某咨詢(xún)深圳大鵬半島區(qū)域開(kāi)發(fā)策略

機(jī)密深圳大鵬半島區(qū)域開(kāi)發(fā)策略項(xiàng)目終期報(bào)告（初稿）深圳市龍崗區(qū)人民政府二OO三年十一月此報(bào)告僅供客戶(hù)內(nèi)部使用。未經(jīng)麥肯錫公司的書(shū)面許可，其它任何機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。CHS001-112003-FinalPresentation會(huì)議日程項(xiàng)目進(jìn)展匯報(bào)大鵬半島現(xiàn)狀分析及遠(yuǎn)景目標(biāo)大鵬半島整體定位和具體規(guī)劃方案大鵬半島開(kāi)發(fā)原則和高層次財(cái)務(wù)分析配套開(kāi)發(fā)模式、政府角色及運(yùn)作機(jī)制政府總體實(shí)施藍(lán)圖及關(guān)鍵里程碑2CHS001-112003-FinalPresentation麥肯錫幫助深圳東部大鵬半島制定長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)和整體定位方案，使之成為深圳向國(guó)際化濱海城市邁進(jìn)的重要里程碑從到旅行家TRAVELER大鵬半島的驚喜之旅SURPRISEGETAWAYTODAPENG3本項(xiàng)目充分結(jié)合了國(guó)際類(lèi)似地區(qū)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)與本區(qū)域市場(chǎng)需求，從大鵬半島現(xiàn)狀診斷入手，著重制定整體定位方案本項(xiàng)目的重點(diǎn)3個(gè)月設(shè)計(jì)深圳大鵬半島開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略及總體功能定位建設(shè)和實(shí)施第一步驟第三步驟引起投資界的興趣并著手實(shí)施招商引資計(jì)劃第四步驟6

～12個(gè)月長(zhǎng)期不斷進(jìn)行設(shè)計(jì)地區(qū)空間形態(tài)規(guī)劃和具體功能開(kāi)發(fā)規(guī)劃第二步驟3個(gè)月左右評(píng)估大鵬半島整體狀況，明確開(kāi)發(fā)定位及產(chǎn)業(yè)策略，鎖定目標(biāo)游客群制定大鵬半島旅游開(kāi)發(fā)的價(jià)值定位和總體規(guī)劃方案，細(xì)化試點(diǎn)計(jì)劃研究開(kāi)發(fā)模式，制定總體實(shí)施藍(lán)圖和近期推進(jìn)計(jì)劃國(guó)際類(lèi)似地區(qū)發(fā)展中有哪些成功經(jīng)驗(yàn)可借鑒？大鵬半島現(xiàn)有資源及發(fā)展?jié)摿θ绾?整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)應(yīng)如何合理布局？大鵬半島開(kāi)發(fā)的遠(yuǎn)景目標(biāo)及目標(biāo)顧客群如何？

資料來(lái)源：麥肯錫分析大鵬半島旅游開(kāi)發(fā)的價(jià)值定位是什么？大鵬半島開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略中的致勝要素是什么，如何規(guī)劃實(shí)施？總體規(guī)劃原則是什么？業(yè)界如何評(píng)價(jià)大鵬半島的開(kāi)發(fā)定位及其潛力？大鵬半島最適合哪種開(kāi)發(fā)模式？需要怎樣的配套組織結(jié)構(gòu)及運(yùn)作機(jī)制？總體實(shí)施藍(lán)圖及關(guān)鍵里程碑？近期政府工作時(shí)間表是什么？4CHS001-112003-FinalPresentation在過(guò)去的三個(gè)月里，工作小組圍繞以上問(wèn)題展開(kāi)了大量調(diào)查研究以消費(fèi)者為核心的市場(chǎng)調(diào)研定性分析：四組深圳廣州消費(fèi)者座談會(huì)45家大中型公司商務(wù)會(huì)議專(zhuān)題電話(huà)訪(fǎng)談?wù){(diào)研定量分析：1200份街頭攔訪(fǎng)調(diào)查問(wèn)卷及數(shù)據(jù)分析800份深圳本地中高收入居民200份香港問(wèn)卷200份國(guó)內(nèi)其他地區(qū)游客問(wèn)卷國(guó)際案例分析深入了解六個(gè)國(guó)際著名地區(qū)開(kāi)發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)與失敗教訓(xùn)全球范圍內(nèi)訪(fǎng)談麥肯錫相關(guān)專(zhuān)家訪(fǎng)談國(guó)際相關(guān)資深運(yùn)營(yíng)商ButchEntertainmentCorporationChicagoMetropolitanPier&ExhibitionAuthority本地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析通過(guò)專(zhuān)家對(duì)大鵬三鎮(zhèn)區(qū)域作出了比較分析香港旅行社協(xié)會(huì)國(guó)際會(huì)議會(huì)展同業(yè)協(xié)會(huì)(ICCA)深圳會(huì)展行業(yè)協(xié)會(huì)南方略商務(wù)培訓(xùn)公司中國(guó)城市規(guī)劃院深圳分院深圳市政設(shè)計(jì)院中原中國(guó)物業(yè)顧問(wèn)有限公司深圳中國(guó)旅行社鵬運(yùn)國(guó)際旅行社康輝深圳旅行社香港油麻地旅運(yùn)主要商家高層訪(fǎng)談12家國(guó)際著名酒店及度假村集團(tuán)香格里拉洲際君華萬(wàn)豪ClubMed等5家著名香港地產(chǎn)發(fā)展商和記黃埔恒基地產(chǎn)等6家國(guó)內(nèi)實(shí)力投資集團(tuán)深圳深業(yè)上海家化紅塔山等各政府相關(guān)部門(mén)研討訪(fǎng)談以小型討論會(huì)及深訪(fǎng)形式與各政府相關(guān)部門(mén)探討方案的可行性市、區(qū)國(guó)土規(guī)劃局市、區(qū)環(huán)保局市、區(qū)旅游局區(qū)經(jīng)貿(mào)局區(qū)計(jì)劃局南澳鎮(zhèn)及國(guó)土所主要領(lǐng)導(dǎo)大鵬鎮(zhèn)及國(guó)土所主要領(lǐng)導(dǎo)葵涌鎮(zhèn)及國(guó)土所主要領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目組已完成的主要工作

資料來(lái)源：麥肯錫分析5CHS001-112003-FinalPresentation項(xiàng)目八大最終成果與區(qū)域開(kāi)發(fā)的六個(gè)步驟相互呼應(yīng)項(xiàng)目成果市場(chǎng)調(diào)查和競(jìng)爭(zhēng)分析鎖定目標(biāo)顧客群結(jié)合國(guó)際案例分析及大鵬半島現(xiàn)狀分析制定總體的發(fā)展原則和遠(yuǎn)景目標(biāo)明確產(chǎn)業(yè)政策、價(jià)值定位及創(chuàng)意要點(diǎn)初步商家高層訪(fǎng)談，建立重點(diǎn)聯(lián)系，信息反饋實(shí)施計(jì)劃、政府工作時(shí)間表及近期推進(jìn)步驟確定開(kāi)發(fā)模式及運(yùn)作機(jī)制基礎(chǔ)設(shè)施及財(cái)務(wù)模型測(cè)算具體規(guī)劃方案、分區(qū)及功能配套12345678實(shí)施推進(jìn)宣傳推廣推動(dòng)發(fā)展整體規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)意制定目標(biāo)大鵬半島可持續(xù)發(fā)展

資料來(lái)源：麥肯錫分析6CHS001-112003-FinalPresentation會(huì)議日程項(xiàng)目進(jìn)展匯報(bào)大鵬半島現(xiàn)狀分析及遠(yuǎn)景目標(biāo)大鵬半島整體定位和具體規(guī)劃方案大鵬半島開(kāi)發(fā)原則和高層次財(cái)務(wù)分析配套開(kāi)發(fā)模式、政府角色及運(yùn)作機(jī)制政府總體實(shí)施藍(lán)圖及關(guān)鍵里程碑7CHS001-112003-FinalPresentation我們對(duì)世界各地類(lèi)似區(qū)域的開(kāi)發(fā)進(jìn)行了廣泛研究，并著重分析了其中的六個(gè)國(guó)際案例著重分析了其中的六個(gè)TamanNegara,馬來(lái)西亞Sentosa,新加坡Bintan,印尼LaJolla,美國(guó)加州NapaValley,美國(guó)加州Karnataka,印度臨近主要大城市擁有自然山海風(fēng)光成為地區(qū)性熱門(mén)旅游點(diǎn)制定明確的區(qū)域定位、發(fā)展規(guī)劃及市場(chǎng)推廣策略?xún)?yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)SentosaBintanTamanNegaraLaJollaNapaValleyKarnataka初步考慮案例Sentosa,新加坡Bintan,印尼Malaka,馬來(lái)西亞Johore,馬來(lái)西亞Penang,馬來(lái)西亞TamanNegara,馬來(lái)西亞Pattaya,泰國(guó)KasaiTokyo,日本SaiKung,香港Beitou,臺(tái)灣Karnataka,印度LaJolla,美國(guó)加州NapaValley,美國(guó)加州NavyPier,美國(guó)芝加哥Glaveston,美國(guó)Brest,法國(guó)SophiaAntipolis,法國(guó)Lisboncoast,葡萄牙Cancun,墨西哥

資料來(lái)源：麥肯錫分析8CHS001-112003-FinalPresentation投資興建完善基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃多種便捷抵達(dá)度假區(qū)的交通方式，注重景觀早期投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（水、電、排污等）提升區(qū)域吸引力及價(jià)值完善旅客資訊、醫(yī)療通訊、住宿餐飲、娛樂(lè)文化設(shè)施的質(zhì)量數(shù)量提供多元化旅游活動(dòng)組合根據(jù)需求提供多種旅游活動(dòng)組合，力求延長(zhǎng)游客逗留時(shí)間，增加消費(fèi)及重來(lái)可能靈活利用不同旅游產(chǎn)品，吸引多層面游客，減低季節(jié)性及波動(dòng)性定期更新旅游項(xiàng)目，保持新鮮度執(zhí)行多方位高起點(diǎn)的市場(chǎng)推廣政府制定對(duì)投資者宣傳策略，并啟動(dòng)多方位的宣傳推廣工程，為該區(qū)域打造品牌引進(jìn)其他利益相關(guān)方（如著名跨國(guó)傳媒集團(tuán)）的參與，基于互利原則協(xié)同舉辦大型活動(dòng)增強(qiáng)社會(huì)知名度“有所為、有所不為”的產(chǎn)業(yè)組合逐步剔除與本區(qū)形象提升不符的落后產(chǎn)業(yè)政府以政策引導(dǎo)培育可與旅游產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的其他產(chǎn)業(yè)借助本地區(qū)提升后的優(yōu)美環(huán)境及社會(huì)形象，吸引新的外來(lái)人才這些成功案例揭示，以旅游為增長(zhǎng)引擎，謀求可持續(xù)發(fā)展空間，必須為區(qū)域準(zhǔn)確定位并在戰(zhàn)略規(guī)劃中打造五大致勝要素

價(jià)值定位針對(duì)獨(dú)特資源優(yōu)勢(shì)以多層面、高素質(zhì)游客為核心目標(biāo)保護(hù)生態(tài)自然及人文資產(chǎn)評(píng)估本地自然資源及生態(tài)環(huán)境，制定開(kāi)發(fā)原則發(fā)展前對(duì)環(huán)境保護(hù)作完善規(guī)劃，輔以法規(guī)管理，發(fā)掘升華獨(dú)特人文歷史資源引導(dǎo)本地居民對(duì)旅游環(huán)保的參與政府與企業(yè)密切合作政府規(guī)劃定位并利用不同政策杠桿引導(dǎo)區(qū)域發(fā)展政府根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)化程度及企業(yè)、投資業(yè)界實(shí)力決定適宜的參與模式

資料來(lái)源：

麥肯錫分析9CHS001-112003-FinalPresentation大鵬半島未被破壞的山海自然資源在大珠三角地區(qū)彌足珍貴

資料來(lái)源：實(shí)地勘查；部分照片由中規(guī)院深圳分院提供

10CHS001-112003-FinalPresentation通過(guò)過(guò)對(duì)對(duì)周周邊邊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)及及國(guó)國(guó)際際類(lèi)類(lèi)似似旅旅游游區(qū)區(qū)域域的的對(duì)對(duì)標(biāo)標(biāo)分分析析，，大大鵬鵬半半島島依依據(jù)據(jù)其其天天賦賦條條件件可可以以成成為為大大珠珠江江三三角角洲洲首首屈屈一一指指的的區(qū)區(qū)域域度度假假地地資料料來(lái)來(lái)源源：實(shí)地地勘勘查查；資料料檢檢索索；；專(zhuān)專(zhuān)家家訪(fǎng)訪(fǎng)談?wù)?；；麥肯肯錫錫分分析析目前前基基礎(chǔ)礎(chǔ)建建設(shè)設(shè)與與旅游游設(shè)設(shè)施施區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：臨臨近近深深、、港港，，中中國(guó)國(guó)人人均均GDP最高高地地區(qū)區(qū)通達(dá)達(dá)性性：：離離市市區(qū)區(qū)1-1.5小小時(shí)時(shí)車(chē)車(chē)程程來(lái)往往香香港港交交通通不不便便，，需需3-3.5小小時(shí)時(shí)欠缺缺有有水水準(zhǔn)準(zhǔn)的的酒酒店店、、餐餐飲飲及及配配套套設(shè)設(shè)施施通訊訊、、衛(wèi)衛(wèi)生生安安全全設(shè)設(shè)施施需需加加強(qiáng)強(qiáng)發(fā)展展多多元元化化旅旅游游活活動(dòng)動(dòng)的的空空間間自然然原原始始20余余個(gè)個(gè)優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)海海灘灘擁有有區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)最最佳佳出出海海位位置置具有有發(fā)發(fā)展展生生態(tài)態(tài)旅旅游游活活動(dòng)動(dòng)的的多多種種山山海海植植被被資資源源以市市場(chǎng)場(chǎng)為為導(dǎo)導(dǎo)向向，，高高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，有有序序規(guī)規(guī)劃劃下下的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)目目前前十十分分有有限限目前前市市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知知與與形形象象多數(shù)數(shù)國(guó)國(guó)際際酒酒店店集集團(tuán)團(tuán)及及開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商認(rèn)認(rèn)同同大大鵬鵬半半島島旅旅游游潛潛力力在在珠珠三三角角地地區(qū)區(qū)首首屈屈一一指指深圳圳缺缺乏乏海海濱濱城城市市的的市市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知知度度；；且且治治安安欠欠佳佳外商商普普遍遍認(rèn)認(rèn)為為大大小小梅梅沙沙規(guī)規(guī)劃劃不不足足,深深圳圳市市場(chǎng)場(chǎng)普普遍遍缺缺乏乏高高水水準(zhǔn)準(zhǔn)的的休休閑閑度度假假設(shè)設(shè)施施目前前客客源源單單一一，，客客流流波波動(dòng)動(dòng)極極大大其它它產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)與與社社會(huì)會(huì)情情況況區(qū)域域邁邁向向城城市市化化進(jìn)進(jìn)程程，，當(dāng)當(dāng)?shù)氐剞r(nóng)農(nóng)民民有有參參與與旅旅游游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展的的主主觀觀愿愿望望產(chǎn)業(yè)業(yè)構(gòu)構(gòu)成成與與發(fā)發(fā)展展大大旅旅游游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)不不匹匹配配；；現(xiàn)現(xiàn)存存污污染染企企業(yè)業(yè)如如電電池池廠廠、、印印染染廠廠等等葵涌涌、、大大鵬鵬的的工工業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展多多散散布布主主要要道道路路附附近近，，影影響響景景觀觀旅游游意意識(shí)識(shí)尚尚待待成成熟熟，，服服務(wù)務(wù)水水平平差差強(qiáng)強(qiáng)人人意意生態(tài)態(tài)、、人人文文旅游游資資產(chǎn)產(chǎn)有利利因因素素海灘灘數(shù)數(shù)量量多多、、素素質(zhì)質(zhì)高高景觀觀多多元元化化，，植植被被等等生生態(tài)態(tài)條條件件保保護(hù)護(hù)較較好好日照照48％％，，氣氣候候溫溫和和，，四四季季皆皆宜宜旅旅游游大鵬鵬所所城城為為深深圳圳最最重重要要的的歷歷史史性性標(biāo)標(biāo)志志不利利因因素素200天天可可下下水水，，難難以以推推銷(xiāo)銷(xiāo)熱熱帶帶地地區(qū)區(qū)全全年年““陽(yáng)陽(yáng)光光海海灘灘””的的概概念念在中中國(guó)國(guó)整整體體歷歷史史文文化化背背景景下下，，深深圳圳相相對(duì)對(duì)人人文文旅旅游游資資產(chǎn)產(chǎn)有有限限，，大大鵬鵬所所城城需需大大幅幅修修葺葺核電電站站對(duì)對(duì)部部分分高高端端游游客客及及長(zhǎng)長(zhǎng)期期置置業(yè)業(yè)有有負(fù)負(fù)面面心心理理影影響響農(nóng)民民搶搶種種時(shí)時(shí)有有發(fā)發(fā)生生對(duì)標(biāo)標(biāo)分分析析結(jié)結(jié)果果11CHS001-112003-FinalPresentation珠三三角角的的短短假假消消費(fèi)費(fèi)與與商商務(wù)務(wù)會(huì)會(huì)議議培培訓(xùn)訓(xùn)需需求求已已具具相相當(dāng)當(dāng)規(guī)規(guī)模模，，但但市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展滯滯后后*調(diào)調(diào)研研針針對(duì)對(duì)中中高高收收入入階階層層（（人人口口前前30％％））；；**香香港港商商務(wù)務(wù)市市場(chǎng)場(chǎng)只只包包含含培培訓(xùn)訓(xùn)市市場(chǎng)場(chǎng)，，深深圳圳則則包包含含會(huì)會(huì)議議與與培培訓(xùn)訓(xùn)市市場(chǎng)場(chǎng)資料料來(lái)來(lái)源源：國(guó)際際酒酒店店及及度度假假村村集集團(tuán)團(tuán)高高層層訪(fǎng)訪(fǎng)談?wù)?；；地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)集集團(tuán)團(tuán)訪(fǎng)訪(fǎng)談?wù)?；；麥麥肯肯錫錫分分析析市場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的不不足足之之處處缺乏乏高高素素質(zhì)質(zhì)設(shè)設(shè)施施：：“深深圳圳很很多多度度假假地地如如大大小小梅梅沙沙的的規(guī)規(guī)劃劃缺缺乏乏長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)目目標(biāo)標(biāo)，，零零散散、、低低素素質(zhì)質(zhì)的的設(shè)設(shè)施施破破壞壞了了整整體體氣氣氛氛，，很很難難往往高高端端市市場(chǎng)場(chǎng)走走””（（香香港港興興業(yè)業(yè)））旅游游活活動(dòng)動(dòng)單單調(diào)調(diào)：：“一一些些海海灘灘空空有有龐龐大大人人流流，，卻卻沒(méi)沒(méi)有有提提供供旅旅游游活活動(dòng)動(dòng)，，吸吸納納消消費(fèi)費(fèi)””（（深深業(yè)業(yè)））自然然元元素素薄薄弱弱：：“深深圳圳的的海海岸岸線(xiàn)線(xiàn)一一般般保保護(hù)護(hù)不不善善，，海海灘灘與與工工業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施太太靠靠近近，，很很難難有有自自然然體體驗(yàn)驗(yàn)””（（中中原原））設(shè)施施供供不不應(yīng)應(yīng)求求：：“我我們們希希望望能能找找到到固固定定的的培培訓(xùn)訓(xùn)場(chǎng)場(chǎng)地地，，但但一一直直不不成成功功””（（南南方方略略公公司司））服務(wù)務(wù)水水平平不不足足：：大部部分分經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)商商務(wù)務(wù)會(huì)會(huì)議議的的酒酒店店對(duì)對(duì)商商務(wù)務(wù)市市場(chǎng)場(chǎng)的的需需求求不不夠夠了了解解，，服服務(wù)務(wù)質(zhì)質(zhì)量量與與國(guó)國(guó)際際水水平平有有距距離離““（（希希爾爾頓頓））未能能善善用用自自然然資資源源：：“深深圳圳不不是是沒(méi)沒(méi)有有自自然然環(huán)環(huán)境境好好、、適適合合異異地地會(huì)會(huì)議議培培訓(xùn)訓(xùn)的的地地方方，，但但都都給給現(xiàn)現(xiàn)存存的的低低素素質(zhì)質(zhì)建建設(shè)設(shè)浪浪費(fèi)費(fèi)了了，，短短期期還還很很難難收收復(fù)復(fù)””（（深深圳圳會(huì)會(huì)展展協(xié)協(xié)會(huì)會(huì)））短假假市市場(chǎng)場(chǎng)商務(wù)務(wù)會(huì)會(huì)議議培培訓(xùn)訓(xùn)香港港內(nèi)地地*深圳圳*每次次短短假假出出游游人人均均消消費(fèi)費(fèi)能能力力元當(dāng)天天往往返返短假假留留宿宿深圳圳與與內(nèi)內(nèi)地地中中高高收收入入階階層層短短假假消消費(fèi)費(fèi)力力漸漸與與香香港港接接軌軌香港港**深圳圳**商務(wù)務(wù)市市場(chǎng)場(chǎng)消消費(fèi)費(fèi)能能力力元/人人預(yù)計(jì)計(jì)市市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)規(guī)模模50萬(wàn)萬(wàn)人人40萬(wàn)萬(wàn)人人深圳圳與與香香港港商商務(wù)務(wù)會(huì)會(huì)議議培培訓(xùn)訓(xùn)需需求求龐龐大大，，人人均均消消費(fèi)費(fèi)高高12CHS001-112003-FinalPresentation業(yè)界界對(duì)對(duì)大大鵬鵬半半島島的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)持持樂(lè)樂(lè)觀觀態(tài)態(tài)度度，，同同時(shí)時(shí)提提出出建建設(shè)設(shè)性性的的意意見(jiàn)見(jiàn)在市場(chǎng)推廣廣中突出大大鵬半島在在區(qū)內(nèi)“未未開(kāi)發(fā)”的的獨(dú)特性“大鵬半島島的自然風(fēng)風(fēng)光未必是是世界級(jí)的的，但在珠珠三角鶴立立雞群，宣宣傳應(yīng)集中中在其相對(duì)對(duì)優(yōu)勢(shì)上””（和記黃黃埔）利用區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)，開(kāi)拓拓商務(wù)會(huì)議議培訓(xùn)等新新的旅游市市場(chǎng)，并吸吸引香港與與國(guó)際游客客“大鵬半島島在自然與與都市之間間取得平衡衡，對(duì)商務(wù)務(wù)市場(chǎng)是有有競(jìng)爭(zhēng)力的的，應(yīng)集中中興建相應(yīng)應(yīng)的設(shè)施””（南方略略公司）“如能吸引引10-20％左右右國(guó)際與港港澳臺(tái)客源源，可提提高消費(fèi)能能力及度假假區(qū)知名度度。大鵬半半島有區(qū)位位優(yōu)勢(shì)，但但需關(guān)注本本地客源與與國(guó)際客源源的兼容性性”（萬(wàn)豪豪）有效開(kāi)拓海海灘資源，，發(fā)展海岸岸旅游活動(dòng)動(dòng)“深圳海岸岸旅游的開(kāi)開(kāi)發(fā)向來(lái)保保守，但每每有新項(xiàng)目目，如最近近游艇海上上游，市場(chǎng)場(chǎng)反應(yīng)都很很好。這些些旅游產(chǎn)品品的發(fā)展實(shí)實(shí)在可以大大膽創(chuàng)新一一點(diǎn)”（康康輝旅游））正面處理核核電站的潛潛在負(fù)面影影響，積極極重新包裝裝“核電站眾眾所周知，，低調(diào)回避避不是辦法法，反而要要正面宣傳傳，強(qiáng)調(diào)利利用法國(guó)技技術(shù)建設(shè)和和管理，包包裝成科學(xué)學(xué)展覽館或或教育基地地，建立投投資者與游游客的信心心”（和記記黃埔）提供渡輪服服務(wù)到香港港,解決決交通轉(zhuǎn)接接的問(wèn)題“為港澳游游客提供直直接水路交交通聯(lián)系，，縮短交通通時(shí)間，并并避免經(jīng)過(guò)過(guò)治安較差差的深圳部部分市區(qū)””（文華東東方）提升大鵬半半島在深圳圳旅游的地地位，提升升知名度“需從深圳圳整體市場(chǎng)場(chǎng)定位出發(fā)發(fā)，提升‘‘海濱城市市’定位，，將大鵬半半島列入深深圳精品旅旅游”（國(guó)國(guó)旅）發(fā)展多元化化的活動(dòng)，，吸引多層層面游客，，提升淡季季與非周末末的游客量量“我們集團(tuán)團(tuán)也有度假假村只有半半年的‘陽(yáng)陽(yáng)光海灘’’，在一些些度假村，，我們?cè)诘景l(fā)展完完全不同的的活動(dòng)組合合，吸引家家庭游客；；此外，也也可考慮一一年中有幾幾個(gè)月關(guān)閉閉度假村””（ClubMed））利用先天優(yōu)優(yōu)勢(shì)克服不利因因素受訪(fǎng)業(yè)界專(zhuān)專(zhuān)家對(duì)大鵬鵬半島的開(kāi)開(kāi)發(fā)潛力持持樂(lè)觀態(tài)度度，但希望望看到具體體的空間規(guī)規(guī)劃藍(lán)圖，，對(duì)負(fù)面問(wèn)問(wèn)題提出綜綜合解決方方案資料來(lái)源：業(yè)界訪(fǎng)談，，麥肯錫分分析13CHS001-112003-FinalPresentation作為大珠三三角地區(qū)首首屈一指的的濱海度假假地，我們們選擇了““大鵬半島島，深圳因因你而不同同”這一主主題“大鵬半半島，深深圳因你你而不同同”*－大鵬半半島，深深圳引以以為豪的的生態(tài)樂(lè)樂(lè)土，你你讓我們們重新認(rèn)認(rèn)知自然然、親近近自然－大鵬半半島，““出市市”而不不“脫市市”是是你的特特質(zhì)，我我們沉浸浸在你的的山海風(fēng)風(fēng)光之中中，而又又感受著著城市的的脈動(dòng)－大鵬半半島，深深圳向國(guó)國(guó)際化濱濱海城市市演進(jìn)的的重要里里程碑，，你引領(lǐng)領(lǐng)潮流的的開(kāi)發(fā)將將為深圳圳人“敢敢為天下下先”的的精神融融入最新新國(guó)際元元素大鵬半島島深圳因你你而不同同*初步創(chuàng)意意設(shè)計(jì)，，廣告公公司將進(jìn)進(jìn)一步完完善資料來(lái)源源：麥肯肯錫分析析14CHS001-112003-FinalPresentation并確立遠(yuǎn)遠(yuǎn)景目標(biāo)標(biāo)及規(guī)劃劃定位：：大鵬半半島應(yīng)建建設(shè)成中中國(guó)首屈屈一指的的“可持持續(xù)發(fā)展展生態(tài)半半島”，，追求生生態(tài)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)與社社會(huì)的和和諧發(fā)展展以鹽壩高速速為軸線(xiàn)線(xiàn)，軸線(xiàn)線(xiàn)以南（（含壩光光）的大大鵬半島島界定為為“可持持續(xù)發(fā)展展生態(tài)半半島”，，注重環(huán)保保及生態(tài)態(tài)環(huán)境維維護(hù)，崇尚自然然，以人人為本，，追求生生態(tài)與社社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的和諧諧發(fā)展可持續(xù)發(fā)發(fā)展生態(tài)態(tài)半島以“大旅旅游”為為增長(zhǎng)引引擎，帶帶動(dòng)相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)（（如餐飲飲酒店、、特色零零售、房房地產(chǎn)等等）的成成長(zhǎng)，并并創(chuàng)造大大量就業(yè)業(yè)機(jī)會(huì)近期以現(xiàn)現(xiàn)代品牌牌經(jīng)營(yíng)的的綠色漁漁農(nóng)產(chǎn)品品起步，，對(duì)與生生物技術(shù)術(shù)相關(guān)的的科研及及孵化器器基地進(jìn)進(jìn)行早期期投入與與引導(dǎo)，，著眼長(zhǎng)長(zhǎng)效行業(yè)戰(zhàn)略略重點(diǎn)保護(hù)與開(kāi)開(kāi)發(fā)并重重（限定人人口密度度、開(kāi)發(fā)發(fā)強(qiáng)度、、環(huán)境承承載量)謀求可持持續(xù)發(fā)展展(明確產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策策，““有所為為，有所所不為””，立法法確保區(qū)區(qū)域內(nèi)環(huán)保及生生態(tài)環(huán)境境維護(hù)）確保社會(huì)會(huì)穩(wěn)定團(tuán)團(tuán)結(jié)(維護(hù)農(nóng)農(nóng)民最根根本權(quán)益益，切實(shí)實(shí)解決村村民動(dòng)遷遷和安置置等社會(huì)會(huì)問(wèn)題））基本開(kāi)發(fā)發(fā)原則遠(yuǎn)景目標(biāo)標(biāo)：把深深圳東部部大鵬半半島建設(shè)設(shè)成中國(guó)國(guó)首屈一一指的““可持續(xù)續(xù)發(fā)展生生態(tài)半島島”，開(kāi)開(kāi)創(chuàng)注重重生態(tài)環(huán)環(huán)境、合合理規(guī)劃劃開(kāi)發(fā)和和有效管管理的典典范模式式資料來(lái)源源：麥肯肯錫分析析15CHS001-112003-FinalPresentation堅(jiān)定不移移地推進(jìn)進(jìn)以“大大旅游””為增長(zhǎng)長(zhǎng)引擎的的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，至至2015年成成熟期將將實(shí)現(xiàn)GDP近100億元，并并創(chuàng)造10多萬(wàn)個(gè)就就業(yè)機(jī)會(huì)會(huì)資料來(lái)源源：麥肯錫分分析大鵬半島島開(kāi)發(fā)收收益評(píng)估估20022015旅游及相關(guān)就業(yè)人數(shù)，萬(wàn)人GDP，億元旅游及相關(guān)行業(yè)收入,億元行業(yè)增加值占GDP比重－10~1228~2~3%80－10040－50％游客量，萬(wàn)人次7045090－100年均增長(zhǎng)率－35%－15%9－10%16CHS001-112003-FinalPresentation會(huì)議日程程項(xiàng)目進(jìn)展展匯報(bào)大鵬半島島現(xiàn)狀分分析及遠(yuǎn)遠(yuǎn)景目標(biāo)標(biāo)大鵬半島島整體定定位和具具體規(guī)劃劃方案大鵬半島島開(kāi)發(fā)原原則和高高層次財(cái)財(cái)務(wù)分析析配套開(kāi)發(fā)發(fā)模式、、政府角角色及運(yùn)運(yùn)作機(jī)制制政府總體體實(shí)施藍(lán)藍(lán)圖及關(guān)關(guān)鍵里程程碑17CHS001-112003-FinalPresentation投資興建建完善基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展原則則依據(jù)聯(lián)聯(lián)合國(guó)/WTTO的旅游基基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)白皮書(shū)書(shū)，并與與業(yè)內(nèi)營(yíng)營(yíng)運(yùn)者討討論而制制定建設(shè)對(duì)香香港的旅旅游口岸岸不需興建建環(huán)島公公路，但但需完善善路網(wǎng)，，人、物物分流改進(jìn)供電電供水、、排污、、通信、、醫(yī)療衛(wèi)衛(wèi)生、安安全應(yīng)急急，以及及信息服服務(wù)等設(shè)設(shè)施提供多元元化旅游活動(dòng)動(dòng)組合市場(chǎng)調(diào)研研顯示最最受目標(biāo)標(biāo)顧客歡歡迎的旅旅游活動(dòng)動(dòng)包括海海洋水族族館、室室內(nèi)滑雪雪場(chǎng)、特特色文化化市場(chǎng)、、海濱餐餐飲、零零售等結(jié)合本地地區(qū)優(yōu)勢(shì)勢(shì)可推出出珠三角角地區(qū)““最佳出出?？凇薄奔啊吧荷汉鹘浮薄庇斡[等等定期增添添旅游項(xiàng)項(xiàng)目，適適宜家庭庭活動(dòng)，，保持新新鮮度執(zhí)行多方方位高起點(diǎn)的的市場(chǎng)推推廣完善“山海東部部，深圳圳因你而而不同““的宣傳傳主題突出生態(tài)態(tài)美景、、區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)、及及深圳人人文精神神三大功能能分區(qū)坐擁山海海歡樂(lè)新時(shí)時(shí)空生態(tài)走廊廊針對(duì)核電電站、安安全等問(wèn)問(wèn)題正面面宣傳以以消除潛潛在負(fù)面面影響，，打造區(qū)區(qū)域品牌牌“有所為為、有所所不為”的的產(chǎn)業(yè)組組合以“大旅旅游”為為增長(zhǎng)引引擎，帶帶動(dòng)相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)近期以綠綠色漁農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品的的品牌經(jīng)經(jīng)營(yíng)起步步，對(duì)與與生物科科技相關(guān)關(guān)的科研研及孵化化器基地地進(jìn)行早早期投入入與引導(dǎo)導(dǎo)，著眼眼長(zhǎng)效可持續(xù)發(fā)發(fā)展，避避免過(guò)分分依賴(lài)單單一經(jīng)濟(jì)濟(jì)或?qū)ψ宰匀画h(huán)境境的造成成破壞大鵬半島島區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵鍵成功因因素的建建議概覽覽價(jià)值定位位以大珠三三角地區(qū)區(qū)中高收收入家庭庭2－3天短假假游與會(huì)會(huì)議培訓(xùn)訓(xùn)市場(chǎng)為為核心目目標(biāo)，其其中吸引引15－－20％％的香港港客源；；個(gè)人與與商務(wù)市市場(chǎng)互相相配合，，以降低低季節(jié)性性與周中中的人流流波動(dòng)保護(hù)生態(tài)態(tài)自然及人人文資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估資源源環(huán)境，，制定開(kāi)開(kāi)發(fā)原則則，世界界自然基基金會(huì)可可成為政政府長(zhǎng)期期開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程中的的國(guó)際顧顧問(wèn)立法嚴(yán)格格保護(hù)大大鵬半島島的生態(tài)態(tài)環(huán)境大鵬所城城改造成成類(lèi)似芝芝加哥““NavyPier””或波士頓頓“QuincyMarket”等結(jié)合歷歷史建筑筑的文化化特色市市場(chǎng)，弘弘揚(yáng)本地地文化歷歷史政府與企企業(yè)密切切合作政府規(guī)劃劃區(qū)域定定位并進(jìn)進(jìn)行前期期基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施投入入及前期期宣傳推推廣政府制定定嚴(yán)格的的商家（（投資者者及運(yùn)營(yíng)營(yíng)者）篩篩選標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，適時(shí)時(shí)引入高高素質(zhì)投投資者及及管理者者資料來(lái)源源：麥肯錫分分析18CHS001-112003-FinalPresentation根據(jù)對(duì)環(huán)環(huán)境承載載力和市市場(chǎng)容量量的分析析，我們們提出以以中高收收入人士士短假消消費(fèi)與深深港商務(wù)務(wù)會(huì)議培培訓(xùn)為目目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)資料來(lái)源源：2003深圳定量量調(diào)查；文獻(xiàn)檢檢索；麥肯錫分分析可類(lèi)比地地區(qū)旅游游環(huán)境承承載－海海南博鰲鰲旅游區(qū)域域面積：：40KM2日游客容容量：15,000人人次可類(lèi)比地地區(qū)旅游游環(huán)境承承載－泰國(guó)普普濟(jì)島總面積：：540KM2日游客容容量：35,000人人次大鵬半島島區(qū)域狀狀況總面積：：289KM2旅游區(qū)域域規(guī)劃面面積：30－35KM2旅游時(shí)段段：旺季：120天天過(guò)渡季：：120天淡季：125天天大鵬生態(tài)態(tài)旅游區(qū)區(qū)建議年年游客容容量：～～450萬(wàn)人次次日游客容容量：18,000人人次日容量利利用率：：旺季，，100％；過(guò)過(guò)渡季，，80％％；淡季季，25％深圳常駐駐人口：：500萬(wàn)中高收入入比例：：30％％其中有短短假出行行習(xí)慣比比例：40％可能出行行大鵬頻頻率：3.7次次/年過(guò)夜出行行：1.1次當(dāng)日往返返：2.6次本地游客客：265萬(wàn)人人次香港游客：95萬(wàn)人次內(nèi)地游客：70萬(wàn)人次香港訪(fǎng)深人次次/年：300萬(wàn)年訪(fǎng)深頻率：：6次可能出行大鵬鵬人群比例：：40％可能出行大鵬鵬頻率：3.4次/年過(guò)夜出行：1.4次當(dāng)日往返：2次內(nèi)地訪(fǎng)深人次次/年：500萬(wàn)可能出行大鵬鵬人群比例：：10％可能出行大鵬鵬頻率：1次次/年過(guò)夜出行：0.3次當(dāng)日往返：0.7次目標(biāo)市場(chǎng)個(gè)人人游客總量：：430萬(wàn)人人剩余容量由深深港商務(wù)會(huì)議議培訓(xùn)填充港商務(wù)會(huì)議培培訓(xùn)還可以降降低周中和非非旺季客流波波動(dòng)，提高設(shè)設(shè)施利用率19CHS001-112003-FinalPresentation量化市場(chǎng)調(diào)研研將個(gè)人短假假消費(fèi)市場(chǎng)細(xì)細(xì)分為五個(gè)游游客群組，其其中“時(shí)尚精精英族”與““歡樂(lè)家庭族族”值得優(yōu)先先開(kāi)發(fā)時(shí)尚精英族是是精力充沛，，擁有有潛力力的工作/職職務(wù)，高收入入、高目標(biāo)的的細(xì)分人群；；對(duì)所提供的的活動(dòng)/設(shè)施施的要求最高高，休閑喜歡歡時(shí)尚、新鮮鮮體驗(yàn)及尊貴貴感覺(jué)歡樂(lè)家庭族是是實(shí)際，年齡齡較大的三口口之家；尋求求實(shí)在的娛樂(lè)樂(lè)和旅游項(xiàng)目目為他們及其其家人、孩子子提供輕松假假期這兩個(gè)消費(fèi)群群不但將大鵬鵬半島作為短短假的目的地地，還將之作作為周末都市市休閑的選擇擇之一；如果果他們的消費(fèi)費(fèi)訴求能夠得得到滿(mǎn)足，他他們會(huì)經(jīng)常性性地光顧大鵬鵬半島1234每年到大鵬半半島的旅游頻頻率總計(jì)各細(xì)分市場(chǎng)的的價(jià)值貢獻(xiàn)12%親近自然族21%浪漫感性族25%都市享樂(lè)族27%時(shí)尚精英族31%歡樂(lè)家庭族0.541.391.042.021.42其中每年在大大鵬半島過(guò)夜夜的頻率其中每年到大大鵬半島當(dāng)天天往返游的頻頻率每年在大鵬半半島過(guò)夜的人人均消費(fèi)（元元/年）2.073.943.356.464.765每年到大鵬半半島一日游的的人均消費(fèi)（（元/年）1.532.552.314.443.344631,1861,0091,6521,5515539179861,5011,5826大鵬半島消費(fèi)費(fèi)占年短假消消費(fèi)的比重（（％）24%46%49%66%78%資料來(lái)源：2003深圳定量調(diào)查查；麥肯錫分析20CHS001-112003-FinalPresentation大鵬半島旅游游開(kāi)發(fā)通過(guò)科科學(xué)界定目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)群及其其獨(dú)特的價(jià)值值定位，貼近近消費(fèi)者需求求，彌補(bǔ)市場(chǎng)場(chǎng)空白整體定位及目目標(biāo)客戶(hù)：以大珠三角角地區(qū)中高收收入家庭2－－3天短假游游與會(huì)議培訓(xùn)訓(xùn)市場(chǎng)為核心心目標(biāo)，其中中吸引15－－20％的香香港游客；個(gè)個(gè)人與商務(wù)市市場(chǎng)互相配合合，降低季節(jié)節(jié)性與非周末末時(shí)段的人流流波動(dòng)家庭度假市場(chǎng)場(chǎng)：“明智假假日，全家選選擇”大珠三角地區(qū)區(qū)中高收入年輕輕家庭周末游的最佳佳勝地，集海海鮮美食、自自然佳景、運(yùn)運(yùn)動(dòng)參與、特特色購(gòu)物于一一體，為全家家在2－3天天內(nèi)得到健康康、舒適、注注重親情溝通通的短假體驗(yàn)驗(yàn)個(gè)人市場(chǎng)：““東岸時(shí)尚，，休閑新地標(biāo)標(biāo)”商務(wù)市場(chǎng)：““東岸會(huì)務(wù)，，最優(yōu)價(jià)值選選擇”針對(duì)250人以下下商務(wù)會(huì)議市市場(chǎng)，以自然美景景、完備的硬硬軟件設(shè)施、、滿(mǎn)足大珠三三角地區(qū)公司司培訓(xùn)會(huì)務(wù)需需求成為香港公司內(nèi)地地培訓(xùn)的首選地點(diǎn)吸引深港時(shí)尚精英英族的會(huì)聚新焦點(diǎn)點(diǎn)，“出世而而不脫世”，，大鵬半島將將成為年輕人人都市休閑的的最佳外延選選擇之一，崇崇尚健康、品品質(zhì)、國(guó)際水水準(zhǔn)的新體驗(yàn)驗(yàn)資料來(lái)源：2003深圳定量調(diào)查查；麥肯錫分析21CHS001-112003-FinalPresentation要素一：大鵬鵬半島開(kāi)發(fā)中中保護(hù)生態(tài)、、自然與人文文資產(chǎn)的三大大舉措資料來(lái)源：芝加哥會(huì)展與與旅游局；WWF訪(fǎng)談；麥肯錫錫分析第一、立法嚴(yán)嚴(yán)格保護(hù)大鵬鵬半島的生態(tài)態(tài)環(huán)境，明確確產(chǎn)業(yè)政策，，減少污染，，推廣環(huán)保第二、與世界界自然基金會(huì)會(huì)合作，成為在工業(yè)較較發(fā)達(dá)地區(qū)中中可持續(xù)發(fā)展展的典范第三、將大鵬鵬所城改造成成類(lèi)似芝加哥哥“NavyPier”或波士頓“QuincyMarket”等結(jié)合歷史建筑的文化化特色市場(chǎng)，，弘揚(yáng)深圳獨(dú)獨(dú)有的文化歷歷史內(nèi)涵芝加哥海軍碼碼頭海軍碼頭的重重建目標(biāo)：利利用歷史建筑筑，轉(zhuǎn)型改建建成芝加哥地地區(qū)高檔次的的家庭休閑中中心總占地面積為為20萬(wàn)平米米，包括娛樂(lè)樂(lè)餐飲、特色色零售、以及及小型會(huì)展設(shè)設(shè)施特色包括：歷歷史建筑改建建的宴會(huì)廳、、室內(nèi)植物園園、家庭樂(lè)園、彩彩繪玻璃藝術(shù)術(shù)博物館、露天劇場(chǎng)、、特色零售街街市等自95年重建以來(lái)成為芝加哥參觀游游客最多的景景點(diǎn)，年接待待800萬(wàn)人人次600多年歷歷史的明代建建筑，深圳唯唯一的國(guó)家級(jí)級(jí)歷史文化保保護(hù)單位，見(jiàn)見(jiàn)證廣東海防防歷史目前年久失修修，旅游文化化價(jià)值一直未未被開(kāi)發(fā)，與與改造前的海海軍碼頭有相相近之處建議建筑保留其歷史風(fēng)風(fēng)貌，轉(zhuǎn)型為深圳面面向家庭休閑閑娛樂(lè)的“新新天地”成立深圳城市市歷史博物館館，規(guī)劃半封閉式式的特色零售街市市，家庭樂(lè)園、、和餐飲服務(wù)務(wù)設(shè)施等深圳大鵬所城城22CHS001-112003-FinalPresentation要素二：今后后3至5年內(nèi)內(nèi)投資30億億元左右改善善基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)，以推進(jìn)進(jìn)旅游業(yè)和區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展資料來(lái)源：專(zhuān)家訪(fǎng)談；模模型估算；麥麥肯錫分析90分鐘定律律：游客由機(jī)機(jī)場(chǎng)/市中心心到目的地車(chē)車(chē)程不能超過(guò)過(guò)90分鐘，，沿途風(fēng)光盡盡量賞心悅目目需準(zhǔn)確估算未未來(lái)供水、電電力、能源需需求在用量與與地域覆蓋的的增加興建公用設(shè)施施時(shí)，需平衡衡經(jīng)濟(jì)與環(huán)境境因素要保護(hù)自然環(huán)環(huán)境（尤其是是水體與海洋洋生態(tài)）不受受破壞，需雙雙管齊下，興興建處理設(shè)施施，同時(shí)立法法監(jiān)管通訊設(shè)施是發(fā)發(fā)展商務(wù)市場(chǎng)場(chǎng)先決條件旅游區(qū)域入口口應(yīng)建立信息息中心，并在在主要旅游點(diǎn)點(diǎn)設(shè)置信息亭亭，為游客提提供信息與建建議路線(xiàn)等醫(yī)療設(shè)施必需需完善，鞏固固游客信心交通公用設(shè)施環(huán)保建設(shè)其它配套設(shè)施施興建香港直通通渡輪碼頭，，提供進(jìn)軍港港澳市場(chǎng)的先先決條件不需要興建環(huán)環(huán)島公路，但但需改善路網(wǎng)網(wǎng)，做到客車(chē)車(chē)、貨車(chē)分流大鵬半島供水水、電力、燃燃?xì)庀到y(tǒng)均不不足應(yīng)付旅游游業(yè)發(fā)展，需需投入興建新新設(shè)施旅游區(qū)部分電電纜宜采用地地下系統(tǒng)目前污水處理理能力尚有缺缺乏，需在區(qū)區(qū)域內(nèi)興建排排污系統(tǒng)和污污水處理廠在固體廢棄物物方面，應(yīng)建建設(shè)垃圾中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)站，集中后后帶離旅游區(qū)區(qū)與生態(tài)敏感感的地區(qū)，區(qū)區(qū)內(nèi)不宜設(shè)置置焚燒廠和大大型填埋場(chǎng)目前整體水平平低下通訊建設(shè)方面面，充分利用用市場(chǎng)機(jī)制，，發(fā)揮電信營(yíng)營(yíng)運(yùn)商的作用用發(fā)展原則對(duì)大鵬半島的的建設(shè)啟示公用設(shè)施道路碼頭通信環(huán)保建設(shè)其它配套設(shè)施施155－6332－3總計(jì)~30基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)投資估算億元23CHS001-112003-FinalPresentation要素三：量化市場(chǎng)調(diào)研篩選選出消費(fèi)者對(duì)對(duì)主要的旅游游活動(dòng)組合的的優(yōu)先排序反對(duì)較少無(wú)害的點(diǎn)子金點(diǎn)子不重要的點(diǎn)子子有爭(zhēng)議的點(diǎn)子子反對(duì)較大支持較少支持較多海灘舉辦的舞舞臺(tái)表演活動(dòng)動(dòng)及聚會(huì)客家文化村根據(jù)導(dǎo)游路線(xiàn)線(xiàn)的登山,生生態(tài)遠(yuǎn)足大鵬所城及深深圳歷史博物物館大亞灣核電站站高科技博物物館支持%2219141410反對(duì)%919191518大型海洋水族族館大型室內(nèi)滑雪雪場(chǎng)海灘酒吧/卡卡拉OK/的士高野餐、露營(yíng)活活動(dòng)大型室內(nèi)水上上樂(lè)園當(dāng)?shù)鼗虍惖仫L(fēng)風(fēng)情土特產(chǎn),工藝精品銷(xiāo)銷(xiāo)售市場(chǎng)支持%363632312925反對(duì)%91615141311寵物動(dòng)物園歐美專(zhuān)業(yè)公司司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的的未來(lái)超感電電影世界農(nóng)場(chǎng)、漁場(chǎng)體體驗(yàn)生活熱氣球、直升升飛機(jī)游極限運(yùn)動(dòng)SPA兒童樂(lè)園支持%22202018161515反對(duì)%30212120282720植物伊甸園：：濃縮世界各各氣候帶的自自然景觀夜間探險(xiǎn)野生生動(dòng)物園國(guó)際名牌廠家家直銷(xiāo)購(gòu)物中中心豪華郵輪一日日游支持%27262423反對(duì)%28222227（百分比）* 請(qǐng)消費(fèi)者者根據(jù)活動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目及其價(jià)格格選出最喜歡歡和最不喜歡歡的5個(gè)項(xiàng)目目資料來(lái)源：2003深圳定量調(diào)查查24CHS001-112003-FinalPresentation我們根據(jù)國(guó)內(nèi)內(nèi)外案例中旅旅游活動(dòng)項(xiàng)目目最新運(yùn)營(yíng)模模式，進(jìn)一步步分析了這些些優(yōu)先項(xiàng)目的的關(guān)鍵成功因因素資料來(lái)源源：2003深圳定量量調(diào)查，，麥肯錫錫分析大型海洋洋水族館館成功案例例參考:大連水水族館、、奧蘭多多海洋世世界成功因素素：控制發(fā)展展規(guī)模：：大部分分失敗例例子與規(guī)規(guī)模過(guò)大大有關(guān)有足夠設(shè)設(shè)施吸引引回頭客客投資額：：約2億億室內(nèi)滑雪雪場(chǎng)成功案例例參考：：上?；﹫?chǎng)、、英國(guó)Xscape成功因素素：有龐大人人流量支支持（如如與大型型商場(chǎng)比比鄰）迅速將新新鮮概念念推廣到到市場(chǎng)投資額：：約3－－4億海灘酒吧吧街成功案例例參考：：巴厘登登巴薩成功因素素：有足足夠酒吧吧組成社社區(qū)，創(chuàng)創(chuàng)造經(jīng)常常重來(lái)的的人流特色市場(chǎng)場(chǎng)/大鵬鵬所城成功案例例參考：：芝加哥哥海軍碼碼頭成功因素素：經(jīng)濟(jì)濟(jì)主導(dǎo)，，以零售售等具經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益活動(dòng)為為主。歷歷史建筑筑主要起起招徠作作用投資額：：約5億億（改造造大鵬所所城）高檔餐飲飲零售成功因素素：能迎迎合不同同層面顧顧客所需需，邁向向高檔市市場(chǎng)調(diào)研顯示示，深圳圳、香港港、內(nèi)地地游客喜喜愛(ài)的活活動(dòng)組合合有共同同之處，，有利未未來(lái)建設(shè)設(shè)的兼容容性參與性休休閑活動(dòng)動(dòng)比游覽覽性活動(dòng)動(dòng)更受歡歡迎，也也更能吸吸引回頭頭客國(guó)際風(fēng)行行的活動(dòng)動(dòng)，對(duì)深深圳市場(chǎng)場(chǎng)普遍具具吸引力力，但國(guó)國(guó)際水平平的規(guī)劃劃與執(zhí)行行是成功功的先決決條件25CHS001-112003-FinalPresentation要素四：：通過(guò)多多方位、、高起點(diǎn)點(diǎn)的市場(chǎng)場(chǎng)推廣策策略，打打造大鵬鵬半島在在大珠三三角地區(qū)區(qū)的品牌牌形象，，消除潛潛在負(fù)面面影響“山海東東部，深深圳因你你而不同同”未破壞的的生態(tài)自自然美景景深圳歷史史文化的的新地標(biāo)標(biāo)面向家庭庭的休閑閑度假中中心高水準(zhǔn)餐餐飲服務(wù)務(wù)設(shè)施商務(wù)會(huì)議議培訓(xùn)的的最佳選選擇發(fā)掘針對(duì)對(duì)高消費(fèi)費(fèi)游客的的宣傳渠渠道，如如在航空空雜志、、網(wǎng)絡(luò)媒媒體等推推廣大鵬鵬半島積極鼓勵(lì)勵(lì)企業(yè)、、旅行社社參與推推廣以大型活活動(dòng)推廣廣大鵬半半島消費(fèi)者投資商運(yùn)營(yíng)商品牌價(jià)值推廣方式大鵬半島島可提供供什么價(jià)價(jià)值給你你？大鵬半島島如何做做到深入入人心？？政府推進(jìn)進(jìn)空間形形態(tài)規(guī)劃劃，邀請(qǐng)請(qǐng)投資商商、運(yùn)營(yíng)營(yíng)商實(shí)地地勘查政府公布布開(kāi)發(fā)工工作時(shí)間間表，增增加市場(chǎng)場(chǎng)透明度度政府對(duì)半半島治安安環(huán)保等等制定法法治法規(guī)規(guī)，嚴(yán)加加管理正面宣傳傳核電站站等潛在在問(wèn)題“山海東東部，最最優(yōu)投資資空間””珠三角最最安全的的地區(qū)政府合理理規(guī)劃、、長(zhǎng)期管管理地域內(nèi)設(shè)設(shè)施配套套水準(zhǔn)一一致投資回報(bào)報(bào)高、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)小長(zhǎng)遠(yuǎn)地價(jià)價(jià)升值空空間資料來(lái)源源：麥肯錫分分析26媒體市場(chǎng)規(guī)模模和增長(zhǎng)長(zhǎng)潛力對(duì)當(dāng)?shù)貒?guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值的的貢獻(xiàn)能能力解決當(dāng)?shù)氐厝丝诰途蜆I(yè)的能能力利于提高高旅游吸吸引力有利于吸吸引人才才資源*生物技術(shù)術(shù)的起步步需引進(jìn)進(jìn)大專(zhuān)院院校的研研究機(jī)構(gòu)構(gòu)，利用用其科研研能力。。但這些些研究機(jī)機(jī)構(gòu)服務(wù)務(wù)于生物物技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，其其本身并并不足以以構(gòu)成教教育產(chǎn)業(yè)業(yè)資料來(lái)源源：麥肯肯錫分析析可行性是否需要要引入外外來(lái)資源源條件？？周邊競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)地區(qū)是是否已形形成相當(dāng)當(dāng)規(guī)模的的產(chǎn)業(yè)群群？區(qū)域域間競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)程度是是否激烈烈？是否要求求所在地地有相關(guān)關(guān)專(zhuān)業(yè)實(shí)實(shí)力雄厚厚的大專(zhuān)專(zhuān)院校、、研究機(jī)機(jī)構(gòu)提供供穩(wěn)定的的人力資資源？是否需要要政府大大量的資資金投入入？高低低要素五：：確定合合理的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)組合合，鼓勵(lì)勵(lì)可持續(xù)續(xù)與均衡衡的發(fā)展展吸引力綠色漁農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品品品牌經(jīng)營(yíng)營(yíng)“大旅游游”產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈特色零售售酒店餐飲飲高目標(biāo)產(chǎn)業(yè)業(yè)著手培育育的機(jī)會(huì)會(huì)產(chǎn)業(yè)密切關(guān)注注的機(jī)會(huì)會(huì)產(chǎn)業(yè)核能/清清潔能源源研究環(huán)保技術(shù)術(shù)生物技術(shù)術(shù)娛樂(lè)體育育項(xiàng)目旅游地產(chǎn)產(chǎn)旅游紀(jì)念念品/手手工藝品品印染行業(yè)業(yè)油氣儲(chǔ)運(yùn)運(yùn)低附加值值加工碼頭倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)大鵬半島島近期內(nèi)內(nèi)應(yīng)以““大旅游游”為增增長(zhǎng)引擎擎，綠色漁農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品品品牌經(jīng)營(yíng)營(yíng)為產(chǎn)業(yè)業(yè)基點(diǎn)，，對(duì)與生生物科技技相關(guān)的的科研及及孵化器器基地進(jìn)進(jìn)行早期期投入與與引導(dǎo)，，著眼長(zhǎng)長(zhǎng)效，并并伺機(jī)引進(jìn)進(jìn)機(jī)會(huì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)高新新技術(shù)企企業(yè)引進(jìn)進(jìn)的審批批管理，，強(qiáng)化土地地使用的的監(jiān)控，，嚴(yán)格杜杜絕企業(yè)業(yè)以發(fā)展展鼓勵(lì)行行業(yè)項(xiàng)目目為名圈圈占土地地鼓勵(lì)發(fā)展展伺機(jī)發(fā)展展盡快擺脫脫限制發(fā)展展充電電池池教育產(chǎn)業(yè)業(yè)*軟件產(chǎn)業(yè)業(yè)27CHS001-112003-FinalPresentation會(huì)議日程程項(xiàng)目進(jìn)展展匯報(bào)大鵬半島島現(xiàn)狀分分析及遠(yuǎn)遠(yuǎn)景目標(biāo)標(biāo)大鵬半島島整體定定位和具具體規(guī)劃劃方案大鵬半島島開(kāi)發(fā)原原則和高高層次財(cái)財(cái)務(wù)分析析配套開(kāi)發(fā)發(fā)模式、、政府角角色及運(yùn)運(yùn)作機(jī)制制政府總體體實(shí)施藍(lán)藍(lán)圖及關(guān)關(guān)鍵里程程碑28CHS001-112003-FinalPresentation空間規(guī)劃劃基本原原則原則一：：工業(yè)區(qū)區(qū)、旅游游區(qū)分隔隔以鹽壩高速速為軸線(xiàn)線(xiàn)，軸線(xiàn)線(xiàn)以南界界定為““生態(tài)發(fā)發(fā)展特區(qū)區(qū)”，以以“大旅旅游”為為主，嚴(yán)嚴(yán)格控制制門(mén)檻，，只允許許與旅游游相輔相相成的工工業(yè)進(jìn)入入軸線(xiàn)以北北相對(duì)側(cè)側(cè)重工業(yè)業(yè)發(fā)展，，但必需需遵守環(huán)環(huán)保原則則，對(duì)水水體、海海岸生態(tài)態(tài)與旅游游區(qū)景觀觀保護(hù)尤尤須嚴(yán)格格原則二：：旅游區(qū)區(qū)動(dòng)態(tài)、、靜態(tài)分分明下沙、大大鵬鎮(zhèn)組組成動(dòng)態(tài)態(tài)旅游區(qū)區(qū)，是所所有游客客的大門(mén)門(mén)，集中中動(dòng)態(tài)旅旅游設(shè)施施以西沖為為主的靜靜態(tài)旅游游區(qū)，享享受自然然，配合合高素質(zhì)質(zhì)的酒店店與休閑閑生活設(shè)設(shè)施原則三：：動(dòng)區(qū)、、靜區(qū)內(nèi)內(nèi)功能合合理分配配以為各類(lèi)類(lèi)型游客客提供均均衡服務(wù)務(wù)為目標(biāo)標(biāo)* 一般般亞洲度度假目的的地，酒酒店、商商業(yè)/旅旅游用地地比美國(guó)國(guó)標(biāo)準(zhǔn)較較高資料來(lái)源源：UrbanLandInstitute,麥肯錫分分析國(guó)際案例例：旅游區(qū)各各種功能能的空間間分配Seaside佛羅里達(dá)達(dá)州（動(dòng)靜參半半）Homestead密歇根州州（靜區(qū)為主主）Kapalua夏威夷（靜區(qū)為主主）道路/公公用空間間高爾夫球球場(chǎng)商業(yè)/旅旅游用地地*酒店*住宅用地地參考國(guó)際際案例，，并結(jié)合合本地市市場(chǎng)需求求，合理理功能空空間分配配應(yīng)約為為：動(dòng)區(qū)靜區(qū)道路/公公用空間間高爾夫球球場(chǎng)商業(yè)/旅旅游用地地*酒店*住宅用地地基本原則則29CHS001-112003-FinalPresentation根據(jù)大鵬鵬半島的的資源條條件和不不同目標(biāo)標(biāo)游客群群的需求求，我們們建議將將半島規(guī)規(guī)劃為三三大功能能區(qū)域，，提供有有針對(duì)性性的活動(dòng)動(dòng)和服務(wù)務(wù)內(nèi)容歡樂(lè)新時(shí)時(shí)空坐擁山海海大鵬-下下沙-新新大-水水頭沙-桔釣沙沙新城區(qū)區(qū)劃為歡歡樂(lè)新時(shí)時(shí)空，是是大鵬半半島旅游游門(mén)戶(hù)及及活動(dòng)樞樞紐，可可以成為為前往三三大功能能區(qū)域游游客的共共享平臺(tái)臺(tái)坐擁山海海（靜區(qū)區(qū)）：“尊貴””、“私私密”、、“國(guó)際際水準(zhǔn)””主要由自自成一體體的國(guó)際際渡假村村國(guó)際水水準(zhǔn)酒店店、高檔檔別墅區(qū)區(qū)，以及及500強(qiáng)企業(yè)業(yè)公司會(huì)會(huì)所構(gòu)成成吸引本地地高端游游客、中中高端港港澳游客客與高端端商務(wù)旅旅客，并并提升本本地區(qū)品品牌形象象歡樂(lè)新時(shí)時(shí)空（動(dòng)動(dòng)區(qū)）:“時(shí)尚””、“動(dòng)動(dòng)感”、、“多元元化”大鵬所城城將改造造成類(lèi)似似芝加哥哥“NavyPier”或波士士頓““QuincyMarket”的文化化特色色市場(chǎng)場(chǎng)，結(jié)結(jié)合歷歷史建建筑，，建成成深圳圳城市市文化化新地地標(biāo)。。周邊邊以多多種水水上活活動(dòng)、、珊瑚瑚礁觀觀賞、、主題題公園園、海海濱餐餐飲酒酒吧街街及特特色零零售等等多元元化活活動(dòng)營(yíng)營(yíng)造時(shí)時(shí)尚動(dòng)動(dòng)感的的休閑閑娛樂(lè)樂(lè)空間間吸引中中高收收入三三口之之家及及本地地時(shí)尚尚精英英族，，并兼兼顧有有一定定價(jià)格格敏感感度的的港澳澳客、、珠三三角與與內(nèi)地地商務(wù)務(wù)游客客生態(tài)走走廊初步估估算資料來(lái)來(lái)源：：麥麥肯錫錫分析析生態(tài)走走廊（（多功功能產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶帶）“參與與”、、“科技創(chuàng)創(chuàng)新””、““生態(tài)態(tài)環(huán)保?！庇捎^光光農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)，可可供參參觀的的依山山就勢(shì)勢(shì)而建建的生生物技技術(shù)科科研孵孵化基基地，，參與與性強(qiáng)強(qiáng)的山山野情情趣活活動(dòng)構(gòu)構(gòu)成吸引本本地年年青活活躍的的個(gè)人人以及及家庭庭游客客30CHS001-112003-FinalPresentation三大區(qū)區(qū)域的的功能能組合合針對(duì)對(duì)各目目標(biāo)游游客群群體的的消費(fèi)費(fèi)需求求，可可以起起到引引導(dǎo)人人流、、相互互協(xié)調(diào)調(diào)的作作用資料來(lái)來(lái)源:麥麥肯錫錫分析析大鵬半半島通通過(guò)三三個(gè)主主題區(qū)區(qū)域的的不同同功能能組合合，為為每個(gè)個(gè)群體體“度度身訂訂造””旅游游活動(dòng)動(dòng)與行行程每個(gè)群群體的的需求求各有有獨(dú)特特之處處，但但亦有有共同同點(diǎn)，，以功功能組組合引引渡人人流，，能以以最少少的建建設(shè)滿(mǎn)滿(mǎn)足各各群體體的需需求側(cè)重目目標(biāo)群群體功能組組合“歡樂(lè)新新時(shí)空空”“生態(tài)走走廊””“坐擁山山海””集中大大部分分旅游游活動(dòng)動(dòng)的設(shè)設(shè)施，，成為為所有有大鵬鵬半島島游客客的集集散地地水上活活動(dòng)設(shè)設(shè)施人造景景觀，，如水水族館館、主主體公公園、、酒吧吧等餐飲、、購(gòu)物物中心心物有所所值且且獨(dú)具具特色色的度度假酒酒店控制發(fā)發(fā)展力力度，，以保保護(hù)生生態(tài)為為重點(diǎn)點(diǎn)利用現(xiàn)現(xiàn)存的的海上上養(yǎng)殖殖場(chǎng)和和規(guī)劃劃中的的有機(jī)機(jī)農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品基基地，，發(fā)展展具有有生態(tài)態(tài)特色色的觀觀光農(nóng)農(nóng)業(yè)以尊貴貴的國(guó)國(guó)際級(jí)級(jí)酒店店，度度假村村配合合相應(yīng)應(yīng)檔次次的餐餐飲與與購(gòu)物物設(shè)施施在高質(zhì)質(zhì)素海海灘有有限度度發(fā)展展高檔檔次水水上旅旅游活活動(dòng)，，如游游艇等等保留合合理的的土地地儲(chǔ)備備，為為中長(zhǎng)長(zhǎng)期發(fā)發(fā)展海海濱度度假式式豪華華房地地產(chǎn)預(yù)預(yù)留空空間本地中中高收收入的的三口口之家家、時(shí)時(shí)尚精精英族族，并兼兼顧有有一定定價(jià)格格敏感感度的的港澳澳客、、珠三三角與與內(nèi)地地商務(wù)務(wù)游客客香港、、廣州州等大大珠三三角周周末或或短假假及商商務(wù)游游客為大鵬鵬半島島其他他區(qū)域域旅游游消費(fèi)費(fèi)群提提供輔輔助活活動(dòng)服服務(wù)本地年青活活躍的的個(gè)人人本地讓讓孩子子接受受知識(shí)識(shí)之旅旅的三三口之之家游客本地高高端游游客、、中高高端港港澳游游客大中型型公司司高層層商務(wù)務(wù)會(huì)議議香港周周末休休閑游游客及及部分分其他他國(guó)際際游客客31CHS001-112003-FinalPresentation高層次次財(cái)務(wù)務(wù)分析析資料來(lái)來(lái)源：財(cái)務(wù)模模型；；麥肯肯錫分分析高層次次財(cái)務(wù)務(wù)要點(diǎn)點(diǎn)旅游項(xiàng)項(xiàng)目總總投資資：~100億億元基礎(chǔ)建建設(shè)與與熟地地投資資：~60億元元總回報(bào)報(bào)率地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)：：16－－20％旅游項(xiàng)項(xiàng)目：：10－－11％風(fēng)險(xiǎn)分分析：：地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)公公司，，高風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)高高收益益土地地交易易價(jià)格格差為為最敏敏感參參數(shù)旅游項(xiàng)項(xiàng)目屬屬中長(zhǎng)長(zhǎng)期投投資，，以游游客使使用量量對(duì)回回報(bào)影影響較較大參數(shù)變變化+10%參數(shù)地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)熟地銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格礎(chǔ)設(shè)施施投資資成本本生地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)價(jià)格開(kāi)發(fā)運(yùn)運(yùn)營(yíng)管管理成成本旅游項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)土地價(jià)價(jià)格游客使使用量量建造成成本/規(guī)模模參數(shù)變變化-10%對(duì)項(xiàng)目目IRR的影響響32CHS001-112003-FinalPresentation第一階階段用用地規(guī)規(guī)劃*含含部分分配套套綠地地資料來(lái)來(lái)源：麥肯錫錫分析析旅游項(xiàng)項(xiàng)目*商業(yè)用用地*住宅*公眾設(shè)設(shè)施/綠地地100%=150公頃酒店用用地*300公頃150公頃下沙西沖（（部部分））桔釣沙沙水族館館水上活活動(dòng)海濱酒酒吧水上活活動(dòng)其它野野外活活動(dòng)設(shè)設(shè)施水上活活動(dòng)海濱酒酒吧相對(duì)第第一階階段，，第二二及第第三階階段的的用地地規(guī)劃劃分配配比重重將略略有不不同：：住宅用用地比比重會(huì)會(huì)提升升至總總地積積的25－－30％左左右開(kāi)始引引入與與旅游游相輔輔相成成的工工業(yè)發(fā)發(fā)展，，三階階段發(fā)發(fā)展完完成后后，工工業(yè)用用地將將占整整體的的25－30％％33CHS001-112003-FinalPresentation單個(gè)旅旅游項(xiàng)項(xiàng)目的的財(cái)務(wù)務(wù)分析析度假式式酒店店豪華酒酒店高爾夫夫球場(chǎng)場(chǎng)特色市市場(chǎng)零售餐餐飲中中心水族館館室內(nèi)滑滑雪場(chǎng)場(chǎng)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目*回收收期以以項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)完成成，開(kāi)開(kāi)始啟啟用起起計(jì)算算；**不不包括括發(fā)展展項(xiàng)目目之間間必須須預(yù)留留的空空間，，其中中高爾爾夫球球場(chǎng)建建設(shè)用用地少少于1公頃頃資料來(lái)來(lái)源：文獻(xiàn)檢檢索；；專(zhuān)家家訪(fǎng)談?wù)劊畸滬溈襄a錫分析析描述/假設(shè)設(shè)每項(xiàng)目目投資資額（人民民幣））回報(bào)率率每項(xiàng)目目土地地需求求（（公頃頃）**回收期期*(年年）與國(guó)際際品牌牌中假假日快快捷、、華美美達(dá)等等同級(jí)級(jí)每家酒店約300間房間間與國(guó)際品牌中中香格里拉等等同級(jí)每家酒店約300間房間間一個(gè)18洞標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)收費(fèi)與深圳同同區(qū)球場(chǎng)相若若將大鵬所城改改建成為歷史史博物館與特特色市場(chǎng)，售售賣(mài)手工藝等等紀(jì)念品可租面積15,000平平方米，為游游客提供餐飲飲、購(gòu)物等配配套服務(wù)2層式建筑，，容積率約為為1中型水族館，，規(guī)模計(jì)劃為為大連水族館館兩倍規(guī)模與上海室室內(nèi)滑雪場(chǎng)相相若，每天能能容納3,000顧客以高檔海濱別別墅為主，每每項(xiàng)目約50－100別別墅，價(jià)格約約每平方米12,000－15,000元1.7億3億0.6億5億0.4億2億3.5億2億14％10%14％－10%15%13％－7107－9782710130102351034CHS001-112003-FinalPresentation會(huì)議日程項(xiàng)目進(jìn)展匯報(bào)報(bào)大鵬半島現(xiàn)狀狀分析及遠(yuǎn)景景目標(biāo)大鵬半島整體體定位和具體體規(guī)劃方案大鵬半島開(kāi)發(fā)發(fā)原則和高層層次財(cái)務(wù)分析析配套開(kāi)發(fā)模模式、政府府角色及運(yùn)運(yùn)作機(jī)制政府總體實(shí)實(shí)施藍(lán)圖及及關(guān)鍵里程程碑35CHS001-112003-FinalPresentation大鵬半島的的開(kāi)發(fā)需充充分發(fā)揮政政府和市場(chǎng)場(chǎng)力量，開(kāi)開(kāi)發(fā)早期應(yīng)應(yīng)以“政府府牽頭，一一級(jí)開(kāi)發(fā)””模式啟動(dòng)動(dòng)模式描述優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)“政府牽頭頭，一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)”“市場(chǎng)主導(dǎo)，，成片開(kāi)發(fā)發(fā)”“化整為零，，遍地開(kāi)花花”“政府全面面獨(dú)立開(kāi)發(fā)””政府成立盈盈利性土地地開(kāi)發(fā)公司司，分期從從政府購(gòu)得得大塊土地地的一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)權(quán)，投投資基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施，熟地地按規(guī)劃分分塊批租給給條件適宜宜的投資/運(yùn)營(yíng)商遵循地產(chǎn)與與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)分離的模模式，以土土地一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)為主，，有選擇地地參與部分分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)政府進(jìn)行空空間規(guī)劃及及地域分區(qū)區(qū)，尋找2－3家有有實(shí)力的投投資商，成成片綜合開(kāi)開(kāi)發(fā)政府放任市市場(chǎng)自由競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，按項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行小小塊土地批批租，多個(gè)個(gè)項(xiàng)目同時(shí)時(shí)推進(jìn)政府不對(duì)外外批租土地地，集中財(cái)財(cái)力，主導(dǎo)導(dǎo)投入基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施，并并繼而開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目及旅旅游活動(dòng)啟動(dòng)快、市市場(chǎng)透明度度高在市場(chǎng)觀望望初期，政政府部分承承擔(dān)早期開(kāi)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，，營(yíng)造較好好的招商引引資環(huán)境通過(guò)熟地批批租獲得溢溢價(jià)政府不需大大量現(xiàn)金投投入鑒于投資商商數(shù)目少，，素質(zhì)高，，易于管理理，可有效效控制開(kāi)發(fā)發(fā)定位、空空間規(guī)劃等等打造地區(qū)品品牌高端形形象啟動(dòng)快政府通過(guò)分分小塊批租租土地，操操作簡(jiǎn)單，，很快得到到現(xiàn)金收入入全盤(pán)掌控，，易于按空空間規(guī)劃定定位執(zhí)行風(fēng)格和諧，，步調(diào)一致致啟動(dòng)資金較較高成立該公司司需吸引專(zhuān)專(zhuān)業(yè)管理人人才有可能較差差地塊或開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)難難度較高地地塊難以批批租出去啟動(dòng)慢；可可能2－3年才能找找到先驅(qū)投投資者政府需提供供較大地價(jià)價(jià)折扣和其其他優(yōu)惠才才能吸引到到高素質(zhì)投投資者急功近利的的小投資商商可能會(huì)影影響高素質(zhì)質(zhì)投資商對(duì)對(duì)該區(qū)投資資信心涉及多方投投資者，半半島整體規(guī)規(guī)劃及協(xié)調(diào)調(diào)管理在中中長(zhǎng)期較難難執(zhí)行不利于區(qū)域域形象提升升高投入、高高風(fēng)險(xiǎn)難以長(zhǎng)期以以市場(chǎng)為導(dǎo)導(dǎo)向政府需大量量專(zhuān)業(yè)人才才1234資料來(lái)源：：麥肯錫分分析大鵬半島開(kāi)開(kāi)發(fā)適用性性開(kāi)發(fā)早期市市場(chǎng)認(rèn)知度度較低，政政府牽頭可以向市場(chǎng)場(chǎng)傳達(dá)政府府的承諾和和決心，增增強(qiáng)業(yè)界信信心避免在市場(chǎng)場(chǎng)過(guò)高估計(jì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)而壓壓低土地價(jià)價(jià)格期間過(guò)過(guò)早出讓土土地高素質(zhì)成片片開(kāi)發(fā)商的的專(zhuān)業(yè)實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)可以以提供貼近近市場(chǎng)需求求的最佳運(yùn)運(yùn)營(yíng)方式，，引領(lǐng)二、、三級(jí)投資資商跟進(jìn)很難協(xié)調(diào)管管理，不能能保證整體體規(guī)劃的實(shí)實(shí)施政府很難長(zhǎng)長(zhǎng)期投入所所需的大量量人力物力力36CHS001-112003-FinalPresentation隨著該區(qū)域域市場(chǎng)認(rèn)知知度的提高高，“市市場(chǎng)主導(dǎo)，，成片開(kāi)發(fā)發(fā)”模式式可成為““政府牽頭頭，一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)”模式式的最佳延延續(xù)和補(bǔ)充充資料來(lái)源：：麥肯錫分分析區(qū)域開(kāi)發(fā)綜綜合質(zhì)量整體經(jīng)濟(jì)社社會(huì)效益