成都錦里古街考察報告

成都錦里古街考察報告一、項目概況歷時三年打造的有“成都版清明上河圖”之稱的錦里民俗休閑街于2004年11月1日正式開市，對各地游客開放。古街位于成都市武侯祠旁，是成都市首座以傳統(tǒng)川西古鎮(zhèn)為建筑風(fēng)格的旅游休閑街區(qū)，錦里跟武侯祠連為一體，進(jìn)入錦里不需要買門票。街區(qū)全長350余米，有茶坊、客棧、酒樓、酒吧、戲臺、各種風(fēng)味小吃、工藝品、土特產(chǎn)等等，集旅游購物、休閑娛樂為一體，其在深厚民俗文化根基上營造出的休閑氣氛更值得細(xì)細(xì)回味。二、錦里古街的管理模式“錦里”是依托成都武侯祠而打造的一個蜀地民俗文化“博物館”，它的建成，豐富了武侯祠品牌文化內(nèi)涵，體現(xiàn)了川西古街民居建筑風(fēng)貌及三國蜀漢文化特色?！板\里”采用由武侯祠控股公司化運(yùn)作模式，引進(jìn)經(jīng)營管理人才進(jìn)行市場管理。據(jù)統(tǒng)計，該街自2004年10月31日開街至今，已接待國內(nèi)外游客400余萬人，實(shí)現(xiàn)銷售收入3500余萬元，拉動周邊經(jīng)濟(jì)上億元，為社會提供近千個就業(yè)崗位，形成了成都民俗旅游休閑文化的一個亮麗品牌。2004年11月18日，“錦里”被文化部命名為“文化產(chǎn)業(yè)示范基地”。針對錦里古街項目博物館成立成都武侯祠錦里旅游文化經(jīng)營管理有限公司，其中社會資本占40%，武侯祠博物館和員工分別占公司的40%和20%股份，實(shí)現(xiàn)了控股。三、錦里古街的規(guī)劃設(shè)計“錦里”位于武候祠一般保護(hù)區(qū)內(nèi)，南北長約330米，東西寬最窄處約20米，街道寬度最寬處6米，平均寬度為3-4米，對聚集人流起到了關(guān)鍵作用，地塊呈狹長條狀，總用地9235平方米（約14畝）。此地西靠武候祠劉備殿、三義廟、荷花池等，環(huán)境優(yōu)美；東、北臨611研究所，為普通現(xiàn)代多層建筑，環(huán)境視覺欠佳；南面緊接物候祠大街，交通便利。古街以蜀漢文化為主線，使更多的人們了解、熟悉蜀漢文化，進(jìn)而深入知曉蜀漢文化的延續(xù)、發(fā)展，同時也能達(dá)到旅游者觀光、購物、食宿并參與有關(guān)文化活動，規(guī)劃中的建筑采用清代風(fēng)格，一切視覺范圍內(nèi)的內(nèi)容，均具有古樸的、歷史的情趣?？傮w功能分區(qū)：飲食文化區(qū)：在原“三顧園”基礎(chǔ)上改建而成，此處離文物建筑較遠(yuǎn)，符合消防要求，也對文化展示創(chuàng)造良好條件。客店府第區(qū)：此區(qū)離文物建筑較近，用高低相間的常綠樹、灌木遮擋，似隱非現(xiàn)，分而不離。錦繡展示區(qū)：為錦里的中心區(qū)。這里視野開闊，展示內(nèi)容豐富。向西蜀漢丞相孔明殿盡收眼底，其倒影入水中，使空間倍感開闊，波光搖曳，更具園林韻味。新搬入的三義廟作為借景，使景觀更為豐富。向東設(shè)二層浮雕廊，既遮擋與此不協(xié)調(diào)的多層現(xiàn)代建筑，參觀者又可從廊墻的浮雕上，看到四川從“蠶蟲”開始的絲綢、錦緞的發(fā)展史；向北可從戲臺下進(jìn)入商業(yè)步行街，兩邊設(shè)蜀錦、蜀繡作坊展示區(qū)，把蜀錦、蜀繡生產(chǎn)實(shí)際，展現(xiàn)在人們的眼前，讓四川人、成都人、外地人及外國人充分了解四川省為何簡稱“蜀”的歷史。戲臺上可演出地方小型戲曲，前面設(shè)廣場，可讓觀光者參與各種民俗文化活動，既可觀戲、聽曲，又可在此停留休閑，是一處多功能的廣闊空間。民間藝術(shù)文化區(qū)：該區(qū)可參觀生產(chǎn)加工制作的各類工藝品，參觀者獲得參與的情趣。從戲臺下進(jìn)入后，依次即可參觀絲綢產(chǎn)品，觀蠟染坊；觀看中醫(yī)看病、購川內(nèi)名貴藥材；買三國文化紀(jì)念品；參觀諸葛井；看裱工房裱國畫，并可書法名家和金石名家題字和刻印。再往后可購有關(guān)三國文化書籍、字畫等；參觀民風(fēng)民俗的工藝品，如做糖餅、打草鞋、紡棉花等等，最后是敬奉中華民族的偉大母親（四川鹽亭人）、也是蠶桑絲綢的祖先——祖廟。廟前有一小廣場，從此可進(jìn)入武候祠一般保護(hù)區(qū)。此段街道狹窄，空間豐富多變，可再觀《蜀都賦》所描寫的市張列肆的景象。交通組織：根據(jù)四周環(huán)境狀況，將主入口大門設(shè)在南側(cè)武候祠大街一面，并設(shè)門，其前后設(shè)人流集散位置，既方便人員進(jìn)出又兼為武候祠消防通道。從第一區(qū)至第三區(qū)廣場，路寬4米，可滿足消防車進(jìn)出，再從廣場西側(cè)通過消防通道大門進(jìn)入武候祠后區(qū)，方便消防。從第三區(qū)戲臺開始設(shè)約2米寬街，使人步行在街上有繁華熱鬧之感。中間和后面設(shè)廣場，可供人流集散。路面用青、紅砂石鋪地，與古樸環(huán)境相諧調(diào)。景觀設(shè)計：“細(xì)微之處見精神”，古街從各個細(xì)節(jié)入手，讓游客的一切視覺范圍內(nèi)的內(nèi)容，均具有古樸的、歷史的情趣。錦里第二期工程已經(jīng)完成初步設(shè)計規(guī)劃，工程名為“水岸錦里”，全長1.5公里，武侯祠、錦里內(nèi)的所有水道將被引入活水連通，到時候，‘水岸錦里'可與武侯祠古式園林建筑群隔河相望，交相輝映，運(yùn)河上有船舫，河里遍栽荷花，四周古樹環(huán)繞。整個1.5公里全是古建筑?！睋?jù)武侯祠博物館前館長、現(xiàn)任博物館顧問張麗君介紹，“錦里要從餐飲、酒吧等享樂休閑景觀商業(yè)，向購物中心、商業(yè)街區(qū)、文化劇場中心等多業(yè)態(tài)發(fā)展，逐步成為具有國際水平的休閑步行街！”四、錦里古街招商及經(jīng)營模式*古香古色的錦里錦里商鋪招商工作嚴(yán)謹(jǐn)是保障現(xiàn)在商氣火爆的一個重要原因。錦里古街早期的消費(fèi)定位就是廣大中青年，所以錦里建造了大量的古式建筑，又以現(xiàn)代時尚文化的酒吧娛樂區(qū)來迎合中青年消費(fèi)，這也是錦里商業(yè)的特點(diǎn)。由于錦里土地屬于國有性質(zhì)，所以商鋪采取只租不售的模式，從早期的400多家中層層篩選，最后選擇落戶30多家。對30多個商家的信譽(yù)和實(shí)力進(jìn)行了嚴(yán)格的把關(guān)，這對穩(wěn)定錦里商業(yè)持久繁榮起到了很大的作用，而且實(shí)現(xiàn)了在錦里古街，沒有重復(fù)的民間藝術(shù)種類，全是錯位競爭的局面。錦里的商業(yè)模式和傳統(tǒng)的商業(yè)模式不同，錦里對剛進(jìn)駐的商家實(shí)行保障經(jīng)營，在收取商鋪?zhàn)饨饍r格沒有按照成都市固有面積收取，而實(shí)行的是按商家所銷售的物業(yè)類型收取，這使以手工生產(chǎn)的四川固有蜀錦、蜀繡利潤薄但又具有豐富文化內(nèi)涵的民間珍品在錦里得到可持

續(xù)的發(fā)展。對酒吧餐飲等利潤高的商家所收取的租金自然就要高一些，這種商鋪收租的方法使得錦里的商業(yè)持久繁榮但又不失錦里深厚的文化內(nèi)涵。業(yè)態(tài)類型店鋪數(shù)量占比租金估算住宿11%錦里客棧為管理公司自營酒吧1012%1樓月租金800元/平方米2樓月租金500元/平方米中餐廳22.3%1樓月租金800元/平方米2樓月租金500元/平方米茶館33.4%1樓月租金800元/平方米2樓月租金500元/平方米咖啡22.3%1樓月租金800元/平方米2樓月租金500元/平方米好吃街小吃1922%月租金800元/平方米特色店鋪1619%月租金800元/平方米特色商品花車3338%月場地租賃2400元（規(guī)格2米X1米）合計86100%*錦里古戲臺及民間藝人現(xiàn)場制作*錦里特色商品花車*錦里促銷活動DM*有著濃郁中國風(fēng)的酒吧*夜晚的錦里古街成都武侯祠錦里旅游文化經(jīng)營管理有限公司對古街進(jìn)行統(tǒng)一的管理，會在街區(qū)內(nèi)按照中國傳統(tǒng)節(jié)日舉行具有鮮明民俗特色的主題活動，例如元宵燈會、小吃節(jié)、端午吃粽子大賽、七夕情人節(jié)主題活動、中秋親友團(tuán)聚賞月會等等。街里的古戲臺也會定期上演川戲的經(jīng)典劇目，戲臺前會定期放映壩壩電影、以特色小攤的方式舉行民間藝人的展演（如糖畫、捏泥人、剪紙表演、皮影表演、西洋鏡等）；加上熱鬧非凡的民間小吃集市，讓人們親身體驗川西古鎮(zhèn)“趕場”的熱鬧場景；另外還有趣味十足的民間婚禮展示，游人可參與其中，樂在其中，而情侶們甚至還可以將自己的婚禮儀式搬來錦里舉行，體會一種獨(dú)特的、傳統(tǒng)的婚慶方式；民間音樂及戲劇表演、民俗服裝秀更是常年不斷，花樣百出。其他諸如夜晚打更、采用花轎和滑竿等傳統(tǒng)交通工具等多種古韻十足的特色項目，讓錦里重現(xiàn)昔日川西古鎮(zhèn)的生活原茂。錦里古街還發(fā)起了一項長期的公益活動“公益錦里”，近期目標(biāo)是“一年幫助一所希望小學(xué)”。幫助內(nèi)容包括校舍改建、圖書衣物捐贈、貧困學(xué)生資助等部分。宣傳口號是：“他們，將因你的善舉而改變”，借助慈善活動的效應(yīng)來宣傳項目和吸引商家及游人的參與。*錦里公益活動的宣傳畫及帶著可愛兔子耳朵的工藝品制作藝人錦里管理公司不僅組織開展各種各樣的活動更是幫助商戶開通了“錦里民俗購物”網(wǎng)站，一方面服務(wù)了商家方便了游客，又可以利用網(wǎng)絡(luò)資源宣傳古街。為了盡快將資源轉(zhuǎn)化為資本，武侯祠錦里旅游文化經(jīng)營管理公司先后開發(fā)三國文化旅游產(chǎn)品6大類、百余種，每年收入增加20%,并向國家商標(biāo)局申請了8個類別、17件注冊商標(biāo),另外還在西南地區(qū)率先建立了三國文化旅游紀(jì)念品超市——香葉軒，讓旅游產(chǎn)品與游客零距離接觸，進(jìn)而提高銷售收入。*錦里民俗購物網(wǎng)站五、項目優(yōu)劣勢分析競爭優(yōu)勢：1、采用由武侯祠控股公司化運(yùn)作模式，引進(jìn)經(jīng)營管理人才進(jìn)行市場管理；2、商鋪采取只租不售的模式有利于后期的招商和管理；3、對剛進(jìn)駐的商家實(shí)行保障經(jīng)營，在收取商鋪?zhàn)饨饍r格沒有按照成都市固有面積收取，而實(shí)行的是按商家所銷售的物業(yè)類型收取4、街道寬