文案-利群青島市即墨市商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣報(bào)告課件

謹(jǐn)呈：青島利群集團(tuán)打造即墨首席財(cái)富引擎！利群即墨項(xiàng)目營(yíng)銷推廣報(bào)告謹(jǐn)呈：青島利群集團(tuán)打造即墨首席財(cái)富引擎！利群即墨項(xiàng)目營(yíng)銷推廣1關(guān)于利群——中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)，山東商業(yè)巨擘，年銷售額138億元的超級(jí)商業(yè)航母，厚積薄發(fā)，開(kāi)啟掘金狂潮！關(guān)于區(qū)域——輻射膠東半島的小商品集散地，即墨未來(lái)的財(cái)富樞紐，財(cái)富制勝的橋頭堡！關(guān)于項(xiàng)目——22萬(wàn)平米巨型體量，即墨首個(gè)商業(yè)綜合體，4星級(jí)酒店，首個(gè)酒店式公寓，必將領(lǐng)袖西城，傲視即墨。前言關(guān)于利群——關(guān)于區(qū)域——關(guān)于項(xiàng)目——前言2報(bào)告思維導(dǎo)圖城市背景研究企業(yè)解讀區(qū)域背景研判項(xiàng)目本體解讀面臨核心問(wèn)題項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目背景問(wèn)題判斷機(jī)會(huì)與策略整體定位主要的研究?jī)?nèi)容營(yíng)銷推廣解決方案報(bào)告思維導(dǎo)圖城市背景研究企業(yè)解讀區(qū)域背景研判項(xiàng)目本體解讀面臨31234目標(biāo)解讀項(xiàng)目解讀核心問(wèn)題提出突破方向報(bào)告結(jié)構(gòu)基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的項(xiàng)目目標(biāo)解析本體解讀/背景解讀/客群分析實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)面臨的核心問(wèn)題提煉項(xiàng)目定位/營(yíng)銷推廣/銷售組織1234目標(biāo)解讀項(xiàng)目解讀核心問(wèn)題提出突破方向報(bào)告結(jié)構(gòu)基于企業(yè)4以商業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式!理解利群對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略的理解利用商業(yè)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流推動(dòng)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)取得的高額利潤(rùn)擴(kuò)大商業(yè)的發(fā)展。在房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)好的情況下，擴(kuò)大房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)力度，取得更多利潤(rùn)；在房地產(chǎn)市場(chǎng)不好的情況下，緊縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，保障商業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。以商業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式!理解利群對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略的理5保證項(xiàng)目絕對(duì)成功；快速銷售，快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)合理利潤(rùn)；通過(guò)項(xiàng)目成功運(yùn)作，鞏固利群企業(yè)品牌。企業(yè)戰(zhàn)略布局下的項(xiàng)目戰(zhàn)略保證項(xiàng)目絕對(duì)成功；企業(yè)戰(zhàn)略布局下的項(xiàng)目戰(zhàn)略6銷售：公寓部分：開(kāi)盤(pán)12個(gè)月內(nèi)基本清盤(pán)，銷售21880.5平方米，（90％以上的銷售率）。商業(yè)街部分：開(kāi)盤(pán)8個(gè)月內(nèi)銷售90%，即18530平米。品牌：利用項(xiàng)目的市場(chǎng)追捧和熱銷，獲得較高市場(chǎng)美譽(yù)度，從而帶來(lái)項(xiàng)目和企業(yè)品牌的鞏固和提升。戰(zhàn)略下的營(yíng)銷目標(biāo)戰(zhàn)略下的營(yíng)銷目標(biāo)71234目標(biāo)解讀項(xiàng)目解讀核心問(wèn)題提出突破方向報(bào)告結(jié)構(gòu)基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的項(xiàng)目目標(biāo)解析本體解讀/背景解讀/客群分析實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)面臨的核心問(wèn)題提煉項(xiàng)目定位/營(yíng)銷推廣/銷售組織1234目標(biāo)解讀項(xiàng)目解讀核心問(wèn)題提出突破方向報(bào)告結(jié)構(gòu)基于企業(yè)8本體解讀背景解讀客群解讀本體解讀背景解讀客群解讀9地塊解讀地塊屬性解讀地塊價(jià)值解讀產(chǎn)品解讀各業(yè)態(tài)的城市屬性解讀各業(yè)態(tài)的價(jià)值關(guān)系解讀地塊解讀地塊屬性解讀地塊價(jià)值解讀產(chǎn)品解讀各業(yè)態(tài)的城市屬性解讀10城市屬性界定即墨市即墨處于青島市“環(huán)灣保護(hù)，擁灣發(fā)展”、“一主三輔多組團(tuán)”發(fā)展戰(zhàn)略的膠州灣地區(qū)核心內(nèi)圈層，為大青島城市發(fā)展框架下五個(gè)重點(diǎn)中心鎮(zhèn)之首。城市屬性界定即墨市即墨處于青島市“環(huán)灣保護(hù)，擁灣發(fā)展”、“11區(qū)域?qū)傩越缍ǜ鶕?jù)即墨市城市規(guī)劃，即墨分為東、中、西、城區(qū)四大部分。西部城區(qū)預(yù)留空間為青島高新區(qū)發(fā)展搞好服務(wù)配套新利群大廈位于西部核心商圈位置，其得天獨(dú)厚的商業(yè)資源為項(xiàng)目奠定良好基的礎(chǔ)。城區(qū)西部東部中部項(xiàng)目所在的西部區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)規(guī)劃的發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)、商業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)和綜合配套服務(wù)業(yè)的區(qū)域。區(qū)域?qū)傩越缍ǜ鶕?jù)即墨市城市規(guī)劃，即墨分為東、中、西、城區(qū)四12

■即墨新利群大廈

■76畝

■容積率：3

項(xiàng)目屬性界定大規(guī)模/中低密度綜合體項(xiàng)目酒店式公寓商業(yè)購(gòu)物中心酒店配套服務(wù)依托潛力商圈，擁有有絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)資源。

■即墨新利群大廈

■76畝

■容積率：3

13總規(guī)模：215434.37㎡

商業(yè)部分：80709.91㎡

酒店部分：48989.91㎡

酒店公寓部分：24311.68㎡

地下：61431.87㎡宗地分析■屬于大規(guī)模項(xiàng)目，具有較大的開(kāi)發(fā)空間?？傄?guī)模：215434.37㎡

商業(yè)部分：80709.9114地塊現(xiàn)狀目前地塊正在進(jìn)行平整處理，部分洼水地填平后，前期工作基本準(zhǔn)備就緒。地塊現(xiàn)狀目前地塊正在進(jìn)行平整處理，部分洼水地填平后，前期工作15項(xiàng)目四至北側(cè)小商品批發(fā)城西側(cè)居住區(qū)東側(cè)八里莊二村南側(cè)居住區(qū)項(xiàng)目所在區(qū)域北面集中了眾多的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，東、西、南側(cè)為原始村落，為待開(kāi)發(fā)區(qū)域，發(fā)展?jié)摿薮?。?xiàng)目四至北側(cè)小商品批發(fā)城西側(cè)居住區(qū)東側(cè)八里莊二村南側(cè)居住區(qū)項(xiàng)16小結(jié)即墨市為青島重點(diǎn)城鎮(zhèn)，即墨經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)奠定了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。項(xiàng)目位于即墨以現(xiàn)代物流業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)為主的西部商業(yè)地段，區(qū)域內(nèi)集中了眾多的專業(yè)市場(chǎng)，各大專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況良好，輻射膠東半島甚至整個(gè)山東省，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)了大量的人氣和商業(yè)的需求。項(xiàng)目規(guī)劃為高端大型綜合體物業(yè)，彌補(bǔ)周邊高端酒店、商業(yè)配套的缺失，在完善區(qū)域功能的同時(shí)，更能成為即墨西城的地標(biāo)性建筑。項(xiàng)目所在地塊交通路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)達(dá)，具備高端商業(yè)開(kāi)發(fā)的先決條件。小結(jié)即墨市為青島重點(diǎn)城鎮(zhèn)，即墨經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)奠定17地塊解讀地塊屬性解讀地塊價(jià)值解讀產(chǎn)品解讀各業(yè)態(tài)的城市屬性解讀各業(yè)態(tài)的價(jià)值關(guān)系解讀地塊解讀地塊屬性解讀地塊價(jià)值解讀產(chǎn)品解讀各業(yè)態(tài)的城市屬性解讀18建筑總體形象現(xiàn)代感強(qiáng)烈，超越即墨市場(chǎng)，打造即墨第一城市綜合體，成就區(qū)域地標(biāo)。建筑總體形象現(xiàn)代感強(qiáng)烈，超越即墨市場(chǎng)，打造即墨第一城市綜合體19即墨高星級(jí)酒店、高檔公寓、區(qū)域綜合性商業(yè)、特色商業(yè)街。即墨高星級(jí)酒店、高檔公寓、區(qū)域綜合性商業(yè)、特色商業(yè)街。20綜合體各物業(yè)形態(tài)有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值提升綜合體各物業(yè)形態(tài)有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值提升21物業(yè)類型角色公寓貢獻(xiàn)現(xiàn)金流商業(yè)街實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)、貢獻(xiàn)現(xiàn)金流利群商廈樹(shù)立標(biāo)桿形象高星級(jí)酒店引領(lǐng)商務(wù)新生活方向各種物業(yè)類型在本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的角色定位

高

中價(jià)格吸引力

高

中住宅底商寫(xiě)字樓綜合商業(yè)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力

低

低公寓投入兩可不投物業(yè)類型角色公寓貢獻(xiàn)現(xiàn)金流商業(yè)街實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)、貢獻(xiàn)現(xiàn)金流利群商22本體總結(jié)依托城市發(fā)展，成就即墨規(guī)劃的商業(yè)區(qū)核心；專業(yè)市場(chǎng)密集區(qū)，帶來(lái)大量的人氣。區(qū)域品牌利群品牌的強(qiáng)勢(shì)出擊；利群品牌強(qiáng)大的市場(chǎng)基礎(chǔ)。本體即墨首席城市綜合體；提升區(qū)域價(jià)值的標(biāo)志性建筑；引領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)升級(jí)。產(chǎn)品關(guān)系商業(yè)、酒店部分利群持有經(jīng)營(yíng)；酒店式公寓、沿街商鋪對(duì)外銷售，回籠現(xiàn)金。本體總結(jié)依托城市發(fā)展，成就即墨規(guī)劃的商業(yè)區(qū)核心；區(qū)域品牌利群23本體解讀背景解讀客群解讀本體解讀背景解讀客群解讀24研究目的：研究項(xiàng)目所依托大區(qū)域——青島市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀；研究項(xiàng)目所依托的城市——即墨城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀；研究項(xiàng)目所屬的區(qū)域商業(yè)環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r等，分析現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目可能的機(jī)會(huì)進(jìn)行判斷。研究目的：25本項(xiàng)目市場(chǎng)空間有多大？從青島房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)看，是否支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？從即墨房地產(chǎn)板塊發(fā)展看，是否支持本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？從區(qū)域商業(yè)環(huán)境看，是否支持本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？市場(chǎng)及發(fā)展機(jī)會(huì)研判邏輯結(jié)構(gòu)從即墨城市發(fā)展看，是否支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？本項(xiàng)目市場(chǎng)空間有多大？從青島房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)看，是否支持項(xiàng)26青島房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀總結(jié)2008年下半年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)受全國(guó)形勢(shì)影響也進(jìn)入下行階段，銷售壓力較大。2008年青島總銷量為353.17萬(wàn)平米。2009年2月開(kāi)始青島房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量開(kāi)始呈逐月上升趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售狀況有所好轉(zhuǎn)。2009年前5個(gè)月，青島房?jī)r(jià)整體下跌了7.96%，截止2009年6月底，普通住宅成交26898套，成交面積239.93萬(wàn)平方米。2009年開(kāi)盤(pán)的中?！ゃy海一號(hào)、偉東·幸福城項(xiàng)目都取得了較好的銷售業(yè)績(jī)，開(kāi)盤(pán)即實(shí)現(xiàn)銷售200套以上。銷售較好的項(xiàng)目月均銷售在55套左右，普通項(xiàng)目月均銷售也在20-30套左右。客戶購(gòu)房回歸理性，更注重實(shí)實(shí)在在的品質(zhì)和性價(jià)比。青島房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀總結(jié)2008年下半年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)受全27青島房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域格局膠南市、即墨市、膠州市、平度市、萊西市等5個(gè)縣級(jí)市，為青島市的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。隨著大青島格局的逐步推進(jìn)，住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)日益明顯。卓越、寶龍、萬(wàn)科等地產(chǎn)大鱷先后落戶城陽(yáng)、即墨、膠南等地，對(duì)于促進(jìn)地級(jí)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有重要的作用。

即墨市是青島樓市中一支“潛力股”，與青島的物理距離最近，是青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭縣市，為膠東最大的小商品集散地。萊西市膠州市即墨市膠南市平度市青島市區(qū)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，對(duì)于促進(jìn)即墨市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)具有重要意義，青島格局的推進(jìn)，住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，即墨市是青島樓市中一支“潛力股”，優(yōu)良的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，對(duì)投資性物業(yè)的發(fā)展是一個(gè)良好的機(jī)會(huì)。青島房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域格局膠南市、即墨市、膠州市、平度市28本項(xiàng)目市場(chǎng)空間有多大？從青島房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)看，是否支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？從即墨房地產(chǎn)板塊發(fā)展看，是否支持本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？從區(qū)域商業(yè)環(huán)境看，是否支持本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？市場(chǎng)及發(fā)展機(jī)會(huì)研判邏輯結(jié)構(gòu)從即墨城市發(fā)展看，是否支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？本項(xiàng)目市場(chǎng)空間有多大？從青島房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)看，是否支持項(xiàng)29城市屬性界定青島市城市總體規(guī)劃（2006-2020）即墨市即墨處于青島市“依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射”空間發(fā)展戰(zhàn)略的膠州灣地區(qū)核心內(nèi)圈層，為大青島城市發(fā)展框架的重點(diǎn)建設(shè)城區(qū)之一。

擴(kuò)容：七鎮(zhèn)及膠南市區(qū)納入新規(guī)劃

2009年7月22日青島市新規(guī)劃規(guī)劃區(qū)范圍由中心城區(qū)及濱海公路沿線的膠南市區(qū)和瑯琊、泊里、鰲山衛(wèi)、溫泉、田橫、王村、豐城七鎮(zhèn)，以及膠州市的營(yíng)海等沿膠州灣地區(qū)組成，與《青島市城市總體規(guī)劃(1995-2010)》相比，新增了一市七鎮(zhèn)。鰲山衛(wèi)、溫泉、田橫、王村、豐城均隸屬于即墨。

即墨濱海沿線的瑯琊組團(tuán)、鰲山組團(tuán)、田橫組團(tuán)是青島組團(tuán)布局中的重要組成部分及發(fā)展區(qū)域。即墨為大青島城市發(fā)展框架的重點(diǎn)建設(shè)城區(qū)之一。城市屬性界定青島市城市總體規(guī)劃（2006-2020）即墨市30城市定位即墨市即墨市位于青島旅游規(guī)劃中的東翼，處于青島市“依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射

”空間發(fā)展戰(zhàn)略的內(nèi)圈層。即墨處于青島市“依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射

”空間發(fā)展戰(zhàn)略的內(nèi)圈層。即墨東部定位為“率先打造成青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)極和濱海旅游城市的新亮點(diǎn)，建設(shè)成為國(guó)際化、現(xiàn)代化、生態(tài)型、花園式的國(guó)際旅游度假區(qū)”。青島的旅游規(guī)劃以沿海海濱帶為主體，向海域、近海島嶼和陸域縱深延伸，以濱海城市風(fēng)貌區(qū)、旅游景區(qū)、度假區(qū)為重點(diǎn)，形成“一線、兩翼、二十區(qū)”的旅游資源開(kāi)發(fā)格局。即墨市位于青島旅游規(guī)劃中的東翼，這對(duì)推進(jìn)即墨市旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要作用。城市定位即墨市即墨市位于青島旅游規(guī)劃中的東翼，處于青島市“依31宏觀經(jīng)濟(jì)2006-2008年青島即墨市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及人均GDP呈現(xiàn)逐年上漲趨勢(shì)，2008年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值499億元，同比增長(zhǎng)14.8%，總量和增幅穩(wěn)居青島五市首位。2008年即墨市人均GDP達(dá)44501元，較2007年增長(zhǎng)14%；2007年人均GDP為39014元，較2006年增長(zhǎng)19.8%，增長(zhǎng)幅度較大。青島即墨市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的逐年增長(zhǎng)，表明即墨市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支持。宏觀經(jīng)濟(jì)2006-2008年青島即墨市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)32宏觀經(jīng)濟(jì)由圖可以看出，2006-2008年即墨市三次產(chǎn)業(yè)正在逐年調(diào)整，第一產(chǎn)業(yè)所占比重呈逐年下降趨勢(shì)；第二產(chǎn)業(yè)比重也稱下降趨勢(shì)；第三產(chǎn)業(yè)比重有所上升。一、二產(chǎn)業(yè)比重的逐年減少，表明即墨市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步得到調(diào)整，向3：2：1的發(fā)展格局靠攏。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的逐步完善，表明即墨市城市化水平不斷得到提升，大量農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。宏觀經(jīng)濟(jì)由圖可以看出，2006-2008年即墨33即墨城市化的發(fā)展軌跡前期中后期城市化理論：一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的城市化水平達(dá)到50％（中后期）左右時(shí)，城市化進(jìn)程將呈現(xiàn)20年左右的高速發(fā)展階段，當(dāng)城市化水平達(dá)到70％以后，城市化進(jìn)程將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。即墨市從2006年開(kāi)始，進(jìn)入城市化高速發(fā)展期。宏觀經(jīng)濟(jì)即墨城市化的發(fā)展軌跡前期中后期城市化理論：一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的城34宏觀經(jīng)濟(jì)由圖可以看出，2006-2008年青島即墨市固定資產(chǎn)投資總額呈上漲趨勢(shì)，且增長(zhǎng)幅度在逐年增長(zhǎng)。2008年青島即墨市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額達(dá)15.3億元，同比增長(zhǎng)29.80%；2007年房地產(chǎn)投資總額為11.8億元，同比增長(zhǎng)24%；2006年青島即墨市房地產(chǎn)投資總額為15.6億元，同比增長(zhǎng)9.2%；總的來(lái)看，2007-2008年即墨市房地產(chǎn)投資總額較2006年有所下降。即墨市固定資產(chǎn)投資總額的逐年增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)投資產(chǎn)品的發(fā)展提供了資金支持。宏觀經(jīng)濟(jì)由圖可以看出，2006-2008年青島35宏觀經(jīng)濟(jì)2006-2008年青島即墨市城市居民人均可支配收入也呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，2006城市居民人均可支配收入為13331元，同比增長(zhǎng)17.10%；2007年城市居民人均可支配收入達(dá)15813元，同比增長(zhǎng)19%；2008年城市居民人均可支配收入達(dá)18005元，同比增長(zhǎng)14.20%。即墨市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額及城市居民人均可支配收入的逐年增長(zhǎng)，具有較大的消費(fèi)潛力，為投資市場(chǎng)奠定良好的消費(fèi)基礎(chǔ)。由圖可以看出，2006-2008年青島即墨市居民儲(chǔ)蓄存款余額呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2006年即墨市居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)128.5億元，同比增長(zhǎng)16.20%；2007年居民儲(chǔ)蓄存款余額為140.5億元，同比增長(zhǎng)12.10%；2008年居民儲(chǔ)蓄存款余額為172.4億元，同比增長(zhǎng)22.7%。宏觀經(jīng)濟(jì)2006-2008年青島即墨市城市居民36人口因素即墨市城市人口的逐年增長(zhǎng)，人口規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，有利于集聚經(jīng)濟(jì)的形成，也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了廣闊的發(fā)展空間。即墨市人口數(shù)截至2008年底，戶籍總?cè)丝跀?shù)達(dá)到112.13萬(wàn)人，流動(dòng)人口近20萬(wàn)，人口自然增長(zhǎng)率為2.7‰；人口密度為629.9人/平方公里。人口因素即墨市城市人口的逐年增長(zhǎng)，人口規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，有利于37小結(jié)從即墨城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程等角度看，項(xiàng)目所屬即墨市具有較大的投資市場(chǎng)空間，支持本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。具體表現(xiàn)如下：即墨市位于青島市旅游規(guī)劃中的東翼，且素有“青島后院”的美譽(yù)。作為膠東最大的小商品集散地，必然為即墨市帶來(lái)大量的人氣，且有大批外地客戶到此投資置業(yè)，提供了巨大的投資市場(chǎng)空間。即墨市地區(qū)生產(chǎn)總值及人均生產(chǎn)總值呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了資金支持。即墨進(jìn)入城市化進(jìn)程的快速發(fā)展階段，為投資市場(chǎng)奠定良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。即墨市固定資產(chǎn)投資總額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好。即墨市居民儲(chǔ)蓄存款余額及城鎮(zhèn)居民人均工資水平的逐年增長(zhǎng)，居民購(gòu)買力逐年增強(qiáng)。即墨市人口規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，有利于集聚經(jīng)濟(jì)的形成。小結(jié)從即墨城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程等角度看，項(xiàng)目所屬即墨市具38本項(xiàng)目市場(chǎng)空間有多大？從青島房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)看，是否支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？從即墨房地產(chǎn)發(fā)展看，是否支持本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？從區(qū)域商業(yè)環(huán)境看，是否支持本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？市場(chǎng)及發(fā)展機(jī)會(huì)研判邏輯結(jié)構(gòu)從即墨城市發(fā)展看，是否支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？本項(xiàng)目市場(chǎng)空間有多大？從青島房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)看，是否支持項(xiàng)39海信?馬山新城永合?碩輝苑即發(fā)?潤(rùn)發(fā)家園西部新城區(qū)板塊青銀高速煙青路華山二路華山一路鶴山路藍(lán)鰲路煙青一級(jí)路泰山一路青威路曼谷陽(yáng)光悅城御園萬(wàn)科?四季花城信特名苑銀座動(dòng)感世代東部開(kāi)發(fā)區(qū)板塊即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)按照目前在售項(xiàng)目分布及特點(diǎn)分為四大板塊：北部工商業(yè)板塊、西部新城區(qū)板塊、市中心板塊、和東部開(kāi)發(fā)區(qū)板塊。北部工、商業(yè)板塊：大力發(fā)展的商業(yè)區(qū)，普通住宅產(chǎn)品銷售均價(jià)3000元/㎡左右。西部新城區(qū)板塊：未來(lái)的中高端居住社區(qū)含花園洋房、小高層，平均價(jià)格3500元/㎡市中心板塊：城市核心區(qū)，市政機(jī)關(guān)所在地，土地供應(yīng)緊張，暫無(wú)在售項(xiàng)目東部新城區(qū)板塊：未來(lái)發(fā)展的中高端居住區(qū)，洋房、小高層、別墅，平均價(jià)格3800元/㎡。房地產(chǎn)板塊格局海都新街區(qū)服裝市場(chǎng)小商品城家私城紡織城廚具市場(chǎng)建材城北部工、商業(yè)板塊本案市政機(jī)關(guān)片區(qū)市中心板塊海信?馬山新城永合?碩輝苑即發(fā)?潤(rùn)發(fā)家園西部新城區(qū)板塊青銀高40北部板塊為工、商業(yè)聚集地，分布各種專業(yè)市場(chǎng)，是即墨重點(diǎn)規(guī)劃的工、商業(yè)板塊。海信?馬山新城永合?碩輝苑即發(fā)?潤(rùn)發(fā)家園西部新城區(qū)板塊青銀高速煙青路華山二路華山一路鶴山路藍(lán)鰲路煙青一級(jí)路泰山一路青威路曼谷陽(yáng)光悅城御園萬(wàn)科?四季花城信特名苑銀座動(dòng)感世代海都新街區(qū)服裝市場(chǎng)小商品城家私城紡織城廚具市場(chǎng)建材城市政機(jī)關(guān)片區(qū)市中心板塊北部工、商業(yè)板塊東部開(kāi)發(fā)區(qū)板塊本案板塊處于即墨市西北部區(qū)域，是即墨工業(yè)與專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)聚集地，目前區(qū)域聚集了眾多的專業(yè)市場(chǎng)，人流量密集，但商業(yè)配套較缺乏，除專業(yè)市場(chǎng)外，一般為自然村落。項(xiàng)目所在板塊未來(lái)發(fā)展方向：即墨商業(yè)區(qū)房地產(chǎn)板塊格局北部板塊為工、商業(yè)聚集地，分布各種專業(yè)市場(chǎng)，是即墨重點(diǎn)規(guī)劃的41海信?馬山新城永合?碩輝苑即發(fā)?潤(rùn)發(fā)家園西部新城區(qū)板塊青銀高速煙青路華山二路華山一路鶴山路藍(lán)鰲路煙青一級(jí)路泰山一路青威路曼谷陽(yáng)光悅城御園萬(wàn)科?四季花城信特名苑銀座動(dòng)感世代東部開(kāi)發(fā)區(qū)板塊海都新街區(qū)服裝市場(chǎng)小商品城家私城紡織城廚具市場(chǎng)建材城北部工、商業(yè)板塊本案市政機(jī)關(guān)片區(qū)市中心板塊西部新城區(qū)板塊有著優(yōu)越的地理位置、教育資源和良好的規(guī)劃，為中高端居住社區(qū)。該板塊處于城區(qū)西南部，憑借完善的配套、優(yōu)越的地理位置、良好的規(guī)劃，吸引了眾多置業(yè)者，區(qū)域內(nèi)集中了海信馬山新城、潤(rùn)發(fā)家園等高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。未來(lái)發(fā)展方向：即墨CLD中高檔居住社區(qū)房地產(chǎn)板塊格局海信?馬山新城永合?碩輝苑即發(fā)?潤(rùn)發(fā)家園西部新城區(qū)板塊青銀高42海信?馬山新城永合?碩輝苑即發(fā)?潤(rùn)發(fā)家園西部新城區(qū)板塊青銀高速煙青路華山二路華山一路鶴山路藍(lán)鰲路煙青一級(jí)路泰山一路青威路曼谷陽(yáng)光悅城御園萬(wàn)科?四季花城信特名苑銀座動(dòng)感世代東部開(kāi)發(fā)區(qū)板塊海都新街區(qū)服裝市場(chǎng)小商品城家私城紡織城廚具市場(chǎng)建材城北部工、商業(yè)板塊本案市政機(jī)關(guān)片區(qū)市中心板塊該板塊為即墨城區(qū)中心地帶，由于近年來(lái)，市中心土地供應(yīng)較少，房地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢。城市中心地帶，市政機(jī)關(guān)單位所在地，土地供應(yīng)較少，目前暫無(wú)在售項(xiàng)目。市中心板塊房地產(chǎn)板塊格局海信?馬山新城永合?碩輝苑即發(fā)?潤(rùn)發(fā)家園西部新城區(qū)板塊青銀高43東部為新興的居住板塊，隨著萬(wàn)科等品牌地產(chǎn)的進(jìn)駐，將成為即墨的高端居住板塊。該板塊是近年新興的居住版塊社區(qū)，雖然配套尚不完善，發(fā)展?jié)摿薮?。海?馬山新城永合?碩輝苑即發(fā)?潤(rùn)發(fā)家園西部新城區(qū)板塊青銀高速煙青路華山二路華山一路鶴山路藍(lán)鰲路煙青一級(jí)路泰山一路青威路曼谷陽(yáng)光悅城御園萬(wàn)科?四季花城信特名苑銀座動(dòng)感世代東部開(kāi)發(fā)區(qū)板塊海都新街區(qū)服裝市場(chǎng)小商品城家私城紡織城廚具市場(chǎng)建材城北部工、商業(yè)板塊本案市政機(jī)關(guān)片區(qū)市中心板塊東部開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)發(fā)展方向：新興的中高端居住片區(qū)房地產(chǎn)板塊格局東部為新興的居住板塊，隨著萬(wàn)科等品牌地產(chǎn)的進(jìn)駐，將成為即墨的44板塊代表項(xiàng)目規(guī)模業(yè)態(tài)組成價(jià)格銷售情況北部悅城住宅45322.87㎡，552戶商業(yè)31178.96㎡酒店式公寓8390.46㎡住宅、商鋪、公寓公寓4145元/㎡商業(yè)：100%住宅：100%御園占地73451.67㎡，住宅86400㎡，商業(yè)18637㎡，17棟多層、6棟小高層商鋪96套、，住宅300套住宅、商鋪?zhàn)≌?000元/㎡商鋪8000元/㎡商業(yè)：開(kāi)始銷售住宅：開(kāi)始銷售海都嘉苑商鋪110套左右、約2.5萬(wàn)㎡，雙層，170㎡—360㎡住宅、商鋪商鋪3600—4500元/㎡商業(yè)：15%，3750㎡住宅100%西部潤(rùn)發(fā)家園占地面積：19.79萬(wàn)㎡建筑面積：24.08萬(wàn)㎡商業(yè)：2000㎡規(guī)劃戶數(shù)：2448戶住宅、商鋪?zhàn)≌鶅r(jià)3560元/㎡商鋪5000—6000元/㎡商業(yè)：60%，1800㎡住宅：85%，20.3萬(wàn)㎡碩輝苑一期27棟花園洋房，6棟別墅二期26棟多層三期9棟小高層住宅、商鋪三期住宅：3200元/㎡商鋪約6000元/㎡二期：90%三期商業(yè)：未開(kāi)盤(pán)三期住宅：未開(kāi)盤(pán)東部萬(wàn)科四季花城總占地面積為15萬(wàn)平方米，總建筑面積為27萬(wàn)平方米住宅、商鋪?zhàn)≌?800元/㎡商鋪1.2萬(wàn)/㎡商業(yè)：100%住宅：90%動(dòng)感世代占地12.04公頃，總建約201420㎡，16棟多層和18棟小高層，6000㎡社區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)住宅、商鋪均價(jià)3000元/㎡商鋪未定價(jià)商業(yè)：40%，2400㎡住宅：75%，18.9萬(wàn)㎡中惠景園占地約172畝，總建筑面積137464平方米；共1600余套住宅以及30套40-1100平米的商業(yè)及配套用房，近4000㎡住宅、商鋪?zhàn)≌鶅r(jià)3100元/㎡商鋪4000元/㎡商業(yè)：50%，2000㎡住宅：70%，93424㎡各板塊典型項(xiàng)目銷售情況一覽板塊代表項(xiàng)目規(guī)模業(yè)態(tài)組成價(jià)格銷售情況北部悅城住宅45322.45板塊格局：項(xiàng)目所在即墨西城板塊為即墨重點(diǎn)規(guī)劃的工商業(yè)版塊，區(qū)域內(nèi)集中了眾多的專業(yè)市場(chǎng)，且各專業(yè)市場(chǎng)輻射整個(gè)膠東半島甚至山東省內(nèi)，為本區(qū)域帶來(lái)了大量的人氣。各典型項(xiàng)目銷售情況：即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)以住宅為主，兼有少量沿街商鋪，酒店式公寓為市場(chǎng)空白產(chǎn)品。住宅產(chǎn)品：普通樓盤(pán)月均銷售30套左右，部分樓盤(pán)月均銷售套數(shù)可達(dá)50余套，銷售情況較好。商鋪產(chǎn)品：目前區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)商鋪銷售率在80%以上，其中悅城項(xiàng)目月均銷售套數(shù)達(dá)90套左右，月均銷售面積6200平米左右。小結(jié)從目前即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展看，投資產(chǎn)品、商鋪銷售市場(chǎng)狀況良好，為本案的開(kāi)發(fā)提供了良好的市場(chǎng)空間，具體表現(xiàn)如下：板塊格局：小結(jié)從目前即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展看，投資產(chǎn)品、商鋪銷售46本項(xiàng)目市場(chǎng)空間有多大？從青島房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)看，是否支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？從即墨房地產(chǎn)板塊發(fā)展看，是否支持本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？從區(qū)域商業(yè)環(huán)境看，是否支持本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？市場(chǎng)及發(fā)展機(jī)會(huì)研判邏輯結(jié)構(gòu)從即墨城市發(fā)展看，是否支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？本項(xiàng)目市場(chǎng)空間有多大？從青島房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)看，是否支持項(xiàng)47項(xiàng)目周邊專業(yè)市場(chǎng)分布項(xiàng)目周邊目前分布有6個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，主要為中國(guó)服裝批發(fā)市場(chǎng)、廚具城、即墨小商品城、服裝輔料及精品家私城、環(huán)保裝飾材料城、紡織城。2008年即墨市專業(yè)市場(chǎng)完成商品交易額203億元，同比增長(zhǎng)16%，從業(yè)人員達(dá)5萬(wàn)人之多，每日來(lái)客量達(dá)30萬(wàn)以上。即墨小商品城紡織城服裝輔料及精品家私城即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)環(huán)保裝飾材料城廚具城海都·新街區(qū)本案區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析項(xiàng)目周邊專業(yè)市場(chǎng)分布項(xiàng)目周邊目前分布有6個(gè)專業(yè)48即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)位于即墨城區(qū)鶴山路，市場(chǎng)占地354畝，建筑面積27.1萬(wàn)平方米，市場(chǎng)分五個(gè)區(qū)，設(shè)置商鋪7168個(gè)，經(jīng)營(yíng)商戶5932家。其中外地商戶2935家，總經(jīng)銷、總代理及廠家直銷商戶1964家，品牌經(jīng)營(yíng)商戶4280家，其中江浙地區(qū)30%，東北地區(qū)30%，本地40%。平均收入在50萬(wàn)以上的占三分之一；20-30萬(wàn)的占三分之一；5-20萬(wàn)的占三分之一。主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要經(jīng)營(yíng)服裝、針織、紡織等三大類2800多個(gè)花色品種，A區(qū)1樓主營(yíng)男士西裝、精品男裝；2樓主營(yíng)男女褲子、女裝；3樓主營(yíng)地產(chǎn)品、品牌總代理直銷；B區(qū)1樓主營(yíng)男女裝、羊毛衫；2樓主營(yíng)女裝、毛衣；3樓主營(yíng)品牌總代理、床上用品、大小針織品；C區(qū)1樓主營(yíng)棉衣、褲子、毛衫；2樓主營(yíng)女上衣、新娘妝、女衫、男裝；3樓主營(yíng)鞋、箱包外貿(mào)、針織毛衣；D區(qū)1樓男女服裝、2樓品牌內(nèi)衣專賣E區(qū)1樓主營(yíng)褲子、毛衫；2樓主營(yíng)男毛衫、褲子；3樓主營(yíng)童裝輻射范圍膠東半島及華北和東北地區(qū)市場(chǎng)整體出租率82%左右層數(shù)共3層，分為A、B、C、D、E5個(gè)區(qū)二層租金1.2元/平米·天即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)位于即墨城區(qū)鶴山路，市場(chǎng)占地354畝，建筑面49即墨小商品批發(fā)市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)日用百貨、五金、鞋市輻射范圍膠州半島、華北及東北地區(qū)市場(chǎng)整體出租率95%以上出售率目前只租不售層數(shù)一層一層租金內(nèi)鋪：1.5元/㎡·天中間：6.05元/㎡·天外鋪：10.3元/㎡·天即墨小商品批發(fā)市場(chǎng)位于即墨城區(qū)鶴山路，市場(chǎng)占地350畝，建筑面積16萬(wàn)平方米，約2000戶左右，從業(yè)人員達(dá)1.5萬(wàn)人，其中江浙地區(qū)30%，東北、山東其他地區(qū)10%，本地60%。平均收入在50萬(wàn)以上的占三分之一；20-30萬(wàn)的占三分之一；5-20萬(wàn)的占三分之一。年?duì)I業(yè)額40個(gè)億。區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析即墨小商品批發(fā)市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)日用百貨、五金、鞋市輻射范圍膠50即墨服裝輔料城、精品家私城主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)家具、服裝輔料輻射范圍以即墨本地為主，周邊地區(qū)為輔市場(chǎng)整體出租率98%以上出售率只租不售層數(shù)一層、兩層（連租）一層租金一層外鋪2.5元/平米·天兩層內(nèi)鋪：1.25元/平米·天即墨服裝輔料城、精品家私城位于即墨城區(qū)鶴山路，擁有店鋪170多戶，其中9家為家具專賣，其余為服裝輔料。區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析即墨服裝輔料城、精品家私城主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)家具、服裝輔料輻射范圍51即墨廚具商城主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)廚具輻射范圍即墨本地為主，青島周邊為輔市場(chǎng)整體出租率60%左右出售率100%層數(shù)兩層連租（上層為倉(cāng)庫(kù)）租金外鋪：0.8元/平米·天內(nèi)鋪：0.32元/平米·天即墨廚具商城市場(chǎng)位于即墨市嵩山三路，總戶數(shù)約300多戶，整體經(jīng)營(yíng)出租狀況不是很好。區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析即墨廚具商城主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)廚具輻射范圍即墨本地為主，青島周邊為52即墨環(huán)保裝飾材料城主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)木地板、陶瓷及裝飾裝修材料三大類輻射范圍經(jīng)營(yíng)業(yè)戶以本地為主，青島、江蘇、浙江、東北等外地業(yè)戶占30%。市場(chǎng)整體出租率95%以上出售率100%層數(shù)兩層（里面）、三層（臨街）部分2層及以上作為賓館、旅館租金外鋪：1.04元/平米·天（三層連租）內(nèi)鋪：0.8元/平米·天（兩層連租）即墨市環(huán)保裝飾材料城位于鶴山路西首，項(xiàng)目占地80畝，建筑面積6.1萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)業(yè)戶約200多家。區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析即墨環(huán)保裝飾材料城主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)木地板、陶瓷及裝飾裝修材料三大53即墨紡織城即墨小商品城三期（即紡織城一期）主營(yíng)紡織類產(chǎn)品，目前處在招商階段，共約250多戶，上下三層，目前只有一層有部分商戶經(jīng)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)前三年免除租金。即墨紡織城二期，目前處于主體施工階段，在建的共7棟樓，預(yù)計(jì)總戶數(shù)約150戶左右（以上下三層為一戶算）。區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析即墨紡織城即墨小商品城三期（即紡織城一期）主營(yíng)紡織類產(chǎn)品，目542009年7月份各專業(yè)市場(chǎng)日平均人流量、車流量市場(chǎng)日人流量（萬(wàn)人次）日客流量（輛）服裝市場(chǎng)8156小商品市場(chǎng)、輔料市場(chǎng)3230環(huán)保裝飾材料城0.0475布匹市場(chǎng)0.850木材市場(chǎng)1.4150農(nóng)場(chǎng)品市場(chǎng)4400合計(jì)17.241061注：以上數(shù)據(jù)來(lái)自即墨發(fā)展局6大專業(yè)市場(chǎng)日人流量區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析2009年7月份各專業(yè)市場(chǎng)日平均人流量、車流量市場(chǎng)日人流量（55小結(jié)目前項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)的為即墨重點(diǎn)規(guī)劃的商業(yè)區(qū)域，人流量密集，人氣較高，為本案的開(kāi)發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)，具體表現(xiàn)如下：6大主題批發(fā)市場(chǎng)年交易額203億元，輻射膠東半島和山東省?？傆?jì)11000個(gè)商戶5萬(wàn)從業(yè)人員其中40%左右的商戶為浙江、東北等地的外的人。小結(jié)目前項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)的為即墨重點(diǎn)規(guī)劃的商業(yè)區(qū)域，人流56小結(jié)目前項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)的除小商品城經(jīng)營(yíng)狀況良好以外，其他市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況一般，具體表現(xiàn)如下：區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)也小商品城經(jīng)營(yíng)狀況最好，沿街較好鋪位的租金在10元/平米·天，區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)租金僅僅在1-2元/平米·天之間、，投資回報(bào)率較低。隨著區(qū)域商業(yè)氛圍的成熟，區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)的發(fā)展壯大，即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)的進(jìn)一步搬遷，區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)將進(jìn)一步發(fā)展，為本項(xiàng)目商業(yè)部分的開(kāi)發(fā)提供良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。小結(jié)目前項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)的除小商品城經(jīng)營(yíng)狀況良好以外，其57即墨為09年規(guī)劃大青島城市發(fā)展框架的重點(diǎn)建設(shè)城區(qū)之，即墨市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為房地產(chǎn)市場(chǎng)投資奠定基礎(chǔ)。即墨城市發(fā)展即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)商鋪去化速度較快，為本案的開(kāi)發(fā)提供了良好的市場(chǎng)依據(jù)。項(xiàng)目所屬的即墨西城板塊是重點(diǎn)規(guī)劃的工商業(yè)板塊，將成為即墨大型專業(yè)市場(chǎng)的聚集地。青島房地產(chǎn)形勢(shì)09年上半年地產(chǎn)逐步回暖，下半年政策導(dǎo)向尚不明朗，存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，仍需謹(jǐn)慎。區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展不均衡，即墨小商品城經(jīng)營(yíng)狀況良好，單位鋪位租金達(dá)10元/平米·天，其余市場(chǎng)均在2-3元/平米·天，部分市場(chǎng)的較差鋪位租金在1元/平米·天以下。市場(chǎng)背景總結(jié)即墨為09年規(guī)劃大青島城市發(fā)展框架的重點(diǎn)建設(shè)城區(qū)之，即墨市經(jīng)58本體解讀客群解讀背景解讀本體解讀客群解讀背景解讀59客群定位依據(jù)：利群品牌號(hào)召力；即墨的區(qū)域影響力；項(xiàng)目所在區(qū)域集中了眾多的專業(yè)市場(chǎng)。核心客戶群重要客戶群12區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)老板：70%來(lái)源：多為即墨本地人、浙江商人、東北人，在此經(jīng)營(yíng)。置業(yè)目的：投資、居住。3偶得客戶即墨本地投資客：15%，來(lái)源：即墨財(cái)富階層置業(yè)目的：投資使用其他：10%，與即墨有業(yè)務(wù)往來(lái)的外地客戶。來(lái)源：山東省其他市縣客戶。青島及周邊縣市客戶;5%以區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)老板和即墨投資客戶為主?？蛻翩i定客群定位依據(jù)：核心客戶群重要客戶群12區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)老板：760環(huán)境及配套方面在滿足其基本功能外，客戶追求的是產(chǎn)品的投資回報(bào)率、品質(zhì)感、服務(wù)品質(zhì)、安全性?！裢顿Y回報(bào)率：擁有多套物業(yè)，掌握較多的財(cái)富，敏銳的投資意識(shí)，對(duì)產(chǎn)品的投資回報(bào)率要求較高?！穹?wù)品質(zhì)：需要高品質(zhì)、完善區(qū)別于普通住宅的服務(wù)；●環(huán)境需求：園林不是考慮的首要元素，但符號(hào)性和品質(zhì)感要強(qiáng)；●配套需求：充分整合周邊商務(wù)、生活配套；觀光電梯、豪華大堂；商務(wù)配套服務(wù)要完善，家是商務(wù)功能的延伸；●裝修需求：豪宅裝修必須要品質(zhì)感強(qiáng)，太奢華沒(méi)有必要，局部保留個(gè)性化的發(fā)揮空間最好，符號(hào)性要強(qiáng)；歐式風(fēng)格太繁雜，現(xiàn)代簡(jiǎn)潔較好，設(shè)備設(shè)施必須是國(guó)際品牌；需求特征描述環(huán)境及配套方面在滿足其基本功能外，客戶追求的是產(chǎn)品的投資回報(bào)61李女士——家私城經(jīng)營(yíng)業(yè)主在家私城經(jīng)營(yíng)服裝輔料，來(lái)自浙江，目前店鋪經(jīng)營(yíng)狀況良好。一家三口都在即墨，目前住房是自己購(gòu)買的，對(duì)于住房能夠承受的總價(jià)在30-40萬(wàn)之間?？春眉茨纳虡I(yè)環(huán)境，除現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)的店鋪外，還有一處自己購(gòu)買的商鋪。置業(yè)目的：改善住房劉先生夫婦——小商品城業(yè)主在小商品城經(jīng)營(yíng)電器，即墨本地人，店鋪1—4層是自己購(gòu)買的，看好了政府的規(guī)劃和小商品城所在區(qū)域的發(fā)展。去看過(guò)四季花城的房子，環(huán)境不錯(cuò)，但周邊目前缺乏配套。關(guān)注配套和周邊設(shè)施，比如說(shuō)飯店、娛樂(lè)設(shè)施、醫(yī)療等。承受總價(jià)：40萬(wàn)左右置業(yè)目的：投資王先生——廚具市場(chǎng)業(yè)主王先生在廚具城經(jīng)營(yíng)涼席生意，共租了兩處店鋪，另一處店鋪由其侄子代為經(jīng)營(yíng)，由于涼席生意受季節(jié)限制較大，經(jīng)營(yíng)狀況一般。王先生目前在即墨是租房居住，租來(lái)的網(wǎng)點(diǎn)房是上下兩層，住在二層。對(duì)于租房能夠承受的租金在1-1.5萬(wàn)/年?？蛻粼L談李女士——家私城經(jīng)營(yíng)業(yè)主在家私城經(jīng)營(yíng)服裝輔料，來(lái)自浙江，目前62李女士——裝飾材料城業(yè)主經(jīng)營(yíng)地板磚業(yè)務(wù)，目前店鋪1、2層為自己購(gòu)買的，1層經(jīng)營(yíng)、2層自住。目前經(jīng)營(yíng)狀況良好。有更換住房的打算，希望在材料城周邊，距離近方便打理店鋪。于先生——服裝市場(chǎng)業(yè)主經(jīng)營(yíng)服裝業(yè)務(wù)，來(lái)自義烏，目前一家三口租房住，孩子在上小學(xué)。在即墨經(jīng)商多年，對(duì)當(dāng)?shù)氐臍夂颉嬍?、?xí)俗、人文等已經(jīng)很熟悉，考慮在即墨購(gòu)置一套住房，希望離學(xué)校和服裝市場(chǎng)近些，既方便孩子上學(xué)，又方便自己上班。能承受的總價(jià)在40萬(wàn)左右。趙女士——裝飾材料城業(yè)主經(jīng)營(yíng)名牌衛(wèi)浴，租店鋪1—3層，面積260平米，1層用來(lái)經(jīng)營(yíng)，2、3層全家自住。目前經(jīng)營(yíng)狀況良好。孩子已成家，老兩口想買套房子，承受總價(jià)在20萬(wàn)左右?？蛻粼L談李女士——裝飾材料城業(yè)主經(jīng)營(yíng)地板磚業(yè)務(wù)，目前店鋪1、2層為自63客戶訪談小結(jié)專業(yè)市場(chǎng)客戶主要來(lái)自即墨本地和溫州、義烏等地；即墨本地人住房條件較為寬裕，都有1套以上的房子，未來(lái)購(gòu)房主要是考慮改善住房條件或投資；外地人在即墨經(jīng)商多年，在即墨擁有自己的房產(chǎn)，有投資意向，但投資總額不高，限制在20-30萬(wàn)。被訪者絕大部分希望在自己所在市場(chǎng)附近投資，對(duì)配合和投資回報(bào)率最為關(guān)注?？蛻粼L談小結(jié)專業(yè)市場(chǎng)客戶主要來(lái)自即墨本地和溫州、義烏等地；641234目標(biāo)解讀項(xiàng)目解讀核心問(wèn)題提出突破方向報(bào)告結(jié)構(gòu)基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的項(xiàng)目目標(biāo)解析本體解讀/背景解讀/客群分析實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)面臨的核心問(wèn)題提煉項(xiàng)目定位/營(yíng)銷推廣/銷售組織1234目標(biāo)解讀項(xiàng)目解讀核心問(wèn)題提出突破方向報(bào)告結(jié)構(gòu)基于企業(yè)65項(xiàng)目的核心價(jià)值與機(jī)會(huì)的關(guān)系導(dǎo)圖市場(chǎng)認(rèn)可專業(yè)市場(chǎng)密集市場(chǎng)空白產(chǎn)品品牌產(chǎn)品區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)市場(chǎng)解讀市場(chǎng)提示1.利群品牌強(qiáng)勢(shì)出擊2.直接進(jìn)入市場(chǎng)領(lǐng)軍者陣營(yíng)3.高價(jià)值形象4.高回報(bào)率5.區(qū)域借勢(shì)，主題市場(chǎng)市場(chǎng)空間較大；6.區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)的客戶開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目的核心價(jià)值與機(jī)會(huì)的關(guān)系導(dǎo)圖市場(chǎng)認(rèn)可專業(yè)市場(chǎng)密集市場(chǎng)空白產(chǎn)661、利群品牌如何發(fā)力，迅速建立領(lǐng)軍者地位？2、如何讓項(xiàng)目一炮走紅，快速紅遍即墨，輻射青島？如何高效推廣，使項(xiàng)目?jī)r(jià)值被廣泛認(rèn)同？（營(yíng)銷推廣組織、事件營(yíng)銷、活動(dòng)營(yíng)銷策略）3、如何聚集客戶，達(dá)到實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要的客戶量？如何維護(hù)好客戶并不斷擴(kuò)大？（營(yíng)銷渠道及客戶維護(hù)）4、如何建立高效營(yíng)銷組織，提高現(xiàn)場(chǎng)殺傷力？（現(xiàn)場(chǎng)包裝、樣板間）Q1項(xiàng)目成功營(yíng)銷的核心問(wèn)題5、什么樣的團(tuán)隊(duì)能夠保證項(xiàng)目成交率？6、什么樣的價(jià)格能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)？Q2Q3Q4Q5Q61、利群品牌如何發(fā)力，迅速建立領(lǐng)軍者地位？2、如何讓項(xiàng)目一炮671234目標(biāo)解讀項(xiàng)目解讀核心問(wèn)題提出突破方向報(bào)告結(jié)構(gòu)基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的項(xiàng)目目標(biāo)解析本體解讀/背景解讀/客群分析實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)面臨的核心問(wèn)題提煉項(xiàng)目定位/營(yíng)銷推廣/銷售組織1234目標(biāo)解讀項(xiàng)目解讀核心問(wèn)題提出突破方向報(bào)告結(jié)構(gòu)基于企業(yè)681、如何迅速建立領(lǐng)導(dǎo)者地位？（項(xiàng)目定位、形象展示）1、如何迅速建立領(lǐng)導(dǎo)者地位？（項(xiàng)目定位、形象展示）69項(xiàng)目定位需滿足的要求1、品牌的強(qiáng)勢(shì)出擊，體現(xiàn)品牌價(jià)值。2、具有鮮明特色，體現(xiàn)項(xiàng)目地段價(jià)值。3、符合市場(chǎng)、客群要求，實(shí)現(xiàn)整體開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)目標(biāo)?？蛻粽?法律環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境技術(shù)環(huán)境社會(huì)/經(jīng)濟(jì)環(huán)境項(xiàng)目/企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位需滿足的要求1、品牌的強(qiáng)勢(shì)出擊，體現(xiàn)品牌價(jià)值。2、具70城市商業(yè)引擎！最具投資價(jià)值的財(cái)富熱土領(lǐng)袖城市的繁華主場(chǎng)！即墨西城地標(biāo)！項(xiàng)目概念定位即墨財(cái)富引擎城市商業(yè)引擎！項(xiàng)目概念定位即墨財(cái)富引擎71案名建議利群國(guó)際廣場(chǎng)案名建議利群國(guó)際廣場(chǎng)72城市地標(biāo)性綜合體必須建立三大標(biāo)桿體系。形象標(biāo)桿－－各特業(yè)類型以統(tǒng)一的、高端的、引領(lǐng)城市發(fā)展的形象面市，著力打造酒店式公寓。產(chǎn)品標(biāo)桿－－向一線城市看齊，打造領(lǐng)先即墨市場(chǎng)的產(chǎn)品、地標(biāo)性產(chǎn)品，形成市場(chǎng)焦點(diǎn)價(jià)值標(biāo)桿－－依托形象標(biāo)桿、產(chǎn)品標(biāo)桿建立起來(lái)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)標(biāo)桿，但是不是價(jià)格的最高點(diǎn)。城市地標(biāo)性綜合體必須建立三大標(biāo)桿體系。形象標(biāo)桿－－各特業(yè)類型73商務(wù)公寓產(chǎn)品三大標(biāo)桿體系指導(dǎo)下的產(chǎn)品提升及業(yè)態(tài)定位建議商業(yè)部分商務(wù)公寓產(chǎn)品三大標(biāo)桿體系指導(dǎo)下的產(chǎn)品提升及業(yè)態(tài)定位74功能標(biāo)準(zhǔn)形象標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)完善的居住、商務(wù)功能高回報(bào)率完善的配套雄偉氣派的外立面豪華入戶大堂精裝修星級(jí)酒店式服務(wù)（與星級(jí)酒店統(tǒng)一管理或有國(guó)際知名物業(yè)管理）安全設(shè)施投資性公寓KPI體系公寓物業(yè)發(fā)展建議自住型公寓商務(wù)型公寓公寓分類功能標(biāo)準(zhǔn)形象標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)完善的居住、商務(wù)功能高回報(bào)率完善的配75公寓部分精裝修高品質(zhì)的起居室精致的衛(wèi)生間實(shí)用的廚房與酒店檔次相當(dāng)，參展3星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，以4星宣傳。在保證品質(zhì)的同時(shí)適當(dāng)控制總價(jià)。標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品提升建議公寓部分精裝修高品質(zhì)的起居室精致的衛(wèi)生間實(shí)用的廚房與酒店檔次763年包租承諾建議產(chǎn)品提升建議3年包租承諾，每年回報(bào)8%，免除業(yè)主的后顧之憂；增加投資驅(qū)動(dòng)力。酒店管理隊(duì)伍，進(jìn)行酒店與酒店式公寓的統(tǒng)一酒店式管理，同時(shí)提供代租服務(wù)。原則3年包租承諾建議產(chǎn)品提升建議3年包租承諾，每年回報(bào)8%，免除77提供高品質(zhì)的酒店式物業(yè)服務(wù)酒店式禮賓接待：門(mén)童/行李生熱情周到的迎送服務(wù)；家居服務(wù)：家具保潔、鐘點(diǎn)服務(wù)、衣物洗滌、家電維修、花草養(yǎng)護(hù)、定期消毒等；健康服務(wù)：病人護(hù)理、身體檢查；交通服務(wù)：房車租賃、車輛美容、愛(ài)車專托；餐飲服務(wù)：定位送餐、家宴安排；商務(wù)接待：尊客迎送；商務(wù)秘書(shū)：傳真打印、代訂書(shū)報(bào)、秘書(shū)服務(wù)、花卉訂送、會(huì)議安排、商務(wù)活動(dòng)籌劃、票務(wù)速遞；居家?jiàn)蕵?lè)：派對(duì)籌備、朋友聚會(huì)；運(yùn)動(dòng)健身：專業(yè)健身教練服務(wù)產(chǎn)品提升建議提供高品質(zhì)的酒店式物業(yè)服務(wù)酒店式禮賓接待：門(mén)童/行李生熱情周78完善功能布局，增加廚房，從居住型小戶型向“Studio”/“SOHO”的轉(zhuǎn)變?cè)黾訌N房，完善空間功能產(chǎn)品提升建議完善功能布局，增加廚房，從居住型小戶型向“Studio”/79復(fù)式變更為普通平層項(xiàng)目開(kāi)間較小，復(fù)式戶型浪費(fèi)面積，且室內(nèi)空間過(guò)于狹長(zhǎng)，舒適度較低；投資型產(chǎn)品，減低總價(jià)，弱化價(jià)格抗性。依據(jù)產(chǎn)品提升建議復(fù)式變更為普通平層項(xiàng)目開(kāi)間較小，復(fù)式戶型浪費(fèi)面積，且室內(nèi)空間80商務(wù)公寓產(chǎn)品三大標(biāo)桿體系指導(dǎo)下的產(chǎn)品建議商業(yè)部分商務(wù)公寓產(chǎn)品三大標(biāo)桿體系指導(dǎo)下的產(chǎn)品建議81酒店商務(wù)商業(yè)公寓資源平臺(tái)商務(wù)租客高消費(fèi)人流租客住家消費(fèi)人流提升品質(zhì)資源平臺(tái)商務(wù)消費(fèi)人流商旅消費(fèi)人流綜合體的運(yùn)營(yíng)價(jià)值主要取決于人流價(jià)值鏈----內(nèi)部人流的流通關(guān)系。商業(yè)業(yè)態(tài)定位酒店商務(wù)商業(yè)公寓資源平臺(tái)商務(wù)租客高消費(fèi)人流租客住家消費(fèi)人流提82商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位依據(jù)與利群持有商業(yè)互補(bǔ)借勢(shì)區(qū)域的專業(yè)市場(chǎng)，業(yè)態(tài)升級(jí)2.1萬(wàn)平米的體量商業(yè)業(yè)態(tài)定位與利群商業(yè)業(yè)態(tài)互補(bǔ)，避免內(nèi)部經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)。業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)也利群商場(chǎng)檔次相當(dāng)。借勢(shì)區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)成熟的商業(yè)環(huán)境，做業(yè)態(tài)的升級(jí)、延伸。項(xiàng)目體量較大，業(yè)態(tài)定位要考慮項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)群消費(fèi)檔次和潛在需求，保證后期的良好經(jīng)營(yíng)。依據(jù)商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位依據(jù)與利群持有借勢(shì)區(qū)域的2.1萬(wàn)平米商業(yè)業(yè)態(tài)83借勢(shì)區(qū)域的專業(yè)市場(chǎng)，進(jìn)行業(yè)態(tài)的品牌升級(jí)，打造名品MALL。品牌服裝集散中心。負(fù)一層平面圖一層平面圖二層平面圖三層平面圖商業(yè)業(yè)態(tài)定位一層平面圖借勢(shì)區(qū)域的專業(yè)市場(chǎng)，進(jìn)行業(yè)態(tài)的品牌升級(jí)，打造名品MALL。品84名品批發(fā)城商業(yè)業(yè)態(tài)定位名品批發(fā)城商業(yè)業(yè)態(tài)定位85初步業(yè)態(tài)示意層數(shù)業(yè)態(tài)分布負(fù)一層名品箱包一層內(nèi)街名品童裝、童鞋等二層名品女裝、鞋帽三層名品男裝初步業(yè)態(tài)示意層數(shù)業(yè)態(tài)分布負(fù)一層名品箱包一層內(nèi)街名品童裝、童鞋86商業(yè)業(yè)態(tài)定位成立專業(yè)的運(yùn)營(yíng)操作團(tuán)隊(duì)區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)，除小商品城外，其他市場(chǎng)除了一層沿街以外，經(jīng)營(yíng)狀況一般，人氣較淡。成立專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，統(tǒng)一組織，經(jīng)營(yíng)管理，提升市場(chǎng)的管理水平，保證后期的正常經(jīng)營(yíng)，為業(yè)主樹(shù)立信心。依據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)定位成立專業(yè)的運(yùn)營(yíng)操作團(tuán)隊(duì)區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)，除小商品城87一層內(nèi)部走廊取消建議項(xiàng)目一層靠近主入口，同時(shí)依托鶴山路的人流，是項(xiàng)目的商業(yè)部分的最高利潤(rùn)點(diǎn)，建議取消走廊部分，劃分商鋪對(duì)外銷售，即不影響一層的人流通道，又增加了可售面積。商業(yè)業(yè)態(tài)定位一層內(nèi)部走廊取消建議項(xiàng)目一層靠近主入口，同時(shí)依托鶴山路882、如何讓項(xiàng)目一炮走紅，快速紅遍即墨，輻射青島？如何高效推廣，使項(xiàng)目?jī)r(jià)值被廣泛認(rèn)同？2、如何讓項(xiàng)目一炮走紅，快速紅遍即墨，輻射青島？如何高效推廣89營(yíng)銷面臨問(wèn)題回顧自身品牌影響區(qū)域價(jià)值認(rèn)知產(chǎn)品認(rèn)知項(xiàng)目營(yíng)銷面臨的核市場(chǎng)現(xiàn)狀營(yíng)銷面臨問(wèn)題回顧自身品牌影響區(qū)域價(jià)值認(rèn)知產(chǎn)品認(rèn)知項(xiàng)目營(yíng)銷面臨90營(yíng)銷面臨問(wèn)題回顧市場(chǎng)預(yù)計(jì)營(yíng)銷目的市場(chǎng)認(rèn)同價(jià)值營(yíng)銷的核心就是提升市場(chǎng)對(duì)本案的價(jià)值認(rèn)可度。營(yíng)銷面臨問(wèn)題回顧市場(chǎng)預(yù)計(jì)營(yíng)銷目的市場(chǎng)認(rèn)同價(jià)值營(yíng)銷的核心就是提91信立怡高操作思路項(xiàng)目營(yíng)銷策略三大攻勢(shì)全面提升項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)同價(jià)值品牌攻勢(shì)事件攻勢(shì)活動(dòng)攻勢(shì)項(xiàng)目營(yíng)銷策略三大攻勢(shì)全面提升項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)同價(jià)值品牌攻勢(shì)事件攻勢(shì)92主推廣語(yǔ)跟利群，賺大錢！品牌攻勢(shì)主推廣語(yǔ)跟利群，賺大錢！品牌攻勢(shì)93品牌攻勢(shì)每一個(gè)利群，都是一個(gè)財(cái)富中心品牌攻勢(shì)每一個(gè)利群，都是一個(gè)財(cái)富中心94《利群品牌宣傳周》，公益（冠名）活動(dòng)，愛(ài)心捐款活動(dòng)，系列讓利活動(dòng)，制造城市話題。品牌攻勢(shì)《利群品牌宣傳周》，品牌攻勢(shì)95領(lǐng)袖城市，我主繁華主推廣語(yǔ)事件攻勢(shì)領(lǐng)袖城市，我主繁華主推廣語(yǔ)事件攻勢(shì)96主推廣語(yǔ)越算越劃算！事件攻勢(shì)主推廣語(yǔ)越算越劃算！事件攻勢(shì)97活動(dòng)1：置業(yè)會(huì)員招募活動(dòng)2：余世維講“中小企業(yè)如何做大做強(qiáng)”事件攻勢(shì)活動(dòng)1：置業(yè)會(huì)員招募活動(dòng)2：余世維講“中小企業(yè)如何做大做強(qiáng)”98“搶金”游戲現(xiàn)在開(kāi)始……活動(dòng)攻勢(shì)“搶金”游戲現(xiàn)在開(kāi)始……活動(dòng)攻勢(shì)99主推廣語(yǔ)利群出品，即墨首個(gè)酒店式公寓限量發(fā)售……活動(dòng)攻勢(shì)主推廣語(yǔ)利群出品，活動(dòng)攻勢(shì)100項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)砸金蛋抓錢游戲活動(dòng)攻勢(shì)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)砸金蛋抓錢游戲活動(dòng)攻勢(shì)101活動(dòng)攻勢(shì)商鋪拍賣拿出位置較好鋪位，面向全社會(huì)拍賣，全面造勢(shì)?；顒?dòng)攻勢(shì)商鋪拍賣拿出位置較好鋪位，面向全社會(huì)拍賣，全面造勢(shì)。1023、如何聚集客戶，達(dá)到實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要的客戶量？如何維護(hù)好客戶并不斷擴(kuò)大？（營(yíng)銷渠道及客戶維護(hù)）3、如何聚集客戶，達(dá)到實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要的客戶量？如何維護(hù)好客戶并103覆蓋客戶群的立體式推廣快速積累客戶……大客戶營(yíng)銷精準(zhǔn)渠道營(yíng)銷置業(yè)會(huì)本項(xiàng)目快速積累客戶的四種方法覆蓋客戶群的立體式推廣快速積累客戶……大客戶營(yíng)銷精準(zhǔn)渠道營(yíng)銷104區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)主必殺利群客戶資源必殺競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶必殺即墨私營(yíng)企業(yè)主必殺泛公務(wù)員必殺企事業(yè)單位中層必殺移動(dòng)、聯(lián)通、保險(xiǎn)公司VIP客戶必殺中檔轎車4S店VIP會(huì)員必殺青島投資客必殺精準(zhǔn)營(yíng)銷精準(zhǔn)備渠道營(yíng)銷的9大客戶必殺精準(zhǔn)渠道營(yíng)銷區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)主1051、區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)主（小商品城、服裝市場(chǎng)、建材市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)客戶）必殺技：在專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)部發(fā)放資料。在專業(yè)市場(chǎng)主入口設(shè)置廣告牌。與各個(gè)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，定期舉行主題活動(dòng)。聯(lián)合浙江商會(huì)，義烏商會(huì)等行業(yè)協(xié)會(huì)組織，定期舉行活動(dòng)。對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)戶展開(kāi)直銷。精準(zhǔn)渠道營(yíng)銷的9大客戶必殺精準(zhǔn)渠道營(yíng)銷1、區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)主（小商品城、服裝市場(chǎng)、建材市場(chǎng)專業(yè)市106精準(zhǔn)渠道營(yíng)銷的9大客戶必殺精準(zhǔn)渠道營(yíng)銷2、利群資源客戶必殺必殺技：客戶維護(hù)活動(dòng)回訪客戶定期短信電話回訪“利客會(huì)”會(huì)員資料寄送電子樓書(shū)電子資料通訊生日問(wèn)候賀卡、鮮花訂送獎(jiǎng)勵(lì)政策老帶新，贈(zèng)送管理費(fèi)等物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)主動(dòng)：會(huì)員活動(dòng)老客戶答謝活動(dòng)，會(huì)員可以帶隨行人參與。利群各平臺(tái)發(fā)布信息。被動(dòng)會(huì)員向朋友的口碑傳播、資料傳播建立圈層維護(hù)圈層圈層傳播客戶資源維護(hù)體系精準(zhǔn)渠道營(yíng)銷的9大客戶必殺精準(zhǔn)渠道營(yíng)銷2、利群資源客戶必殺回1073、國(guó)際展貿(mào)城客戶必殺必殺技：直接對(duì)比，品牌優(yōu)勢(shì)、凸現(xiàn)性價(jià)比，分流客戶手段：搶占鶴山路路旗。精準(zhǔn)渠道營(yíng)銷的9大客戶必殺精準(zhǔn)渠道營(yíng)銷3、國(guó)際展貿(mào)城客戶必殺手段：搶占鶴山路路旗。精準(zhǔn)渠道營(yíng)銷的91084、私營(yíng)企業(yè)主必殺必殺技：深入即墨各商務(wù)會(huì)所、休閑娛樂(lè)中心，擺放項(xiàng)目資料5、泛公務(wù)員必殺必殺技：建立項(xiàng)目的網(wǎng)絡(luò)推廣報(bào)紙廣告投放深入各大銀行、金融證券業(yè)，獲取客戶資料充分利用各大銀行信用金卡網(wǎng)絡(luò)客戶精準(zhǔn)渠道營(yíng)銷的9大客戶必殺精準(zhǔn)渠道營(yíng)銷4、私營(yíng)企業(yè)主必殺5、泛公務(wù)員必殺精準(zhǔn)渠道營(yíng)銷的9大客戶必殺1096、企事業(yè)單位中層／高新技術(shù)企業(yè)骨干必殺技：通過(guò)系列活動(dòng)，面對(duì)目標(biāo)客戶展開(kāi)投資講座，發(fā)放資料。7-8、移動(dòng)、聯(lián)通、保險(xiǎn)公司VIP客戶/中檔轎車4S店VIP會(huì)員必殺技：水平聯(lián)盟，定點(diǎn)資料發(fā)放，定期客戶維護(hù)活動(dòng)。精準(zhǔn)渠道營(yíng)銷的9大客戶必殺精準(zhǔn)渠道營(yíng)銷6、企事業(yè)單位中層／高新技術(shù)企業(yè)骨干7-8、移動(dòng)、聯(lián)通、保險(xiǎn)1109、青島市投資客戶必殺技：即墨田橫旅游。各大寫(xiě)字樓分眾傳媒。嶗山區(qū)、香港中路定點(diǎn)夾頁(yè)發(fā)放。精準(zhǔn)渠道營(yíng)銷的9大客戶必殺精準(zhǔn)渠道營(yíng)銷9、青島市投資客戶精準(zhǔn)渠道營(yíng)銷的9大客戶必殺精準(zhǔn)渠道營(yíng)銷111

即墨市場(chǎng)目前各個(gè)項(xiàng)目銷售均以坐銷為主，本項(xiàng)目鎖定即墨財(cái)富階層為主力的目標(biāo)客戶群體，項(xiàng)目周邊的大型專業(yè)市場(chǎng)客戶群密集，為此可專門(mén)組建大客戶營(yíng)銷小組，主動(dòng)出擊，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。精準(zhǔn)渠道營(yíng)銷的9大客戶必殺精準(zhǔn)渠道營(yíng)銷即墨市場(chǎng)目前各個(gè)項(xiàng)目銷售均以坐銷為主，本項(xiàng)目112組建企業(yè)客戶俱樂(lè)部—“利客會(huì)”，利客會(huì)的會(huì)員活動(dòng)將成為貫穿整個(gè)項(xiàng)目活動(dòng)的主線，同時(shí)也為企業(yè)的后續(xù)開(kāi)發(fā)打下良好的客戶基礎(chǔ)。<利客會(huì)>在區(qū)域、產(chǎn)品推廣期中會(huì)作為大客戶營(yíng)銷的敲門(mén)磚，針對(duì)相關(guān)企事業(yè)單位進(jìn)行團(tuán)拜，開(kāi)展聯(lián)誼，組織團(tuán)購(gòu)。利客會(huì)會(huì)員優(yōu)惠政策：免費(fèi)辦理利群商場(chǎng)會(huì)員卡；享受利群5星級(jí)酒店的最低折扣；精準(zhǔn)渠道營(yíng)銷的9大客戶必殺精準(zhǔn)渠道營(yíng)銷精準(zhǔn)渠道營(yíng)銷的9大客戶必殺精準(zhǔn)渠道營(yíng)銷113利客會(huì)老帶新政策，促進(jìn)成交，保證客戶對(duì)項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注度老客戶：老會(huì)員、業(yè)主新成交客戶成交客戶未成交客戶介紹新客戶并成交獲取累積積分本項(xiàng)目簽訂購(gòu)房合同“老帶新”獎(jiǎng)勵(lì)兌現(xiàn)細(xì)則：每成交一個(gè)客戶，老客戶獲取一定的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)；每成交一個(gè)客戶，老客戶獲取相應(yīng)的積分，積分可累計(jì)；成交客戶獲取購(gòu)房?jī)?yōu)惠，同時(shí)可參與“老帶新”活動(dòng)；老客戶積分可以多種方式實(shí)現(xiàn)：現(xiàn)金支付；充抵物業(yè)管理費(fèi)；可獲取實(shí)物獎(jiǎng)勵(lì)等兌現(xiàn)置業(yè)會(huì)利客會(huì)老帶新政策，促進(jìn)成交，保證客戶對(duì)項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注度老客戶1144、如何建立高效營(yíng)銷組織，提高現(xiàn)場(chǎng)殺傷力？（現(xiàn)場(chǎng)包裝、樣板間）4、如何建立高效營(yíng)銷組織，提高現(xiàn)場(chǎng)殺傷力？（現(xiàn)場(chǎng)包裝、樣板間115售樓處功能展示售樓處應(yīng)以開(kāi)敞的大空間展示為主；避免小空間對(duì)展示區(qū)域的割裂分化；售樓處除了設(shè)置主展示區(qū)外，應(yīng)設(shè)置功能系統(tǒng)展示區(qū)，以展示諸如安防系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、電子智能管理系統(tǒng)以及隔音降噪材料等；接待休憩區(qū)及主展示區(qū)均應(yīng)設(shè)置電子展示設(shè)備，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行三維展示；泊車區(qū)域盡量遠(yuǎn)離主入口位置，避免人車混雜帶來(lái)的負(fù)面展示效果。核心售賣系統(tǒng)內(nèi)部分區(qū)建議售樓處由大門(mén)向內(nèi)分：接待區(qū)、項(xiàng)目沙盤(pán)展示區(qū)、洽談簽約區(qū)、戶型沙盤(pán)展示區(qū)、影音展示區(qū)、貴賓區(qū)、辦公區(qū)共計(jì)7個(gè)分區(qū)。各功能分區(qū)的自然流暢，滿足客戶接待流程的需要，同時(shí)實(shí)現(xiàn)自然的區(qū)隔。售樓處功能展示售樓處應(yīng)以開(kāi)敞的大空間展示為主；避免小空間對(duì)展116核心售賣系統(tǒng)建議接待中心以五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)裝修到位核心售賣系統(tǒng)建議接待中心以五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)裝修到位117形象墻展示：沿鶴山路大面積場(chǎng)景展示，彰顯大盤(pán)氣勢(shì)及形象營(yíng)銷體驗(yàn)系統(tǒng)形象墻展示：沿鶴山路大面積場(chǎng)景展示，彰顯大盤(pán)氣勢(shì)及形象營(yíng)銷體118建立完善的區(qū)域?qū)б曄到y(tǒng)，引導(dǎo)置業(yè)者順利抵達(dá)項(xiàng)目所在地大牌廣告設(shè)置：煙青路-鶴山路路口；佳樂(lè)家廣場(chǎng)；老利群廣場(chǎng)。項(xiàng)目附近道路包裝及導(dǎo)視：鶴山路；青銀高速；嵩山二路；煙青一級(jí)路路口導(dǎo)視設(shè)置：相關(guān)道路交匯處。導(dǎo)視系統(tǒng)建立完善的區(qū)域?qū)б曄到y(tǒng)，引導(dǎo)置業(yè)者順利抵達(dá)項(xiàng)目所在地大牌廣告119三維展示：對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃、綜合配套、產(chǎn)品品質(zhì)及物業(yè)管理服務(wù)等進(jìn)行全方位展示，增強(qiáng)置業(yè)者對(duì)項(xiàng)目投資價(jià)值的認(rèn)同感電子展示系統(tǒng)在主展示區(qū)設(shè)置壁投在接待休憩區(qū)設(shè)置等離子電視三維展示：對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃、綜合配套、產(chǎn)品品質(zhì)及物業(yè)管理服務(wù)等進(jìn)行120酒店物業(yè)管理系統(tǒng)及團(tuán)隊(duì)展示：展現(xiàn)完美售后服務(wù)，增加置業(yè)者歸屬感管理及服務(wù)展示酒店物業(yè)管理系統(tǒng)及團(tuán)隊(duì)展示：展現(xiàn)完美售后服務(wù)，增加置業(yè)者歸屬121禮賓服務(wù)在現(xiàn)場(chǎng)即植入高級(jí)服務(wù)生，為上門(mén)客戶提供專業(yè)的看樓服務(wù)。人員及相關(guān)配備：服務(wù)人員特色著裝，增加客戶記憶點(diǎn)；統(tǒng)一配備對(duì)講機(jī)設(shè)備及安全棍，給客戶安全感及信心；服務(wù)人員禮貌用語(yǔ)，請(qǐng)星級(jí)酒店管理人員統(tǒng)一培訓(xùn)，并保證微笑服務(wù)；物業(yè)管理展示：客戶提供開(kāi)門(mén)、撐傘及罩車等系列服務(wù)；售樓處門(mén)口設(shè)置門(mén)童開(kāi)門(mén)，保安敬禮等形式以表示對(duì)客戶的尊敬；客戶看樓過(guò)程中，由保安駕駛電瓶車提供看樓及返回售樓處的全程服務(wù)；售樓處星級(jí)服務(wù)：售樓處供應(yīng)精美西點(diǎn)及現(xiàn)泡咖啡，客戶下單由服務(wù)人員提供到位服務(wù)；提供免費(fèi)擦鞋機(jī)服務(wù)；品質(zhì)體驗(yàn)禮賓服務(wù)在現(xiàn)場(chǎng)即植入高級(jí)服務(wù)生，為上門(mén)客戶提供專業(yè)的看樓服務(wù)122安防系統(tǒng)及系統(tǒng)硬件展示：增強(qiáng)置業(yè)者對(duì)社區(qū)安全的信任園區(qū)圍墻設(shè)紅外線周界防范系統(tǒng)；園區(qū)內(nèi)設(shè)電子巡更系統(tǒng)；大門(mén)及樓門(mén)設(shè)可視對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng)；戶內(nèi)設(shè)緊急呼叫按鈕；廚房設(shè)有害氣體探測(cè)器、火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器；起居室、臥室均設(shè)火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器。管理及服務(wù)展示安防系統(tǒng)及系統(tǒng)硬件展示：增強(qiáng)置業(yè)者對(duì)社區(qū)安全的信任園區(qū)圍墻設(shè)1235、什么樣的團(tuán)隊(duì)能夠保證商業(yè)項(xiàng)目的高成交率？5、什么樣的團(tuán)隊(duì)能夠保證商業(yè)項(xiàng)目的高成交率？124目標(biāo)MCC:企業(yè)管理教練技術(shù)一體系：先進(jìn)管理體系——雙軌并行，六環(huán)緊扣一模式：全新銷售模式——“全員銷售模式”針對(duì)本項(xiàng)目，我司將采用MCC一體系一模式銷售管理模式超級(jí)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)目標(biāo)MCC:企業(yè)管理教練技術(shù)一體系：先進(jìn)管理體系——雙軌并行125信立怡高特色銷售管理模式MCC企業(yè)管理教練技術(shù)專為地產(chǎn)銷售專業(yè)而設(shè)計(jì)，以目標(biāo)為導(dǎo)向，運(yùn)用簡(jiǎn)單有效的管理教練地圖及技術(shù)，充分體現(xiàn)利他性，將銷售流程數(shù)據(jù)化，實(shí)現(xiàn)管理流程的清晰流暢，使團(tuán)隊(duì)成員更清晰目標(biāo)、達(dá)成目標(biāo)的路徑及可控的關(guān)鍵點(diǎn)，為整個(gè)銷售工作提供系統(tǒng)的、洞悉運(yùn)營(yíng)全過(guò)程的決策技術(shù)。超級(jí)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)信立怡高特色銷售管理模式MCC企業(yè)管理教練技術(shù)專為地產(chǎn)銷售專126雙軌并行，雙管齊下：注重思想觀念的灌輸六環(huán)緊扣，循環(huán)管理：注重直接與執(zhí)行反饋三角回環(huán)式管理：發(fā)揮齒輪效應(yīng)作用一體系先進(jìn)管理模式超級(jí)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)雙軌并行，雙管齊下：注重思想觀念的灌輸六環(huán)緊扣，循環(huán)管理：127營(yíng)銷策劃管理高層銷售管理雙管齊下⒉組織管理①制訂工作目標(biāo)⑥因?qū)嶋H情況作出調(diào)整⑤工作績(jī)效評(píng)估③分組、落實(shí)責(zé)任②組織、管理、執(zhí)行⒈目標(biāo)管理⒊執(zhí)行管理5．績(jī)效管理6．調(diào)整管理④不間斷銷售培訓(xùn)4．培訓(xùn)管理六環(huán)緊扣一體系先進(jìn)管理模式超級(jí)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷策劃管理高層銷售管理雙⒉組織管理①制訂工作目標(biāo)⑥因?qū)嶋H情128我們?cè)阡N售團(tuán)隊(duì)中,要建立一個(gè)有精英人才、有團(tuán)隊(duì)凝聚力、有持續(xù)銷售力的強(qiáng)精英團(tuán)隊(duì)。高層管理以項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為核心的高層管理運(yùn)作。中層管理以工作專項(xiàng)負(fù)責(zé)人為核心的中層管理運(yùn)作?；鶎庸芾硪越M長(zhǎng)為核心的基礎(chǔ)管理運(yùn)作。對(duì)下層管理反饋基層信息對(duì)下層管理反饋中層信息反饋基層信息直線管理三角回環(huán)一體系先進(jìn)管理模式超級(jí)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)我們?cè)阡N售團(tuán)隊(duì)中,要建立一個(gè)有精英人才、有團(tuán)隊(duì)凝聚力、有持129信立怡高特色銷售服務(wù)“心”服務(wù)——高滿意度服務(wù)模式超級(jí)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)信立怡高特色銷售服務(wù)“心”服務(wù)——高滿意度服務(wù)模式超級(jí)營(yíng)銷團(tuán)130心”服務(wù)的核心理念“五心”服務(wù)感恩心——心態(tài)，對(duì)客戶心存感恩真誠(chéng)心——品質(zhì)，真誠(chéng)成就信任責(zé)任心——態(tài)度、使命，對(duì)工作完美的堅(jiān)持和付出卓越心——追求完美，不斷創(chuàng)新，不斷挑戰(zhàn)職業(yè)心——專業(yè)主義，敬業(yè)、耐心超級(jí)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)心”服務(wù)的核心理念“五心”服務(wù)超級(jí)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)131“心”服務(wù)的表現(xiàn)形式誠(chéng)心服務(wù)用心講解微笑送客超級(jí)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)“心”服務(wù)的表現(xiàn)形式誠(chéng)心服務(wù)用心講解微笑送客超級(jí)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)1326、什么樣的價(jià)格能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)？6、什么樣的價(jià)格能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)？133價(jià)格策略考量項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)租賃情況，制定初步銷售價(jià)格建議：公寓部分商鋪部分毛坯裝修層數(shù)單價(jià)建議（元/平米）4000元500元負(fù)一層1.5-2一層3-4二層1.5-2三層0.8-1市場(chǎng)比較法；利潤(rùn)最大化；層差、朝向差。定價(jià)原則價(jià)格策略考量項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)租賃情況，制定初步銷售價(jià)格建134核心回顧1、高舉高打，利群品牌強(qiáng)勢(shì)出擊，紅遍即墨！2、彈無(wú)虛發(fā)，精準(zhǔn)渠道開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)高價(jià)格下的高速營(yíng)銷；3、推廣制勝，走高端造勢(shì)，活動(dòng)營(yíng)銷及小眾營(yíng)銷路線；4、精銳部隊(duì)，怡高專業(yè)團(tuán)隊(duì)，保證高成交率。核心回顧1、高舉高打，利群品牌強(qiáng)勢(shì)出擊，紅遍即墨！2、彈無(wú)虛135附件1：信立怡高城市綜合體成功操作案例附件2：即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研附件3：即墨同類型酒店調(diào)研附件4：四星級(jí)酒店設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)附件1：信立怡高城市綜合體成功操作案例附件2：即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)136信立怡高城市綜合體操作案例項(xiàng)目名稱項(xiàng)目類型規(guī)模（建面）服務(wù)階段濟(jì)南市中區(qū)金融商務(wù)區(qū)城市土地運(yùn)營(yíng)1.2平方公里研究及定位濟(jì)南萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)綜合體100萬(wàn)平米市調(diào)＋定位＋物業(yè)發(fā)展建議煙臺(tái)振華國(guó)際廣場(chǎng)綜合體72萬(wàn)平米全程營(yíng)銷代理濟(jì)南銀座中心綜合體48萬(wàn)平米銷售代理銀座晶都國(guó)際綜合體15萬(wàn)平米全程營(yíng)銷代理泰安銀座城市廣場(chǎng)綜合體12.4萬(wàn)平米全程營(yíng)銷代理濟(jì)南魯商廣場(chǎng)綜合體20萬(wàn)平米全程營(yíng)銷代理濟(jì)南丁豪藍(lán)調(diào)國(guó)際綜合體12萬(wàn)平米市調(diào)＋定位＋物業(yè)發(fā)展建議濰坊泰華假日廣場(chǎng)綜合體11.3萬(wàn)平米市調(diào)＋定位＋物業(yè)發(fā)展建議＋經(jīng)濟(jì)測(cè)算臨沂銀座新天地綜合體26萬(wàn)平米市調(diào)＋定位＋物業(yè)發(fā)展建議＋經(jīng)濟(jì)測(cè)算信立怡高城市綜合體操作案例項(xiàng)目名稱項(xiàng)目類型規(guī)模（建面）服務(wù)階137項(xiàng)目規(guī)模

總建筑面積約100萬(wàn)平米，商業(yè)23萬(wàn)平米，高尚住宅47萬(wàn)平米，酒店6萬(wàn)平米，寫(xiě)字樓17.5萬(wàn)平米，國(guó)際公寓2萬(wàn)平米；項(xiàng)目位置

經(jīng)四緯一路項(xiàng)目類型城市綜合體服務(wù)模式

市場(chǎng)調(diào)研整體定位及以展戰(zhàn)略物業(yè)發(fā)展建議濟(jì)南萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)模濟(jì)南萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)138項(xiàng)目規(guī)模

總建筑面積20萬(wàn)㎡，內(nèi)部有運(yùn)動(dòng)配套、商業(yè)配套、寫(xiě)字樓三大部分組成，集購(gòu)物、辦公、運(yùn)動(dòng)、休閑四大功能于一體.

項(xiàng)目位置

經(jīng)十路、玉函路項(xiàng)目類型城市綜合體服務(wù)模式全程策劃代理魯商廣場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)模魯商廣場(chǎng)139項(xiàng)目規(guī)模

總建筑面積約15萬(wàn)平米，銀座晶都國(guó)際融合了高級(jí)公寓、小戶型公寓、商務(wù)辦公、國(guó)際街區(qū)、地下停車場(chǎng)等多種物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目位置

順河街項(xiàng)目類型城市綜合體服務(wù)模式全程策劃代理1.5年銷售率超過(guò)90％，實(shí)現(xiàn)銷售額7.8億元。銀座晶都國(guó)際項(xiàng)目規(guī)模銀座晶都國(guó)際140泰安銀座城市廣場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)模

總建筑面積12.4萬(wàn)m2，是集大型購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等服務(wù)為一體城市綜合體.項(xiàng)目位置龍?zhí)堵贰|岳大街交叉口

項(xiàng)目類型城市綜合體服務(wù)模式全程策劃代理1.5年銷售率超過(guò)95％，實(shí)現(xiàn)銷售額4.8億元。泰安銀座城市廣場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)模141附件1：信立怡高城市綜合體成功操作案例附件2：即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研附件3：即墨同類型酒店調(diào)研附件4：四星級(jí)酒店設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)附件1：信立怡高城市綜合體成功操作案例附件2：即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)142代表項(xiàng)目曼谷陽(yáng)光?悅城位置華山二路以西，華山三路以東，黃河一路以北建筑規(guī)模占地面積222952㎡建筑面積379324㎡產(chǎn)權(quán)式酒店總戶數(shù)1150建筑形式住宅、公寓、商鋪開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008年11月2日戶型30㎡—110㎡小戶型酒店式公寓面積29—40㎡價(jià)格公寓40㎡，15.1萬(wàn)；29㎡，13.6萬(wàn)客戶情況青島市區(qū)80%；即墨本地15%；少量外地5%銷售情況已基本售罄開(kāi)發(fā)商/發(fā)展商青島康城置業(yè)有限公司曼谷陽(yáng)光，含住宅、商鋪、公寓等多種產(chǎn)品形式，目前已基本售罄。代表項(xiàng)目曼谷陽(yáng)光?悅城位置華山二路以西，華山三路以東，黃河一143代表項(xiàng)目曼谷陽(yáng)光?御園位置即墨市新服裝批發(fā)市場(chǎng)北側(cè)建筑規(guī)模商鋪96套，住宅300套建筑形式17棟多層、6棟小高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間預(yù)計(jì)2009年8月底戶型住宅54—108㎡價(jià)格住宅：2800—3000元/㎡近期活動(dòng)（1）交5萬(wàn)定房號(hào)，每天增值100元，開(kāi)盤(pán)享受3個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠；（2）交3000元購(gòu)買會(huì)員卡每天增值100元推廣主題7人知道御園開(kāi)發(fā)商/發(fā)展商青島康城置業(yè)有限公司御園，含住宅和商鋪，目前項(xiàng)目處于認(rèn)籌期。代表項(xiàng)目曼谷陽(yáng)光?御園位置即墨市新服裝批發(fā)市場(chǎng)北側(cè)建筑規(guī)模商144代表項(xiàng)目海信?馬山新城三期位置華山一路157號(hào)

建筑規(guī)?；▓@洋房，小高層戶型配比90—110㎡，140—160㎡價(jià)格3500元/㎡客戶情況即墨本地中高收入家庭，少量青島客戶，改善住房條件產(chǎn)品賣點(diǎn)海信品牌；優(yōu)美的內(nèi)環(huán)境和優(yōu)良品質(zhì)近期活動(dòng)海信?馬山新城第四屆大型集體婚禮開(kāi)發(fā)商/發(fā)展商青島海信北都置業(yè)有限公司海信馬山新城，高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。代表項(xiàng)目海信?馬山新城三期位置華山一路157號(hào)建筑規(guī)?；▓@145代表項(xiàng)目即發(fā)?潤(rùn)發(fā)家園二期位置即墨市文化路717號(hào)建筑規(guī)模占地面積：19.79萬(wàn)㎡建筑面積：24.08萬(wàn)㎡規(guī)劃戶數(shù)：2448戶建筑形式多層開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008年10月戶型住宅86—132㎡；主力戶型90—100㎡價(jià)格住宅：3560元/㎡客戶情況即墨本地人，有子女的家庭，改善住房條件推廣主題西城中央本質(zhì)生活開(kāi)發(fā)商/發(fā)展商青島永發(fā)地產(chǎn)置業(yè)有限公司潤(rùn)發(fā)家園，項(xiàng)目緊靠二十七中，即發(fā)集團(tuán)打造的高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。代表項(xiàng)目即發(fā)?潤(rùn)發(fā)家園二期位置即墨市文化路717號(hào)建筑規(guī)模占146代表項(xiàng)目永合?碩輝苑三期位置即墨市華山一路與長(zhǎng)江二路交匯處建筑規(guī)模一期27棟花園洋房，6棟別墅，二期26棟多層，9棟小高層建筑形式多層開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008年10月戶型住宅75—140㎡價(jià)格三期住宅：3200元/㎡客戶情況即墨本地人，有子女的家庭，改善住房條件推廣主題七大特色景觀組團(tuán)渲染社區(qū)潺溪祥水生活開(kāi)發(fā)商/發(fā)展商青島永利房地產(chǎn)有限公司代表項(xiàng)目永合?碩輝苑三期位置即墨市華山一路與長(zhǎng)江二路交匯處建147類型已售套數(shù)已售面積剩余住宅847940㎡116套/11089㎡代表項(xiàng)目萬(wàn)科?四季花城二期位置即墨市鶴山路166號(hào)建筑規(guī)模總占地面積為15萬(wàn)平方米，總建筑面積為27萬(wàn)平方米建筑形式小高層、高層、情景花園洋房開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009-04-30，二期認(rèn)購(gòu)戶型90-130平米價(jià)格二期蘭庭情景洋房總價(jià)35-50萬(wàn)，單價(jià)3800元/㎡客戶情況即墨本地人，個(gè)體老板、私營(yíng)業(yè)主等推廣主題南加州風(fēng)情高尚社區(qū)只為即墨住更好開(kāi)發(fā)商/發(fā)展商青島豪仁置業(yè)有限公司萬(wàn)科四季花城，萬(wàn)科憑借其優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品及品牌優(yōu)勢(shì)為目前即墨市場(chǎng)售價(jià)最高的項(xiàng)目。類型已售套數(shù)已售面積剩余住宅847940㎡116套/1108148代表項(xiàng)目信特名苑位置即墨市鶴山路666號(hào)建筑規(guī)模14棟花園洋房開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009年3月份戶型89-143平米價(jià)格均價(jià)3700元/㎡客戶情況即墨本地個(gè)體老板、私營(yíng)業(yè)主，企事業(yè)單位人員等推廣主題地中海歐派花園洋房開(kāi)發(fā)商/發(fā)展商青島信特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司代表項(xiàng)目信特名苑位置即墨市鶴山路666號(hào)建筑規(guī)模14棟花園洋149代表項(xiàng)目中惠景園位置即墨市泰山一路228號(hào)建筑規(guī)模占地約172畝，總建筑面積137464平方米，共36個(gè)樓座；共1600余套64-142平米的住宅以及30套40-1100平米的商業(yè)及配套用房建筑形式多層開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008年10月戶型90-130平米價(jià)格住宅最低2398元/㎡，均價(jià)3100元/㎡客戶情況即墨東部居民推廣主題文化路，14萬(wàn)平米親水精品大盤(pán)開(kāi)發(fā)商/發(fā)展商青島惠中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司代表項(xiàng)目中惠景園位置即墨市泰山一路228號(hào)建筑規(guī)模占地約17150代表項(xiàng)目銀座?動(dòng)感世代位置泰山一路與遼河一路交匯處建筑規(guī)模占地12.04公頃，總建約201420㎡建筑形式16棟多層和18棟小高層6000㎡社區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)戶型87—120㎡價(jià)格均價(jià)3000元/㎡客戶情況即墨東部居民推廣主題擁有健康品位生活開(kāi)發(fā)商/發(fā)展商青島銀座地產(chǎn)有限公司代表項(xiàng)目銀座?動(dòng)感世代位置泰山一路與遼河一路交匯處建筑規(guī)模占151附件1：信立怡高城市綜合體成功操作案例附件2：即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研附件3：即墨同類型酒店調(diào)研附件4：四星級(jí)酒店設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)附件1：信立怡高城市綜合體成功操作案例附件2：即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)152酒店名稱即墨金麒玉麟溫泉山莊星級(jí)評(píng)定三星級(jí)酒店位置即墨市新興路63號(hào)酒店簡(jiǎn)介位于即墨溫泉旅游度假村，最大特色是天然水面面積過(guò)萬(wàn)平米的海水溫泉（五星級(jí)設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)）酒店價(jià)格普通標(biāo)準(zhǔn)間：398日韓式客房：418商務(wù)客房：780度假房：780（送雙份早餐￥48）共：92間房服務(wù)設(shè)施餐飲設(shè)施：中餐廳西餐廳酒吧茶室客房送餐服務(wù)休閑設(shè)施：棋牌室桌球室健身室按摩室足療服務(wù)設(shè)施：會(huì)議廳商務(wù)中心停車場(chǎng)洗衣服務(wù)IDD電話DDD電話商場(chǎng)足浴理發(fā)美容室支持的信用卡：萬(wàn)事達(dá)（Master）威士（VISA）運(yùn)通（AMEX）大來(lái)（DinersClub）JCB卡國(guó)內(nèi)發(fā)行銀聯(lián)卡位于旅游度假村，海水溫泉水面面積超過(guò)一萬(wàn)平米酒店名稱即墨金麒玉麟溫泉山莊星級(jí)評(píng)定三星級(jí)酒店位置即墨153酒店名稱即墨天泰溫泉高爾夫樂(lè)活酒店星級(jí)評(píng)定四星級(jí)酒店位置即墨市溫泉旅游度假區(qū)酒店簡(jiǎn)介酒店經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目包括高爾夫球場(chǎng)、會(huì)所、酒店、滑雪場(chǎng)、海灘、觀象臺(tái)和別墅等配套，設(shè)有天然海水溫泉SPA，并配有桑拿