物業(yè)智能化系統(tǒng)管理方案

物業(yè)智能化系統(tǒng)管理方案概述：智能化的程度決定了現(xiàn)今樓盤的檔次，XXXX在智能化方面作了較大投入，使業(yè)主們在未來的生活、工作中，更增添了一份安全和舒適。一、智能化系統(tǒng)的組成二、智能化系統(tǒng)的日常運行及特點（一）安全防范系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)，是指利用現(xiàn)代科學技術，通過采用各種安全技術的器材設備，達到社區(qū)防入侵、防盜、防破壞等目的，保證業(yè)主人身及生命財產(chǎn)安全的綜合性多功能防范系統(tǒng)。XXXX為整個提供的安全技術防范體系,包括電視監(jiān)控系統(tǒng)，周界紅外報警體系、緊急報警系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)和出入口控制系統(tǒng)（含門禁及停車場管理系統(tǒng)），并建立監(jiān)控中心，整個防范系統(tǒng)組成一個有機的整體。監(jiān)控中心設置24小時全天候值班制度，當有報警信號切入時，在監(jiān)控中心就可以立刻接受到報警信號，通過信息交換，監(jiān)視系統(tǒng)將報警地點附近的攝像機切換到指定的監(jiān)視器上監(jiān)視，同時視頻錄像機自動記錄現(xiàn)場情況；值班人員將立即通知保安前去處理，并將情況記錄備查。報警信息處理流程：1、門禁聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)大廈設有門禁系統(tǒng)、滾閘系統(tǒng)，并且相互聯(lián)網(wǎng)，管理處可通過該系統(tǒng)，對訪客身份識別后，與業(yè)主取得聯(lián)系，決定是否放行。2、周界紅外報警系統(tǒng)在XXXX的一層墻體四周設置主動式紅外探測器，建立起一道安全防范體系，一旦發(fā)現(xiàn)非法穿越，附近的報警揚聲器會立刻鳴響，報警信息同時傳至監(jiān)控中心。3、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)及電子巡更系統(tǒng)依據(jù)XXXX的地形、地貌、建筑及功能布局，在出入口、公共通道、電梯、車庫等一些重要位置設立攝像監(jiān)控點，監(jiān)控人員24小時屏幕監(jiān)控，同時將重要區(qū)域監(jiān)控情況記錄以備查。配合保安電子巡更系統(tǒng)，結合固定崗、流動崗的人員監(jiān)控，增強社區(qū)保安巡視工作的力度和管理，使社區(qū)無監(jiān)視死角，實現(xiàn)技防、人防、物防的完美結合。4、一卡通系統(tǒng)社區(qū)業(yè)主憑已授權的ID卡實現(xiàn)停車、身份識別、車輛出入管理等功5、停車場智能化管理XXXX的地下車庫工設置車位757輛，地面有80輛左右的車位。根據(jù)現(xiàn)場的停車場分布和道路通行水平、出入分流原則，在進出口大門和地下停車場進出口設立先進的智能化停車場設備。監(jiān)控中心將辦理停車手續(xù)的車主資料輸入電腦，并在一卡通上輸入信息，完成車輛的出入登記。外來車輛也可在入口處進行系統(tǒng)識別，給予一次性放行通過。在智能停車場系統(tǒng)監(jiān)控下，車輛將有序進出。停車場管理的要點是：進場道閘自動起落，出場人工識別車牌號碼無誤則放行。使用該系統(tǒng)能加快車輛流量，降低車輛被盜的危險性智能停車場管理系統(tǒng)車輛進出車庫流程圖如下:停車場入口管理流程圖（二）信息管理系統(tǒng)信息管理系統(tǒng)是管理處向業(yè)主發(fā)布和提供信息交流的場所，它主要包括背景音樂系統(tǒng)'、遠程抄表系統(tǒng)、物業(yè)信息管理系統(tǒng)、電子公告欄系統(tǒng)和局域網(wǎng)信息系統(tǒng)。該部分系統(tǒng)將由監(jiān)控中心負責操作，智能化技工負責維護。背景音樂系統(tǒng)：管理中心將按照XXXX的特點，由監(jiān)控中心實行分區(qū)控制緊急廣播和背景音樂系統(tǒng)。在出現(xiàn)非常事件或火災時，系統(tǒng)能夠接受消防監(jiān)控中心的強制切換，并自動投入事故或火災報警廣播，將平時播放的背景音樂切換為事故廣播。背景音樂系統(tǒng)主要為公共場所提供舒適優(yōu)美的背景音樂或語音廣播，當發(fā)生事故或火災時，則可作為事故緊急廣播，圍繞疏散，指揮處理事故。背景音樂每季度與消防系統(tǒng)聯(lián)動調試一次，平時作為背景音樂播出。物業(yè)信息管理系統(tǒng)：為管理中心的規(guī)范化管理提供了便利條件，有利于XXXX品質的提升。該系統(tǒng)用于協(xié)調業(yè)主、物業(yè)管理服務人員之間的關系，對物業(yè)管理中的房產(chǎn)、住戶、服務、公共設施、工程檔案、費用收繳統(tǒng)計及維修統(tǒng)計、房屋狀況等信息資料進行數(shù)據(jù)采集、分析、傳遞、加工、存儲、計算等操作，反映物業(yè)管理的各種運行狀態(tài)。電子公告欄系統(tǒng)：該系統(tǒng)設置于寫字樓大堂或電梯內電視，用于發(fā)布各種信息，包括物業(yè)信息、社區(qū)動態(tài)、天氣預報、廣告、重大新聞等，信息的發(fā)布由禮賓部管理，工程部負責日常的維護。（三）信息網(wǎng)絡系統(tǒng)XXXX的信息網(wǎng)絡系統(tǒng)包括電訊系統(tǒng)、寬帶接入系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)等，該項系統(tǒng)由管理中心工程部負責日常的檢查，專業(yè)公司承擔維修維護工作。管理中心將配合專業(yè)公司，保證業(yè)主信息網(wǎng)絡的通暢。三、智能化系統(tǒng)的維護設施設備維修保養(yǎng)是設備正常運行的保證，它不僅要使設備隨時處于良好的工作狀態(tài)，而且要保證各項運行參數(shù)合格，以便確保設備能達到原有的設計性能和服務年限。智能化設備的維修工作可分為定期維修和緊急維修兩類，定期維修、保養(yǎng)得越好，緊急維修就會相應減少，業(yè)主的滿意度就會提升。（一）定期維修、保養(yǎng)制度定期維修保養(yǎng)工作對于保持設備良好的運轉狀態(tài)、延長設備壽命極為重要，但必須制定一套定期維修保養(yǎng)計劃并嚴格遵照執(zhí)行。根據(jù)上次檢修時間就可以排出各類設備的定期檢修時間表，打印出具體檢修項目及要求檢修完畢后再將檢修結果輸入電腦并存檔，建立設備維修檔案備查。由于智能化系統(tǒng)比較復雜，系統(tǒng)設計及零部件皆為公司專利，系統(tǒng)發(fā)生故障時必須由供貨商維修更換，因此，在選型時要考慮產(chǎn)品的品牌和供貨商的維修水平。（二）緊急維修管理為確保緊急維修工作能夠按期順利完成，應通過對緊急維修的管理達到下述要求：1、對簡單的緊急維修工作，應能于最短的時間內完成2、對較大的緊急維修工作應能有效跟進，直到完成為止。3、對緊急維修的部位及項目進行分類、統(tǒng)計、分析，以便掌握設備存在的隱患。4、對緊急維修的耗材進行有效的監(jiān)控，控制成本支出。四、智能化設備維護計劃（一）閉路監(jiān)控系統(tǒng)序號項目維保計劃巡檢規(guī)定維保內容頻次巡檢內容頻次1監(jiān)控電腦/軟件軟件及系統(tǒng)設備狀態(tài)分析、調整、機器清掃1次/半年監(jiān)控室設備狀況檢查及記錄值班2操作控制臺/控制鍵盤設備狀態(tài)檢查、機器清掃1次/半年設備狀況檢查1次/天3錄像機設備4報警觸發(fā)數(shù)字錄像設備（硬磁盤）設備狀態(tài)及功能檢查1次/季設備狀況檢查1次/天5彩色監(jiān)視器設備狀態(tài)檢查、機器吸塵1次/半年設備狀況檢查1次/天6攝像機設備狀態(tài)檢查，鏡頭、機器清潔1次/月設備狀況檢查1次/天7視頻分配放大器、傳輸線路等有無破損1次/半年線路連接檢查1次/月8視頻光傳輸設備設備狀態(tài)檢查、機器清潔1次/季設備狀況檢查1次/天9報警系統(tǒng)輸入接口接線牢固、機器清潔1次/季設備狀況檢查1次/天10門磁開關接線牢固、功能檢修1次/月設備狀況檢查1次/天11現(xiàn)場燈光驅動模塊二）門禁系統(tǒng)及停車場管理系統(tǒng)

序號項目維保計劃巡檢規(guī)定維保內容頻次巡檢內容頻次1監(jiān)控電腦/軟件軟件及系統(tǒng)設備狀態(tài)分析、調整、機器清掃1次/半年系統(tǒng)設備狀況檢查及記錄值班2服務器3門禁主控制器狀態(tài)分析、緊固連接、機器清掃1次/半年狀態(tài)檢查1次/天4門禁輔控制器5中繼器6電動門鎖狀態(tài)分析、緊固連接，可靠牢固1次/年狀態(tài)檢查1次/天7出門按鈕緊固連接1次/年狀態(tài)檢查1次/天8門磁開關緊固連接，可靠牢固1次/月狀態(tài)檢查1次/天9讀卡器狀態(tài)分析、緊固連接，可靠牢固1次/年狀態(tài)檢查1次/天10道閘狀態(tài)分析、檢修1次/年狀態(tài)檢查1次/天四）電子巡更系統(tǒng)及報警系統(tǒng)序號項目維保計劃巡檢規(guī)定維保內容頻次巡檢內容頻次1監(jiān)控電腦/軟件軟件及系統(tǒng)設備狀態(tài)分析、調整、機器清掃1次/半年系統(tǒng)設備狀況檢查及記錄1次/天2巡更信號采集器清潔、緊固連接檢查1次/半年狀態(tài)檢查1次/月3巡更站緊固