東莞某樓盤策劃推廣方案

“東江畔，江月灣”FR：深圳中超時代

TO：東莞東江物業(yè)版本：2004年2月24日[東莞·江月灣]策劃推廣方案1中超·時代風華來了！2關于中超·時代風華3感謝〖江月灣〗,讓我們有緣相聚！4

本案共三部分,分享時間約40分鐘5

第一部分

給發(fā)展商的“三瓢涼水”6

第二部分

【江月灣】面臨“三座大山”7第三部分

【江月灣】的解決之道8十月東江9二月東江二月東江10第一部分給發(fā)展商的“三瓢涼水”11道滘：相對東東莞其它區(qū)鎮(zhèn)鎮(zhèn)而言，道滘滘存在如下幾幾個特點——1、經濟欠發(fā)發(fā)達，外來投投資相對較少少，常住人口口及外來人口口也較少。2、房地產業(yè)業(yè)發(fā)展較滯后后，暫時沒有有規(guī)模化、主主題式住宅項項目開發(fā)（這也從一個個側面體現(xiàn)了了開發(fā)商/投投資商對道滘滘房地產市場場的顧慮）。。3、當?shù)鼐用衩瘳F(xiàn)有居住觀觀念較滯后，，尤其對高端端住宅產品的的認識有限。。4、高端房地地產產品的市市場消化能力力有限。第一瓢涼水：：【道滘】的的蛋糕有多大大？結論：在房地地產業(yè)欠發(fā)達達的道滘，做做高端住宅產產品——別墅，不容盲盲目樂觀。12“美好水鄉(xiāng)同心心創(chuàng)”——道滘13“現(xiàn)代城鎮(zhèn)展宏宏圖”——道滘14第二瓢涼水：：【東江】的的牌子有多硬硬？“東江物業(yè)”，在我們看來來是東莞地產產的一匹“黑馬”，也是當之無無愧的道滘房房地產市場的的領跑者，以以其實力、魄魄力及超前的的眼光，創(chuàng)造造了【江月灣灣】這樣的大大手筆作品，，無疑是水鄉(xiāng)鄉(xiāng)道滘的一道道亮麗風景。。15但對于東莞及及道滘市場來來說，對東江江物業(yè)又有多多少認識呢？？1、前期未開發(fā)過過房地產項目目，人才結構構有待完善，，行業(yè)經驗有有待積累。2、目前在知知名度、美譽譽度不夠，被被市場認識及及認同尚有待待時日。3、當?shù)刭彿糠空邔ΜF(xiàn)樓及及知名品牌公公司接受度較較高。結論：同步打打造項目及企企業(yè)品牌，實實現(xiàn)互動雙贏贏及可持續(xù)發(fā)發(fā)展。第二瓢涼水：：【東江】的的牌子有多硬硬？16第三瓢涼水：：【江月灣】】的身價有多多高？【江月灣】，，憑籍得天獨獨厚的優(yōu)越地地理位置、超超前的規(guī)劃設設計理念，吸吸引著我們的的關注，無疑疑將成為2004年道滘滘房地產市場場的最大亮點點，成為眾多多購房置業(yè)者者追捧的熱點點……但，市場畢竟竟是市場，它它只講規(guī)則，，不講情面；；市場規(guī)律是鐵鐵定的，是我我們要遵循市市場規(guī)律，而而不是市場規(guī)規(guī)律來順應我我們。17面對一個欠發(fā)發(fā)達的區(qū)域房房地產市場，，面對一群不不成熟的消費費者，【江月月灣】面臨的的很多問題，，都值得我們們思考——□不可復制的的地段，稀缺缺的景觀資源源……地塊的價值如如何最大限度度去挖掘？□我們到底是是要“賣地皮”？“賣房子”？還是“賣一種生活”？□我們的地皮皮到底能賣到到多高？怎么么賣？購房者者會買我們的的帳嗎？□是以一張大大眾臉孔還是是以一幅貴族族面目亮相？？【江月灣】】到底身價幾幾何？……第三瓢涼水：：【江月灣】】的身價有多多高？結論：遵循市市場規(guī)律，把把握市場需求求。清醒頭腦腦，既不盲目目樂觀，也不不盲目悲觀。。18潑涼水的目的的：不是嘩眾眾取寵，而在在于——讓我們一起站站在一個客觀觀角度、全新新高度看【江江月灣】！【觀點】】19第二部分【江月灣】面面臨“三座大山”20〖江月灣〗有有什么？照照鏡子，看看看自已有多多美？之——項目S.W.O.T分析21熱眼看項目——樂觀地看，〖〖江月灣〗憑憑藉得天獨厚厚的先天優(yōu)勢勢，加之發(fā)展展商高瞻遠矚矚的眼光、膽膽識與魄力，，高起點、高高標準的開發(fā)發(fā)思路，必將將如平地驚雷雷，在尚未起起步的東莞道滘房地產市場引引爆一場人居居風暴……項目優(yōu)勢及市市場機會點22□大規(guī)模開發(fā)，，可持續(xù)發(fā)展展空間大□區(qū)域內暫無競競爭項目□水資源、自然然環(huán)境、城市市景觀的生態(tài)態(tài)特性比較突突出□教育配套資源源：濟川中學學（與本項目目緊鄰）□立體交通網絡絡，通達度高高。離東莞城區(qū)僅僅10分鐘車車程；東北緊緊鄰廣深高速速往返東莞市市中心最短路程的的上落口，也也是道滘聯(lián)通通省港兩地最最直接的上落落口；南面在在建6車道城城市濱江主干干道；東依東莞母親親河——東江?！跷鞅本o接鎮(zhèn)中中心，市政規(guī)規(guī)劃前景利好好。農行/信用社社、政府花園園、鎮(zhèn)政府、、體育館廣場、兒童樂園園等市政及生生活配套座擁擁四周。□開發(fā)營銷模式式特別，綜合合開發(fā)成本較較低，價格相相對優(yōu)勢大。。項目優(yōu)勢（S）23□宏觀市場環(huán)境境趨好，經濟濟增長較快□東莞城市化進進程加速，為為周邊區(qū)鎮(zhèn)城城市一體化發(fā)發(fā)展帶來了新新的契機，城城區(qū)市政大配配套全面啟啟動，資源源共享?！鯀^(qū)域消費水水平日漸提提升，造就就更大的項項目開發(fā)利利益空間。?！跞司幽Ｊ綇膹氖婢酉蚩悼稻愚D型//·消費需求向向固定資產產投資轉型型帶來契機機?！酢俺鞘羞吘壸∽≌瑓^(qū)”“TOWNLIFE”（城鎮(zhèn)生活））式居住風風潮帶來市場機會會?！醺郯恼w經經濟低迷帶帶來更多外外銷機會（（市場空間間擴大）。。市場機會（（O）24冷眼看項目目——若消極地看看，〖江月月灣〗面臨臨種種可知知及不可知知的市場風風險，不可小覷。。若非遵循循市場規(guī)律律操作，隨隨時都可能能面臨嚴峻峻考驗，讓讓發(fā)展商進進退兩難。。項目劣勢及及市場威脅脅點25□有路無車，，業(yè)主子女女上學交通通便利度不不夠□東臨廣廣深高速高高架橋，項項目東向臨臨街面噪音音較大□用地北臨工工業(yè)廠房及及農民房，，居住環(huán)境境較雜亂，，人氣不旺旺，氛圍不不足，區(qū)域市場認知知度不高。?！踔苓叕F(xiàn)現(xiàn)有市政/商務及生生活配套不不足，購物物/出行便便利性不夠夠□開發(fā)商商知名度及及地產開發(fā)發(fā)經驗有限限，市場信信心培育有有待時日劣勢（W）26□供需矛盾突突出：本本地市場有有效需求不不足，消化化能力有限限□消費觀念滯滯后：本地地市場居住住消費觀念念尚需引導導和培育□東莞城區(qū)大大盤、周邊邊區(qū)鎮(zhèn)項目目與本案形形成間接或或潛在競爭爭，主要體體現(xiàn)在同類項目同同一層面客客戶的分流流上□同區(qū)隨后即即將開發(fā)推推出的樓盤盤項目對本本項目形成成直接威脅脅□大盤開發(fā)的的資金壓力力、心理壓壓力、銷售售壓力和市市場風險較較大市場威脅（（T）27〖江月灣〗〗有什么？？之——項目資源分分析/賣點點提煉照照鏡子，，看看自已已有多美？？28規(guī)模較大——片區(qū)首個規(guī)規(guī)模化/主主題化開發(fā)發(fā)的大型樓樓盤規(guī)劃超前——人性化規(guī)劃劃設計，超超前，優(yōu)越越環(huán)境景觀——遠山，近水水，東江秀秀色，園林林美景……項目配套——會所，廣場場，小品，，商業(yè)街，，水景園林林，江畔棧棧道……風水地理——眺山傍水，，鎮(zhèn)區(qū)之東東，干道之之南，水流流南向西轉轉，風水絕絕佳物業(yè)管理——首個提供專專業(yè)物業(yè)管管理服務的的社區(qū)，業(yè)業(yè)主尊崇身身份盡顯【項目賣點點梳理】——挖掘六大賣賣點29戶型設計——多種不同風風格別墅戶戶型供選擇擇。功能齊齊全，分區(qū)區(qū)合理，景景觀/朝向向佳，通風采采光好，完完全私家園園林，自然然、健康、、私密?？們r優(yōu)勢——通過賣地的的方式啟動動銷售，通通過到位的的策劃操作作賺取合理理利潤，同時將買家家實現(xiàn)“別墅居住”夢想的成本本降到最低低（比市場場價格低30-50%）?！卷椖抠u點點梳理】———創(chuàng)造兩兩大賣點30發(fā)現(xiàn)“三座大山”！〖江月灣〗〗營銷推廣難點剖剖析【總結結】31NO.1如何解決供供需矛盾？？難點分析——■當?shù)厥袌鰣鲇行枨笄蟛蛔恪鍪袌鱿芰τ邢尴蕖鍪袌鰧Ω吒叨俗≌a產品認識有有限■住房消費費觀念滯后后小結：供需需矛盾是關關乎項目能能否順利開開市，是否否有發(fā)展后后勁的關鍵鍵。32NO.2如何快速回回籠資金？？難點分析——■地塊大，，規(guī)模大，，規(guī)劃難度度大■開發(fā)營銷銷周期長，，資金壓力力大■高端產品品定位，開開發(fā)風風險大小結：資金金能否快速速回籠，預預期效益能能否實現(xiàn)，，是發(fā)展商商開發(fā)行為為的終極目目標33NO.3如何強化市市場信心？？難點分析——■開發(fā)商知知名度不高高■開發(fā)商過過往無地產產項目開發(fā)發(fā)經驗■地塊形象象不足■市場對期期樓認同度度不夠小結：市場場信心來自自市場對項項目與發(fā)展展商的認同同，是拉動動銷售的發(fā)發(fā)動機。34中超·時代風華人人認為——本著對〖江江月灣〗項項目的命運運負責的態(tài)態(tài)度，本項項目面臨的的營銷推廣廣難點，極極需房地產產專業(yè)策劃劃團隊的界界入，極需需具針對性性的、實效效的戰(zhàn)略思思想及戰(zhàn)術術手段來解解決?！居^點點】35第三部分【江月灣】】的解決決之道36發(fā)展商順利利回籠資金金的需要項目后期持持續(xù)滾動開開發(fā)的需要要開發(fā)、營銷銷、推廣良良性循環(huán)的的現(xiàn)實要求求【東江之戰(zhàn)戰(zhàn)】只能成成功不能能失敗！37【江月灣】】總體戰(zhàn)略略思考38【資金快速速回籠之道道】策略1：非非常規(guī)思路路開發(fā)——賣房先賣地地策略2：高高起點/高高標準開發(fā)發(fā)，強勢包包裝推廣，，最大限度度提升地塊塊價值策略3：把握握先機，全面面造勢，先聲聲奪人策略4：高姿姿態(tài)、高形象象、低起價入入市，營造心心理落差，拉拉動銷售策略5：多元元化/階段性性/針對性的的促銷手段39策略1：跳出出1期做1期期，跳出道滘做項目（考慮整體營銷銷行為）策略2：以道滘為“樣板”打開市場，再再尋求突圍輻輻射周邊及東東莞城區(qū)策略3：通過過強勢的生活活方式/置業(yè)業(yè)觀念的引導導，培育市場場，挖掘潛在在客戶群體策略4：通過過有效的價格格策略降低置置業(yè)門檻，引引導并擴大置置業(yè)群體策略5：通過過有效解除購購房者后顧之之憂（如原有有舊房處置問問題）強化換換房信心【供需矛盾解解決之道】401、大品牌/大地產戰(zhàn)略略：“江月灣”作為區(qū)域大盤盤，應系統(tǒng)建建立/維護/延伸品牌形形象2、項目/企企業(yè)互動策略略：借開發(fā)本項目目之契機，整整合推廣企業(yè)業(yè)形象，實現(xiàn)現(xiàn)項目形象/企業(yè)形象互互動雙贏。3、政企互動動策略：創(chuàng)造“唯一性”及“示范性”，將本項目做做成區(qū)域的形形象工程、政政府的“面子工程”；整合政府面/銀行面資源源，善用政策策利好，四兩兩拔千斤?！臼袌鲂判臓I營造之道】414、公關/炒炒作：配合各營銷階階段的活動推推廣，策劃公公益性公關/促銷活動，，營造良性市市場影響；通過對道滘區(qū)區(qū)域形象炒作作、對地塊所所在片區(qū)的形形象改造及炒炒作，引導市市場認知；通過對工程進進度、承諾兌兌現(xiàn)、物管服服務等進行動動態(tài)炒作，強強化市場信心心。5、資源整合合：整合項目資源源，做足“特色”文章——整合規(guī)模優(yōu)勢勢，做足“大”字文章；整合合自然資源及及規(guī)劃優(yōu)勢，，做足“水”字文章。【市場信心營營造之道】426、精品路線線：堅持精品路線線，營造良性性口碑傳播。。7、配套/環(huán)環(huán)境先行：通過先建配套套、造環(huán)境，，完善各項硬件軟件，強強化市場信心心?！臼袌鲂判臓I營造之道】43戰(zhàn)略決定戰(zhàn)術術·思路路決定出路！！——【江月灣】戰(zhàn)戰(zhàn)術思考44【核心策略思思考】——開開發(fā)策略策略1：整體體規(guī)劃，分期期開發(fā)理由：1、減少前期期投入，降低低開發(fā)風險2、探索市場場反應，調整整開發(fā)思路3、為后續(xù)開開發(fā)預留發(fā)展展空間45策略2：復合合型地產，主主題式開發(fā)理由：1、道滘本地市場場消化能力有有限，本項目目應考慮目標標市場外擴的的現(xiàn)實。2、道滘缺乏特色色自然資源及及人文資源，，大環(huán)境難以以吸引外地置置業(yè)者。3、通過做主主題地產產品品營造區(qū)域亮亮點、吸引外外地置業(yè)者是是可行之策。?！竞诵牟呗运妓伎肌俊_開發(fā)策略46開發(fā)主題建議議方向一：旅游游地產方向二：文化化地產方向三：健康康娛樂地產方向四：江南南風情/嶺南南特色高尚純純居區(qū)【核心策略思思考】——開開發(fā)策略47建筑規(guī)劃建議議1、建議做純純別墅物業(yè)，，不做多層及及小高層，以以集中鎖定同同一層面身份份/階層的置置業(yè)者，拉升升社區(qū)整體檔檔次。2、東北部地地塊建兩層半半-三層的單單體別墅，西西南部柄狀地地塊做Townhouse聯(lián)排排別別墅墅。。3、、精精選選世世界界各各地地風風情情迥迥異異的的別別墅墅樣樣板板，，供供置置業(yè)業(yè)者者選選擇擇。。如如中中式式別別墅墅、、美美式式別別墅墅、、加加拿拿大大北北部部風風情情別別墅墅、、澳澳洲洲風風情情別別墅墅、、地地中中海海式式濱濱海海風風情情別別墅墅、、法法式式鄉(xiāng)鄉(xiāng)村村別別墅墅。。4、、既既有有整整體體規(guī)規(guī)劃劃的的一一致致性性，，又又保保持持局局部部個個性性與與特特色色。?！竞撕诵男牟卟呗月运妓伎伎肌俊俊_開發(fā)發(fā)策策略略48策略略3：：環(huán)環(huán)境境/配配套套先先行行理由由：：1、、提提升升地地塊塊附附加加值值，，拉拉升升項項目目整整體體價價值值。。2、、展展示示發(fā)發(fā)展展商商實實力力，，體體現(xiàn)現(xiàn)開開發(fā)發(fā)理理念念，，建建立立市市場場信信心心。。3、、消消除除目目標標客客戶戶置置業(yè)業(yè)顧顧慮慮，，營營造造認認同同感感。。4、、前前期期造造勢勢，，為為上上市市旺旺銷銷作作鋪鋪墊墊。?！竞撕诵男牟卟呗月运妓伎伎肌俊俊_開發(fā)發(fā)策策略略49環(huán)境境規(guī)規(guī)劃劃建建議議總體體規(guī)規(guī)劃劃思思路路：：體體現(xiàn)現(xiàn)“亞熱熱帶帶水水景景園園林林”主題題。環(huán)境境規(guī)規(guī)劃劃以以“水”為創(chuàng)創(chuàng)意意主主軸軸。環(huán)境境規(guī)規(guī)劃劃體體現(xiàn)現(xiàn)“生態(tài)態(tài)”、“健康康”、“綠色色環(huán)環(huán)保?！奔啊拔幕鄙什?。。【核核心心策策略略思思考考】】————開開發(fā)發(fā)策策略略50對現(xiàn)現(xiàn)有有規(guī)規(guī)劃劃方方案案的的看看法法優(yōu)點點：：近近似似廣廣州州金金碧碧御御水水山山莊莊規(guī)規(guī)劃劃思思想想，，圈圈帶帶狀狀分分布布的的水水體體，，均均好好地地繞繞宅宅而而生生，，營營造造戶戶戶戶皆皆有有的的水水岸岸居居住住情情調調。。缺點點：：一一味味強強調調水水景景的的均均好好性性與與觀觀賞賞性性，，缺缺乏乏亮亮點點主主題題，，水水景景規(guī)規(guī)劃劃缺缺乏乏參參與與性性與與功功能能性性，，水水景景略略顯顯單單薄薄而而瑣瑣碎碎。?！竞撕诵男牟卟呗月运妓伎伎肌俊俊_開發(fā)發(fā)策策略略511、、考考慮慮大大面面積積的的水水景景與與中中小小面面積積水水景景的的穿穿插插，，強強調調動動水水與與靜靜水水的的交交融融，，營營造造水水體體的的參參與與性性，，賦賦予予其其健健康康、、娛娛樂樂的的功功能能。。2、、減減少少別別墅墅單單體體的的數(shù)數(shù)量量，，通通過過增增加加Townhouse聯(lián)排排別別墅墅來來平平衡衡小小區(qū)區(qū)容容積積率率。。3、、在在園園內內營營造造水水景景主主軸軸及及坡坡地地景景觀觀，，增增加加視視覺覺的的空空間間感感與與層層次次感感，，單單體體別別墅墅的的布布局局可可考考慮慮沿沿中中心心區(qū)區(qū)主主要要水水景景帶帶成成梯梯狀狀發(fā)發(fā)散散分分布布。?！竞撕诵男牟卟呗月运妓伎伎肌俊俊_開發(fā)發(fā)策策略略環(huán)境境規(guī)規(guī)劃劃建建議議52根據(jù)據(jù)本本項項目目自自然然資資源源條條件件及及后后續(xù)續(xù)概概念念推推廣廣的的需需要要，，園園林林宜宜規(guī)規(guī)劃劃為為中中式式、、蘇蘇州州風風格格水水景景園園林林，，不宜宜考考慮慮嶺嶺南南風風情情。。理理由由如如下下：：1、、嶺嶺南南風風格格兼兼容容并并蓄蓄，，一一不不小小心心就就不不倫倫不不類類，，反反而而失失去去了了特特色色。。2、、本本土土購購房房者者對對園園林林的的要要求求比比較較“崇洋洋媚媚外外”，若若論論及及中中國國化化園園林林，，相相比比江江南南風風情情及及嶺嶺南南風風格格，，前前者者特特色色更更鮮鮮明明，，更更易易為為目目標標群群所所接接受受。。3、、臺臺灣灣籍籍目目標標群群對對嶺嶺南南風風情情園園林林比比較較認認同同，，而而香香港港人人對對嶺嶺南南風風情情不不易易接接受受。。園林林規(guī)規(guī)劃劃建建議議【核核心心策策略略思思考考】】————開開發(fā)發(fā)策策略略53以水水景景、、亭亭榭榭、、盆盆景景、、石石藝藝為為主主題題，，布布局局上上講講究究移移步步換換景景；；配置置綠綠地地/植植物物、、山山石石/水水石石盆盆景景、、景景觀觀回回廊廊、、亭亭臺臺水水榭榭、、中中式式雕雕塑塑小小品品、、背背景景音音樂樂/燈燈光光噴噴泉泉、、林林蔭蔭道道、、石石徑徑步步道道、、水水岸岸休休閑閑散散步步木木棧棧道道………平和和，，優(yōu)優(yōu)雅雅，，生生活活的的意意境境，，盡盡在在〖〖江江月月灣灣〗〗。。園林林規(guī)規(guī)劃劃建建議議【核核心心策策略略思思考考】】————開開發(fā)發(fā)策策略略54配套套規(guī)規(guī)劃劃建建議議建議議小小區(qū)區(qū)配配套套建建設設導導入入“健康康、、休休閑閑、、運運動動”概念。商業(yè)配套套（商業(yè)業(yè)街）——1、東側側臨街店店面全部部以獨立立商鋪形形式出現(xiàn)現(xiàn)，店面面招牌/裝飾統(tǒng)統(tǒng)一形象象，業(yè)種種規(guī)劃為為民族特特色產品品/中國國風情美美食一條條街；2、南側側臨街規(guī)規(guī)劃為沿沿河休閑閑商業(yè)步步行街，，業(yè)種規(guī)規(guī)劃為休休閑服飾飾、休閑閑飾品、、休閑家家居用品品、情趣趣布藝、、休閑酒酒廊、茶茶社、SPA、、休閑護膚膚美容等等。3、1期期物業(yè)增增加建設設商業(yè)配配套（超超市類））及社區(qū)區(qū)醫(yī)院（（健康服服務中心心）4、商業(yè)業(yè)配套部部分應與與1期同同步建設設，爭取取在1期期入伙時時同步完完成招商商。【核心策策略思考考】———開發(fā)策策略55休閑配套套——會所所1、會所所主體：：功能上上以健康康運動、、休閑主主題為主主，設置置風情酒酒吧、咖咖啡館、、棋社、、球室、、多媒體體影音室室、圖書書屋、音音樂茶座座等健康康休閑及及娛樂項項目。2、、設設置置“神童童會會”少兒兒藝藝術術培培訓訓中中心心（（開開設設音音樂樂、、民民族族舞舞蹈蹈、、刺刺繡繡等等內內容容））。。3、、會所所推推出出“HIGHLIFE”貴賓賓VIP服務務。?！竞撕诵男牟卟呗月运妓伎伎肌俊俊_開發(fā)發(fā)策策略略配套套規(guī)規(guī)劃劃建建議議56配套套規(guī)規(guī)劃劃建建議議休閑閑配配套套———會所所4、、會會所所功功能能延延伸伸———社區(qū)區(qū)泛泛會會所所：：園園內內各各住住宅宅組組團團以以泛泛會會所所形形式式設設立立休休閑閑娛娛樂樂設設施施（（特特設設老老人人、、兒兒童童專專區(qū)區(qū)））、、露露天天泳泳池池，，網網球球場場、、球球臺臺、、兒兒童童活活動動中中心心、、老老人人休休閑閑活活動動中中心心、、健健康康中中心心、、中中老老年年太太極極拳拳操操練練場場；；大大面面積積水水體體考考慮慮設設置置參參與與的的娛娛樂樂功功能能；；沿沿江江游游艇艇會會等等。。【核核心心策策略略思思考考】】————開開發(fā)發(fā)策策略略57休閑閑配配套套———標志志性性建建筑筑：賞月月樓樓：：可可考考慮慮在在地地塊塊南南側側中中部部依依江江而而建建，，作作為為項項目目的的標標志志性性建建筑筑符符號號。。垂釣釣舫舫：：泊泊于于地地塊塊西西南南部部水水面面，，作作為為休休閑閑娛娛樂樂會會所所的的一一部部分分。。生態(tài)態(tài)農農莊莊：建議議在在地地塊塊西西側側圈圈地地建建一一個個“生態(tài)態(tài)農農莊莊”（可可命命名名為為“逍遙遙谷谷”），，業(yè)業(yè)主主可可申申請請成成為為“莊園園主主”（需需付付會會費費）），，劃劃地地享享受受耕耕種種/栽栽培培（（蔬蔬菜菜、、農農作作物物、、果果樹樹等等））/陶陶藝藝之之樂樂。?！竞撕诵男牟卟呗月运妓伎伎肌俊俊_開發(fā)發(fā)策策略略配套套規(guī)規(guī)劃劃建建議議58教育育配配套套———小區(qū)區(qū)設設小小學學/幼幼兒兒園園，，爭爭取取與與名名校校或或教教育育部部門門聯(lián)聯(lián)辦辦。。配套套規(guī)規(guī)劃劃建建議議【核核心心策策略略思思考考】】————開開發(fā)發(fā)策策略略59交通通配配套套———為改改善善業(yè)業(yè)主主子子女女交交通通狀狀況況，，吸吸納納更更廣廣區(qū)區(qū)域域的的潛潛在在置置業(yè)業(yè)群群體體，，建建議議開開設設城城區(qū)區(qū)交交通通專專線線，，往往返返道道滘滘-莞莞城城—廣州州，，定定點點定定時時發(fā)發(fā)車車；；并并開開設設園園內內大大中中巴巴接接送送業(yè)業(yè)主主至至園園內內各各處處。。住戶戶專專線線班班車車：：從從小小區(qū)區(qū)門門口口直直達達東東莞莞城城區(qū)區(qū)各各接接客客點點、、廣廣州州設設數(shù)數(shù)個個接接客客點點，，半半小小時時發(fā)發(fā)車車一一趟趟，，售售票票，，直直送送住住戶戶至至小小區(qū)區(qū)門門口口。。園內內專專線線車車：：大大中中巴巴，，10分分鐘鐘一一趟趟，，乘乘車車須須出出示示住住戶戶證證件件，，可可載載客客至至園園內內各各處處。?！竞撕诵男牟卟呗月运妓伎伎肌俊俊_開發(fā)發(fā)策策略略配套套規(guī)規(guī)劃劃建建議議60建設設進進度度建建議議1、、應應把把首首期期工工程程（（包包括括地地塊塊整整體體形形象象包包裝裝））作作為為樣樣板板工工程程狠狠抓抓質質量量，，無無論論是是建建筑筑質質量量、、園園林林綠綠化化、、配配套套設設施施，，都都力力求求做做到到位位，，以以較較高高姿姿態(tài)態(tài)及及無無可可辯辯駁駁的的事事實實展展示示項項目目的的精精品品質質素素；；2、盡最大大努力在開開盤前做好好部分樣板板園林景點點的打造；；3、園林環(huán)環(huán)境、主要要小區(qū)路、、基本商業(yè)業(yè)/生活配配套、直達達城區(qū)的交交通專線建建設宜先行行一步?！竞诵牟呗月运伎肌俊_發(fā)策策略61關于交樓標標準1、公建配配套設施的的公共部分分，應全部部采用星級級裝修，并并體現(xiàn)出較較高的文化化藝術品味味，以與項項目形象及及推廣主題題相匹配；；2、別墅裝裝修：示范范單位全部部做成情景景式/體驗驗式現(xiàn)房。。交樓單位位根據(jù)客戶戶具體需求求定，可提提供基礎性性精裝修（（廚房、陽陽臺、洗手手間）即可可，并設置置“自助精裝修修菜單”。3、不提倡倡全部帶裝裝修方式，，亦不宜將將裝修價格格與房價捆捆綁促銷或或宣傳?！竞诵牟呗月运伎肌俊_發(fā)策策略62調查顯示：：東莞人置置業(yè)對物管管越來越關關注。同時時，作為分分期持續(xù)滾滾動開發(fā)的的區(qū)域大盤盤，要想一一直“笑到最后”，必須將物物業(yè)管理這這一售后服服務的核心心環(huán)節(jié)做好好做實、做做得標新立立異，通過過入住業(yè)主主形成良性性口碑傳播播，這種口口碑的力量量甚至遠遠遠超過廣告告的功效?。≈谐r代風華觀觀點：好的口碑相相當于100萬的廣廣告投入，，壞的口碑碑超過500萬的廣廣告投入?。　竞诵牟呗月运伎肌俊锕芊詹呗?31、物業(yè)管管理要專業(yè)業(yè)化、標準準化，明顯顯優(yōu)于同類類項目，形形成競爭優(yōu)優(yōu)勢。2、物業(yè)管管理服務的的高度：“有限管理，，無限服務務”，從“人性化服務務”到“個性化服務務”方向做文章章。3、要綜合合考慮當?shù)氐刭彿咳后w體對物管項項目/內容容及收費標標準的接受受度。【核心策略略思考】———物管服服務策略644、建議邀邀請深、穗穗兩地名牌牌物管公司司擔綱顧問問，或將物物管人員送送至兩地接接受專門正正規(guī)培訓；；5、配合本本項目的尊尊貴高端產產品定位，，小區(qū)一定定要實行全全封閉式管管理，確保保業(yè)主安全全無憂。6、小區(qū)內內部應按人人車分流做做規(guī)劃設計計?！竞诵牟呗月运伎肌俊锕芊詹呗?5【核心策略略思考】———營銷策策略市場置業(yè)需需求總體特特征居住需求向向多元化、、個性化、、創(chuàng)新化方方向發(fā)展二次及以上上置業(yè)為市市場主流，，為改善居居住條件購購房者占主主流消費需求整整體檔次上上升，購房房行為日趨趨理性市場對價格格的關注度度仍比較高高市場對期樓樓接受度不不高地段、環(huán)境境、配套及及物業(yè)管理理是置業(yè)者者關注的焦焦點66市場定位方方向詮釋：出于于實效推廣廣的考慮，，本項目從從市場定位位到價格定定位，都應應隨開發(fā)階階段有一個個走高的過過程；但在在項目的形形象包裝上上，應適當當拔高做一一個具統(tǒng)一一性、差異異性、延展展性的形象象，以增加加物業(yè)附加加值，并營營造客戶心心理價位與與實際售價價的差距。。道滘/東莞城區(qū)區(qū)高端市場場為主港澳/珠三三角中高端端市場為輔輔二次（及以以上）置業(yè)業(yè)為主【核心策略略思考】———營銷策策略67市場定位（市場位置置/推廣方方向的確立立）東莞首席·高尚純水岸岸別墅定位詮釋：：1、“東莞”首席：將本本項目放到到整個東莞莞市場來定定位，而不不僅是考慮慮道滘區(qū)域市場場。2、“首席”：確立了本本項目的市市場位置，，要做到唯唯一性、引引領性及示示范性。3、“高尚”：界定本項項目的開發(fā)發(fā)規(guī)劃的檔檔次以及主主力目標群群體的身份份地位。4、“純水岸別墅墅”：“純別墅”界定了本項項目單體開開發(fā)的形態(tài)態(tài)；“水岸”則是本項目目的自然環(huán)環(huán)境特色及及園林規(guī)劃劃特色體現(xiàn)現(xiàn)?！竞诵牟呗月运伎肌俊獱I銷策策略68主力目標群群——道滘當?shù)卦用竦罍虍數(shù)毓すS企業(yè)主/中中外高級管管理人員周邊區(qū)鎮(zhèn)工工廠企業(yè)主主東莞城區(qū)置置業(yè)人士/退休政政府公務員員港澳臺人士士及在珠三三角地區(qū)工工作/創(chuàng)業(yè)業(yè)人士（這兩類人人與道滘有地緣/血血緣/工作作緣，屬返返鄉(xiāng)置業(yè)/照顧親友友/父母養(yǎng)養(yǎng)老/退休休度假等））目標客戶定定位：【江江月灣】為為誰建？【核心策略略思考】———營銷策策略69目標市場定定位第一輻射區(qū)區(qū)域：道滘本土55%第二輻射區(qū)區(qū)域：東莞城區(qū)周邊區(qū)鎮(zhèn)30%第三輻射區(qū)區(qū)域：珠三角城市市廣東省內（道滘籍在外外創(chuàng)業(yè)者）10%第四輔射區(qū)區(qū)域：港澳臺/海海外（道滘籍僑僑胞）5%置業(yè)次數(shù)：：絕大多數(shù)為為二次及二二次以上改改善居住型型置業(yè)者。?！竞诵牟呗月运伎肌俊獱I銷策策略70為什么購買買？——動機分析因對原住房房質素不滿滿、希望提提升生活品品質而購房房；因退休而需需頤養(yǎng)天年年、享受天天倫親情而而購房；因家中親人人世代在此此居住，有有一定的“東莞/道滘情結”的道滘籍海華僑僑胞；因在鄰近區(qū)區(qū)鎮(zhèn)開工廠廠辦企業(yè)，，需要一個個既能彰顯顯身份又具具私密性的的居所而購購買；因在當?shù)赜杏惺聵I(yè)關系系，經常往往返當?shù)嘏c與港澳臺，，作為休閑閑渡假寓所所而購買……【核心策略略思考】———營銷策策略71認同本項目目的區(qū)位/地段：城城鎮(zhèn)交通便便利、鬧中中取靜之地地。認同本項目目高檔次的的生活、休休閑配套。。認同本項目目的社區(qū)人人文氛圍，，以能與一一幫同等高高素質的人人為鄰而感感到自豪。。認同本項目目實在實惠惠的價格（（尤其是有有優(yōu)勢的總總價，幾乎乎比市場價價低了一半半）。認同本項目目的園林環(huán)環(huán)境、物業(yè)業(yè)管理服務務，認為生生活就應該該是一種享享受。能彰顯自已已的身份、、地位，尊尊而不貴。。【核心策略略思考】———營銷策策略為什么購買買？——需求的共性性72項目功能定定位(賦予項目具具備的“使用功能”)之一：復合合型物業(yè)（居住功能能/休閑渡渡假功能/生態(tài)旅游游功能的合一)【核心策略略思考】———營銷策策略73之二：健康康生態(tài)物業(yè)業(yè)以本項目倡倡導的健康康生活主張張及小區(qū)自自然環(huán)境/景觀資源源、休閑娛樂配配套為依托托，確立此此定位。項目功能定定位(賦予項目具具備的“使用功能”)【核心策略略思考】———營銷策策略74之三：休閑閑渡假物業(yè)業(yè)項目功能定定位(賦予項目具具備的“使用功能”)以本項目鎖鎖定同城二二次置業(yè)的的退休渡假假型客戶/港澳及外外籍短住置置業(yè)客戶及小區(qū)自然然環(huán)境/景景觀資源/休閑娛樂樂配套為依依托，確立立此定位。。【核心策略略思考】———營銷策策略75之四：升級級版物業(yè)超前的規(guī)劃劃設計理念念，高起點點高標準的的建設，完完美的居家家生活/購購物/康體體/休閑娛娛樂/教育育環(huán)境，全全新的“一站式”生活模式；；道滘樓市旗艦、、新生活領領袖！其開開創(chuàng)性及示示范性，必必將引領一一場全新的的人居風暴暴！換代的的住宅，升升級版的生生活……項目功能定定位(賦予項目具具備的“使用功能”)【核心策略略思考】———營銷策策略76之五：升值值型物業(yè)緊鄰東莞未未來城市次次中心——萬江區(qū)，西西接道滘鎮(zhèn)政府及及鎮(zhèn)中心區(qū)區(qū)，東接廣廣深高速入入口，南側側在建6車車道城市主主干道……隨著東莞城城市化進程程不斷加速速，未來發(fā)展及及升值潛力力無限！項目功能定定位(賦予項目具具備的“使用功能”)【核心策略略思考】———營銷策策略77推廣對策〖江月灣〗〗——營造獨特的的個性與氣氣質，建立立項項目目與與企企業(yè)業(yè)良良性性/互互動動的的品品牌牌形形象象。。〖江江月月灣灣〗〗———市場場推推廣廣定定位位須須建建立立在在一一個個相相當當?shù)牡母吒叨榷壬仙?，，與同同城城競競爭爭項項目目有有效效區(qū)區(qū)隔隔，，從從聲聲勢勢及及特特色色上上競競過過對對手手，，吸引引更更多多關關注注與與認認同同。?！竞撕诵男牟卟呗月运妓伎伎肌俊俊虾贤仆茝V廣策策略略78持續(xù)續(xù)銷售售推廣廣目目標標為項項目目注注入入獨獨特特的的市市場場理理念念快速速整整合合提提升升地地塊塊價價值值賦予予項項目目人人文文價價值值和和豐豐富富內內涵涵建立立項項目目品品牌牌持持續(xù)續(xù)的的影影響響力力【核核心心策策略略思思考考】】————整整合合推推廣廣策策略略79【核核心心策策略略思思考考】】————整整合合推推廣廣策策略略一、、【【江江月月灣灣】】項項目目形形象象整整合合1、、雖雖然然分分期期開開發(fā)發(fā)，，但但地地塊塊整整地地、、住住宅宅與與商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)在在形形象象上上進進行行整整合合推推廣廣。。2、、項項目目名名稱稱“江月月灣灣”予以以保保留留，，并并充充分分挖挖掘掘其其文文化化內內涵涵進進行行創(chuàng)創(chuàng)意意表表現(xiàn)現(xiàn)延延展展。。3、、小小區(qū)區(qū)內內道道路路、、廣廣場場、、景景點點、、配配套套以以帶帶有有濃濃郁郁中中國國文文化化底底蘊蘊的的名名字字命命名名（待待后后專專案案提提交交））。。4、、按按照照我我司司的的統(tǒng)統(tǒng)一一策策劃劃及及創(chuàng)創(chuàng)意意設設計計，，導導入入全全新新的的項項目目視視覺覺形形象象識識別別（（VI））系統(tǒng)統(tǒng)，，并并在在現(xiàn)現(xiàn)場場內內外外環(huán)環(huán)境境包包裝裝上上做做足足文文章章。。80項目目形形象象定定位位東江江西西岸岸·世界界別別墅墅大大觀觀園園東莞·水岸名名墅“世界之之窗”20萬萬㎡私私家領領地，，365天天尊貴貴生活活一、【【江月月灣】】項目目形象象整合合811、從從競爭爭的角角度考考慮：：建立差差異化化的品品牌形形象，，從競競爭激激烈的的市場場脫穎穎而出出。2、從從推廣廣的角角度考考慮：：大盤的的開發(fā)發(fā)銷售售周期期長，，需要要強有有力的的品牌牌形象象支撐撐，且且前期期整體體項目目品牌牌形象象的建建立及及推廣廣可為為后續(xù)續(xù)項目目推廣廣打下下基礎礎，“借力使使力”。3、從從傳播播及節(jié)節(jié)省費費用的的角度度考慮慮：鮮明統(tǒng)統(tǒng)一的的品牌牌形象象，能能形成成良好好的識識別性性，達達成事事半功功倍的的傳播播效果果。為什么么要建建立品品牌形形象？？一、【【江月月灣】】項目目形象象整合合824、從從利益益實現(xiàn)現(xiàn)的角角度考考慮：：品牌BRAND就是附附加價價值，，品牌牌形成成的過過程就就是售售價走走高、、利益益實現(xiàn)現(xiàn)的過過程。。5、從從市場場的角角度考考慮：：鮮明的的品牌牌形象象，是是最佳佳的溝溝通橋橋梁，，能極極快獲獲得浪浪費者者/市市場的的認同同。6、從從企業(yè)業(yè)的角角度考考慮：：項目品品牌形形象的的建立立及傳傳播，，可與與開發(fā)發(fā)商企企業(yè)品品牌成成長形形成良良性互互動。。通過過做項項目品品牌提提升企企業(yè)品品牌，，是一一個現(xiàn)現(xiàn)實的的手段段。例證：：深圳圳“卓越地地產·蔚藍海海岸”蘭江地地產·天驕華華庭梅梅州鴻鴻藝集集團·未來之之城為什么么要建建立品品牌形形象？？一、【【江月月灣】】項目目形象象整合合83二、【【江月月灣】】推廣廣概念念整合合（一））關于于項目目命名名：“江月灣灣”我司認認為：：本項項目現(xiàn)現(xiàn)有名名稱“江月灣灣”是一個個非常常好的的命名名，理理由如如下：：1、三三字名名，簡簡潔明明了，，易念念易記記易傳傳播。。2、“江”、“月”同屬美美好的的事物物，易易引起起美好好的聯(lián)聯(lián)想。。3、富富含中中國傳傳統(tǒng)文文化底底蘊及及內涵涵，充充滿詩詩情畫畫意與與閑情情逸趣趣。4、體體現(xiàn)本本項目目的自自然環(huán)環(huán)境特特征。。5、透透現(xiàn)悠悠閑、、安逸逸、舒舒緩、、和諧諧的至至高生生活境境界，，與項項目形形象定定位非非常切切合。。84（二））項目目推廣廣名建建議：：在實際際宣傳傳推廣廣中，，我司司建議議使用用企業(yè)業(yè)與項項目的的聯(lián)名名，即即：【東江江·江月灣灣】詮釋：：1、“東江”是開發(fā)發(fā)商品品牌，，兩名名聯(lián)動動出現(xiàn)現(xiàn)，可可同步步傳播播企業(yè)業(yè)品牌牌與項項目品品牌，，可謂謂“一箭雙雙雕”。例證證：萬萬科地地產。。2、“東江”亦是東東莞母母親河河的名名稱，，兩名名聯(lián)用用可點點明本本項目目的地地理位位置及及自然然環(huán)境境特征征：江江畔親親水物物業(yè)。。3、此此聯(lián)名名與標標志設設計稿稿形成成固定定組合合，成成為項項目推推廣中中一個個最重重要、、最基基礎的的視覺覺識別別符號號。二、【【江月月灣】】推廣廣概念念整合合85二、【【江月月灣】】推廣廣概念念整合合主推廣廣告語語之一一——“東江故故事西西江月月”1、簡簡潔大大器，，形式式感強強，瑯瑯瑯上上口，，易記記易傳傳播；；2、將將項目目名〖〖江月月灣〗〗、發(fā)發(fā)展商商品牌牌〖東東江〗〗有機機關聯(lián)聯(lián)；3、〖〖西江江月〗〗是一一個詞詞牌名名，極極富文文化韻韻味，，并寓寓意著著“東東江””、““東江江物業(yè)業(yè)”的的故事事就象象一首首詞，，雋永永，耐耐品；；4、情情節(jié)化化，故故事化化，極極富懸懸念感感與人人文氣氣息，，吸引引人；；5、語語義跌跌宕起起伏，，不流流于平平淡，，賦予予了項項目鮮鮮明的的個性性特色色；6、能能與項項目相相關賣賣點與與推廣廣概念念很好好地結結合，，做系系列出出彩的的創(chuàng)意意表現(xiàn)現(xiàn)。86主推廣廣告語語之二二——“江上風風清，，月下下花明明”詮釋：：簡潔潔工整整的對對仗句句，描描繪出出一幅幅世外外桃源源般的的曼妙妙生活活情景景……體現(xiàn)項項目的的自然然環(huán)境境特征征，喻喻示江江月灣灣的生生活，，就是是這般般的浪浪漫與與詩意意！二、【【江月月灣】】推廣廣概念念整合合87反襯式式七字字句，，節(jié)奏奏感強強，瑯瑯瑯上上口，，突現(xiàn)現(xiàn)項目目環(huán)境境特征征，且且富含含親和和力與與人情情味。。主推廣廣告語語之三三“江月有情情·家無價”二、【江江月灣】】推廣概概念整合合88二、【江江月灣】】推廣概概念整合合主推廣告告語之四四——“東江畔畔，江月月灣”1、重復強調調項目品品牌名；；2、項目目與發(fā)展展商的關關聯(lián)清晰晰了然；；3、點明明項目的的地理位位置與環(huán)環(huán)境特征征；4、具親親和力，，簡潔易易記，樸樸實自然然。89突出項目目的尊貴貴檔次與與環(huán)境/規(guī)劃特特色。主推廣告告語之五五——“私家領領地，親親水美宅宅”二、【江江月灣】】推廣概概念整合合90“世界別別墅大觀觀園”突出項目目尊貴檔檔次與規(guī)規(guī)劃定位位特色。。主推廣告告語之六六——二、【江江月灣】】推廣概概念整合合91二、【江江月灣】】推廣概概念整合合文案風格格——平和，雋雋永。婉約而不不失氣度度，從容容而不失失力度。。內斂中透透出明朗朗與豪氣氣。92廣告文脈脈——精彩“三點”之一：“故事事”故事，故故園，故故人；尋家的故故事，生生活的情情節(jié)，創(chuàng)創(chuàng)業(yè)的歷歷程，情情感的流流浪，心心靈的歸歸依；東江的故故事，“TOWNLIFE”的故事；；江月灣的的故事，，水的故故事，石石頭的故故事，一一草一木木的故事事……東江的故故事，道滘的故事，東莞的的傳奇……二、【江江月灣】】推廣概概念整合合93有底蘊的的東西總總有“故事”有“故事”的東西才才恒久耐耐品有文化的的地方總總有“故事”有故事的的地方，，才更值值得停靠靠……〖東江·江月灣〗〗，構筑筑500個幸福福家庭的的故事！?。缮A華為發(fā)展展商的開開發(fā)理念念）二、【江江月灣】】推廣概概念整合合94二、【江江月灣】】推廣概概念整合合廣告文脈脈——精彩“三點”之二：“情結結”他鄉(xiāng)，家家鄉(xiāng)，親親人，知知交；似曾相識識的地方方，似曾曾相識的的人，似似曾相識識的柔情情，似曾曾相識的的生活；；相近的經經歷，一一樣的向向往，相相同的選選擇；東江情結結，故園園情結，，家的情情結，城城市情結結，自然然情結，，生活活情結……95二、【江江月灣】】推廣概概念整合合廣告文脈脈——精彩“三點”之三：“風景景”360度度全景觀觀，山景景、河景景、園景景、街景景；自然之景景，城市市之景，，人文之之景；美麗的水水鄉(xiāng)，和和諧的社社區(qū)，動動人的情情景；家里的風風景，窗窗外的風風景，四四季的風風景；眼中的風風景，心心里的風風景……96視覺表現(xiàn)現(xiàn)風格——人物化、、生活化化、場景景化。表現(xiàn)形式式——中國傳統(tǒng)統(tǒng)淡墨山山水/水水彩畫/印象派派畫風格格作表現(xiàn)現(xiàn)。三、【江江月灣】】形象推推廣97平面設計計元素——有意境，，有品味味水岸風情情生活的的體現(xiàn)（（選取最最具代表表性的經經典元素素）色彩淡雅雅而不刺刺目，飽飽和而不不沉重體現(xiàn)大型型成熟社社區(qū)的環(huán)環(huán)境優(yōu)勢勢、社區(qū)區(qū)文化底底蘊等三、【江江月灣】】形象推推廣98LOGO組合——“第一品牌牌形象識識別符號號”視覺傳達達——三、【江江月灣】】形象推推廣99三、【江江月灣】】形象推推廣LOGO組合——“第一品牌牌形象識識別符號號”100三、【江江月灣】】形象推推廣LOGO組合——“第一品牌牌形象識識別符號號”101部分VI應用延展展（辦公公事務用用品）項目現(xiàn)場場包裝（見后附附創(chuàng)意設設計稿））三、【江江月灣】】形象推推廣視覺延延展——102103104105106四、關關于入入市推推廣時時機考慮要要素——區(qū)域性性房地地產市市場供供求規(guī)規(guī)律（（尤其其是“需求”的規(guī)律律，也也即通通常所所說的的“銷售旺旺季”）；項目本本身的的開發(fā)發(fā)建設設周期期；各項銷銷售硬硬件/軟件件可到到位的的時機機；有無可可資利利用的的具炒炒作意意義的的重大大社會會事件件/話話題作作為市市場切切入點點。107建議議——2004年年5月月中旬旬開始始認購購，2004年年6月月中旬旬公開開發(fā)售售。四、關關于入入市推推廣時時機108有利點點——1、以以東莞莞房地地產春春交會會為契契機開開盤，，是一一個較較好的的露臉臉機會。。2、下下半年年是傳統(tǒng)的的購房房旺季季，市市場有有效需需求達達到最最大化化，利利用上上半年年上市市可以以有效效積累累客戶戶資源源、探探索市市場反反饋，，為旺旺季強強銷作作鋪墊墊；3、全全面推推廣前前各項項準備備工作作基本本可以以做到到位；；4.屆屆時項項目地地塊形形象初初現(xiàn)，，7-8棟棟現(xiàn)樓樓示范范單位位姿態(tài)態(tài)，對對不放放心購購買期期樓的的當?shù)氐乜蛻魬魜碚f說，無無疑是是一大大信心心支撐撐；四、關關于入入市推推廣時時機1095、通通過開開盤前前適量量的鋪鋪墊與與炒作作，可可以更更好地地培育育市場場期待待感，，并最最終控控制市市場，，為項項目一一炮走走紅創(chuàng)創(chuàng)造了了可能能；6、據(jù)據(jù)了解解，片片區(qū)內內另有有兩三三個新新盤意意欲在在近期期動工工、年年末開開盤，，雖然然在目目標客客戶層層面上上有所所區(qū)別別，但但仍不不失是是本項項目的的一大大威脅脅。本本項目目作為為區(qū)域域內首首個地地產項項目，，提前前面市市可避避開與與之正正面交交鋒，，并搶搶占先先機力力拔頭頭籌，，喝上上道滘滘房地地產市市場的的“頭啖湯湯”！四、關關于入入市推推廣時時機110建議以以全方位位包裝裝過的的地塊塊+數(shù)數(shù)棟示示范現(xiàn)現(xiàn)樓形形象入市。?？傮w規(guī)規(guī)劃方方案（（圖））確定定；部分樣樣板環(huán)環(huán)境（（園林林主體體）完完工；；小區(qū)主主要配配套（（會所所等））可展展示；；小區(qū)內內主要要道路路成形形；待售地地板位位置/面積積劃分分清楚楚；現(xiàn)場內內外包包裝全全部到到位。。五、關關于入入市推推廣姿姿態(tài)1111、價價格制制定與與執(zhí)行行一定定要與與購房房者的的心理理價位位拉開開距離離，使使其感感覺“物超所所值”。需從從項目目形象象塑造造及置置業(yè)觀觀念引引導上上做到到位；；2、在在升價價空間間較小小的情情況下下，應應通過過提升升項目目品牌牌內涵涵、控控制后后續(xù)物物業(yè)綜綜合開開發(fā)成成本來來保證證開發(fā)發(fā)利益益，并并消除除客戶戶對現(xiàn)現(xiàn)行價價格的的抗拒拒心理理；3、開開市價價低開開高走走，體體現(xiàn)物物業(yè)價價值/綜合合質素素的攀攀升及及因應應客戶戶預期期“升值”的心理理；4、采采用與與項目目均價價相差差較大大的起起價，，達到到迅速速啟動動市場場的目目的。五、關關于價價格112根據(jù)項項目實實際工工程進進度，，結合合本項項目具具體情情況及及當?shù)氐胤康氐禺a市市場消消費特特點，，綜合合考慮慮發(fā)展展商資資金回回籠的的現(xiàn)實實需求求，我我們將將【江江月灣灣】項項目銷銷售推推廣周周期設設定為為12個月月，即即自2004年年6月月—2005年年6月月。以1期期項目目6月月中旬旬開盤盤為一一核心心時間間點來來考慮慮，我我司將將1期期項目目在今今年春節(jié)前前的營營銷推推廣劃劃分為為如下下幾個個階段段，并并以務務實的的態(tài)度度提出出各階階段營營銷推廣廣主題題及計計劃安安排。。五、營營銷推推廣階階段劃劃分113第一一階階段段：：5月月份份以以前前市市場場鋪鋪墊墊期期第二二階階段段：：5月月中中旬旬-6月月中中旬旬內內部部認認購購期期（（全全面面預預熱熱與與前前期期造造勢勢））第三三階階段段：：6月月中中旬旬—9月月中中旬旬開開盤盤試試銷銷期期/調調整整期期第四四階階段段：：9月月中中旬旬—11月月30日日正正式式強強銷銷期期第五五階階段段：：12月月1日日—1月月底底（（春春節(jié)節(jié)前前））持持續(xù)續(xù)期期，，節(jié)節(jié)前前二二次次強強銷銷五、、營營銷銷推推廣廣階階段段劃劃分分114第一一階階段段：：5月月份份以以前前市市場場鋪鋪墊墊期期目標標：：分分兩兩個個階階段段做做市市場場鋪鋪墊墊。。以發(fā)發(fā)展展商商（（企企業(yè)業(yè)））前前期期炒炒作作、、片片區(qū)區(qū)炒炒作作為為重重點點，，項項目目點點到到為為止止。。主題題：：第一一階階段段：：軟軟文文———““東莞莞東東江江，，樓樓市市‘黑馬馬”專訪訪———““東江江故故事事………””系列列（企企業(yè)業(yè)背背