中原住宅價(jià)格制定策略課件

住宅價(jià)格表的制作策略中心·技術(shù)資源部二00六年四月住宅價(jià)格表的制作策略中心·技術(shù)資源部二00六年四月1一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定

1、公式（重點(diǎn)）2、取值（重點(diǎn)）3、步驟三、價(jià)格審核（重點(diǎn)）四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說(shuō)明書六、實(shí)例演示內(nèi)容導(dǎo)航一、定價(jià)目標(biāo)內(nèi)容導(dǎo)航2中原你給我賣高點(diǎn)價(jià)，可以不用開(kāi)盤當(dāng)天就賣完現(xiàn)在窮啊??！房子都買不起了！定價(jià)唔好太高或者太低，發(fā)展商同個(gè)客都接受就得啦，快D賣曬收錢發(fā)展商客戶代理商中原你給我賣高點(diǎn)價(jià)，可以不用開(kāi)盤當(dāng)天就賣完現(xiàn)在窮?。?！定價(jià)唔3快速均衡合理的價(jià)位定價(jià)方法取得發(fā)展商認(rèn)同目標(biāo)快速目標(biāo)4一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定

1、公式2、取值3、步驟三、價(jià)格審核四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說(shuō)明書六、實(shí)例演示內(nèi)容導(dǎo)航一、定價(jià)目標(biāo)內(nèi)容導(dǎo)航5銷售總額折前×綜合折扣實(shí)收均價(jià)=總建筑面積原理注意：折前銷售總額不能用均價(jià)×總建筑面積單價(jià)折后單價(jià)折前=綜合折扣∑單價(jià)折前×單位建筑面積×綜合折扣=總建筑面積銷62種常用的方法方法一、水平系數(shù)±層差法單價(jià)折后=總價(jià)÷建筑面積=（總價(jià)建筑面積+總價(jià)贈(zèng)送面積）÷建筑面積=（單價(jià)建筑面積×建筑面積+單價(jià)贈(zèng)送面積×贈(zèng)送面積）÷建筑面積或=單價(jià)已考慮贈(zèng)送面積×（建筑面積+折算后的贈(zèng)送面積）÷建筑面積={[試算價(jià)×（1+水平系數(shù)）±層差－干擾]×（建筑面積+贈(zèng)送面積×折算率÷實(shí)用率）}÷建筑面積修正基準(zhǔn)與修正標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，規(guī)律性不強(qiáng)2種常用的方法方法一、水平系數(shù)±層差法單價(jià)折后=總價(jià)÷建筑面7方法二、系數(shù)修正法單價(jià)=均價(jià)×綜合系數(shù)=均價(jià)×（1+水平系數(shù)）×（1+垂直系數(shù)）×（1+特殊系數(shù)）×（1+增值系數(shù)）=均價(jià)×（1+水平系數(shù)）×（1+垂直系數(shù)）×（1+特殊系數(shù)）×（1+∑贈(zèng)送面積×折算率÷實(shí)用率÷建筑面積）（推薦）公式源自市場(chǎng)比較法；以均價(jià)為基準(zhǔn)進(jìn)行各影響因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系數(shù)的規(guī)律性更強(qiáng)；通過(guò)綜合系數(shù)，直觀表現(xiàn)任意兩個(gè)單位的價(jià)格差幅；注意：綜合系數(shù)需進(jìn)行平均值歸1處理借鑒：市場(chǎng)比較法公式評(píng)估價(jià)格=參照物市場(chǎng)價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)方法二、系數(shù)修正法單價(jià)=均價(jià)×綜合系數(shù)（推薦）公式源自8參數(shù)釋義均價(jià)——項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)的均價(jià)。水平系數(shù)——反映各戶型在同一水平面（一般以中間樓層為準(zhǔn)）的價(jià)值差異。包括戶型、朝向、景觀、噪聲、暢銷度五大因素；垂直系數(shù)\層差——反映各戶型在垂直方向的價(jià)值差異。包括景觀、視野、通風(fēng)、灰塵、噪聲、蟲(chóng)害、安全、私密性、心理優(yōu)越度、乘電梯便利度等。特殊系數(shù)\干擾——反映各戶型在垂直方向上局部樓層的價(jià)值突變。如機(jī)房、建筑物遮擋等干擾、帶4、8樓層的風(fēng)水講究、非贈(zèng)送面積的奇偶層差異等。增值系數(shù)——反映增送面積、帶裝修等方面的增值。如贈(zèng)送凸窗、入戶花園、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)等。贈(zèng)送面積——不計(jì)容積率部分的水平投影面積。折算率——反映贈(zèng)送面積的可利用價(jià)值性。實(shí)用率——等于套內(nèi)建筑面積÷建筑面積。參數(shù)釋義均價(jià)——項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)的均價(jià)。9一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定

1、公式2、取值3、步驟三、價(jià)格審核四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說(shuō)明書六、實(shí)例演示內(nèi)容導(dǎo)航一、定價(jià)目標(biāo)內(nèi)容導(dǎo)航10水平系數(shù)=∑權(quán)重×分值×10÷100打分標(biāo)準(zhǔn)好9-10分較好7-8分一般5-6分較差3-4分差1-2分水平系數(shù)修正項(xiàng)目一、平面設(shè)計(jì)1.1客廳尺寸布局1.2餐廳尺寸布局1.3臥室尺寸布局1.4廚房尺寸布局1.5衛(wèi)生間尺寸布局1.6戶內(nèi)過(guò)道合理性1.7入戶門私密性1.8實(shí)用率1.9戶梯比二、景觀視野2.1客餐廳2.2主臥2.3次臥2.4廚衛(wèi)三、朝向(日照\(chéng)通風(fēng))3.1客餐廳3.2主臥3.3次臥3.4廚衛(wèi)3.5電梯間采光通風(fēng)四、噪聲灰塵4.1客餐廳4.2主臥4.3次臥4.4廚衛(wèi)4.5陽(yáng)臺(tái)入戶花園五、其他調(diào)整6.1戶型面積調(diào)整6.2供求關(guān)系調(diào)整操作：以中間的標(biāo)準(zhǔn)層作為打分基準(zhǔn)層；10分制，分5個(gè)等級(jí)；項(xiàng)目組、售樓代表各人分別打分，取平均分或最優(yōu)打分；權(quán)重相當(dāng)于本樓盤打分項(xiàng)目中最好與最差的價(jià)格差幅；好處：10分制相對(duì)于100分制更直觀，簡(jiǎn)單；相對(duì)于直接取系數(shù)更客觀；只需調(diào)整權(quán)重，便可使水平系數(shù)合理化，無(wú)需再調(diào)分值；方法一：直接取系數(shù)水平系數(shù)方法二：權(quán)重×分值（推薦）評(píng)價(jià)：系數(shù)取值和調(diào)整繁鎖水平系數(shù)=∑權(quán)重×分值×10÷100打分標(biāo)準(zhǔn)好9-10分較好11四大水平因素權(quán)重景觀戶型朝向噪聲普通住宅一般公寓高檔住宅四大水平因素權(quán)重景觀戶型朝向噪聲普通住宅一般公寓高檔住宅12朝向南北東西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮動(dòng)1%廣東節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)——窗墻比東西≤0.3北向≤0.45南向≤0.5假設(shè)：同一戶型的廳、房、廚衛(wèi)為同一朝向朝向南北東西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-13水平系數(shù)各因素差幅取值參考

打分項(xiàng)目取值范圍考慮因素一、平面設(shè)計(jì)0-21%

1.1客廳尺寸布局0-4%開(kāi)間、進(jìn)深、位置的合理性；電視墻、沙發(fā)墻的利用性；1.2餐廳尺寸布局0-3%開(kāi)間、進(jìn)深、位置的合理性；1.3臥室尺寸布局0-3%開(kāi)間、進(jìn)深、位置的合理性；1.4廚房尺寸布局0-2%開(kāi)間、進(jìn)深、位置的合理性；1.5衛(wèi)生間尺寸布局0-3%開(kāi)間、進(jìn)深、位置的合理性；1.6陽(yáng)臺(tái)入戶花園0-1%開(kāi)間、進(jìn)深、位置的合理性；觀景陽(yáng)臺(tái)與生活陽(yáng)臺(tái)設(shè)置的必要性1.7戶內(nèi)過(guò)道合理性0-1%有沒(méi)浪費(fèi)現(xiàn)象1.8入戶門私密性0-3%是否能從電梯廳或公共走道看到客廳、餐廳、臥室、洗手間等1.9實(shí)用率最大與最小實(shí)用率之差1.10戶梯比0-1%

二、景觀視野看園林好15%、看園林中等10%、看園林一般5%，無(wú)景觀02.1客餐廳有觀景陽(yáng)臺(tái)（50-60%）/無(wú)觀景陽(yáng)臺(tái)（30-40%）2.2主臥有觀景陽(yáng)臺(tái)（30%）/無(wú)觀景陽(yáng)臺(tái)（20-25%）2.3次臥（15%）

2.4廚衛(wèi)（5%）

三、朝向(日照\(chéng)通風(fēng))

3.1客餐廳（50%）

3.2主臥（25%）

3.3次臥（15%）

3.4廚衛(wèi)（10%）

3.5電梯間采光通風(fēng)0-1%

四、噪聲灰塵0-10%需考慮是否采取了隔音措施4.1客餐廳0-3%

4.2主臥0-3%

4.3次臥0-2%

4.4廚衛(wèi)0-0.5%

4.5陽(yáng)臺(tái)入戶花園0-1%

五、其他調(diào)整

6.1戶型面積調(diào)整0-2%小戶型建造成本相對(duì)較高，可提高單價(jià)6.2供求關(guān)系調(diào)整0-10%項(xiàng)目?jī)?nèi)部競(jìng)爭(zhēng)；與其他項(xiàng)目現(xiàn)戶型的競(jìng)爭(zhēng)水平系數(shù)各因素差幅取值參考打分項(xiàng)目取值范圍考慮因素一、平面14沙漏矩形梯形倒梯形橢圓5種基本垂直系數(shù)模式沙漏矩形梯形倒梯形橢圓5種基本垂直系數(shù)模式15矩形模式的應(yīng)用價(jià)格分布：價(jià)格直線（y=x+b）上升,層差相同，各樓層單位價(jià)格適中；適用范圍：景觀視野較佳的單元。矩形模式的應(yīng)用價(jià)格分布：價(jià)格直線（y=x+b）上升,層差相同16梯形模式的應(yīng)用價(jià)格分布：壓低低層和高層單位價(jià)格，拉高中層單位價(jià)格；適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。低樓層無(wú)景觀，價(jià)格不能高高層層無(wú)景觀，視野差，價(jià)格不能高中層單位承擔(dān)主要的價(jià)格壓力梯形模式的應(yīng)用價(jià)格分布：壓低低層和高層單位價(jià)格，拉高中層單位17倒梯形模式的應(yīng)用價(jià)格分布：拉高低層和高層價(jià)格，壓低中層單位價(jià)格；適用范圍：看園林，樓距?。☉?yīng)用時(shí)須降低高層系數(shù)，慎用）。低層看園林可拉高其價(jià)格中層景觀一般，視野較窄，價(jià)格不能高高層無(wú)景觀，樓距小，應(yīng)壓低其價(jià)格（此曲線不合理）倒梯形模式的應(yīng)用價(jià)格分布：拉高低層和高層價(jià)格，壓低中層單位價(jià)18橢圓模式的應(yīng)用價(jià)格分布：拉高中高層價(jià)格,降低中低層價(jià)格,低層和高層價(jià)格適中；適用范圍：向小區(qū)外,地面只有小面積園林,外圍景觀差,但視野開(kāi)闊。低層看小面積園林，起價(jià)可適中中低層無(wú)景觀視野差，價(jià)格不宜高中高層視野好價(jià)格開(kāi)始攀升高層視野好，但無(wú)景觀，價(jià)格不宜太高橢圓模式的應(yīng)用價(jià)格分布：拉高中高層價(jià)格,降低中低層價(jià)格,低層19沙漏模式的應(yīng)用價(jià)格分布：拉高中低層價(jià)格,壓低中高層價(jià)格,低層和高層價(jià)格適中；適用范圍：向園林,樓距適中。低層看小面積園林，起價(jià)可適中中低層看園林價(jià)格可拔高些中高層景觀較差，視野一般應(yīng)壓低其價(jià)格高層視野采光較好，價(jià)格可適度拉高沙漏模式的應(yīng)用價(jià)格分布：拉高中低層價(jià)格,壓低中高層價(jià)格,低層20特殊系數(shù)考慮因素：影響垂直方向局部?jī)r(jià)值突變的因素

干擾：機(jī)房噪聲、建筑物遮擋、車庫(kù)入口、平臺(tái)影響、景觀視野突變層；風(fēng)水：帶3、4、6、7、8、9的樓層；奇偶層差異：非贈(zèng)送面積的奇偶層差異；其他：如復(fù)式的尊貴感、共享空中花園等。特殊系數(shù)考慮因素：影響垂直方向局部?jī)r(jià)值突變的因素

21增值系數(shù)（折算率）考慮因素：將贈(zèng)送的面積換算成統(tǒng)一價(jià)格口徑凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；陽(yáng)臺(tái)：室外、室內(nèi)、景觀、必要性、私密性；露臺(tái)：景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性；入戶花園：景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性、封閉的可能性；隱形衣櫥：占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；夾層：高度、采光通風(fēng)、景觀視野、布局合理性。增值系數(shù)=∑贈(zèng)送面積×折算率÷實(shí)用率÷建筑面積）單價(jià)折[住宅樓面地價(jià)×R+單位建安成本×（1+40）]×（1+利潤(rùn)率）折算率==單價(jià)[住宅樓面地價(jià)+單位建安成本×（1+40）]×（1+利潤(rùn)率）住宅樓面地價(jià)×R+單位建安成本×（1+40）=住宅樓面地價(jià)+單位建安成本×（1+40）參數(shù)釋義：R——開(kāi)發(fā)商對(duì)贈(zèng)送的面積可收回的地價(jià)的比例，取值范圍為0~1。單位建安成本——取值參考（多層1100、小高層1600、高層2100）增值系數(shù)（折算率）考慮因素：將贈(zèng)送的面積換算成統(tǒng)一價(jià)格口徑增22R綜合=（R一次性×P一次性+R按揭×P按揭）×（R關(guān)系×P關(guān)系+1-P關(guān)系）×（R前期×P前期+1-P前期）=（0.96×15%+0.98×85%)×(0.99×10%+1-10%)×(0.97×40%+1-40%)=0.977×0.999×0.988

≈0.9643

=0.964(取整到小數(shù)點(diǎn)后3位)綜合折扣付款方式及優(yōu)惠(實(shí)例)：一次性付款：96折(R一次性），假設(shè)占15%（P一次性）銀行按揭：98折（R按揭），假設(shè)占85%（P按揭）關(guān)系戶：額外99折（R關(guān)系），假設(shè)占10%（P關(guān)系）銷售前期：額外97折（R前期），假定銷售率為40%（P前期）注：銷售中后期促銷優(yōu)惠也應(yīng)考慮進(jìn)去R綜合=（R一次性×P一次性+R按揭×P按揭）×（R關(guān)系×P23一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定

1、公式2、取值3、步驟三、價(jià)格審核四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說(shuō)明書六、實(shí)例演示內(nèi)容導(dǎo)航一、定價(jià)目標(biāo)內(nèi)容導(dǎo)航24步驟水平系數(shù)垂直系數(shù)增值系數(shù)特殊系數(shù)綜合系數(shù)折后單價(jià)表折后價(jià)格表折前價(jià)格表折后單價(jià)分析折后總價(jià)分析價(jià)格統(tǒng)計(jì)表銷售統(tǒng)計(jì)表折后單價(jià)=均價(jià)×綜合系數(shù)折后總價(jià)=折后單價(jià)×建筑面積折前總價(jià)=折后總價(jià)÷綜合折扣系數(shù)步驟水平系數(shù)垂直系數(shù)增值系數(shù)特殊系數(shù)綜合系數(shù)折后25一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定

1、公式2、取值3、步驟三、價(jià)格審核四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說(shuō)明書六、實(shí)例演示內(nèi)容導(dǎo)航一、定價(jià)目標(biāo)內(nèi)容導(dǎo)航26面積:各單位的建筑面積、套內(nèi)建筑面積各棟建筑面積、套內(nèi)建筑面積總建筑面積、總套內(nèi)建筑面積方法:項(xiàng)目組及售樓代表核對(duì)各單位面積；分棟匯總，將查丈報(bào)告分棟匯總面積和總面積標(biāo)注在旁邊核對(duì).價(jià)格:檢查單元格引用是否正確（特別是奇偶層面積）;用函數(shù)SUM求和時(shí),要注意不要把不應(yīng)求和的隱藏單元格計(jì)算在內(nèi);乘除時(shí)是否用函數(shù)ROUND進(jìn)行四舍五入。準(zhǔn)確性審核價(jià)格審核面積:準(zhǔn)確性審核價(jià)格審核27將標(biāo)準(zhǔn)層綜合系數(shù)標(biāo)于平面圖上價(jià)格審核合理性綜合系數(shù)1009782839391957684將標(biāo)準(zhǔn)層綜合系數(shù)標(biāo)于平面圖上價(jià)格審核合理性綜合系數(shù)100928價(jià)格審核合理性單價(jià)各單元排序是否合理？同一單元不同樓層價(jià)差是否合理？是否有因誤操作造成的明顯錯(cuò)誤？（曲線突變）有利于售樓員掌握價(jià)格規(guī)律，便于引導(dǎo)客戶。注：若有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格，可加入比較均價(jià)5000小區(qū)內(nèi)外價(jià)格屏障價(jià)格審核合理性單價(jià)各單元排序是否合理？注：若有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格29價(jià)格審核合理性單價(jià)12365748均價(jià)5000小區(qū)內(nèi)外價(jià)格屏障均價(jià)排序是否合理?均價(jià)差額是否合理?與對(duì)手相比價(jià)格是否有競(jìng)爭(zhēng)力?各單元最低最高價(jià)是否合理?各單元是最低最高價(jià)差額是否合理?競(jìng)爭(zhēng)性單元差額是否合理?與對(duì)手相比價(jià)格是否有競(jìng)爭(zhēng)力?了解各戶型單價(jià)區(qū)間的數(shù)量分布為制定推售方案提供依據(jù)均價(jià)5000小區(qū)內(nèi)外價(jià)格屏障9均價(jià)5000價(jià)格審核合理性單價(jià)12365748均價(jià)5000均價(jià)排序是否30價(jià)格審核合理性總價(jià)各單元排序是否合理？同一單元不同樓層價(jià)差是否合理？是否有因誤操作造成的明顯錯(cuò)誤？（曲線突變）有利于售樓員掌握價(jià)格規(guī)律，便于引導(dǎo)客戶。注：若有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格，可加入比較價(jià)格審核合理性總價(jià)各單元排序是否合理？注：若有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格31價(jià)格審核合理性總價(jià)小屏障:小區(qū)內(nèi)外3房97-102㎡12345678無(wú)屏障:水景3房與園林3+1102㎡110㎡小屏障:園林2+1與路邊3房78㎡97㎡大屏障:園林2+1與路邊2房78㎡65㎡9各戶型的總價(jià)排序是否合理?各戶型的最低最高總價(jià)及差額是否合理?各戶型間的競(jìng)爭(zhēng)度設(shè)計(jì)是否合理?與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同類產(chǎn)品是否有競(jìng)爭(zhēng)力?投資性物業(yè)的租金能否大于月供?價(jià)格審核合理性總價(jià)小屏障:12345678無(wú)屏障:小屏障:32一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定

1、公式2、取值3、步驟三、價(jià)格審核四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說(shuō)明書六、實(shí)例演示內(nèi)容導(dǎo)航一、定價(jià)目標(biāo)內(nèi)容導(dǎo)航33總體性統(tǒng)計(jì)折前價(jià)格表統(tǒng)計(jì)

1棟2棟合計(jì)\均價(jià)0.964折后總面積（㎡）4,270.235,089.079,359.30

折前銷售總額（元）22,773,00026,681,00049,454,00047,673,656折前銷售均價(jià)（元）5,3335,2435,2845,094

1棟2棟合計(jì)\均價(jià)0.964折后平層面積（㎡）3,873.674,717.778,591.44

平層折前總額（元）202160002435400044,570,00042,965,480平層折前均價(jià)（元）5,2195,1625,1885,001

1棟2棟合計(jì)\均價(jià)0.964折后復(fù)式面積（㎡）396.56371.30767.86

復(fù)式折前總額（元）255700023270004,884,0004,708,176復(fù)式折前均價(jià)（元）6,4486,2676,3616,132折后價(jià)格表統(tǒng)計(jì)

1棟2棟合計(jì)\均價(jià)總面積（㎡）4,270.235,089.079,359.30折后銷售總額（元）21,953,00225,720,17647,673,177折后銷售均價(jià)（元）5,1415,0545,094

1棟2棟合計(jì)\均價(jià)平層面積（㎡）3,873.674,717.778,591.44平層折后總額（元）19,488,47623,476,62842,965,104平層折后均價(jià)（元）5,0314,9765,001

1棟2棟合計(jì)\均價(jià)復(fù)式面積（㎡）396.56371.30767.86復(fù)式總額（元）2,464,5252,243,5484,708,073復(fù)式均價(jià)（元）6,2156,0426,131總體性統(tǒng)計(jì)折前價(jià)格表統(tǒng)計(jì)1棟2棟合計(jì)\均價(jià)0.964折后總34折前價(jià)格表分戶型統(tǒng)計(jì)

2房2+13房3+1合計(jì)套數(shù)（套）1111591091建筑面積（㎡）713.96854.395,924.091099.008591.44折前銷售額（元）3,503,0004,537,00030,522,0006,008,00044,570,000折后銷售額（元）3,376,8924,373,66829,423,2085,791,71242,965,480折后套均總價(jià)(元）306,990397,606498,698579,171472,148折后均價(jià)（元/㎡)4,7305,1194,9675,2705,001結(jié)構(gòu)性統(tǒng)計(jì)讓項(xiàng)目組和售樓員掌握各房型的價(jià)格水平，便于口頭報(bào)價(jià)和引導(dǎo)客戶購(gòu)房，以及促銷措施的制定。折前價(jià)格表分戶型統(tǒng)計(jì)2房2+13房3+1合計(jì)套數(shù)（套）1135一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定

1、公式2、取值3、步驟三、價(jià)格審核四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說(shuō)明書六、實(shí)例演示內(nèi)容導(dǎo)航一、定價(jià)目標(biāo)內(nèi)容導(dǎo)航36定價(jià)說(shuō)明書一、公式及系數(shù)取值說(shuō)明1、公式2、系數(shù)取值說(shuō)明（包括：水平、垂直、特殊、增值四大系數(shù)和綜合折扣系數(shù)）二、價(jià)格統(tǒng)計(jì)1、整體性統(tǒng)計(jì)（折前和折后價(jià)格表的銷售額、均價(jià)統(tǒng)計(jì)）2、結(jié)構(gòu)性統(tǒng)計(jì)（折前價(jià)格表各房型的面積、套數(shù)、銷售額、套平均總價(jià)、套平均單價(jià)）三、價(jià)格分析1、平層折后單價(jià)分析（各單元綜合系數(shù)示意平面圖、各單元均價(jià)分布圖、各單元單價(jià)區(qū)間示意圖、各房型單價(jià)區(qū)間的套數(shù)分布圖，并進(jìn)行合理性分析）2、平層折后總價(jià)分析（各單元總價(jià)區(qū)間示意圖、各房型總價(jià)區(qū)間的套數(shù)分布圖，并進(jìn)行合理性分析）3、與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力分析4、投資性物業(yè)的投資回報(bào)分析四、附表附表1、水平系數(shù)打分表附表2、垂直系數(shù)打分表附表3、特殊系數(shù)打分表附表4、增值系數(shù)打分表附表5、優(yōu)惠方案附表6、A類客戶意向購(gòu)買房號(hào)表附表7、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格定價(jià)說(shuō)明書一、公式及系數(shù)取值說(shuō)明37Exel應(yīng)用統(tǒng)計(jì)函數(shù)SUM（）…………求和AVERGE（）…………平均值COUNT（）…………個(gè)數(shù)COUNTIF（）…………滿足某條件的個(gè)數(shù)MAX（）…………最大值MIN（）…………最小值數(shù)字函數(shù)ROUND（）…………四舍五入INT（）…………取整操作拆分窗口凍結(jié)窗口隱藏、取消隱藏單元格的引用：A2、$A$2、$A2、A$2的區(qū)別選擇性粘貼：粘貼鏈接實(shí)例演示Exel應(yīng)用統(tǒng)計(jì)函數(shù)實(shí)例演示38Theend!Theend!39住宅價(jià)格表的制作策略中心·技術(shù)資源部二00六年四月住宅價(jià)格表的制作策略中心·技術(shù)資源部二00六年四月40一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定

1、公式（重點(diǎn)）2、取值（重點(diǎn)）3、步驟三、價(jià)格審核（重點(diǎn)）四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說(shuō)明書六、實(shí)例演示內(nèi)容導(dǎo)航一、定價(jià)目標(biāo)內(nèi)容導(dǎo)航41中原你給我賣高點(diǎn)價(jià)，可以不用開(kāi)盤當(dāng)天就賣完現(xiàn)在窮啊??！房子都買不起了！定價(jià)唔好太高或者太低，發(fā)展商同個(gè)客都接受就得啦，快D賣曬收錢發(fā)展商客戶代理商中原你給我賣高點(diǎn)價(jià)，可以不用開(kāi)盤當(dāng)天就賣完現(xiàn)在窮?。?！定價(jià)唔42快速均衡合理的價(jià)位定價(jià)方法取得發(fā)展商認(rèn)同目標(biāo)快速目標(biāo)43一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定

1、公式2、取值3、步驟三、價(jià)格審核四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說(shuō)明書六、實(shí)例演示內(nèi)容導(dǎo)航一、定價(jià)目標(biāo)內(nèi)容導(dǎo)航44銷售總額折前×綜合折扣實(shí)收均價(jià)=總建筑面積原理注意：折前銷售總額不能用均價(jià)×總建筑面積單價(jià)折后單價(jià)折前=綜合折扣∑單價(jià)折前×單位建筑面積×綜合折扣=總建筑面積銷452種常用的方法方法一、水平系數(shù)±層差法單價(jià)折后=總價(jià)÷建筑面積=（總價(jià)建筑面積+總價(jià)贈(zèng)送面積）÷建筑面積=（單價(jià)建筑面積×建筑面積+單價(jià)贈(zèng)送面積×贈(zèng)送面積）÷建筑面積或=單價(jià)已考慮贈(zèng)送面積×（建筑面積+折算后的贈(zèng)送面積）÷建筑面積={[試算價(jià)×（1+水平系數(shù)）±層差－干擾]×（建筑面積+贈(zèng)送面積×折算率÷實(shí)用率）}÷建筑面積修正基準(zhǔn)與修正標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，規(guī)律性不強(qiáng)2種常用的方法方法一、水平系數(shù)±層差法單價(jià)折后=總價(jià)÷建筑面46方法二、系數(shù)修正法單價(jià)=均價(jià)×綜合系數(shù)=均價(jià)×（1+水平系數(shù)）×（1+垂直系數(shù)）×（1+特殊系數(shù)）×（1+增值系數(shù)）=均價(jià)×（1+水平系數(shù)）×（1+垂直系數(shù)）×（1+特殊系數(shù)）×（1+∑贈(zèng)送面積×折算率÷實(shí)用率÷建筑面積）（推薦）公式源自市場(chǎng)比較法；以均價(jià)為基準(zhǔn)進(jìn)行各影響因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系數(shù)的規(guī)律性更強(qiáng)；通過(guò)綜合系數(shù)，直觀表現(xiàn)任意兩個(gè)單位的價(jià)格差幅；注意：綜合系數(shù)需進(jìn)行平均值歸1處理借鑒：市場(chǎng)比較法公式評(píng)估價(jià)格=參照物市場(chǎng)價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)方法二、系數(shù)修正法單價(jià)=均價(jià)×綜合系數(shù)（推薦）公式源自47參數(shù)釋義均價(jià)——項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)的均價(jià)。水平系數(shù)——反映各戶型在同一水平面（一般以中間樓層為準(zhǔn)）的價(jià)值差異。包括戶型、朝向、景觀、噪聲、暢銷度五大因素；垂直系數(shù)\層差——反映各戶型在垂直方向的價(jià)值差異。包括景觀、視野、通風(fēng)、灰塵、噪聲、蟲(chóng)害、安全、私密性、心理優(yōu)越度、乘電梯便利度等。特殊系數(shù)\干擾——反映各戶型在垂直方向上局部樓層的價(jià)值突變。如機(jī)房、建筑物遮擋等干擾、帶4、8樓層的風(fēng)水講究、非贈(zèng)送面積的奇偶層差異等。增值系數(shù)——反映增送面積、帶裝修等方面的增值。如贈(zèng)送凸窗、入戶花園、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)等。贈(zèng)送面積——不計(jì)容積率部分的水平投影面積。折算率——反映贈(zèng)送面積的可利用價(jià)值性。實(shí)用率——等于套內(nèi)建筑面積÷建筑面積。參數(shù)釋義均價(jià)——項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)的均價(jià)。48一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定

1、公式2、取值3、步驟三、價(jià)格審核四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說(shuō)明書六、實(shí)例演示內(nèi)容導(dǎo)航一、定價(jià)目標(biāo)內(nèi)容導(dǎo)航49水平系數(shù)=∑權(quán)重×分值×10÷100打分標(biāo)準(zhǔn)好9-10分較好7-8分一般5-6分較差3-4分差1-2分水平系數(shù)修正項(xiàng)目一、平面設(shè)計(jì)1.1客廳尺寸布局1.2餐廳尺寸布局1.3臥室尺寸布局1.4廚房尺寸布局1.5衛(wèi)生間尺寸布局1.6戶內(nèi)過(guò)道合理性1.7入戶門私密性1.8實(shí)用率1.9戶梯比二、景觀視野2.1客餐廳2.2主臥2.3次臥2.4廚衛(wèi)三、朝向(日照\(chéng)通風(fēng))3.1客餐廳3.2主臥3.3次臥3.4廚衛(wèi)3.5電梯間采光通風(fēng)四、噪聲灰塵4.1客餐廳4.2主臥4.3次臥4.4廚衛(wèi)4.5陽(yáng)臺(tái)入戶花園五、其他調(diào)整6.1戶型面積調(diào)整6.2供求關(guān)系調(diào)整操作：以中間的標(biāo)準(zhǔn)層作為打分基準(zhǔn)層；10分制，分5個(gè)等級(jí)；項(xiàng)目組、售樓代表各人分別打分，取平均分或最優(yōu)打分；權(quán)重相當(dāng)于本樓盤打分項(xiàng)目中最好與最差的價(jià)格差幅；好處：10分制相對(duì)于100分制更直觀，簡(jiǎn)單；相對(duì)于直接取系數(shù)更客觀；只需調(diào)整權(quán)重，便可使水平系數(shù)合理化，無(wú)需再調(diào)分值；方法一：直接取系數(shù)水平系數(shù)方法二：權(quán)重×分值（推薦）評(píng)價(jià)：系數(shù)取值和調(diào)整繁鎖水平系數(shù)=∑權(quán)重×分值×10÷100打分標(biāo)準(zhǔn)好9-10分較好50四大水平因素權(quán)重景觀戶型朝向噪聲普通住宅一般公寓高檔住宅四大水平因素權(quán)重景觀戶型朝向噪聲普通住宅一般公寓高檔住宅51朝向南北東西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮動(dòng)1%廣東節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)——窗墻比東西≤0.3北向≤0.45南向≤0.5假設(shè)：同一戶型的廳、房、廚衛(wèi)為同一朝向朝向南北東西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-52水平系數(shù)各因素差幅取值參考

打分項(xiàng)目取值范圍考慮因素一、平面設(shè)計(jì)0-21%

1.1客廳尺寸布局0-4%開(kāi)間、進(jìn)深、位置的合理性；電視墻、沙發(fā)墻的利用性；1.2餐廳尺寸布局0-3%開(kāi)間、進(jìn)深、位置的合理性；1.3臥室尺寸布局0-3%開(kāi)間、進(jìn)深、位置的合理性；1.4廚房尺寸布局0-2%開(kāi)間、進(jìn)深、位置的合理性；1.5衛(wèi)生間尺寸布局0-3%開(kāi)間、進(jìn)深、位置的合理性；1.6陽(yáng)臺(tái)入戶花園0-1%開(kāi)間、進(jìn)深、位置的合理性；觀景陽(yáng)臺(tái)與生活陽(yáng)臺(tái)設(shè)置的必要性1.7戶內(nèi)過(guò)道合理性0-1%有沒(méi)浪費(fèi)現(xiàn)象1.8入戶門私密性0-3%是否能從電梯廳或公共走道看到客廳、餐廳、臥室、洗手間等1.9實(shí)用率最大與最小實(shí)用率之差1.10戶梯比0-1%

二、景觀視野看園林好15%、看園林中等10%、看園林一般5%，無(wú)景觀02.1客餐廳有觀景陽(yáng)臺(tái)（50-60%）/無(wú)觀景陽(yáng)臺(tái)（30-40%）2.2主臥有觀景陽(yáng)臺(tái)（30%）/無(wú)觀景陽(yáng)臺(tái)（20-25%）2.3次臥（15%）

2.4廚衛(wèi)（5%）

三、朝向(日照\(chéng)通風(fēng))

3.1客餐廳（50%）

3.2主臥（25%）

3.3次臥（15%）

3.4廚衛(wèi)（10%）

3.5電梯間采光通風(fēng)0-1%

四、噪聲灰塵0-10%需考慮是否采取了隔音措施4.1客餐廳0-3%

4.2主臥0-3%

4.3次臥0-2%

4.4廚衛(wèi)0-0.5%

4.5陽(yáng)臺(tái)入戶花園0-1%

五、其他調(diào)整

6.1戶型面積調(diào)整0-2%小戶型建造成本相對(duì)較高，可提高單價(jià)6.2供求關(guān)系調(diào)整0-10%項(xiàng)目?jī)?nèi)部競(jìng)爭(zhēng)；與其他項(xiàng)目現(xiàn)戶型的競(jìng)爭(zhēng)水平系數(shù)各因素差幅取值參考打分項(xiàng)目取值范圍考慮因素一、平面53沙漏矩形梯形倒梯形橢圓5種基本垂直系數(shù)模式沙漏矩形梯形倒梯形橢圓5種基本垂直系數(shù)模式54矩形模式的應(yīng)用價(jià)格分布：價(jià)格直線（y=x+b）上升,層差相同，各樓層單位價(jià)格適中；適用范圍：景觀視野較佳的單元。矩形模式的應(yīng)用價(jià)格分布：價(jià)格直線（y=x+b）上升,層差相同55梯形模式的應(yīng)用價(jià)格分布：壓低低層和高層單位價(jià)格，拉高中層單位價(jià)格；適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。低樓層無(wú)景觀，價(jià)格不能高高層層無(wú)景觀，視野差，價(jià)格不能高中層單位承擔(dān)主要的價(jià)格壓力梯形模式的應(yīng)用價(jià)格分布：壓低低層和高層單位價(jià)格，拉高中層單位56倒梯形模式的應(yīng)用價(jià)格分布：拉高低層和高層價(jià)格，壓低中層單位價(jià)格；適用范圍：看園林，樓距?。☉?yīng)用時(shí)須降低高層系數(shù)，慎用）。低層看園林可拉高其價(jià)格中層景觀一般，視野較窄，價(jià)格不能高高層無(wú)景觀，樓距小，應(yīng)壓低其價(jià)格（此曲線不合理）倒梯形模式的應(yīng)用價(jià)格分布：拉高低層和高層價(jià)格，壓低中層單位價(jià)57橢圓模式的應(yīng)用價(jià)格分布：拉高中高層價(jià)格,降低中低層價(jià)格,低層和高層價(jià)格適中；適用范圍：向小區(qū)外,地面只有小面積園林,外圍景觀差,但視野開(kāi)闊。低層看小面積園林，起價(jià)可適中中低層無(wú)景觀視野差，價(jià)格不宜高中高層視野好價(jià)格開(kāi)始攀升高層視野好，但無(wú)景觀，價(jià)格不宜太高橢圓模式的應(yīng)用價(jià)格分布：拉高中高層價(jià)格,降低中低層價(jià)格,低層58沙漏模式的應(yīng)用價(jià)格分布：拉高中低層價(jià)格,壓低中高層價(jià)格,低層和高層價(jià)格適中；適用范圍：向園林,樓距適中。低層看小面積園林，起價(jià)可適中中低層看園林價(jià)格可拔高些中高層景觀較差，視野一般應(yīng)壓低其價(jià)格高層視野采光較好，價(jià)格可適度拉高沙漏模式的應(yīng)用價(jià)格分布：拉高中低層價(jià)格,壓低中高層價(jià)格,低層59特殊系數(shù)考慮因素：影響垂直方向局部?jī)r(jià)值突變的因素

干擾：機(jī)房噪聲、建筑物遮擋、車庫(kù)入口、平臺(tái)影響、景觀視野突變層；風(fēng)水：帶3、4、6、7、8、9的樓層；奇偶層差異：非贈(zèng)送面積的奇偶層差異；其他：如復(fù)式的尊貴感、共享空中花園等。特殊系數(shù)考慮因素：影響垂直方向局部?jī)r(jià)值突變的因素

60增值系數(shù)（折算率）考慮因素：將贈(zèng)送的面積換算成統(tǒng)一價(jià)格口徑凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；陽(yáng)臺(tái)：室外、室內(nèi)、景觀、必要性、私密性；露臺(tái)：景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性；入戶花園：景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性、封閉的可能性；隱形衣櫥：占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；夾層：高度、采光通風(fēng)、景觀視野、布局合理性。增值系數(shù)=∑贈(zèng)送面積×折算率÷實(shí)用率÷建筑面積）單價(jià)折[住宅樓面地價(jià)×R+單位建安成本×（1+40）]×（1+利潤(rùn)率）折算率==單價(jià)[住宅樓面地價(jià)+單位建安成本×（1+40）]×（1+利潤(rùn)率）住宅樓面地價(jià)×R+單位建安成本×（1+40）=住宅樓面地價(jià)+單位建安成本×（1+40）參數(shù)釋義：R——開(kāi)發(fā)商對(duì)贈(zèng)送的面積可收回的地價(jià)的比例，取值范圍為0~1。單位建安成本——取值參考（多層1100、小高層1600、高層2100）增值系數(shù)（折算率）考慮因素：將贈(zèng)送的面積換算成統(tǒng)一價(jià)格口徑增61R綜合=（R一次性×P一次性+R按揭×P按揭）×（R關(guān)系×P關(guān)系+1-P關(guān)系）×（R前期×P前期+1-P前期）=（0.96×15%+0.98×85%)×(0.99×10%+1-10%)×(0.97×40%+1-40%)=0.977×0.999×0.988

≈0.9643

=0.964(取整到小數(shù)點(diǎn)后3位)綜合折扣付款方式及優(yōu)惠(實(shí)例)：一次性付款：96折(R一次性），假設(shè)占15%（P一次性）銀行按揭：98折（R按揭），假設(shè)占85%（P按揭）關(guān)系戶：額外99折（R關(guān)系），假設(shè)占10%（P關(guān)系）銷售前期：額外97折（R前期），假定銷售率為40%（P前期）注：銷售中后期促銷優(yōu)惠也應(yīng)考慮進(jìn)去R綜合=（R一次性×P一次性+R按揭×P按揭）×（R關(guān)系×P62一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定

1、公式2、取值3、步驟三、價(jià)格審核四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說(shuō)明書六、實(shí)例演示內(nèi)容導(dǎo)航一、定價(jià)目標(biāo)內(nèi)容導(dǎo)航63步驟水平系數(shù)垂直系數(shù)增值系數(shù)特殊系數(shù)綜合系數(shù)折后單價(jià)表折后價(jià)格表折前價(jià)格表折后單價(jià)分析折后總價(jià)分析價(jià)格統(tǒng)計(jì)表銷售統(tǒng)計(jì)表折后單價(jià)=均價(jià)×綜合系數(shù)折后總價(jià)=折后單價(jià)×建筑面積折前總價(jià)=折后總價(jià)÷綜合折扣系數(shù)步驟水平系數(shù)垂直系數(shù)增值系數(shù)特殊系數(shù)綜合系數(shù)折后64一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定

1、公式2、取值3、步驟三、價(jià)格審核四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說(shuō)明書六、實(shí)例演示內(nèi)容導(dǎo)航一、定價(jià)目標(biāo)內(nèi)容導(dǎo)航65面積:各單位的建筑面積、套內(nèi)建筑面積各棟建筑面積、套內(nèi)建筑面積總建筑面積、總套內(nèi)建筑面積方法:項(xiàng)目組及售樓代表核對(duì)各單位面積；分棟匯總，將查丈報(bào)告分棟匯總面積和總面積標(biāo)注在旁邊核對(duì).價(jià)格:檢查單元格引用是否正確（特別是奇偶層面積）;用函數(shù)SUM求和時(shí),要注意不要把不應(yīng)求和的隱藏單元格計(jì)算在內(nèi);乘除時(shí)是否用函數(shù)ROUND進(jìn)行四舍五入。準(zhǔn)確性審核價(jià)格審核面積:準(zhǔn)確性審核價(jià)格審核66將標(biāo)準(zhǔn)層綜合系數(shù)標(biāo)于平面圖上價(jià)格審核合理性綜合系數(shù)1009782839391957684將標(biāo)準(zhǔn)層綜合系數(shù)標(biāo)于平面圖上價(jià)格審核合理性綜合系數(shù)100967價(jià)格審核合理性單價(jià)各單元排序是否合理？同一單元不同樓層價(jià)差是否合理？是否有因誤操作造成的明顯錯(cuò)誤？（曲線突變）有利于售樓員掌握價(jià)格規(guī)律，便于引導(dǎo)客戶。注：若有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格，可加入比較均價(jià)5000小區(qū)內(nèi)外價(jià)格屏障價(jià)格審核合理性單價(jià)各單元排序是否合理？注：若有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格68價(jià)格審核合理性單價(jià)12365748均價(jià)5000小區(qū)內(nèi)外價(jià)格屏障均價(jià)排序是否合理?均價(jià)差額是否合理?與對(duì)手相比價(jià)格是否有競(jìng)爭(zhēng)力?各單元最低最高價(jià)是否合理?各單元是最低最高價(jià)差額是否合理?競(jìng)爭(zhēng)性單元差額是否合理?與對(duì)手相比價(jià)格是否有競(jìng)爭(zhēng)力?了解各戶型單價(jià)區(qū)間的數(shù)量分布為制定推售方案提供依據(jù)均價(jià)5000小區(qū)內(nèi)外價(jià)格屏障9均價(jià)5000價(jià)格審核合理性單價(jià)12365748均價(jià)5000均價(jià)排序是否69價(jià)格審核合理性總價(jià)各單元排序是否合理？同一單元不同樓層價(jià)差是否合理？是否有因誤操作造成的明顯錯(cuò)誤？（曲線突變）有利于售樓員掌握價(jià)格規(guī)律，便于引導(dǎo)客戶。注：若有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格，可加入比較價(jià)格審核合理性總價(jià)各單元排序是否合理？注：若有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格70價(jià)格審核合理性總價(jià)小屏障:小區(qū)內(nèi)外3房97-102㎡12345678無(wú)屏障:水景3房與園林3+1102㎡110㎡小屏障:園林2+1與路邊3房78㎡97㎡大屏障:園林2+1與路邊2房78㎡65㎡9各戶型的總價(jià)排序是否合理?各戶型的最低最高總價(jià)及差額是否合理?各戶型間的競(jìng)爭(zhēng)度設(shè)計(jì)是否合理?與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同類產(chǎn)品是否有競(jìng)爭(zhēng)力?投資性物業(yè)的租金能否大于月供?價(jià)格審核合理性總價(jià)小屏障:12345678無(wú)屏障:小屏障:71一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定

1、公式2、取值3、步驟三、價(jià)格審核四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說(shuō)明書六、實(shí)例演示內(nèi)容導(dǎo)航一、定價(jià)目標(biāo)內(nèi)容導(dǎo)航72總體性統(tǒng)計(jì)折前價(jià)格表統(tǒng)計(jì)

1棟2棟合計(jì)\均價(jià)0.964折后總面積（㎡）4,270.235,089.079,359.30

折前銷售總額（元）22,773,00026,681,00049,454,00047,673,656折前銷售均價(jià)（元）5,3335,2435,2845,094

1棟2棟合計(jì)\均價(jià)0.964折后平層面積（㎡）3,873.674,717.778,591.44

平層折前總額（元）202160002435400044,570,00042,965,480平層折前均價(jià)（元）5,2195,1625,1885,001

1棟2棟合計(jì)\均價(jià)0.964折后復(fù)式面積（㎡）396.56371.30767.86

復(fù)式折前總額（元）255700023270004,884,0004,708,176復(fù)式折前均價(jià)（元）6,4486,2676,3616,132折后價(jià)格表統(tǒng)計(jì)

1棟2棟合計(jì)\均價(jià)總面積（㎡）4,270.23