大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目頂級策劃模式完整

-PAGE104-大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目頂級策劃模式FIP宏策劃模式5F商業(yè)項(xiàng)目前期策劃商業(yè)項(xiàng)目前期策劃一、市場調(diào)研分析1、宏觀市場分析2、區(qū)域市場分析3、客戶分析4、消費(fèi)者分析5、競爭對手分析6、SWOT分析7、未來商業(yè)預(yù)測分析二、定位分析1、戰(zhàn)略性總體定位2、商業(yè)定位三、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1、市場依據(jù)2、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念3、市場總體形象4、規(guī)劃概念設(shè)計(jì)5、環(huán)境景觀概念設(shè)計(jì)6、建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)四、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃五、經(jīng)濟(jì)分析1、指標(biāo)預(yù)算2、分析評估FIP宏策劃第一步商業(yè)項(xiàng)目市場研究分析一、宏觀市場分析1、行業(yè)環(huán)境2、城市規(guī)劃3、政策法規(guī)4、宏觀環(huán)境二、區(qū)域市場分析1、本市商業(yè)環(huán)境2、區(qū)域商業(yè)環(huán)境3、商圈分析（城市發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)格局、商圈范圍）三、客戶分析1、經(jīng)營范圍分析2、投資動(dòng)向分析3、經(jīng)營狀況分析4、客戶需求分析四、消費(fèi)者分析1、消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究2、消費(fèi)水平研究五、競爭對手分析1、競爭對手情況2、競爭項(xiàng)目情況六、未來商業(yè)預(yù)測分析略七、SWOT分析熱，像火一般的熱。中國房地產(chǎn)在經(jīng)歷市場洗牌的陣痛后，投資者紛紛撤換贏利軌道，從住宅的直銷模式快速轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的“傳銷”經(jīng)營，并在極短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)在中國房地產(chǎn)界的跨越，從商業(yè)地產(chǎn)的萌芽期直接制造了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)高潮期，我們不禁驚訝，中國商業(yè)地產(chǎn)大盤時(shí)代已經(jīng)來臨。然而，相對于住宅，商業(yè)地產(chǎn)的操作絕對不是簡單的直銷，它對投資商的要求更在于資金、人才及經(jīng)驗(yàn)。需要發(fā)展商具有高度的商業(yè)第三性，重視專業(yè)技能和科學(xué)的態(tài)度，及對待投資招商的謹(jǐn)慎。此外，專業(yè)化公司在商業(yè)設(shè)施的開如，比住宅開發(fā)過程中具有更重析作用。大型綜合商業(yè)中產(chǎn)評估、資源整合、主力店招商以及介入最后管理實(shí)施，對于商業(yè)地產(chǎn)的成功開發(fā)至關(guān)重要，這些系統(tǒng)性的工作必須請專業(yè)公司協(xié)助完成。FIP就是這樣一支在商業(yè)地產(chǎn)有著極其專業(yè)研究及豐富實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的操作團(tuán)隊(duì)，為發(fā)展商提供國際先進(jìn)的商業(yè)服務(wù)。一、市場調(diào)研分析影響商業(yè)項(xiàng)目成功的因素很多，如市民的收入水平、消費(fèi)水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)、商圈半徑、新舊商業(yè)格局、商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力、商場物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競爭對手的實(shí)力與策略等。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，商業(yè)市場研究成了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的橋頭堡工作任務(wù)：通過對項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、本市商業(yè)地產(chǎn)市場的供求狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同類商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析；再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，以上述調(diào)查資料基礎(chǔ)，對項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，和項(xiàng)目價(jià)值發(fā)現(xiàn)分析，捕捉贏利的機(jī)會。并把開發(fā)理念，轉(zhuǎn)化成項(xiàng)目持續(xù)品牌戰(zhàn)略，指導(dǎo)項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，對項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避鳳險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，同時(shí)對項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出鹽業(yè)意見，使項(xiàng)目投資邁出成功的第一步。主要內(nèi)容：1、項(xiàng)目定向市場調(diào)查研究工作2、項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的制定工作3、項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)總體策略報(bào)告工作目的：1、深度把握項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)球產(chǎn)，洞悉項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會；2、以未來界定現(xiàn)在的宏策劃模式，賦予項(xiàng)目獨(dú)一無二、個(gè)性化的主題概念，與同區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目形成賣點(diǎn)落差，提煉項(xiàng)目的核心吸引力；3、細(xì)化項(xiàng)目的市場定位，塑造項(xiàng)目的真正差異化，塑造項(xiàng)目耀眼的特色性質(zhì)4、通過專業(yè)運(yùn)作及戰(zhàn)略聯(lián)盟商家的實(shí)際需求，界定項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位，領(lǐng)跑同行業(yè)內(nèi)商業(yè)市場，成為同區(qū)域商圈的新商業(yè)革命引擎。工作內(nèi)容：工作一：市場調(diào)研報(bào)告通過對本市商業(yè)物業(yè)市場總體的供求情況和項(xiàng)目的區(qū)域性供求情況的調(diào)查及對特定目標(biāo)群體的調(diào)查，了解目標(biāo)商家的分布及消費(fèi)心理、消費(fèi)特征，整合地分析、判斷本市商用物業(yè)市場未來3－5年內(nèi)的趨勢走向，從而為項(xiàng)目的市場定位、開發(fā)策略及項(xiàng)目規(guī)劃等提供依據(jù)和指導(dǎo)性意見。工作二：項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的規(guī)劃制定項(xiàng)目整體開發(fā)報(bào)告是在縝密的市場調(diào)查和分析研究的前提下，展開戰(zhàn)略的基礎(chǔ)思考及深度思考，具體對發(fā)戰(zhàn)略思想、產(chǎn)品整體開發(fā)步驟等方面進(jìn)行綜合性的研究，并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)與進(jìn)程的行動(dòng)計(jì)劃以在未來的地塊開發(fā)、招商、經(jīng)營中有計(jì)劃地執(zhí)行。從而為項(xiàng)目的開發(fā)制定一套整體發(fā)決策和計(jì)劃方案：1、項(xiàng)目整體開發(fā)目標(biāo)2、項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略3、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的控制：分階段開發(fā)戰(zhàn)略4、項(xiàng)目目標(biāo)商家總體分析5、項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位分析6、項(xiàng)目整體競爭策略考慮7、項(xiàng)目核心競爭優(yōu)勢的構(gòu)筑8、項(xiàng)目年度發(fā)展策略【調(diào)研分析策略】（一）FIP“宏策劃”市場調(diào)研策略研究1、市場調(diào)研步驟第一步：界定問題第二步：尋求解決問題的方法第三步：制定調(diào)研方案第四步：進(jìn)入現(xiàn)場或收集數(shù)據(jù)第五步：整理和分析數(shù)據(jù)第六步：準(zhǔn)備及呈送調(diào)研報(bào)告2、市場調(diào)研分類研究市場調(diào)研按以識別問題為目的和以解決問題為目的兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)分類；⑴以識別問題為目的的調(diào)研有助于確認(rèn)潛在的可能發(fā)生的問題；①市場潛力――攀升、下降；②市場分額――擴(kuò)大、縮小；③企業(yè)形象④市場特征⑤招商與銷售⑥市場趨勢――短期與長期預(yù)測⑵以解決問題為目的的調(diào)研步驟①市場細(xì)分的依據(jù)②確定細(xì)分的依據(jù)③確定各種細(xì)分的市場潛力④選擇目標(biāo)市場3、市場調(diào)研各類各類調(diào)研種類所需資料研研究范圍商圈研究對項(xiàng)目所在的商圈圈作出基礎(chǔ)研研究，另找出出商圈的輻射射范圍，業(yè)態(tài)態(tài)情況、營業(yè)業(yè)品種、商業(yè)業(yè)租金水平、人人流狀況、與與交通狀況及及其購買力消費(fèi)者研究對消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、消消費(fèi)力分析、消消費(fèi)習(xí)慣、收收入、偏好等等作調(diào)研投資客戶研究對投資客戶投資的的商鋪，作基基本調(diào)研，如如營業(yè)時(shí)間、業(yè)業(yè)績、鋪面狀狀況等4、確定市場調(diào)研的方法市場調(diào)研的準(zhǔn)確與否，很大程度取決于所采用的市場調(diào)研方法。一般情況下，商業(yè)地產(chǎn)的市場調(diào)研可采用以下四種方式：①直接調(diào)查直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會、社會有關(guān)機(jī)構(gòu)以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲利所需的市場信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。②間接調(diào)查通過報(bào)紙、刊報(bào)及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、發(fā)展動(dòng)態(tài)、市場分析等材料，當(dāng)然對這些材料要對比分析，去偽存真。③直接征詢這一方法的難度相對較大，但獲得的信息具有較強(qiáng)的參照性，對項(xiàng)目的定位和營銷的制定很有意義。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。咨詢調(diào)查要注意對象的選擇，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調(diào)查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機(jī)訪詢或在展銷會上作問卷調(diào)查。④現(xiàn)場“踩點(diǎn)”調(diào)查調(diào)查人員以買樓者身份直接進(jìn)入銷售現(xiàn)場，通過索取樓盤資料，聽售樓員介紹，實(shí)地調(diào)查觀察，從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現(xiàn)場及其他途徑從側(cè)面，內(nèi)部人員和一些已購房人士作深入的調(diào)查，增大調(diào)查結(jié)果的可靠程度。【調(diào)研分析執(zhí)行】一、商業(yè)項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、人口因素分析2、經(jīng)濟(jì)水平、全國GDP狀況分析3、政策法規(guī)4、市政規(guī)劃和建設(shè)5、社會環(huán)境及文化分析6、交通狀況二、商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域市場總體分析通過對項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、區(qū)域同類商業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析。FIP宏策劃的區(qū)域調(diào)研包括本市的商業(yè)環(huán)境分析、本區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析和本街區(qū)商業(yè)環(huán)境分析即商圈分析三大板塊。1、項(xiàng)目所在城市商業(yè)環(huán)境分析包括本市國民生產(chǎn)總值、GDP狀況、生活水平、購買力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、人口及人口增長率等對區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的影響分析以及本市商業(yè)發(fā)展情況、發(fā)展模式、商業(yè)結(jié)構(gòu)分布、商業(yè)消費(fèi)特征等的分析。2、項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析①區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查分析針對本區(qū)域即項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)整體規(guī)劃、商業(yè)布局、商業(yè)功能及業(yè)態(tài)分布、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的格局、商圈分布、商業(yè)形態(tài)、未來規(guī)劃、主要商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模及業(yè)態(tài)狀況等進(jìn)行調(diào)研與分析。②區(qū)域整體商業(yè)市場態(tài)勢分析供求走勢、價(jià)格走勢、租金走勢、鋪位分割走勢、業(yè)態(tài)功能走勢、交付標(biāo)準(zhǔn)等分析③區(qū)域內(nèi)行業(yè)情況分析④區(qū)域內(nèi)商戶調(diào)研分析各種類型商家的特點(diǎn)、選址要求、不同商業(yè)種類的承租能力及對承租面積的要求、不同商家對商場配套的要求。⑤區(qū)域內(nèi)終端客戶分析消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究⑥區(qū)域競爭項(xiàng)目調(diào)查競爭樓盤開發(fā)地塊狀況研究、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進(jìn)度、配套、現(xiàn)場包裝、媒體選擇、廣告效率、售價(jià)、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營狀況、物管等分析。⑦未來3－5年城市發(fā)展方向及項(xiàng)目區(qū)域地位預(yù)測3、項(xiàng)目所在商圈及競爭商圈分析商圈也稱購買圈、商勢圈，是指零售店以其所在點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。理論上是由當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模、人均可支配收入、出行成本、商業(yè)業(yè)態(tài)所決定。信念啟的銷售活動(dòng)范圍通常都有一定的地理界限，即有相對穩(wěn)定的商圈。不同的店由于所在地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、經(jīng)營品種、經(jīng)營條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。零售店由于所處地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品品種不同，商圈的范圍、形態(tài)以及商圈內(nèi)顧客分布密度存在著一定的差異，這說是“商圈效應(yīng)”⑴商圈分類商圈一般有兩種分類方法，一是以顧客密集度來界定，二是以顧客到店的時(shí)間來界定。第一種分類：此類商圈由核心商業(yè)圈、次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。Ⅰ、核心商圈核心商圈是最接近零售店的區(qū)域，顧客密度最大的區(qū)域，是主要商圈。核心商圈的顧客占55%――70%Ⅱ、次級商圈次級商圈是仩于鄰近商圈以外的區(qū)域，顧客密度較小。次級商圈顧客占15%――25%Ⅲ、邊緣商圈邊緣商圈是位于外圍商圈以外的區(qū)域，顧客最少密度亦最小，除核心商圈和次級商圈之外，其余為邊緣商圈的顧客。居民區(qū)方便店幾乎沒有邊緣商圈的顧客。而位于商業(yè)中心的零售店，核心商圈的顧客密度較小，并不是商圈的主要組成部分，次級商圈和邊緣商圈的顧客密度大。大型零售店，邊緣商圈的顧客往往最多。第二種分類：此種商圈按照顧客來店所需的時(shí)間來計(jì)算區(qū)分。按照這種方式，商圈可以分為徒步圈、騎車圈、乘車圈和開車圈。徒步圈走路可忍受的范圍或距離。一般來說，單程以10分種為限，距離在500米以內(nèi)，我們稱之為第一商圈；騎車商圈是指騎自行車所能及的范圍或距離，一般來說單程以15分鐘為限，距離在2000米以內(nèi)，我們稱之為第二商圈；乘車圈是指公共汽車所能及的范圍或距離，乘車10分種左右，距離在5000料以內(nèi)，我們稱之為第三商圈；開車圈是指開車經(jīng)過普通公路、高速公路來此消費(fèi)的顧客群（一般是回頭客或慕名而是為的顧客），我們稱之為第四商圈。對于商圈集中、輻射半徑小的商圈，一般規(guī)模小，潛力受到限制，顧客購物頻率高；而輻射半徑過大的商圈，一般要得到市場對客戶的吸引力難度較大。FIP認(rèn)為，隨著交通的發(fā)展與人們出行方式的改變，商圈分類應(yīng)該有新的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)。其輻射范圍已從過去的絕對地理距離變?yōu)闀r(shí)間距離，即商圈開始步入以交通時(shí)間來計(jì)量商圈輻射范圍的時(shí)代。⑵商圈分析步驟第一步：確定資料來源，包括銷售記錄分析、郵政編碼分析、調(diào)查等。第二步：確定調(diào)查的內(nèi)容，包括平均購買數(shù)量、顧客集中程度等。第三步：對商業(yè)圈的三個(gè)組成部分進(jìn)行確定。第四步：確定商圈內(nèi)居民人口特征的資料來源。第五步：研究商圈內(nèi)居民的消費(fèi)特征。第六步：分析競爭對手與市場其他情況。第七步：根據(jù)上述分析，確定是否在該商圈內(nèi)營業(yè)最后要確定項(xiàng)目的區(qū)域和具體地點(diǎn)⑶商圈分析的內(nèi)容Ⅰ、城市發(fā)展?fàn)顩r：包括GDP指數(shù)，人口分布，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等等。Ⅱ、項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：包括商品交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費(fèi)構(gòu)成等Ⅲ、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流量，停留時(shí)間，每次消費(fèi)金額、對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。如北京市場每次單店購物達(dá)100萬元，而在廣州只有10萬元，不同城市每次消費(fèi)金額相差懸殊。Ⅳ、商圈輻射范圍：包括一級商圈、次級商圈幅射范圍，商圈內(nèi)的其它競爭項(xiàng)目等新設(shè)商業(yè)項(xiàng)目確定商圈主要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅匿N售潛力分析，可以獲利的包括城市規(guī)劃、人口分布、住宅小區(qū)建設(shè)、公路建設(shè)、公共交通等方面的資料，預(yù)測本項(xiàng)目將來可以分享的市場份額，從而確定商圈規(guī)模的大小。⑷商圈容量測算在一定經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)，以商場或商業(yè)區(qū)為中心，向周圍擴(kuò)展形成輻射力理，對顧客吸引所形成的一定范圍或區(qū)域的最大容量。測量商圈飽和度，使用比較廣泛的是飽和度指數(shù)，其公式為：IRS＝（C×RE）÷RF其中，IRS為飽和度指數(shù)，C為顧客總數(shù)，RE為每一位顧客的平均購買額，RF為商圈內(nèi)商場的營業(yè)面積。假設(shè)某年某商圈的商場每平方米平均營業(yè)額10996元，顧客為350萬人，全年人平均購買5000元，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)為110萬平方米，那么該商圈的飽和指數(shù)：（350×5000）÷110＝15909元/平方米那么，該商圈每平方米的營業(yè)額與正常水平相差近5000元，說明該商圈的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)飽和了。三、目標(biāo)客戶的研究分析1、目標(biāo)客戶經(jīng)營范圍分析找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。2、目標(biāo)客戶投資動(dòng)向分析包括投資類型、租金范圍及交納方式等。3、目標(biāo)客戶對商業(yè)的需求分析包括對各種類型商家的特點(diǎn)的分析；對各種類型商家的選址要求的分析；各種不同商業(yè)種類的承租能力及對承租面積的要求；各種不同商家對商場配套要求等的分析。4、目標(biāo)客戶商圈內(nèi)經(jīng)營狀況分析包括經(jīng)營時(shí)間、營業(yè)時(shí)間、經(jīng)營業(yè)績等；5、目標(biāo)客戶抗經(jīng)營鳳險(xiǎn)能力分析6、目標(biāo)客戶品牌分級研究四、消費(fèi)者總體研究分析1、消費(fèi)水平調(diào)研●消費(fèi)習(xí)慣：考慮南北地域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等；●逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵；●偏愛商場：包括尋找出消費(fèi)者偏愛程度高的商場吸引點(diǎn)，及其原因；●對項(xiàng)目商圈評價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格、對商場滿意度等；2、消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)研消費(fèi)水平的提升必然導(dǎo)致消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的消費(fèi)水平必定呈動(dòng)態(tài)模式增長，這就法影響消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化。如何在第一時(shí)間有效捕捉未來商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化是消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)研的重中之重。FIP以“未來界定現(xiàn)在”的“宏策劃”模式站在未來市場的專業(yè)高度，為開發(fā)商提供未來中國3－5年市場消費(fèi)結(jié)構(gòu)的走向與現(xiàn)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，以前瞻性眼光為項(xiàng)目作好消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)研與分析。3、本商圈消費(fèi)群結(jié)構(gòu)⑴本商圈消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析⑵本區(qū)域消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析基本人口狀況②人流量分析★★人流量分布及結(jié)構(gòu)★★日均人流量、平時(shí)人流量、節(jié)假日人流量⑶消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析★★抽樣數(shù)據(jù)整理★★抽樣取數(shù)方法4、消費(fèi)力分析A、本商圈消費(fèi)力分析項(xiàng)目市場低收入戶中等偏下收入中等收入戶中等偏上戶高收入本組最低人均年收收入（元）本組最高人均年收收入（元）根據(jù)本商圈常住人口的結(jié)構(gòu)特色和基本收入情況，來確定該商圈的參考收入數(shù)據(jù)；B、本地域消費(fèi)群和消費(fèi)行為特點(diǎn)分析（見下表）高級消費(fèi)群中高級消費(fèi)群中高級灰領(lǐng)消費(fèi)群群中低檔消費(fèi)群其他消費(fèi)群家庭人均收入5萬元以上4－5萬元2－4萬元2萬元以下占本區(qū)域消費(fèi)群的的百分比消費(fèi)行為特點(diǎn)C、應(yīng)同時(shí)考慮的及影響本地消費(fèi)群行為的重要變量①年齡②性別③收入水平④文化水平⑤接受時(shí)尚信息程度⑥家庭的滿巢信息程度D、區(qū)域（商圈）消費(fèi)力分析E、區(qū)域消費(fèi)力分析及結(jié)論五、競爭商圈研究分析1、競爭商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)研分析包括面積、特色、經(jīng)經(jīng)營范圍、業(yè)業(yè)態(tài)、主要客客戶、幅射范范圍、主題概概念、功能區(qū)區(qū)劃、業(yè)態(tài)組組合、工程進(jìn)進(jìn)度、配套、現(xiàn)現(xiàn)場包裝、媒媒體選擇、廣廣告效率、售售價(jià)、租金、招招商率、商戶戶組合、經(jīng)營營狀況、物管管等分析。2、競爭商業(yè)項(xiàng)目總總體分析包括資金實(shí)力、性性質(zhì)、優(yōu)劣、劣劣勢等的調(diào)研研；3、項(xiàng)目所處區(qū)域市市場價(jià)格鳳險(xiǎn)險(xiǎn)分析①最低價(jià)格分析按邊際理論，當(dāng)供供應(yīng)過大，價(jià)價(jià)格跌破成本本后，即停止止供應(yīng)，直至至價(jià)格回升；；②最低鳳險(xiǎn)價(jià)格選擇擇A、成本價(jià)的張力分分析（見下表表）成本定價(jià)元/平方米成本價(jià)折算最低租租金元/平方米/日購買人均支付額元/人進(jìn)入商場人均購買買比例商業(yè)人流量與商業(yè)業(yè)面積比人/平方米/日張力構(gòu)成比＝實(shí)際際商業(yè)人流量量與商業(yè)面積積比/可維持成本本租金最低珍珍流與商業(yè)面面積比B、最低慣性的張力力分析最低租金價(jià)格慣＝＝構(gòu)成比×日成本租金金價(jià)×30天六、項(xiàng)目的SWOOT分析1、本項(xiàng)目所在地塊在在城市發(fā)展中中的地位、現(xiàn)現(xiàn)狀及前景分分析2、本項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r況3、本項(xiàng)目所在街區(qū)的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顮顩r及商業(yè)機(jī)機(jī)會分析4、地塊工、地理位置置、地貌特點(diǎn)點(diǎn)5、地塊基礎(chǔ)設(shè)施及交交通條件6、地塊區(qū)域商業(yè)開發(fā)發(fā)的特點(diǎn)7、周邊生活及商業(yè)配配套研究8、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢分分析9、項(xiàng)目地塊劣勢分析析10、項(xiàng)目地塊的鳳險(xiǎn)分分析11、項(xiàng)目地塊的機(jī)會把把握12、項(xiàng)目SWOT綜合分析析七、未來3－5年年商業(yè)走勢預(yù)預(yù)測分析FIP“未來界定定現(xiàn)在”宏策劃模式式的核心理念念部分。通過過對未來3－5年整體商業(yè)業(yè)環(huán)境及項(xiàng)目目所在地商業(yè)業(yè)市場的預(yù)測測來決定現(xiàn)階階段商業(yè)項(xiàng)目目的策劃方向向。提前向開開發(fā)商、經(jīng)營營者、投資者者、消費(fèi)者展展示潛力巨大大的商業(yè)模式式?；诖?，F(xiàn)IP將將對未來3－5年的心地產(chǎn)產(chǎn)市場作專業(yè)業(yè)預(yù)測，為項(xiàng)項(xiàng)目提供更科科學(xué)可行的市市場走向與發(fā)發(fā)展趨勢指導(dǎo)導(dǎo)，從而打造造項(xiàng)目的核心心吸引力及可持續(xù)續(xù)經(jīng)營的核心心競爭力。附商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)調(diào)查問巻廣州某項(xiàng)目商業(yè)市市場調(diào)查問卷卷尊敬的先生小姐：：您好！我是的訪問員?，F(xiàn)現(xiàn)在我司正在在進(jìn)行一項(xiàng)市市場調(diào)查，很很想聽聽您的的意見。耽誤誤您一點(diǎn)時(shí)間間，問您一些些問題，謝謝謝您的合作被訪者姓名：電話：居住地址：訪問員姓名：訪問時(shí)間：甄別問卷出示卡片1S1、請問您及家人有有沒有在這張張卡片上所列列的公司工作作？（單選）市場調(diào)研公司、廣廣告公司1公關(guān)、社情民意調(diào)調(diào)查機(jī)構(gòu)、咨咨詢公司2廣播、電視、報(bào)紙紙、雜志等各各種媒介機(jī)構(gòu)構(gòu)3房地產(chǎn)發(fā)、建設(shè)單單位4房地產(chǎn)經(jīng)銷或代理理單位5以上均無6S2、您本人在過去66個(gè)月中，有有沒有參加任任何形式的市市場研究活動(dòng)動(dòng)？A、有有B、沒有出示卡片2S3、請問您的年齡是是：15歲以下115――18219――22323――25426――30531――35636――40741――45846――50951――55055歲以上X出示卡片3S4、請問您是：（單單選）土生土長的本地人人1不是本地人，但在在本地居住1年以上2不是本地人，在本本地居住不到到1年3外地人來旅游觀光光4外地人來出差5外地人來探親6其他（請記錄）7購物習(xí)慣與行為出示卡片401、請問您知道卡片片上所列的這這些專業(yè)批發(fā)發(fā)市場嗎？02、請問您去過卡片片上所列的哪哪些批發(fā)市場場購物？0102順德樂從家私城11虎門服裝城22廣州白馬服裝城33廣州海印電器城44番禺電器城55中山沙溪休閑服裝裝城66其他（請注明）77出示卡片503、請問您去過廣州州以外的其他他地方購物嗎嗎？去過深圳1去過廣東省的其他他城市2去過廣東省外的其其他省3去過香港4去過澳門5沒有去過廣州以外外的其他地方方6其他（請注明）7出示卡片604、靖問您在什么情情況下會去廣廣州以外的其其他地方購物物廣州沒有賣的1買貴重的物品會選選擇更專業(yè)的的市場2廣州的種類比較少少3結(jié)婚購物時(shí)4買家私時(shí)5買珠寶首飾時(shí)6其他（請注明）705、請問您在廣州到到過哪些地方方逛街或購物物呢？06、請問您認(rèn)為廣州州主要的商業(yè)業(yè)區(qū)在哪里？？07、請問哪一個(gè)地方方是您最常去去逛街或購物物的呢？出示卡片708、請問您通常和什什么人一起去去逛街購物呢呢？配偶1子女2親戚3同事4同學(xué)5朋友6其他（請注明）709、請問您逛街購物物時(shí)通常幾個(gè)個(gè)人一起？請記錄：：人人010、請問您每每次逛街的購購物的花費(fèi)一一般有多少？？請記錄錄：元出示卡片8011、請問您通通常是選擇哪哪種交通工具具到購物地點(diǎn)點(diǎn)呢？出示卡片9012、請問您通通常多久逛街街購物一次？？一星期三次或以上上1一星期1――2次次2兩星期一次3一個(gè)月一次4三個(gè)月一次5半年一次6一年一次7少于一年一次8從來沒去過購物9其他（請注明）0出示卡片10013、去某個(gè)商商業(yè)區(qū)逛街的的時(shí)候，以下下的因素對您您而言，重要要程度如何？？這里，5分代表非常常重要，1分代表一點(diǎn)也也不重要，請請用卡片上的的尺度去對這這些因素評分分。非常重要要一點(diǎn)點(diǎn)也不重要貨物的選擇、款式式、品牌商業(yè)區(qū)的格調(diào)商業(yè)區(qū)的位置貨物的價(jià)格有吃東西的地方有休息的地方有娛樂的地方出示卡片11014、通常您會會選擇什么樣樣的商業(yè)區(qū)逛逛街購物？知名度高貨物齊全，包羅萬萬象貨物時(shí)尚，合潮流流促銷活動(dòng)熱鬧貨物價(jià)格貴貨物價(jià)格公平促銷優(yōu)惠多建筑漂亮吃東西方便娛樂設(shè)施豐富貨物價(jià)格便宜購物環(huán)境舒適貨物種類適合我高檔的適合普通老百姓的的店鋪規(guī)劃有條理環(huán)境設(shè)施較新配套設(shè)施較新配套設(shè)施齊備餐廳食品質(zhì)量好可以講價(jià)的導(dǎo)游帶去的其他（請注明）出示卡片12015、當(dāng)購買以以下物品時(shí)中中，您最可能能在哪一個(gè)地地方購買？男士服裝、男鞋女士服裝、女鞋首飾、鐘表兒童服裝、童鞋書家居用品家用電器寢室、浴室用品家具化妝品、化妝用具具電子、計(jì)算機(jī)配件件、產(chǎn)品食品出示卡片13016、請問您到到逛街購物地地點(diǎn)的時(shí)候，一一般會做卡片片上哪些活動(dòng)動(dòng)？購物、逛商店吃飯吃點(diǎn)心、小食飲茶、咖啡、汽水水、包裝飲料料吃冰淇淋、吃甜點(diǎn)點(diǎn)唱卡擔(dān)、看電影打保齡球、滾軸溜溜冰、打游戲戲機(jī)逛書店、看展覽、看看比賽其他（請注明）出示卡片14017、平均來說說，卡片上四四類活動(dòng)各占占你逛街時(shí)間間的百分之幾幾？018、平均來說說，卡片上四四類活動(dòng)各占占你逛街花費(fèi)費(fèi)的百分之幾幾？時(shí)間花費(fèi)購物吃喝娛樂文化合計(jì)100%合合計(jì)100%出示卡片15019、您最想逛逛的是什么區(qū)區(qū)域？女人街計(jì)算機(jī)城家電世界男士世界游樂場食街音像屋書于電子產(chǎn)品總匯精品屋其他（請注明）出示卡片16020、請問您一一般會購買什什么檔次的產(chǎn)產(chǎn)品？高檔中高檔中低檔低檔不固定其他（請注明）出示卡片17021、請問您在在購買東西時(shí)時(shí)會選擇呢？？固定買一個(gè)牌子的的產(chǎn)品哪個(gè)牌子有優(yōu)惠我我就買哪個(gè)牌牌子我比較相信售貨員員推薦的產(chǎn)品品我會買價(jià)格比較便便宜的哪個(gè)品牌廣告宣傳傳得多我就買買哪個(gè)朋友、同事、親戚戚推薦的我就就買其他（請注明）022、請問您您理想中的購購物環(huán)境上什什么樣的？消費(fèi)者生活形態(tài)現(xiàn)在我們談?wù)勔恍┬┠綍r(shí)的生生活習(xí)慣和對對生活的一些些看法出示卡片18023、請問平時(shí)時(shí)的空閑時(shí)間間您是怎樣度度過的？躺在家里什么都不不做，看電視視或看雜志和鄰居、朋友喝茶茶談天讀書或者聽音樂做做手工，種花或或者養(yǎng)魚在附近散散步逛逛街、購物玩麻將、圍棋、象象棋等到酒吧、餐廳吃飯飯做各種運(yùn)動(dòng)附近地方的旅游觀賞電影、戲劇、音音樂會等參加各種培訓(xùn)班學(xué)學(xué)習(xí)做家務(wù)其他（請注明）出示卡片19024、請問在過過去的半年里里，下面這些些地方您去得得最多什么地地方？網(wǎng)球、排球等運(yùn)動(dòng)動(dòng)場高爾夫球場游泳池體育館、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)動(dòng)中心保齡球館餐廳公園商店、百貨商場其他（請注明）出示卡片20025、請問您去去得最多的是是（讀讀出023答案）的頻頻率平均是多多少？一星期三次或以上上一星期1－2次兩星期一次一個(gè)朋一次三個(gè)朋一次半年一次一年一次少于一年一次出示卡片21026、請問下面面的哪些描述述和您目前生生活比較符合合？（選擇答答案學(xué)無超過過三個(gè)）026027想要什么都有，物物質(zhì)生活很豐豐富每天的生活很精彩彩，天天有新新意物質(zhì)生活很滿足，但但工作壓力大大工作很緊張，生活活緊張，身心心疲憊生活無規(guī)律沒有什么時(shí)間和朋朋友在一起一心從事自己喜歡歡的工作舒適溫暖的家庭生生活自由自在的愜意生生活什么都不用做，什什么都有出示卡片22028、對于下面面描述現(xiàn)在與與將來的句子子，請問只要將來生活好，現(xiàn)現(xiàn)在辛苦一點(diǎn)點(diǎn)都不怕將來的事很遙遠(yuǎn)，只只要現(xiàn)在很舒舒服就可以了了只要現(xiàn)在辛勤的工工作，將來生生活才會舒適適即使很辛勤的工作作，將來也不不過如此我會一直很勤奮地地工作，不管管現(xiàn)在還是將將來對于將來我覺得一一定會比現(xiàn)在在好其他（請注明）背景資料下面是一些關(guān)于您您個(gè)人的問題題，我們只是是作為資料分分析使用，希希望您不要介介意B1、記錄性別：男女出示卡片23B2您的婚姻狀況？單身已婚離婚喪喪偶分居居出示卡片24B3、請問您的受教育育程度小學(xué)或以下初中高中、中專大專本科碩士或以下出示卡片25B4、請問您的職業(yè)是是：國營企業(yè)干部1職員2外資、合資、港澳澳合資企業(yè)管理人員3職員4事業(yè)性單位干部5職員6私營企業(yè)管理人員7職員8黨政府機(jī)關(guān)干部9職員1自由職業(yè)者2私營企業(yè)主3無職業(yè)者4離退休人員5其他（請注明）出示卡片26B5、請問您通常上下下班的交通工工具是：自行車摩托車出租汽車私家小汽車公交車不使用交通工具其他（請注明）出示卡片27B6、請問卡片中哪個(gè)個(gè)最能代表您您的個(gè)人月收收入？500以下500－799元元800－999元元1000－12449元1250－14999元1500－19999元2000－29999元3000－39999元4000－49999元5000－59999元6000－69999元7000－79999元8000元以上出示卡片28B7、請問卡片中哪個(gè)個(gè)最能代表您您家庭每月的的總收入？1200元以下1500－19999元2000－24999元3000－34999元3500－39999元4000－44999元4500－49999元5000－59999元6000－69999元7000－79999元8000－89999元9000－99999元10000元以上上拒答B(yǎng)8請問您家里有多少少位家庭成員員？我指的是是那些一周至至少5天住在這里里的家庭成員員。請記錄：人宏策劃第二步商業(yè)項(xiàng)目戰(zhàn)略一、戰(zhàn)略性總體定定位二、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位主題題定位目目標(biāo)市場定位位功能定定位檔次定位價(jià)格格定位經(jīng)經(jīng)營方式定位位形象定定位定位是商業(yè)項(xiàng)目及及產(chǎn)品成敗的的關(guān)鍵。產(chǎn)品品市場就像喜喜馬拉雅山，底底闊頂尖，價(jià)價(jià)格因素劃分分出等高線，處處于不同等高高線的產(chǎn)品同同植物一樣，具具有不同的生生態(tài)環(huán)境。雪雪蓮必在冰原原，蔓草則必必喜溫好陰，植植物只有在合合適的生態(tài)環(huán)環(huán)境中才能生生存茁壯。商業(yè)項(xiàng)目定位是預(yù)預(yù)測、策劃與與決策的統(tǒng)一一，是利用市市場及技術(shù)預(yù)預(yù)測的結(jié)果，通通過資源整合合及策略創(chuàng)新新等策劃手段段，形成的具具有充分可操操作性、可控控制性的企業(yè)業(yè)發(fā)展決定。一一、戰(zhàn)略定位位項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目市場定位項(xiàng)項(xiàng)目主題定位位項(xiàng)目業(yè)態(tài)態(tài)定位項(xiàng)目目價(jià)格定位項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)項(xiàng)目形象定位位經(jīng)營方式式定位項(xiàng)目目功能定位二、商業(yè)定位（一）、業(yè)態(tài)定位位業(yè)態(tài)是為滿足不同同的消費(fèi)需求求而形成的不不同的零售經(jīng)經(jīng)營形式。而而業(yè)態(tài)定位即即對商業(yè)項(xiàng)目目林做成什么么形式的商業(yè)業(yè)確定定位。FIP商業(yè)“宏策策劃通過對銷銷售店的結(jié)構(gòu)構(gòu)特點(diǎn)分類，并并根據(jù)其經(jīng)營營方式、商品品結(jié)構(gòu)、服務(wù)務(wù)功能選址、商商圈、模式、店店堂設(shè)施和目目標(biāo)顧客等結(jié)結(jié)構(gòu)的不同，將將商業(yè)零售業(yè)業(yè)態(tài)分為百貨貨店、超級市市場、大型綜綜合商場、便便利店、專賣賣店、購物中中心、倉儲商商店、家居中中心等九大業(yè)業(yè)態(tài)。1、百貨店（DEPPARTMEENT）在一個(gè)大型建筑物物內(nèi)，根據(jù)不不同商品部門門設(shè)銷售區(qū)，開開展各自的進(jìn)進(jìn)貨、管理、運(yùn)運(yùn)營的零售業(yè)業(yè)態(tài)。2、超級市場（SUUPERMARKEET）指自選銷售方式，以以銷售生鮮商商品，食品和和向顧客提供供日常必需品品為主要目的的地的零售業(yè)業(yè)態(tài)。3、大型綜合商場（CENTEERALCHANDDISESTORE）采取自選銷售方式式，以銷售大大眾化實(shí)用品品為主，并將將超級市場和和折扣商店的的經(jīng)營優(yōu)勢全全為一體的，滿滿足顧客一次次性購全的零零售業(yè)態(tài)。4、便利店（CONNVENIEENCESTORE）滿足顧客便利性需需求為主要目目的的零售業(yè)業(yè)態(tài)。5、專業(yè)店（SPEECIATIITYSTORE）經(jīng)營某一大類商品品為主，并具具備有豐富專專業(yè)知識的銷銷售人員和提提供適當(dāng)服務(wù)務(wù)的零售業(yè)態(tài)態(tài)。6、專賣店（EXCCLUSIVVESHOP）專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)經(jīng)營制造商品品牌和中間商商品牌的零售售業(yè)態(tài)。7、倉儲商店（DIISCONTTENTSTORE）在大綜合超市經(jīng)營營的商品基礎(chǔ)礎(chǔ)上，篩選大大眾化實(shí)用品品銷售，并實(shí)實(shí)行儲銷一體體，以提供有有限服務(wù)和低低價(jià)格商品為為主要特征的的，采取自選選方式銷售的的零售業(yè)態(tài)。8、家居中心（HOOMECENTEER）改善、建設(shè)家庭居居住環(huán)境有關(guān)關(guān)的裝飾、裝裝修等用品，日日用雜品，技技術(shù)及服務(wù)為為主的，采取取自選方式銷銷售的零售業(yè)業(yè)態(tài)。9、購物中心（SHHOPPINNGCENTEER）企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)發(fā)、擁有、管管理運(yùn)營的種種類零售業(yè)態(tài)態(tài)，服務(wù)設(shè)施施的集合體。中國的購物中心有有三種類型，一一是城市商業(yè)業(yè)區(qū)域副中心心購物中心，二二是城郊區(qū)大大型購物中心心，三是鄰里里購物中心。它它服務(wù)的多樣樣性，管理模模式的科學(xué)性性，經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)組合的現(xiàn)代代性三大優(yōu)勢勢，贏得了現(xiàn)現(xiàn)代消費(fèi)者對對這種商業(yè)模模式的依賴感感。購物中心由于其形形態(tài)的復(fù)雜性性與經(jīng)營消費(fèi)費(fèi)對象的差異異性又有多種種分類方法，其其中每種分類類都有其獨(dú)立立的開發(fā)策略略與經(jīng)營管理理方法。（＊＊見下表）購物中心分類總分類總特征細(xì)分類開發(fā)與建設(shè)特點(diǎn)（開開發(fā)戰(zhàn)略）城市區(qū)獨(dú)立購物中中心由于受城市用地條條件和城市環(huán)環(huán)境的限制，一一般其建筑面面積不超過10萬平方米填充型位于城市中心商業(yè)業(yè)區(qū)更新改造造地段，主要要散布在商業(yè)業(yè)街一側(cè)，利利用原來場地地建設(shè)，與主主要商業(yè)街相相通擴(kuò)展型在原有商業(yè)區(qū)域加加大營業(yè)面積積，在不改變變原有商業(yè)區(qū)區(qū)組成的基礎(chǔ)礎(chǔ)上提供一個(gè)個(gè)改變商業(yè)區(qū)區(qū)功能的方法法核心替換型通過更新城市黃金金土地上過時(shí)時(shí)的零售設(shè)施施，使之成為為現(xiàn)代化的購購物中心，如如北京東方廣廣場城市兼容購物中心心與城市其它功能設(shè)設(shè)施形成一個(gè)個(gè)城市綜合體體，其建筑面面積控制在2萬平方米多功能型是大規(guī)模高密度城城市建筑綜合合體的一部分分，與寫字樓樓公寓、酒店店、居住設(shè)施施等共同構(gòu)成成綜合體輔助型在城市綜合體內(nèi)，購購物中心是其其輔助功能，如如大型酒店，大大型辦公樓、大大型公共交通通樞紐的輔助助中心城市區(qū)專賣店購物物中心以經(jīng)營商品的特色色和時(shí)代感為為特征，以建建筑設(shè)計(jì)的別別致和商品毓毓化陳列而鎖鎖定特定的消消費(fèi)群體，一一般建筑面積積均在5000平方米左右右節(jié)日型由歷史建筑物建設(shè)設(shè)而成，它迎迎合特定消費(fèi)費(fèi)者的品味和和人們對環(huán)境境與節(jié)日文化化的追求，如如工科中國城城主題型致力于形成一種購購物主題，以以建筑為基礎(chǔ)礎(chǔ)，通過親切切而富有變化化的步行空間間，融合與歷歷史有關(guān)的情情感都市專賣店型是在高密度的城市市市區(qū)地下空空間，或高屋屋辦公樓地下下層與地鐵轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換站共同形形成的購物中中心城市消費(fèi)購物中心心一般以一個(gè)主導(dǎo)商商店作為骨干干地位的大承承租戶為主，面面積點(diǎn)出租總總面積的70－90%，其自營面面積均在3000－10000平方米壟斷型集在經(jīng)營單一類別別的商品，從從貨源渠道、銷銷售渠道均控控制周圍承租租面積小的眾眾多租戶，形形成壟斷格局局支配型由幾家大戶承租，嚴(yán)嚴(yán)格從經(jīng)營品品牌系列價(jià)格格體系、市場場信息源等方方面控制購物物中心的發(fā)展展方向城市郊區(qū)鄰里購物物中心屬于郊區(qū)小型購物物中心，主要要提供消費(fèi)者者日常生活用用品和個(gè)人服服務(wù)，一般建建筑面積在3000――10000平方米，建建有200個(gè)停車場，服服務(wù)人口為15000人。如北方方購物中心FIP業(yè)態(tài)定位模模式1、項(xiàng)目整體功能組組合設(shè)計(jì)、單單層功能組合合設(shè)計(jì)；2、從商圈的融合性性上對業(yè)態(tài)合合理選擇搭配配3、從項(xiàng)目整體需求求上對業(yè)態(tài)合合理定位4、從控制內(nèi)耗的角角度上對業(yè)態(tài)態(tài)合理界定5、從各業(yè)態(tài)商家對對樓層、位置置、進(jìn)深、面面寬等要求上上對業(yè)態(tài)合理理調(diào)整6、從各商家經(jīng)營特特點(diǎn)上對業(yè)態(tài)態(tài)合理調(diào)整FIP以需求界定定業(yè)態(tài)功能組組合模式：1、從經(jīng)營商家需求求界定業(yè)態(tài)組合定位有許許多選擇。但但任何選擇都都必須考慮大大量的細(xì)節(jié)，內(nèi)內(nèi)置步行街商商鋪的開間、進(jìn)進(jìn)深和購物動(dòng)動(dòng)線寬度應(yīng)該該多少為宜，商商鋪面積如何何劃分才利于于招商又利于于經(jīng)營，公攤攤面積多少方方易為經(jīng)營商商接受，所有有這些細(xì)節(jié)都都必須與項(xiàng)目目的業(yè)態(tài)組合合定位“精準(zhǔn)”吻合。2、從消費(fèi)群需求上上界定業(yè)態(tài)功能組合必須須尊重客戶的的購物習(xí)慣，方方便客戶購物物，引導(dǎo)客戶戶在商場里停停留得更久，使使客戶產(chǎn)生強(qiáng)強(qiáng)烈的購買欲欲，保證人流流的良性循環(huán)環(huán)，使客戶在在商場里逗留留更長時(shí)間，保保證消費(fèi)者在在這一微環(huán)境境中保持愉快快的心態(tài)和較較高的興致。3、從市場競爭上界界定根據(jù)操盤經(jīng)驗(yàn)，大大型商業(yè)房地地產(chǎn)定位，主主要考慮如下下幾個(gè)因素：：①盡可能引進(jìn)符合項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際需要要的新業(yè)態(tài)，以以造成對原有有業(yè)態(tài)的強(qiáng)烈烈沖擊，顛覆覆舊有商業(yè)格格局，同時(shí)，所所確定的業(yè)態(tài)態(tài)必須有足夠夠大的規(guī)模，以以至于3－5年內(nèi)無人能能出其右，形形成規(guī)模上的的強(qiáng)勢地位，將將要造成新的的商業(yè)中心；；②要有主流業(yè)態(tài)和核核心店，保證證項(xiàng)目開業(yè)后后對周邊商業(yè)業(yè)物業(yè)形成競競爭態(tài)勢，銷銷售力強(qiáng)，以以吸引人氣，但但又強(qiáng)調(diào)多業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營，以以使各業(yè)態(tài)之之間優(yōu)勢互補(bǔ)補(bǔ)，降低整體體經(jīng)營成本，提提高利潤率，預(yù)預(yù)防鳳險(xiǎn)；③現(xiàn)代百貨公司和大大型綜合超市市比較適合作作為主流業(yè)態(tài)態(tài)引進(jìn)，但二二者之間存在在競爭關(guān)系，要要注意它們的的錯(cuò)位經(jīng)營；；④首層和二層盡可能能采用產(chǎn)權(quán)清清晰、便于日日后管理的內(nèi)內(nèi)置步行街業(yè)業(yè)態(tài)，即使引引進(jìn)現(xiàn)代百貨貨或綜合超市市作為核心店店，也必須考考慮采用適合合進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分分割的辦法，將將項(xiàng)目化整為為零進(jìn)行銷售售，確?；鼗\籠開發(fā)資金；；⑤大型綜合超市能夠夠有效地形成成商氣，對確確保項(xiàng)目運(yùn)營營成功有利，但但其要求租金金相對較低，容容易形成“租售”矛盾；⑥現(xiàn)代百貨公司以時(shí)時(shí)尚和女性消消費(fèi)為主，可可以承受較高高的租金，但但該業(yè)態(tài)必須須從首層開始始配置，公攤攤面積最少40%。其與大型型綜合超市相相似，將在一一定程度上導(dǎo)導(dǎo)致部分潛在在客戶群不愿愿投資此類業(yè)業(yè)態(tài)；（二）、主題定位位確定獨(dú)特的主題理理念，是項(xiàng)目目后期招商的的靈魂。在信信息化社會，顧顧客的購物方方式發(fā)生了很很大變化，購購物的多元化化、個(gè)性化與與情感化的傾傾向越來越明明顯。因此，F(xiàn)IP根據(jù)所在商商圈顧客的購購物需要、消消費(fèi)心理特點(diǎn)點(diǎn)、區(qū)域文化化，參考綜合合性商城的不不同流派，確確定商城的主主題，而后在在空間處理、環(huán)環(huán)境塑造、形形象設(shè)計(jì)等方方面對商業(yè)主主題進(jìn)行一致致性表現(xiàn)，真真正起到商業(yè)業(yè)文化信息中中心的作用。（三）、目標(biāo)市場場定位目標(biāo)市場定位包括括對項(xiàng)目要服服務(wù)的對象即即經(jīng)營者、投投資者的定位位。（四）、功能定位位商場已有可能以傳傳統(tǒng)單一的購購物功能滿足足消費(fèi)群、客客戶群的需要要了。隨著人人們消費(fèi)水平平的提高，休休閑、娛樂型型購物消費(fèi)已已成為一種趨趨勢?，F(xiàn)代商商場通常體現(xiàn)現(xiàn)如下四大功功能：購物功能：體現(xiàn)于于商場商品品品種、檔次上上，購物功能能是商場最基基本功能；休閑功能：在現(xiàn)代代大型商場中中，休閑功能能往往被當(dāng)作作商場的附加加功能加以設(shè)設(shè)置；娛樂功能：體現(xiàn)于于各類游玩活活動(dòng)，如電玩玩、電影城、兒兒童游玩區(qū)等等等；服務(wù)功能：主要體體現(xiàn)于商場的的物管和商場場客戶經(jīng)營主主體服務(wù)兩方方面；（五）、形象定位位商場的形象定位，實(shí)實(shí)際上是商場場經(jīng)營企業(yè)的的形象定位，因因此，它隨著著商場的經(jīng)營營運(yùn)作而持續(xù)續(xù)存在并發(fā)揮揮作用。商場場形象可以通通過CIS系統(tǒng)加以塑塑造并傳達(dá)給給消費(fèi)者。如如下三種形式式表現(xiàn)商場形形象：1、通過商場建筑外外觀來表現(xiàn)，如如建筑形狀、結(jié)結(jié)構(gòu)、顏色等等；2、通過顧客對賣場場購物氣氛表表現(xiàn)，如場內(nèi)內(nèi)購物環(huán)境、賣賣場布局設(shè)計(jì)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)計(jì)、形象展示示、POP廣告等；POP廣告往往是是營造賣場購購物氣氛、塑塑造商場形象象的重要手段段。形象性的的POP廣告在色彩彩的選用上要要注重突出季季節(jié)感，例如如，在春天可可選用粉紅色色或綠色為基基調(diào)，營造一一種欣欣向榮榮的氣氛；夏夏天可選用藍(lán)藍(lán)色或青色，突突出一派清爽爽的感覺；秋秋天可選用淺淺橙色或咖啡啡色，以體現(xiàn)現(xiàn)成熟豐收的的季節(jié)感；冬冬天宜選用紅紅色或金色，給給以溫暖、溫溫馨的購物空空間。3、通過產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)質(zhì)量、服務(wù)、促促銷策略等形形式表現(xiàn)；（六）、檔次定位位項(xiàng)目所面對的消費(fèi)費(fèi)與經(jīng)營品牌牌的檔次，這這是屾所服務(wù)務(wù)的消費(fèi)者決決定的。一般般來說可分為為高級、中高高級、中檔、大大眾化等幾種種檔次其中品牌店的組合合差異性對項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營中的的消費(fèi)人群、消消費(fèi)檔次、建建筑鳳格和經(jīng)經(jīng)營鳳格影響響很大。（七）、價(jià)格定位位項(xiàng)目在市場上銷售售和租賃的價(jià)價(jià)格，其中，對對于不同的地地域、不同的的樓層、不同同的經(jīng)營者其其價(jià)格都有所所區(qū)別。價(jià)格定位需要依靠靠科學(xué)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析，基于于商業(yè)操作的的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)與與科學(xué)專業(yè)的的經(jīng)濟(jì)分析，F(xiàn)IP“宏策劃”確定了商場場最佳定價(jià)的的三大法則。法則一：縱向定價(jià)價(jià)波動(dòng)大1、商場負(fù)一層與一一層的租金相相差2――3倍。到商場場地下一層消消費(fèi)暫時(shí)還不不是我國消費(fèi)費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)習(xí)慣主流，按按市場規(guī)律，一一般情況下，負(fù)負(fù)一層租售金金額與一層相相差2―3倍，如廣州州熱銷項(xiàng)目藍(lán)藍(lán)色快線的負(fù)負(fù)一層A1鋪售價(jià)為45729元/平方米，同同樣區(qū)位的一一層為10256元/平方米。2、一層、二層價(jià)格格相差2－5倍一樓的商鋪往往好好租，租金也也高，一樓的的人流量是其其它樓層所不不能比的，而而且，人們的的消費(fèi)觀念一一直都是以方方便為主，一一樓可以最大大限度地滿足足他們。3、二、三樓的租金金要相差1,5倍左右按照商場的功能分分區(qū)可知，一一般商場的二二、三樓都存存在互補(bǔ)作用用，以有利消消費(fèi)者在商場場里循環(huán)消費(fèi)費(fèi)；而且從人人們的逛街行行為分析得到到，商場二、三三樓的人流相相差并不多大大，所以租金金的定位就可可以以一樓的的租金作為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)而對二、三三樓進(jìn)行制定定；法則二：樓層越高高，商鋪的租租金就要相應(yīng)應(yīng)地降低，甚甚至要成倍地地下降樓層越高，人流量量就相應(yīng)地減減少，就會影影響到營業(yè)狀狀況。根據(jù)具具體的情況，必必要地進(jìn)行相相應(yīng)的將租金金下調(diào)，以有有利將商鋪?zhàn)庾獬觥７▌t三：商場樓梯梯口的商鋪的的租金要比其其它位置的高高商場樓梯口是消費(fèi)費(fèi)者的必經(jīng)之之路，其實(shí)商商場里的商鋪鋪就像一個(gè)篩篩子一樣，將將顧客一層層層地篩過，當(dāng)當(dāng)然最好的已已經(jīng)被占盡地地利的商鋪篩篩下了。（八）、經(jīng)營方式式定位對于新推物業(yè)來講講，確定自身身經(jīng)營定位非非常重要。如如何走出傳統(tǒng)統(tǒng)大型商場的的局限，滿足足現(xiàn)代人消費(fèi)費(fèi)購物習(xí)慣，并并引導(dǎo)他們形形成健康新型型的消費(fèi)購物物觀念是經(jīng)營營定位要解決決的問題。根據(jù)企業(yè)實(shí)力，經(jīng)經(jīng)營目標(biāo)、承承受鳳險(xiǎn)能力力等因素的考考慮，F(xiàn)IP根據(jù)實(shí)操經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，把經(jīng)營營方式分為三三類，即自營營、招租、委委托經(jīng)營管理理三種方式，這這種分類也與與國際通行的的分類方式不不謀而合。三大主流經(jīng)營方式式解析經(jīng)營方式經(jīng)營特點(diǎn)自營購銷：商場自行進(jìn)進(jìn)貨，自行銷銷售，自擔(dān)經(jīng)經(jīng)營鳳險(xiǎn)保底抽傭：商場將將場內(nèi)一琿面面積的鋪位或或?qū)９窠挥蓪?shí)實(shí)際用家經(jīng)營營，商場按該該鋪位或?qū)９窆皲N售額的一一定比例抽取取傭金純分成：商場將場場內(nèi)一琿面積積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際際用家經(jīng)營，商商場按該鋪位位或?qū)９皲N售售額的一定比比例定期抽取取傭金，雙方方不約定最低低銷售保底額額，共同經(jīng)營營，共當(dāng)鳳險(xiǎn)險(xiǎn)；招租商場將場內(nèi)一定面面積的鋪位或或?qū)９癯鲎饨o給實(shí)際用家，商商場獲租金收收益，鋪位或或?qū)９竦膶?shí)際際用家負(fù)責(zé)經(jīng)經(jīng)營，獲取經(jīng)經(jīng)營收益，承承擔(dān)經(jīng)營鳳險(xiǎn)險(xiǎn)；委托管理投資者將商業(yè)物業(yè)業(yè)委托商業(yè)管管理公司全權(quán)權(quán)經(jīng)營，投資資者獲得穩(wěn)定定的租金回報(bào)報(bào)，而商業(yè)管管理公司從中中收取一定比比例的管理費(fèi)費(fèi)用；商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營方式式定位要點(diǎn)：：要點(diǎn)一：投資資金金回籠收期預(yù)預(yù)測項(xiàng)目資金的有效回回收，可以保保證企業(yè)充足足的流動(dòng)資金金，有效運(yùn)用用到下一項(xiàng)目目中去要點(diǎn)二：項(xiàng)目收益益效果預(yù)測收益效果是企業(yè)成成敗關(guān)鍵，通通過不同經(jīng)營營方式的效果果分析比較，選選擇最優(yōu)方案案；要點(diǎn)三：經(jīng)濟(jì)走勢勢分析通過包括利率走勢勢、投資回報(bào)報(bào)率等分析，判判斷取何種經(jīng)經(jīng)營方式；要點(diǎn)四：鳳險(xiǎn)比較較分析分析商場不同經(jīng)營營方式所帶來來的鳳險(xiǎn)機(jī)率率、大小等；；要點(diǎn)五：統(tǒng)一管理理商場實(shí)行統(tǒng)一管理理，能有效維維護(hù)商場日常常經(jīng)營秩序；；（九）、動(dòng)態(tài)定位位1、招商與定位互動(dòng)動(dòng)――客戶2、定位與設(shè)計(jì)互動(dòng)動(dòng)――建筑3、定位與市場互動(dòng)動(dòng)――變化FIP對中國零售售業(yè)態(tài)的劃分分標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)經(jīng)營方式商品結(jié)構(gòu)服務(wù)功能選址商圈規(guī)模店設(shè)施目標(biāo)顧客百貨店采取柜臺銷售與自自選銷售相結(jié)結(jié)合方式種類齊全，少批量量高毛利，以以經(jīng)營男女兒兒童服裝、服服飾、衣料、家家庭用品為主主定價(jià)銷售，可以退退貨有導(dǎo)購、餐餐飲娛樂城市繁華區(qū)，交通通要道范圍大以流動(dòng)人口口為規(guī)模5000以上設(shè)施豪華典雅忣快快中高檔消費(fèi)者和追追求時(shí)尚人超級型市場自選銷售模式，出出入口分段，結(jié)結(jié)算在出口處處的收銀機(jī)處處統(tǒng)一進(jìn)行以購買頻率高的商商品為主，經(jīng)經(jīng)營的商品以以肉類、禽蛋蛋、水果、水水產(chǎn)品、冷凍凍食品、副食食調(diào)料、糧油油及其制品，奶奶及奶制品，熟熟食及日用必必需品為主營業(yè)時(shí)間每天在111小時(shí)，可以以采取連鎖經(jīng)經(jīng)營方式，有有一定的停車車場選址在居民區(qū)，交交通要道，商商業(yè)區(qū)較窄以居民為主要要銷售對象面積在500平方方米以上以居民為主大型綜合商場自選銷售方式和連連鎖經(jīng)營方式式以衣、食為主，用用品齊全，重重視本企業(yè)的的品牌開發(fā)商圈范圍較大選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部部，要道商業(yè)業(yè)區(qū)商圈范圍較大面積一般在25000以上顧客為購物頻率高高的居民便利店以開架自選為主，結(jié)結(jié)算在進(jìn)呂或或出口處，可可采取連鎖經(jīng)經(jīng)營方式。經(jīng)經(jīng)營實(shí)行信息息系統(tǒng)化，開開展單品管理理商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)明顯顯，有即時(shí)消消費(fèi)性、小容容量、應(yīng)急性性等特點(diǎn)；營業(yè)時(shí)間長，一般般在16小時(shí)以上，甚甚至24小時(shí)，終年年無休息，價(jià)價(jià)格高于別的的店選址在居民住宅區(qū)區(qū)，主干線公公路邊，車站站，醫(yī)院較窄，居民徒步購購物圈內(nèi)面積在100平米米，面積利用用率高店堂明亮，清潔，貨貨物豐富主要為居民、單身身者年輕人，80%顧客為有目目的購買專業(yè)店定價(jià)銷售和開架面面售，也可一一展連鎖經(jīng)營營商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)業(yè)性深度性、品品種豐富，可可供選擇余地地大，經(jīng)某類類商品為主，經(jīng)經(jīng)營的商品有有著自己的特特色，一般為為高利潤從業(yè)人員需具備豐豐富的專業(yè)知知識，可以退退貨多樣化，大多設(shè)在在繁華商業(yè)區(qū)區(qū)百貨店或購購物中心內(nèi)商圈范圍不定營業(yè)面積根據(jù)主營營商品特點(diǎn)而而定目標(biāo)市場多為流動(dòng)動(dòng)顧客，滿足足消費(fèi)者對某某類商品的選選擇性需求專賣店定價(jià)銷售和開架面面售，也可連連鎖經(jīng)營以企企業(yè)品牌為主主，銷售量少少質(zhì)優(yōu)，高毛毛利注重品牌聲譽(yù)從業(yè)業(yè)人員需具備備豐富的專業(yè)業(yè)知識并提供供知識性服務(wù)務(wù)在繁華商業(yè)區(qū)，商商店百貨店或或購物中心內(nèi)內(nèi)商圈范圍不定FIP宏策劃第三三步商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)分析一、規(guī)劃的市場依依據(jù)二、市場總體形象象1、產(chǎn)口功能2、產(chǎn)品檔次次3、主題形象象三、規(guī)劃理念設(shè)計(jì)計(jì)四、規(guī)劃概念設(shè)計(jì)計(jì)1、整體布局22、建筑鳳格格3、交通組織織4、配套安裝裝五、環(huán)境景觀概念念設(shè)計(jì)六、建筑產(chǎn)品概念念設(shè)計(jì)1、立面處理2、商鋪設(shè)計(jì)計(jì)3、面積配比比任何商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目的招商，最最終都是回到到產(chǎn)品與商家家的直接對話話上來，因此此，好的產(chǎn)品品才是最具有有市場說服力力的。正是因因?yàn)楫a(chǎn)品是依依賴于市場而而生存的，因因此，在確定定了整體的開開發(fā)戰(zhàn)略后，如如何把大的理理念灌輸?shù)綄?shí)實(shí)際的操作中中，才是一個(gè)個(gè)專業(yè)公司責(zé)責(zé)任與專業(yè)精精神的體現(xiàn)。項(xiàng)目必須以市場的的需求為尺度度，以經(jīng)營需需求發(fā)展的趨趨勢來規(guī)劃產(chǎn)產(chǎn)品，保持以以好的產(chǎn)品來來說服市場，以以良好的口碑碑保持市場的的領(lǐng)先優(yōu)勢。FIP提供的項(xiàng)目目產(chǎn)品策劃方方案：1、項(xiàng)目產(chǎn)中策劃的的市場依據(jù)；；2、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃理理念設(shè)計(jì)；3、項(xiàng)目產(chǎn)品的市場場總體形象、產(chǎn)產(chǎn)品功能、產(chǎn)產(chǎn)品檔次和主主題形象；4、項(xiàng)目規(guī)劃概念設(shè)設(shè)計(jì)：整體布布局、建筑鳳鳳格、交通組組織、配套安安排；5、項(xiàng)目環(huán)境和景觀觀概念設(shè)計(jì)：：環(huán)境規(guī)劃、景景觀設(shè)置6、項(xiàng)目建筑產(chǎn)品概概念設(shè)計(jì)：立立面處理、商商鋪設(shè)計(jì)、面面積配比；主要工作內(nèi)容包括括：外立面設(shè)設(shè)計(jì)建議、廣廣場設(shè)計(jì)建議議、在廳設(shè)計(jì)計(jì)建議、內(nèi)部部交通設(shè)計(jì)建建議、功能布布局設(shè)計(jì)建議議、商場裝修修建議、智能能化建議、停停車場規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建議、客客貨梯設(shè)計(jì)建建議、服務(wù)管管理建議、其其它配套設(shè)施施及功能設(shè)計(jì)計(jì)建議、鳳格格設(shè)計(jì)建議；；①從市場的角度給予予專業(yè)的、符符合各級經(jīng)營營商家要求的的建議；②從消費(fèi)角度給予最最能有效聚集集人流的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)建議；；③從宣傳的角度給予予效果最大化化、收益最大大化，及切合合主題概念的的外立面設(shè)計(jì)計(jì)建議；④從經(jīng)營的角度提出出保持旺場的的規(guī)劃設(shè)計(jì)建建議；⑤從成本角度給予合合理的經(jīng)濟(jì)預(yù)預(yù)算建議；⑥從發(fā)展商利潤最大大化的角度，給給予專業(yè)的建建議；如一層層的回旋設(shè)計(jì)計(jì)，二層的借借力設(shè)計(jì)；⑦從消費(fèi)人性化角度度提出設(shè)計(jì)建建議，如消費(fèi)費(fèi)者步行時(shí)間間設(shè)計(jì)、消費(fèi)費(fèi)者購物路線線設(shè)計(jì)、消費(fèi)費(fèi)者休恬空間間設(shè)計(jì)、消費(fèi)費(fèi)者可達(dá)性設(shè)設(shè)計(jì)等；一、商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃劃的市場依據(jù)據(jù)依據(jù)一：市場調(diào)查查項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)必必須依據(jù)市場場調(diào)查得出定定位結(jié)論，集集中策劃師的的靈感智慧，運(yùn)運(yùn)用建筑設(shè)計(jì)計(jì)師的技術(shù)手手段，發(fā)揮營營銷專家的推推廣策略共同同完成。需特特別注意引進(jìn)進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的的業(yè)態(tài)組合。通通過對項(xiàng)目商商業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行行充分的市場場研究，對項(xiàng)項(xiàng)目本身的業(yè)業(yè)態(tài)選擇、業(yè)業(yè)態(tài)組合、分分布和面積配配比，業(yè)種選選擇、分布和和面積配比，對對商鋪劃分、建建筑形態(tài)、區(qū)區(qū)域和樓層功功能、人流導(dǎo)導(dǎo)向系統(tǒng)、項(xiàng)項(xiàng)目環(huán)境及配配套設(shè)施等進(jìn)進(jìn)行預(yù)先設(shè)定定，用以指導(dǎo)導(dǎo)項(xiàng)目的工程程規(guī)劃設(shè)計(jì)和和建筑設(shè)計(jì)；；依據(jù)二：商家的需需求在考慮商家需求時(shí)時(shí)，最重要的的是主力店的的設(shè)計(jì)。對于主力店來說，其其業(yè)態(tài)規(guī)模、功功能流程、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)行裝裝由它自己己來確定，不不同的連鎖主主力店有自己己不同的功能能要求，這些些使用要求與與設(shè)計(jì)是由商商家決定而非非發(fā)商自行主主張。許多發(fā)發(fā)展商在未明明確主力店的的情況下，便便開始規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)。因?yàn)槿比狈Χㄏ蛟O(shè)計(jì)計(jì)的依據(jù)，所所做設(shè)計(jì)看似似通用性強(qiáng)，實(shí)實(shí)則無的放矢矢。一旦功能能與店家明確確，設(shè)計(jì)必然然從頭推翻。盲盲目的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)只能增加加前期不必要要成本和后期期的招商難度度。依據(jù)三：超越時(shí)代代消費(fèi)者需求求設(shè)計(jì)必須富有時(shí)代代感以滿足市市場需求，同同時(shí)又需超越越時(shí)代趨勢以以激發(fā)顧客更更深層次的渴渴望，否則就就不能持久，不不能在各種文文化和不同年年代間引起共共鳴。消費(fèi)不是單方面的的，因此設(shè)計(jì)計(jì)的空間必須須滿足他們的的感受和興趣趣，符合顧客客想要學(xué)習(xí)和和成長的渴求求，在這一設(shè)設(shè)計(jì)中，故事事性是設(shè)計(jì)必必不可少的要要素――設(shè)計(jì)和銷售售規(guī)劃必須有有故事淵源，否否則只能曇花花一現(xiàn)或令人人感到鳳馬牛牛不相及。此外，現(xiàn)在參加互互動(dòng)的顧客越越來越少，為為新的參與形形式提供了可可能性。為了了滿足新興文文化的需求，必必須設(shè)計(jì)出富富有個(gè)性、故故事性強(qiáng)、顧顧客能完全投投入的奇遇和和旅程。二、規(guī)劃理念規(guī)劃理念是反應(yīng)體體現(xiàn)項(xiàng)目主題題的重要部分分，做好大型型商業(yè)項(xiàng)目的的規(guī)劃理念，要要做到三點(diǎn)：：第一：符合大型商商業(yè)項(xiàng)目的選選址規(guī)律，即即大規(guī)劃上蛤蛤有可行性；；第二：有具體的主主題功能區(qū)；；第三：規(guī)劃理念具具有超前性、市市場性，與消消費(fèi)者消費(fèi)心心理為規(guī)劃的的主導(dǎo)核心。但但不能脫離消消費(fèi)者的消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣與人的的購物心理來來做規(guī)劃理念念。三、產(chǎn)品高層總體體形象設(shè)計(jì)1、產(chǎn)品功能功能組合設(shè)計(jì)包括括整體功能組組合設(shè)計(jì)和單單層功能組合合設(shè)計(jì)；FIP對疾風(fēng)迅雷雷樓層規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)：要點(diǎn)一：樓層設(shè)計(jì)計(jì)與業(yè)種組合合商場樓層設(shè)計(jì)要考考慮種規(guī)劃，與與業(yè)種有效組組合，以樓層層作為業(yè)種及及相關(guān)行業(yè)的的大場。樓層層與業(yè)種是相相互關(guān)聯(lián)的關(guān)關(guān)系；解釋消費(fèi)群消費(fèi)習(xí)習(xí)性樓層設(shè)計(jì)要考慮消消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)習(xí)慣，流程、一一般消費(fèi)者逛逛商場的習(xí)慣慣與樓層功能能組合流程圖圖要點(diǎn)二：以業(yè)種定定位作支撐點(diǎn)點(diǎn)業(yè)種根據(jù)消費(fèi)者消消費(fèi)習(xí)性進(jìn)行行布局，樓層層設(shè)計(jì)也應(yīng)考考慮到消費(fèi)者者消費(fèi)習(xí)性，才才能有效進(jìn)行行樓層的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)，以業(yè)業(yè)種定位作支支撐點(diǎn)，有效效的樓層設(shè)計(jì)計(jì)能夠保證消消費(fèi)者晨商場場的停留時(shí)間間2、產(chǎn)品檔次項(xiàng)目的產(chǎn)品檔次設(shè)設(shè)計(jì)根據(jù)整體體定位與產(chǎn)品品定位而定；；3、主題形象主題形象一般根據(jù)據(jù)項(xiàng)目的形象象定位與主題題定位來確定定，在規(guī)劃與與設(shè)計(jì)中貫穿穿這一理念。以SHOPPINGGMALL為例。它的的形象設(shè)計(jì)，其其整體形象不不單是依靠通通常的建筑語語言（如立面面橫豎線條的的劃分、開窗窗與實(shí)墻的虛虛實(shí)對比等）來來完成的。還還包括光效、廣廣告、媒體、特特效工程的綜綜合運(yùn)用。比比如，設(shè)計(jì)室室外的景觀電電梯：在SHOPPPINGMALL大廳設(shè)計(jì)可可伸展出來的的平臺，用于于演出等商業(yè)業(yè)活動(dòng)；在SHOPPPINGMALL的顯要位置置預(yù)留懸掛大大型廣告條幅幅的空間；夜夜晚的燈光視視覺效果設(shè)計(jì)計(jì)等，這樣才才會形成最終終成熟的大型型綜合商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目。四、項(xiàng)目規(guī)劃概念念設(shè)計(jì)1、空間布局今天的購物場所是是人的聚會之之所，除了購購物、休閑、娛娛樂等，還要要滿足人的基基本需要：社社交。商場設(shè)設(shè)計(jì)的基本原原則是通達(dá)，但但在過道和公公共空間設(shè)計(jì)計(jì)上也可發(fā)揮揮創(chuàng)造性和靈靈活性，為商商戶和消費(fèi)群群體強(qiáng)化或削削弱商場的社社交職能。FIP空間設(shè)計(jì)六六原則①商業(yè)空間步行化②商業(yè)空間室室內(nèi)化③③公共空間社社會化④有限空間的利益最最大化⑤⑤商業(yè)空間的的休閑化⑥商業(yè)環(huán)境的的個(gè)性化⑴商業(yè)項(xiàng)目平面設(shè)計(jì)計(jì)建議平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是是確定步行街街形態(tài)，確定定承租戶單元元的布局和面面積大小，為為所有承租戶戶提供一個(gè)互互利互惠的機(jī)機(jī)會，最大限限度為每個(gè)承承租戶帶來穿穿行人流，提提供最多的購購物機(jī)會。⑵公共空間設(shè)計(jì)建議議隨著商場空間的日日益擴(kuò)大和復(fù)復(fù)雜，如何讓讓人輕松舒暢暢穿梭于商場場就顯得尤為為重要。成功功的規(guī)劃包括括“跑道型”設(shè)計(jì)，店面面兩邊設(shè)，顧顧客中間走；；“小城市，市市中心”設(shè)計(jì)，聚會會場所設(shè)在中中央，人們逛逛完商場宛如如散步于城市市步行街。增加用作廣告和展展示的公共空空間的面積，很很多時(shí)候大型型商業(yè)項(xiàng)目總總收入的30%來自廣告及及展示空間。⑶開間設(shè)計(jì)建議大型商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)的柱距與單單元面寬有直直接關(guān)系。大大商店面寬：：6、9、12、15、18、21、24。柱子不宜宜落在店面線線上。根據(jù)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)深一般般在18－35米比較合適適。如果開間間方向的柱距距是6米（8、12、15、18、21、24），那么進(jìn)進(jìn)深方向可以以是2×6、3×6、4×6。⑷中庭空間設(shè)計(jì)建議議中庭是項(xiàng)目最熱鬧鬧的部分，也也是項(xiàng)目室內(nèi)內(nèi)步行街節(jié)點(diǎn)點(diǎn)上的序列高高潮，空間變變化豐富，綠綠化植物密集集，水體精心心布置，玻璃璃頂投下的天天光光影豐富富而富有變化化，展現(xiàn)了項(xiàng)項(xiàng)目的空間和和景觀設(shè)計(jì)的的特色和精華華。這里人流流密集，上上上下下動(dòng)感強(qiáng)強(qiáng)烈，配合座座椅和餐飲設(shè)設(shè)施，給購物物者駐足停留留和休息交往往提供了舒適適的場所。A、中庭空間的功能能組合B、中庭空間的造型型與交流C、從不同的層面同同時(shí)引入人流流D、垂直交通工具E、景觀的垂直吸引引力購物中心空間設(shè)設(shè)計(jì)空間類型空間設(shè)計(jì)特點(diǎn)經(jīng)典設(shè)計(jì)借鑒模式式平面型突出整體性、文化化性和時(shí)代性性，其結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)分為內(nèi)環(huán)環(huán)室內(nèi)步行街街和外環(huán)室外外步行街新上海商業(yè)城：商商業(yè)建筑面積積26萬平方米，其其中商務(wù)面積積20萬平方米，餐餐飲面積5萬，旅游面面積1萬平方米立體型突出引導(dǎo)和組織人人流垂直運(yùn)動(dòng)動(dòng)的科學(xué)合理理性，設(shè)計(jì)的的焦點(diǎn)是以有有限的用地面面積創(chuàng)造寬敞敞的理想空間間效果北京新安東：商業(yè)業(yè)建筑面積22萬多平方米米，其中商業(yè)業(yè)零售面積89377平方米，餐餐飲面積7889平方米，娛娛樂面積6445平方米，服服務(wù)面積3077平方米。新新東安市場地地下3層，地上11層，其1－6為購物中心心，內(nèi)設(shè)21990停車場，購購物中心內(nèi)有有上下各種規(guī)規(guī)格的電梯37部，構(gòu)成北北大廳宏偉，南南大廳活潑的的主體型購物物中心對于SHOPPINGGMALL的大型中庭庭空間的設(shè)計(jì)計(jì)，要做到以以下幾點(diǎn)：第一：流暢，明快快消費(fèi)者購物圖的是是一個(gè)心情，能能讓他們最大大限度地感受受到舒適，激激發(fā)其購物、瀏瀏覽的興奮點(diǎn)點(diǎn)，是很重要要的；第二：體驗(yàn)式的環(huán)環(huán)境空間消費(fèi)者走進(jìn)來后，就就是一種商業(yè)業(yè)消費(fèi)的體驗(yàn)驗(yàn)，中庭空間間設(shè)計(jì)作為大大型SHOPPPINGMALL的標(biāo)志，在在很大程度上上就是讓消費(fèi)費(fèi)者有一個(gè)巨巨大的互不干干涉體驗(yàn)氛圍圍；第三：打造引領(lǐng)的的消費(fèi)者的功功能一個(gè)SHOPPINGGMALL的消費(fèi)空間間相當(dāng)大，如如何有效地吸吸引消費(fèi)者，引引領(lǐng)消費(fèi)者到到SHOPPPINGMALL各處購物，游游玩也是設(shè)計(jì)計(jì)中很重要的的一部分；（5）、內(nèi)部庭院空間間設(shè)計(jì)建議一般大型商場都會會有商場內(nèi)庭庭，作為顧客客休閑、觀賞賞、及給商場場緊密購物空空間帶來疏散散感觀空間，內(nèi)內(nèi)庭的設(shè)計(jì)，除除了要有足夠夠的空間、與與內(nèi)庭小品配配合外，還要要注意兩大要要點(diǎn)：要點(diǎn)一：和諧性與與均好性以商場核心主題特特色為基點(diǎn)，通通過內(nèi)庭景觀觀、小品的有有效組合，與與商場主題特特色密切聯(lián)系系，保證內(nèi)庭庭景觀、空間間及與商場主主題特色的和和諧性與均好好性；要點(diǎn)二：與市場互互動(dòng)商場內(nèi)庭與廣場，一“內(nèi)”一“外”，萁兩者具有共性，又各具特性，為人群提供活動(dòng)活動(dòng)空間，而內(nèi)庭則側(cè)重于保持商場內(nèi)人流的停留時(shí)間，廣場側(cè)重于商場外圈的人流集合。如何將廣場與內(nèi)庭通過互動(dòng)作用，導(dǎo)入人流？應(yīng)是內(nèi)庭設(shè)計(jì)的一個(gè)重要因素；（6）、外部空間廣場場規(guī)劃設(shè)計(jì)思思路思路一：注重互動(dòng)動(dòng)性★★商場與廣場互互動(dòng)步行空間的配置最最好緊鄰商場場建筑物外墻墻，與商場入入口有充足的的緩沖空間（約10米×）10米，使步行過程中達(dá)到商場對行人吸引的效果，使廣場與商場有良好的互動(dòng)關(guān)系。★★多樣化活動(dòng)互互動(dòng)在廣場的步行空間間，應(yīng)考慮使使用者行走過過程中駐留點(diǎn)點(diǎn)停留空間。因因此可以在廣廣場平面規(guī)劃劃時(shí)置入一些些空間凹凸處處或借用廣場場中設(shè)施物的的設(shè)置點(diǎn)，以以達(dá)到廣場多多樣化活動(dòng)的的互動(dòng)；思路二：以人為本本步行空間的尺度在在設(shè)計(jì)時(shí)采用用建筑、建筑筑小品、更質(zhì)質(zhì)景觀和軟件件環(huán)境處理，可可以達(dá)到個(gè)性性化設(shè)計(jì)和貼貼近人的親切切的尺度；灑水平臺、噴泉、座座椅、鋪地、綠綠化、可以相相互交錯(cuò)布置置在略有高差差的層面上，并并以小橋、柔柔和的曲線、素素雅的材料、平平靜的水面、綠綠色的草坪構(gòu)構(gòu)成步行空間間；思路三：設(shè)計(jì)流暢暢空間現(xiàn)代步行空間設(shè)計(jì)計(jì)中，合理安安排好各種人人流貨流與車車流是必不可可少的；設(shè)計(jì)中應(yīng)采用分時(shí)時(shí)段管理方式式解決人流與與貨流的交叉叉問題；在規(guī)模較大的商業(yè)業(yè)步行街，建建筑底層應(yīng)設(shè)設(shè)商業(yè)街專用用地下車庫，在在合適部位通通往商業(yè)街的的人員出入口口，同時(shí)部分分發(fā)揮地下室室解決人、貨貨的分流作用用，提供商場場的貨運(yùn)系統(tǒng)統(tǒng)和垃圾的清清運(yùn)工作；步行動(dòng)線的安排應(yīng)應(yīng)盡是以兩據(jù)據(jù)點(diǎn)的連接為為原則，配置置于廣場周邊邊，并減少廣廣場中穿越性性動(dòng)線的出現(xiàn)：步行空間的寬度以以容納四人并并肩行走的凈凈空間為佳（3米×6米），其他他附屬設(shè)施（燈燈柱、廣告、招招牌立柱）設(shè)設(shè)置于步行空空間旁約1.5米的空間范范圍內(nèi)，以達(dá)達(dá)到步行空間間的流暢性；；思路四：自然導(dǎo)入入現(xiàn)代步行空間在注注重硬質(zhì)元素素設(shè)計(jì)的同時(shí)時(shí)，更應(yīng)引入入樹木、花卉卉、草坪和水水景等自然元元素。在行走走空間內(nèi)植栽栽的配置以高高直、遮蔭和和不阻擋視覺覺景觀為選擇擇植栽的原則則；植栽的配配置應(yīng)配合廣廣場設(shè)計(jì)之主主題，亦可以以利用植栽作作為區(qū)劃廣場場使用行為的的元素，融自自然于廣場。將將地面綠化結(jié)結(jié)合屋頂綠化化，既符合景景觀要求，又又應(yīng)符合節(jié)能能要求；設(shè)置置不同凹入深深度的過渡空空間，并使遮遮陽與綠化相相結(jié)合；思路五：統(tǒng)一主題題行走鋪面除鋪設(shè)完完整外，其設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)將廣廣場中不同的的行為模式區(qū)區(qū)域有不同的的地面材料以以區(qū)分，配合合廣場主題一一并考慮；思路六：無障礙空空間設(shè)計(jì)在鋪面的材料考慮慮上，應(yīng)達(dá)到到防滑的效果果，且將殘障障空間（導(dǎo)盲盲磚、殘障步步道）考慮于于其中，這樣樣才能達(dá)到無無障礙、安全全的步行空間間；思路七：遵循“共共生”與“沖突”并存的建筑筑理念現(xiàn)代步行空間周圍圍的建筑作為為限定空間的的主要元素，設(shè)設(shè)計(jì)中更應(yīng)以以人對場所的的感受規(guī)律為為依據(jù)，在線線性空間中布布置變化豐富富的建筑類型型，充分體現(xiàn)現(xiàn)“共生”與“沖突”并存的建筑筑鳳格，人在在步行過程中中會不斷產(chǎn)生生新奇愉悅感感。建筑邊緣緣界面采用靈靈活、近人的的設(shè)計(jì)思想，塑塑造場所。采用相對剛性的建建筑邊緣界面面；采用自然的、跌落落柔性構(gòu)件的的建筑界面；；思路八：強(qiáng)化四維維空間設(shè)計(jì)商場經(jīng)營外延導(dǎo)入入廣場平面規(guī)劃中可可將商場經(jīng)營營活動(dòng)延續(xù)規(guī)規(guī)劃于其中，設(shè)設(shè)置半戶外商商業(yè)休恬空間間（COFFEEESHOP），或?qū)⑸躺虉龅幕顒?dòng)借借助走廊道的的設(shè)計(jì)與廣場場活動(dòng)結(jié)合，達(dá)達(dá)到商場與廣廣場良好的互互動(dòng)關(guān)系。最佳整體規(guī)劃廣場的范圍大小應(yīng)應(yīng)與周圍的商商業(yè)建筑配合合，避免建筑筑物對廣場空空間造成壓迫迫感，所以盡盡是使廣場寬寬度與周圍建建筑高度比例例值接近1，這樣的廣廣場尺度將達(dá)達(dá)到適度寬敞敞。細(xì)部組合A、廣場休恬設(shè)施設(shè)設(shè)置方面，座座椅盡是采用用可及性高的的設(shè)置（及階階梯式或座臺臺方式的座椅椅），坐臥高高度以45厘米――60厘米為佳，以以達(dá)到廣場中中休恬空間的的便利性；B、廣場休恬空間的的個(gè)人空間距距離最適尺度度是1.3米－3.75米，這樣的的領(lǐng)域范圍對對于休恬的使使用者可以達(dá)達(dá)到寬敞舒適適的感覺，因因此座椅空間間的規(guī)劃應(yīng)以以此為最小單單位加以配置置于市場中；；C、廣場中休恬空間間應(yīng)盡是面對對廣場活動(dòng)發(fā)發(fā)生的方向，有有適當(dāng)?shù)闹苍栽耘渲?，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)離主動(dòng)線位位置（適當(dāng)距距離約3米），以達(dá)達(dá)到休恬時(shí)的的舒適感；D、廣場中應(yīng)有視覺覺焦點(diǎn)的設(shè)置置，如噴水池池、雕塑活動(dòng)動(dòng)舞、坐臺等等設(shè)施，創(chuàng)造造豐富有趣的的視覺焦點(diǎn)；；有效界定范圍在廣場周圍也應(yīng)有有明顯的范圍圍界定物（短短柱、矮磚等等），以定義義廣場范圍和和道路之區(qū)別別，確保廣場場活動(dòng)進(jìn)行的的安全性，這這樣才能真正正達(dá)到無障礙礙的休恬空間間；廣場功能空間大眾空間休息交流空間社會團(tuán)體空間演出空間、觀賞納納涼年青人空間健力、娛樂設(shè)施老年人空間游樂活動(dòng)兒童空間游樂活動(dòng)商業(yè)廣場空間設(shè)設(shè)計(jì)四大模式式模式設(shè)計(jì)特色線型空間為主結(jié)合合面型空間以線型空間為主，把把它分為幾段段，廣場作為為連接線型街街區(qū)的元素，會會使人們行走走在其中，空空間富于變化化，有張有馳馳。線型街區(qū)區(qū)適于購物，廣廣場適合休息息。城市步行行空間中的購購物、活動(dòng)是是一種非強(qiáng)迫迫性行為，，游游人不可能長長時(shí)間地保持持情緒和體力力的投入狀態(tài)態(tài)，休恬和放放松必須交織織在活動(dòng)流程程中。因此，任任何一種空間間序列都應(yīng)包包含序幕、高高潮及松馳階階段，有節(jié)奏奏地組織環(huán)境境韻律，保持持游人的體力力購物激情。以庭院或廣場為主主向外輻射線線型空間以廣場或庭院為主主，購物或休休閑空間在其其中進(jìn)行，或或由廣場向四四周輻射出多多個(gè)線型購物物街區(qū)，并通通過連廊、環(huán)環(huán)形街等不同同形式的外部部空間把購物物或休閑空間間結(jié)合起來，構(gòu)構(gòu)成一個(gè)復(fù)合合?的多樣化化的、富有情情趣的購物場場所。下沉式廣場為主體體的立體空間間構(gòu)成由平面變化向垂直直向多維發(fā)展展的多功能步步行空間是現(xiàn)現(xiàn)代城市步行行空間設(shè)計(jì)的的又一主要形形式。2、建筑細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)⑴內(nèi)墻、地面設(shè)計(jì)技技巧要點(diǎn)一：注重與燈燈飾、天花的的協(xié)調(diào)商場內(nèi)墻、地面的的色調(diào)、圖案案等要注重與與燈飾、天花花協(xié)調(diào)，達(dá)到到鳳格統(tǒng)一的的視覺效果。要點(diǎn)二：墻、地面面色調(diào)與商場場鳳格一致色調(diào)是鳳格的主要要表現(xiàn)形式，商商場墻、地面面作為商場的的主要內(nèi)部空空間，其色調(diào)調(diào)的選取，取取決于商場鳳鳳格。如現(xiàn)代代鳳格，地、墻墻面色調(diào)以簡簡明為主，圖圖案一般采用用清晰簡約的的格式圖案。要點(diǎn)三：材料正確確選取地、墻面材料選擇擇正確，是保保證日后對其其維修與保養(yǎng)養(yǎng)的核心。地地面材料，一一般要易于保保潔，具耐磨磨性、防滑性性，避免采用用木質(zhì)地板（防防火功能）；；墻面材料，要要防潮、防霉霉，選用防火火材料。要點(diǎn)四：地、墻面面的圖案選擇擇商場地、墻面圖案案運(yùn)用除了要要結(jié)合商場鳳鳳格外，還要要從不同功能能區(qū)的差異，運(yùn)運(yùn)用不同圖案案。如兒童游游玩區(qū)，墻、地地面一般會采采用趣味卡通通圖案。⑵小品設(shè)計(jì)技巧技巧一：鳳格確立立原則商場小品作為一種種觀賞裝飾，必必須與商場總總體鳳格相融融，要結(jié)合商商場內(nèi)部裝修修鳳格，包括括色調(diào)、造型型、圖案等；；技巧二：避免扎堆堆、重復(fù)小品設(shè)置時(shí)要避免免扎堆、重復(fù)復(fù)設(shè)置，避免免給消費(fèi)者一一種繁雜無序序的感覺；技巧三：注重觀賞賞性小品設(shè)置要具有可可觀賞性，從從造型、色調(diào)調(diào)等，結(jié)合前前場中庭、色色調(diào)、鳳格，組組合成統(tǒng)一格格調(diào)；（3）、商場室內(nèi)燈飾飾設(shè)計(jì)要點(diǎn)要點(diǎn)一：與區(qū)域氣氣候環(huán)境相結(jié)結(jié)合通過結(jié)合商場所在在區(qū)域氣候，對對燈飾色調(diào)選選擇。如南方方氣候溫暖，燈燈飾色調(diào)一般般用簡明偏冷冷色調(diào)，而北北方氣候冷，燈燈飾色調(diào)宜采采用暖色調(diào)；；要點(diǎn)二：與商場結(jié)結(jié)合燈飾設(shè)置要根據(jù)商商場檔次、鳳鳳格形象等予予以結(jié)合考慮慮。比如高檔檔商場，主要要選用高級燈燈飾。要點(diǎn)三：與業(yè)種結(jié)結(jié)合燈飾選擇還要根據(jù)據(jù)業(yè)種的特點(diǎn)點(diǎn)分析，比如如食品類與服服裝類，前者者不需特效，而而后者則注重重?zé)艄馑鶐韥淼男Ч?；要點(diǎn)四：與功能結(jié)結(jié)合商場不同的功能區(qū)區(qū)，對燈飾要要求也不盡相相同。比如過過道一般選用用一種過度性性較好的燈飾飾，商場的過過道和拐角是是消費(fèi)過生日日進(jìn)入商場的的一個(gè)緩沖區(qū)區(qū)，所以，也也要特別注意意細(xì)節(jié)上的問問題；還要區(qū)區(qū)別指示標(biāo)志志：游玩區(qū)，則則選色調(diào)豐富富的燈飾組合合；3、交通組織設(shè)計(jì)（1）、商場電梯布局局規(guī)劃要點(diǎn)要點(diǎn)一：扶梯布局局①有效運(yùn)載商場電梯的基本功功能是運(yùn)載商商場內(nèi)人流，商商場電梯部數(shù)數(shù)，布局位置置，都要以有有效疏散運(yùn)載載人流作為出出發(fā)點(diǎn)；②避免電梯口人流堵堵塞大型商場，人流量量大，如何避避免電梯口的的人流堵塞，是是電梯布局考考慮因素之一一。電梯與過過道銜接處，一一般會設(shè)比過過道寬空間，或或是過道交叉叉口；③“右上左下”規(guī)則根據(jù)東方人的行走走方向習(xí)慣，一一般是偏右，商商場雙向電梯梯布置時(shí)，要要根據(jù)“右上左下”規(guī)則，引導(dǎo)導(dǎo)顧客向上購購物；單向電梯設(shè)置：商商場運(yùn)用單向向電梯設(shè)置，不不僅可以保持持商場商品的的受觀率，保保持人流的停停留時(shí)間，增增加顧客再購購物的購買欲欲，而且還可可以避免電梯梯口的堵塞。但但同時(shí)也要注注意消費(fèi)過生生日逛商場的的疲勞度，進(jìn)進(jìn)行合理跨距距分析；要點(diǎn)二：垂直電梯梯布局①貨人分流商場垂直電梯一般般貨梯與載人人梯分開設(shè)置置，實(shí)行有效效貨流與人流流的分流；②專用通道設(shè)置商場垂直電梯一般般設(shè)置專用通通道，與扶梯梯、商鋪分立立設(shè)置。一是是，避免人流流堵塞；二是是商場以扶梯梯為主，垂直直電梯為輔，顧顧客一般逛商商場，選用的的多為扶梯；；③觀光梯應(yīng)用常用見于一些大型型商場，或有有內(nèi)庭規(guī)劃的的商場，一般般有內(nèi)外兩種種，主要作為為商場亮點(diǎn)。另另外設(shè)置在內(nèi)內(nèi)庭的觀光梯梯，以垂直方方式，讓消費(fèi)費(fèi)者了解商場場功能布局，業(yè)業(yè)種分布；（2）、走道設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)要點(diǎn)一：脈絡(luò)清晰晰商場內(nèi)過道設(shè)計(jì)要要清晰，過道道脈絡(luò)設(shè)計(jì)好好壞，不僅影影響對人流的的疏散，也影影響商鋪布局局；要點(diǎn)二：與指引標(biāo)標(biāo)志結(jié)合指引標(biāo)志設(shè)計(jì)主要要是指引消費(fèi)費(fèi)者目標(biāo)方向向，一般要突突出指引標(biāo)志志，在過道交交叉部分設(shè)置置；要點(diǎn)三：合理設(shè)置置寬度過道的兩大作用是是疏散人流和和引導(dǎo)，商場場過道寬度設(shè)設(shè)置要結(jié)合商商場人流量、規(guī)規(guī)模等。一般般商場的過道道寬度在3米左右；手扶電梯（25000－3000人部）垂直直電梯（600－1000人部）。使使用手扶電梯梯與垂直電梯梯人數(shù)比為15：1日均人流量量與商場高峰峰人流量比為為1：3－4，觀光電梯梯設(shè)置與否、部部數(shù)等，視商商場而定；4、配套布局（1）、洗手間布局要要點(diǎn)要點(diǎn)一：“隱性”布局商場洗手間，作為為商場的附加加設(shè)施，它的的布局設(shè)計(jì)不不能有礙商場場的經(jīng)營功能能。商場洗手手間布局，要要以“隱性”作基點(diǎn)，通通過專用過道道設(shè)置，將洗洗手間與購物物空間形成有有效分隔；要點(diǎn)二：采用回避避法商場某些業(yè)種，如如飲食、食品品類等，應(yīng)回回避與洗手間間相鄰；要點(diǎn)三：確定數(shù)量量結(jié)合商場人流時(shí)確確定洗手間個(gè)個(gè)數(shù)，避免洗洗手間出現(xiàn)排排隊(duì)堵塞現(xiàn)象象，且應(yīng)每層層都設(shè)置；（2）、休閑椅布置建建議休閑椅布置置三忌一忌：與垃圾桶相相鄰休息椅布置避免與與垃圾桶太近近，若則垃圾圾異味會影響響休息椅的休休息功能。一一般與垃圾桶桶相距約5－10米間二忌：