合同分享房屋裝飾裝修合同糾紛案例分析簡(jiǎn)單

[合同分享]房屋裝飾裝修合同糾紛案例分析簡(jiǎn)單借款合同糾紛案。

裝修房子是人生當(dāng)中一件非常重要的事情，為了避免裝修期間出現(xiàn)意外導(dǎo)致失敗，就需要簽訂好能夠愛(ài)護(hù)自己合法權(quán)益不受侵犯的裝修合同。在簽訂裝修合同時(shí)千萬(wàn)不能夠馬虎對(duì)待。所以，你是否知曉裝修合同是怎樣的格式呢？請(qǐng)您閱讀小編輯為您編輯整理的?[合同分享]房屋裝飾裝修合同糾紛案例分析簡(jiǎn)單》，僅供參考，歡迎大家閱讀。

房屋裝飾裝修合同糾紛案例分析(篇一)

(1)調(diào)解。它是指在第三者的主持下，出租承租雙方當(dāng)事人經(jīng)過(guò)自愿協(xié)商，排除爭(zhēng)端，達(dá)成和解的一種辦法和活動(dòng)。我國(guó)在基層大眾性組織村民委員會(huì)和居民委員會(huì)都設(shè)立了人民調(diào)解委員會(huì)，進(jìn)行民間糾紛的調(diào)解處理，調(diào)解特別適用對(duì)某些界限不清的事實(shí)、責(zé)任模糊不究的租賃糾紛，租賃雙方就近請(qǐng)調(diào)委會(huì)調(diào)解通過(guò)調(diào)解，糾紛雙方，互諒互讓，以到達(dá)既解決糾紛又不傷和氣的目的。

(2)仲裁。仲裁是一種準(zhǔn)司法活動(dòng)。?仲裁法》第2條內(nèi)容規(guī)定：平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁。這里的“合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛〞，包括公民個(gè)人之間的房屋租賃糾紛等。房屋租賃糾紛發(fā)生后，公民可以根據(jù)條款或仲裁提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)居中判明事實(shí)，分清責(zé)任，依法做出仲裁裁決，解決房糾紛。仲裁具有“公道及時(shí)，程序簡(jiǎn)便，專家斷案，依裁終局〞的優(yōu)勢(shì)，可以使當(dāng)事人防止陷入于官司的曠日持久的糾纏和身心疲憊的針?shù)h相對(duì)之中，是一種比擬受推崇的爭(zhēng)端解決機(jī)制。

(3)訴訟。有些租賃糾紛不愿意調(diào)解或不服調(diào)解，又沒(méi)有達(dá)成仲裁協(xié)議的，當(dāng)事人可以將房屋租賃糾紛依法向人民法院提起訴訟。通過(guò)法院的訴訟活動(dòng)而做出的判決的強(qiáng)制力，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于調(diào)解和仲裁。

房屋裝飾裝修合同糾紛案例分析(篇二)

1、租金違約糾紛

承租人不履行合同，長(zhǎng)期拖欠租金，歹意拖欠，承租人違約導(dǎo)致糾紛等。這是房屋租賃中最為常見(jiàn)的糾紛。在房屋租賃時(shí)由于沒(méi)有書面合同，只有口頭協(xié)議，或租賃合同對(duì)租金、租期的約定不明確或由于市場(chǎng)行情的變化，出租方與承租方出現(xiàn)糾紛。有的承租人無(wú)正當(dāng)理由不支付或者遲延支付租金的，出租人要求房屋租賃承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人拒不付款，房屋租賃出租人要求終止合同，承租人不愿意搬出。

2、損害賠償糾紛

房屋租賃關(guān)系中的損害賠償糾紛同其他法律關(guān)系中的損害賠償一樣，主要是由侵權(quán)行為引起的。常見(jiàn)的有下列幾種：

(1)房屋損壞賠償糾紛

這多數(shù)是房屋租賃承租人在裝修或者使用過(guò)程中由于自己的過(guò)錯(cuò)致使房地產(chǎn)受到損毀，也有是房屋租賃出租房屋本身的質(zhì)量問(wèn)題致使出租房屋損毀的，出租人與承租人在房屋損壞責(zé)任上產(chǎn)生糾紛。

(2)人身財(cái)物損害賠償糾紛

由于房屋租賃出租房的質(zhì)量問(wèn)題，或者由于出租人的防護(hù)措施不當(dāng)，造成承租人人身、財(cái)物損害的，對(duì)于出租人是否承當(dāng)責(zé)任，責(zé)任有多大而產(chǎn)生分歧。

(3)房屋租賃房屋共有人的合法權(quán)益損害糾紛

房屋共有人對(duì)所屬房屋享有共同的權(quán)利(包括共同共有和按份共有)，局部共有人未經(jīng)其他共有人同意而將房地產(chǎn)出租，侵犯了其他共有人的合法權(quán)益。

(4)裝修費(fèi)用糾紛

房屋租賃關(guān)系特別是用于經(jīng)營(yíng)的房屋租賃關(guān)系建立后，經(jīng)常會(huì)在承租人裝修房屋時(shí)發(fā)生因承租人拖欠租金出租人提前解除合同的情況，這其中就波及到尚未攤銷的裝修費(fèi)用的處置糾紛。

3、房屋租賃期間發(fā)售的優(yōu)先權(quán)糾紛

?房屋租賃條例》規(guī)定：房屋在租賃期間發(fā)售的承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。?合同法》也有此類規(guī)定。而在現(xiàn)實(shí)生活中，很多出租人往往無(wú)視這一優(yōu)先權(quán)的法律規(guī)定，有的是成心剝奪承租人的這種優(yōu)先權(quán)，因而產(chǎn)生糾紛。出租人違反這一法律規(guī)定發(fā)售房地產(chǎn)的行為依法可確認(rèn)為無(wú)效。

4、房屋轉(zhuǎn)租糾紛

我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租，然而這方面的糾紛也不少，有的是未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，有的是層層轉(zhuǎn)租，主體混亂;有的是轉(zhuǎn)租期限遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)原承租期限，造成連環(huán)糾紛;有的甚至收取轉(zhuǎn)租費(fèi)后逃之夭夭。在實(shí)踐中，有的房屋租賃出租人對(duì)未經(jīng)同意的轉(zhuǎn)租眼開(kāi)眼閉，認(rèn)為只要能收到租金就可，這種做法到頭來(lái)只能使自己的利益受到損害。

5、變更房屋用途糾紛

一般情況下是住戶未征得業(yè)主同意擅自將原出租房改建使用或改變?cè)h定好的用途，對(duì)房屋的損害比擬大和甚至威脅到戶主的人身平安，而房屋租賃承租人又認(rèn)為自己付了租金有支配權(quán)，引發(fā)了許多糾紛。

6、單面解除合同糾紛

房屋租賃合同的一方當(dāng)事人單方面解除合同，一般情況下是出于無(wú)奈，但也有一些當(dāng)事人為了更大的利益寧可損失較小的利益而成心單方面毀約解除合同。

房屋裝飾裝修合同糾紛案例分析(篇三)

一、發(fā)包人原因形成的糾紛：

發(fā)包人的義務(wù)主要表現(xiàn)為，依照約定支付項(xiàng)目款、提供合同約定的建筑材料、配件、履行約定的協(xié)助義務(wù)等等。如果發(fā)包人未按約定支付項(xiàng)目?jī)r(jià)款、或者提供的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備不合乎強(qiáng)制性規(guī)范的、或者不履行合同約定的協(xié)助義務(wù)的，導(dǎo)致承包人無(wú)法施工，且經(jīng)過(guò)催告在合理期限內(nèi)仍未履行相應(yīng)義務(wù)，則，如果承包人請(qǐng)求解除建設(shè)項(xiàng)目施工合同，是依法應(yīng)當(dāng)受到支持的。

二、項(xiàng)目竣工日期糾紛：

對(duì)項(xiàng)目竣工日期爭(zhēng)議，如果項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，以竣工驗(yàn)收合格之日為竣工日期;如果承包人已經(jīng)提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，發(fā)包人拖延驗(yàn)收的，以承包人提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告之日為竣工日期;如果建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)項(xiàng)目之日為竣工日期。

三、項(xiàng)目的計(jì)價(jià)規(guī)范或者計(jì)價(jià)辦法形成的'糾紛：

對(duì)這類糾紛，有約定的從約定，無(wú)約定又不能協(xié)商一致的，那么應(yīng)當(dāng)參照簽訂合同時(shí)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門發(fā)布的計(jì)價(jià)辦法或者計(jì)價(jià)規(guī)范結(jié)算項(xiàng)目?jī)r(jià)款。

四、項(xiàng)目量增加、減少形成的糾紛：

房屋裝修合同糾紛中，關(guān)于項(xiàng)目量糾紛較為普遍，常常表現(xiàn)為項(xiàng)目量有爭(zhēng)議增加、有爭(zhēng)議減少。對(duì)于有爭(zhēng)議增加局部，承包人有義務(wù)提供關(guān)于發(fā)包人同意其增加項(xiàng)目量的依據(jù)，否那么，其主張難以受到支持;對(duì)有爭(zhēng)議減少局部，可能波及已經(jīng)施工項(xiàng)目被減少、或者實(shí)際基本未于施工的爭(zhēng)議。如發(fā)包人撤除項(xiàng)目，那么應(yīng)當(dāng)支付項(xiàng)目款，反之，如果承包人不能提供發(fā)包人許可其項(xiàng)目量減少的依據(jù)，那么可能面臨承當(dāng)違約責(zé)任;對(duì)隱蔽項(xiàng)目量爭(zhēng)議，如果承包人不能提供事前項(xiàng)目預(yù)算資料或者合同約定，不能提供隱蔽前項(xiàng)目量的相關(guān)證據(jù)證明，即使是項(xiàng)目鑒定也可能難以被確認(rèn)。

五、施工墊資形成的糾紛：

房屋裝修合同一般都有墊資約定。如果當(dāng)事人對(duì)墊資和墊資利息有約定，承包人請(qǐng)求按照約定返還墊資及其利息的，能夠受到支持，但約定的利息計(jì)算規(guī)范高于人行發(fā)布的同期同類貸款利率的局部除外。當(dāng)事人對(duì)墊資沒(méi)有約定的，應(yīng)當(dāng)按照項(xiàng)目欠款處理。對(duì)墊資波及的利息局部，如果當(dāng)事人對(duì)墊資利息沒(méi)有約定，承包人請(qǐng)求支付利息的，不能受到支持。

六、對(duì)項(xiàng)目結(jié)算形成的糾紛：

如果當(dāng)事人在施工合同中約定按照固定價(jià)結(jié)算項(xiàng)目?jī)r(jià)款，那么應(yīng)當(dāng)按照約定進(jìn)行結(jié)算。一方當(dāng)事人請(qǐng)求對(duì)建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行鑒定，是不會(huì)受到支持的。

七、關(guān)于合同主體與履行地問(wèn)題

裝飾裝修施工合同在某些情況下，可能出現(xiàn)發(fā)包人、承包人、轉(zhuǎn)包人、違法分包人和實(shí)際施工人等多個(gè)主體存在，如波及項(xiàng)目質(zhì)量糾紛，那么應(yīng)當(dāng)將承包人、轉(zhuǎn)包人、違法分包人和實(shí)際施工人列為共同被告;如波及項(xiàng)目款支付糾紛，那么應(yīng)當(dāng)將項(xiàng)目承包人、轉(zhuǎn)包人、違法分包人列為共同被告。項(xiàng)目施工合同糾紛以施工行為地為合同履行地。

房屋裝飾裝修合同糾紛案例分析(篇四)

二手房買賣合同糾紛案例

湖北省法院民一庭民事調(diào)解書

上訴人(原審被告)中國(guó)建設(shè)銀行湖北省孝感市分行(下列簡(jiǎn)稱孝感建行)，住所地湖北省孝感市城站路120號(hào)。

代表人王明星，該行行長(zhǎng)。

委托代理人胡志雄，湖北黃鶴律師事務(wù)所律師。

法定代表人馮渭，該集團(tuán)董事長(zhǎng)。

委托代理人汪應(yīng)東，湖北省孝感市人民政府駐廣州辦事處干部。

委托代理人黃紅，湖北睡虎律師事務(wù)所律師。

案由：返還購(gòu)房款糾紛

上訴人孝感建行因返還購(gòu)房款糾紛一案，不服湖北省孝感市中級(jí)人民法院(20xx)孝民三初字第89號(hào)民事判決，向本院提起上訴，請(qǐng)求二審法院撤銷原判，駁回被上訴人拓業(yè)集團(tuán)的全部訴訟請(qǐng)求，并承當(dāng)本案全部訴訟費(fèi)用。

建銀公司的法定代表人畢從良，委托代理人涂志于1996年11月12日、14日、15日向原廣州拓業(yè)出具委托手續(xù)，提供孝感中院的相關(guān)法律文書，與其簽訂?房屋抵償協(xié)議》、?抵償借款合同》，約定由廣州拓業(yè)借款200萬(wàn)元給涂志，建銀公司那么以孝感中院執(zhí)行裁定確認(rèn)的建銀公司為申請(qǐng)執(zhí)行人，物協(xié)公司為被執(zhí)行人，并以收取廣州市黃埔大道105號(hào)房首層租金每月7.4萬(wàn)元近一年的法律文書判決的物權(quán)進(jìn)行擔(dān)保，在?房屋抵償合同》中約定，如甲、乙雙方任一方違約，將向?qū)Ψ街Ц哆`約金200萬(wàn)元。至1996年11月15日，原廣州拓業(yè)即依約將200萬(wàn)元銀行匯票交給涂志，涂志和畢從良在出具的收條上簽字并加蓋貼去財(cái)務(wù)專用章字樣后的建銀公司公章。1997年2月26日，建銀公司又與廣州拓業(yè)簽訂?房屋轉(zhuǎn)讓合同》，約定：建銀公司依照孝感中院(1996)孝經(jīng)執(zhí)字第12號(hào)民事裁定書，將原誤屬于物協(xié)公司座落于廣州市黃埔大道105號(hào)房首層343.664平方米抵償給廣州拓業(yè)，總計(jì)價(jià)款為4123968元，合同簽字后5天內(nèi)建銀公司收取廣州拓業(yè)200萬(wàn)元(實(shí)際指的是前一年11月15日已交給涂志、畢從良的200萬(wàn)元)，建銀公司保證在6個(gè)月內(nèi)將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給廣州拓業(yè)，轉(zhuǎn)讓費(fèi)由廣州拓業(yè)承當(dāng)，過(guò)戶十天內(nèi)廣州拓業(yè)將余款2123968元付清給建銀公司。爾后建銀公司未如期將房屋過(guò)戶手續(xù)辦妥，即于1998年2月23日，再次找到廣州拓業(yè)(此時(shí)廣州拓業(yè)已更名為拓業(yè)集團(tuán))，一方面解釋是案件在進(jìn)行再審，一方面提出可以馬上辦理，并要求拓業(yè)集團(tuán)再付50萬(wàn)元作為過(guò)戶費(fèi)用，拓業(yè)集團(tuán)即又支付50萬(wàn)元給建銀公司，建銀公司亦開(kāi)具了50萬(wàn)元的收款收據(jù)。1999年元月15日、2000年7月1日，建銀公司向拓業(yè)集團(tuán)發(fā)函，確認(rèn)涂志的200萬(wàn)元借款和后期的50萬(wàn)元過(guò)戶費(fèi)已轉(zhuǎn)付該公司，并確認(rèn)兩筆收款均于1998年元月14日和2月24日開(kāi)具收款收據(jù)的事實(shí)，承諾待案件再審?fù)杲Y(jié)后一定為其辦理過(guò)戶手續(xù)，并承當(dāng)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失，還在?表明》中成認(rèn)由孝感中院執(zhí)行提取的物協(xié)公司應(yīng)收取的每月7.4萬(wàn)元租金已轉(zhuǎn)達(dá)付建銀公司的事實(shí)，亦加蓋了貼去財(cái)務(wù)專用章字樣后的建銀公司公章。爾后拓業(yè)集團(tuán)在知道廣州市黃埔大道105號(hào)房首層產(chǎn)權(quán)已經(jīng)易主，即于20xx年4月9日、6月4日發(fā)電報(bào)、函件給孝感建行，請(qǐng)求退還預(yù)付的250萬(wàn)元購(gòu)房款無(wú)果而引起糾紛。拓業(yè)集團(tuán)于20xx年8月訴至孝感中院，請(qǐng)求判令孝感建行退復(fù)原下設(shè)的建銀公司預(yù)收的250萬(wàn)元購(gòu)房款，并承當(dāng)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。

另查明，孝感建行下設(shè)的建銀公司成立于1992年6月22日，畢從良任總經(jīng)理至該公司被注銷，雖然孝感建行曾于1994年以?孝建銀人字(1994)第15號(hào)文件》將建銀公司的總經(jīng)理一職任命由羅建武擔(dān)任，將畢從良調(diào)回行里就任他職，但直至建銀公司于1996年7月9日經(jīng)申請(qǐng)注銷，孝感建行和建銀公司均未到工商局辦理法定代表人變更手續(xù)。

房屋裝飾裝修合同糾紛案例分析(篇五)

交了學(xué)費(fèi)，各科考試合格，修完全部學(xué)分，方某等四人本應(yīng)該在20xx年6月拿到的畢業(yè)證書，卻到如今一直杳無(wú)音訊。

3月31日，浙江金華市婺城區(qū)人民法院開(kāi)庭審理了方某等四人訴中國(guó)地質(zhì)大學(xué)(北京)與張壽眉(原湖北函授大學(xué)金華函授站負(fù)責(zé)人)教育培訓(xùn)合同糾紛一案。庭審后經(jīng)法官主持調(diào)解，雙方最終達(dá)成民事調(diào)解協(xié)議：由張壽眉于4月20日之前全額退還方某等四人學(xué)費(fèi)和報(bào)名費(fèi)共計(jì)27710元，其他事項(xiàng)雙方互不查究。

20xx年12月、20xx年8月，方某等四人通過(guò)?金華日?qǐng)?bào)》刊登的湖北函授大學(xué)金華函授站招生廣告，到第一被告在金華設(shè)立的教學(xué)點(diǎn)即第二被告張壽眉處報(bào)名相應(yīng)學(xué)科的學(xué)習(xí)，學(xué)制二年。根據(jù)規(guī)定分別在20xx年和20xx年可以拿到畢業(yè)證書，卻一直未拿到，但同一批的其他同學(xué)都已拿到畢業(yè)證，后經(jīng)屢次督促，張壽眉出具承諾書，容許在20xx年7月保證辦好畢業(yè)證，否那么退回學(xué)費(fèi)。并出具學(xué)費(fèi)、報(bào)名費(fèi)發(fā)票，加蓋中國(guó)地質(zhì)大學(xué)成教學(xué)院金華教學(xué)站印章的證明書，張壽眉本人出具的承諾書，20xx年、20xx年?金華日?qǐng)?bào)》刊登的湖北函授大學(xué)金華函授站報(bào)生廣告等書面證據(jù)。訴請(qǐng)法院判令第二被告退還學(xué)費(fèi)，兩被告承當(dāng)連帶責(zé)任。

第一被告中國(guó)地質(zhì)大學(xué)(北京)代理人辯論稱，其一，中國(guó)地質(zhì)大學(xué)沒(méi)有設(shè)立過(guò)金華教學(xué)站或金華教學(xué)點(diǎn)的辦學(xué)機(jī)構(gòu)，亦沒(méi)有錄取方某等人并收取費(fèi)用的行為;沒(méi)有刻制、使用過(guò)中國(guó)地質(zhì)大學(xué)成教學(xué)院金華教學(xué)站、中國(guó)地質(zhì)大學(xué)金華教學(xué)點(diǎn)財(cái)務(wù)專用章印章的行為;沒(méi)有以中國(guó)地質(zhì)大學(xué)成教學(xué)院金華教學(xué)站的名義向方某等人出具過(guò)證明文件;并查實(shí)此期間方某等人學(xué)籍系注冊(cè)在商丘師范學(xué)院名下，不是地質(zhì)大學(xué)錄取并進(jìn)行了學(xué)籍注冊(cè)的學(xué)生。故中國(guó)地質(zhì)大學(xué)(北京)不是本案適格的被告。其二，本案第二被告張壽眉不是地質(zhì)大學(xué)工作人員，與其沒(méi)有任何法律關(guān)系。故第一被告沒(méi)有義務(wù)承當(dāng)連帶責(zé)任。并出具了相應(yīng)的證明材料。

庭審中，張壽眉成認(rèn)在金華設(shè)教學(xué)點(diǎn)沒(méi)有經(jīng)浙江省教育廳審批備案，刻章也沒(méi)有在公安機(jī)關(guān)備案，開(kāi)具學(xué)費(fèi)報(bào)名費(fèi)的發(fā)票是以金華雙溪文化補(bǔ)習(xí)學(xué)校(法定代表人張壽眉)名義開(kāi)辦。而對(duì)于為什么其他學(xué)員拿到畢業(yè)證，而原告等四人卻沒(méi)有拿到為什么聲稱以中國(guó)地質(zhì)大學(xué)名義招生，而學(xué)籍卻注冊(cè)在商丘師范學(xué)院名下以及其中復(fù)雜關(guān)系等問(wèn)題，張壽眉一直未作出明確回答。

庭審結(jié)束后，鑒于此案法律關(guān)系較為復(fù)雜，主審法官在征得各方同意后組織雙方進(jìn)行調(diào)解，并最終達(dá)成前述調(diào)解協(xié)議。

據(jù)悉，20xx年3月2日，中國(guó)地質(zhì)大學(xué)(北京)收到法院寄送的開(kāi)庭傳票后，即于當(dāng)月12日向婺城公安分局舉報(bào)張壽眉涉嫌盜用舉報(bào)人名義刻制并使用印章;盜用其名義設(shè)立辦學(xué)機(jī)構(gòu)招生、騙取學(xué)生學(xué)費(fèi)。

房屋裝飾裝修合同糾紛案例分析(篇六)

國(guó)際貨物買賣合同糾紛國(guó)際貨物買賣合同糾紛案例分析

案示例下:

中國(guó)的甲公司與美國(guó)的乙公司訂立一份國(guó)際貨物買賣合同。合同約定：甲公司發(fā)售一批衣料給乙公司，履行方式為：甲公司于7月份將該批衣料自重慶交鐵路發(fā)運(yùn)至大連，后由大連船運(yùn)至美國(guó)紐約，乙公司支付相應(yīng)對(duì)價(jià)。但7月份，甲公司沒(méi)有履行。8月3日，乙公司通知甲公司，該批衣料至遲應(yīng)在8月20日之前發(fā)運(yùn)。8月10日，甲公司依約將該批衣料交鐵路運(yùn)至大連。但該批衣料在自大連至紐約的運(yùn)輸途中因海難損失80%。由于雙方對(duì)貨物滅失的風(fēng)險(xiǎn)約定不明遂發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。乙公司認(rèn)為，甲公司未于7月份履行合同違約在先，應(yīng)承當(dāng)損害賠償責(zé)任。合同因甲公司未按時(shí)履行義務(wù)已終止，故貨物損失的風(fēng)險(xiǎn)理應(yīng)由甲公司承當(dāng)。

問(wèn)：

1.乙公司是否有權(quán)要求甲公司承當(dāng)損害賠償責(zé)任，為什么《

2.乙公司認(rèn)為本案合同因甲公司違約已經(jīng)終止的觀點(diǎn)是否正確，為什么《

3.本案中，貨物損失的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由誰(shuí)承當(dāng)，為什么《

問(wèn)題補(bǔ)充：按照第三位朋友的分析,我可不可以這樣理解:對(duì)于因不可抗力造成的80%的貨物損失,乙公司無(wú)權(quán)要求甲公司承當(dāng)損害賠償責(zé)任;而對(duì)于另外的20%，由于甲公司延遲交貨，乙公司1，乙公司當(dāng)然有權(quán)要求甲公司賠償損失。(這里的損失肯定不是指貨物滅失的損失，乙公司認(rèn)為，甲公司未于7月份履行合同違約在先，應(yīng)承當(dāng)損害賠償責(zé)任。案例中指的損失當(dāng)然是指甲公司延遲履行給乙公司造成的損失，既然乙公司認(rèn)為貨物未交付，則貨物滅失就不是給乙公司造成損失，則乙公司又怎么會(huì)主張損害賠償《如果按樓上的說(shuō)法，這兩項(xiàng)說(shuō)法難道不是自相矛盾嗎《)

這里的的損失是指甲公司原本應(yīng)當(dāng)7月履行合同，由于甲公司的違約未履行，直到8月在乙公司督促下，要求甲公司于8月20日前必須交貨。甲公司延遲履行合同的違約行為非常明顯，也沒(méi)有正當(dāng)?shù)目罐q理由，乙公司當(dāng)然有權(quán)要求甲公司賠償因?yàn)槠溲舆t履行給乙公司造成的各種損失。

2，乙公司認(rèn)為合同已經(jīng)終止是錯(cuò)誤的。

因?yàn)椋坠狙舆t履行構(gòu)成違約后，乙公司本來(lái)既有權(quán)解除或終止合同(如果延遲履行造成乙公司無(wú)法達(dá)成合同目的，甲公司當(dāng)然構(gòu)成基本違約)也有權(quán)要求甲公司繼續(xù)履行(如果繼續(xù)履行對(duì)乙公司有利)。而這時(shí)，乙公司選擇了要求甲公司繼續(xù)履行。則，根據(jù)合同法，乙公司就不能再擁有解除或終止合同的權(quán)利了。(乙公司不可能既要求甲公司繼續(xù)履行，又保存單方解除權(quán)，這顯然違反合同法的根本法理)

3，本案中貨物的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)由乙公司承當(dāng)。

動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)隨著交付而轉(zhuǎn)移，這個(gè)問(wèn)題的焦點(diǎn)是什么地方是貨物的交付地點(diǎn)。因?yàn)?，假設(shè)當(dāng)事人對(duì)交付地點(diǎn)約定不明，依合同法第61條又不能確定的，交貨地點(diǎn)依第141條解決。由于，貨物在交付第一承運(yùn)人后滅失，因此雙方不可能適用第61條，而只能適用第141條第二款第一項(xiàng)，因此，甲公司自交付第一承運(yùn)人之后，風(fēng)險(xiǎn)隨之轉(zhuǎn)移至乙公司。

法律依據(jù)：第六十一條合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。

第一百四十一條出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的地點(diǎn)交付標(biāo)的物。

當(dāng)事人沒(méi)有約定交付地點(diǎn)或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用以下規(guī)定：

(一)標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)?，出賣人應(yīng)當(dāng)將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人以運(yùn)交給買受人;

(二)標(biāo)的物不需要運(yùn)輸，出賣人和買受人訂立合同時(shí)知道標(biāo)的物在某一地點(diǎn)的，出賣人應(yīng)當(dāng)在該地點(diǎn)交付標(biāo)的物;不知道標(biāo)的物在某一地點(diǎn)的，應(yīng)當(dāng)在出賣人訂立合同時(shí)的營(yíng)業(yè)地交付標(biāo)的物。

國(guó)際貨物買賣合同糾紛

房屋裝飾裝修合同糾紛案例分析(篇七)

出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋歸還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)置房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

房屋租賃合同糾紛

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法愛(ài)護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)?中華人民共和國(guó)民法通那么》、?中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、?中華人民共和國(guó)合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。

【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。

本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋確實(shí)定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無(wú)論土地性質(zhì)為國(guó)有還是集體所有，均適用本解釋，實(shí)踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城中村內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。

依照國(guó)家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋。

關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，根本屬于完全的市場(chǎng)行為，并不存在政府補(bǔ)貼的福利和社會(huì)保障性內(nèi)容，最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。

第二條出租人就未取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭答辯終結(jié)前取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無(wú)效。所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑。

否認(rèn)就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進(jìn)交易，當(dāng)事人在一審法庭答辯終結(jié)前取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，租賃合同的效力會(huì)得以補(bǔ)正。此處一審法庭答辯終結(jié)前不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。

第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭答辯終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)局部無(wú)效。但在一審法庭答辯終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

【解讀】臨時(shí)建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢(shì)的客觀需要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時(shí)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建造的供臨時(shí)使用的建筑物。

未取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無(wú)效。對(duì)于租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)局部無(wú)效，合同其他內(nèi)容的效力不受影響。

第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

【解讀】我國(guó)城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度，?城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響?！参吹怯洸挥绊懞贤ЯΑ?/p>

假設(shè)當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，那么以約定為準(zhǔn)，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無(wú)效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對(duì)方接受的情況下，視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時(shí)，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。

第五條房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金規(guī)范支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。

當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無(wú)效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

【解讀】按照?合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無(wú)效的法律后果為返回財(cái)產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無(wú)效的場(chǎng)合。參照合同約定的租金規(guī)范支付房屋占有使用費(fèi)，屬于返復(fù)原物的范疇。合同無(wú)效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約差錯(cuò)責(zé)任，賠償范圍限于信賴?yán)?。即合同雙方為締約進(jìn)行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴，一方由于信賴而支出一定的本錢，主要包括用于締約的合理費(fèi)用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費(fèi)用，此外還包括丟失與第三人另訂立合同的時(shí)機(jī)所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實(shí)踐中很難得到支持。

由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓?zhēng)議主要集中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費(fèi)用上，對(duì)此，本解釋都有明確規(guī)定。

第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照以下順序確定履行合同的承租人：

〔一〕已經(jīng)合法占有租賃房屋的；

〔二〕已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；

〔三〕合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。〔占有、登記、時(shí)間〕〔注意：占有比登記具有優(yōu)先權(quán)。適宜么〕

【解讀】本條規(guī)定了一房數(shù)租的處理原那么，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：〔1〕已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過(guò)強(qiáng)占、欺騙等非法伎倆占有租賃房屋的，不在此列；〔2〕已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán)；〔3〕合同成立在先的，即合同成立時(shí)間在先，判斷規(guī)范是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時(shí)間，更嚴(yán)格地說(shuō)，是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時(shí)間。

一房數(shù)租時(shí)，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。

第七條承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢還原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。

【解讀】綜合?合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：〔1〕因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；〔2〕承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢還原狀的；〔3〕承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的；〔4〕承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的；〔5〕承租人未按照約定的辦法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的；〔6〕不定期租賃，出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同。

出租人作為房屋所有權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時(shí)，出租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人恢還原狀，不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時(shí)，必須在合理期限內(nèi)要求承租人恢還原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人方可解除合同。

實(shí)踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知達(dá)到承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人對(duì)此有異議，可以起訴要求確認(rèn)合同解除無(wú)效；二是向法院起訴，請(qǐng)求解除合同。

對(duì)于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有下列兩種通知方式：一是，承租人未經(jīng)出租人同意變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢還原狀，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人通知承租人解除合同；二是，出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內(nèi)恢還原狀，同時(shí)載明如果不再此期限內(nèi)恢還原狀，合同即自動(dòng)解除。

第八條因以下情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：

〔一〕租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；

〔二〕租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

〔三〕租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。

【解讀】綜合?合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：〔1〕因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的；〔2〕出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的；〔3〕因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物局部或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的；〔4〕不定期租賃，承租人有權(quán)隨時(shí)解除合同；〔5〕租賃物危及承租人平安或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時(shí)解除合同；〔6〕司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的；〔7〕租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議導(dǎo)致承租人不能使用的；〔8〕不合乎?建筑法》、?消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的；〔9〕一房數(shù)租之有效合同不能實(shí)際履行的。

在出現(xiàn)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭(zhēng)議，或者具有違反法律、行政法規(guī)〔主要包括不合乎?建筑法》、?消防法》等〕關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況任何一種情形時(shí)，承租人的合同解除權(quán)并非任意的，還須具備一個(gè)必要前提，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用。所謂無(wú)法使用是指無(wú)法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無(wú)法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。

司法機(jī)關(guān)對(duì)房屋的查封，實(shí)務(wù)中有活封和死封之分，其中死封是指房屋被查封后不僅其處罰權(quán)受到限制，而且丟失了使用、管理權(quán)，權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù)；而活封那么相反，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對(duì)房屋的使用、管理和收益權(quán)，僅處罰權(quán)受限。實(shí)踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時(shí)也可要求出租人賠償損失；如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。

當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭(zhēng)議時(shí)，意味著出租人可能不是房屋的所有權(quán)人，如果出租人最終被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人，那么房屋租賃合同有效；如果出租人最終被確認(rèn)不是房屋的所有權(quán)人，那么構(gòu)成無(wú)權(quán)處罰，該租賃合同屬效力待定合同。

第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢還原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可別離〔即未形成附合〕和不可別離〔即形成附合〕兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可別離或者雖可別離但花費(fèi)巨大，可以認(rèn)定形成附合，示例鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等；裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未到達(dá)不可別離狀態(tài)，那么不能認(rèn)定形成附合，如安裝空調(diào)、電梯、太陽(yáng)能熱水器、抽油煙機(jī)等。

按照添附理論，對(duì)于未形成附合的裝飾裝修物，所有權(quán)仍歸承租人，房屋租賃無(wú)效時(shí)，由承租人撤除取回，出租人想要留用，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，承租人撤除過(guò)程中造成房屋損壞的應(yīng)恢還原狀。對(duì)于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價(jià)歸承租人所有；出租人不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

在房屋租賃合同中，承租人對(duì)租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類：一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對(duì)，且合乎租賃合同約定用途而為的裝飾裝修，屬善意添附；二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進(jìn)行的裝飾裝修，屬歹意添附。對(duì)于歹意添附，不管房屋租賃合同是否有效，原那么上均不應(yīng)予以折價(jià)補(bǔ)償，裝飾裝修損失由承租人自行承當(dāng)。

裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認(rèn)無(wú)效時(shí)尚存在的實(shí)際價(jià)值，應(yīng)按承租人已使用房屋的時(shí)間予以折舊，不能按照租賃期限進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

實(shí)踐中，在處理無(wú)效房屋租賃合同波及的裝飾裝修物糾紛時(shí)，應(yīng)根據(jù)出租人的需要程度和可利用價(jià)值，結(jié)合過(guò)錯(cuò)責(zé)任原那么，分別對(duì)待：〔1〕屬出租人過(guò)錯(cuò)的，由出租人補(bǔ)償承租人的裝飾裝修損失。對(duì)于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費(fèi)用、撤除費(fèi)用、恢還原狀費(fèi)用及承租人因租賃合同無(wú)效而受到的其他損失；對(duì)于形附合的，該損失是租賃合同無(wú)效時(shí)裝飾裝修物尚存在的價(jià)值，即現(xiàn)值?！?〕屬承租人過(guò)錯(cuò)的，由承租人自行承當(dāng)裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無(wú)效受到的其他損失?！?〕屬雙方共同過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)由雙方當(dāng)事人按過(guò)錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失。

第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢還原狀。

【解讀】適用本條的前提條件有三：〔1〕承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，即善意添附；〔2〕租賃期間屆滿或者合同解除，合同無(wú)效不在此列；〔3〕裝飾裝修未形成附合。

適用本條的考前須知：〔1〕承租人可以對(duì)未形成附合的裝飾裝修物進(jìn)行撤除，且不以出租人同意為必要條件；〔2〕承租人在撤除裝飾裝修物時(shí)，必須盡到必要的注意義務(wù)，不得對(duì)房屋造成毀損，否那么應(yīng)恢還原狀或賠償損失；〔3〕當(dāng)事人對(duì)未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應(yīng)依照意思自治原那么從其約定。

第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照以下情形分別處理：

〔一〕因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償殘余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；

〔二〕因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償殘余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；

〔三〕因雙方違約導(dǎo)致合同解除，殘余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任；

〔四〕因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，殘余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原那么分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

【解讀】本條與第十條相對(duì)應(yīng)，規(guī)定了合同解除時(shí)，對(duì)于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)那么：

〔1〕因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無(wú)法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價(jià)值，承租人有權(quán)要求出租人賠償殘余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。

〔2〕因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人應(yīng)自行承當(dāng)殘余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應(yīng)予適當(dāng)補(bǔ)償，補(bǔ)償規(guī)范參照殘余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。

〔3〕因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除，對(duì)于出租人同意利用的，將殘余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補(bǔ)償?shù)木植康臍堄鄡r(jià)值，由出租人和承租人按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān)；對(duì)于出租人不同意利用的，那么按殘余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān)。

〔4〕因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬?，按照公平?zé)任原那么，由雙方共同分擔(dān)，一般為平均分擔(dān)。

所謂殘余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在殘余的租賃期限內(nèi)尚存在的價(jià)值。計(jì)算殘值的辦法是按照租賃期限，將裝飾裝修費(fèi)用平均分?jǐn)?，從而得出合同解除時(shí)殘余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費(fèi)用價(jià)值。假設(shè)雙方對(duì)裝飾裝修投資數(shù)額無(wú)法達(dá)成一致，可委托專門的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。

第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。

【解讀】承租人要對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，必須經(jīng)過(guò)出租人同意。同意分為明示和默示，明示有書面、口頭、等表現(xiàn)形式，對(duì)此由承租人負(fù)舉證責(zé)任；如果出租人雖未對(duì)裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經(jīng)說(shuō)明其已同意裝飾裝修的，那么可直接認(rèn)定出租人對(duì)裝飾裝修已經(jīng)默示同意。

對(duì)于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下撤除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對(duì)于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無(wú)權(quán)要求出租人予以補(bǔ)償，出租人亦無(wú)權(quán)要求承租人恢還原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。

第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢還原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

【解讀】房屋租賃合同無(wú)效、被撤銷時(shí)，出租人有權(quán)要求承租人將房屋返還并恢還原狀，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建的，其有義務(wù)將裝飾裝修物、擴(kuò)建物撤除后返還房屋給出租人，撤除過(guò)程中造成房屋損失的，應(yīng)承當(dāng)賠償責(zé)任。

在房屋租賃合同解除場(chǎng)合，假設(shè)因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修、擴(kuò)建行為構(gòu)成違約，但出租人的違約行為更為嚴(yán)重，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責(zé)任的抗辯；假設(shè)因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人恢還原狀或賠償損失，同時(shí)也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失；雙方合意解除合同，且未對(duì)合同解除后裝飾裝修、擴(kuò)建費(fèi)用的承當(dāng)有約定的，出租人仍可要求承租人恢還原狀、賠償損失。

第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照以下情形分別處理：

〔一〕辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；

〔二〕未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。

【解讀】所謂擴(kuò)建，是指在原有建筑根底上加以擴(kuò)充的建設(shè)工程，一般通過(guò)加高、加層等建筑方式形成，本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動(dòng)，按照?城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，擴(kuò)建應(yīng)辦理建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證。

本條所規(guī)定的過(guò)錯(cuò)僅指導(dǎo)致未辦理合法建設(shè)手續(xù)的過(guò)錯(cuò)，具體包括下列四種情況：〔1〕假設(shè)系單純出租人的過(guò)錯(cuò)所致，那么擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承當(dāng)；〔2〕假設(shè)系單純承租人的過(guò)錯(cuò)所致，那么由承租人承當(dāng)；〔3〕假設(shè)系雙方過(guò)錯(cuò)所致，那么由雙方按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分別承當(dāng)；〔4〕假設(shè)雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)，那么按公平原那么，由雙方分擔(dān)。

房屋租賃合同解除場(chǎng)合，經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建費(fèi)用可做如下處理：〔1〕因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，假設(shè)辦理合法擴(kuò)建手續(xù)，那么擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承當(dāng)；假設(shè)未辦理合法手續(xù)，那么應(yīng)由雙方按各自的過(guò)錯(cuò)程度分別承當(dāng)?！?〕因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，假設(shè)辦理合法手續(xù)，那么出租人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用，但可以承租人違約為由請(qǐng)求減少擴(kuò)建費(fèi)用的負(fù)擔(dān)；假設(shè)未辦理合法手續(xù)，那么出租人可以承租人違約、自己并無(wú)受益等為由，主張不承當(dāng)擴(kuò)建費(fèi)用?！?〕因雙方違約導(dǎo)致合同解除的，假設(shè)辦理合法手續(xù)，那么應(yīng)由出租人承當(dāng)擴(kuò)建費(fèi)用，但可以適當(dāng)減少；假設(shè)未辦理合法手續(xù)，那么由雙方按照過(guò)錯(cuò)程度各自承擔(dān)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用?！?〕因不可歸責(zé)于雙方原因?qū)е潞贤獬模僭O(shè)辦理合法擴(kuò)建手續(xù)，那么由出租人承當(dāng)擴(kuò)建費(fèi)用，否那么，由雙方按照過(guò)錯(cuò)承當(dāng)分別承當(dāng)。

關(guān)于擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用的計(jì)算，最高院主張采用項(xiàng)目造價(jià)費(fèi)用支出法，即以擴(kuò)建時(shí)，承租人實(shí)際支付的項(xiàng)目造價(jià)費(fèi)用作為擴(kuò)建費(fèi)用。

第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人殘余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)局部的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。

【解讀】適用本條應(yīng)注意如下幾個(gè)問(wèn)題：

〔1〕群租，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋所有人將房屋出租給多個(gè)承租人，他主群租一般表現(xiàn)為房屋中介與二房東將房屋出租給多個(gè)承租人，后者屬于本條屬于的轉(zhuǎn)租行為。

〔2〕再轉(zhuǎn)租、多手轉(zhuǎn)租行為合乎轉(zhuǎn)租的法律特征，應(yīng)適用本條規(guī)定。

第十六條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人加入訴訟。

【解讀】?合同法》第224條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。為催促出租人及時(shí)行使合同解除權(quán)，維護(hù)交易的穩(wěn)定性，本條將出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在6個(gè)月內(nèi)未提出異議的，推定為出租人同意轉(zhuǎn)租。該6個(gè)月期限的性質(zhì)為除斥期間，不適用訴訟時(shí)效關(guān)于中斷與中止、延長(zhǎng)的規(guī)定。

承租人未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為，在效力上屬無(wú)效行為，出租人既可起訴要求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，亦可行使合同解除權(quán)。出租人解除合同后，承租人丟失租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租合同也因其賴以存在的根底不復(fù)存在而歸于終止，善意的次承租人〔訂立轉(zhuǎn)租合同時(shí)不知道也不應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租〕可以要求承租人賠償損失。

在房屋租賃合同被解除或被認(rèn)定無(wú)效情形下，都波及房屋的返還問(wèn)題，此時(shí)，案件的處理結(jié)果必然與次承租人具有法律上的利害關(guān)系，當(dāng)次承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或者擴(kuò)建，那么次承租人對(duì)訴訟標(biāo)的享有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)。因此，本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，也可以是無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，其向次承租人收取的租金不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美Ｔ诔鲎馊伺c承租人的房屋租賃法律關(guān)系中，出租人以租金為對(duì)價(jià)將租賃物交于承租人占有、使用、收益，其收益已經(jīng)確定而不能再對(duì)租賃物進(jìn)行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的變形形式，無(wú)論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因?yàn)槌凶馊艘蜣D(zhuǎn)租而獲益就認(rèn)為損害了出租人的利益，承租人收取租金不合乎不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件。

第十七條因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。

【解讀】?合同法》第227條規(guī)定，承租人無(wú)正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的，出租人經(jīng)催告后可以解除合同。在轉(zhuǎn)租合同有效的場(chǎng)合，假設(shè)出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權(quán)時(shí)，次承租人可以代償請(qǐng)求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán)。在轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的場(chǎng)合，如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意，次承租人無(wú)代償請(qǐng)求權(quán)。

次承租人代出租人支付租金與違約金后，對(duì)承租人享有兩種權(quán)利，一是對(duì)于承租人的追償權(quán)，二是對(duì)于其支付的租金和違約金可以和轉(zhuǎn)租合同中其應(yīng)支付的租金相折抵。

第十八條房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。

【解讀】房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除的情形下，承租人應(yīng)將房屋返還出租人，但實(shí)際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關(guān)系終止時(shí)，即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據(jù)，從而構(gòu)成對(duì)出租人所有的租賃房屋的無(wú)權(quán)占有，出租人有權(quán)向次承租人主張返還房屋，同時(shí)，出租人亦有權(quán)向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費(fèi)。

第十九條承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

【解讀】?合同法》第234條規(guī)定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。本條司法解釋將前述規(guī)定中的共同居住擴(kuò)大為共同經(jīng)營(yíng)，包括個(gè)體工商戶和個(gè)人合伙。對(duì)于承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，假設(shè)承租人在租賃期間死亡〔包括宣告死亡、宣告失蹤〕，共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務(wù)，該共同經(jīng)營(yíng)人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人。

正確適用本條司法解釋，波及到個(gè)人合伙的認(rèn)定。認(rèn)定個(gè)人合伙，首先要依據(jù)合伙協(xié)議；沒(méi)有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的，只要具備合伙條件〔共同出資、共同參與經(jīng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益〕，并有兩個(gè)以上無(wú)利害關(guān)系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的，也可認(rèn)定為個(gè)人合伙。

第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有以下情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

〔一〕房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；

〔二〕房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

【解讀】本條系買賣不破租賃及其適用例外的規(guī)定。

?合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，即所謂的買賣不破租賃原那么，假設(shè)無(wú)法定或約定的除外情形，該原那么即應(yīng)被適用。

抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時(shí)在同一標(biāo)的物上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存，抵押權(quán)更注重標(biāo)的物的交換價(jià)值，而租賃權(quán)那么更注重標(biāo)的物的使用價(jià)值，二者并不沖突。但由于抵押權(quán)設(shè)定在先，因而具有優(yōu)先效力，爾后成立的租賃權(quán)不得損害抵押權(quán)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)發(fā)生所有權(quán)的變動(dòng)后，受讓人不受租賃合同的約束，即先抵押后出租不適用買賣不破租賃原那么。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，仍應(yīng)適用買賣不破租賃原那么。〔抵押和租賃同等效力，按時(shí)間順序〕

波及到法院依法查封的場(chǎng)合下，假設(shè)查封在先，租賃在后，那么法院強(qiáng)制拍賣時(shí)不適用買賣不破租賃；假設(shè)租賃在先，查封在后，可以使用該原那么?！膊榉夂妥赓U同等效力，按時(shí)間順序〕

第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)置權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承當(dāng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

【解讀】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購(gòu)置權(quán)受到侵害時(shí)的救濟(jì)措施。

房屋承租人優(yōu)先購(gòu)置權(quán)只在租賃房屋作為買賣合同法律關(guān)系的標(biāo)的物時(shí)發(fā)生，在贈(zèng)與、互易以及因公征用等法律關(guān)系中那么不得適用，亦不能主張優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的損害賠償請(qǐng)求權(quán)。

關(guān)于合理期限的認(rèn)定，?民通意見(jiàn)》第118條規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效，但該條目前已被廢止。最高院民一庭認(rèn)為可以參考本解釋第二十四條第〔三〕項(xiàng)的規(guī)定，該條款規(guī)定，出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)置，視為放棄優(yōu)先購(gòu)置權(quán)，該15日的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務(wù)必須給承租人留出必要的回答期限15日，因此出租人最晚應(yīng)于出賣房屋前15日通知承租人，即在15日回答期之前履行通知義務(wù)。

在房屋轉(zhuǎn)租場(chǎng)合，次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)在理論上存在爭(zhēng)議，但最高院民一庭認(rèn)為房屋優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人，且優(yōu)先購(gòu)置權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

承租人優(yōu)先購(gòu)置權(quán)受到侵害時(shí)，無(wú)權(quán)要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無(wú)效，但可以請(qǐng)求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關(guān)系，為防止承租人濫用權(quán)利，在承租人行使優(yōu)先購(gòu)置權(quán)時(shí)對(duì)其課以一定的義務(wù)，如承租人主張與出租人成立買賣合同的，應(yīng)當(dāng)交付一定數(shù)額的定金或提供擔(dān)保，以使出租人信任其履行能力。

承租人雖無(wú)權(quán)以優(yōu)先購(gòu)置權(quán)受侵害為由要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無(wú)效，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效，愛(ài)護(hù)其履行。出租人與第三人之間合同的效力應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定判斷。承租人行使優(yōu)先購(gòu)置權(quán)主張以同等條件與出租人成立買賣合同后，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先愛(ài)護(hù)出租人履行合同，取得房屋所有權(quán)，由此第三人無(wú)法繼續(xù)履行合同的，第三人可以主張出租人承當(dāng)違約責(zé)任。

第二十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋歸還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)置房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

【解讀】抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)可能會(huì)與租賃權(quán)沖突，但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)并不沖突，不管抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。

折價(jià)、變賣均屬于出租人發(fā)售房屋的行為，不論買受人是抵押權(quán)人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。

同等條件確實(shí)定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價(jià)格，該價(jià)格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)約束的只是出租人對(duì)締約相對(duì)人的選擇權(quán)，而非約束出租人對(duì)房屋的處罰權(quán)。房屋出賣價(jià)格確實(shí)定是出租人行使處罰權(quán)的表現(xiàn)，故承租人主張優(yōu)先購(gòu)置權(quán)，只能按照第三人與出租人確定的同等條件，承租人對(duì)該條件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán)。

第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未加入拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。

【解讀】拍賣的特質(zhì)導(dǎo)致其與承租人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)存在一定沖突，由于優(yōu)先購(gòu)置權(quán)屬準(zhǔn)物權(quán)，有一定的優(yōu)先效力，在拍賣程序亦不例外。?最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第16條規(guī)定，拍賣過(guò)程中，有最高價(jià)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)置權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受，如無(wú)更高應(yīng)價(jià)，那么拍歸優(yōu)先購(gòu)置權(quán)人；如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購(gòu)置權(quán)人不作表示的，那么拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人。此所謂跟價(jià)法。

在拍賣負(fù)擔(dān)有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的租賃房屋時(shí)，一般遵循如下程序：〔1〕拍賣通知，出租人在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知優(yōu)先購(gòu)置權(quán)人于拍賣日到場(chǎng)?！?〕優(yōu)先購(gòu)置權(quán)人應(yīng)按照拍賣通知或拍賣公告的要求，與其他競(jìng)買人一樣進(jìn)行競(jìng)買登記、繳納競(jìng)買保證金，在拍賣日到場(chǎng)加入競(jìng)拍?！?〕舉牌應(yīng)價(jià)，假設(shè)承租人在出現(xiàn)最高應(yīng)價(jià)時(shí)未作出以該價(jià)格購(gòu)置的意思表示，