李占軍：中國房地產(chǎn)市場形勢和下半年走勢-oweroi

2010-1-291中國房地產(chǎn)市場形勢和下半年走勢上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所李戰(zhàn)軍2010年/青島房地產(chǎn)高峰論壇暨青島住交會主題論壇（2010.7.15）一、我國經(jīng)濟(jì)形勢正處在敏感期二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場表現(xiàn)三、當(dāng)前爭論的幾個問題四、我國房地產(chǎn)調(diào)控需要建立在科學(xué)發(fā)展觀的基礎(chǔ)上2010-1-292一、我國經(jīng)濟(jì)形勢處正在敏感期2010-1-293溫家寶總理9天四度召開經(jīng)濟(jì)會議座談會（6月底7月初）宏觀經(jīng)濟(jì)政策開始顯現(xiàn)調(diào)整動態(tài)（人民幣升值、出口退稅收緊、銀行放松信貸、經(jīng)濟(jì)刺激性政策不退出、地方政府融資平臺收緊等）世界主要發(fā)達(dá)國家爭論削減財政赤字，經(jīng)濟(jì)刺激政策退出，征收銀行稅2010-1-294“既要防止今年經(jīng)濟(jì)過熱，又要防止經(jīng)濟(jì)滑落”“既要保持經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，又要增強(qiáng)調(diào)控政策的針對性和靈活性”“復(fù)蘇曲折超預(yù)期”、“兩難增多”“要把握好政策實施的力度、節(jié)奏和重點”“高度關(guān)注宏觀調(diào)控政策疊加效應(yīng)的負(fù)面影響”2010-1-295房地產(chǎn)調(diào)控取得一定成效（70城市6月份房價環(huán)比下降0.1%）證券市場領(lǐng)跌全球，貨幣信貸增速持續(xù)回落。實體經(jīng)濟(jì)一些部門增長乏力，企業(yè)經(jīng)營活力減弱萎縮全國經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)減速趨向上海經(jīng)濟(jì)見頂回落（工業(yè)增長、固定資產(chǎn)投資、地方財政收入、實際利用外資增幅逐月回落）2010-1-2962010-1-297二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場表現(xiàn)2010-1-298指標(biāo)09-1210-0110-0210-0310-0410-0510-06工業(yè)工業(yè)增加值同比增幅（%）18.5/20.718.117.816.5-外貿(mào)進(jìn)口總額（億美元）1122.9953.1869.11193.51182.41122.3-進(jìn)口總額同比增幅（%）55.985.544.766.049.748.3-出口總額（億美元）1307.31094.8945.21121.11199.21317.6-出口總額同比增幅（%）17.721.045.724.330.548.5-消費(fèi)社會消費(fèi)品零售總額(億元）126101271812334113221151012455-社會消費(fèi)品零售總額同比增幅（%）17.514.022.118.018.518.7-信貸新增貸款總額（億）3798139007001510777406394-新增貸款同比增幅（%）-50.8-13.9-34.7-73.030.8-3.78-指數(shù)PPI同比增幅（%）1.74.35.45.96.87.1-CPI同比增幅（%）1.91.52.72.42.83.1-PMI同比增幅（%）56.655.852.055.155.753.952.1宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)（工業(yè)、外貿(mào)、消費(fèi)、信貸、指數(shù)）宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)（工業(yè)、外貿(mào)、消費(fèi)、信貸、指數(shù)）2010-1-299月度CPIPPI10011.5%4.3%10022.7%5.4%10032.4%5.9%10042.8%6.8%10053.1%7.1%CPI/PPI指數(shù)表資料來源：國家統(tǒng)計局全國固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅

2010-1-2910月度固定資產(chǎn)投資同比增幅房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅當(dāng)月累計當(dāng)月累計100226.7%26.7%31.1%31.1%100326.3%26.4%39.0%35.1%100425.4%26.1%38.5%36.2%100525.4%25.9%38.6%38.2%2010-1-2911指標(biāo)09-1210-0110-0210-0310-0410-0510-06投資固定資產(chǎn)投資額（億元）25505/13014167791695020615固定資產(chǎn)投資同比增幅（%）24.1/26.726.325.425.4房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）4961/3144345033383985商品住宅開發(fā)投資額（億元）3250/2233228923322789土地土地購置面積（萬m2）4815/2407375930173760土地開發(fā)面積（萬m2）2668/156722612111/建設(shè)房屋新開工面積（億m2）1.78/1.491.741.341.58房屋施工面積（億m2）2.08/20.973.252.242.05房屋竣工面積(億m2)2.60/0.610.500.390.42住宅竣工面積(億m2)2.10/0.480.410.310.33銷售全國商品房銷售面積（萬m2）18510/7155820680516788全國商品房銷售額（億元）8007.4/4115.73861.14448.43335指數(shù)國房景氣指數(shù)（當(dāng)月）103.66/105.47105.89105.66105.07全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)同比（%）7.89.510.711.712.812.411.4全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)環(huán)比（%）1.51.30.91.11.40.2-0.1房地地產(chǎn)產(chǎn)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)（（投投資資、、土土地地、、建建設(shè)設(shè)、、銷銷售售、、指指數(shù)數(shù)））2010-1-2912全國國70個大大中中城城市市新新建建和和二二手手住住宅宅銷銷售售價價格格環(huán)環(huán)比比指指數(shù)數(shù)2010-1-2913近一一年年房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資及及住住宅宅開開發(fā)發(fā)投投資資趨趨勢勢2010-1-2914月度土地購置面積（萬m2）土地購置面積環(huán)比10022407-50.01%1003375956.17%10043017-19.74%1005376024.63%1006全國國土土地地購購置置面面積積及及環(huán)環(huán)比比表表15月度房屋新開工面積環(huán)比增幅房屋竣工面積環(huán)比增幅1002-16.35%-76.51%100316.78%-17.78%1004-22.99%-22.19%100517.91%7.10%1006房地地產(chǎn)產(chǎn)新新開開工工和和竣竣工工面面積積環(huán)環(huán)比比增增幅幅表表16月度全國商品房銷售面積（萬m2）同比增幅環(huán)比增幅1002715538.15%-61.35%1003820633.87%14.69%1004805127.45%-2.04%10056788-3.29%-15.69%1006全國國商商品品房房銷銷售售面面積積同同比比和和環(huán)環(huán)比比表表2010年1-6月商品房與2009年同期相比（%）6月房屋銷售價格指數(shù)變化（%）銷售面積銷售額同比去年6月環(huán)比今年5月全國15.425.4全國11.4-0.1北京-31.59.3北京13.5-0.4上海-35.8-21.9上海8.2-1.4江蘇-2.816.9南京9.2-0.6浙江-12.46.6杭州14.5-0.1廣東-3.213.7廣州5.8-0.1海南121.7251.6三亞50.3-0.5河北68.894.2石家莊10.90.8湖北45.544武漢8.80.2吉林41.265.6長春7.00云南61.472.5大理6.8-0.2西藏-71.3-76.5濟(jì)南7.00.9山西36.253.2太遠(yuǎn)4.50.3172010-1-2918成交交量量大大幅幅度度萎萎縮縮成交交價價格格松松動動開發(fā)發(fā)商商、、購購房房者者和和政政府府都都在在等等待待觀觀望望2010-1-2919一線線城城市市大大于于二二、、三三、、四四線線城城市市普通通商商品品住住宅宅大大于于高高端端商商品品住住宅宅中低低收收入入者者大大于于中中高高收收入入者者郊縣縣大大于于中中心心城城區(qū)區(qū)成交交量量大大于于價價格格2010-1-2920對購購買買二二套套房房首首付付50%對非非本本地地居居民民暫暫停停發(fā)發(fā)放放購購房房貸貸款款發(fā)揮揮稅稅收收政政策策調(diào)調(diào)節(jié)節(jié)作作用用（（房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅））21過去去政政策策的的再再拼拼接接、、再再調(diào)調(diào)整整、、再再重重申申行政政措措施施占占主主導(dǎo)導(dǎo)地地位位（（追追責(zé)責(zé)，，限限外外地地和和二二套套購購，，保保障障性性住住房房供供地地，，監(jiān)監(jiān)管管企企業(yè)業(yè)購購地地融融資資，，對對企企業(yè)業(yè)清清算算稽稽查查、、不不發(fā)發(fā)貸貸不不上上市市重重組組））效用用短短期期化化（（遏遏制制房房價價過過快快上上漲漲））22政府府政政策策好好壞壞的的判判別別標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是是實實踐踐檢檢驗驗，，而而不不是是擁擁戴戴者者的的多多寡寡和和輿輿論論聲聲音音的的大大小小。。經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)政政策策檢檢驗驗標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是是解解放放、、促促進(jìn)進(jìn)生生產(chǎn)產(chǎn)力力和和維維護(hù)護(hù)社社會會和和諧諧穩(wěn)穩(wěn)定定。。三、、下下半半年年房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場走走勢勢2010-1-2923241、土土地地供供給給依依然然緊緊張張，，但但會會出出現(xiàn)現(xiàn)推推遲遲拍拍地地和和流流拍拍現(xiàn)現(xiàn)象象，，價價格格相相對對平平穩(wěn)穩(wěn)252、開開發(fā)發(fā)信信貸貸和和消消費(fèi)費(fèi)信信貸貸規(guī)規(guī)模模明明顯顯萎萎縮縮2010-1-29263、企企業(yè)業(yè)縮縮小小開開發(fā)發(fā)規(guī)規(guī)模模、、拉拉長長開開發(fā)發(fā)周周期期、、竣竣工工量量低低位位運(yùn)運(yùn)行行2010-1-29274、成成交交量量可可能能出出現(xiàn)現(xiàn)半半年年左左右右的的萎萎縮縮、、低低迷迷、、冰冰凍凍期期2010-1-29285、開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)融融資資、、拿拿地地受受阻阻中介介企企業(yè)業(yè)大大量量關(guān)關(guān)門門2010-1-29296、交交易易價價格格先先堅堅挺挺，，后后松松動動，，再再跌跌落落，，但但難難有有深深幅幅調(diào)調(diào)整整。。租租賃賃價價格格上上升升。。2010-1-29307、銀銀行行開開發(fā)發(fā)、、消消費(fèi)費(fèi)信信貸貸回回收收壓壓力力上上升升2010-1-29318、地方方政府府財政政稅收收縮水水2010-1-29329、影響響銀行行業(yè)績績水平平和公公開資資本市市場圈圈錢能能力，，增加加銀行行運(yùn)行行風(fēng)險險2010-1-293310、降低低對實實體經(jīng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)產(chǎn)品的的需求求量2010-1-293411、中國國資本本市場場繼續(xù)續(xù)領(lǐng)跌跌全球球，融融資功功能喪喪失過過半2010-1-293512、政策策時效效三個個月到到半年年，失失效再再重申申、再再拼接接、再再調(diào)整整2010-1-293613、政府府在爭爭議中中打出出最后后一張張王牌牌—房產(chǎn)稅稅2010-1-293714、政策策保障障房規(guī)規(guī)劃計計劃加加快推推進(jìn)2010-1-293815、離婚婚、推推遲結(jié)結(jié)婚和和不結(jié)結(jié)婚群群體擴(kuò)擴(kuò)大2010-1-293916、海外外移民民和海海外購購房規(guī)規(guī)模擴(kuò)擴(kuò)大2010-1-294017、思想想上的的左、、右兩兩派和和收入入上的的高、、低兩兩端，，認(rèn)識識撕裂裂2010-1-294118、政府府繼續(xù)續(xù)兩難難、觀觀望2010-1-2942四、當(dāng)當(dāng)前爭爭論的的幾個個問題題2010-1-29431、關(guān)于于二套套房和和外省省市人人購房房的爭爭議？？2010-1-29442、房地地產(chǎn)調(diào)調(diào)控政政策和和資本本市場場關(guān)聯(lián)聯(lián)度的的爭論論？2010-1-2945全國商品品房銷售售面積同同比和環(huán)環(huán)比表2010-1-29463、關(guān)于調(diào)調(diào)控效果果的爭論論？2010-1-29474、關(guān)于本本輪調(diào)控控何時結(jié)結(jié)束的爭爭論？2010-1-2948房價下跌跌達(dá)到?jīng)Q決策人的的心理價價位中國金融融業(yè)特別別是資本本市場難難以忍受受實體經(jīng)濟(jì)濟(jì)受到影影響并波波及整個個宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定定出現(xiàn)社會會不穩(wěn)定定的重大大群體性性事件政策保障障房建設(shè)設(shè)出現(xiàn)重重大進(jìn)展展2010-1-29495、關(guān)于房房地產(chǎn)改改革、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、市市場的認(rèn)認(rèn)識爭論論？2010-1-2950五、我國國房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控需要建立立在科學(xué)學(xué)發(fā)展觀觀的基礎(chǔ)礎(chǔ)上2010-1-29511、我國住住房制度度改革和和土地制制度改革革總體上上是成功功的，還還是失敗敗的？2、我國老老百姓解解決住房房問題在在過去三三十年整整體上是是取得歷歷史罕見見的巨大大成就，，還是步步步倒退退，問題題越來越越重？3、我國房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是國民民經(jīng)濟(jì)的的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，還還是一般般性傳統(tǒng)統(tǒng)產(chǎn)業(yè)？？2010-1-29524、我國房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展主主要是走走商品化化、市場場化道路路，還是是主要走走保障公公共產(chǎn)品品計劃建建配的道道路？5、我國房房地產(chǎn)市市場現(xiàn)階階段主要要是一個個中國城城鎮(zhèn)老百百姓不斷斷改善自自己住房房需求的的市場，，還是一一個充滿滿著泡沫沫和投機(jī)機(jī)的邪惡惡市場？？6、中國房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)主要是是給金融融業(yè)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展和社會會穩(wěn)定帶帶來巨大大支撐，，還是主主要帶來來了巨大大風(fēng)險，，綁架了了中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)，抽抽干了實實體經(jīng)濟(jì)濟(jì)？2010-1-29537、中國商商品住房房市場價價格上漲漲健康合合理因素素是主導(dǎo)導(dǎo)的，還還是病態(tài)態(tài)的、投投機(jī)炒作作的、非非理性因因素是主主導(dǎo)的？？8、商品房房的市場場價格供供求因素素和成本本因素究究竟哪個個更大一一些？9、中國究究竟能不不能建立立起一個個人人都都能買