商住公寓項(xiàng)目定位報(bào)告課件

大興康莊項(xiàng)目

商住公寓產(chǎn)品定位報(bào)告?zhèn)I(yè)顧問?大興康莊項(xiàng)目

商住公寓產(chǎn)品定位報(bào)告?zhèn)I(yè)顧問?1匯報(bào)框架市場調(diào)研

商住公寓整體定位

商住公寓設(shè)計(jì)任務(wù)書總體規(guī)劃單體設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)設(shè)施設(shè)備

目標(biāo)客群解析市場調(diào)研?匯市場調(diào)研商住公寓整體定位商住公寓設(shè)計(jì)任務(wù)書總體規(guī)劃單體2調(diào)查項(xiàng)目一覽

建外SOH0蘋果社區(qū)陽光100總建面：70萬平米總建面：70萬平米總建面：16.67萬平米戶數(shù)：SOHO公寓2000多套戶數(shù)：一期2600多套戶數(shù)：1000套均價(jià)：20000元/平米均價(jià)：15250元/平米均價(jià)：13000元/平米容積率：4.8容積率：4.37容積率：4.21SOHO現(xiàn)代城共分為A、B、C、D獨(dú)立的四座，B、C座為4萬平方米的寫字樓，A、D座為10萬平米的SOHO公寓。地下共三層，地上部分約17萬平米。整個(gè)建筑的1、2層大部分為近2萬平方米的商場，內(nèi)設(shè)步行街，設(shè)計(jì)中有藝術(shù)庭院。D座2、3層為俱樂部，其中三層為6米高的特殊設(shè)計(jì)，可供對(duì)層高有特殊需求的客戶使用，如畫廊、影視制作所、展覽廳等。蘋果社區(qū)總體規(guī)模約70萬平米，分為南、北獨(dú)立兩區(qū)，南區(qū)蘋果公寓36萬平米。北區(qū)轉(zhuǎn)基因蘋果27萬平米，由蒙太奇商務(wù)公寓、蘋果LOFT、EVD大廈和現(xiàn)代院落商街蘋果二十二院街組成，構(gòu)筑了CBD創(chuàng)意商務(wù)建筑群。CBD高檔外銷公寓，占地3.8公頃，建筑面積21萬平米，其紅橙黃極富時(shí)代感的建筑立面與長安街對(duì)面的SOHO現(xiàn)代城南北呼應(yīng)，被譽(yù)為“新北京的東大門”成為現(xiàn)代北京的標(biāo)志性建筑之一。項(xiàng)目由5棟高層公寓樓及3棟臨街寫字樓組成，目前居住與商用業(yè)主50%左右為外籍人士。.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?調(diào)查項(xiàng)目一覽建外SOH0蘋果社區(qū)陽光100總建面：73調(diào)查項(xiàng)目一覽

CITYONE(金隅國際I)LOFTEL（鵬景閣）北京香頌總建面：17萬平米總建面：1.7萬平米總建面：30萬平米戶數(shù)：南區(qū)592套戶數(shù)：77套戶數(shù)：約1000多套均價(jià)：9200元/平米均價(jià)：8900元/平米均價(jià)：9100元/平米容積率：3.59容積率：5.86容積率：約3Cityone(金隅國際)位于望京地塊的南側(cè)，規(guī)劃建設(shè)用地面積33400平方米，由南區(qū)和北區(qū)兩部分組成?？偨?78900平方米，居住建筑面積119900平方米，其中南區(qū)由4棟32層99.2米高的塔樓和3棟18層56.6米高的板樓組成。北區(qū)由2棟8層、11層的板樓組成。LOFTEL位于朝陽區(qū)望京湖光中街1號(hào),為建筑面積約1萬7千平方米左右的商住兩用樓，地上為16層，地下為1層。一、二層為商業(yè)用房：二層為青鳥健身望京店，一層為大廈大堂，物業(yè)管理中心，銀行及星巴克咖啡，3層至16層為商住兩用房。主力戶型為160－190平方米，共77套。北京香頌集合寫字公寓、精品公館、花園洋房、城市公寓、商業(yè)中心5種物業(yè)形態(tài)，不同的物業(yè)類型形成商務(wù)——半商務(wù)——純居住的自然過渡，形成豐富的功能空間，更吸引復(fù)合人群的和諧相處，自由交流乃至激情對(duì)撞，為生活提供無限可能。?調(diào)查項(xiàng)目一覽CITYONE(金隅國際I)LOF4調(diào)查項(xiàng)目一覽遠(yuǎn)洋新干線光彩國際公寓總建面：24.4萬平米總建面：16萬平米戶數(shù)：1120套戶數(shù)：約400套均價(jià)：13500元/平米均價(jià)：16000元/平米容積率：3.99容積率：4.37遠(yuǎn)洋新干線規(guī)劃了集“LOFT公寓”、“高級(jí)公寓”、“酒店式公寓”、“街區(qū)商業(yè)”、“高級(jí)會(huì)所”、“英式園林”于一體的綜合社區(qū)，總建筑面積24萬平方米，主力戶型為100——160平方米，全部精裝修，6棟塔樓同期施工同期入住，開盤價(jià)格1萬元/平方米左右。光彩國際公寓由光彩建設(shè)集團(tuán)有限公司投資興建,圍合在工體與富國海底世界10萬平米綠地、4萬平米水面自然天成的清雅環(huán)境之中，光彩國際公寓建筑面積16萬平米，配設(shè)充足的地下車位。兼具采光與布局均好性的210-1000平米超大戶型，圈定高品質(zhì)生活。.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?調(diào)查項(xiàng)目一覽遠(yuǎn)洋新干線光彩國際公寓總建面：24.4萬平米總5技術(shù)指標(biāo)分析項(xiàng)目名稱1居2居3居其它設(shè)計(jì)概念建外SOHO96.5718%117-16164%235/290.4416.4%1651.6%SOHO蘋果社區(qū)60.25-96.2683.4%159.81-163.18.3%193.61-194.368.3%－－LOFT、蒙太奇陽光10036.0920%83.75-128.5435%115-149.3930%170/30015%SOHO遠(yuǎn)洋新干線50.38/71.7222.2%129/127/11566.7%140/151/16011.1%--LOFT光彩國際公寓----217.6-21850%271.53-272.0250%-CITYONE57.1-57.8116.2%118.91-140.7626%170.18-195.5444.1%208.05-588.5713.7%SOHOLOFTEL------163.2-181.79100%LOFT北京香頌68.95-88.5532.2%88.31-133.4943.9%111.03-196.1817.2%193.46-223.16.7%-戶型主力戶型：多數(shù)集中在二居；面積區(qū)間：一居約36～96平米、二居約50～160平米、三居約100～290平米，其它約160～580戶型配比：一居多數(shù)占20～30%，二居多數(shù)占45～55%，三居多數(shù)占20～30%，其它多數(shù)占10%設(shè)計(jì)概念：流行設(shè)計(jì)為SOHO、LOFT?技術(shù)指標(biāo)分析項(xiàng)目名稱1居2居3居其它設(shè)計(jì)概念建外SOHO966項(xiàng)目名稱電梯熱水供電供氣供暖通訊安防建外SOHO名牌電梯24小時(shí)雙路供電天然氣地板式供暖2條IDD智能安防系統(tǒng)蘋果社區(qū)名牌電梯,2.5米/秒24小時(shí)雙路供電天然氣市政供暖,戶內(nèi)設(shè)高檔鋼制散熱器網(wǎng)絡(luò)五類線入戶，每戶均設(shè)信息插口.預(yù)留2條電話外線太川或同檔次彩色可視對(duì)講;小區(qū)內(nèi)設(shè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng);廚房設(shè)置可燃?xì)怏w探測器陽光100芬蘭通力24小時(shí)雙路供電天然氣市政集中供暖,溫泉到戶2條IDD保安監(jiān)控系統(tǒng)及樓宇自控系統(tǒng)遠(yuǎn)洋新干線中外合資"蒂森克虜伯"24小時(shí)雙路供電天然氣中央空調(diào)雙五類線入戶，各終端位置以室內(nèi)裝修功能設(shè)計(jì)為準(zhǔn)，數(shù)據(jù)、語音服務(wù)用戶自行申請(qǐng)智能安防系統(tǒng)光彩國際公寓原裝進(jìn)口日本三菱2.5m/s電梯24小時(shí),直飲水雙路供電天然氣市政集中供暖預(yù)留IDD插座，二條電話線入戶;各房間均預(yù)留寬帶網(wǎng)絡(luò)接口家居安防及智能系統(tǒng),每戶配安居智能控制終端NDT;戶內(nèi)設(shè)有感煙探測、煤氣探測自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)清城時(shí)代廣場24小時(shí)雙路供電天然氣市政供暖2條IDD智能安防系統(tǒng)CITYONE進(jìn)口電梯24小時(shí)雙路供電天然氣市政供暖2條電話線,每戶1條網(wǎng)絡(luò)專線智能安防系統(tǒng)LOFTEL芬蘭通力24小時(shí)雙路供電天然氣德國菲斯曼采暖鍋爐和德國合資森德散熱器每戶配有弱電綜合箱，包括了電話，網(wǎng)絡(luò)及電視系統(tǒng)讀卡式門禁系統(tǒng)北京香頌通力2m/s分戶燃?xì)鉅t供生活熱水雙路供電市政低壓燃?xì)夥謶羧細(xì)鉅t,市政供暖,森德或同檔次高級(jí)柱式散熱器分戶家庭綜合信息箱,超五類線,各居室/主衛(wèi)留接口可視對(duì)講,窗磁報(bào)警,攝象監(jiān)控,遠(yuǎn)紅外,電子巡更設(shè)備設(shè)施科技含量基本相當(dāng)，多數(shù)通過選用各類品牌設(shè)施彰顯項(xiàng)目品質(zhì)?項(xiàng)目名稱電梯熱水供電供氣供暖通訊安防建外SOHO名牌電梯247項(xiàng)目名稱大堂電梯間室內(nèi)建外SOHO精裝精裝精裝標(biāo)準(zhǔn)1000元/平米蘋果社區(qū)主材為高級(jí)地磚，首層室外入口局部鋪裝粗磨花崗巖電梯前廳及走廊通道地面鋪高級(jí)地磚,首層電梯前廳及走廊為高級(jí)墻磚,標(biāo)準(zhǔn)層為高級(jí)環(huán)保乳膠漆精裝標(biāo)準(zhǔn)800元/平米陽光100雙層挑高,地面為黑色石材，墻面為高級(jí)大理石，天花為石膏板條形造型與地面條形石材相呼應(yīng)地面為高檔花崗巖石材拼飾，墻面為高檔石材，天花為石膏板造型吊頂；電梯轎廂內(nèi)地面為黑白相間花崗巖石材，廂壁為鏡面玻璃與不銹鋼相間造型防盜門,塑鋼窗,廚衛(wèi)精裝,內(nèi)墻乳膠漆遠(yuǎn)洋新干線局部挑高7米豪華大廳，大理石墻面地面精裝霍曼門,斷橋鋁合金窗,精裝,全套進(jìn)口廚具/潔具,英國ICI品牌環(huán)保漆光彩國際公寓五星級(jí)酒店大堂裝飾標(biāo)準(zhǔn)乳膠漆/壁紙

精裝標(biāo)準(zhǔn)1400元/平米清城時(shí)代廣場精裝精裝與海爾聯(lián)手CITYONE精裝精裝LOFTEL原始混凝土墻面及頂棚原始混凝土墻面及頂棚壓光的混凝土地面，裸露的梁，拉絲不銹鋼風(fēng)格設(shè)計(jì)，精裝品牌使用旭格鋁窗/多樂士/貝羅尼/伊萊克斯/意大利Ariston/國產(chǎn)Franke/國產(chǎn)杜邦蒙特利/德國凱樂瑪/國產(chǎn)意大利藍(lán)斯等北京香頌地面為高級(jí)石材，墻面以高檔石材為主，裝飾藝術(shù)吊頂電梯前室地面為高級(jí)地磚墻面為高級(jí)墻磚，公共走道水泥地面鋪設(shè)防靜電地毯精裝標(biāo)準(zhǔn)1200元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝標(biāo)準(zhǔn)約在1000元/平米左右，并且在強(qiáng)調(diào)精裝品牌的同時(shí)，注重細(xì)節(jié)的個(gè)性化設(shè)計(jì).（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?項(xiàng)目名稱大堂電梯間室內(nèi)建外SOHO精裝精裝精裝標(biāo)準(zhǔn)1000元8項(xiàng)目名稱物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)SOHO現(xiàn)代城賽特物業(yè)管理公司5元/月/平米蘋果社區(qū)今日今典物業(yè)管理南區(qū)2.68元/月/平米,北區(qū)蘋果LOFT4.87元/月/平米;蒙太奇公寓3.5元/月/平米陽光100萬怡物業(yè)4元/月/平米遠(yuǎn)洋新干線遠(yuǎn)洋酒店物業(yè)管理公司3.80元/月/平米光彩國際公寓國貿(mào)物業(yè)管理公司8.28元/月/平米清城時(shí)代廣場北京龍熙興瑞物業(yè)管理有限責(zé)任公司攜手高力國際物業(yè)2.3元/月/平米CITYONE北京市南湖物業(yè)管理中心商住公寓4.31元/月/平米，普通公寓3.45元/月/平米LOFTEL深圳卓越物業(yè)管理公司3.90元/月/平米北京香頌世紀(jì)金德物業(yè)顧問公司物業(yè)顧問戴德梁行待定物業(yè)管理體現(xiàn)服務(wù)至上的宗旨，創(chuàng)造價(jià)值與收益的雙贏?項(xiàng)目名稱物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)SOHO現(xiàn)代城賽特物業(yè)管理公司5元/月9項(xiàng)目名稱附加值建外SOHO來自日本的著名設(shè)計(jì)師山本理顯為建外SOHO的空間布局和建筑風(fēng)格開辟了獨(dú)一無二的先河CBD中心最大花園，面積超過3萬平米，相當(dāng)于兩個(gè)工人體育場。底商全部臨街，1、2層鋪面復(fù)式結(jié)構(gòu)自成一體，3層鋪面由滾梯直達(dá)公共院落，出入便利蘋果社區(qū)蘋果LOFT，擁有5.6米層高，6.4米超大開間，可以實(shí)現(xiàn)2.7米/2.9米上下空間組合,相鄰單元自由連通.蒙太奇公寓最突出的特點(diǎn)是，戶內(nèi)無梁無柱，空間流動(dòng)性強(qiáng)，可大可小,戶與戶之間，還可重組至1000平米.蘋果商街地下共３層，有充足的停車位，并有電梯直通地面商區(qū)。陽光100在北京首開設(shè)計(jì)國際招標(biāo)之先河，被譽(yù)為“引領(lǐng)北京住宅進(jìn)入設(shè)計(jì)時(shí)代”世界第一高檔物業(yè)管理品牌——世邦魏理仕玻璃選用國際時(shí)尚雙層鋼化LOW－E玻璃；辦公與會(huì)所采用盤管加新風(fēng)的空調(diào)系統(tǒng)；溫泉到戶遠(yuǎn)洋新干線首次將LOFT帶到北京，將五星級(jí)酒店行政套房的概念融入城市高級(jí)公寓中，開創(chuàng)全新的公寓設(shè)計(jì)理念聯(lián)手國際知名酒店集團(tuán)聯(lián)合管理，提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)光彩國際公寓位置得天獨(dú)厚，高檔次裝修配套清城時(shí)代廣場地鐵四號(hào)線延長線進(jìn)入黃村地區(qū)后將沿興華大街西側(cè)行走，在清城時(shí)代廣場前設(shè)有一站清城風(fēng)情商業(yè)街被大興區(qū)商業(yè)局正式向北京市商業(yè)局申報(bào)“北京市重點(diǎn)扶持的特色商業(yè)街”。名校北京小學(xué)進(jìn)駐清城聯(lián)手海爾為業(yè)主提供系列產(chǎn)品及家居服務(wù)，享受最優(yōu)價(jià)格；攜手高力國際物業(yè)，提升項(xiàng)目品質(zhì)CITYONE外有17公頃南湖公園、太陽宮公園隔四環(huán)相望以及4000畝優(yōu)質(zhì)苗圃落其側(cè)，內(nèi)有8000平米內(nèi)庭園林LOFTEL特殊建材的使用，如外觀設(shè)計(jì)中的穿孔鋁板和裙樓的耐候鋼以及凱樂瑪品牌的陶瓷等名牌物業(yè)管理公司北京香頌戴德梁行名牌物業(yè)擔(dān)當(dāng)顧問由60公頃城市綠肺預(yù)留地與三條干道，形成鮮明的街城邊界距離已投入使用的輕軌望京西站僅300米產(chǎn)品附加值?項(xiàng)目名稱附加值建外SOHO來自日本的著名設(shè)計(jì)師山本理顯為建外10項(xiàng)目名稱車位租售建外SOHO地下-17萬/個(gè)蘋果社區(qū)地下1500個(gè)，,500元/月/個(gè)15萬/個(gè)陽光100地下10萬/個(gè)遠(yuǎn)洋新干線地上275個(gè)，地下1014個(gè)地下600元/個(gè)/月地下15萬/個(gè)光彩國際公寓地下428個(gè)1150元/月15-25萬/個(gè)清城時(shí)代廣場1：1地上150元/個(gè)/月，地下350元/個(gè)/月待定CITYONE地上100個(gè)，地下644個(gè)地上300元/月/個(gè)，地下500-550元/月/個(gè)-LOFTEL共55個(gè)地上350元/月/個(gè)、地下500元/月/個(gè)-北京香頌地上90個(gè)、地下1110個(gè)待定待定車位配套地下車位已經(jīng)成為商務(wù)產(chǎn)品的必備配套?項(xiàng)目名稱車位租售建外SOHO地下-17萬/個(gè)蘋果社區(qū)地下1511項(xiàng)目名稱區(qū)內(nèi)配套建外SOHO28000平米會(huì)所，地下2層地上3層，及底層商業(yè)街蘋果社區(qū)商街,LOFT,寫字樓陽光100會(huì)所、商場、溫泉到戶遠(yuǎn)洋新干線小區(qū)配有包括游泳池在內(nèi)的以健身為主題的中央會(huì)所。光彩國際公寓大型專屬會(huì)所，包括室內(nèi)陽光恒溫泳池在內(nèi)的各項(xiàng)康體娛樂設(shè)施至臻完備清城時(shí)代廣場千米風(fēng)情商業(yè)步行街、百聯(lián)清城購物中心CITYONE15000平米商業(yè)配套、會(huì)所LOFTEL底層商業(yè)（青鳥健身、中國銀行、星巴克、中青旅）北京香頌3萬平米商業(yè)mall，5萬平米商業(yè)步行街社區(qū)配套基本配備自有社區(qū)會(huì)所、商業(yè)街等?項(xiàng)目名稱區(qū)內(nèi)配套建外SOHO28000平米會(huì)所，地下2層地上12結(jié)論產(chǎn)品：主力戶型：80平米左右二居；面積區(qū)間：一居50~60平米、二居約70~100平米、三居約100～140平米，其它約150~180平米；戶型配比：一居30%，二居占40%，三居占20%，其它占10%梯戶數(shù)：說明：產(chǎn)品設(shè)計(jì)可借鑒蘋果社區(qū)的蒙太奇公寓，盡可能減少戶內(nèi)的承重部分，打造相對(duì)自由的空間，這樣對(duì)于有特殊面積或空間需求客戶應(yīng)該會(huì)有較廣闊的選擇面。同時(shí)注意節(jié)能材料的運(yùn)用。.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?結(jié)論產(chǎn)品：.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?13各階段價(jià)格：I期：起價(jià)3000元/㎡均價(jià)3300元/㎡II期：酒店公寓6500元/㎡住宅公寓4600元/㎡商務(wù)公寓5800元/㎡目前項(xiàng)目最低價(jià)3970元/㎡最高5000元/㎡地理位置：黃村鎮(zhèn)興華中路9號(hào)建筑類型：塔樓物業(yè)狀態(tài)：期房，06年6月入住規(guī)模：20萬平方米綠化率：35%容積率：3.35物業(yè)費(fèi)：2.3元/月/平方米區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研：1、清城時(shí)代廣場?各階段價(jià)格：地理位置：黃村鎮(zhèn)興華中路9號(hào)區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研14客群特征：1、一期低密度的住宅主要以城里客群為主2、酒店公寓、住宅公寓面向大興本地人項(xiàng)目的優(yōu)劣勢：優(yōu)勢1、70多萬平米大規(guī)模社區(qū)，入住率已達(dá)到80％，增加了社區(qū)成熟度2、5萬平米的上海百聯(lián)超市進(jìn)駐清城，并預(yù)計(jì)今年12月8日開業(yè)，購物方便3、層高3.1米，增加居住舒適度

劣勢塔樓的建筑形式屏蔽了部分市內(nèi)買家?客群特征：項(xiàng)目的優(yōu)劣勢：?15銷售信息：1、三棟塔樓ABC三座，分別按住宅、商住公寓和寫字樓進(jìn)行宣傳，內(nèi)部結(jié)構(gòu)基本無差異，但均為住宅立項(xiàng)，無法作為公司注冊(cè)地；2、以寫字樓及住宅推出的兩棟塔樓已售完，最后一棟將以商住公寓名義于5月中旬推出，均價(jià)預(yù)期5000元/平米，該樓將于今年7月入住。項(xiàng)目名稱1居2居3居其它清城時(shí)代廣場44.13-63.126.8%50.48-132.6530.4%100.22-149.537.2%157.59-171.815.6%居室配比?銷售信息：項(xiàng)目名稱1居2居3居其它清城時(shí)代廣場44.13-616地理位置：南五環(huán)黃村出口建筑類型：板樓、塔樓物業(yè)狀態(tài)：三期05年底入住(全部入住時(shí)間為2007年12月）規(guī)模：建面9萬平米總價(jià)：42～115萬戶型：70-200平米綠化率：51％容積率：1.27物業(yè)費(fèi)：2.4元/月/平方米各階段價(jià)格：I期：起價(jià)4800元/㎡均價(jià)5400元/㎡II期：起價(jià)5500元/㎡均價(jià)5700元/㎡III期：起價(jià)5700元/㎡均價(jià)6000元/㎡目前項(xiàng)目最低價(jià)4885元/㎡2、順馳領(lǐng)海三期二期一期區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研：.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?地理位置：南五環(huán)黃村出口各階段價(jià)格：2、順馳領(lǐng)海三期二期一17客群特征：面向城里客戶群。各院校的大學(xué)教授、從事藝術(shù)職業(yè)演員、和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的二次置業(yè)人群項(xiàng)目的優(yōu)劣勢：優(yōu)勢1、

開發(fā)商實(shí)力，項(xiàng)目規(guī)模。2、

3.8萬平米的人工湖規(guī)模龐大3、社區(qū)環(huán)境優(yōu)美4、緊鄰南五環(huán)，交通便利劣勢1、房價(jià)偏高，限制購買人群2、居住密度相比周邊項(xiàng)目較高3、8期滾動(dòng)開發(fā)，周期較長4、后期養(yǎng)房費(fèi)用頗高，人工湖維護(hù)費(fèi)用難以預(yù)料?客群特征：項(xiàng)目的優(yōu)劣勢：?18板樓南北通透，局部挑高5.2米，戶型面積100－120平米銷售信息：

此類產(chǎn)品一經(jīng)推出短期內(nèi)已全部售完目前在售主力150平米的三居室?板樓南北通透，局部挑高5.2米，19當(dāng)前價(jià)格：起價(jià)4300元/㎡均價(jià)4600元/㎡最高5150元/㎡地理位置：大興區(qū)黃村中里龍河路建筑類型：板樓物業(yè)狀態(tài)：期房，07年6月底統(tǒng)一入住規(guī)模：住宅建面23.5萬平米綠化率：35%容積率：2物業(yè)費(fèi)：不高于2元/月/平方米時(shí)代龍和大道區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研：?當(dāng)前價(jià)格：地理位置：大興區(qū)黃村中里龍河路區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)20客群特征：1、大興地區(qū)農(nóng)村“升級(jí)”人群；2、地緣客戶，區(qū)域內(nèi)居住升級(jí)換代；3、大興地區(qū)大、中型企業(yè)員工；4、工作在大興的外地來京人群；5、北京市區(qū)拆遷客戶項(xiàng)目的優(yōu)劣勢：優(yōu)勢1、開發(fā)商具有相當(dāng)?shù)膶?shí)力和市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)2、位于大興黃村核心區(qū)域，周邊配套完善3、公共交通路網(wǎng)完善，出行便捷、順暢4、配套成熟，位于成熟地段，生活配套完善

劣勢1、周邊環(huán)境目前較亂，人員嘈雜，現(xiàn)場感受不好2、大期房，造成部分有效客戶的流失，3、相對(duì)于北區(qū)項(xiàng)目，距離五環(huán)路略遠(yuǎn).（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?客群特征：項(xiàng)目的優(yōu)劣勢：.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資21項(xiàng)目名稱1居2居3居4居建筑形式時(shí)代龍和約707%約90--11067%約120--15025%2001%1梯2戶戶型配比月均銷售套數(shù)100多套，兩居室及小三居去化速度較快?項(xiàng)目名稱1居2居3居4居建筑形式時(shí)代龍和約707%約90-22區(qū)域項(xiàng)目小結(jié)：低總價(jià)產(chǎn)品及差異化產(chǎn)品去化速度較快；產(chǎn)品形式以小高層、塔板結(jié)合居多，產(chǎn)品差異化不明顯；康莊路南北兩側(cè)各項(xiàng)目，客群輻射范圍不同。本項(xiàng)目推出商住小公寓時(shí)，清城時(shí)代廣場已退出競爭；目前在售項(xiàng)目產(chǎn)品類型與本項(xiàng)目商住公寓部分基本不存在交叉。競爭關(guān)系分析?區(qū)域項(xiàng)目小結(jié)：本項(xiàng)目推出商住小公寓時(shí)，清城時(shí)代廣場已退出競爭23匯報(bào)框架市場調(diào)研

商住公寓整體定位

商住公寓設(shè)計(jì)任務(wù)書總體規(guī)劃單體設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)設(shè)施設(shè)備

目標(biāo)客群解析市場調(diào)研?匯市場調(diào)研商住公寓整體定位商住公寓設(shè)計(jì)任務(wù)書總體規(guī)劃單體24目標(biāo)客群主體特征目標(biāo)客群解析特征1：對(duì)區(qū)域認(rèn)知感強(qiáng)特征2：年齡較輕，但判斷事物有主見特征3：較高生活品味，具有對(duì)新事物較高接受度特征4：消費(fèi)相對(duì)理性來自海淀、豐臺(tái)、宣武、大興當(dāng)?shù)?，有較強(qiáng)的南部情結(jié)，認(rèn)同大興的交通便捷；年齡集中在28～40歲之間；學(xué)歷較高，屬于知識(shí)階層；以廣告、保險(xiǎn)、律師、旅游行業(yè)居多；?目標(biāo)客群主體特征目標(biāo)客群解析特征1：對(duì)區(qū)域認(rèn)知感強(qiáng)特征2：年25購買目的一：商住兩用購買目的研究目標(biāo)客群解析購買目的三：個(gè)性主義居住者購買目的二：成長型公司辦公地.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?購買目的一：商住兩用購買目的研究目標(biāo)客群解析購買目的三：個(gè)性26匯報(bào)框架市場調(diào)研

商住公寓整體定位

商住公寓設(shè)計(jì)任務(wù)書總體規(guī)劃單體設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)設(shè)施設(shè)備

目標(biāo)客群解析市場調(diào)研?匯市場調(diào)研商住公寓整體定位商住公寓設(shè)計(jì)任務(wù)書總體規(guī)劃單體27空間自由靈活功能即住可商主題概念契合＋＋靈動(dòng)空間，魅力“BOX”靈活性高品質(zhì)產(chǎn)品定位?空間自由靈活功能即住可商主題概念契合＋＋靈動(dòng)空間，魅力“BO28空間創(chuàng)造靈動(dòng)空間建議盡量減少戶內(nèi)隔斷墻設(shè)置，廚房、衛(wèi)生間均預(yù)留管線即可。保持房間的通透性、開放性、自由性，創(chuàng)造靈動(dòng)的、簡約的、現(xiàn)代的時(shí)尚空間。?空間創(chuàng)造靈動(dòng)空間建議盡量減少戶內(nèi)隔斷墻設(shè)置，廚房、衛(wèi)生間均預(yù)29魅力BOX戶型特征：50平米一居，70平米兩居，100平米三居室產(chǎn)品體量、客群定位的差異，降低目標(biāo)客群對(duì)50年產(chǎn)權(quán)的關(guān)注錯(cuò)位競爭產(chǎn)品錯(cuò)位客群錯(cuò)位解讀產(chǎn)品引導(dǎo)客群?魅力BOX戶型特征：50平米一居，70平米兩居，100平米30案名建議——上城BOX能清晰地傳達(dá)產(chǎn)品賣點(diǎn)作用于整個(gè)項(xiàng)目的推廣和傳播。是對(duì)生活空間準(zhǔn)確描述與概括，目標(biāo)客群清晰。主動(dòng)非叫賣，大氣沉穩(wěn).（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?案名建議——上城BOX主動(dòng)非叫賣，大氣沉穩(wěn).（.....）31總體推廣調(diào)性主動(dòng)非叫賣，大氣沉穩(wěn)slogan建議——上城會(huì)館上層之選能清晰地傳達(dá)項(xiàng)目賣點(diǎn)，簡潔凝練，朗朗上口。與案名的調(diào)性相統(tǒng)一，共同作用于整個(gè)項(xiàng)目的推廣和傳播。是對(duì)生活狀態(tài)的描述與概括，目標(biāo)客群清晰。?總體推廣調(diào)性主動(dòng)非叫賣，大氣沉穩(wěn)slogan建議——上城會(huì)館32總體推廣思路地標(biāo)價(jià)值+產(chǎn)品+形象三位一體的整合營銷戰(zhàn)略

產(chǎn)品形象地標(biāo)1、

地域?yàn)樽≌峁┢放浦С趾蛥^(qū)域大環(huán)境支撐；住宅為商住公寓提供相應(yīng)的口碑介質(zhì)層，兩者相互促進(jìn)。商業(yè)為住宅提供消費(fèi)支持，招商先行提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)；住宅為商業(yè)帶來人氣，推動(dòng)消費(fèi)。位置提供更加密集的消費(fèi)人群，建立更廣泛的社會(huì)口碑；商業(yè)為住宅提供相應(yīng)配套及附加值。

?總體推廣思路地標(biāo)價(jià)值+產(chǎn)品+形象三位一體的整合營銷戰(zhàn)略產(chǎn)品33總體策略以住宅前置、形象先行的戰(zhàn)術(shù)，較少的成本投入，建立項(xiàng)目形象品牌，預(yù)留價(jià)格空間。迅速消化本區(qū)域中檔項(xiàng)目客群份額，集中火力，快速消化。住宅營銷前置項(xiàng)目形象先行?總體策略以住宅前置、形象先行的戰(zhàn)術(shù)，較少34對(duì)應(yīng)策略塑造大興地標(biāo)項(xiàng)目形象，吻合客群中心區(qū)域置業(yè)的心理訴求。確立區(qū)域商業(yè)主流地位，樹立項(xiàng)目的核心優(yōu)勢；空間緊湊、舒適尺度的鮮明特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)高性價(jià)比及低總價(jià)。拔高形象，低價(jià)入市，降低市場風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)項(xiàng)目市場關(guān)注度，加快銷售速度；?對(duì)應(yīng)策略塑造大興地標(biāo)項(xiàng)目形象，吻合客群中心區(qū)域置業(yè)的心理訴求35匯報(bào)框架市場調(diào)研

商住公寓整體定位

商住公寓設(shè)計(jì)任務(wù)書總體規(guī)劃單體設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)設(shè)施設(shè)備

目標(biāo)客群解析市場調(diào)研?匯市場調(diào)研商住公寓整體定位商住公寓設(shè)計(jì)任務(wù)書總體規(guī)劃單體36規(guī)劃設(shè)計(jì)原則盡可能減少戶內(nèi)的承重部分，打造相對(duì)自由的空間，這樣對(duì)于有特殊面積或空間需求客戶應(yīng)該會(huì)有較廣闊的選擇面。同時(shí)注意節(jié)能材料的運(yùn)用。商住公寓設(shè)計(jì)任務(wù)書?規(guī)劃設(shè)計(jì)原則盡可能減少戶內(nèi)的承重部分，打造相對(duì)自由的空37建筑風(fēng)格

帶有文化符號(hào)與細(xì)節(jié)的整體簡約的建筑風(fēng)格提倡人性化設(shè)計(jì)，注重細(xì)節(jié)時(shí)尚的色彩與材質(zhì)突顯都市感具有標(biāo)志性特征商住公寓設(shè)計(jì)任務(wù)書單體設(shè)計(jì)?建筑風(fēng)格帶有文化符號(hào)與細(xì)節(jié)的整體簡約的建筑風(fēng)格商住公寓設(shè)計(jì)38設(shè)計(jì)開放式廚房，天然氣入戶；每戶內(nèi)部空間靈活多變，可根據(jù)業(yè)主需要靈活劃分空間；平層各單位可隨意打通擴(kuò)充面積（需注意各戶衛(wèi)生間的擺放位置，便于戶型合并）；樓板需靈活處理，可以方便客戶打通做躍層或LOFT。商住公寓設(shè)計(jì)任務(wù)書戶型設(shè)計(jì)原則

盡量減少戶內(nèi)隔斷墻設(shè)置，廚房、衛(wèi)生間均預(yù)留管線即可。保持房間的通透性、開放性、自由性，創(chuàng)造靈動(dòng)的、簡約的、現(xiàn)代的時(shí)尚空間。?設(shè)計(jì)開放式廚房，天然氣入戶；商住公寓設(shè)計(jì)任務(wù)書戶型設(shè)計(jì)391居1居三居1居兩居兩居兩居兩居戶型配比：一居：50－60平米，占35％；兩居：70－80平米，占50％；三居：100平米，占15％層高：3.0米結(jié)構(gòu)：框架商住公寓設(shè)計(jì)任務(wù)書樓層平面圖電梯廳合理設(shè)置?1居1居三居1居兩居兩居兩居兩居商住公寓設(shè)計(jì)任務(wù)書樓層平面圖40設(shè)備設(shè)施建議——高科技的運(yùn)用恒濕型全新風(fēng)系統(tǒng)外遮陽及窗優(yōu)化系統(tǒng)廚房及地漏優(yōu)化系統(tǒng)防噪音優(yōu)化系統(tǒng)商住公寓設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)施設(shè)備通常來說，商務(wù)產(chǎn)品硬件的配備標(biāo)準(zhǔn)基本上是約定俗成的，關(guān)鍵在于品牌高科技產(chǎn)品的選用，例如：品牌電梯、直飲水、中水系統(tǒng)、分戶式空調(diào)系統(tǒng)、IDD入戶、高速網(wǎng)絡(luò)帶寬、國際視頻、遠(yuǎn)程遙控家庭智能化系列安防系統(tǒng)等；?設(shè)備設(shè)施建議——高科技的運(yùn)用恒濕型全新風(fēng)系統(tǒng)商住公寓設(shè)計(jì)任41商住公寓設(shè)計(jì)任務(wù)書總體規(guī)劃地上車位：應(yīng)保證充足地下車位：應(yīng)控制在1：1的比例?商住公寓設(shè)計(jì)任務(wù)書總體規(guī)劃?42優(yōu)美的大堂和公共空間不僅是項(xiàng)目的門面更是高端客群接待客人的臉面裝修標(biāo)準(zhǔn)：公共部分：關(guān)鍵詞——時(shí)尚、氣派、明朗、簡潔強(qiáng)調(diào)首層大堂、電梯間的打造，具備高檔酒店基本服務(wù)功能；其它公共部分可以適當(dāng)弱化。商住公寓設(shè)計(jì)任務(wù)書公共空間?優(yōu)美的大堂和公共空間裝修標(biāo)準(zhǔn)：商住公寓設(shè)計(jì)任務(wù)書公共空間?43公共設(shè)施商住公寓設(shè)計(jì)任務(wù)書景觀設(shè)計(jì)?公共設(shè)施商住公寓設(shè)計(jì)任務(wù)書景觀設(shè)計(jì)?44標(biāo)識(shí)系統(tǒng)商住公寓設(shè)計(jì)任務(wù)書景觀設(shè)計(jì)?標(biāo)識(shí)系統(tǒng)商住公寓設(shè)計(jì)任務(wù)書景觀設(shè)計(jì)?45服務(wù)——不僅尊貴、體貼，更有炒作的價(jià)值

選用知名品牌物業(yè)進(jìn)行社區(qū)管理或擔(dān)當(dāng)物業(yè)顧問，提升商住價(jià)值。如：戴德梁行、第一太平戴維斯、金地物業(yè)等。以周邊競爭對(duì)手所推出的服務(wù)的最高點(diǎn)，作為本項(xiàng)目的起點(diǎn)?！镌鰪?qiáng)產(chǎn)品附加值?服務(wù)——不僅尊貴、體貼，更有炒作的價(jià)值選用知名品牌物業(yè)46預(yù)期價(jià)格均價(jià)：5300元/m2?預(yù)期價(jià)格均價(jià)：5300元/m2?47大興康莊項(xiàng)目

商住公寓產(chǎn)品定位報(bào)告?zhèn)I(yè)顧問?大興康莊項(xiàng)目

商住公寓產(chǎn)品定位報(bào)告?zhèn)I(yè)顧問?48匯報(bào)框架市場調(diào)研

商住公寓整體定位

商住公寓設(shè)計(jì)任務(wù)書總體規(guī)劃單體設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)設(shè)施設(shè)備

目標(biāo)客群解析市場調(diào)研?匯市場調(diào)研商住公寓整體定位商住公寓設(shè)計(jì)任務(wù)書總體規(guī)劃單體49調(diào)查項(xiàng)目一覽

建外SOH0蘋果社區(qū)陽光100總建面：70萬平米總建面：70萬平米總建面：16.67萬平米戶數(shù)：SOHO公寓2000多套戶數(shù)：一期2600多套戶數(shù)：1000套均價(jià)：20000元/平米均價(jià)：15250元/平米均價(jià)：13000元/平米容積率：4.8容積率：4.37容積率：4.21SOHO現(xiàn)代城共分為A、B、C、D獨(dú)立的四座，B、C座為4萬平方米的寫字樓，A、D座為10萬平米的SOHO公寓。地下共三層，地上部分約17萬平米。整個(gè)建筑的1、2層大部分為近2萬平方米的商場，內(nèi)設(shè)步行街，設(shè)計(jì)中有藝術(shù)庭院。D座2、3層為俱樂部，其中三層為6米高的特殊設(shè)計(jì)，可供對(duì)層高有特殊需求的客戶使用，如畫廊、影視制作所、展覽廳等。蘋果社區(qū)總體規(guī)模約70萬平米，分為南、北獨(dú)立兩區(qū)，南區(qū)蘋果公寓36萬平米。北區(qū)轉(zhuǎn)基因蘋果27萬平米，由蒙太奇商務(wù)公寓、蘋果LOFT、EVD大廈和現(xiàn)代院落商街蘋果二十二院街組成，構(gòu)筑了CBD創(chuàng)意商務(wù)建筑群。CBD高檔外銷公寓，占地3.8公頃，建筑面積21萬平米，其紅橙黃極富時(shí)代感的建筑立面與長安街對(duì)面的SOHO現(xiàn)代城南北呼應(yīng)，被譽(yù)為“新北京的東大門”成為現(xiàn)代北京的標(biāo)志性建筑之一。項(xiàng)目由5棟高層公寓樓及3棟臨街寫字樓組成，目前居住與商用業(yè)主50%左右為外籍人士。.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?調(diào)查項(xiàng)目一覽建外SOH0蘋果社區(qū)陽光100總建面：750調(diào)查項(xiàng)目一覽

CITYONE(金隅國際I)LOFTEL（鵬景閣）北京香頌總建面：17萬平米總建面：1.7萬平米總建面：30萬平米戶數(shù)：南區(qū)592套戶數(shù)：77套戶數(shù)：約1000多套均價(jià)：9200元/平米均價(jià)：8900元/平米均價(jià)：9100元/平米容積率：3.59容積率：5.86容積率：約3Cityone(金隅國際)位于望京地塊的南側(cè)，規(guī)劃建設(shè)用地面積33400平方米，由南區(qū)和北區(qū)兩部分組成?？偨?78900平方米，居住建筑面積119900平方米，其中南區(qū)由4棟32層99.2米高的塔樓和3棟18層56.6米高的板樓組成。北區(qū)由2棟8層、11層的板樓組成。LOFTEL位于朝陽區(qū)望京湖光中街1號(hào),為建筑面積約1萬7千平方米左右的商住兩用樓，地上為16層，地下為1層。一、二層為商業(yè)用房：二層為青鳥健身望京店，一層為大廈大堂，物業(yè)管理中心，銀行及星巴克咖啡，3層至16層為商住兩用房。主力戶型為160－190平方米，共77套。北京香頌集合寫字公寓、精品公館、花園洋房、城市公寓、商業(yè)中心5種物業(yè)形態(tài)，不同的物業(yè)類型形成商務(wù)——半商務(wù)——純居住的自然過渡，形成豐富的功能空間，更吸引復(fù)合人群的和諧相處，自由交流乃至激情對(duì)撞，為生活提供無限可能。?調(diào)查項(xiàng)目一覽CITYONE(金隅國際I)LOF51調(diào)查項(xiàng)目一覽遠(yuǎn)洋新干線光彩國際公寓總建面：24.4萬平米總建面：16萬平米戶數(shù)：1120套戶數(shù)：約400套均價(jià)：13500元/平米均價(jià)：16000元/平米容積率：3.99容積率：4.37遠(yuǎn)洋新干線規(guī)劃了集“LOFT公寓”、“高級(jí)公寓”、“酒店式公寓”、“街區(qū)商業(yè)”、“高級(jí)會(huì)所”、“英式園林”于一體的綜合社區(qū)，總建筑面積24萬平方米，主力戶型為100——160平方米，全部精裝修，6棟塔樓同期施工同期入住，開盤價(jià)格1萬元/平方米左右。光彩國際公寓由光彩建設(shè)集團(tuán)有限公司投資興建,圍合在工體與富國海底世界10萬平米綠地、4萬平米水面自然天成的清雅環(huán)境之中，光彩國際公寓建筑面積16萬平米，配設(shè)充足的地下車位。兼具采光與布局均好性的210-1000平米超大戶型，圈定高品質(zhì)生活。.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?調(diào)查項(xiàng)目一覽遠(yuǎn)洋新干線光彩國際公寓總建面：24.4萬平米總52技術(shù)指標(biāo)分析項(xiàng)目名稱1居2居3居其它設(shè)計(jì)概念建外SOHO96.5718%117-16164%235/290.4416.4%1651.6%SOHO蘋果社區(qū)60.25-96.2683.4%159.81-163.18.3%193.61-194.368.3%－－LOFT、蒙太奇陽光10036.0920%83.75-128.5435%115-149.3930%170/30015%SOHO遠(yuǎn)洋新干線50.38/71.7222.2%129/127/11566.7%140/151/16011.1%--LOFT光彩國際公寓----217.6-21850%271.53-272.0250%-CITYONE57.1-57.8116.2%118.91-140.7626%170.18-195.5444.1%208.05-588.5713.7%SOHOLOFTEL------163.2-181.79100%LOFT北京香頌68.95-88.5532.2%88.31-133.4943.9%111.03-196.1817.2%193.46-223.16.7%-戶型主力戶型：多數(shù)集中在二居；面積區(qū)間：一居約36～96平米、二居約50～160平米、三居約100～290平米，其它約160～580戶型配比：一居多數(shù)占20～30%，二居多數(shù)占45～55%，三居多數(shù)占20～30%，其它多數(shù)占10%設(shè)計(jì)概念：流行設(shè)計(jì)為SOHO、LOFT?技術(shù)指標(biāo)分析項(xiàng)目名稱1居2居3居其它設(shè)計(jì)概念建外SOHO9653項(xiàng)目名稱電梯熱水供電供氣供暖通訊安防建外SOHO名牌電梯24小時(shí)雙路供電天然氣地板式供暖2條IDD智能安防系統(tǒng)蘋果社區(qū)名牌電梯,2.5米/秒24小時(shí)雙路供電天然氣市政供暖,戶內(nèi)設(shè)高檔鋼制散熱器網(wǎng)絡(luò)五類線入戶，每戶均設(shè)信息插口.預(yù)留2條電話外線太川或同檔次彩色可視對(duì)講;小區(qū)內(nèi)設(shè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng);廚房設(shè)置可燃?xì)怏w探測器陽光100芬蘭通力24小時(shí)雙路供電天然氣市政集中供暖,溫泉到戶2條IDD保安監(jiān)控系統(tǒng)及樓宇自控系統(tǒng)遠(yuǎn)洋新干線中外合資"蒂森克虜伯"24小時(shí)雙路供電天然氣中央空調(diào)雙五類線入戶，各終端位置以室內(nèi)裝修功能設(shè)計(jì)為準(zhǔn)，數(shù)據(jù)、語音服務(wù)用戶自行申請(qǐng)智能安防系統(tǒng)光彩國際公寓原裝進(jìn)口日本三菱2.5m/s電梯24小時(shí),直飲水雙路供電天然氣市政集中供暖預(yù)留IDD插座，二條電話線入戶;各房間均預(yù)留寬帶網(wǎng)絡(luò)接口家居安防及智能系統(tǒng),每戶配安居智能控制終端NDT;戶內(nèi)設(shè)有感煙探測、煤氣探測自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)清城時(shí)代廣場24小時(shí)雙路供電天然氣市政供暖2條IDD智能安防系統(tǒng)CITYONE進(jìn)口電梯24小時(shí)雙路供電天然氣市政供暖2條電話線,每戶1條網(wǎng)絡(luò)專線智能安防系統(tǒng)LOFTEL芬蘭通力24小時(shí)雙路供電天然氣德國菲斯曼采暖鍋爐和德國合資森德散熱器每戶配有弱電綜合箱，包括了電話，網(wǎng)絡(luò)及電視系統(tǒng)讀卡式門禁系統(tǒng)北京香頌通力2m/s分戶燃?xì)鉅t供生活熱水雙路供電市政低壓燃?xì)夥謶羧細(xì)鉅t,市政供暖,森德或同檔次高級(jí)柱式散熱器分戶家庭綜合信息箱,超五類線,各居室/主衛(wèi)留接口可視對(duì)講,窗磁報(bào)警,攝象監(jiān)控,遠(yuǎn)紅外,電子巡更設(shè)備設(shè)施科技含量基本相當(dāng)，多數(shù)通過選用各類品牌設(shè)施彰顯項(xiàng)目品質(zhì)?項(xiàng)目名稱電梯熱水供電供氣供暖通訊安防建外SOHO名牌電梯2454項(xiàng)目名稱大堂電梯間室內(nèi)建外SOHO精裝精裝精裝標(biāo)準(zhǔn)1000元/平米蘋果社區(qū)主材為高級(jí)地磚，首層室外入口局部鋪裝粗磨花崗巖電梯前廳及走廊通道地面鋪高級(jí)地磚,首層電梯前廳及走廊為高級(jí)墻磚,標(biāo)準(zhǔn)層為高級(jí)環(huán)保乳膠漆精裝標(biāo)準(zhǔn)800元/平米陽光100雙層挑高,地面為黑色石材，墻面為高級(jí)大理石，天花為石膏板條形造型與地面條形石材相呼應(yīng)地面為高檔花崗巖石材拼飾，墻面為高檔石材，天花為石膏板造型吊頂；電梯轎廂內(nèi)地面為黑白相間花崗巖石材，廂壁為鏡面玻璃與不銹鋼相間造型防盜門,塑鋼窗,廚衛(wèi)精裝,內(nèi)墻乳膠漆遠(yuǎn)洋新干線局部挑高7米豪華大廳，大理石墻面地面精裝霍曼門,斷橋鋁合金窗,精裝,全套進(jìn)口廚具/潔具,英國ICI品牌環(huán)保漆光彩國際公寓五星級(jí)酒店大堂裝飾標(biāo)準(zhǔn)乳膠漆/壁紙

精裝標(biāo)準(zhǔn)1400元/平米清城時(shí)代廣場精裝精裝與海爾聯(lián)手CITYONE精裝精裝LOFTEL原始混凝土墻面及頂棚原始混凝土墻面及頂棚壓光的混凝土地面，裸露的梁，拉絲不銹鋼風(fēng)格設(shè)計(jì)，精裝品牌使用旭格鋁窗/多樂士/貝羅尼/伊萊克斯/意大利Ariston/國產(chǎn)Franke/國產(chǎn)杜邦蒙特利/德國凱樂瑪/國產(chǎn)意大利藍(lán)斯等北京香頌地面為高級(jí)石材，墻面以高檔石材為主，裝飾藝術(shù)吊頂電梯前室地面為高級(jí)地磚墻面為高級(jí)墻磚，公共走道水泥地面鋪設(shè)防靜電地毯精裝標(biāo)準(zhǔn)1200元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝標(biāo)準(zhǔn)約在1000元/平米左右，并且在強(qiáng)調(diào)精裝品牌的同時(shí)，注重細(xì)節(jié)的個(gè)性化設(shè)計(jì).（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?項(xiàng)目名稱大堂電梯間室內(nèi)建外SOHO精裝精裝精裝標(biāo)準(zhǔn)1000元55項(xiàng)目名稱物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)SOHO現(xiàn)代城賽特物業(yè)管理公司5元/月/平米蘋果社區(qū)今日今典物業(yè)管理南區(qū)2.68元/月/平米,北區(qū)蘋果LOFT4.87元/月/平米;蒙太奇公寓3.5元/月/平米陽光100萬怡物業(yè)4元/月/平米遠(yuǎn)洋新干線遠(yuǎn)洋酒店物業(yè)管理公司3.80元/月/平米光彩國際公寓國貿(mào)物業(yè)管理公司8.28元/月/平米清城時(shí)代廣場北京龍熙興瑞物業(yè)管理有限責(zé)任公司攜手高力國際物業(yè)2.3元/月/平米CITYONE北京市南湖物業(yè)管理中心商住公寓4.31元/月/平米，普通公寓3.45元/月/平米LOFTEL深圳卓越物業(yè)管理公司3.90元/月/平米北京香頌世紀(jì)金德物業(yè)顧問公司物業(yè)顧問戴德梁行待定物業(yè)管理體現(xiàn)服務(wù)至上的宗旨，創(chuàng)造價(jià)值與收益的雙贏?項(xiàng)目名稱物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)SOHO現(xiàn)代城賽特物業(yè)管理公司5元/月56項(xiàng)目名稱附加值建外SOHO來自日本的著名設(shè)計(jì)師山本理顯為建外SOHO的空間布局和建筑風(fēng)格開辟了獨(dú)一無二的先河CBD中心最大花園，面積超過3萬平米，相當(dāng)于兩個(gè)工人體育場。底商全部臨街，1、2層鋪面復(fù)式結(jié)構(gòu)自成一體，3層鋪面由滾梯直達(dá)公共院落，出入便利蘋果社區(qū)蘋果LOFT，擁有5.6米層高，6.4米超大開間，可以實(shí)現(xiàn)2.7米/2.9米上下空間組合,相鄰單元自由連通.蒙太奇公寓最突出的特點(diǎn)是，戶內(nèi)無梁無柱，空間流動(dòng)性強(qiáng)，可大可小,戶與戶之間，還可重組至1000平米.蘋果商街地下共３層，有充足的停車位，并有電梯直通地面商區(qū)。陽光100在北京首開設(shè)計(jì)國際招標(biāo)之先河，被譽(yù)為“引領(lǐng)北京住宅進(jìn)入設(shè)計(jì)時(shí)代”世界第一高檔物業(yè)管理品牌——世邦魏理仕玻璃選用國際時(shí)尚雙層鋼化LOW－E玻璃；辦公與會(huì)所采用盤管加新風(fēng)的空調(diào)系統(tǒng)；溫泉到戶遠(yuǎn)洋新干線首次將LOFT帶到北京，將五星級(jí)酒店行政套房的概念融入城市高級(jí)公寓中，開創(chuàng)全新的公寓設(shè)計(jì)理念聯(lián)手國際知名酒店集團(tuán)聯(lián)合管理，提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)光彩國際公寓位置得天獨(dú)厚，高檔次裝修配套清城時(shí)代廣場地鐵四號(hào)線延長線進(jìn)入黃村地區(qū)后將沿興華大街西側(cè)行走，在清城時(shí)代廣場前設(shè)有一站清城風(fēng)情商業(yè)街被大興區(qū)商業(yè)局正式向北京市商業(yè)局申報(bào)“北京市重點(diǎn)扶持的特色商業(yè)街”。名校北京小學(xué)進(jìn)駐清城聯(lián)手海爾為業(yè)主提供系列產(chǎn)品及家居服務(wù)，享受最優(yōu)價(jià)格；攜手高力國際物業(yè)，提升項(xiàng)目品質(zhì)CITYONE外有17公頃南湖公園、太陽宮公園隔四環(huán)相望以及4000畝優(yōu)質(zhì)苗圃落其側(cè)，內(nèi)有8000平米內(nèi)庭園林LOFTEL特殊建材的使用，如外觀設(shè)計(jì)中的穿孔鋁板和裙樓的耐候鋼以及凱樂瑪品牌的陶瓷等名牌物業(yè)管理公司北京香頌戴德梁行名牌物業(yè)擔(dān)當(dāng)顧問由60公頃城市綠肺預(yù)留地與三條干道，形成鮮明的街城邊界距離已投入使用的輕軌望京西站僅300米產(chǎn)品附加值?項(xiàng)目名稱附加值建外SOHO來自日本的著名設(shè)計(jì)師山本理顯為建外57項(xiàng)目名稱車位租售建外SOHO地下-17萬/個(gè)蘋果社區(qū)地下1500個(gè)，,500元/月/個(gè)15萬/個(gè)陽光100地下10萬/個(gè)遠(yuǎn)洋新干線地上275個(gè)，地下1014個(gè)地下600元/個(gè)/月地下15萬/個(gè)光彩國際公寓地下428個(gè)1150元/月15-25萬/個(gè)清城時(shí)代廣場1：1地上150元/個(gè)/月，地下350元/個(gè)/月待定CITYONE地上100個(gè)，地下644個(gè)地上300元/月/個(gè)，地下500-550元/月/個(gè)-LOFTEL共55個(gè)地上350元/月/個(gè)、地下500元/月/個(gè)-北京香頌地上90個(gè)、地下1110個(gè)待定待定車位配套地下車位已經(jīng)成為商務(wù)產(chǎn)品的必備配套?項(xiàng)目名稱車位租售建外SOHO地下-17萬/個(gè)蘋果社區(qū)地下1558項(xiàng)目名稱區(qū)內(nèi)配套建外SOHO28000平米會(huì)所，地下2層地上3層，及底層商業(yè)街蘋果社區(qū)商街,LOFT,寫字樓陽光100會(huì)所、商場、溫泉到戶遠(yuǎn)洋新干線小區(qū)配有包括游泳池在內(nèi)的以健身為主題的中央會(huì)所。光彩國際公寓大型專屬會(huì)所，包括室內(nèi)陽光恒溫泳池在內(nèi)的各項(xiàng)康體娛樂設(shè)施至臻完備清城時(shí)代廣場千米風(fēng)情商業(yè)步行街、百聯(lián)清城購物中心CITYONE15000平米商業(yè)配套、會(huì)所LOFTEL底層商業(yè)（青鳥健身、中國銀行、星巴克、中青旅）北京香頌3萬平米商業(yè)mall，5萬平米商業(yè)步行街社區(qū)配套基本配備自有社區(qū)會(huì)所、商業(yè)街等?項(xiàng)目名稱區(qū)內(nèi)配套建外SOHO28000平米會(huì)所，地下2層地上59結(jié)論產(chǎn)品：主力戶型：80平米左右二居；面積區(qū)間：一居50~60平米、二居約70~100平米、三居約100～140平米，其它約150~180平米；戶型配比：一居30%，二居占40%，三居占20%，其它占10%梯戶數(shù)：說明：產(chǎn)品設(shè)計(jì)可借鑒蘋果社區(qū)的蒙太奇公寓，盡可能減少戶內(nèi)的承重部分，打造相對(duì)自由的空間，這樣對(duì)于有特殊面積或空間需求客戶應(yīng)該會(huì)有較廣闊的選擇面。同時(shí)注意節(jié)能材料的運(yùn)用。.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?結(jié)論產(chǎn)品：.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?60各階段價(jià)格：I期：起價(jià)3000元/㎡均價(jià)3300元/㎡II期：酒店公寓6500元/㎡住宅公寓4600元/㎡商務(wù)公寓5800元/㎡目前項(xiàng)目最低價(jià)3970元/㎡最高5000元/㎡地理位置：黃村鎮(zhèn)興華中路9號(hào)建筑類型：塔樓物業(yè)狀態(tài)：期房，06年6月入住規(guī)模：20萬平方米綠化率：35%容積率：3.35物業(yè)費(fèi)：2.3元/月/平方米區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研：1、清城時(shí)代廣場?各階段價(jià)格：地理位置：黃村鎮(zhèn)興華中路9號(hào)區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研61客群特征：1、一期低密度的住宅主要以城里客群為主2、酒店公寓、住宅公寓面向大興本地人項(xiàng)目的優(yōu)劣勢：優(yōu)勢1、70多萬平米大規(guī)模社區(qū)，入住率已達(dá)到80％，增加了社區(qū)成熟度2、5萬平米的上海百聯(lián)超市進(jìn)駐清城，并預(yù)計(jì)今年12月8日開業(yè)，購物方便3、層高3.1米，增加居住舒適度

劣勢塔樓的建筑形式屏蔽了部分市內(nèi)買家?客群特征：項(xiàng)目的優(yōu)劣勢：?62銷售信息：1、三棟塔樓ABC三座，分別按住宅、商住公寓和寫字樓進(jìn)行宣傳，內(nèi)部結(jié)構(gòu)基本無差異，但均為住宅立項(xiàng)，無法作為公司注冊(cè)地；2、以寫字樓及住宅推出的兩棟塔樓已售完，最后一棟將以商住公寓名義于5月中旬推出，均價(jià)預(yù)期5000元/平米，該樓將于今年7月入住。項(xiàng)目名稱1居2居3居其它清城時(shí)代廣場44.13-63.126.8%50.48-132.6530.4%100.22-149.537.2%157.59-171.815.6%居室配比?銷售信息：項(xiàng)目名稱1居2居3居其它清城時(shí)代廣場44.13-663地理位置：南五環(huán)黃村出口建筑類型：板樓、塔樓物業(yè)狀態(tài)：三期05年底入住(全部入住時(shí)間為2007年12月）規(guī)模：建面9萬平米總價(jià)：42～115萬戶型：70-200平米綠化率：51％容積率：1.27物業(yè)費(fèi)：2.4元/月/平方米各階段價(jià)格：I期：起價(jià)4800元/㎡均價(jià)5400元/㎡II期：起價(jià)5500元/㎡均價(jià)5700元/㎡III期：起價(jià)5700元/㎡均價(jià)6000元/㎡目前項(xiàng)目最低價(jià)4885元/㎡2、順馳領(lǐng)海三期二期一期區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研：.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?地理位置：南五環(huán)黃村出口各階段價(jià)格：2、順馳領(lǐng)海三期二期一64客群特征：面向城里客戶群。各院校的大學(xué)教授、從事藝術(shù)職業(yè)演員、和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的二次置業(yè)人群項(xiàng)目的優(yōu)劣勢：優(yōu)勢1、

開發(fā)商實(shí)力，項(xiàng)目規(guī)模。2、

3.8萬平米的人工湖規(guī)模龐大3、社區(qū)環(huán)境優(yōu)美4、緊鄰南五環(huán)，交通便利劣勢1、房價(jià)偏高，限制購買人群2、居住密度相比周邊項(xiàng)目較高3、8期滾動(dòng)開發(fā)，周期較長4、后期養(yǎng)房費(fèi)用頗高，人工湖維護(hù)費(fèi)用難以預(yù)料?客群特征：項(xiàng)目的優(yōu)劣勢：?65板樓南北通透，局部挑高5.2米，戶型面積100－120平米銷售信息：

此類產(chǎn)品一經(jīng)推出短期內(nèi)已全部售完目前在售主力150平米的三居室?板樓南北通透，局部挑高5.2米，66當(dāng)前價(jià)格：起價(jià)4300元/㎡均價(jià)4600元/㎡最高5150元/㎡地理位置：大興區(qū)黃村中里龍河路建筑類型：板樓物業(yè)狀態(tài)：期房，07年6月底統(tǒng)一入住規(guī)模：住宅建面23.5萬平米綠化率：35%容積率：2物業(yè)費(fèi)：不高于2元/月/平方米時(shí)代龍和大道區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研：?當(dāng)前價(jià)格：地理位置：大興區(qū)黃村中里龍河路區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)67客群特征：1、大興地區(qū)農(nóng)村“升級(jí)”人群；2、地緣客戶，區(qū)域內(nèi)居住升級(jí)換代；3、大興地區(qū)大、中型企業(yè)員工；4、工作在大興的外地來京人群；5、北京市區(qū)拆遷客戶項(xiàng)目的優(yōu)劣勢：優(yōu)勢1、開發(fā)商具有相當(dāng)?shù)膶?shí)力和市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)2、位于大興黃村核心區(qū)域，周邊配套完善3、公共交通路網(wǎng)完善，出行便捷、順暢4、配套成熟，位于成熟地段，生活配套完善

劣勢1、周邊環(huán)境目前較亂，人員嘈雜，現(xiàn)場感受不好2、大期房，造成部分有效客戶的流失，3、相對(duì)于北區(qū)項(xiàng)目，距離五環(huán)路略遠(yuǎn).（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?客群特征：項(xiàng)目的優(yōu)劣勢：.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資68項(xiàng)目名稱1居2居3居4居建筑形式時(shí)代龍和約707%約90--11067%約120--15025%2001%1梯2戶戶型配比月均銷售套數(shù)100多套，兩居室及小三居去化速度較快?項(xiàng)目名稱1居2居3居4居建筑形式時(shí)代龍和約707%約90-69區(qū)域項(xiàng)目小結(jié)：低總價(jià)產(chǎn)品及差異化產(chǎn)品去化速度較快；產(chǎn)品形式以小高層、塔板結(jié)合居多，產(chǎn)品差異化不明顯；康莊路南北兩側(cè)各項(xiàng)目，客群輻射范圍不同。本項(xiàng)目推出商住小公寓時(shí)，清城時(shí)代廣場已退出競爭；目前在售項(xiàng)目產(chǎn)品類型與本項(xiàng)目商住公寓部分基本不存在交叉。競爭關(guān)系分析?區(qū)域項(xiàng)目小結(jié)：本項(xiàng)目推出商住小公寓時(shí)，清城時(shí)代廣場已退出競爭70匯報(bào)框架市場調(diào)研

商住公寓整體定位

商住公寓設(shè)計(jì)任務(wù)書總體規(guī)劃單體設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)設(shè)施設(shè)備

目標(biāo)客群解析市場調(diào)研?匯市場調(diào)研商住公寓整體定位商住公寓設(shè)計(jì)任務(wù)書總體規(guī)劃單體71目標(biāo)客群主體特征目標(biāo)客群解析特征1：對(duì)區(qū)域認(rèn)知感強(qiáng)特征2：年齡較輕，但判斷事物有主見特征3：較高生活品味，具有對(duì)新事物較高接受度特征4：消費(fèi)相對(duì)理性來自海淀、豐臺(tái)、宣武、大興當(dāng)?shù)兀休^強(qiáng)的南部情結(jié)，認(rèn)同大興的交通便捷；年齡集中在28～40歲之間；學(xué)歷較高，屬于知識(shí)階層；以廣告、保險(xiǎn)、律師、旅游行業(yè)居多；?目標(biāo)客群主體特征目標(biāo)客群解析特征1：對(duì)區(qū)域認(rèn)知感強(qiáng)特征2：年72購買目的一：商住兩用購買目的研究目標(biāo)客群解析購買目的三：個(gè)性主義居住者購買目的二：成長型公司辦公地.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?購買目的一：商住兩用購買目的研究目標(biāo)客群解析購買目的三：個(gè)性73匯報(bào)框架市場調(diào)研

商住公寓整體定位

商住公寓設(shè)計(jì)任務(wù)書總體規(guī)劃單體設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)設(shè)施設(shè)備

目標(biāo)客群解析市場調(diào)研?匯市場調(diào)研商住公寓整體定位商住公寓設(shè)計(jì)任務(wù)書總體規(guī)劃單體74空間自由靈活功能即住可商主題概念契合＋＋靈動(dòng)空間，魅力“BOX”靈活性高品質(zhì)產(chǎn)品定位?空間自由靈活功能即住可商主題概念契合＋＋靈動(dòng)空間，魅力“BO75空間創(chuàng)造靈動(dòng)空間建議盡量減少戶內(nèi)隔斷墻設(shè)置，廚房、衛(wèi)生間均預(yù)留管線即可。保持房間的通透性、開放性、自由性，創(chuàng)造靈動(dòng)的、簡約的、現(xiàn)代的時(shí)尚空間。?空間創(chuàng)造靈動(dòng)空間建議盡量減少戶內(nèi)隔斷墻設(shè)置，廚房、衛(wèi)生間均預(yù)76魅力BOX戶型特征：50平米一居，70平米兩居，1