源分析三、區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷長沙房地產(chǎn)市場簡析板塊競爭市場分析東塘片區(qū)市場分析東塘片區(qū)在售及典型項目分析長沙典型高價樓盤分析本項目內(nèi)部因素分析項目SWOT分析項目市場空間判斷四、區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位五、專題研究六、公寓和商業(yè)市場研究七、產(chǎn)品定位及方案八、項目整體開發(fā)計劃九、銷售執(zhí)行策略十、項目投資收益分析及銷售收入預測十一、公司資源保證條件十二、結(jié)論區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷一、概要二、項目概況及現(xiàn)有54區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位板塊競爭分析長沙房地產(chǎn)市場形成了非常明顯的板塊競爭格局，東塘項目在各板塊中具有明顯的地段優(yōu)勢，在面臨同區(qū)域樓盤競爭的同時，自然也要面對來自于周邊板塊乃至全市同類型、同檔次項目的競爭，結(jié)合長沙市場現(xiàn)狀及本案實際情況，列出以上主要競爭板塊。城南板塊體育新城板塊人民東路板塊烈士公園板塊中心區(qū)板塊濱江板塊東塘區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位板塊競爭分析長沙房55區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位板塊競爭分析板塊特性寫真人民東路板塊項目規(guī)模中等，一般都在100畝以上，最高達550多畝，項目建筑類別多樣，有小高層、花園洋房、別墅等，其中以小高層為主。板塊項目綜合素質(zhì)較高，個性鮮明，注重細節(jié)，細膩的建設品質(zhì)，不光領跑了長沙樓市，還大幅提升了城市的居住水準。板塊房價相對較高，平均在3000元/平方米左右，世嘉·國際華城接近3400元/平方米;開發(fā)商實力雄厚，例如浙江南都、長房房產(chǎn)、深圳錦汕實業(yè)、湖南勝輝置業(yè)等。體育新城板塊板塊項目規(guī)模大，占地面積小則幾百畝，大則上千畝，項目綠化率普通較高;以別墅和公寓為主;板塊項目均價基本上達到3000元/平方米以上;此板塊集聚了眾多品牌開發(fā)商，主要有浙江綠城、浙江南都、香港國中控股、湖南美林置業(yè)等；深圳萬科等全國一流開發(fā)商也在該板塊積極尋找開發(fā)項目，本土與外地開發(fā)商都將在體育新城大展拳腳。城南板塊過去由于地理位置相對較偏，有眾多經(jīng)濟適用房項目扎堆于此，形成了一個較低檔次的住宅區(qū)，隨著韶山南路、芙蓉南路拉通，板塊內(nèi)的路網(wǎng)建設基本成型，加上板塊高校云集，并且2004年湖南省政府已搬遷于此。城市南擴政策的帶動，長株潭融城趨勢日益明朗，本區(qū)域具有較強的發(fā)展?jié)摿?，預計將是長沙房地產(chǎn)未來發(fā)展熱點，但本區(qū)域當前的競爭優(yōu)勢（尤其體現(xiàn)在配套和人氣）遜于體育新城板塊。濱江板塊湘江在長沙城市規(guī)劃中占的份量相當重，特別是隨著沿江風光帶的修建和長沙市興起的“造灘運動”，使得湘江兩岸的樓盤炙手可熱，獨特的景觀資源、良好的人文景觀使濱江板塊成為長沙房地產(chǎn)的熱點，但濱江板塊面臨的最大問題就是舊城改造拆遷難度大的問題。中心區(qū)板塊中心板塊樓盤一般規(guī)模不大，商務樓盤占的比例較大。由于中心區(qū)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，形成了成熟的生活氛圍，一直以來都是消費者追捧的板塊，而土地資源的稀缺以及政府舊城改造速度的放緩，使得中心區(qū)板塊的住宅上市量有限，配套成熟和稀缺性是市區(qū)住宅目前最大的競爭優(yōu)勢。烈士公園板塊以住宅為主，少有寫字樓、商務空間。該板塊的項目普遍素質(zhì)較高。建筑風格多樣，有北美后現(xiàn)代建筑風格、港式建筑風格和現(xiàn)代風格等。該板塊項目價格較市區(qū)內(nèi)高，是長沙高收入人群較為集中的片區(qū)，但目前該片區(qū)的成片土地已基本開發(fā)完畢。區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位板塊競爭分析板塊特性寫真人56區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位板塊競爭分析小結(jié)人民東路板塊和體育新城板塊整體形象好，樓盤檔次高、品質(zhì)好，今明兩年有較大供應量面市，片區(qū)又有武廣鐵路開工、火車站搬遷的刺激點，潛力大，競爭力強，但與中心區(qū)相比有生活配套、地段等方面的差距城南板塊距離較遠，交通、配套尚不完善，目前不構(gòu)成威脅烈士公園板塊是早期高檔住宅區(qū)，介入市場較早，已基本開發(fā)完畢中心區(qū)板塊具有配套成熟的優(yōu)勢，業(yè)績好，且未來幾年土地將更為稀缺，供應量將大幅減少，這對本案是個利好區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位板塊競爭分析小結(jié)人民東路57區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷一、概要二、項目概況及現(xiàn)有資源分析三、區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷長沙房地產(chǎn)市場簡析板塊競爭市場分析東塘片區(qū)市場分析東塘片區(qū)在售及典型項目分析長沙典型高價樓盤分析本項目內(nèi)部因素分析項目SWOT分析項目市場空間判斷四、區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位五、專題研究六、公寓和商業(yè)市場研究七、產(chǎn)品定位及方案八、項目整體開發(fā)計劃九、銷售執(zhí)行策略十、項目投資收益分析及銷售收入預測十一、公司資源保證條件十二、結(jié)論區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷一、概要二、項目概況及現(xiàn)有58區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)市場分析中高檔住宅聚集，形成城市核心區(qū)極具影響力的東塘生活圈，居住潛力巨大發(fā)展現(xiàn)狀東塘片區(qū)有興威名座、福樂名園、亞華·香舍花都、明星村、君悅星城、新銳湘都、泰時花園、海華家園、海華花園、名都花園、恒達時代花園、都市陽光、華銀園眾多中高檔樓盤。本案區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)市場分析中高檔住宅59區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)市場分析樓盤銷售快、業(yè)績好，開發(fā)商區(qū)域開發(fā)熱情較高東塘片區(qū)住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀長沙高興房產(chǎn)長沙鑫天置業(yè)福樂天心置業(yè)長沙興威地產(chǎn)名都花園一期名都花園二期名都花園三期名都凱旋城鑫天花園鑫天佳園鑫天鑫城福樂銘園福樂康城興威名座興威新嘉園區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)市場分析樓盤銷售快60區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)市場分析市場供應的價位結(jié)構(gòu)東塘片區(qū)及周邊在售樓盤價位比例圖東塘片區(qū)的樓盤相對其他板塊而言，售價上漲較快，現(xiàn)在片區(qū)內(nèi)的在售樓盤較少，90%的供應量價位在3000元/平米以上，其中70%的供應量在3000-3500元/平米之間。區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)市場分析市場供應的61區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)市場分析

戶型供應結(jié)構(gòu)名稱名都花園二期香墅美地華銀園三期曙光大邸二期福樂康城主力戶型三室三室三室三房、四房三房面積125㎡115-127㎡130㎡130㎡，150㎡124-136㎡主力戶型多為三房，所占比例一般在50%以上，面積110-140㎡之間，華菱·香墅美地的三房比例達到了75%以上，戶型結(jié)構(gòu)以三房比例過半、四房和二房比例相當為主，從市場表現(xiàn)來看，三房也是市場上的絕對主力。區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)市場分析戶型供應62區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)市場分析樓型供應結(jié)構(gòu)樓型以高層（商住樓較多）塔樓和小高層為主，高層塔樓由于地段好，價格反而比小高層板樓要高，由于土地成本相對較高，片區(qū)內(nèi)極少多層住宅，只有名都花園一期有部分多層住宅。區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)市場分析樓型供應63區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)市場分析供應預測東塘片區(qū)2001-2006年開工量走勢圖從2003年開始，隨著勞動路擴建、東塘立交橋的改造，大大優(yōu)化了東塘環(huán)境，東塘片區(qū)的樓盤開始朝規(guī)模化、品質(zhì)化發(fā)展，這時期上市的亞華·香舍花都就是典型；2004年韶山路改拓建，東塘的商業(yè)檔次得到提升，進一步鞏固了東塘的龍頭地位，這時期上市的樓盤主要以商務、商住性質(zhì)為主，如明星村、興威名座、三重大廈、東一國際、興威新嘉園等；隨著本項目、中江國際、大華賓館地塊及九芝堂、華獅啤酒廠的搬遷，片區(qū)未來幾年的供應量將會有所突破，創(chuàng)造一輪開發(fā)熱點。區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)市場分析供應預測64區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)市場分析隨著二、三類工業(yè)外遷及存量土地的盤活利用，東塘片區(qū)未來三至五年的供應量將會有所上升，開發(fā)成本的上漲和片區(qū)價值的再度提升，勢必使得東塘成為長沙市區(qū)高檔項目的核心聚集區(qū)。小結(jié)區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)市場分析隨著二65區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷一、概要二、項目概況及現(xiàn)有資源分析三、區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷長沙房地產(chǎn)市場簡析板塊競爭市場分析東塘片區(qū)市場分析東塘片區(qū)在售及典型項目分析長沙典型高價樓盤分析本項目內(nèi)部因素分析項目SWOT分析項目市場空間判斷四、區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位五、專題研究六、公寓和商業(yè)市場研究七、產(chǎn)品定位及方案八、項目整體開發(fā)計劃九、銷售執(zhí)行策略十、項目投資收益分析及銷售收入預測十一、公司資源保證條件十二、結(jié)論區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷一、概要二、項目概況及現(xiàn)有66區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析

片區(qū)在售及典型項目分析東塘片區(qū)在售項目一覽表樓盤占地面積（㎡）建筑面積（㎡）建筑形態(tài)容積率綠化率總戶數(shù)主力戶型面積（㎡）均價(元/㎡)華菱香墅美地41115.15150000高層3.741%11821153300曙光大邸二期26500100000高層3.740.3％615120-1303500名都花園三期4800080000高層340%5721253600亞華香舍花都51500177802小高層3．4548%1103120-140140-1603500華銀園三期190000360000小高層1.950％886（三期）128-1353000福樂康城54659.78160000小高層2.640.6%982124-1362500區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析67區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析

分布圖香舍花都華銀園香墅美地名都花園曙光大邸福樂康城本案區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析68區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析

片區(qū)在售及典型項目分析華菱·香墅美地華銀園曙光大邸亞華·香舍花都名都花園區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析69區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析

華菱·香墅美地香墅美地本案區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析70區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析

華菱·香墅美地開發(fā)商：華菱置業(yè)占地面積：4萬平米建筑面積：15萬㎡綠化率：41%容積率：3.7規(guī)劃戶數(shù)：1200余戶主力戶型：三房、四房主力面積：102-160平米區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析71區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析

該項目3、4房采用獨特的空中庭院設計，成為其推廣的產(chǎn)品主賣點該項目占地60畝，規(guī)劃一千多戶住宅，容積率高，密度大

產(chǎn)品方面并無其它突出賣點，客戶、市場策略也較一般，位置也比本案差華菱·香墅美地區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析72區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析

華銀園華銀園本案區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析73區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析

華銀園（上圖中作有黃色圓圈記號的為二期產(chǎn)品）開發(fā)商：金蕾置業(yè)占地面積：19萬㎡建筑面積：36萬㎡綠化率：50%容積率：1.9規(guī)劃戶數(shù)：2540戶主力戶型：三房主力面積：128-135平米區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析74區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析

華銀園區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析75區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析

該項目規(guī)劃、建筑、景觀一般，沒有亮點戶型設計傳統(tǒng)該項目定位于中檔住宅，是市區(qū)中心板塊性價比較高的樓盤銷售較好，價格上調(diào)快該項目位置遜于本案，與本項目定位也有較大差異華銀園區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析76區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析

曙光大邸曙光大邸本案區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析77區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析

曙光大邸開發(fā)商：恒和置業(yè)占地面積：2.65萬㎡建筑面積：10萬㎡綠化率：40%容積率：3.7規(guī)劃戶數(shù)：615戶主力戶型：三房主力面積：120-130平米區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析78區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析

曙光大邸地段較好，是市區(qū)綜合性項目，小高層板樓為主通過低開高走的手段積累了大量潛在客戶外立面設計比較新穎戶型設計存在重大缺陷，部分居室中存在明柱，對銷售影響極大電梯門與入戶門對視嚴重區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析79區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位亞華·香舍花都亞華·香舍花都本案東塘片區(qū)在售及典型項目分析

區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位亞華·香舍花都亞華·香舍花80區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位亞華·香舍花都開發(fā)商：亞華置業(yè)占地面積：5.15萬㎡建筑面積：17.78萬㎡綠化率：48%容積率：3.45規(guī)劃戶數(shù)：1103戶主力戶型：三房、四房主力面積：120-160平米東塘片區(qū)在售及典型項目分析

區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位亞華·香舍花都開發(fā)商：81區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位亞華·香舍花都東塘片區(qū)在售及典型項目分析

區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位亞華·香舍花都東塘片區(qū)在售82區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位亞華·香舍花都該項目是位于中心地帶的高檔項目，園林景觀設計較好全國第五家，華中地區(qū)第一家榮獲全國健康住宅示范小區(qū)價格上漲較快，由2003年一期2800元/平米，升至二期3500元/平米銷售業(yè)績不俗，二期2004年3月開盤，2004年年底完全售磬東塘片區(qū)在售及典型項目分析

區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位亞華·香舍花都該項目83區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位名都花園名都花園本案東塘片區(qū)在售及典型項目分析

區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位名都花園名都花園本案東塘片84區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析

（上圖中地塊北部的4棟黃色樓宇即為二期產(chǎn)品）名都花園開發(fā)商：高興房產(chǎn)占地面積：4.8萬㎡建筑面積：15萬㎡(二期8萬)綠化率：40%容積率：3規(guī)劃戶數(shù)：948戶主力戶型：二房、三房主力面積：94平米、125平米區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析85區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析

名都花園作為長沙知名高檔樓盤，其綜合素質(zhì)并不高戶型設計不盡合理一期容積率低，園林、景觀較好，二期通過高層提高了項目容積率，增加了收益項目價格高，銷售業(yè)績不錯，側(cè)面反應出市區(qū)項目明顯的基礎競爭優(yōu)勢四房單位（占供應量的20%左右）總價高但銷售快，表現(xiàn)出長沙并不缺乏高端消費力本項目只剩余尾貨，不會對東塘項目帶來競爭區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析86區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析

片區(qū)潛在競爭對手中江國際花城名稱中江國際花城地址新建西路23號，與本案相距約600米左右批準用地面積32282平方米總建筑面積121986平方米容積率4綠化率40%該項目目前處于前期籌備階段，明年初面市，是本案重點關注的競爭對手。本案九芝堂藥業(yè)地塊根據(jù)市政規(guī)劃，九芝堂藥業(yè)將外遷，遷出的約40畝土地用來開發(fā)，目標該地塊用地性質(zhì)及相關規(guī)劃要點尚未公布。華獅啤酒地塊根據(jù)市政規(guī)劃，華獅啤酒將外遷，遷出的60畝土地用來開發(fā)，計劃開發(fā)高檔商務及商住樓區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析87區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析

片區(qū)潛在競爭對手宗地位置雨花區(qū)勞動西路21號宗地面積28651.65平方米規(guī)劃用途商業(yè)、住宅容積率<5.0使用年限商業(yè)40年、住宅70年發(fā)展商湖南省德勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大華賓館地塊本案政治學院地塊政治學院一塊面積約為20多畝的土地已拆遷完畢，正在前期準備中區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位東塘片區(qū)在售及典型項目分析88一、概要二、項目概況及現(xiàn)有資源分析三、區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷長沙房地產(chǎn)市場簡析板塊競爭市場分析東塘片區(qū)市場分析東塘片區(qū)在售及典型項目分析長沙典型高價樓盤分析本項目內(nèi)部因素分析項目SWOT分析項目市場空間判斷四、區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位五、專題研究六、公寓和商業(yè)市場研究七、產(chǎn)品定位及方案八、項目整體開發(fā)計劃九、銷售執(zhí)行策略十、項目投資收益分析及銷售收入預測十一、公司資源保證條件十二、結(jié)論區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷一、概要二、項目概況及現(xiàn)有資源分析三、區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品89區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位長沙典型高價樓盤分析綠城·桂花城華盛·新外灘長沙典型高價樓盤分析區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位長沙典型高價樓盤分析長沙典90區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位長沙典型高價樓盤分析綠城·桂花城桂花城本案區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位長沙典型高價樓盤分析綠城·91區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位長沙典型高價樓盤分析綠城·桂花城開發(fā)商：湖南綠城投資公司占地面積：15萬㎡建筑面積：23萬㎡綠化率：40%容積率：1.45主力戶型：二房、三房主力面積：96-114㎡（二房）139-147㎡（三房）起價：3580元/㎡均價：3980元/㎡區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位長沙典型高價樓盤分析綠城·92區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位長沙典型高價樓盤分析綠城·桂花城品牌知名度高，消費者易認同有穩(wěn)定的客戶群，較好的口碑產(chǎn)品成熟度高，細節(jié)處理好戶型面積較大，舒適度高價格高于該區(qū)域同類型項目桂花城區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位長沙典型高價樓盤分析綠城·93區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位長沙典型高價樓盤分析華盛·新外灘本案新外灘區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位長沙典型高價樓盤分析華盛·94區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位長沙典型高價樓盤分析開發(fā)商：湖南華盛置業(yè)占地面積：2.75萬㎡建筑面積：18.5萬㎡綠化率：41.5%容積率：6.7規(guī)劃戶數(shù)：1076戶主力戶型：四房主力面積：155-171㎡起價：3700元/㎡華盛·新外灘區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位長沙典型高價樓盤分析開發(fā)95區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位長沙典型高價樓盤分析地段好，直面湘江及風光帶，可遠眺岳麓山，是長沙高檔水景毫宅華盛·新外灘戶型設計適度超前，采取錯層陽臺、大觀景陽臺、入戶子母門等設計手法綠化面積近1萬平米目前除西邊沿江風光帶環(huán)境較好之外，其余各方向環(huán)境較差，但周邊已納入市政規(guī)劃議程，區(qū)域的環(huán)境以及配備都將上一個臺階華盛·新外灘區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位長沙典型高價樓盤分析地段好96區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷一、概要二、項目概況及現(xiàn)有資源分析三、區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷長沙房地產(chǎn)市場簡析板塊競爭市場分析市區(qū)主要在售及典型項目分析東塘片區(qū)市場分析東塘片區(qū)在售及典型項目分析本項目內(nèi)部因素分析項目SWOT分析項目市場空間判斷四、區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位五、專題研究六、公寓和商業(yè)市場研究七、產(chǎn)品定位及方案八、項目整體開發(fā)計劃九、銷售執(zhí)行策略十、項目投資收益分析及銷售收入預測十一、公司資源保證條件十二、結(jié)論區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷一、概要二、項目概況及現(xiàn)有97區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位本項目內(nèi)部因素分析公司戰(zhàn)略要求速度快，創(chuàng)現(xiàn)金流收益高，創(chuàng)高利潤指標創(chuàng)品牌，提升后續(xù)項目價值土地控規(guī)要求在《規(guī)劃意見書》規(guī)定項目4.5的容積率下，只能是高層住宅產(chǎn)品為滿足規(guī)范要求并提高地塊價值，規(guī)劃有公寓和部分商業(yè)本項目產(chǎn)品定位，除了要充分考慮地塊特點及市場環(huán)境之外，還需結(jié)合公司的戰(zhàn)略要求進行定位再修正。區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位本項目內(nèi)部因素分析公司戰(zhàn)略98區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷一、概要二、項目概況及現(xiàn)有資源分析三、區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷長沙房地產(chǎn)市場簡析板塊競爭市場分析市區(qū)主要在售及典型項目分析東塘片區(qū)市場分析東塘片區(qū)在售及典型項目分析本項目內(nèi)部因素分析項目SWOT分析項目市場空間判斷四、區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位五、專題研究六、公寓和商業(yè)產(chǎn)品初步研究七、產(chǎn)品定位及方案八、項目整體開發(fā)計劃九、銷售執(zhí)行策略十、項目投資收益分析及銷售收入預測十一、公司資源保證條件十二、結(jié)論區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷一、概要二、項目概況及現(xiàn)有99區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位項目SWOT分析優(yōu)勢優(yōu)勢發(fā)揮東塘歸屬于市中心的地位已形成并被認可我們最主要的競爭對手外地品牌開發(fā)商的項目基本都在市郊，這將成為本項目的突出優(yōu)勢，在宣傳推廣時應特別突出項目的區(qū)位優(yōu)勢。緊鄰中央商業(yè)、商務區(qū)，交通便利，對消費者有很大吸引力A、這部分消費者將是我們最主要的客戶來源，廣告投放可采取一些針對性措施（如在該區(qū)域設置戶外廣告牌等；B、可通過城市生活核心區(qū)的概念在宣傳時強化區(qū)位優(yōu)勢；C、開發(fā)小戶型公寓產(chǎn)品滿足該區(qū)域暫無能力買高檔住宅的白領階層。項目處于成熟的生活區(qū)，周邊生活配套及市政配套十分齊全宣傳推廣時作重點宣傳，成熟、便利的城市生活。項目不存在拆遷問題盡快啟動，利于實現(xiàn)開盤時將產(chǎn)品更多地展現(xiàn)出來，增強對消費者的吸引力。聯(lián)想的品牌支持A、聯(lián)想品牌是項目高端形象定位的有力支持，整個推廣過程中都將充分運用；B、推廣前期，以聯(lián)想品牌切入市場，利用聯(lián)想品牌的知名度和美譽度吸引消費者關注，奠定項目現(xiàn)代、國際的高端形象；C、通過傳播聯(lián)想的品牌，并結(jié)合聯(lián)想控股旗下各子公司的時事新聞，使高端客戶認同聯(lián)想品牌，并使之相信使用聯(lián)想的產(chǎn)品是品質(zhì)與品位的象征，住宅也一樣；D、聯(lián)想在IT行業(yè)具有很強的品牌感召力，在進行推廣時可采取一些專門針對IT行業(yè)目標客戶的措施（如發(fā)布互聯(lián)網(wǎng)廣告、在論壇造勢等）。區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位項目SWOT分析優(yōu)勢優(yōu)100區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位項目SWOT分析劣勢劣勢彌補片區(qū)生活配套檔次不高A、推廣時強調(diào)區(qū)域發(fā)展前景及其城市核心的地位，以迂回戰(zhàn)術回避不足B、通過項目自身高檔次、高品位的商業(yè)提升區(qū)位形象C、在商業(yè)產(chǎn)品中布置一些高檔次的社區(qū)商業(yè)配套D、配備較高品位的會所周邊缺少自然景觀資源A、注重園林景觀的設計，營造良好的內(nèi)部景觀環(huán)境B、規(guī)劃上盡量做到戶戶有（內(nèi)）景與周邊商業(yè)溝通性不強A、將商業(yè)作出特色，自成一體，又與周邊商業(yè)成為互補B、控制商業(yè)面積，為盡快回款，規(guī)劃階段要商鋪面積以降低總價C、宣傳推廣時強化項目屬于東塘商圈范圍，并有沃爾瑪?shù)闹С珠_發(fā)成本較高A、開發(fā)過程中注意成本控制B、把錢花在刀刃上，產(chǎn)品外部形象做到位，內(nèi)在處可適當節(jié)儉C、提高項目定位，樹立項目高端形象，以提升售價D、在戶型設計上更為講究，完善功能，通過不需要增加太多成本的優(yōu)秀戶型達到提升產(chǎn)品品質(zhì)的作用F、適度控制成本，以中高端產(chǎn)品標準，通過形象包裝提升產(chǎn)品價值E、開發(fā)適量利潤較高的商業(yè)和公寓。區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位項目SWOT分析劣勢劣勢彌101區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位項目SWOT分析機會點機會利用居民消費意識強烈，易被引導突破性的產(chǎn)品并結(jié)合有效的消費引導，將可使強大的消費力得到釋放東塘商圈規(guī)劃定位為“城市副商業(yè)中心”，還有很大的提升空間A、宣傳突出區(qū)域較高定位，給項目作為城市中心高端樓盤形象形成支持B、區(qū)域商業(yè)的升級換代可提高項目的生活配套水平，區(qū)域?qū)⒅鸩桨l(fā)展為高尚居住區(qū)C、區(qū)域商業(yè)的進一步發(fā)展可提高對本項目商業(yè)的支持力，強調(diào)項目商業(yè)的升值潛力東塘土地有限，近期供應不足A、資源稀缺是項目價格提升的支持點；B、本區(qū)域內(nèi)競爭對手不多，將主要競爭對手定位于全市范圍高檔次樓盤市區(qū)中高檔樓盤產(chǎn)品品質(zhì)不高，高端住宅產(chǎn)品的消費力尚未釋放，市場空間很大A、項目走高端路線仍有足夠的市場需求B、以超越對手的品質(zhì)形成競爭優(yōu)勢東塘乃至整條韶山路都缺少小戶型公寓產(chǎn)品，存在較大市場需求。A、開發(fā)適量的小戶型公寓產(chǎn)品B、盡早推出，以搶占市場先機區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位項目SWOT分析機會點機會102區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位項目SWOT分析威脅點風險規(guī)避品牌開發(fā)商大量進入，對手實力提高，開發(fā)水平提升更快A、以全國視野，用前瞻的眼光看待未來市場發(fā)展B、采用適度領先的產(chǎn)品策略和推廣手段整體而言，東塘項目面臨的市場機會遠大于競爭風險，這為產(chǎn)品開發(fā)提供了較高發(fā)展平臺，項目所面臨的風險也可以通過產(chǎn)品的差異化設計和客戶的細分實現(xiàn)。我們既要做到產(chǎn)品領先，也要做到推廣領先，更要在保證品質(zhì)的前提下進行成本控制。區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位項目SWOT分析威脅點風103區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位項目SWOT分析以上所提及的風險屬于區(qū)域市場風險，但是對一個房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，還必須考慮到宏觀層面的外部環(huán)境或政策風險對項目開發(fā)的影響自去年至今，國家有關部門為了抑制全國局部地區(qū)房地產(chǎn)過熱，出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，如土地出讓政策、緊縮、銀行借貸額度受限、存貸款利率調(diào)整等，長沙市也陸續(xù)出臺了相關政策，如未取得《商品房預售許可證》不得舉行內(nèi)部認購、提高“非普通住宅”的契稅等，這都將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響未來政策調(diào)整對本項目開發(fā)的風險影響：未取得《商品房預售許可證》不得進行內(nèi)部認購，使項目必須另外尋求試探市場的新措施國家針對房地產(chǎn)市場的政策頻頻出臺，給消費者帶來的心理效應，持幣觀望態(tài)勢明顯銷售價格3400元/平米，單位面積142平米以上的住宅，契稅將由2%上調(diào)到4%，雖購房成本增加不多，但會對消費者心理產(chǎn)生一定影響（據(jù)了解，此政策并未真正實施）區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位項目SWOT分析以上所提及104區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷一、概要二、項目概況及現(xiàn)有資源分析三、區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷長沙房地產(chǎn)市場簡析板塊競爭市場分析市區(qū)主要在售及典型項目分析東塘片區(qū)市場分析東塘片區(qū)在售及典型項目分析本項目內(nèi)部因素分析項目SWOT分析項目市場空間判斷四、區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位五、專題研究六、公寓和商業(yè)市場研究七、產(chǎn)品定位及方案八、項目整體開發(fā)計劃九、銷售執(zhí)行策略十、項目投資收益分析及銷售收入預測十一、公司資源保證條件十二、結(jié)論區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間判斷一、概要二、項目概況及現(xiàn)有105區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位市場空間判斷本案市場空間產(chǎn)品突破性的高舒適度建筑標志性現(xiàn)代化市場強勢推廣全新營銷第一品牌客戶尊重客戶文化互動生活高度聯(lián)想空間堅持走高端產(chǎn)品路線，以高品質(zhì)和差異化的產(chǎn)品形象打動長沙市場。在產(chǎn)品上有較大突破，營銷推廣和理念傳播上全面領先，將本案打造成長沙城市中心高檔住宅的一個里程碑。區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位市場空間判斷本案市場空間產(chǎn)106區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位一、概要二、項目概況及現(xiàn)有資源分析三、區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位四、區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位長沙樓市需求報告分析東塘區(qū)域居住人口及客戶支持度分析東塘區(qū)域樓盤客戶群分析東塘區(qū)域租賃客戶群及租賃市場分析東塘項目目標客戶群定位及特征分析五、專題研究六、公寓和商業(yè)市場研究七、產(chǎn)品定位及方案八、項目整體開發(fā)計劃九、銷售執(zhí)行策略十、項目投資收益分析及銷售收入預測十一、公司資源保證條件十二、結(jié)論區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位一、概要二、項目概況及現(xiàn)107區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位分析思路長沙市樓市需求片區(qū)人口分析東塘大型企業(yè)職工住房需求分析東塘已售項目客戶群分析東塘租賃客戶群分析目標客戶群定位來源特征項目自身條件品質(zhì)服務客戶潛力及支持度地段配套品牌客戶來源及消費特征區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位分析思路長沙市樓市需求片108區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位一、概要二、項目概況及現(xiàn)有資源分析三、區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位四、區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位長沙樓市需求報告分析東塘區(qū)域居住人口及客戶支持度分析東塘區(qū)域樓盤客戶群分析東塘區(qū)域租賃客戶群及租賃市場分析東塘項目目標客戶群定位及特征分析五、專題研究六、公寓和商業(yè)市場研究七、產(chǎn)品定位及方案八、項目整體開發(fā)計劃九、銷售執(zhí)行策略十、項目投資收益分析及銷售收入預測十一、公司資源保證條件十二、結(jié)論區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位一、概要二、項目概況及現(xiàn)109區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位長沙樓市需求報告分析長沙樓市需求報告價位對于消費購房的影響情況購房人群對樓市價格走勢的預期長沙購房者家庭收入構(gòu)成情況購房者看重要素分析區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位長沙樓市需求報告分析長沙110從2005年長沙春季房交會調(diào)查了解到，購房者家庭年收入10萬元以上者占21%，中高端購房者在整體購買人群中占了不小的比例。長沙購房者的家庭收入構(gòu)成情況區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位長沙樓市需求報告分析從2005年長沙春季房交會調(diào)查了解到，購房者家庭年收111購房者看重要素分析：交通的便利性、工程質(zhì)量在看重的要素中，交通的便利性所占比例為67.5%，大大超過其它指標而成為眾多購房者關注的焦點。這一點映照了前面所提的首選地段，同時對于交通條件得天獨厚的本項目來說這也是一個相當?shù)睦孟?，這也說明了長沙中高檔住宅的產(chǎn)品品質(zhì)確實存在許多突破點。區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位長沙樓市需求報告分析購房者看重要素分析：交通的便利性、工程質(zhì)量在看重的112用“一片樂觀”來形容目前長沙樓市的需求氛圍，一點都不過分。這對處在宏觀調(diào)控的大背景下的長沙房地產(chǎn)市場來說，無疑是一個相當利好的消息。區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位長沙樓市需求報告分析購房人群對樓市價格走勢的預期——漲聲一片用“一片樂觀”來形容目前長沙樓市的需求氛圍，一點都不113隨單價上漲人群流失情況區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位長沙樓市需求報告分析價位對于消費購房的影響情況隨單價上漲人群流失情況區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位長114價位對于消費購房的影響情況隨總價上漲人群流失情況區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位長沙樓市需求報告分析價位對于消費購房的影響情況隨總價上漲人群流失情況區(qū)域客戶消115區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位長沙樓市需求報告分析價位對于消費購房的影響情況中高端客戶5％9.1％接受接受房價4000元/平方米以上總價60萬實際支付能力強缺乏被客戶認可的高品質(zhì)住宅關鍵高品質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)秀的服務強購買力的客戶打動說明說明區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位長沙樓市需求報告分析價116

結(jié)論

高端消費群購買能力強，看好市中心板塊，這也論證了尚處在城市化發(fā)展階段的二線城市的市中心區(qū)高檔住宅是被高端客戶認同的，只要針對目標消費者的特性及需求，在產(chǎn)品方面下功夫，就完全有信心去打動他們。區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位長沙樓市需求報告分析結(jié)論

高端消費群購買能力強，看好市中心板塊，這也論證了尚117區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位一、概要二、項目概況及現(xiàn)有資源分析三、區(qū)域競爭環(huán)境分析及產(chǎn)品市場空間定位四、區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位長沙樓市需求報告分析東塘區(qū)域居住人口及客戶支持度分析東塘區(qū)域樓盤客戶群分析東塘區(qū)域租賃客戶群及租賃市場分析東塘項目目標客戶群定位及特征分析五、專題研究六、公寓和商業(yè)市場研究七、產(chǎn)品定位及方案八、項目整體開發(fā)計劃九、銷售執(zhí)行策略十、項目投資收益分析及銷售收入預測十一、公司資源保證條件十二、結(jié)論區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位一、概要二、項目概況及現(xiàn)118區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位東塘區(qū)域居住人口及客戶支持度分析東塘區(qū)域居住人口及發(fā)展?jié)摿C合分析現(xiàn)狀

區(qū)域內(nèi)政府機關集中，有旺盛的消費能力區(qū)域內(nèi)大型企業(yè)眾多，都是行業(yè)的佼佼者，經(jīng)濟效益高，員工收入位列長沙市前列東塘區(qū)域內(nèi)高校眾多，教職員工群體龐大

東塘商業(yè)發(fā)達，區(qū)域內(nèi)的私營業(yè)主、商業(yè)經(jīng)營者將成為東塘項目潛力巨大的客戶群之一

未來已拉通的新建西路和即將拉通的赤黃路將完善東塘內(nèi)部交通，使得片區(qū)形象和潛力還有更大空間

隨著城市規(guī)劃的逐步施實，部分廠礦陸續(xù)外遷，東塘成為城市中心高檔住宅區(qū)的地位將得到消費者認可

區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位東塘區(qū)域居住人口及客戶支119區(qū)域客戶消費需求特點及目標客戶群定位東塘區(qū)域居住人口及客戶支持度分析區(qū)域大型企事業(yè)單位潛在客戶分析單位名稱距本項目的距離單位的基本情況預估職工購房意向白沙集團長沙卷煙廠約0.5公里總資產(chǎn)110億，正式職工3000多人，在職職工5000多人。職工年齡結(jié)構(gòu)趨于年輕化，平均約30歲左右。中層干部年收入大約為30—40萬元（包含工資、獎金等）。有單位建房，年輕職工均可購買，但有不少職工自購商品房。約有10%的職