建筑面積及計容建筑面積計算核定原則及實例分析課件

建筑面積及計容建筑面積

計算核定原則及實例分析

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計中心建筑面積及計容建筑面積

計算核定原則及實例分析

萬達(dá)商重點案例主動管理前言培訓(xùn)目的一、對各地區(qū)計容建筑面積計算規(guī)則進(jìn)行解析和歸納；二、減少前期拿地及總圖規(guī)劃階段，因計容問題產(chǎn)生的開發(fā)風(fēng)險。重點案例主動管理前言培訓(xùn)目的一、對各地區(qū)計容建3目錄計容建筑面積核算要點歸納2計容建筑面積組成1計容建筑面積核算實例分析4現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)范》修訂要點介紹33目錄計容建筑面積核算要點3目錄計容建筑面積核算要點歸納2計容建筑面積組成1實例分析4現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)范》修訂要點介紹33目錄計容建筑面積核算要點計算容積率的建筑面積。根據(jù)《建筑面積計算規(guī)范》以及項目所在地政府規(guī)劃管理規(guī)定計算的建筑面積。重點案例主動管理術(shù)語解釋及分析1、術(shù)語解釋總建筑面積按照《建筑面積計算規(guī)范》計算的項目建筑面積總量。計容建筑面積在規(guī)劃項目建設(shè)用地內(nèi)，計算容積率的建筑面積總和與規(guī)劃項目建設(shè)用地面積的比值。容積率對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例。而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。計算容積率的建筑面積。重點案例主動管理術(shù)語解釋重點案例主動管理術(shù)語解釋及分析2、對比分析總建筑面積按照《建筑面積計算規(guī)范》計算的項目建筑面積總量。計容建筑面積根據(jù)《建筑面積計算規(guī)范》以及項目所在地政府規(guī)劃管理規(guī)定計算的建筑面積。。核定建筑面積等同于計容建筑面積。≥=計容建筑面積參與容積率計算。部分城市有此名詞，但未出現(xiàn)在正式文件中。重點案例主動管理術(shù)語解釋及分析2、對比分析總重點案例主動管理計容建筑面積組成地上建筑面積計容建筑面積=－不計容建筑面積＋多倍計容建筑面積＋特殊計容建筑面積按《建筑面積計算規(guī)范》所得地上建筑面積按建筑性質(zhì)計算規(guī)則各不相同各城市規(guī)定不同根據(jù)規(guī)定不計容或部分計容特殊層高的各類建筑設(shè)備平臺凸(飄)窗……地下室經(jīng)營用房計容的地下設(shè)備機(jī)房避難層的非避難空間架空層

計容建筑面積的組成重點案例主動管理計容建筑面積組成地上計容=－重點案例主動管理計容建筑面積組成地上建筑面積計容建筑面積=－不計容建筑面積＋多倍計容建筑面積＋特殊計容建筑面積按《建筑面積計算規(guī)范》所得地上建筑面積按建筑性質(zhì)計算規(guī)則各不相同各城市規(guī)定不同根據(jù)規(guī)定不計容或部分計容特殊層高的各類建筑地下室經(jīng)營用房計容的地下設(shè)備機(jī)房避難層的非避難空間架空層規(guī)劃面積核算相關(guān)

計容建筑面積的組成重點案例主動管理計容建筑面積組成地上計容=－3目錄計容建筑面積核算要點歸納2計容建筑面積組成1計容建筑面積核算實例分析4現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)范》修訂要點介紹33目錄計容建筑面積核算要點重點案例主動管理計容建筑面積的核算要點不計容建筑面積建筑底部架空層空調(diào)室外機(jī)擱板設(shè)備平臺凸（飄)窗地下建筑埋地深度進(jìn)深范圍使用功能平面尺寸位置平面尺寸位置平面尺寸圍合情況窗臺高度平面尺寸圍合情況架空高度空中(入戶)花園架空高度平面尺寸圍合情況不計容及部分計容的前提條件地上的特殊空間停車空間城市開放空間1、不計容（部分計容）建筑面積重點案例主動管理計容建筑面積的核算要點不計容重點案例主動管理計容建筑面積的核算要點建筑底部架空層地下建筑埋地深度進(jìn)深范圍使用功能平面尺寸架空高度不計容及部分計容的前提條件地上的特殊空間停車空間城市開放空間同規(guī)劃總圖設(shè)計有關(guān)聯(lián)1、不計容（部分計容）建筑面積重點案例主動管理計容建筑面積的核算要點建筑底重點案例主動管理計容建筑面積的核算要點多倍計容建筑面積商業(yè)建筑（含配套服務(wù)建筑）特殊建筑

除外居住建筑辦公、酒店建筑單層高度按基數(shù)增加1.5、2或3倍多倍計容的計算規(guī)定整體高度按基數(shù)累計單層高度按基數(shù)增加1.5、2或3倍有時對單元面積也有約定單層高度按基數(shù)增加1.5、2或3倍特殊部位

除外場館建筑及特殊功能門廳、大堂、中庭等2、多倍計容建筑面積重點案例主動管理計容建筑面積的核算要點多倍計重點案例主動管理計容建筑面積的核算要點特殊計容建筑面積居住建筑的地下配套服務(wù)用房、機(jī)房地下室經(jīng)營性建筑避難層的非避難空間位于地下室的公共建筑特殊計容的計算規(guī)定為前者配套的輔助機(jī)房少數(shù)城市(大連、撫順、濟(jì)南)有此規(guī)定執(zhí)行細(xì)則各不相同避難層的交通面積避難層的輔助機(jī)房、設(shè)備間架空層中的落地建筑樓梯間、電梯井門廳、過道等3、特殊計容建筑面積重點案例主動管理計容建筑面積的核算要點特殊計3目錄計容建筑面積核算要點歸納2計容建筑面積組成1計容建筑面積核算規(guī)定實例分析4現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)范》修訂要點介紹33目錄計容建筑面積核算要點歸納2計中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)建筑工程建筑面積計算規(guī)范GB/T50353-2013【公告】

現(xiàn)批準(zhǔn)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》為國家標(biāo)準(zhǔn)，編號為GB/T50353-2013，自2014年7月1日起實施。原《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》GB/T50353-2005同時廢止中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公告(第269號)建筑工程建筑面積計算規(guī)范GB/T50353-2013

現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)范》修編要點簡介中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)批準(zhǔn)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》1半室外空間12設(shè)備層3地下層4架空空間2345

現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)范》修訂要點簡介一、修訂內(nèi)容歸納67891011攝影空間門廊、雨棚陽臺凸（飄）窗室外走廊（挑廊、檐廊）室外樓梯設(shè)備層、管道層采光井地下室出地面坡道不垂直水平面的樓層建筑架空層、吊腳架空層場館下空間1半室外空間12設(shè)備層3地下層4架空空間2345二、具體修訂內(nèi)容對比（修訂12條）序號修正內(nèi)容原規(guī)范新規(guī)范備注1落地櫥窗按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算（層高2.20m為界），有永久頂蓋無維護(hù)結(jié)構(gòu)計1/2面積按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算（結(jié)構(gòu)層高2.20m為界）結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1/2面積。2門斗建筑物外有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算（層高2.20m為界），有永久頂蓋無維護(hù)結(jié)構(gòu)計1/2面積按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算（結(jié)構(gòu)層高2.20m為界）結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1/2面積。3外保溫層按保溫隔熱層外邊線計算面積按保溫材料的水平截面積計算，并計入自然層建筑面積4變形縫按自然層合并在建筑物面積內(nèi)計算與室內(nèi)相通的變形縫，應(yīng)按其自然層合并在建筑物建筑面積內(nèi)計算

5室外樓梯有永久性頂蓋，按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計算并入所依附建筑物自然層，按其水平投影面積的1/2計算

現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)范》修訂要點簡介二、具體修訂內(nèi)容對比（修訂12條）序號修正內(nèi)容原規(guī)范新規(guī)范備二、具體修訂內(nèi)容對比（修訂12條）序號修正內(nèi)容原規(guī)范新規(guī)范備注6陽臺一律按水平投影面積的1/2計算在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺算全面積，在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，按結(jié)構(gòu)底水平投影面積計算1/2面積7雨篷以雨篷結(jié)構(gòu)外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線寬度2.10m為界，≥2.1m者計算結(jié)構(gòu)板水平投影面積的1/2有柱雨篷計結(jié)構(gòu)板水平投影面積1/2；無柱雨篷以結(jié)構(gòu)外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線寬度2.10m為界

無柱雨棚結(jié)構(gòu)外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線寬度＜2.10m，不計入建筑面積；≥2.10m按雨篷結(jié)構(gòu)版水平投影面積1/2計算8維護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面以底板面的外墻外圍水平面積計算（以層高2.20m為界）以底板面的外墻外圍水平面積計算（以結(jié)構(gòu)凈高2.10m及1.20m為界）9走廊，挑廊建筑物外有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算（層高2.20m為界），有永久頂蓋無維護(hù)結(jié)構(gòu)計1/2面積有維護(hù)設(shè)施的，按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1/2面積

現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)范》修訂要點簡介二、具體修訂內(nèi)容對比（修訂12條）序號修正內(nèi)容原規(guī)范新規(guī)范備二、具體修訂內(nèi)容對比（修訂12條）序號修正內(nèi)容原規(guī)范新規(guī)范備注10檐廊面積計算建筑物外有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算（層高2.20m為界），有永久頂蓋無維護(hù)結(jié)構(gòu)計1/2面積有維護(hù)設(shè)施的，按其維護(hù)設(shè)施外圍水平面積的1/2計算面積11設(shè)備層、管道層面積計算設(shè)備管道夾層不應(yīng)計入計算面積設(shè)備層、管道層、避難層等有結(jié)構(gòu)層的樓層需計入建筑面積（以結(jié)構(gòu)層高2.20m為界）結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1/2面積。12吊腳架空層以層高2.20m為界計算面積按其頂板水平投影計算建筑面積（結(jié)構(gòu)層高2.2m為界）結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1/2面積

現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)范》修訂要點簡介二、具體修訂內(nèi)容對比（修訂12條）序號修正內(nèi)容原規(guī)范新規(guī)范備二、具體修訂內(nèi)容對比（新增條）序號修正內(nèi)容原規(guī)范新規(guī)范備注1涉及有無維護(hù)結(jié)構(gòu)的面積計算無明確規(guī)定無維護(hù)結(jié)構(gòu)有維護(hù)設(shè)施計算1/2面積；

2有永久性頂蓋面積計算外墻上口外邊線所圍水平面積（層高≥2.2m全面積，層高＜2.2m一半面積）取消此概念

3凸窗（飄窗）建筑面積計算一律不計建筑面積窗臺高＜0.45m且結(jié)構(gòu)凈高≤2.10m或窗臺高≥0.45m均不計建筑面積

4門廊面積計算無明確規(guī)定按其頂板的水平投影面積的1/2計算

現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)范》修訂要點簡介二、具體修訂內(nèi)容對比（新增條）序號修正內(nèi)容原規(guī)范新規(guī)范備注1二、具體修訂內(nèi)容對比（新增條）序號修正內(nèi)容原規(guī)范新規(guī)范備注5有頂蓋采光井面積計算不計建筑面積按一層面積計算

6架空層面積計算無明確規(guī)定按其頂板水平投影計算建筑面積（結(jié)構(gòu)層高2.2m為界）結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1/2面積。7場館看臺下的建筑空間無規(guī)定場館看臺下的建筑空間，結(jié)構(gòu)凈高在2．10m及以上應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在1．20m至2．10m的部位應(yīng)計算1/2面積；結(jié)構(gòu)凈高在1．20m以下不應(yīng)計算建筑面積。室內(nèi)單獨設(shè)置的有圍護(hù)設(shè)施的懸挑看臺，應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算建筑面積。有頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場館看臺應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1/2計算面積

現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)范》修訂要點簡介二、具體修訂內(nèi)容對比（新增條）序號修正內(nèi)容原規(guī)范新規(guī)范備注53目錄計容建筑面積核算實例分析4計容建筑面積核算要點歸納2計容建筑面積組成1現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)范》修訂要點介紹33目錄計容建筑面積核算實例分析4計3不計容建筑面積實例實例分析3不計容建筑面積實例實例分析地下室計容規(guī)定條文描述：(大連）地下室、半地下室作為居住、商場或其他營業(yè)性公共場所的，建筑面積應(yīng)全部計入容積率。實例分析條文分析：大部分城市地下室建筑面積不計容。但大連等少數(shù)城市例外。大連市居住建筑配套公建設(shè)于地下時，按1/2計容。地下營業(yè)功能建筑按全面積計入容積率。部分居住建筑配套的設(shè)備機(jī)房等，參與住宅銷售的公攤，等同于計容。這一規(guī)定出現(xiàn)在房產(chǎn)測繪部門的《建筑面積分?jǐn)傄?guī)定》中。條文描述：(北京、成都及大部分城市）地下室及半地下室各類建筑面積——不計入容積率。地下室計容規(guī)定條文描述：(大連）實例分析條文地下室計容規(guī)定條文描述：（大連）

一、《技術(shù)規(guī)定》第十二條調(diào)整為：容積率是衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項重要指標(biāo)。其計算公式為：容積率＝總建筑面積/建筑用地面積

其中：

(一)總建筑面積為建筑用地范圍內(nèi)建筑物地上及地下、半地下建筑面積的總和。二、將《技術(shù)規(guī)定》第十三條調(diào)整為……：

1、對于在規(guī)劃條件所規(guī)定配建標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)建設(shè)的地下(半地下)居住建筑配套公建，其建筑面積的1／2不參與該地塊的容積率計算。

2、凡居住建筑配建的地下(半地下)停車庫，未超出按1輛車位／戶(每車位按30平方米計)配置的地下(半地下)停車面積的部分，其建筑面積不參與該地塊容積率計算。實例分析條文分析：容積率的含義相對其他城市廣泛，前期項目談判及規(guī)劃需要注意。地下室計容規(guī)定條文描述：（大連）實例分析條文半地下室的計容規(guī)定（局部露出地面情況）條文描述：（福建）局部掩埋的地上建筑，16米進(jìn)深計入容積率，大于16米進(jìn)深的車庫和設(shè)備用房不計入容積率。分析：實例分析條文描述：（成都）當(dāng)場地自然坡度高差大于一個地下室層高（3米以上時），在滿足下列所有條件時，可視為半地下室，不計入容積率：（1）利用地形高差作為地下室車庫使用的。（2）退離臨街第一排建筑之后的。（3）采用綠化覆土處理的，且覆土深度滿足《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》要求的。（4）地下室頂板不高于場地自然地形高度的最高點。半地下室的計容規(guī)定條文描述：（福建）分析：實地下室的判斷規(guī)定方法各城市比較實例分析條文描述（福建）：建筑樓面標(biāo)高不高于室外場地最低點標(biāo)高1米的，該樓面以下部分為地下建筑。除地下建筑以外的建筑均為地上建筑。條文描述（成都）：建筑房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者為地下室。條文描述（大連）：地下室是指房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高1/2者。地下室樓頂板的建筑標(biāo)高均不得超過其對應(yīng)的室外地平計算點高度1.5米以上。露出地面的標(biāo)準(zhǔn)是判斷地下室的關(guān)鍵地下室的判斷規(guī)定方法各城市比較實例分析條文描架空層條文描述：（成都）首層架空部分只作為綠化、停車、公共活動使用時的建筑面積——不計入容積率。實例分析條文分析：部分城市另外會對架空層的圍護(hù)結(jié)構(gòu)和層高有詳細(xì)規(guī)定，但使用功能是最重要的判斷條件。架空層條文描述：（成都）實例分析條文分析：3多倍計容建筑面積實例實例分析3多倍計容建筑面積實例實例分析特殊層高建筑面積實例分析對于各類建筑特殊層高加倍計容的規(guī)定（哈爾濱）住宅建筑辦公建筑普通商業(yè)2倍計容積率當(dāng)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.9ｍ(2.7ｍ＋2.2ｍ)時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于5.5ｍ(3.3ｍ＋2.2ｍ)時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算普通商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于6.1ｍ(3.9ｍ＋2.2ｍ)時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算3倍計容積率當(dāng)住宅建筑層高大于7.6ｍ（2.7ｍ×2+2.2ｍ）時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算辦公建筑層高大于8.8ｍ（3.3ｍ×2+2.2ｍ）時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算當(dāng)普通商業(yè)建筑層高大于10ｍ（3.9ｍ×2＋2.2ｍ）時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算各地細(xì)則均不相同特殊層高建筑面積實例分析對于各類建筑特殊層高3特殊計容建筑面積實例實例分析3特殊計容建筑面積實例實例分析避難層條文描述：（成都）按“建筑工程建筑面積計算規(guī)范”計算出的總建筑面積中，以下建筑面積不計入容積率：…….（5）設(shè)備管道層、避難層。實例分析條文分析：1、避難層和避難層的避難區(qū)有區(qū)別。2、設(shè)備層等其中的功能性用房需要注意計容問題。條文描述：（武漢）設(shè)備層、設(shè)備管道夾層、避難層和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層內(nèi)的樓梯間、電梯井、其他功能性用房等功能空間計算建筑面積并計入容積率。避難層條文描述：（成都）實例分析條文分析：條匯報結(jié)束謝謝匯報結(jié)束建筑面積及計容建筑面積

計算核定原則及實例分析

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計中心建筑面積及計容建筑面積

計算核定原則及實例分析

萬達(dá)商重點案例主動管理前言培訓(xùn)目的一、對各地區(qū)計容建筑面積計算規(guī)則進(jìn)行解析和歸納；二、減少前期拿地及總圖規(guī)劃階段，因計容問題產(chǎn)生的開發(fā)風(fēng)險。重點案例主動管理前言培訓(xùn)目的一、對各地區(qū)計容建3目錄計容建筑面積核算要點歸納2計容建筑面積組成1計容建筑面積核算實例分析4現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)范》修訂要點介紹33目錄計容建筑面積核算要點3目錄計容建筑面積核算要點歸納2計容建筑面積組成1實例分析4現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)范》修訂要點介紹33目錄計容建筑面積核算要點計算容積率的建筑面積。根據(jù)《建筑面積計算規(guī)范》以及項目所在地政府規(guī)劃管理規(guī)定計算的建筑面積。重點案例主動管理術(shù)語解釋及分析1、術(shù)語解釋總建筑面積按照《建筑面積計算規(guī)范》計算的項目建筑面積總量。計容建筑面積在規(guī)劃項目建設(shè)用地內(nèi)，計算容積率的建筑面積總和與規(guī)劃項目建設(shè)用地面積的比值。容積率對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例。而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。計算容積率的建筑面積。重點案例主動管理術(shù)語解釋重點案例主動管理術(shù)語解釋及分析2、對比分析總建筑面積按照《建筑面積計算規(guī)范》計算的項目建筑面積總量。計容建筑面積根據(jù)《建筑面積計算規(guī)范》以及項目所在地政府規(guī)劃管理規(guī)定計算的建筑面積。。核定建筑面積等同于計容建筑面積。≥=計容建筑面積參與容積率計算。部分城市有此名詞，但未出現(xiàn)在正式文件中。重點案例主動管理術(shù)語解釋及分析2、對比分析總重點案例主動管理計容建筑面積組成地上建筑面積計容建筑面積=－不計容建筑面積＋多倍計容建筑面積＋特殊計容建筑面積按《建筑面積計算規(guī)范》所得地上建筑面積按建筑性質(zhì)計算規(guī)則各不相同各城市規(guī)定不同根據(jù)規(guī)定不計容或部分計容特殊層高的各類建筑設(shè)備平臺凸(飄)窗……地下室經(jīng)營用房計容的地下設(shè)備機(jī)房避難層的非避難空間架空層

計容建筑面積的組成重點案例主動管理計容建筑面積組成地上計容=－重點案例主動管理計容建筑面積組成地上建筑面積計容建筑面積=－不計容建筑面積＋多倍計容建筑面積＋特殊計容建筑面積按《建筑面積計算規(guī)范》所得地上建筑面積按建筑性質(zhì)計算規(guī)則各不相同各城市規(guī)定不同根據(jù)規(guī)定不計容或部分計容特殊層高的各類建筑地下室經(jīng)營用房計容的地下設(shè)備機(jī)房避難層的非避難空間架空層規(guī)劃面積核算相關(guān)

計容建筑面積的組成重點案例主動管理計容建筑面積組成地上計容=－3目錄計容建筑面積核算要點歸納2計容建筑面積組成1計容建筑面積核算實例分析4現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)范》修訂要點介紹33目錄計容建筑面積核算要點重點案例主動管理計容建筑面積的核算要點不計容建筑面積建筑底部架空層空調(diào)室外機(jī)擱板設(shè)備平臺凸（飄)窗地下建筑埋地深度進(jìn)深范圍使用功能平面尺寸位置平面尺寸位置平面尺寸圍合情況窗臺高度平面尺寸圍合情況架空高度空中(入戶)花園架空高度平面尺寸圍合情況不計容及部分計容的前提條件地上的特殊空間停車空間城市開放空間1、不計容（部分計容）建筑面積重點案例主動管理計容建筑面積的核算要點不計容重點案例主動管理計容建筑面積的核算要點建筑底部架空層地下建筑埋地深度進(jìn)深范圍使用功能平面尺寸架空高度不計容及部分計容的前提條件地上的特殊空間停車空間城市開放空間同規(guī)劃總圖設(shè)計有關(guān)聯(lián)1、不計容（部分計容）建筑面積重點案例主動管理計容建筑面積的核算要點建筑底重點案例主動管理計容建筑面積的核算要點多倍計容建筑面積商業(yè)建筑（含配套服務(wù)建筑）特殊建筑

除外居住建筑辦公、酒店建筑單層高度按基數(shù)增加1.5、2或3倍多倍計容的計算規(guī)定整體高度按基數(shù)累計單層高度按基數(shù)增加1.5、2或3倍有時對單元面積也有約定單層高度按基數(shù)增加1.5、2或3倍特殊部位

除外場館建筑及特殊功能門廳、大堂、中庭等2、多倍計容建筑面積重點案例主動管理計容建筑面積的核算要點多倍計重點案例主動管理計容建筑面積的核算要點特殊計容建筑面積居住建筑的地下配套服務(wù)用房、機(jī)房地下室經(jīng)營性建筑避難層的非避難空間位于地下室的公共建筑特殊計容的計算規(guī)定為前者配套的輔助機(jī)房少數(shù)城市(大連、撫順、濟(jì)南)有此規(guī)定執(zhí)行細(xì)則各不相同避難層的交通面積避難層的輔助機(jī)房、設(shè)備間架空層中的落地建筑樓梯間、電梯井門廳、過道等3、特殊計容建筑面積重點案例主動管理計容建筑面積的核算要點特殊計3目錄計容建筑面積核算要點歸納2計容建筑面積組成1計容建筑面積核算規(guī)定實例分析4現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)范》修訂要點介紹33目錄計容建筑面積核算要點歸納2計中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)建筑工程建筑面積計算規(guī)范GB/T50353-2013【公告】

現(xiàn)批準(zhǔn)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》為國家標(biāo)準(zhǔn)，編號為GB/T50353-2013，自2014年7月1日起實施。原《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》GB/T50353-2005同時廢止中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公告(第269號)建筑工程建筑面積計算規(guī)范GB/T50353-2013

現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)范》修編要點簡介中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)批準(zhǔn)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》1半室外空間12設(shè)備層3地下層4架空空間2345

現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)范》修訂要點簡介一、修訂內(nèi)容歸納67891011攝影空間門廊、雨棚陽臺凸（飄）窗室外走廊（挑廊、檐廊）室外樓梯設(shè)備層、管道層采光井地下室出地面坡道不垂直水平面的樓層建筑架空層、吊腳架空層場館下空間1半室外空間12設(shè)備層3地下層4架空空間2345二、具體修訂內(nèi)容對比（修訂12條）序號修正內(nèi)容原規(guī)范新規(guī)范備注1落地櫥窗按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算（層高2.20m為界），有永久頂蓋無維護(hù)結(jié)構(gòu)計1/2面積按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算（結(jié)構(gòu)層高2.20m為界）結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1/2面積。2門斗建筑物外有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算（層高2.20m為界），有永久頂蓋無維護(hù)結(jié)構(gòu)計1/2面積按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算（結(jié)構(gòu)層高2.20m為界）結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1/2面積。3外保溫層按保溫隔熱層外邊線計算面積按保溫材料的水平截面積計算，并計入自然層建筑面積4變形縫按自然層合并在建筑物面積內(nèi)計算與室內(nèi)相通的變形縫，應(yīng)按其自然層合并在建筑物建筑面積內(nèi)計算

5室外樓梯有永久性頂蓋，按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計算并入所依附建筑物自然層，按其水平投影面積的1/2計算

現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)范》修訂要點簡介二、具體修訂內(nèi)容對比（修訂12條）序號修正內(nèi)容原規(guī)范新規(guī)范備二、具體修訂內(nèi)容對比（修訂12條）序號修正內(nèi)容原規(guī)范新規(guī)范備注6陽臺一律按水平投影面積的1/2計算在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺算全面積，在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，按結(jié)構(gòu)底水平投影面積計算1/2面積7雨篷以雨篷結(jié)構(gòu)外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線寬度2.10m為界，≥2.1m者計算結(jié)構(gòu)板水平投影面積的1/2有柱雨篷計結(jié)構(gòu)板水平投影面積1/2；無柱雨篷以結(jié)構(gòu)外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線寬度2.10m為界

無柱雨棚結(jié)構(gòu)外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線寬度＜2.10m，不計入建筑面積；≥2.10m按雨篷結(jié)構(gòu)版水平投影面積1/2計算8維護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面以底板面的外墻外圍水平面積計算（以層高2.20m為界）以底板面的外墻外圍水平面積計算（以結(jié)構(gòu)凈高2.10m及1.20m為界）9走廊，挑廊建筑物外有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算（層高2.20m為界），有永久頂蓋無維護(hù)結(jié)構(gòu)計1/2面積有維護(hù)設(shè)施的，按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1/2面積

現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)范》修訂要點簡介二、具體修訂內(nèi)容對比（修訂12條）序號修正內(nèi)容原規(guī)范新規(guī)范備二、具體修訂內(nèi)容對比（修訂12條）序號修正內(nèi)容原規(guī)范新規(guī)范備注10檐廊面積計算建筑物外有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算（層高2.20m為界），有永久頂蓋無維護(hù)結(jié)構(gòu)計1/2面積有維護(hù)設(shè)施的，按其維護(hù)設(shè)施外圍水平面積的1/2計算面積11設(shè)備層、管道層面積計算設(shè)備管道夾層不應(yīng)計入計算面積設(shè)備層、管道層、避難層等有結(jié)構(gòu)層的樓層需計入建筑面積（以結(jié)構(gòu)層高2.20m為界）結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1/2面積。12吊腳架空層以層高2.20m為界計算面積按其頂板水平投影計算建筑面積（結(jié)構(gòu)層高2.2m為界）結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1/2面積

現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)范》修訂要點簡介二、具體修訂內(nèi)容對比（修訂12條）序號修正內(nèi)容原規(guī)范新規(guī)范備二、具體修訂內(nèi)容對比（新增條）序號修正內(nèi)容原規(guī)范新規(guī)范備注1涉及有無維護(hù)結(jié)構(gòu)的面積計算無明確規(guī)定無維護(hù)結(jié)構(gòu)有維護(hù)設(shè)施計算1/2面積；

2有永久性頂蓋面積計算外墻上口外邊線所圍水平面積（層高≥2.2m全面積，層高＜2.2m一半面積）取消此概念

3凸窗（飄窗）建筑面積計算一律不計建筑面積窗臺高＜0.45m且結(jié)構(gòu)凈高≤2.10m或窗臺高≥0.45m均不計建筑面積

4門廊面積計算無明確規(guī)定按其頂板的水平投影面積的1/2計算

現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)范》修訂要點簡介二、具體修訂內(nèi)容對比（新增條）序號修正內(nèi)容原規(guī)范新規(guī)范備注1二、具體修訂內(nèi)容對比（新增條）序號修正內(nèi)容原規(guī)范新規(guī)范備注5有頂蓋采光井面積計算不計建筑面積按一層面積計算

6架空層面積計算無明確規(guī)定按其頂板水平投影計算建筑面積（結(jié)構(gòu)層高2.2m為界）結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1/2面積。7場館看臺下的建筑空間無規(guī)定場館看臺下的建筑空間，結(jié)構(gòu)凈高在2．10m及以上應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在1．20m至2．10m的部位應(yīng)計算1/2面積；結(jié)構(gòu)凈高在1．20m以下不應(yīng)計算建筑面積。室內(nèi)單獨設(shè)置的有圍護(hù)設(shè)施的懸挑看臺，應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算建筑面積。有頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場館看臺應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1/2計算面積

現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)范》修訂要點簡介二、具體修訂內(nèi)容對比（新增條）序號修正內(nèi)容原規(guī)范新規(guī)范備注53目錄計容建筑面積核算實例分析4計容建筑面積核算要點歸納2計容建筑面積組成1現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)范》修訂要點介紹33目錄計容建筑面積核算實例分析4計3不計容建筑面積實例實例分析3不計容建筑面積實例實例分析地下室計容規(guī)定條文描述：(大連）地下室、半地下室作為居住、商場或其他營業(yè)性公共場所的，建筑面積應(yīng)全部計入容積率。實例分析條文分析：大部分城市地下室建筑面積不計容。但大連等少數(shù)城市例外。大連市居住建筑配套公建設(shè)于地下時，按1/2計容。地下營業(yè)功能建筑按全面積計入容積率。部分居住建筑配套的設(shè)備機(jī)房等，參與住宅銷售的公攤，等同于計容。這一規(guī)定出現(xiàn)在房產(chǎn)測繪部門的《建筑面積分?jǐn)傄?guī)定》中。條文描述：(北京、成都及大部分城市）地下室及半地下室各類建筑面積——不計入容積率。地下室計容規(guī)定條文描述：(大連）實例分析條文地下室計容規(guī)定條文描述：（大連）

一、《技術(shù)規(guī)定》第十二條調(diào)整為：容積率是衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項重要指標(biāo)。其計算公式為：容積率＝總建筑面積/建筑用地面積

其中：

(一)總建筑面積為建筑用地范圍內(nèi)建筑物地上及地下、半地下建筑面積的總和。二、將《技術(shù)規(guī)定》第十三條調(diào)整為……：

1、對于在規(guī)劃條件所規(guī)定配建標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)建設(shè)的地下(半地下)居住建筑配套公建，其建筑面積的1／2不參與該地塊的容積率計算。

2、凡居住建筑配建的地下(半地下)停車庫，未超出按1輛車位／戶(每車位按30平方米計)配置的地下(半地下)停車面積的部分，其建筑面積不參與該地塊容積率計算。實例分析條文分析：容積率的含義相對其他城市廣泛，前期項目談判及規(guī)劃需要注意。地下室計容規(guī)定條文描述：（大連）實例分析條文半地下室的計容規(guī)定（局部露出地面情況）條文描述：（福建）局部掩埋的地上建筑，16米進(jìn)深計入容積率，大于16米進(jìn)深的車庫和設(shè)備用房不計入容積率。分析：