重慶德莊特色火鍋城項目可行性研究報告－完整版

重慶房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)、效率與績效關(guān)系研究重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文(專業(yè)學(xué)位)學(xué)生姓名：張軒奎指導(dǎo)教師：許遠(yuǎn)明副教授學(xué)位類別：工程碩士〔建筑與土木工程領(lǐng)域〕重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院二O一三年四月

TheResearchontheRelationshipamongtheMarketStructure，EfficiencyandPerformanceoftheRealEstateIndustryinChongqingAThesisSubmittedtoChongqingUniversityinPartialFulfillmentoftheRequirementforProfessionalDegreeByZhangXuankuiSupervisedbyAssociateProf.XuYuanmingSpecialty:ME(ArchitectureandCivilEngineeringField)CollegeofConstructionManagementandRealEstateofChongqingUniversity,Chongqing,ChinaApr,2021

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文中文摘要摘要隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深化，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速的開展，其為拉動經(jīng)濟(jì)增長，改善人民的居住條件做出了巨大奉獻(xiàn)。但開展中也存在著諸如房價上漲過快、市場供求結(jié)構(gòu)不均衡、產(chǎn)業(yè)績效低下等問題，針對這些問題，國內(nèi)外學(xué)者分別從不同角度對其進(jìn)行研究。本文從產(chǎn)業(yè)組織角度出發(fā)，選取重慶房地產(chǎn)業(yè)作為研究對象，以市場力假說和效率結(jié)構(gòu)假說為理論根底，實證分析重慶房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、效率與績效的關(guān)系，找出影響重慶房地產(chǎn)業(yè)績效的根源。本文首先介紹了關(guān)于市場結(jié)構(gòu)與績效關(guān)系的理論及相關(guān)研究成果。其次，簡單分析了重慶地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，重點分析了重慶房地產(chǎn)行業(yè)市場結(jié)構(gòu)。再次，對重慶房地產(chǎn)業(yè)效率進(jìn)行測算，并做了分析。最后，在測算重慶房地產(chǎn)行業(yè)績效的基礎(chǔ)上，對重慶房地產(chǎn)行業(yè)市場結(jié)構(gòu)與績效的關(guān)系進(jìn)行了分析，并根據(jù)結(jié)論結(jié)合發(fā)展現(xiàn)狀提出政策建議。本文主要得出以下結(jié)論：〔1〕重慶房地產(chǎn)行業(yè)集中度還比擬低，按照集中度對市場結(jié)構(gòu)的劃分標(biāo)準(zhǔn)，重慶房地產(chǎn)市場屬于競爭型市場結(jié)構(gòu)，但重慶房地產(chǎn)業(yè)的集中度在不斷提高。通過對重慶房地產(chǎn)業(yè)六類資質(zhì)企業(yè)市場份額的測算，發(fā)現(xiàn)在市場份額總量上，二級、三級和暫定級企業(yè)的市場份額占主導(dǎo)地位?！?〕重慶房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)效率不高的原因是規(guī)模效率不高，即企業(yè)沒有到達(dá)最優(yōu)的規(guī)模，資源沒有得到最優(yōu)的配置?！?〕重慶房地產(chǎn)行業(yè)不存在市場力假說，但具有一定的規(guī)模效率結(jié)構(gòu)假說的特點，認(rèn)為效率是影響重慶房地產(chǎn)業(yè)績效的主要因素。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)，市場結(jié)構(gòu)，效率，績效I

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文英文摘要ABSTRACTWiththedeepenofurbanhousingreform,theRealEstateIndustryhasgottenarapiddevelopment.Ithasmadeagreatcontributiontothepromotionofeconomicgrowthandimprovementofpeople'slivingcondition.But,therealsoexistssomeproblems,suchasexcessivelyrisinghouseprices,theimbalanceofmarketsupplyanddemand,poorofperformance.Inordertosolvetheaboveproblems,domesticandforeignscholarshasdonelotsofstudiesfromdifferentanglesrespectively.Thisarticlestandsintheperspectiveofindustrialorganization,selectsChongqingRealEstateIndustryastheresearchobject,basisonMarketPowerHypothesisandEfficientStructureHypothesis,analysisrelationshipofChongqingRealEstateMarketStructure,EfficiencyandPerformance,findingouttherootcause,whichinfluencesChongqingRealEstateperformance.Firstly,thispaperintroducessometheoriesandresearchesontherelationshipbetweenMarketStructureandPerformance.Secondly,givingabriefdescriptionofthecurrentsituationofChongqingRealEstateIndustry,EmphaticallyanalyzedtheIndustryMarketStructureofChongqingRealEstateIndustry.Thirdly,givingtomeasureefficiencyofChongqingRealEstateIndustry,anddotheanalysis.Finally,onthebasisofmeasuringtheperformanceofChongqingRealEstateIndustry,ontherelationshipoftheChongqingRealEstateIndustrymarketstructureandperformanceareanalyzed,andaccordingtotheconclusion,combiningwiththecurrentsituationofthedevelopmentofpolicyrecommendationsareputforward.Theconclusionsofthispaperisasfollow:(1)TheconcentrationofChongqingRealEstateIndustryisstillrelativelylow,accordingtotheconcentrationofmarketstructureclassificationstandard,ChongqingRealEstateisacompetitivemarketstructure,buttheconcentrationisimproving.ThroughthesixclassesofChongqingRealEstateIndustryqualificationenterprisemarketshare,foundonthetotalmarketshare,secondary,tertiaryandtentativeclassenterprise'sdominantmarketshare.(2)ChongqingRealEstateIndustrytechnicalefficiencyisnothigh,becauseofthescaleefficiencyisnothigh,theenterprisedidnotachievetheoptimalscale,resourcedidn'tgettheoptimalconfiguration.(3)ThereisnoMarketPowerHypothesisofChongqingRealEstateIndustry,butwiththecharacteristicsofacertainscaleoftheEfficiencyStructureHypothesis.So,efficiencyisthemainfactorthatinfluencestheperformanceII

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文英文摘要ofChongqingRealEstateIndustry.Keywords:RealEstateIndustry，MarketStructure，Efficiency，MarketPerformanceIII

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文目錄目錄中文摘要..........................................................................................................................................I英文摘要........................................................................................................................................II1緒論.........................................................................................................................................1問題的提出................................................................................................................................1選題背景.............................................................................................................................1研究意義.............................................................................................................................1研究對象....................................................................................................................................2研究思路及方法........................................................................................................................2研究思路.............................................................................................................................2研究方法.............................................................................................................................3研究創(chuàng)新及缺乏........................................................................................................................3可能的創(chuàng)新.........................................................................................................................3研究缺乏.............................................................................................................................32理論綜述...................................................................................................................................5市場結(jié)構(gòu)與績效關(guān)系的理論假說............................................................................................5哈佛學(xué)派和市場力假說.....................................................................................................5芝加哥學(xué)派和效率結(jié)構(gòu)假說.............................................................................................6國內(nèi)外關(guān)于市場結(jié)構(gòu)與績效關(guān)系的檢驗................................................................................7國外關(guān)于市場結(jié)構(gòu)與績效關(guān)系的檢驗.............................................................................7國內(nèi)關(guān)于市場結(jié)構(gòu)與績效關(guān)系的檢驗.............................................................................93重慶房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)分析.......................................................................................12重慶房地產(chǎn)開展概況..............................................................................................................12市場結(jié)構(gòu)的理論概述..............................................................................................................15市場結(jié)構(gòu)的概念...............................................................................................................15市場結(jié)構(gòu)的劃分...............................................................................................................15市場結(jié)構(gòu)的度量...............................................................................................................17重慶房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)分析..............................................................................................20市場份額...........................................................................................................................20集中度...............................................................................................................................23房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入壁壘分析...............................................................................................25本章小結(jié)..................................................................................................................................27IV

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文目錄4重慶房地產(chǎn)業(yè)的效率分析............................................................................................28效率的理論概述......................................................................................................................28效率的含義.......................................................................................................................28技術(shù)效率、純技術(shù)效率與規(guī)模效率...............................................................................28效率的測量方法...............................................................................................................304.2DEA根本模型簡介.................................................................................................................302R模型............................................................................................................................302模型.............................................................................................................................32重慶房地產(chǎn)業(yè)效率測算..........................................................................................................33投入與產(chǎn)出指標(biāo)的選取...................................................................................................33效率測算...........................................................................................................................34本章小結(jié)..................................................................................................................................365重慶房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)、效率與績效關(guān)系的檢驗........................................38重慶房地產(chǎn)績效分析..............................................................................................................38績效的含義.......................................................................................................................38重慶房地產(chǎn)績效測定.......................................................................................................38重慶房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)、效率與績效關(guān)系的檢驗..........................................................39選取檢驗?zāi)Ｐ?..................................................................................................................39選取變量...........................................................................................................................40回歸檢驗...........................................................................................................................41檢驗結(jié)論的解釋......................................................................................................................45本章小結(jié)..................................................................................................................................466結(jié)論與建議.............................................................................................................................47本文結(jié)論..................................................................................................................................47相關(guān)對策建議..........................................................................................................................47致謝.......................................................................................................................................50參考文獻(xiàn).......................................................................................................................................51V

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文1緒論1緒論問題的提出選題背景1998年以來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深化，推行住房分配貨幣化，房地產(chǎn)業(yè)得到迅速恢復(fù)與開展。但是，隨著房地產(chǎn)業(yè)的開展，我國房地產(chǎn)市場運行中也存在著諸如房價、市場供求結(jié)構(gòu)矛盾、市場秩序以及住房保障等一些引發(fā)了社會各界廣泛爭論的焦點問題。針對這些問題，國內(nèi)外也分別從宏觀經(jīng)濟(jì)角度、從實務(wù)操作角度、從投融資角度等各方面對其進(jìn)行研究。近幾年，運用產(chǎn)業(yè)組織理論，從中觀經(jīng)濟(jì)角度來對我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行研究的也日漸成為熱點。關(guān)于產(chǎn)業(yè)組織的研究，主要集中在市場結(jié)構(gòu)與績效之間的關(guān)系，其中關(guān)于這兩者之間關(guān)系又以“市場力假說〞和“效率結(jié)構(gòu)假說〞為代表。目前我國學(xué)者對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)組織的研究主要基于哈佛學(xué)派的傳統(tǒng)的SCP分析范式〔市場結(jié)構(gòu)-行為-績效〕，認(rèn)為產(chǎn)生績效的原因是基于特定的市場結(jié)構(gòu)，而未對傳統(tǒng)的SCP范式的適用性進(jìn)行實證檢驗，缺乏研究的嚴(yán)謹(jǐn)性。同時，由于我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)開展不平衡且房地產(chǎn)市場具有明顯的區(qū)域性的特點，使得各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)與績效相差巨大，基于全國的數(shù)據(jù)難免弱化了房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)與績效的關(guān)系。重慶市作為國家中心城市，對西部經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略有著舉足輕重的地位。房地產(chǎn)業(yè)作為重慶市經(jīng)濟(jì)開展的一大支柱產(chǎn)業(yè)，2021年完成房地產(chǎn)投資億元，占GDP的20.13%。但是從行業(yè)開展現(xiàn)狀來說，重慶房地產(chǎn)企業(yè)還是一個梯形的結(jié)構(gòu)，即中小型企業(yè)占據(jù)市場的主導(dǎo)，大型房地產(chǎn)企業(yè)在市場份額上沒有明顯的優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)的市場集中度還低等導(dǎo)致的行業(yè)的績效不高。對此，本文從產(chǎn)業(yè)組織角度對重慶房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行研究，檢驗重慶房地產(chǎn)行業(yè)是否存在效率結(jié)構(gòu)假說或者市場假說，找出影響重慶房地產(chǎn)業(yè)績效的因素。同時，由于兩個假說對應(yīng)的產(chǎn)業(yè)政策不同，如果重慶房地產(chǎn)市場存在市場力量假說，那么說明房地產(chǎn)有可能通過合謀，利用市場力量而獲得壟斷利潤，這樣將會造成社會福利的損失，政府應(yīng)規(guī)制；如果重慶房地產(chǎn)市場存在效率結(jié)構(gòu)假說，那么重慶房地產(chǎn)企業(yè)份額的擴(kuò)大，主要來源于企業(yè)的高效率，并不會損害社會的福利。研究意義通過檢驗重慶房地產(chǎn)行業(yè)是否存在市場力假說或者效率結(jié)構(gòu)假說，找出影響重慶房地產(chǎn)業(yè)績效的因素，根據(jù)結(jié)果提出相應(yīng)的對策和建議，可以說本文具有一定的理論和實用價值。從產(chǎn)業(yè)組織理論角度，通過對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、效率與績效關(guān)系研究有助于1

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文1緒論拓展產(chǎn)業(yè)組織的應(yīng)用領(lǐng)域。目前，關(guān)于市場結(jié)構(gòu)、效率與績效關(guān)系的研究成果較多，但大局部集中于加工制造業(yè)及銀行基金等金融業(yè)，而對房地產(chǎn)業(yè)很少有涉及。從房地產(chǎn)研究角度，通過房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、效率與績效的研究，可以加深對房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識，豐富房地產(chǎn)領(lǐng)域的研究視角。通過對重慶房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)、行業(yè)效率的測算可以較客觀的反響出重慶房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)運行現(xiàn)狀；通過對市場結(jié)構(gòu)、效率與績效關(guān)系的分析，可以找出決定重慶房地產(chǎn)業(yè)績效的主要原因。這些研究成果，可以為政府制定相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，為企業(yè)制定企業(yè)開展策略提供一些參考依據(jù)。研究對象房地產(chǎn)業(yè)作為從事房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營的行業(yè)，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實際運行與發(fā)展的“載體〞。根據(jù)2021年修訂成?國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類?〔GB/T4754-2021〕，房地產(chǎn)行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)第11門類，并將其細(xì)分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介效勞、其他房地產(chǎn)活動等四類。本文研究對象為房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)，不包括房地產(chǎn)效勞業(yè)類企業(yè)。由于各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)開展水平不同，加之房地產(chǎn)本身固有的特性，區(qū)域性較強(qiáng)，各地區(qū)房地產(chǎn)市場狀況也差異較大。同時，根據(jù)統(tǒng)計學(xué)理論，樣本數(shù)目越多結(jié)果的可靠性越強(qiáng)，但相應(yīng)的工作強(qiáng)度越多，所以根據(jù)實際情況，本文選取重慶市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為研究對象，選取重慶2005-2021年六類資質(zhì)企業(yè)作為研究樣本，研究重慶市房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)、效率與績效之間的關(guān)系。研究思路及方法研究思路本文的研究的理論根底是市場力假說和效率結(jié)構(gòu)假說，在這兩個理論根底上，建立檢驗?zāi)Ｐ停瑱z驗重慶房地產(chǎn)行業(yè)是否也存在這兩類假說。具體從以下4個方面展開：首先，在對國內(nèi)外相關(guān)研究分析的根底上，確定本文的研究思路，確定實證變量、模型及結(jié)果的判斷標(biāo)準(zhǔn)；其次，分別測定重慶市房地產(chǎn)行業(yè)的市場結(jié)構(gòu)指標(biāo)和效率指標(biāo)。在重慶房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析時，選取市場份額、市場集中度、洛倫茲曲線和產(chǎn)業(yè)基尼系來對重慶房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。運用DEA方法，選取CR2和BC2模型分別測算重慶房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)效率和純技術(shù)效率，再根據(jù)三者之間的關(guān)系，計算出重慶房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模效率；再次，在測定重慶房地產(chǎn)業(yè)績效的根底上，通過建立回歸模型，分析重慶房2

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文1緒論地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、效率與績效之間的關(guān)系，得出檢驗結(jié)果，并對結(jié)果做出解釋；最后，從企業(yè)和政府角度提出提高重慶房地產(chǎn)業(yè)效率，提高重慶房地產(chǎn)業(yè)績效的相關(guān)對策建議。研究方法在對重慶房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)、效率與績效進(jìn)行研究過程中主要采用了以下研究方法：①文獻(xiàn)查閱法通過對國外對產(chǎn)業(yè)組織中效率結(jié)構(gòu)假說和市場力假說的介紹，了解每個假說對市場結(jié)構(gòu)與績效的關(guān)系的觀點。通過對相關(guān)文獻(xiàn)的查閱，梳理國內(nèi)外在對兩者關(guān)系的研究成果、相關(guān)模型和研究方法。②實證分析和標(biāo)準(zhǔn)分析相結(jié)合法對重慶房地產(chǎn)行業(yè)運行現(xiàn)狀及存在的問題進(jìn)行實證分析，采用標(biāo)準(zhǔn)分析法重慶市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、效率與績效的關(guān)系進(jìn)行驗證，分析兩類假說在重慶房地產(chǎn)行業(yè)是否存在，找出重慶房地產(chǎn)行業(yè)的績效來源。③定量分析與定性分析相結(jié)合定性和定量分析了重慶房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，市場集中度、市場份額、產(chǎn)業(yè)基尼系數(shù)及績效等指標(biāo)，通過運用網(wǎng)絡(luò)包絡(luò)法測出重慶房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)效率、純技術(shù)效率和規(guī)模效率。④靜態(tài)分析和動態(tài)分析相結(jié)合在對各個指標(biāo)分析時，通過橫向和縱向比擬各個指標(biāo)在不同年份、不同時段的進(jìn)行研究分析。研究創(chuàng)新及缺乏可能的創(chuàng)新本文的可能創(chuàng)新之處在于：首先，在研究對象上，本文從產(chǎn)業(yè)組織角度來分析重慶房地產(chǎn)業(yè)的問題，檢驗重慶房地產(chǎn)業(yè)是否存在市場力假說和效率結(jié)構(gòu)假說，找出影響重慶房地產(chǎn)業(yè)績效的原因。這既拓寬了房地產(chǎn)業(yè)的研究視角又豐富了產(chǎn)業(yè)組織的應(yīng)用領(lǐng)域，可以說有一定的創(chuàng)新之處；其次，在研究方法上，以往對房地產(chǎn)業(yè)的研究主要是基于傳統(tǒng)的SCP范式，這種研究方法片面的認(rèn)為市場結(jié)構(gòu)決定行業(yè)績效，而無視了傳統(tǒng)SCP范式的適用性。本文的研究主要是驗證理論的適用性，而后根據(jù)結(jié)果提出相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。研究缺乏由于本人的在相關(guān)領(lǐng)域的知識水平有限，同時受到數(shù)據(jù)可能性的限制，在研3

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文1緒論究方法，數(shù)據(jù)分析方面仍有待學(xué)習(xí)和提高，缺乏之處主要有：第一，由于數(shù)據(jù)可得性限制，對重慶房地產(chǎn)行業(yè)的研究無法獲得所有企業(yè)的資料數(shù)據(jù)，本文以資質(zhì)規(guī)模大小來對企業(yè)劃分，認(rèn)為同一資質(zhì)等級的企業(yè)在管理水平等方面存在相似性，這種劃分方式存在任意的主觀性，在一定程度上影響了本文結(jié)論的解釋能力。第二，由于房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場，本文以重慶行政區(qū)域邊界來研究重慶房地產(chǎn)市場，對與市場范圍的劃分不合理，這使得市場結(jié)構(gòu)和效率指標(biāo)測算產(chǎn)生偏差，從而對實證結(jié)果產(chǎn)生影響。第三，資料統(tǒng)計的缺乏，由于2004年的統(tǒng)計資料缺失，同時2021年的統(tǒng)計資料沒有及時更新，資料的缺乏在一定程度上降低了研究的解釋能力和時效性。4

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文2理論綜述2理論綜述市場結(jié)構(gòu)與績效關(guān)系的理論假說產(chǎn)業(yè)組織理論是研究產(chǎn)業(yè)內(nèi)部企業(yè)之間競爭與壟斷關(guān)系的應(yīng)用經(jīng)濟(jì)理論。它是研究在給定的條件下，如何在產(chǎn)業(yè)內(nèi)部配置資源形成最正確的市場結(jié)構(gòu)，到達(dá)最佳的市場績效，其核心就是在于尋求最有利于資源合理配置和提高經(jīng)濟(jì)效率的市場秩序。在需求最優(yōu)的市場結(jié)構(gòu)和最正確的市場績效時，兩者之間的關(guān)系成為研究的焦點。為此，許多產(chǎn)業(yè)組織學(xué)者做了大量的實證分析和理論研究，其中比擬有代表性的有市場力假說和效率結(jié)構(gòu)假說。本文的研究也主要是依據(jù)這兩個假說。哈佛學(xué)派和市場力假說哈佛學(xué)派是由哈佛大學(xué)的經(jīng)濟(jì)學(xué)教授為主構(gòu)成的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的主流學(xué)派，學(xué)派代表人物是哈佛大學(xué)的梅森(E·Mason)教授和其弟子貝恩(J·Bains)。貝恩借鑒完全競爭理論、壟斷競爭理論和有效競爭理論，提出了SCP分析范式，即市場結(jié)構(gòu)—行為—績效。哈佛學(xué)派根本遵從了SCP范式，認(rèn)為市場結(jié)構(gòu)、市場行為和市場績效之間存在著遞進(jìn)制約的因果關(guān)系，即市場結(jié)構(gòu)〔市場上賣著數(shù)量、產(chǎn)品的差異程度、本錢結(jié)構(gòu)以及縱向一體化程度等〕決定市場行為〔價格、研究開發(fā)、投資、廣告燈〕，而市場行為決定市場績效〔效率、價格與邊際本錢的比率、產(chǎn)品多樣性、利潤和分配等〕。行業(yè)集中度高的企業(yè)總數(shù)傾向于提高價格、設(shè)置障礙，以便謀取壟斷利潤，阻礙技術(shù)進(jìn)步，造成資源的非效率配置。政府可以利用行政手段，制定公共政策來調(diào)整和改善不合理的市場結(jié)構(gòu)、限制壟斷力量的開展、保持市場適度競爭，以提高市場績效水平。在SCP范式分析中，集中度和利潤率作為市場結(jié)構(gòu)和市場績效的衡量指標(biāo)，它兩者之間的關(guān)系處于核心地位。本恩通過對美國制造業(yè)的42個產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)查研究，在研究中將這42個產(chǎn)業(yè)分為兩組，以CR8為70%作為劃分標(biāo)準(zhǔn)，集中度小于70%的21家行業(yè)為一組，集中度大于70%的其他企業(yè)為另一組。通過比擬，這兩組在平均利潤率上有較大的差異；其中，集中度大于70%的平均利潤率為11.8%，要比集中度小于70%的行業(yè)的平均利潤率高4.3%。[1]據(jù)此，本恩〔J﹒Bain〕認(rèn)為，在寡占或壟斷行業(yè)的市場結(jié)構(gòu)中，企業(yè)可以通過共謀提高行業(yè)的進(jìn)入壁壘等，限制其他企業(yè)的進(jìn)入來獲得產(chǎn)額的壟斷利潤。這就是傳統(tǒng)的SCP假說，即“集中度-利潤率〞假說。此時，與之產(chǎn)生爭議的芝加哥學(xué)派認(rèn)為企業(yè)的效率是產(chǎn)生高利潤率的來源，針對爭論，理論界做了大量的檢驗研究。此時，主要是以市場份額作為效率指標(biāo)，Shepherd指出，市場份額代表的是市場力量，而不是企業(yè)的效率。他認(rèn)為一個企業(yè)可以通過市場力量對價格進(jìn)行控制，獲得更高利潤，只要這個企業(yè)5

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文2理論綜述有較高的市場份額、有充分差異化的產(chǎn)品。[2]利潤的提高又促使公司加大產(chǎn)品的研究開發(fā)，這就進(jìn)一步的提高產(chǎn)品的差異化程度，從而用使得企業(yè)的市場份額進(jìn)一步的提高。這就是相對市場力假說〔RMP〕，即認(rèn)為市場份額是決定企業(yè)市場績效的主要因素，不過與傳統(tǒng)的SCP相同，它也強(qiáng)調(diào)市場績效是市場力量的結(jié)果，只不過兩個假說市場力量的表現(xiàn)方式不同，一個是市場集中度，一個是企業(yè)市場份額。雖然這兩種假說〔相對市場力假說和傳統(tǒng)的SCP假說〕都代表的是市場力量，但在實證檢驗時，但某個行業(yè)存在相對市場力假說時，即市場份額對市場績效有顯著地正向影響，此時市場集中度對企業(yè)的績效的影響會很小。芝加哥學(xué)派和效率結(jié)構(gòu)假說芝加哥學(xué)派以斯蒂格勒、德姆塞茨以及波茨納等為代表，與結(jié)構(gòu)主義者只關(guān)心競爭的程度不同，芝加哥學(xué)派特別注重市場結(jié)構(gòu)和效率的關(guān)系，被理論界稱為“效率主義者〞。該學(xué)派繼承了芝加學(xué)派傳統(tǒng)的自由思想的經(jīng)濟(jì)思想，信奉自由競爭機(jī)制，其研究重點是企業(yè)的市場績效問題的理論分析，認(rèn)為市場的競爭過程是市場力量自由發(fā)揮過程，是一個適者生存、劣者淘汰的“生存檢驗過程〞。并認(rèn)為從規(guī)模經(jīng)濟(jì)的角度，以是否節(jié)約本錢、提高勞動生產(chǎn)效率作為判斷企業(yè)市場績效的標(biāo)準(zhǔn)。主張國家應(yīng)該盡量減少對市場競爭過程的干預(yù)，政府的干預(yù)只能限制為市場競爭過程確定制度框架的條件上。[3]哈佛學(xué)派和芝加哥學(xué)派的爭論的焦點表達(dá)在SCP的因果關(guān)系、市場進(jìn)入壁壘、“集中度—利潤率〞等的假說。對于利潤率的來源，芝加哥學(xué)派認(rèn)為與其說是由于行業(yè)的高度集中所帶來的壟斷利潤，不如說是由于大企業(yè)擁有較高的企業(yè)效率，通過降低內(nèi)部本錢或者單位本錢而獲得的超額利潤。同時，芝加哥學(xué)派認(rèn)為，某個高集中度的行業(yè)，如果其能在市場中獲得持續(xù)穩(wěn)定的高收益率，唯一的原因就是這個行業(yè)的大企業(yè)擁有高效的運營效率。因為，基于傳統(tǒng)的市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，如果一個行業(yè)的高收益水平不是建立在企業(yè)的運營高效率上，那么這個行業(yè)會很快吸引大量的企業(yè)進(jìn)入，從而使得行業(yè)競爭加劇收益率水平下降至平均水平。[4]同時，德姆塞茨等人通過大量的實證研究，指出高集中度下所對應(yīng)的高利潤率與其說是資源配置的非效率的反映，不如說是生產(chǎn)效率的結(jié)果。[5]布羅曾的研究也說明，正是各個企業(yè)通過合理的選擇采取最優(yōu)的行為結(jié)果在適者生存的法那么效率高的企業(yè)占有率不斷擴(kuò)大，才導(dǎo)致高集中度的市場結(jié)構(gòu)的出現(xiàn)。芝加哥學(xué)派主張判斷一個企業(yè)是否存在壟斷的標(biāo)準(zhǔn)不是集中度的上下和規(guī)模的大小，因為高集中度和規(guī)模大有可能是企業(yè)的高效率所產(chǎn)生的結(jié)果。由此，芝加哥學(xué)派在批判哈佛學(xué)派的市場假說中提出了效率結(jié)構(gòu)假說，該假說認(rèn)為：哈佛學(xué)派認(rèn)為的市場結(jié)構(gòu)和市場績效的相關(guān)性是一種偽相關(guān)，二者都是由企業(yè)的效率決定的，即有效率的企業(yè)在競爭過程中會持續(xù)提高其市場份額，同時導(dǎo)致更高的6

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文2理論綜述集中度，超額利潤反映的是優(yōu)異的企業(yè)績效而非壟斷和合謀。效率的來源不同，一種是X效率，認(rèn)為技術(shù)和管理水平提高可以使企業(yè)市場績效提高；另一種是規(guī)模效率，適當(dāng)?shù)钠髽I(yè)規(guī)模是企業(yè)的資源得到充分利用，從而降低單位本錢，提高企業(yè)的市場績效。在實證檢驗中又將效率分為X效率結(jié)構(gòu)假說和規(guī)模效率結(jié)構(gòu)假說兩種。國內(nèi)外關(guān)于市場結(jié)構(gòu)與績效關(guān)系的檢驗國外關(guān)于市場結(jié)構(gòu)與績效關(guān)系的檢驗①檢驗?zāi)Ｐ偷拈_展對于市場結(jié)構(gòu)與績效的實證檢驗，Weiss開創(chuàng)性的將市場份額和市場集中度兩個變量、納入實證研究中，并指出市場份額能夠反映規(guī)模經(jīng)濟(jì)、生產(chǎn)技術(shù)和管理水平，因此將市場份額作為效率的替代變量。[6]其后，很多學(xué)者在研究中將企業(yè)的市場份額作為企業(yè)效率的反映，假設(shè)行業(yè)存在效率結(jié)構(gòu)假說，那么表市場份額對產(chǎn)業(yè)的利潤率有顯著的正向的影響。此時在檢驗行業(yè)是否存在傳統(tǒng)的市場力假說〔SCP〕和效率結(jié)構(gòu)假說時，其檢驗?zāi)Ｐ偷淖宰兞堪ǎ捍硎袌鼋Y(jié)構(gòu)變量的市場集中度，表示企業(yè)效率的市場份額和可能對績效產(chǎn)生影響的控制變量。績效變量主要用行業(yè)的利潤率表示。具體模型可用下式表示：Pa0a1MSa2CRaiZi式中：P表示利潤率，MS表示市場份額，CR表示集中度，Zi為一組控制變量。如果效率結(jié)構(gòu)假說成立，那么市場份額指標(biāo)的系數(shù)顯著且大于零；如果市場力假說成立，那么市場集中度指標(biāo)的系數(shù)顯著且大于零。Shepherd認(rèn)為傳統(tǒng)將市場份額代表效率的變量的觀點似乎不合理，他認(rèn)為，企業(yè)效率和市場份額可以同時解釋市場績效的變化，之所以會出現(xiàn)這種結(jié)果，是由于企業(yè)的效率不是決定企業(yè)市場份額的唯一因素，企業(yè)的勢力或者產(chǎn)品的差異等同樣也可以影響市場份額。他認(rèn)為企業(yè)的市場力量應(yīng)該由市場份額、市場集中度和進(jìn)入障礙等三局部組成。[7]以后隨著前沿分析法〔SFA〕和數(shù)據(jù)包絡(luò)法〔DEA〕等方法的應(yīng)用，企業(yè)的效率的指標(biāo)也由市場份額變?yōu)橹苯訙y量的效率指標(biāo)。同時，Berger[8]，Berger&Hanna[9]通過對含有直接測算的效率指標(biāo)進(jìn)行回歸分析，發(fā)現(xiàn)當(dāng)回歸方程中有直接測算的效率變量時，市場份額更多的是代表市場力量而不是企業(yè)的效率。自此，隨著對企業(yè)效率的度量，市場力量假說也進(jìn)一步分為傳統(tǒng)的SCP假說〔“集中度—利潤率假說)和相對市場力量假說〔市場份額—利潤率〕。根據(jù)測定的兩類效率所代表的的含義不同分為X效率和規(guī)模效率，效率結(jié)構(gòu)假說又分為X效率假說和規(guī)模效率假說。Berger&Hanna在對美國的銀行業(yè)在對市場結(jié)構(gòu)與績效的關(guān)系進(jìn)行實證檢驗時，提出了針對這四類假說的檢驗?zāi)Ｐ停Ｐ腿缦滤荆?

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文2理論綜述if(CONCm,MSi,XEFFi,SEFFi,Zim)i式中：π表示績效，CONC表示市場集中度，MS表示市場份額，X-EFF表示X效率，S-EFF表示規(guī)模效率，Z表示一組控制變量，ε表示殘差項。②國外關(guān)于市場結(jié)構(gòu)與績效的關(guān)系的檢驗對于市場結(jié)構(gòu)和市場績效的關(guān)系，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們長期以來已做過大量的研究，但至今尚未得到一致的結(jié)論。其中，支持市場力假說大多數(shù)文獻(xiàn)主要出現(xiàn)研究早期，晚一些的研究更多的是支持效率結(jié)構(gòu)假說。Rhoades通過對檢驗這兩個假說的研究結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)在1961-1977年間對美國銀行業(yè)進(jìn)行研究文獻(xiàn)中，支持美國銀行業(yè)存在市場力假說的有30篇，支持美國銀行業(yè)存在效率結(jié)構(gòu)假說的只有9篇。同時，隨著研究的深入，自1980年以來，對于市場結(jié)構(gòu)與績效關(guān)系的假說研究更多的是支持效率結(jié)構(gòu)假說。同時Moleneux、Evanoff＆Fortier、Smirlock等采用定量模型來檢驗市場力量假說和有效結(jié)構(gòu)假說。結(jié)果顯示，在不同的產(chǎn)業(yè)集群中這兩個假說均有成立的可能。[10]BronZen美國銀行業(yè)進(jìn)行研究，驗證美國銀行業(yè)是否存在市場力假說或者效率結(jié)構(gòu)假說。在檢驗?zāi)Ｐ椭?，市場份額作為一個效率變量對績效有顯著地正向影響，結(jié)構(gòu)變量對績效影響不顯著。因此，檢驗結(jié)論是美國銀行業(yè)存在效率結(jié)構(gòu)假說。但當(dāng)把市場份額看作是效率結(jié)構(gòu)假說的依據(jù)時，雖然其弱化了市場集中度和績效之間的關(guān)系，可以認(rèn)為美國銀行業(yè)存在相對力市場假說。[11]LalithSeelanatha在檢驗斯里蘭卡銀行業(yè)的市場結(jié)構(gòu)與績效關(guān)系，選取1989年至2004年銀行業(yè)的數(shù)據(jù)作為研究樣本，將這16年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析。回歸結(jié)果說明，市場結(jié)構(gòu)變量對績效沒有顯著地正向影響，X效率和規(guī)模效率對績效指標(biāo)有顯著地正向影響。據(jù)此，LalithSeelanatha認(rèn)為斯里蘭卡銀行業(yè)不存在市場力假說而接受效率結(jié)構(gòu)假說，效率是銀行產(chǎn)業(yè)績效的來源。[12]SeanicaaEdwardseta1.以卡車運輸業(yè)作為研究對象，通過建立回歸模型對1994年至2003年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析。回歸模型的自變量中的結(jié)構(gòu)變量選取市場份額、集中度，控制變量選取卡車平均負(fù)荷、平均運輸公司數(shù)等；因變量的績效變量選取市場效率。分析結(jié)果說明，市場結(jié)構(gòu)變量和控制變量對績效變量有顯著地正向影響，這說明卡車業(yè)存在市場力假說，即卡車業(yè)市場結(jié)構(gòu)決定市場績效。[13]Schmalensee(1987)在研究市場結(jié)構(gòu)與績效的關(guān)系時得出，檢驗?zāi)Ｐ椭写硎袌鼋Y(jié)構(gòu)變量的市場集中和代表效率變量的企業(yè)效率對績效變量都有顯著地正向影響。他認(rèn)為，一個行業(yè)可能既存在效率結(jié)構(gòu)假說業(yè)存在市場力假說，這兩種假說能夠在同一個行業(yè)中共存。對于這種現(xiàn)象的解釋，他認(rèn)為由于在市場勢力的存在，使得高效率的企業(yè)可以獲得更多的收益。[14]通過以上分析，國外對市場結(jié)構(gòu)與績效關(guān)系的研究，大都集中在銀行業(yè)等產(chǎn)8

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文2理論綜述業(yè)，對于房地產(chǎn)業(yè)的研究較少。國內(nèi)關(guān)于市場結(jié)構(gòu)與績效關(guān)系的檢驗自20世紀(jì)80年初，產(chǎn)業(yè)組織理論被引進(jìn)我國以來，產(chǎn)業(yè)組織理論已經(jīng)在很多產(chǎn)業(yè)得到研究和應(yīng)用。但是，關(guān)于市場結(jié)構(gòu)與績效關(guān)系檢驗的研究的文獻(xiàn)主要集中在保險業(yè)、銀行業(yè)或制造業(yè)等領(lǐng)域。本文將對產(chǎn)業(yè)組織在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用情況和其他行業(yè)關(guān)于市場結(jié)構(gòu)與績效關(guān)系的檢驗情況作簡要回憶。①市場結(jié)構(gòu)與績效關(guān)系在銀行、保險、證券和乳制品等產(chǎn)業(yè)的檢驗郭正權(quán)，牛曉東選取2004-2021年18家上市煤炭企業(yè)作為研究對象，在我國煤炭行業(yè)中檢驗市場結(jié)構(gòu)與績效的關(guān)系。選取CR4作為市場結(jié)構(gòu)變量，認(rèn)為我國的煤炭行業(yè)市場結(jié)構(gòu)屬于競爭型；運用數(shù)據(jù)包絡(luò)法對煤炭企業(yè)的效率進(jìn)行測量，發(fā)現(xiàn)我國煤炭企業(yè)的效率差距不是很大；選取資產(chǎn)收益率和所有者權(quán)益作為績效變量。通過建立檢驗市場結(jié)構(gòu)與績效關(guān)系的回歸模型，得出效率結(jié)構(gòu)假說在我國煤炭行業(yè)成立。[15]趙旭，蔣振聲和周軍民選取1994—1998我國銀行業(yè)的數(shù)據(jù)，運用DEA模型對我國銀行業(yè)效率進(jìn)行測度，作為檢驗的效率變量；選取市場集中度、市場份額作為結(jié)構(gòu)變量；選取利潤率作為績效變量。通過實證分析得出：效率變量對利潤率有顯著地正向影響，而結(jié)構(gòu)變量的系數(shù)為負(fù)，利潤率有負(fù)向影響。因此，作者得出我國銀行業(yè)不存在市場力假說，而接受效率結(jié)構(gòu)假說。[16]陳明選取我國乳業(yè)1998-2004年的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，以檢驗我國乳業(yè)市場結(jié)構(gòu)與市場績效諸要素之間的相互影響程度。結(jié)果說明，內(nèi)部效率對產(chǎn)品差異和進(jìn)入壁壘具有負(fù)面影響，而規(guī)模結(jié)構(gòu)效率對市場結(jié)構(gòu)各個指標(biāo)都沒有表現(xiàn)出顯著影響。[17]劉前選取2002-2006年的15家上海市銀行〔包括4家國有銀行和11家股份制銀行〕的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，以檢驗上海市銀行業(yè)市場結(jié)構(gòu)、企業(yè)效率對績效的影響程度，判斷市場力假說和效率結(jié)構(gòu)假說是否在上海銀行業(yè)中存在。實證結(jié)果表明，市場結(jié)構(gòu)指標(biāo)和效率指標(biāo)都沒有對績效指標(biāo)產(chǎn)生顯著地正向影響，因此判斷上海市銀行業(yè)既不存在市場力假說也不存在效率結(jié)構(gòu)假說。[18]朱煥用SCP分析框架對我國基金業(yè)的市場結(jié)構(gòu)、市場行為及市場績效進(jìn)行了深入研究，根據(jù)我國基金業(yè)開展的大背景得出了我國基金業(yè)存在市場力假說的結(jié)論，提出了通過制度改革和優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)來實現(xiàn)市場績效提高的建議。[19]湯云峰選取2001-2005銷售收入排名前12位的乳制品企業(yè)作為研究對象，將市場份額分別作為效率的間接變量替代量和市場力假說的支持變量，實證檢驗我國乳制品行業(yè)市場結(jié)構(gòu)與市場績效的關(guān)系。結(jié)果說明：當(dāng)以市場份額作為效率變量的替代變量時，我國的乳制品行業(yè)的市場集中度對利潤率〔績效〕沒有顯著正向的影響。因此得出，我國乳制品行業(yè)不存在市場力假說；中選用直接測量的效率變量，市場份額作為一個市場結(jié)構(gòu)變量時，結(jié)果說明，純技術(shù)效率和規(guī)模效率變量對績效變量有顯著地正向影響，9

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文2理論綜述同時，效率對市場結(jié)構(gòu)變量有顯著地正向影響。據(jù)此得出我國乳制品行業(yè)存在效率結(jié)構(gòu)假說，純技術(shù)效率和規(guī)模效率是影響我國乳制品行業(yè)績效的主要因素。[20]②房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)與績效關(guān)系的研究國內(nèi)從產(chǎn)業(yè)組織角度對我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行研究，主要集中在以下幾個方面：1〕對我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)問題的研究：葉劍平較早的利用產(chǎn)業(yè)組織理論分析而來房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)品差異化、企業(yè)進(jìn)入壁壘等房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的影響，并對房地產(chǎn)市場的不完全化競爭性做了進(jìn)一步的闡述。[21]周剛等在對我國的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時，認(rèn)為20世紀(jì)90年代房地產(chǎn)企業(yè)的大規(guī)模進(jìn)入，使得我國房地產(chǎn)業(yè)的組織分散化、市場集中度較低，是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)間的過度競爭和整個行業(yè)市場績效低下的主要原因。[22]吳拯通過分析1998-2000年國內(nèi)前14家房地產(chǎn)上市公司收益情況，得出我國房地產(chǎn)業(yè)前14家房地產(chǎn)上市公司占整個行業(yè)銷售份額的3.7%左右，故認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場的根本特征是過度競爭以及較低集中度和規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。[23]苗青天通過對我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的市場集中度、企業(yè)規(guī)模、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力利用率以及行業(yè)的利潤率等指標(biāo)的深入分析研究，認(rèn)為我國目前房地產(chǎn)業(yè)存在所謂的“過度競爭〞的論斷缺乏事實依據(jù)，不僅如此由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域性、房地產(chǎn)產(chǎn)品的完全異質(zhì)性等因素，使得房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出較強(qiáng)的壟斷性，不是“過度競爭〞而恰恰是“競爭不充分〞。總之，在判斷我國房地產(chǎn)市場的市場結(jié)構(gòu)時，需要考慮房地產(chǎn)的特性以及房地產(chǎn)市場的區(qū)域性、開展不平衡性，并結(jié)合實證檢驗的結(jié)果綜合判定。2〕對企業(yè)行為的研究：近幾年來，國內(nèi)許多學(xué)者對房地產(chǎn)市場參與主體之間的博弈行為進(jìn)行分析研究，況偉大通過對北京市住宅業(yè)的市場演進(jìn)過程研究，分析房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷與價格合謀行為以及政府的住房制度改革和市場規(guī)制。[24]苗青天認(rèn)為當(dāng)我國房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域性寡頭壟斷的條件下，房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過壟斷的定價行為、價格歧視、價格合謀、廣告、產(chǎn)品的差異化戰(zhàn)略等策略行為，來實現(xiàn)自己的利潤最大化。[25]3〕對規(guī)模經(jīng)濟(jì)和市場績效的研究：苗青天以行業(yè)利潤率的上下、資本的流向、房價收入比、商品房空置率等資源配置的效率作為房地產(chǎn)業(yè)績效分析和評價的依據(jù)，通過對房地產(chǎn)業(yè)的實際利潤率的分析，認(rèn)為偏高的房價收入比、商品房空置率以及亟待改善的住房條件的局部城市居民的存在是我國房地產(chǎn)市場在壟斷條件下社會福利水平降低的主要表達(dá)。徐建從產(chǎn)業(yè)組織角度，遵循傳統(tǒng)的SCP分析范式，對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行系統(tǒng)研究，認(rèn)為我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場集中度不高、規(guī)模不經(jīng)濟(jì)且資源的配置效率較低。[26]4〕對市場結(jié)構(gòu)與績效關(guān)系的研究：劉樹峰運用DEA模型評價我國房地產(chǎn)上市企業(yè)在1997-2021年的市場績效，運用回歸方程對房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)與績效進(jìn)行評10

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文2理論綜述價，評價結(jié)果說明：市場集中度對房地產(chǎn)市場績效的影響很小，且呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)，影響房地產(chǎn)市場績效的主要因素是本錢成長率，同時認(rèn)為這是由政府對土地壟斷使得行業(yè)進(jìn)入的高壁壘造成的。[27]王越以我國六類資質(zhì)企業(yè)作為研究對象，通過建立回歸檢驗?zāi)Ｐ?，探討我國房地產(chǎn)行業(yè)的績效來源。檢驗結(jié)果說明，我國房地產(chǎn)行業(yè)即不存在市場力假說也不存在效率結(jié)構(gòu)假說。[28]李艷琳、李麗通過對中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的市場集中度及市場績效進(jìn)行實證分析發(fā)現(xiàn)市場集中度與產(chǎn)業(yè)利潤率之間呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，用產(chǎn)業(yè)組織理論無法解釋中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與績效的關(guān)系，市場集中度與市場績效存在悖論。[29]張衛(wèi)紅選取2004-2021年鄭州市排名前25名的房地產(chǎn)公司進(jìn)行實證分析，實證結(jié)果說明鄭州市房地產(chǎn)業(yè)既不存在市場力結(jié)構(gòu)假說也不存在效率結(jié)構(gòu)假說，但有一定程度上的規(guī)模效率假說的特點。[30]綜上所述，運用產(chǎn)業(yè)組織理論方面來研究房地產(chǎn)業(yè)的文獻(xiàn)還較少，研究的內(nèi)容主要是基于傳統(tǒng)的SCP分析范式，依次對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為及市場績效進(jìn)行分析。而對房地產(chǎn)行業(yè)是否遵循市場力假說，市場結(jié)構(gòu)是否是決定市場績效的因素，企業(yè)效率會不會也會對市場績效產(chǎn)業(yè)影響沒有進(jìn)行深入研究，這正是本文研究的主要內(nèi)容。11

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文3重慶房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)分析3重慶房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)分析重慶房地產(chǎn)開展概況自1998年實行住房制度改革以來，房地產(chǎn)業(yè)為改善重慶居民的居住條件，推動重慶地方經(jīng)濟(jì)的快速開展做出了積極的奉獻(xiàn)。截至2021年，重慶城鎮(zhèn)人均居住面積已到達(dá)平方米，房地產(chǎn)投資到達(dá)億元，占GDP的比重20.13%，對GDP增長的直接奉獻(xiàn)率為18.93%。可以說，房地產(chǎn)行業(yè)對重慶市的開展起著重要的作用，是重慶的一個支柱產(chǎn)業(yè)。本節(jié)主要從行業(yè)企業(yè)數(shù)量規(guī)模、企業(yè)經(jīng)營狀況和市場供給狀況等來介紹重慶房地產(chǎn)的開展現(xiàn)狀?！?〕房地產(chǎn)開發(fā)投資強(qiáng)勁重慶房地產(chǎn)投資增速強(qiáng)勁2021年房地產(chǎn)完成投資額億元，從圖以看出，除2021年受金融危機(jī)影響房地產(chǎn)投資增速有較大的波動外，，平均每年的增速要高于重慶國民經(jīng)濟(jì)的增速，相比2004年的405億元，增長了倍，年均增速27.99%。這比同期重慶GDP年增速為16.4%高出11個百分點，比重慶“十一五〞期間GDP平均增長率15%高出接近13個百分點，說明房地產(chǎn)開發(fā)投資對重慶國民經(jīng)濟(jì)的增長奉獻(xiàn)越來越大，同時也表現(xiàn)出房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資與國民經(jīng)濟(jì)實力之間的耦合性較差。圖3.11998-2021年重慶房地產(chǎn)投資增長率和國民經(jīng)濟(jì)增長率Figure3.1Chongqingrealestateinvestmentgrowthrateandthenationaleconomicgrowthfrom1998to2021〔2〕房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量及就業(yè)人數(shù)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速開展，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)企業(yè)的數(shù)量和從業(yè)人數(shù)也增加到相當(dāng)大的規(guī)模。其中企業(yè)數(shù)量從1998年的991家開展到2021的2354家，年均12

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文3重慶房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)分析增長6.88%；重慶房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人數(shù)從50088人開展到2021年的94535人，年均增長5.01%。從圖，可以看出，整個過程中不管是企業(yè)數(shù)量還是從業(yè)人數(shù)都是呈增長趨勢，且企業(yè)數(shù)量的增速要高于從業(yè)人員增速，這主要是因為企業(yè)管理水平在不斷增加的結(jié)果。其中，2003和2021年受金融危機(jī)的影響、2006年是國家宏觀調(diào)控政策頻出的一年，這三年從業(yè)人數(shù)有小幅度的減少，這也間接的說明房地產(chǎn)行業(yè)受受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響很大。圖3.21998-2021年重慶房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)數(shù)量和從業(yè)人員數(shù)Figure3.2ThenumberofrealestatedevelopmententerpriseandpractitionersinChongqingfrom1998to2021〔3〕房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)結(jié)構(gòu)狀況為了標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營行為，我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理。根據(jù)注冊資本、開發(fā)經(jīng)營年限及管理人員數(shù)量等，我國將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為為一級、二級、三級、四級、暫定和其它六個等級。根據(jù)?中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒-2021?統(tǒng)計，重慶2021年的2391家開發(fā)企業(yè)中，有一級企業(yè)41家、二級企業(yè)477家、三級企業(yè)892家、四級企業(yè)129家、暫定級企業(yè)831家和其它資質(zhì)企業(yè)21家，分別占比1.71%、19.95%、37.31%、5.4%、34.76%和0.88%?？梢钥闯?，重慶房地產(chǎn)企業(yè)的一級資質(zhì)最少，主要集中在二級、三級和暫定級企業(yè)，共占企業(yè)總數(shù)的92.01%。13

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文3重慶房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)分析圖3.32021年重慶六類資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量比例Figure3.3Chongqingsixclassqualificationofrealestateenterprisequantityproportionin2021〔4〕重慶房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)與負(fù)債情況房地產(chǎn)行業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，高負(fù)債經(jīng)營一直是我國房地產(chǎn)企業(yè)的普遍存在現(xiàn)象，重慶房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。2021年重慶房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)總額為億元，負(fù)責(zé)總額為億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)67.86%，雖低于全國的75.4%，但也存在資不抵債的風(fēng)險。表3.12004-2021年重慶市房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)和負(fù)債情況表Table3.1RealestateenterprisesinChongqingfrom2004to2021thetotalassetsandliabilitiestable年份資產(chǎn)總計負(fù)債總計資產(chǎn)負(fù)債率200420052006200720212021202120211499185923363072404953106938101301048128816942195269536094760687469.95%69.32%72.49%71.46%66.56%67.98%68.61%67.86%數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計年鑒2005-2021〔5〕重慶房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入和利潤情況從下表我們可以看出，重慶房地產(chǎn)的收入的主要來源是商品房的銷售收入，平均占到主營業(yè)務(wù)收入的91.34%；在主營業(yè)務(wù)收入扣成建造本錢、管理費用以及14

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文3重慶房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)分析有關(guān)稅金和利息之后的營業(yè)利潤每年都在增加，且每年的增速都比主營業(yè)務(wù)收入高，這說明房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力不斷增強(qiáng)。如表所示。表3.22005~2021年重慶市房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入及利潤情況Table3.2Realestateenterprises’revenuesandprofitsinChongqingfrom2005to2021主營業(yè)務(wù)收入土地轉(zhuǎn)讓收入商品房銷售收入房屋出租收入稅金及其他年份其他收入營業(yè)利潤2005200620072021202120212021數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計年鑒2006-2021通過上述對重慶房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀分析，認(rèn)為重慶房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟(jì)的奉獻(xiàn)越來越大，但這也從側(cè)面表現(xiàn)出，重慶經(jīng)濟(jì)的增長越來越依靠房地產(chǎn)的投資，國民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)投資的耦合性較差；重慶房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模普遍偏小，二級、三級和暫定級企業(yè)占了企業(yè)總數(shù)92%的份額；重慶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營情況比較嚴(yán)重，但企業(yè)的盈利能力在不斷增強(qiáng)。市場結(jié)構(gòu)的理論概述市場結(jié)構(gòu)的概念市場結(jié)構(gòu)〔MarketStructure〕是指市場上已有的和潛在的賣方和買方的數(shù)量、規(guī)模以及相互之間的關(guān)系，它反映了特定市場上相關(guān)企業(yè)面臨的競爭環(huán)境，是決定企業(yè)行為和市場績效的主要因素。其研究思路根本上繼承了西方微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于完全競爭、完全壟斷、壟斷競爭和寡頭壟斷等市場結(jié)構(gòu)理論的分析框架。一般而言市場結(jié)構(gòu)包括兩方面含義：一是指市場組織形式〔如市場的競爭性或壟斷性、市場的進(jìn)出壁壘、產(chǎn)品的差異程度等〕；二是指通過對某一產(chǎn)業(yè)的市場集中度來確定市場的結(jié)構(gòu)類型。市場結(jié)構(gòu)的劃分在1933年出版的?不完全競爭經(jīng)濟(jì)學(xué)?一書中，羅賓遜夫人從市場上的企業(yè)數(shù)量、企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品差異度、進(jìn)入壁壘等角度將市場結(jié)構(gòu)分為完全競爭、完全15

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文3重慶房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)分析壟斷、壟斷競爭和寡頭壟斷四中類型?！?〕完全競爭市場。完全競爭市場是指一種競爭完全不受任何阻礙和干擾的市場[31]，其具有以下幾個根本特征：①產(chǎn)品的同質(zhì)性，在同一市場上所有生產(chǎn)者提供的是同一產(chǎn)品，不存在產(chǎn)品的差異、消費者不存在消費偏好，價格是影響消費者選擇的唯一因素。②市場上存在著大量的賣方和買方，任何單個賣者和買者都是市場價格的接受者，而不是市場價格的制定者；③市場信息完全，所有的參與者都能獲取市場的全部信息，不存在供求以外的因素對價格和市場競爭的影響；④進(jìn)入和退出自由，不存在進(jìn)入或退出壁壘和交易本錢，所有生產(chǎn)要素都可以自由流動，廠商可以按照自己的意愿自由地進(jìn)入或退出某一行業(yè)；⑤不存在外部性，即每個廠商承當(dāng)其生產(chǎn)過程的全部本錢?！?〕完全壟斷市場。完全壟斷市場是指只有一家企業(yè)的市場結(jié)構(gòu)。壟斷分為買方壟斷和賣方壟斷，對于賣方壟斷與完全競爭市場必須具備三個根本條件：①市場上只存在唯一的廠商，沒有其他的競爭者，壟斷廠商占整個市場；②產(chǎn)品唯一，沒有其他任何企業(yè)生產(chǎn)該企業(yè)產(chǎn)品的替代品。②市場存在較高的進(jìn)入壁壘，壟斷廠商可以忽略潛在競爭者的威脅?！?〕壟斷競爭市場，是指市場企業(yè)之間既存有相互競爭，又有一定的壟斷力量的市場結(jié)構(gòu)，其主要的特點有：①產(chǎn)業(yè)集中度較低。市場內(nèi)企業(yè)眾多，每個企業(yè)的份額較低，對價格控制能力較低。②產(chǎn)品存在差異③進(jìn)出入壁壘較低?！?〕寡頭壟斷市場。寡頭壟斷市場是占市場份額很大的少數(shù)企業(yè)相互競爭的市場結(jié)構(gòu)，其主要特點是：①產(chǎn)業(yè)集中度高，少數(shù)企業(yè)占有整個市場非常大的市場份額。②產(chǎn)品可能同質(zhì)，也可能存在差異。③進(jìn)入和退出壁壘較高。一般資本密集型和技術(shù)密集型的行業(yè)是寡頭壟斷行業(yè)。表四種市場類型的特征Table3.3Thecharacteristicsofthefourtypesofmarket房地產(chǎn)市結(jié)構(gòu)類型進(jìn)入壁壘集中度產(chǎn)品差異度廠商數(shù)目對價格的控制程度完全競爭壟斷競爭寡頭壟斷低低完全無差異有差異很多較多幾個沒有較低較低有一些比擬高比擬高有差異或無差異相當(dāng)程度唯一的產(chǎn)品或無接近的替代很大程度，完全壟斷高高唯一但經(jīng)常受到管制16

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文3重慶房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)分析實際上，完全競爭市場和完全壟斷市場都屬于市場結(jié)構(gòu)中的兩個極端情況，是非現(xiàn)實的市場結(jié)構(gòu)，在現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)生活中存在的往往是介于兩者之間的壟斷競爭市場和寡頭壟斷市場市場結(jié)構(gòu)的度量國內(nèi)外研究和測量市場結(jié)構(gòu)的方法，可以將其歸納為三大類：產(chǎn)品角度考慮的彈性分析法如，房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的交叉價格彈性；從績效角度的計量法如勒納指數(shù)、貝恩指數(shù)；從產(chǎn)業(yè)內(nèi)部組合的角度的計量法如市場份額、市場集中度等本文擬采用以從產(chǎn)業(yè)內(nèi)部組合角度的測量方法，從市場份額、市場集中度等來闡述重慶房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)。①市場份額市場份額〔MarketShares〕指一個企業(yè)的銷售量〔或銷售額〕在市場同類產(chǎn)品中所占的比重，反映企業(yè)對市場影響的程度，是企業(yè)在市場中所處地位的最直觀的指示器。市場份額越高，說明企業(yè)經(jīng)營、競爭能力越強(qiáng)。其計算公式如下：MSiXiXi100%〔〕式中：Xi表示第i個企業(yè)的銷售額、產(chǎn)量等。②集中度市場集中是決定市場結(jié)構(gòu)的主要因素，是一個從特定產(chǎn)業(yè)或市場中，從賣方廠商數(shù)目以及廠商相對市場規(guī)模的分布角度來把握市場競爭狀態(tài)的概念。[32]市場集中度越高，行業(yè)內(nèi)大企業(yè)的市場主導(dǎo)地位越強(qiáng)，市場競爭程度越低。通常，將衡量市場集中度的方法分為絕對法和相對法。其中，絕對法主要采用產(chǎn)業(yè)集中度，其反映了領(lǐng)先企業(yè)的集中程度。相對法包括赫芬達(dá)指數(shù)〔HHI〕、洛倫茲曲線〔LorenzCurve〕和基尼系數(shù)〔GiniCoefficient〕等，該法雖然克服了絕對法的缺乏，但沒有顧及領(lǐng)先企業(yè)的集中程度。1〕市場集中度產(chǎn)業(yè)集中度〔CRn〕指某一特定行業(yè)中少數(shù)幾個最大企業(yè)(通常是前四位、前五位或前八位)的銷售量〔或銷售額〕在市場同類產(chǎn)品中所占的市場份額，其計算表達(dá)式為：CRnin1XiXialli1〔〕式中：CRn表示在行業(yè)中前n家企業(yè)的有關(guān)數(shù)值的在整個行業(yè)中的市場集中度，Xi為第i個企業(yè)有關(guān)數(shù)值的規(guī)模。企業(yè)規(guī)模的衡量指標(biāo)不同，集中度也不同，常用的指標(biāo)是CR4和CR8。根據(jù)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，行業(yè)集中度作為衡量市場集中度最常用的指標(biāo)之一，是市場結(jié)構(gòu)的主要構(gòu)成因素。貝恩最早運用行業(yè)集中度指標(biāo)對產(chǎn)業(yè)的壟斷和17

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文3重慶房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)分析競爭程度進(jìn)行研究，他主要以美國產(chǎn)業(yè)為研究樣本，依據(jù)前四企業(yè)集中度〔CR4〕和前八位企業(yè)集中度〔CR8〕，按照壟斷程度依次遞減的順序，將不同產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)概括為六種類型，如表所示：表貝恩對產(chǎn)業(yè)壟斷和競爭類型的劃分Table3.4Thedivisionofindustrymonopolyandcompetitiontypebybain值〔%〕75≤CR4值〔%〕產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)總數(shù)寡占Ⅰ型20家以內(nèi)寡占Ⅱ型寡占Ⅲ型寡占Ⅳ型寡占Ⅴ型65≤CR4＜7550≤CR4＜6535≤CR4＜5030≤CR4＜3585≤CR820-100家企業(yè)數(shù)較多75≤CR8＜8545≤CR8＜7540≤CR8＜45企業(yè)數(shù)很多企業(yè)數(shù)很多企