房地產(chǎn)策劃人應(yīng)具備的基礎(chǔ)知識(shí)課件

24十二月2022房地產(chǎn)策劃人應(yīng)具備的基礎(chǔ)知識(shí)17十二月2022房地產(chǎn)策劃人應(yīng)具備的基礎(chǔ)知識(shí)1房地產(chǎn)策劃人基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)策劃人2房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法律、法規(guī)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)公共關(guān)系心理學(xué)園林規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)廣告設(shè)計(jì)房地產(chǎn)涉及領(lǐng)域房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法律、法規(guī)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)公共關(guān)系心理學(xué)園林規(guī)劃建筑設(shè)3房地產(chǎn)策劃的階段房地產(chǎn)全程策劃包括哪些階段？前期策劃，營(yíng)銷(xiāo)策劃前期策劃和營(yíng)銷(xiāo)策劃分別解決什么問(wèn)題？前期策劃：解決產(chǎn)品定位營(yíng)銷(xiāo)策劃：解決如何賣(mài)好房房地產(chǎn)策劃的階段房地產(chǎn)全程策劃包括哪些階段？前期策劃，營(yíng)銷(xiāo)策4目錄一、房地產(chǎn)基本概念二、房地產(chǎn)市場(chǎng)理解三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程四、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)目錄一、房地產(chǎn)基本概念5房地產(chǎn)定義：房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間；建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)；其他土地定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地和建筑物不可分離的物；一、房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)定義：一、房地產(chǎn)基本概念6房地產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)投資開(kāi)發(fā)業(yè)；房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)：房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理；其中房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服物業(yè)一、房地產(chǎn)基本概念一、房地產(chǎn)基本概念7“一級(jí)市場(chǎng)”——指土地使用權(quán)出讓?zhuān)蚺獾氖袌?chǎng)指土地轉(zhuǎn)讓及開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，新建商品房的租售，土地的使用權(quán)分割并轉(zhuǎn)移的市場(chǎng)；“二級(jí)市場(chǎng)”——擁有房地產(chǎn)權(quán)證的小業(yè)主之間的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和租賃的交易市場(chǎng)“三級(jí)市場(chǎng)”——一、房地產(chǎn)基本概念“一級(jí)市場(chǎng)”、“二級(jí)市場(chǎng)”與“三級(jí)市場(chǎng)”指土地轉(zhuǎn)讓及開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，新建商品房的租售，土地的使用權(quán)分割8房地產(chǎn)的類(lèi)型：居住物業(yè)：自住、投資商用物業(yè)：經(jīng)營(yíng)性、收益性或投資性物業(yè)。包括：寫(xiě)字樓、零售商業(yè)物業(yè)（商場(chǎng)、購(gòu)物中心、店鋪）、酒店、娛樂(lè)類(lèi)物業(yè)等。工業(yè)物業(yè)：工業(yè)廠(chǎng)房、倉(cāng)儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)等特殊物業(yè)：得到政府特殊許可的，如加油站、機(jī)場(chǎng)、港口、高速公路、橋梁、隧道、賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、滑雪場(chǎng)等一、房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)的類(lèi)型：一、房地產(chǎn)基本概念9不同用途的土地使用年限：居住用地：70年工業(yè)用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)等用地：40年綜合或其他用地：50年一、房地產(chǎn)基本概念不同用途的土地使用年限：一、房地產(chǎn)基本概念10房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰谆顒?dòng)的場(chǎng)所以及一切交易途徑和形式。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)理解二、房地產(chǎn)市場(chǎng)理解11房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者土地所有者或當(dāng)前使用者開(kāi)發(fā)商政府及其機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)建筑承包商專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)建筑師工程師及造價(jià)工程師物業(yè)代理及估價(jià)師會(huì)計(jì)師律師消費(fèi)者或買(mǎi)家房地產(chǎn)策劃人應(yīng)具備的基礎(chǔ)知識(shí)課件12房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境及其影響因素房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境及其影響因素13房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)需求：消費(fèi)者在某特定時(shí)期，在一定市場(chǎng)上，按一定價(jià)格愿意且能購(gòu)買(mǎi)的某種商品和勞務(wù)的數(shù)量。與消費(fèi)者的偏好、收入水平、商品的價(jià)格、相關(guān)商品（互補(bǔ)品、替代品）的價(jià)格、對(duì)商品未來(lái)價(jià)格的預(yù)期等有關(guān)。需求規(guī)律：價(jià)格效應(yīng)=替代效應(yīng)+收入效應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)14房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)供給：廠(chǎng)商在一定市場(chǎng)上的某一特定時(shí)期內(nèi)，與一定價(jià)格相對(duì)應(yīng)，愿意且能提供商品的數(shù)量。與商品本身的價(jià)格、其他商品的價(jià)格、生產(chǎn)技術(shù)的變動(dòng)、生產(chǎn)要素的價(jià)格、政府的政策以及廠(chǎng)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期正相關(guān)。房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)15房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)需求指標(biāo)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值人口數(shù)城市家庭人口就業(yè)人員數(shù)量及就業(yè)分布城市家庭可支配收入及城市家庭總支出房屋空間使用數(shù)量商品零售價(jià)格指數(shù)及城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)16房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)彈性理論需求價(jià)格彈性：商品的需求量對(duì)商品本身價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度供給價(jià)格彈性：供給量變動(dòng)率與價(jià)格變動(dòng)率的比值。影響因素，一是廠(chǎng)商供應(yīng)能力和產(chǎn)品生產(chǎn)周期，二是產(chǎn)品的生產(chǎn)成本市場(chǎng)均衡需求的數(shù)量等于供給的數(shù)量房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)17房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)消費(fèi)者行為理論

邊際效用（MU）消費(fèi)的某種物品每增加一個(gè)單位所獲得的總效用的增加。邊際效用遞減規(guī)律：消費(fèi)者消費(fèi)后一個(gè)單位商品所獲得的效用增量小于它消費(fèi)前一個(gè)單位商品所獲得的效用增量。

房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)18房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)消費(fèi)者行為理論消費(fèi)者均衡：

消費(fèi)者在既定收入的狀況下，將貨幣合理花費(fèi)于各種消費(fèi)品的組合，使消費(fèi)者獲得了最大的效用總量，此時(shí)消費(fèi)者不再改變其購(gòu)買(mǎi)各種消費(fèi)品的數(shù)量，則消費(fèi)者的決策行為已達(dá)到均衡狀態(tài)。房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)19二、房地產(chǎn)市場(chǎng)影響房地產(chǎn)價(jià)格的九大因素房地產(chǎn)自身的因素環(huán)境因素人口因素經(jīng)濟(jì)因素社會(huì)因素行政因素國(guó)際因素心理因素其他因素

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)20房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)供給指標(biāo)存量新開(kāi)工量竣工量空置量及空置率可供租售量房屋施工面積房屋新開(kāi)工面積平均建設(shè)周期竣工房屋價(jià)值房地產(chǎn)策劃人應(yīng)具備的基礎(chǔ)知識(shí)課件211、簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)流程設(shè)計(jì)拿地施工開(kāi)售交房作為一個(gè)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃人，只知道簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)流程是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的！三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程1、簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)流程設(shè)計(jì)拿地施工開(kāi)售交房作為一個(gè)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策222、完整的開(kāi)發(fā)流程階段流程時(shí)間、部門(mén)解決問(wèn)題1、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、勘探2、辦理規(guī)劃用地批準(zhǔn)書(shū)3、辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)4、辦理立項(xiàng)手續(xù)拿地協(xié)議出讓、掛牌出讓、股權(quán)出讓國(guó)有土地使用證立項(xiàng)約3個(gè)月和第一項(xiàng)同時(shí)進(jìn)行（市規(guī)劃局辦理）15個(gè)工作日（市計(jì)劃發(fā)展局辦理）15個(gè)工作日項(xiàng)目前策2、完整的開(kāi)發(fā)流程階段流程時(shí)間、部門(mén)解決問(wèn)題1、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、232、完整的開(kāi)發(fā)流程階段流程時(shí)間、部門(mén)解決問(wèn)題報(bào)批、報(bào)建建設(shè)用地規(guī)劃許可證（建設(shè)工程規(guī)劃許可證）5、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證6、辦理環(huán)境評(píng)估報(bào)告書(shū)7、辦理地震安全性評(píng)估報(bào)告8、辦理小區(qū)規(guī)劃方案送審9、辦理項(xiàng)目手冊(cè)10、辦理建筑設(shè)計(jì)方案送審11、辦理消防、人防12、辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證13、辦理規(guī)劃放線(xiàn)手續(xù)14建筑工程使用人工挖樁備案15、辦理施工圖紙審查16、工程質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督（市規(guī)劃局辦理）15個(gè)工作日約2個(gè)月（市地震局）15個(gè)工作日（市規(guī)劃局辦理）15個(gè)工作日（市規(guī)劃局辦理）15個(gè)工作日（市消防局、人防所）15個(gè)工作日（市規(guī)劃局辦理）15個(gè)工作日（市規(guī)劃局辦理）15個(gè)工作日（市建設(shè)局總工室辦理）20個(gè)工作日（大業(yè)審圖機(jī)構(gòu)辦理）15個(gè)工作日（城建辦、市建設(shè)局辦理）15個(gè)工作日2、完整的開(kāi)發(fā)流程階段流程時(shí)間、部門(mén)解決問(wèn)題報(bào)批、建242、完整的開(kāi)發(fā)流程階段流程時(shí)間、部門(mén)解決問(wèn)題施工建設(shè)工程施工許可證17、建筑工程施工許可證18、防雷19、基礎(chǔ)檢測(cè)20、辦理商品預(yù)售證（城建辦、市建設(shè)局辦理）15個(gè)工作日（開(kāi)工）（市防雷設(shè)施檢測(cè)所辦理）15個(gè)工作日（城建辦辦理）15個(gè)工作日（市房管局辦理）15個(gè)工作商品房預(yù)售證認(rèn)籌開(kāi)盤(pán)2、完整的開(kāi)發(fā)流程階段流程時(shí)間、部門(mén)解決問(wèn)題施工建設(shè)工程施工252、完整的開(kāi)發(fā)流程階段流程時(shí)間、部門(mén)解決問(wèn)題竣工驗(yàn)收交樓房產(chǎn)證21、交付物業(yè)公司22、辦理商品房備案手續(xù)23、工程結(jié)構(gòu)抽芯手續(xù)24、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)25、房屋峻工驗(yàn)收26、房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程峻工驗(yàn)收備案27、房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收備案登記28、交付業(yè)主使用（市房管局審核）15個(gè)工作日（市房管局辦理）15個(gè)工作（城建辦辦理）15個(gè)工作（市質(zhì)監(jiān)局辦理）15個(gè)工作日（市建設(shè)局辦理）15個(gè)工作日（市建設(shè)局辦理）15個(gè)工作日（市建設(shè)局辦理）15個(gè)工作日2、完整的開(kāi)發(fā)流程階段流程時(shí)間、部門(mén)解決問(wèn)題竣工房產(chǎn)證21、26策劃可能介入的時(shí)機(jī)全程策劃（土地評(píng)估、投資分析、規(guī)劃建議、項(xiàng)目定位、推廣策劃、銷(xiāo)售策劃和代理）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入（規(guī)劃建議、投資分析、項(xiàng)目定位、推廣策劃、銷(xiāo)售策劃和代理）建設(shè)階段介入（投資分析、項(xiàng)目定位、推廣策劃、銷(xiāo)售策劃和代理）銷(xiāo)售階段介入（推廣策劃、銷(xiāo)售策劃和代理）拿地項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建項(xiàng)目施工項(xiàng)目銷(xiāo)售項(xiàng)目竣工項(xiàng)目結(jié)束3、房地產(chǎn)策劃工作介入的階段策劃可能介入的時(shí)機(jī)全程策劃（土地評(píng)估、投資分析、規(guī)劃建議、項(xiàng)27什么是用地紅線(xiàn)？什么是建筑紅線(xiàn)？用地紅線(xiàn)和建筑紅線(xiàn)區(qū)分和差別？四、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)用地紅線(xiàn)建筑紅線(xiàn)1、如何看紅線(xiàn)圖什么是用地紅線(xiàn)？四、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)用地紅線(xiàn)建筑紅線(xiàn)1、如何28用地紅線(xiàn)：各類(lèi)建筑工程項(xiàng)目用地的使用權(quán)屬范圍的邊界線(xiàn)。（開(kāi)發(fā)商花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)土地的所有權(quán)邊界線(xiàn)）建筑紅線(xiàn)：建筑紅線(xiàn)，也稱(chēng)“建筑控制線(xiàn)”，指城市規(guī)劃管理中，控制城市道路兩側(cè)沿街建筑物或構(gòu)筑物(如外墻、臺(tái)階等)靠臨街面的界線(xiàn)。任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過(guò)建筑紅線(xiàn)。（建筑紅線(xiàn)在用地紅線(xiàn)內(nèi)）用地紅線(xiàn)和建筑紅線(xiàn)區(qū)分和差別：建筑紅線(xiàn)內(nèi)的面積＜建筑紅線(xiàn)內(nèi)的面積用地紅線(xiàn)：292、樓間距及計(jì)算樓間距的涵義？如何計(jì)算樓間距？2、樓間距及計(jì)算樓間距的涵義？30樓間距的涵義兩相鄰樓的外墻面距離。同一個(gè)小區(qū)兩棟相鄰的樓與樓之間的距離。樓間距實(shí)質(zhì)解決的問(wèn)題為了滿(mǎn)足居住者冬至日照時(shí)間不低于1小時(shí)（房子最底層窗戶(hù)）樓間距的計(jì)算方式日照間距D=L×（H-H1）樓間距的涵義日照間距D=L×（H-H1）31樓間距的簡(jiǎn)單計(jì)算

中高層及以下建筑樓間距（9層以下）（1）平行布置：南北向≥1.0H（南側(cè)或東側(cè)建筑高度），東西向≥0.8H;（2）非平行非垂直布置：按平行布置0.9倍控制。（3）垂直布置：新區(qū)：南北向≥0.8H，東西向≥0.7H;高層建筑樓間距（9層以上）（1）平行布置：南北向≥30＋0.3（H－30）米，東西向：≥24＋0.2（H－30）米。（2）非平行非垂直布置：按平行布置0.9倍控制。（3）垂直布置：當(dāng)山墻面寬≤14米時(shí)，間距≥15米；平行非平行非垂直垂直樓間距的簡(jiǎn)單計(jì)算平行非平行非垂直垂直32舉例：21米高建筑、60米建筑高樓間距計(jì)算舉例：332、點(diǎn)式、板式、多聯(lián)建筑2、點(diǎn)式、板式、多聯(lián)建筑342、容積率容積率:是反映和衡量地塊開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，指一定地塊內(nèi)

總建筑面積與建筑用地面積的比值。容積率=總建筑面積/建筑用地面積試算：某地塊的總面積為1000平方米，其上建筑物的總面積為4000平方米，問(wèn)容積率為多少？2、容積率容積率:是反映和衡量地塊開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，指352、建筑密度建筑密度:又稱(chēng)為建筑覆蓋率，指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基地總面積占建筑用地面積的比率建筑密度=建筑基底總面積/建筑用地面積x100%

（覆蓋率）試算：某地塊的總面積為1000平方米，其上建筑物的基地總面積為600平方米，問(wèn)建筑密度？2、建筑密度建筑密度:36房地產(chǎn)策劃人應(yīng)具備的基礎(chǔ)知識(shí)課件3724十二月2022房地產(chǎn)策劃人應(yīng)具備的基礎(chǔ)知識(shí)17十二月2022房地產(chǎn)策劃人應(yīng)具備的基礎(chǔ)知識(shí)38房地產(chǎn)策劃人基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)策劃人39房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法律、法規(guī)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)公共關(guān)系心理學(xué)園林規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)廣告設(shè)計(jì)房地產(chǎn)涉及領(lǐng)域房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法律、法規(guī)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)公共關(guān)系心理學(xué)園林規(guī)劃建筑設(shè)40房地產(chǎn)策劃的階段房地產(chǎn)全程策劃包括哪些階段？前期策劃，營(yíng)銷(xiāo)策劃前期策劃和營(yíng)銷(xiāo)策劃分別解決什么問(wèn)題？前期策劃：解決產(chǎn)品定位營(yíng)銷(xiāo)策劃：解決如何賣(mài)好房房地產(chǎn)策劃的階段房地產(chǎn)全程策劃包括哪些階段？前期策劃，營(yíng)銷(xiāo)策41目錄一、房地產(chǎn)基本概念二、房地產(chǎn)市場(chǎng)理解三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程四、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)目錄一、房地產(chǎn)基本概念42房地產(chǎn)定義：房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間；建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)；其他土地定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地和建筑物不可分離的物；一、房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)定義：一、房地產(chǎn)基本概念43房地產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)投資開(kāi)發(fā)業(yè)；房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)：房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理；其中房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服物業(yè)一、房地產(chǎn)基本概念一、房地產(chǎn)基本概念44“一級(jí)市場(chǎng)”——指土地使用權(quán)出讓?zhuān)蚺獾氖袌?chǎng)指土地轉(zhuǎn)讓及開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，新建商品房的租售，土地的使用權(quán)分割并轉(zhuǎn)移的市場(chǎng)；“二級(jí)市場(chǎng)”——擁有房地產(chǎn)權(quán)證的小業(yè)主之間的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和租賃的交易市場(chǎng)“三級(jí)市場(chǎng)”——一、房地產(chǎn)基本概念“一級(jí)市場(chǎng)”、“二級(jí)市場(chǎng)”與“三級(jí)市場(chǎng)”指土地轉(zhuǎn)讓及開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，新建商品房的租售，土地的使用權(quán)分割45房地產(chǎn)的類(lèi)型：居住物業(yè)：自住、投資商用物業(yè)：經(jīng)營(yíng)性、收益性或投資性物業(yè)。包括：寫(xiě)字樓、零售商業(yè)物業(yè)（商場(chǎng)、購(gòu)物中心、店鋪）、酒店、娛樂(lè)類(lèi)物業(yè)等。工業(yè)物業(yè)：工業(yè)廠(chǎng)房、倉(cāng)儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)等特殊物業(yè)：得到政府特殊許可的，如加油站、機(jī)場(chǎng)、港口、高速公路、橋梁、隧道、賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、滑雪場(chǎng)等一、房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)的類(lèi)型：一、房地產(chǎn)基本概念46不同用途的土地使用年限：居住用地：70年工業(yè)用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)等用地：40年綜合或其他用地：50年一、房地產(chǎn)基本概念不同用途的土地使用年限：一、房地產(chǎn)基本概念47房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰谆顒?dòng)的場(chǎng)所以及一切交易途徑和形式。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)理解二、房地產(chǎn)市場(chǎng)理解48房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者土地所有者或當(dāng)前使用者開(kāi)發(fā)商政府及其機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)建筑承包商專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)建筑師工程師及造價(jià)工程師物業(yè)代理及估價(jià)師會(huì)計(jì)師律師消費(fèi)者或買(mǎi)家房地產(chǎn)策劃人應(yīng)具備的基礎(chǔ)知識(shí)課件49房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境及其影響因素房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境及其影響因素50房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)需求：消費(fèi)者在某特定時(shí)期，在一定市場(chǎng)上，按一定價(jià)格愿意且能購(gòu)買(mǎi)的某種商品和勞務(wù)的數(shù)量。與消費(fèi)者的偏好、收入水平、商品的價(jià)格、相關(guān)商品（互補(bǔ)品、替代品）的價(jià)格、對(duì)商品未來(lái)價(jià)格的預(yù)期等有關(guān)。需求規(guī)律：價(jià)格效應(yīng)=替代效應(yīng)+收入效應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)51房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)供給：廠(chǎng)商在一定市場(chǎng)上的某一特定時(shí)期內(nèi)，與一定價(jià)格相對(duì)應(yīng)，愿意且能提供商品的數(shù)量。與商品本身的價(jià)格、其他商品的價(jià)格、生產(chǎn)技術(shù)的變動(dòng)、生產(chǎn)要素的價(jià)格、政府的政策以及廠(chǎng)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期正相關(guān)。房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)52房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)需求指標(biāo)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值人口數(shù)城市家庭人口就業(yè)人員數(shù)量及就業(yè)分布城市家庭可支配收入及城市家庭總支出房屋空間使用數(shù)量商品零售價(jià)格指數(shù)及城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)53房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)彈性理論需求價(jià)格彈性：商品的需求量對(duì)商品本身價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度供給價(jià)格彈性：供給量變動(dòng)率與價(jià)格變動(dòng)率的比值。影響因素，一是廠(chǎng)商供應(yīng)能力和產(chǎn)品生產(chǎn)周期，二是產(chǎn)品的生產(chǎn)成本市場(chǎng)均衡需求的數(shù)量等于供給的數(shù)量房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)54房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)消費(fèi)者行為理論

邊際效用（MU）消費(fèi)的某種物品每增加一個(gè)單位所獲得的總效用的增加。邊際效用遞減規(guī)律：消費(fèi)者消費(fèi)后一個(gè)單位商品所獲得的效用增量小于它消費(fèi)前一個(gè)單位商品所獲得的效用增量。

房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)55房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)消費(fèi)者行為理論消費(fèi)者均衡：

消費(fèi)者在既定收入的狀況下，將貨幣合理花費(fèi)于各種消費(fèi)品的組合，使消費(fèi)者獲得了最大的效用總量，此時(shí)消費(fèi)者不再改變其購(gòu)買(mǎi)各種消費(fèi)品的數(shù)量，則消費(fèi)者的決策行為已達(dá)到均衡狀態(tài)。房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)56二、房地產(chǎn)市場(chǎng)影響房地產(chǎn)價(jià)格的九大因素房地產(chǎn)自身的因素環(huán)境因素人口因素經(jīng)濟(jì)因素社會(huì)因素行政因素國(guó)際因素心理因素其他因素

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)57房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)供給指標(biāo)存量新開(kāi)工量竣工量空置量及空置率可供租售量房屋施工面積房屋新開(kāi)工面積平均建設(shè)周期竣工房屋價(jià)值房地產(chǎn)策劃人應(yīng)具備的基礎(chǔ)知識(shí)課件581、簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)流程設(shè)計(jì)拿地施工開(kāi)售交房作為一個(gè)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃人，只知道簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)流程是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的！三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程1、簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)流程設(shè)計(jì)拿地施工開(kāi)售交房作為一個(gè)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策592、完整的開(kāi)發(fā)流程階段流程時(shí)間、部門(mén)解決問(wèn)題1、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、勘探2、辦理規(guī)劃用地批準(zhǔn)書(shū)3、辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)4、辦理立項(xiàng)手續(xù)拿地協(xié)議出讓、掛牌出讓、股權(quán)出讓國(guó)有土地使用證立項(xiàng)約3個(gè)月和第一項(xiàng)同時(shí)進(jìn)行（市規(guī)劃局辦理）15個(gè)工作日（市計(jì)劃發(fā)展局辦理）15個(gè)工作日項(xiàng)目前策2、完整的開(kāi)發(fā)流程階段流程時(shí)間、部門(mén)解決問(wèn)題1、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、602、完整的開(kāi)發(fā)流程階段流程時(shí)間、部門(mén)解決問(wèn)題報(bào)批、報(bào)建建設(shè)用地規(guī)劃許可證（建設(shè)工程規(guī)劃許可證）5、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證6、辦理環(huán)境評(píng)估報(bào)告書(shū)7、辦理地震安全性評(píng)估報(bào)告8、辦理小區(qū)規(guī)劃方案送審9、辦理項(xiàng)目手冊(cè)10、辦理建筑設(shè)計(jì)方案送審11、辦理消防、人防12、辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證13、辦理規(guī)劃放線(xiàn)手續(xù)14建筑工程使用人工挖樁備案15、辦理施工圖紙審查16、工程質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督（市規(guī)劃局辦理）15個(gè)工作日約2個(gè)月（市地震局）15個(gè)工作日（市規(guī)劃局辦理）15個(gè)工作日（市規(guī)劃局辦理）15個(gè)工作日（市消防局、人防所）15個(gè)工作日（市規(guī)劃局辦理）15個(gè)工作日（市規(guī)劃局辦理）15個(gè)工作日（市建設(shè)局總工室辦理）20個(gè)工作日（大業(yè)審圖機(jī)構(gòu)辦理）15個(gè)工作日（城建辦、市建設(shè)局辦理）15個(gè)工作日2、完整的開(kāi)發(fā)流程階段流程時(shí)間、部門(mén)解決問(wèn)題報(bào)批、建612、完整的開(kāi)發(fā)流程階段流程時(shí)間、部門(mén)解決問(wèn)題施工建設(shè)工程施工許可證17、建筑工程施工許可證18、防雷19、基礎(chǔ)檢測(cè)20、辦理商品預(yù)售證（城建辦、市建設(shè)局辦理）15個(gè)工作日（開(kāi)工）（市防雷設(shè)施檢測(cè)所辦理）15個(gè)工作日（城建辦辦理）15個(gè)工作日（市房管局辦理）15個(gè)工作商品房預(yù)售證認(rèn)籌開(kāi)盤(pán)2、完整的開(kāi)發(fā)流程階段流程時(shí)間、部門(mén)解決問(wèn)題施工建設(shè)工程施工622、完整的開(kāi)發(fā)流程階段流程時(shí)間、部門(mén)解決問(wèn)題竣工驗(yàn)收交樓房產(chǎn)證21、交付物業(yè)公司22、辦理商品房備案手續(xù)23、工程結(jié)構(gòu)抽芯手續(xù)24、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)25、房屋峻工驗(yàn)收26、房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程峻工驗(yàn)收備案27、房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收備案登記28、交付業(yè)主使用（市房管局審核）15個(gè)工作日（市房管局辦理）15個(gè)工作（城建辦辦理）15個(gè)工作（市質(zhì)監(jiān)局辦理）15個(gè)工作日（市建設(shè)局辦理）15個(gè)工作日（市建設(shè)局辦理）15個(gè)工作日（市建設(shè)局辦理）15個(gè)工作日2、完整的開(kāi)發(fā)流程階段流程時(shí)間、部門(mén)解決問(wèn)題竣工房產(chǎn)證21、63策劃可能介入的時(shí)機(jī)全程策劃（土地評(píng)估、投資分析、規(guī)劃建議、項(xiàng)目定位、推廣策劃、銷(xiāo)售策劃和代理）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入（規(guī)劃建議、投資分析、項(xiàng)目定位、推廣策劃、銷(xiāo)售策劃和代理）建設(shè)階段介入（投資分析、項(xiàng)目定位、推廣策劃、銷(xiāo)售策劃和代理）銷(xiāo)售階段介入（推廣策劃、銷(xiāo)售策劃和代理）拿地項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建項(xiàng)目施工項(xiàng)目銷(xiāo)售項(xiàng)目竣工項(xiàng)目結(jié)束3、房地產(chǎn)策劃工作介入的階段策劃可能介入的時(shí)機(jī)全程策劃（土地評(píng)估、投資分析、規(guī)劃建議、項(xiàng)64什么是用地紅線(xiàn)？什么是建筑紅線(xiàn)？用地紅線(xiàn)和建筑紅線(xiàn)區(qū)分和差別？四、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)用地紅線(xiàn)建筑紅線(xiàn)1、如何看紅線(xiàn)圖什么是用地紅線(xiàn)？四、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)用地紅線(xiàn)建筑紅線(xiàn)1、如何65用地紅線(xiàn)：各類(lèi)建筑工程項(xiàng)目用地的使用權(quán)屬范圍的邊界線(xiàn)。（開(kāi)發(fā)商花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)土地的所有權(quán)邊界線(xiàn)）建筑紅線(xiàn)：建筑紅線(xiàn)，也稱(chēng)“建筑控制線(xiàn)”，指城市規(guī)劃管理中，控制城市道路兩側(cè)沿街建筑物或構(gòu)筑