誠(chéng)信物業(yè)公司投天地物流標(biāo)書(shū)

歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！感謝閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！感謝閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！感謝閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！“呼倫貝爾市天地物流綜合樓”前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)文件項(xiàng)目編號(hào)：HSSM-2013-WY-03項(xiàng)目名稱(chēng)：“呼倫貝爾市天地物流綜合樓”前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)人：呼倫貝爾市誠(chéng)信物業(yè)管理有限公司法定代表人：葉元會(huì)日期：2014年1月15日目錄一、法定代表人身份證明書(shū)二、法人代表人授權(quán)委托書(shū)三、開(kāi)標(biāo)一覽表四、企業(yè)狀況一覽表五、項(xiàng)目經(jīng)理（小區(qū)經(jīng)理）簡(jiǎn)歷表六、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容七、社區(qū)文化建設(shè)八、智能化設(shè)施的管理與維修方案九、業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約十、物業(yè)管理服務(wù)承諾十一、項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)配備情況表十二、屋頂?shù)膹V告位招商方案十三、招標(biāo)文件要求投標(biāo)人提交的其他投標(biāo)資料（包括投公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)及其他投標(biāo)人認(rèn)為有必要提供的資料）“呼倫貝爾市天地物流綜合樓”前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)文件項(xiàng)目編號(hào)：HSSM-2013-WY-03項(xiàng)目名稱(chēng)：“呼倫貝爾市天地物流綜合樓”前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)文件內(nèi)容：投標(biāo)文件投標(biāo)函部分投標(biāo)人：呼倫貝爾市誠(chéng)信物業(yè)管理有限公司法定代表人：葉元會(huì)日期：2014年1月15日一、法定代表人身份證明書(shū)單位名稱(chēng)：呼倫貝爾市誠(chéng)信物業(yè)管理有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司地址：海拉爾區(qū)阿榮路19號(hào)成立時(shí)間：2002年06月03日經(jīng)營(yíng)期限：2002年06月03日—2032年06月2日姓名：葉元會(huì)性別：男年齡：58職務(wù)：董事長(zhǎng)系呼倫貝爾市誠(chéng)信物業(yè)管理有限公司的法定代表人。特此證明投標(biāo)人：呼倫貝爾市誠(chéng)信物業(yè)管理有限公司日期：2014年1月15日二、投標(biāo)文件簽署授權(quán)委托書(shū)本授權(quán)委托書(shū)聲明：葉元會(huì)系呼倫貝爾市誠(chéng)信物業(yè)管理有限公司的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托王楨瑤為我公司簽署天地物流綜合樓物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目投標(biāo)文件的法定代表人授權(quán)委托代理人，我承認(rèn)代理人全權(quán)代表我所簽署本物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的投標(biāo)文件的內(nèi)容。代理人無(wú)轉(zhuǎn)委托權(quán)特此委托代理人：王楨瑤性別：女年齡：25身份證號(hào)碼務(wù)：客服員投標(biāo)人：呼倫貝爾市誠(chéng)信物業(yè)管理有限公司（蓋章）法定代表人：葉元會(huì)（簽字或蓋章）授權(quán)委托日期：2014年1月15日“呼倫貝爾市天地物流綜合樓”前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)文件項(xiàng)目編號(hào)：HSSM-2013-WY-03項(xiàng)目名稱(chēng)：“呼倫貝爾市天地物流綜合樓”前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)文件內(nèi)容：投標(biāo)文件商務(wù)部分投標(biāo)人：呼倫貝爾市誠(chéng)信物業(yè)管理有限公司法定代表人：葉元會(huì)日期：2014年1月15日三、開(kāi)標(biāo)一覽表投標(biāo)人姓名呼倫貝爾市誠(chéng)信物業(yè)管理有限公司資質(zhì)等級(jí)四級(jí)投標(biāo)報(bào)價(jià)1元/平方米人員配備情況簡(jiǎn)述崗位證書(shū)從業(yè)年限備注張希峰項(xiàng)目經(jīng)理5擬派項(xiàng)目主要管理人員、維修人員、保潔人員情況姓名崗位證書(shū)從業(yè)年限呂志英企業(yè)經(jīng)理4鄧開(kāi)強(qiáng)2于春江1于艷梅2共計(jì)：5人服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和承諾一流的服務(wù)、一流的標(biāo)準(zhǔn)投標(biāo)人認(rèn)為其他必要說(shuō)明投標(biāo)人名稱(chēng)：呼倫貝爾市誠(chéng)信物業(yè)管理有限公司法人代表簽字：葉元會(huì)日期：2014年1月15日“呼倫貝爾市天地物流綜合樓”前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)文件項(xiàng)目編號(hào)：HSSM-2013-WY-03項(xiàng)目名稱(chēng)：“呼倫貝爾市天地物流綜合樓”前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)文件內(nèi)容：投標(biāo)文件技術(shù)部分投標(biāo)人：呼倫貝爾市誠(chéng)信物業(yè)管理有限公司法定代表人：葉元會(huì)日期：2014年1月15日技術(shù)部分目錄四、企業(yè)狀況一覽表五、項(xiàng)目經(jīng)理（小區(qū)經(jīng)理）簡(jiǎn)歷表六、投標(biāo)文件物業(yè)服務(wù)內(nèi)容管理服務(wù)理念和目標(biāo)（二）、項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度（三）、管理服務(wù)人員配置（四）、根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)制定的物業(yè)管理服務(wù)方案（五）、物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施（六）、物業(yè)清雪應(yīng)急措施七、加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)，努力構(gòu)建和諧小區(qū)八、智能化設(shè)施的管理與維修方案九、《業(yè)主臨時(shí)管理公約》十、物業(yè)管理服務(wù)承諾十一、項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)配備情況表十二、屋頂廣告位招商方案十三、招標(biāo)文件要求投標(biāo)人提交的其他投標(biāo)資料四、企業(yè)狀況一覽表項(xiàng)目名稱(chēng)：呼倫貝爾市天地物流綜合樓職務(wù)姓名執(zhí)業(yè)或執(zhí)業(yè)資格證明已承擔(dān)項(xiàng)目情況證書(shū)名稱(chēng)級(jí)別、專(zhuān)業(yè)原服務(wù)單位項(xiàng)目數(shù)工程項(xiàng)目名稱(chēng)小區(qū)經(jīng)理張希峰項(xiàng)目經(jīng)理物業(yè)管理誠(chéng)信物業(yè)1誠(chéng)信小區(qū)客服收費(fèi)呂志英企業(yè)經(jīng)理物業(yè)管理誠(chéng)信物業(yè)1誠(chéng)信小區(qū)外保潔員鄧開(kāi)強(qiáng)保潔誠(chéng)信物業(yè)1誠(chéng)信小區(qū)保安于春江保潔誠(chéng)信物業(yè)1誠(chéng)信小區(qū)內(nèi)保潔于艷梅誠(chéng)信物業(yè)1誠(chéng)信小區(qū)五、項(xiàng)目經(jīng)理（小區(qū)經(jīng)理）簡(jiǎn)歷表項(xiàng)目名稱(chēng)：呼倫貝爾市天地物流綜合樓姓名張希峰性別男年齡45職務(wù)經(jīng)理職稱(chēng)企業(yè)經(jīng)理學(xué)歷高中參加工作時(shí)間2001.5擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理年限6物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書(shū)物崗證字第0150000668號(hào)在承接和已承接過(guò)項(xiàng)目情況建設(shè)單位項(xiàng)目名稱(chēng)小區(qū)規(guī)模服務(wù)期限服務(wù)質(zhì)量誠(chéng)信小區(qū)18000平方米3六、投標(biāo)文件物業(yè)服務(wù)內(nèi)容（一）、管理服務(wù)理念和目標(biāo)依據(jù)呼倫貝爾光明房地產(chǎn)公司的要求和物業(yè)管理運(yùn)作需要，我公司認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)工作分為介入期管理、入住期管理（將驗(yàn)收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定如下管理工作計(jì)劃<一>介入期根據(jù)呼倫貝爾光明房地產(chǎn)公司提供的項(xiàng)目施工進(jìn)度表、銷(xiāo)售進(jìn)度表、入住計(jì)劃安排，制定相應(yīng)的前期介入工作計(jì)劃，力求務(wù)實(shí)、高效，并有利于集團(tuán)的銷(xiāo)售服務(wù)。1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作：（1）根據(jù)呼倫貝爾光明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司相關(guān)銷(xiāo)售承諾內(nèi)容，制定《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主手冊(cè)》，并與業(yè)主簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》；對(duì)光明房地產(chǎn)公司售樓承諾文書(shū)從物管視角給予評(píng)審，避免入住后口實(shí)不符導(dǎo)致糾紛；（2）配合地產(chǎn)項(xiàng)目部對(duì)天地物流綜合樓布置及景觀設(shè)計(jì)方案、綠化，從物業(yè)管理角度提供專(zhuān)業(yè)建議；（3）適時(shí)提出物業(yè)管理的專(zhuān)項(xiàng)建議；對(duì)智能化系統(tǒng)提出專(zhuān)項(xiàng)建議；對(duì)給排水、電力供應(yīng)、消防、安全防范、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專(zhuān)業(yè)角度提出合理化建議；（4）收集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試；（5）對(duì)設(shè)備設(shè)施及各類(lèi)管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤并建檔管理；（6）配合銷(xiāo)售部作物業(yè)管理咨詢(xún)，同時(shí)與呼倫貝爾光明房地產(chǎn)銷(xiāo)售部、客服部人員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的互動(dòng)溝通；（7）業(yè)主入住前，先行參與房屋的驗(yàn)收過(guò)程，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)匯總提交書(shū)面整改報(bào)告；（8）收集裝修、裝飾材料供應(yīng)商，以及相關(guān)設(shè)備廠家的信息，以滿足日后維修中的材料供應(yīng)；（9）與呼倫貝爾光明房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)協(xié)商建立維保機(jī)制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時(shí)的解決；（10）建立與社會(huì)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開(kāi)展如通網(wǎng)、通水、電、熱力、電話申請(qǐng)等準(zhǔn)備工作；（11）與呼倫貝爾光明房地產(chǎn)確定物業(yè)公司人員配置、培訓(xùn)計(jì)劃的制定與實(shí)施；（12）擬定物業(yè)管理服務(wù)工作各項(xiàng)流程及與業(yè)主相關(guān)的各類(lèi)資料，并印刷裝訂成冊(cè)（業(yè)主入住時(shí)發(fā)放給業(yè)主）。（13）針對(duì)未來(lái)需要完善的物業(yè)管理問(wèn)題建立專(zhuān)項(xiàng)檔案。2、開(kāi)展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查積極參與呼倫貝爾光明房地產(chǎn)開(kāi)展的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷(xiāo)售部幫助下，在入住前開(kāi)展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛(ài)好及各類(lèi)服務(wù)需求，通過(guò)分析，確定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。3、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收充分利用前期介入取得的各類(lèi)資料和數(shù)據(jù)，以及對(duì)天地物流綜合樓物業(yè)的了解，本著“對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，對(duì)公司負(fù)責(zé)”的宗旨，對(duì)天地物流綜合樓物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。4、介入期管理工作計(jì)劃日下：（1）、前期介入?yún)⑴c規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)eq\o\ac(○,1)、項(xiàng)目實(shí)地、研究規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖，掌握工程施工現(xiàn)狀；eq\o\ac(○,2)、從物業(yè)管理的角度提出合理化建議。（2）、擬訂物業(yè)管理服務(wù)方案eq\o\ac(○,1)、總結(jié)同行業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的成功經(jīng)驗(yàn)；eq\o\ac(○,2)、對(duì)項(xiàng)目深入調(diào)查研究；eq\o\ac(○,3)、針對(duì)特點(diǎn)擬訂管理方案。（3）、組建物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍eq\o\ac(○,1)、物業(yè)處組織架構(gòu)的建立、相關(guān)人員的招聘；eq\o\ac(○,2)、人員培訓(xùn)；（4）、完善管理及辦公條件eq\o\ac(○,1)、安排管理用房；eq\o\ac(○,2)、管理物質(zhì)裝備。（5）、制定管理規(guī)章制度eq\o\ac(○,1)、制定或完善切合實(shí)際的各項(xiàng)制度；（6）、對(duì)業(yè)戶的宣傳及對(duì)員工的培訓(xùn)eq\o\ac(○,1)、對(duì)二次裝修需知進(jìn)行口頭宣導(dǎo)、書(shū)面宣導(dǎo)，現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)、培訓(xùn)。（7）、物業(yè)的驗(yàn)收與接管eq\o\ac(○,1)、根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題督促整改；eq\o\ac(○,2)、與開(kāi)發(fā)商辦理書(shū)面移交手續(xù)，做好工程遺留問(wèn)題備案。（8）、業(yè)主檔案建立與管理eq\o\ac(○,1)、收集檔案資料；eq\o\ac(○,2)、科學(xué)分類(lèi)；eq\o\ac(○,3)、建檔；eq\o\ac(○,4)、運(yùn)用。<二>入住期1、高效便利辦好入住入住期是物業(yè)管理工作關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開(kāi)工作局面，為今后物業(yè)管理服務(wù)工作奠定良好基礎(chǔ)的一個(gè)契機(jī)，為此要好如下幾項(xiàng)工作：（1）與銷(xiāo)售部配合，告知業(yè)主詳細(xì)的入住流程、各項(xiàng)手續(xù)辦理辦法以及應(yīng)收的有關(guān)費(fèi)用，以便業(yè)主事前做好準(zhǔn)備；（2）配合集團(tuán)銷(xiāo)售部合理安排業(yè)主的入住時(shí)間，加強(qiáng)節(jié)假日的入住辦理；入住服務(wù)；（3）一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與公司銷(xiāo)售部密切合作，對(duì)業(yè)主提供一對(duì)一的入住服務(wù)；（4）事前聯(lián)系供電、供水、電信、銀行等社會(huì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，同步辦公，方便業(yè)主入?。?、提供入住期的便民服務(wù)措施（1）延長(zhǎng)工作時(shí)間，隨到隨辦，同時(shí)提供物業(yè)管理及其收費(fèi)項(xiàng)目的咨詢(xún)答疑、裝修咨詢(xún)等；（2）組織有償便民服務(wù)隊(duì)，解決入住期間搬運(yùn)量大，搬家難的問(wèn)題；解決工程裝修后清潔衛(wèi)生問(wèn)題，同時(shí)也方便裝修期間民工流的控制。3、記錄并處理業(yè)主在接樓驗(yàn)房中提出的合理的意見(jiàn)與建議4、裝修管理（1）裝修宣傳培訓(xùn)。根據(jù)《建筑法》，建設(shè)部第110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及內(nèi)蒙古自治區(qū)有關(guān)裝修管理的規(guī)定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《二次裝修申請(qǐng)表》等，對(duì)相關(guān)管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進(jìn)行裝修的法律、法規(guī)及專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。（2）強(qiáng)化裝修審批二次控制的要點(diǎn)，制定裝修審批程序。（3）落實(shí)二次裝修跟蹤監(jiān)管責(zé)任制。（4）制定違章裝修處理流程。（5）依據(jù)裝修方案結(jié)合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進(jìn)行裝修驗(yàn)收。5、治安管理（1）建立高素質(zhì)的安管隊(duì)伍，按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”。（2）確立治安重點(diǎn)，加大對(duì)入住期人流、物流、車(chē)流的有效監(jiān)控。（車(chē)位、車(chē)主、車(chē)型、車(chē)色）（3）實(shí)施科學(xué)有效的防范體系，全面防范實(shí)施巡邏崗、固定崗（守衛(wèi)崗）、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動(dòng)；（4）完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢(shì)。6、入住期管理工作計(jì)劃如下（1）、入住手續(xù)辦理eq\o\ac(○,1)、準(zhǔn)備好業(yè)主入住資料；eq\o\ac(○,2)、合理設(shè)置辦理入住手續(xù)的流程與崗位；eq\o\ac(○,3)、為業(yè)主辦理入住手續(xù)，提供便利服務(wù)。（2）、住戶裝修管理eq\o\ac(○,1)、對(duì)業(yè)主和裝修隊(duì)伍的宣導(dǎo)、培訓(xùn)（發(fā)通知、公示、面談、現(xiàn)場(chǎng)交流）；eq\o\ac(○,2)、裝修申報(bào)審批；eq\o\ac(○,3)、裝修施工過(guò)程監(jiān)管；eq\o\ac(○,4)、裝修驗(yàn)收。（3）、業(yè)戶檔案建立與管理eq\o\ac(○,1)、收集檔案資料；eq\o\ac(○,2)、科學(xué)分類(lèi)；eq\o\ac(○,3)、建檔；運(yùn)用。<三>常規(guī)期管理1、培訓(xùn)工作通過(guò)培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為物業(yè)項(xiàng)目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專(zhuān)業(yè)過(guò)硬的物業(yè)管理隊(duì)伍，使物業(yè)管理更加賦有成效。（1）保安人員培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)次培訓(xùn)主題/教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對(duì)象1消防甩帶（二節(jié)）/依據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn)安管隊(duì)長(zhǎng)保安人員2《安管員考核細(xì)則》安管隊(duì)長(zhǎng)保安人員3“三流”管理：依據(jù)《安防管理培訓(xùn)教案》《預(yù)案》安管隊(duì)長(zhǎng)保安人員4《門(mén)崗工作流程》、《巡邏工作流程》安管隊(duì)長(zhǎng)保安人員5中隊(duì)訓(xùn)練（每周星期三、五進(jìn)行）依據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn)安管隊(duì)長(zhǎng)保安人員6隊(duì)伍建設(shè)/自編和依據(jù)《中國(guó)保安》安管隊(duì)長(zhǎng)保安人員7《水浸事故、周界反攀爬、電梯解救預(yù)案、應(yīng)急處理預(yù)案》培訓(xùn)物業(yè)經(jīng)理保安人員8《崗位職責(zé)》安管隊(duì)長(zhǎng)保安人員9新隊(duì)員上崗培訓(xùn)及《崗位職責(zé)》、公司理念、服務(wù)意識(shí)。依據(jù)相關(guān)材料分階段進(jìn)行安管隊(duì)長(zhǎng)保安人員10安防中隊(duì)在二次裝修管理中的崗位職責(zé)、巡樓要點(diǎn)；如何在現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)傳遞業(yè)主的投訴、報(bào)修；安管隊(duì)長(zhǎng)保安人員11高層樓宇消防預(yù)案現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)及演練安管隊(duì)長(zhǎng)保安人員（2）綠化培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)次培訓(xùn)主題/教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對(duì)象1綠化工崗位職責(zé)綠化班長(zhǎng)綠化工2綠化基礎(chǔ)應(yīng)知應(yīng)會(huì)綠化班長(zhǎng)綠化工3割草機(jī)、高壓噴霧器等器具的使用及保養(yǎng)/依據(jù)產(chǎn)品使用說(shuō)明書(shū)綠化班長(zhǎng)綠化工4安全操作規(guī)程綠化班長(zhǎng)綠化工5苗木習(xí)性管養(yǎng)特點(diǎn)綠化班長(zhǎng)綠化工6各類(lèi)表單使用的培訓(xùn)/依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)使用表單綠化班長(zhǎng)綠化工7氣候、土壤水分與苗木的關(guān)系綠化班長(zhǎng)綠化工8苗木等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及如何檢查苗木病蟲(chóng)害依據(jù)綠化施工及相關(guān)材料綠化班長(zhǎng)綠化工2、常規(guī)期工作計(jì)劃（1）、房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)eq\o\ac(○,1)、制定房屋養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案；eq\o\ac(○,2)、制定維修基金的收集及管理辦法；eq\o\ac(○,3)、房屋的養(yǎng)護(hù)及維修管理。（2）、機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)eq\o\ac(○,1)、設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理；eq\o\ac(○,2)、設(shè)備的運(yùn)行管理；eq\o\ac(○,3)、設(shè)備的維修管理；eq\o\ac(○,4)、設(shè)備的能源和安全管理。（3）、安全防范管理eq\o\ac(○,1)、治安管理；eq\o\ac(○,2)、交通秩序車(chē)輛管理；eq\o\ac(○,3)、消防管理（4）、智能化設(shè)施管理eq\o\ac(○,1)、治安管理；eq\o\ac(○,2)、交通秩序車(chē)輛管理；eq\o\ac(○,3)、消防管理eq\o\ac(○,5)、智能化設(shè)施的日常使用操作；eq\o\ac(○,6)、智能化設(shè)施的維護(hù)；eq\o\ac(○,7)、智能化系統(tǒng)的完善。（5）、小區(qū)環(huán)境管理eq\o\ac(○,1)、園林綠化管理；eq\o\ac(○,2)、清潔衛(wèi)生管理；eq\o\ac(○,3)、環(huán)保管理。

通過(guò)多年的工作經(jīng)驗(yàn)，我個(gè)人認(rèn)為物管宗旨為：依法經(jīng)營(yíng)是原則，科學(xué)管理是措施，優(yōu)質(zhì)服務(wù)是職責(zé)，安全舒適是目的。物業(yè)公司工作管理目標(biāo)如下：一、安全目標(biāo)1、無(wú)重大火災(zāi)事故；2、無(wú)重大水浸事故；3、無(wú)重大惡性刑事案件發(fā)生；4、無(wú)重大財(cái)產(chǎn)報(bào)廢、損毀事故；5、治安發(fā)案率小于1%*（五萬(wàn)平米兩年一次）*；6、違章發(fā)生率1%以下，處理率95%。二、服務(wù)目標(biāo)1、房屋完好率大于93%；2、房屋零修率大于93%；3、房屋零修合格率95%；4、共用設(shè)備設(shè)施完好率90%；5、關(guān)鍵設(shè)備完好率93%；6、物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用完好率大于90%；7、服務(wù)回訪率90%以上；8、維修處理回訪率90%；9、城區(qū)精神文明宣傳、文體活動(dòng)共2次。三、環(huán)境衛(wèi)生目標(biāo)1、保潔率大于90%；2、垃圾日產(chǎn)、日清率90%；3、綠化完好率90%；4、衛(wèi)生消殺達(dá)標(biāo)率90%。四、處理投訴目標(biāo)1、接待投訴率90%；2、有效投訴辦結(jié)率90%以上；3、業(yè)主反饋滿意率90%以上。五、內(nèi)部管理目標(biāo)健全公司規(guī)章制度；健全公司崗位工作（手冊(cè)）指導(dǎo)書(shū)；健全公司培訓(xùn)制度；健全公司績(jī)效考核辦法；建立公司分配方案；健全公司激勵(lì)方案；健全公司用人方案；健全公司經(jīng)營(yíng)方案；健全公司企業(yè)文化方案；六、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)開(kāi)展業(yè)主物業(yè)管理服務(wù)的特約服務(wù)；開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)（以物業(yè)本身為中心）；開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)；開(kāi)展與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)經(jīng)營(yíng)；七、拓展物業(yè)管理規(guī)模目標(biāo)參與物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。八、品牌目標(biāo)為所管轄區(qū)提供管理標(biāo)準(zhǔn)以外的超質(zhì)優(yōu)質(zhì)服務(wù)；執(zhí)行品牌服務(wù)模式3—5項(xiàng)；建立一支具有新型的安防隊(duì)伍；面對(duì)21世紀(jì)物業(yè)管理市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，我們要奉行“竭誠(chéng)服務(wù)，追求完美”的質(zhì)量方針，遵循“以人為本，以客為先”的管理理念，詮釋“精心管理，全心呵護(hù)”的服務(wù)理念，堅(jiān)持把經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)溶為一體，做到經(jīng)營(yíng)有道、管理有方、服務(wù)有情，全方位為客戶、業(yè)主提供安全、整潔、便捷、舒適的工作、生活環(huán)境，全力塑造物業(yè)品牌。（二）、項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度（一）、項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)1、領(lǐng)導(dǎo)全體項(xiàng)目服務(wù)部員工完成公司下達(dá)的責(zé)任目標(biāo)。2、對(duì)項(xiàng)目的收支情況負(fù)責(zé)，業(yè)主住戶滿意率在90%以上3、對(duì)項(xiàng)目部的整體服務(wù)質(zhì)量安全生產(chǎn)負(fù)責(zé)。4、對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)部運(yùn)作負(fù)責(zé)。5、負(fù)責(zé)項(xiàng)目不合格服務(wù)的處理及糾正、預(yù)防措施和跟蹤。6、每季度走訪各業(yè)主不少于1次，制定各月工作計(jì)劃和總結(jié)7、按要求收集業(yè)主相關(guān)需求信息，并拿出組織實(shí)施方案8、對(duì)項(xiàng)目員工進(jìn)行考核，并據(jù)實(shí)進(jìn)行獎(jiǎng)罰。9、根據(jù)公司的相關(guān)規(guī)定對(duì)有關(guān)合同及分供方進(jìn)行評(píng)審。10、根據(jù)國(guó)家、市及公司的決定，制定并批準(zhǔn)本項(xiàng)目的管理運(yùn)作制度，計(jì)劃周密安排得體。11、每年組織項(xiàng)目對(duì)業(yè)主進(jìn)行書(shū)面回訪滿意度調(diào)查， 12、督導(dǎo)各部門(mén)做好相關(guān)體系資料的建立和存檔，13、檢查和組織相關(guān)部門(mén)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)并定期考核存檔14、組織管理人員做好日檢，周檢，月評(píng)工作并存檔 15、帶動(dòng)和組織全體員工落實(shí)終端服務(wù)，（二）、項(xiàng)目主管崗位職責(zé)：1、協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)所管轄的區(qū)域客戶進(jìn)行信息跟蹤、分析及報(bào)告，并定期進(jìn)行更新。2、協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)所管轄的區(qū)域客戶的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)進(jìn)行項(xiàng)目管理，滿足用戶需求。3、經(jīng)常與客戶進(jìn)行溝通、與客戶保持親密聯(lián)系，定期走訪、了解產(chǎn)品的質(zhì)量等情況。4、協(xié)助完成客戶報(bào)價(jià)工作，即時(shí)解答客戶的商務(wù)問(wèn)題。5、及時(shí)與客戶進(jìn)行技術(shù)溝通和交流，解答及反饋解答客戶的技術(shù)問(wèn)題。6、定期走訪、了解產(chǎn)品的質(zhì)量情況，協(xié)調(diào)解決產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題。7、組織、協(xié)調(diào)宣傳企業(yè)產(chǎn)品，提升企業(yè)形象。（三）、辦公室主任崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)項(xiàng)目部辦公室所屬各職能崗位的全面管理工作。2、認(rèn)真按照質(zhì)量職責(zé)要求和規(guī)定，做好上級(jí)來(lái)文的登記、傳閱、發(fā)放和管理工作。3、努力做好上傳下達(dá)工作，及時(shí)、準(zhǔn)確的將項(xiàng)目部的決定、精神和要求，全面細(xì)致的貫徹傳達(dá)到各科室及施工生產(chǎn)作業(yè)層。4、積極搞好宣傳報(bào)道工作，大力弘揚(yáng)企業(yè)在施工生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)管理、文化生活等方面的精神風(fēng)貌，以及在生產(chǎn)實(shí)際當(dāng)中涌現(xiàn)出的突出事跡、先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和成果。進(jìn)一步加大對(duì)外宣傳報(bào)道的力度，以增強(qiáng)企業(yè)社會(huì)知名度。5、督促檢查所屬各職能崗位工作人員的工作，按照各自的崗位職責(zé)范圍，嚴(yán)格要求，認(rèn)真管理。6、經(jīng)常深入工地，及時(shí)掌握、熟悉施工生產(chǎn)進(jìn)展情況，充分發(fā)揮宣傳報(bào)道的有效作用，鼓舞士氣、弘揚(yáng)獻(xiàn)身精神、促進(jìn)施工生產(chǎn)。7、轉(zhuǎn)變觀念，努力進(jìn)取，務(wù)實(shí)工作，積極主動(dòng)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他各項(xiàng)工作任務(wù)。（四）、保安崗位職責(zé)負(fù)責(zé)制定、完善工地安全保衛(wèi)制度并監(jiān)督執(zhí)行。負(fù)責(zé)制定保安部工作計(jì)劃并組織實(shí)施。檢查、督導(dǎo)保安人員做好工地安全保衛(wèi)，治安巡邏等工作。組織保安員調(diào)查處理發(fā)生在工地的安全事故、突發(fā)事件等，并及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。領(lǐng)導(dǎo)保安部做好公司領(lǐng)導(dǎo)及VIP或重大活動(dòng)安保工作。定期組織對(duì)項(xiàng)目區(qū)域進(jìn)行治安巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理。協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查發(fā)生在工地內(nèi)的違法犯罪事件。建立項(xiàng)目消防安全組織，制定火災(zāi)事故防范預(yù)案及處理預(yù)案，防止火災(zāi)事故發(fā)生。組織開(kāi)展以防火、防盜、防破壞、防治安災(zāi)害事故為內(nèi)容的安全教育工作。組織協(xié)調(diào)本部門(mén)人員工作召開(kāi)保安工作例會(huì)，寫(xiě)好工作日志。檢查督導(dǎo)保安員嚴(yán)格執(zhí)行保安工作規(guī)范和各項(xiàng)安全管理制度，確保工地安全，展現(xiàn)項(xiàng)目部于昂良好風(fēng)貌。與酒店人事部配合，負(fù)責(zé)本部門(mén)人員選拔、聘用、培訓(xùn)、考核、獎(jiǎng)懲、辭退等管理工作。建立、健全部門(mén)安全方面有關(guān)記錄、檔案。做好本部門(mén)員工的思想工作，關(guān)心員工生活，提高業(yè)務(wù)水平。（七）、保潔、綠化崗位職責(zé)制定綠化、清潔維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，檢查執(zhí)行情況，對(duì)清潔、綠化工作要進(jìn)行經(jīng)常性的工作職責(zé)，基本要求的培訓(xùn)。負(fù)責(zé)保潔員和綠化員的崗位分配和日常工作的具體安排，做好經(jīng)常性的檢查考核工作。并要有嚴(yán)格的當(dāng)天考核、檢查記錄，主管要有日志、制定具體的考核辦法。每月的考核結(jié)果直接與工資掛鉤。3、上崗要佩戴工作證，穿戴好服裝，樹(shù)立員工形象；4、文明服務(wù)，大度和氣，作風(fēng)廉潔，拾金不昧，經(jīng)常與業(yè)主保持良好的關(guān)系，爭(zhēng)取業(yè)主的支持。5、按照公司服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)轄區(qū)進(jìn)行清潔衛(wèi)生打掃，維護(hù)物業(yè)轄區(qū)的良好的衛(wèi)生環(huán)境秩序；6、負(fù)責(zé)巡視小區(qū)內(nèi)各區(qū)域的保潔情況，特別是衛(wèi)生死角，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)安排人員進(jìn)行處理，并做好相關(guān)記錄。7、及時(shí)清洗公共部位的亂涂、亂畫(huà)、亂張貼的廣告、標(biāo)語(yǔ)等；8、對(duì)保潔范圍內(nèi)物業(yè)的異常情況及時(shí)報(bào)告主管與，同時(shí)通知秩序維護(hù)員。9、對(duì)亂扔廢棄物的現(xiàn)象應(yīng)予以制止，并及時(shí)清除；10、妥善使用并保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節(jié)約、以舊換新，對(duì)無(wú)故損壞或丟失的酌情賠償。11、綠化養(yǎng)護(hù)操作場(chǎng)地及道路兩旁整潔有序，無(wú)危及車(chē)輛、行人的現(xiàn)象；12、對(duì)業(yè)主說(shuō)話和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮；13、正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設(shè)施、特別農(nóng)藥的安全的使用和保管、化肥及其他用品；14、花草樹(shù)木及時(shí)澆水，防止過(guò)旱和過(guò)澇；15、對(duì)花草樹(shù)木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲(chóng)害，對(duì)新栽的花草樹(shù)木要及時(shí)修剪、補(bǔ)苗、澆水，保證成活率達(dá)98％以上；16、熟悉轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積和光禿地，合理布局、種植花草、樹(shù)木；保持綠地內(nèi)無(wú)白色垃圾；干道、人行道上無(wú)雜草，整潔、美觀。17、加強(qiáng)對(duì)保潔、綠化工具以及各種用品的管理，突出成本意識(shí)，做到以最少的支出獲得最佳的環(huán)境效果，保潔用品和綠化的垃圾要實(shí)行經(jīng)費(fèi)包干，納入目標(biāo)管理。（三）、管理服務(wù)人員配置一、人員配置（人）1、物業(yè)經(jīng)理1人2、保安：夜班（1人）夜班：17:00—08:00.3、保潔員2名外保潔：外圍馬路、綠化帶、路面、辦公區(qū)域1人。內(nèi)保潔需要1名。工程維修：維修工1人。備注：此崗位要以項(xiàng)目進(jìn)展而定。二、崗位職責(zé)：1、小區(qū)經(jīng)理崗位職責(zé)：直接上級(jí)：呼倫貝爾市誠(chéng)信物業(yè)管理有限公司分管領(lǐng)導(dǎo)1.1負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)中心中長(zhǎng)期發(fā)展的管理目標(biāo)及物業(yè)服務(wù)中心質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)的審訂，審批物業(yè)服務(wù)中心質(zhì)量手冊(cè)，召開(kāi)管理評(píng)審；履行管理者代表職責(zé),負(fù)責(zé)質(zhì)量保證體系的有效性和可持續(xù)性，并根據(jù)企業(yè)中長(zhǎng)期及年度經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)，制定相應(yīng)的品質(zhì)管理目標(biāo)。1.2對(duì)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理工作最終結(jié)果負(fù)責(zé)，對(duì)外加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)中心與政府職能部門(mén)的溝通和聯(lián)系，對(duì)內(nèi)培養(yǎng)和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理人才，負(fù)責(zé)任免物業(yè)服務(wù)中心部門(mén)主管以上人員，報(bào)請(qǐng)主管領(lǐng)導(dǎo)后對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)。1.3檢查、監(jiān)督、考核各部門(mén)主管的工作，協(xié)調(diào)各部門(mén)之間高效有序的運(yùn)作，確?？沙掷m(xù)運(yùn)作。對(duì)物業(yè)服務(wù)中心各級(jí)管理人員及各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理工作有建議權(quán)和評(píng)審權(quán)；具體檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)各部門(mén)日常經(jīng)營(yíng)管理工作狀況，并使各部門(mén)高效、有序、專(zhuān)業(yè)的運(yùn)作和發(fā)展，并有向各業(yè)務(wù)部門(mén)的建議權(quán)和考核權(quán)。1.4制訂物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)，包括一系列規(guī)章制度、操作規(guī)程，規(guī)定各級(jí)人員的崗位責(zé)任并監(jiān)督實(shí)施，保證各項(xiàng)管理服務(wù)工作的質(zhì)量，使業(yè)主滿意。1.5建立健全的組織結(jié)構(gòu)，使之合理精簡(jiǎn)、高效；召集和主持物業(yè)例會(huì)，及時(shí)解決管理中暴露的問(wèn)題。1.6負(fù)責(zé)協(xié)商、調(diào)解與地產(chǎn)公司的有關(guān)業(yè)務(wù)對(duì)接工作，并負(fù)責(zé)向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告有關(guān)在物業(yè)管理中涉及需協(xié)調(diào)解決之事宜。1.7在自然災(zāi)害及重大傷亡事故發(fā)生時(shí)，為物業(yè)第一負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)組織、開(kāi)展各項(xiàng)有效的拯救措施及落實(shí)各項(xiàng)預(yù)防事故、災(zāi)害擴(kuò)大之預(yù)防措施。1.8定期或不定期地聽(tīng)取員工意見(jiàn)和建議，不斷完善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理。1.9以身作則，關(guān)心員工，提高企業(yè)凝聚力，使員工以高度熱情和責(zé)任感完成本職工作。1.10代表公司參加與政府職能部門(mén)、上級(jí)主管部門(mén)以及社會(huì)各界的會(huì)議、溝通、聯(lián)絡(luò)和關(guān)系的保持。1.11負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)的區(qū)域治安防范管理工作，就管理現(xiàn)狀中不足現(xiàn)象提出整改意見(jiàn)，并落實(shí)整改措施；負(fù)責(zé)各業(yè)務(wù)部門(mén)的消防管理責(zé)任工作并落實(shí)和監(jiān)督，為物業(yè)服務(wù)區(qū)域治安防范工作第一責(zé)任人。1.12負(fù)責(zé)向地產(chǎn)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告質(zhì)量保證體系運(yùn)行情況，審批程序文件，組織開(kāi)展質(zhì)量保證體系內(nèi)、外審工作。負(fù)責(zé)重大質(zhì)量事故的善后處理及事故原因的調(diào)查，并將調(diào)查結(jié)果和擬采取的相應(yīng)措施，報(bào)地產(chǎn)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，最后負(fù)責(zé)跟蹤措施之有效性。1.13組織并落實(shí)相關(guān)職能部門(mén)和定期評(píng)估各部門(mén)對(duì)物業(yè)工作的意見(jiàn)和建議。保證前期銷(xiāo)售中的服務(wù)工作有序進(jìn)行。1.14負(fù)責(zé)綠化清潔業(yè)務(wù)管理工作，加強(qiáng)對(duì)綠化清潔工作的監(jiān)督和指導(dǎo)。1.15完成上級(jí)部門(mén)及領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。2.0工程維修員崗位職責(zé)直接上級(jí)：項(xiàng)目經(jīng)理管理級(jí)別：職能管理層2.1直接對(duì)小區(qū)經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)工程維修部的全面管理工作。履行管理合同，完成物業(yè)服務(wù)中心下達(dá)的各項(xiàng)管理指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。貫徹執(zhí)行物業(yè)服務(wù)中心制定的服務(wù)目標(biāo)，確保機(jī)電安裝維修工程部管理的設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)。執(zhí)行政府部門(mén)制定的有關(guān)行業(yè)安全法規(guī)，加強(qiáng)安全管理和安全教育，建立各級(jí)安全制度，防止發(fā)生安全事故。2.2負(fù)責(zé)對(duì)工程維修部所有人員、設(shè)備、房屋修繕的全權(quán)管轄和調(diào)配。挑選和配備下屬各崗位的管理人員，培養(yǎng)、鞏固骨干隊(duì)伍，切實(shí)保障動(dòng)力設(shè)備的安全運(yùn)行與房屋設(shè)備設(shè)施的完好。盡最大的努力，以最低的管理成本費(fèi)用開(kāi)支，保持三琦物業(yè)公司所管物業(yè)的高水準(zhǔn)。2.3制定下屬各崗位規(guī)范及操作規(guī)程，督促、檢查下屬?lài)?yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程及設(shè)備檢修保養(yǎng)制度。2.4深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握人員和設(shè)備狀況，對(duì)設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)工作進(jìn)行定期和不定期檢查，保證設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)行（每周必須進(jìn)行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗）。堅(jiān)持每天作如下檢查：2.4.1審核運(yùn)行報(bào)表，掌握能耗規(guī)律，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時(shí)采取節(jié)能措施。2.4.2審閱各系統(tǒng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)技術(shù)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)修正。2.4.3現(xiàn)場(chǎng)巡查樓房保養(yǎng)及重點(diǎn)設(shè)備運(yùn)行技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)隱患，立即與本部門(mén)有關(guān)主管工程師及時(shí)組織力量消除；發(fā)生影響運(yùn)行的重大故障，應(yīng)立即組織力量處理。2.4.4現(xiàn)場(chǎng)巡查下屬崗位紀(jì)律及工作狀況，了解員工思想，發(fā)現(xiàn)不良傾向及時(shí)糾正。2.4.5現(xiàn)場(chǎng)檢查重要維修工程及增改工程的工作質(zhì)量與進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)失控及時(shí)采取措施。2.4.6現(xiàn)場(chǎng)檢查主要公共場(chǎng)所動(dòng)力設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)組織維修。2.5審定下屬人員及班組工作計(jì)劃，統(tǒng)籌工作安排與人力調(diào)配，檢查計(jì)劃執(zhí)行情況。2.6負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程各項(xiàng)工種的跟進(jìn)及記錄，特別是隱蔽工程中的記錄。2.7提前對(duì)天地物流綜合樓進(jìn)行全面深入的了解，為即將開(kāi)始的物業(yè)承接查驗(yàn)掌握第一手原始資料。2.8前期中不斷巡查管理區(qū)域設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，保證區(qū)域中的設(shè)備處于良好狀態(tài)下運(yùn)行。2.9編制或?qū)徍伺鷾?zhǔn)培訓(xùn)計(jì)劃，定期對(duì)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高管理水平，把工程維修部建設(shè)成為一支高素質(zhì)、高技術(shù)水準(zhǔn)、高效率、高服務(wù)質(zhì)量的隊(duì)伍。2.10定期總結(jié)工作，及時(shí)向物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)工作情況，接受本崗位績(jī)效考核，完成物業(yè)經(jīng)理布置的其他工作。2.11完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。2.1維修技術(shù)員崗位職責(zé)直接上級(jí)：小區(qū)經(jīng)理管理級(jí)別：操作層2.1全面負(fù)責(zé)管理區(qū)域：公共設(shè)施日常維修及入戶維修工作，對(duì)工程主管直接負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)所管物業(yè)的公共設(shè)施的保養(yǎng)、維修及住戶報(bào)修入戶維修工作。要求每天作如下工作：2.1.1對(duì)轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即組織處理，較大問(wèn)題須及時(shí)向工程主管匯報(bào)。2.1.2及時(shí)處理住戶報(bào)修，入戶維修應(yīng)注意嚴(yán)格遵守員工儀容儀表及規(guī)范操作的相關(guān)規(guī)定，較大問(wèn)題須及時(shí)向工程主管匯報(bào)。2.1.3模范執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程、員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，及時(shí)完成工程主管下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù)。2.1.4管理好轄區(qū)內(nèi)的各種公共設(shè)施，使之經(jīng)常處于良好的正常使用狀態(tài)，并優(yōu)質(zhì)、高效、低耗、安全運(yùn)行。對(duì)所管轄的給排水系統(tǒng)設(shè)備要嚴(yán)格做到三干凈（設(shè)備干凈，機(jī)房干凈，工作場(chǎng)地干凈）；四不漏（不漏電，不漏油，不漏水，不漏氣）；五良好（使用性能好，密封良好，潤(rùn)滑良好，緊固良好，調(diào)整良好）。2.2做好日常具體工作安排，做到對(duì)公共設(shè)施維修、入戶維修能迅速及時(shí)，保證質(zhì)量，不留問(wèn)題；公共設(shè)施發(fā)生故障時(shí)，能有效地組織力量搶修，并及時(shí)向工程主管匯報(bào)，保證公共設(shè)施處于最佳的使用狀態(tài)。2.3做好各種公共設(shè)施的年、季、月檢修保養(yǎng)計(jì)劃和備品、備件計(jì)劃，報(bào)工程主管審核，并負(fù)責(zé)具體實(shí)施檢修保養(yǎng)計(jì)劃，按時(shí)按質(zhì)按量地完成，填好相關(guān)的記錄表格。2.4做好公共設(shè)施的技術(shù)檔案。設(shè)施維修、故障排除、零部件更換情況應(yīng)清楚地填寫(xiě)于班組檔案，每月22日前交工程主管匯總。2.5定期總結(jié)維修技術(shù)工作，及時(shí)向工程主管匯報(bào)工作情況，接受本崗位績(jī)效考核，完成工程主管布置的其他工作。2.6完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。3.0大門(mén)口崗位職責(zé)：直接上級(jí)：小區(qū)經(jīng)理管理級(jí)別：操作層3.1．1按規(guī)定禮貌迎接進(jìn)入樣板區(qū)及辦公區(qū)的客人，配合銷(xiāo)售，展示良好服務(wù)形象。3.1．2禁止推銷(xiāo)廣告、拾廢品等閑雜人員進(jìn)入管理區(qū)域。3.1．3禁止易燃、易爆、具有毒害性的物品進(jìn)入管理區(qū)域（維修除外）。3.1．4憑公司行政部簽發(fā)的物資搬運(yùn)放行條，對(duì)貴重或大件物品搬出會(huì)所的進(jìn)行核對(duì)，經(jīng)確認(rèn)后予以放行。3.1．5對(duì)前往辦公區(qū)域的訪客做好外來(lái)人員登記工作。3.1．6注意門(mén)口及門(mén)外情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)制止或上報(bào)，并隨時(shí)與其他崗位保持聯(lián)系。3.1．7認(rèn)真完成交接班手續(xù)，完成領(lǐng)班交辦的其他任務(wù)。3.3．1展示良好服務(wù)形象。3.3．2時(shí)刻溫馨提醒客人注意事項(xiàng)。3.3．3下雨、施工等特殊情況發(fā)生時(shí)，及時(shí)放置各樣提示牌。3.3．4保持周?chē)h(huán)境的清潔。3.3．5認(rèn)真完成交接班手續(xù)，完成領(lǐng)班交辦的其他任務(wù)。4.0保潔員職責(zé)直接上級(jí)：物業(yè)經(jīng)理管理級(jí)別：操作層4.1對(duì)環(huán)境衛(wèi)生負(fù)責(zé)。4.2直接負(fù)責(zé)保潔員在所管區(qū)域的清潔衛(wèi)生工作的監(jiān)督和檢查。4.3檢查員工每日出勤情況，察看是否全勤工作，如有缺勤，應(yīng)及時(shí)安排補(bǔ)位清潔。4.4檢查員工每日所管轄區(qū)的清潔衛(wèi)生情況，并進(jìn)行當(dāng)班考核。4.5檢查員工所使用的清潔工具和保養(yǎng)設(shè)備的完好情況，督促員工愛(ài)護(hù)工具和設(shè)備。4.6及時(shí)檢查員工的工作情況，及時(shí)調(diào)整各種工具的使用和人力配置。4.7編制公共衛(wèi)生轄區(qū)人員安排計(jì)劃，清潔用品供應(yīng)計(jì)劃，做到精打細(xì)算，減少損耗，控制成本。4.8關(guān)心員工生活，善于調(diào)節(jié)員工的工作情緒，指導(dǎo)好員工的工作，增加班組凝聚力。4.9清潔區(qū)域內(nèi)發(fā)生的水電、照明及其它公共設(shè)施的損壞，要及時(shí)報(bào)告物業(yè)經(jīng)理心，并引導(dǎo)維修人員進(jìn)行修理。4.1室內(nèi)保潔員崗位職責(zé)直接上級(jí)：項(xiàng)目經(jīng)理管理級(jí)別：操作層4.1.1每日對(duì)服務(wù)樓道、電箱、消防箱、開(kāi)關(guān)、扶手、信箱、標(biāo)識(shí)牌、墻面、地面等公共部分地面進(jìn)行一次清掃、拖洗，保持地面整潔并保持干凈。4.1.2每周對(duì)室內(nèi)護(hù)欄、玻璃窗、地角線、欄水線進(jìn)行兩次清潔，并不斷巡視以保持整潔。4.1.3每周對(duì)室內(nèi)公共通道之外露管道等設(shè)施進(jìn)行清潔工作。4.1.4每月對(duì)室內(nèi)公共部位的燈罩進(jìn)行一次全面的清潔工作。4.1.5定期對(duì)樓內(nèi)進(jìn)行環(huán)境消殺。4.1.6每次使用完保潔工具器具后，清洗干凈，統(tǒng)一存放于指定地點(diǎn)，并及時(shí)補(bǔ)充或申領(lǐng)。4.1.7對(duì)室內(nèi)公共設(shè)備設(shè)施等損壞情況做好記錄，上交保潔班長(zhǎng)安排處理。4.1.8收集顧客的意見(jiàn)和建議，及時(shí)向班長(zhǎng)匯報(bào)。4.1.9完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。4.2室外保潔員崗位職責(zé)直接上級(jí)：項(xiàng)目經(jīng)理管理級(jí)別：操作層4.2.1每日需清掃區(qū)內(nèi)地面、停車(chē)場(chǎng)、道路、保安崗?fù)ぁ⒕G化帶等，保持公共場(chǎng)所地面無(wú)紙屑、煙頭、痰印、污跡。4.2.2每日需對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行一次以上的保潔。若發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施有損壞情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告保潔班長(zhǎng)。4.2.3每日至少二次收集、清運(yùn)生活垃圾。4.2.4每周需對(duì)露天地面、公共場(chǎng)所、圍(護(hù))欄、路燈柱等設(shè)施進(jìn)行清洗工作。4.2.5每周對(duì)園區(qū)外圍的各類(lèi)標(biāo)識(shí)進(jìn)行兩次以上的清潔工作。4.2.6每周對(duì)園區(qū)外圍的垃圾箱、果皮箱、井道、溝渠進(jìn)行全面清洗。4.2.7對(duì)每次使用后的保潔工具、器具每次要及時(shí)清洗干凈，統(tǒng)一存放于指定地點(diǎn)，并及時(shí)補(bǔ)充、申領(lǐng)。4.2.8維護(hù)責(zé)任區(qū)衛(wèi)生，勸阻、制止不衛(wèi)生、不文明的行為。4.2.9對(duì)可疑人員、情況，及時(shí)與當(dāng)值秩序維護(hù)員聯(lián)系。4.2.10及時(shí)收集、匯報(bào)顧客的意見(jiàn)和建議。4.2.11完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)工作。5.0客服接待員崗位職責(zé)直接上級(jí)：物業(yè)經(jīng)理管理級(jí)別：操作層5.1客服人員負(fù)責(zé)接待工作的具體操作；

5.2物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)客服接待工作的監(jiān)督和指導(dǎo)，并對(duì)不合格流程提出有效的解決方案。5.3物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)流程進(jìn)行審批，并對(duì)實(shí)際操作進(jìn)行督導(dǎo)。（四）、根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)制定的物業(yè)管理服務(wù)方案（一）綜合服務(wù)1、按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。2、設(shè)有服務(wù)接待中心，公示8小時(shí)服務(wù)電話，及時(shí)處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢(xún)和投訴。3、對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)、收費(fèi)情況、設(shè)備檔案和日常辦公進(jìn)行管理。4、小區(qū)業(yè)主支持和配合物業(yè)管理的各項(xiàng)工作，每年進(jìn)行一次對(duì)物業(yè)管理服務(wù)滿意度抽樣調(diào)查，滿意率達(dá)75%以上。5、小區(qū)物業(yè)管理人員應(yīng)全部持有物業(yè)管理人員職業(yè)上崗證書(shū)，特種作業(yè)人員應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門(mén)頒發(fā)的有效證書(shū)上崗。6、全體員工佩戴標(biāo)志，行為語(yǔ)言規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)，熱情。（二）房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)1、按物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約的約定對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備提供服務(wù)。2、各組團(tuán)、棟、及單元（門(mén)）、戶和公共配套設(shè)施場(chǎng)地的標(biāo)識(shí)明顯。3、房屋外觀（包括屋面、露臺(tái)）完好；公共樓梯間墻面、地面無(wú)破損；外墻及公共空間無(wú)亂張貼、亂涂、亂畫(huà)、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置。4、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、私自拆改管線和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)主管部門(mén)。5、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。6、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每周巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門(mén)。7、保修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修和回訪記錄。（三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)1、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除外）；2、小區(qū)內(nèi)公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不隨意改變用途，共用設(shè)施設(shè)備按照項(xiàng)目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運(yùn)轉(zhuǎn)正常。3、操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)事故隱患。4、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃、更新改造計(jì)劃和住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或更新改造。5、水、電、監(jiān)控等設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)人員技能熟練，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。6、路燈、樓道燈、景觀燈等公共照明設(shè)備完好率80%以上。7、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道通暢。8、容易危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施，對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。（四）綠化養(yǎng)護(hù)1、對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹(shù)木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。2、定期清理綠地雜草、雜物；3、園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無(wú)損（五）保潔服務(wù)1、設(shè)有垃圾收集點(diǎn)，生活垃圾每天清運(yùn)一次；2、小區(qū)公共場(chǎng)所每天清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，每月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗1次；共用部位玻璃每月清潔1次；室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱等共用部位設(shè)施設(shè)備每季度擦拭2次；路燈、樓道燈每半年清潔1次。3、共用雨、污水管道每三年疏通1次；雨水井、化糞井、污水井每半年檢查1次，視檢查情況及時(shí)清掏，化糞池每半年檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏；4、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；（六）協(xié)助公共秩序1、設(shè)專(zhuān)人24小時(shí)值勤，其中主出入口不少于8個(gè)小時(shí)有專(zhuān)人站崗值守，車(chē)輛停放有序。2、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每3小時(shí)至少巡查1次，并做好巡查記錄。3、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（五）、物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施（一）、斷電、斷水、斷熱的應(yīng)急措施1工程部接到報(bào)修后，立即派人現(xiàn)場(chǎng)查看，確定事故原因。2確系內(nèi)部原因，立即組織相應(yīng)人員進(jìn)行搶修。3工程部、客服部共同檢查、釋放、安撫被困人員。4保衛(wèi)部立即安排人員到須維修區(qū)域進(jìn)行安全控制，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)。5工程部電話告知中控室，緊急情況下可直接通知相關(guān)部門(mén)。6客服部電話通知住戶，解釋原因，安撫住戶；小區(qū)項(xiàng)目以公告形式進(jìn)行通知。7搶修工作完畢后，通知中控室，檢查無(wú)誤后恢復(fù)。8恢復(fù)后，工程部全面檢查供電、供水、供熱系統(tǒng)。9事故處理完畢后，工程部填寫(xiě)事故報(bào)告。10供電、供水、供熱系統(tǒng)恢復(fù)后，保衛(wèi)部全面檢查有關(guān)系統(tǒng)是否恢復(fù)正常。

11恢復(fù)正常后，中控室通知項(xiàng)目經(jīng)理。（二）、雨、污水管及排水管網(wǎng)、排水設(shè)施阻塞的應(yīng)急預(yù)案1、接報(bào)后問(wèn)清事發(fā)地點(diǎn)，立即通知物管部及相關(guān)部門(mén)帶好排水設(shè)備、工具前往現(xiàn)場(chǎng)處理。2、一旦確認(rèn)堵塞部位，立即進(jìn)行疏通。3、如因技術(shù)、設(shè)備原因或?qū)Χ氯课浑y以判定，請(qǐng)求專(zhuān)業(yè)公司處理?？头颗浜瞎こ滩肯驑I(yè)主進(jìn)行解釋并對(duì)業(yè)主進(jìn)行安撫。4、如有必要，保安在現(xiàn)場(chǎng)疏通秩序。5、主管負(fù)責(zé)人對(duì)事發(fā)原因和處理經(jīng)過(guò)做好詳細(xì)記錄和事故的善后處理，對(duì)造成損失進(jìn)行認(rèn)定，并根據(jù)認(rèn)定結(jié)果進(jìn)行善后處置。（三）、消防應(yīng)急預(yù)案1．小區(qū)任何區(qū)域一旦著火，發(fā)現(xiàn)火情的人員應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，切勿驚慌。2．如火勢(shì)初期較小，目擊者應(yīng)立即就近用滅火器將其撲滅，邊滅火邊報(bào)警。3．如火勢(shì)較大，自己難以撲滅，應(yīng)采取最快方式向保安部報(bào)警。4．關(guān)閉火情現(xiàn)場(chǎng)附近之門(mén)窗以阻止火勢(shì)蔓延，并立即關(guān)閉附近的電閘及煤氣。5．引導(dǎo)火警現(xiàn)場(chǎng)附近的人員用濕毛巾捂住口鼻，迅速?gòu)陌踩ǖ莱冯x。6．切勿在火警現(xiàn)場(chǎng)附近高喊：“著火了”，以免造成不必要的混亂。7．在撲救人員未到達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)前，報(bào)警者應(yīng)采取相應(yīng)的措施，使用火警現(xiàn)場(chǎng)附近的消防設(shè)施進(jìn)行撲救。8．帶電物品著火時(shí)，應(yīng)立即設(shè)法切斷電源，在電源切斷以前，嚴(yán)禁用水撲救，以防引發(fā)觸電事故。（六）、物業(yè)清雪應(yīng)急措施冬季即將到來(lái)，除雪保暢工作是黑河市佰利置業(yè)有限公司冬季養(yǎng)護(hù)工作的重要工作之一。為了做好冬季除雪保暢工作，制定冬季除雪保暢方案如下：一、除雪保暢工作目標(biāo)本著統(tǒng)一調(diào)度、科學(xué)組織、合理安排、確保安全暢通的原則，根據(jù)八區(qū)實(shí)際情況，確立冬季除雪保暢目標(biāo)為：力爭(zhēng)做到不因下雪而封路，雪停3---5小時(shí)路面無(wú)積雪。二、除雪保暢工作組織機(jī)構(gòu)設(shè)立成立除雪保暢指揮領(lǐng)導(dǎo)小組，組成如下：組長(zhǎng)：張希峰、呂志英成員：于春江、鄧開(kāi)強(qiáng)、于艷梅領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在公司物業(yè)部，維護(hù)小區(qū)主要路段、門(mén)市區(qū)域、制定具體實(shí)施方案，明確責(zé)任分工，責(zé)任落實(shí)到人，并設(shè)立除雪值班電話。三、除雪保暢工作準(zhǔn)備1、除雪保暢工作動(dòng)員及協(xié)調(diào)工作公司在制定除雪保暢預(yù)案后，應(yīng)召開(kāi)除雪保暢工作動(dòng)員會(huì)，要求所有相關(guān)人員高度重視，明確分工，建立責(zé)任制，務(wù)必保證降雪時(shí)預(yù)案能夠順利啟動(dòng)。同時(shí)各部門(mén)應(yīng)制定相應(yīng)除雪安全作業(yè)規(guī)程，確保除雪工作順利進(jìn)行。物業(yè)部、行政部還應(yīng)在降雪前做好協(xié)調(diào)工作，提前做好啟動(dòng)除雪預(yù)案的協(xié)調(diào)工作，達(dá)到協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)的目的。2、除雪物資、設(shè)備準(zhǔn)備工作1）除雪物資準(zhǔn)備物業(yè)部應(yīng)按照大雪的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)備工具，指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)除雪物資的管理、調(diào)配。保證除雪期間物資供應(yīng)連續(xù)、可靠。2）除雪機(jī)械準(zhǔn)備現(xiàn)準(zhǔn)備購(gòu)置掃雪車(chē)一臺(tái)（清雪效率4800㎡/小時(shí)/1.6L汽油）、1臺(tái)翻斗車(chē)（需改裝后使用）應(yīng)在降雪前完成購(gòu)置、現(xiàn)有2臺(tái)翻斗車(chē)保證運(yùn)輸（1.5立方米/臺(tái)），調(diào)試至良好工作狀態(tài)，隨時(shí)待命，遇特殊情況，調(diào)動(dòng)全公司完成除雪保暢工作。對(duì)除雪設(shè)備的操作人員，應(yīng)提前完成設(shè)備操作、應(yīng)急處理及維護(hù)保養(yǎng)等各項(xiàng)工作的培訓(xùn)。四、除雪保暢預(yù)案1、除雪保暢總方針為：機(jī)械除雪為主（物理方法），人工除雪為輔，局部使用人工除雪的方法。2、除雪保暢工作由除雪保暢指揮領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一指揮，營(yíng)運(yùn)行政部負(fù)責(zé)宣傳和除雪保暢信息的傳遞工作，物業(yè)公司負(fù)責(zé)八區(qū)范圍內(nèi)的除雪工作。公司其他部門(mén)配合支援物業(yè)公司完成除雪任務(wù)。應(yīng)充分利用機(jī)械快速清掃積雪，3、除雪作業(yè)規(guī)程所有清掃車(chē)、推雪板及清掃工具等除雪設(shè)備、物資均由物業(yè)部負(fù)責(zé)統(tǒng)一調(diào)配、使用。一旦開(kāi)始降雪，公司各部門(mén)即根據(jù)各自保暢工作分工，絕對(duì)服從領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一安排。進(jìn)行除雪安排，清雪車(chē)即開(kāi)始上路，進(jìn)行不間斷清雪作業(yè)。清掃車(chē)作業(yè)時(shí)，車(chē)上設(shè)一人駕駛使用。對(duì)于把小區(qū)路面的積雪清掃到路兩側(cè)后，如雪量較少則裝入翻斗車(chē)內(nèi)運(yùn)至垃圾場(chǎng)處理。如積雪量大，則將積雪運(yùn)用裝載車(chē)將積雪翻入綠化帶中集中處理。綠化帶中積雪達(dá)60㎝時(shí)酌情向垃圾場(chǎng)搬運(yùn)。清雪組應(yīng)根據(jù)不同雪情，配合鏟車(chē)采用以下應(yīng)對(duì)措施：1）小雪應(yīng)對(duì)措施如遇小雪時(shí)清掃車(chē)快速開(kāi)路，人工配合完成清掃。物業(yè)保潔保證業(yè)主入戶門(mén)口、車(chē)庫(kù)等清雪任務(wù)。2）中到大雪應(yīng)對(duì)措施如出現(xiàn)中到大雪時(shí)，路面積雪厚度較大時(shí)，應(yīng)首先利用鏟車(chē)將車(chē)道積雪推到廣場(chǎng)周邊，隨后掃雪車(chē)配合作業(yè)。3）對(duì)于門(mén)市前廣場(chǎng)等區(qū)域，則采用清掃車(chē)完成，鏟車(chē)輔助搬運(yùn)的方式。五、獎(jiǎng)罰措施完成公司降雪不封路、保證小區(qū)方便出行的目標(biāo)，公司領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)對(duì)各區(qū)除雪工作進(jìn)行考核，依據(jù)結(jié)果進(jìn)行審核。對(duì)不按時(shí)完成任務(wù)的不予發(fā)放獎(jiǎng)金補(bǔ)貼。酌情處理。七、加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)，努力構(gòu)建和諧小區(qū)社區(qū)是社會(huì)的細(xì)胞，社區(qū)和諧是社會(huì)和諧的基礎(chǔ)，而要實(shí)現(xiàn)社區(qū)的和諧，就必須高度重視社區(qū)文化建設(shè)。呼倫貝爾市委市政府一向非常重視社區(qū)文化建設(shè)并投入了大量的財(cái)力和物力，并取得了一定的成績(jī)，現(xiàn)結(jié)合自身在社區(qū)文化建設(shè)中的工作經(jīng)驗(yàn)對(duì)社區(qū)文化建設(shè)擬實(shí)行的方案。社區(qū)文化及其重要性社區(qū)文化是指一個(gè)社區(qū)在長(zhǎng)期發(fā)展中形成的某種文化觀念、行為方式、價(jià)值準(zhǔn)則、道德規(guī)范等的沉淀，它通過(guò)非正式的規(guī)范、文化習(xí)慣的影響和集體精神的感受，協(xié)調(diào)著社區(qū)的組織管理和人際關(guān)系。從廣義上講，社區(qū)文化是指社區(qū)物質(zhì)文化、行為文化、制度文化、精神文化的總和；從狹義上講，是指以本社區(qū)價(jià)值觀為核心的社區(qū)意識(shí)形態(tài)。社區(qū)文化的基本載體是全體居民，即業(yè)主（住戶）。他們的生活模式、價(jià)值取向、道德觀念、行為方式等最終決定了一個(gè)社區(qū)文化的面貌。文化與社區(qū)不能割裂。文化是在一定的空間范圍和時(shí)間向上生成的，社區(qū)是文化的土壤，社區(qū)結(jié)構(gòu)的形成賴(lài)于文化的制約，文化的孕育和傳承又存在于社區(qū)的社會(huì)活動(dòng)和生活工作之中。一個(gè)社區(qū)的社區(qū)文化一旦形成，它就會(huì)建立起自身系統(tǒng)的價(jià)值和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)社區(qū)成員的思想和行為的取向具有引導(dǎo)作用，使社區(qū)成員個(gè)體符合社區(qū)理想和目標(biāo)，同時(shí)也能對(duì)社區(qū)整體的價(jià)值取向和行為起導(dǎo)向作用。社區(qū)文化是現(xiàn)階段中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的重要特征，是創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和提高居民生活品質(zhì)的重要手段，是創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的重要文化因素。其主要包括社區(qū)文化氛圍和社區(qū)文化活動(dòng)兩方面。社區(qū)文化活動(dòng)促進(jìn)社區(qū)文化氛圍的形成；社區(qū)文化氛圍又將促使社區(qū)文化活動(dòng)層次的提高和住戶業(yè)余文化生活的豐富。良好的社區(qū)文化氛圍不僅能促進(jìn)業(yè)主相互尊重，和睦相處，營(yíng)造陶冶情操、凈化心靈、提升精神的社區(qū)環(huán)境，還能充分體現(xiàn)物業(yè)管理的功能，增加物業(yè)的潛在價(jià)值，成為社區(qū)精神文明和物質(zhì)文明建設(shè)的重要載體。1、社區(qū)文化點(diǎn)面開(kāi)花社區(qū)文化要分“點(diǎn)”和“面”兩個(gè)層次，“點(diǎn)”即物業(yè)管理公司所管轄的各個(gè)小區(qū)，所有管轄的小區(qū)就形成了“面”?！包c(diǎn)”與“面”的社區(qū)文化建設(shè)思路不同，“點(diǎn)”能非常切合小區(qū)居民的需求，重在加強(qiáng)小區(qū)居民之間、物業(yè)管理服務(wù)中心與業(yè)主之間的溝通?！懊妗眲t是小區(qū)之間的互動(dòng)，有利于物業(yè)管理公司引導(dǎo)社區(qū)文化的方向，塑造物業(yè)管理公司的品牌。物業(yè)公司在社區(qū)文化建設(shè)上，作為各小區(qū)的“點(diǎn)”，社區(qū)文化活動(dòng)內(nèi)容精彩豐富，既有羽毛球、乒乓球等體育比賽，又有圍棋、象棋比賽；居民健身運(yùn)動(dòng)會(huì)、綠色環(huán)保行動(dòng)等大型的社區(qū)文化活動(dòng)?！包c(diǎn)”和“面”需要達(dá)成統(tǒng)一。雖然“點(diǎn)”與“點(diǎn)”之間的社區(qū)文化建設(shè)不盡相同，各放異彩，但“點(diǎn)”和“面”是統(tǒng)一的，時(shí)間安排有統(tǒng)籌，內(nèi)容安排有統(tǒng)一導(dǎo)向。小區(qū)管理服務(wù)中心在每年的年底要給公司負(fù)責(zé)社區(qū)文化的部門(mén)提交一份第二年的年度社區(qū)文化安排，由公司負(fù)責(zé)審核統(tǒng)籌，避免了“點(diǎn)”與“面”在社區(qū)文化建設(shè)上的沖突，同時(shí)，將整個(gè)公司的社區(qū)文化活動(dòng)系統(tǒng)化、主題化。這樣，社區(qū)文化建設(shè)就初步形成了“點(diǎn)”和“面”的統(tǒng)一和互動(dòng)，相互映照，全面開(kāi)花。2、保持社區(qū)文化活動(dòng)的傳統(tǒng)性營(yíng)造一種社區(qū)文化氛圍，不可一蹴而就，需要相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的堅(jiān)持和努力。保持社區(qū)文化活動(dòng)的傳統(tǒng)性，將廣受居民歡迎的社區(qū)文化活動(dòng)項(xiàng)目保留下來(lái)，不斷完善和創(chuàng)新活動(dòng)的形式和內(nèi)容，有利于持續(xù)地營(yíng)造社區(qū)文化氛圍，豐富社區(qū)文化的內(nèi)涵，沉淀社區(qū)文化的厚度。社區(qū)文化建設(shè)與居民健身運(yùn)動(dòng)會(huì)每年9-11月份交替舉行，每年的春夏之交，邀請(qǐng)具有一定專(zhuān)業(yè)水平的歌舞團(tuán)舉辦宵夏文藝晚會(huì)，3月份有綠色環(huán)保行動(dòng)等，這些社區(qū)文化活動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展完善之后，逐漸形成了社區(qū)居民傳統(tǒng)的社區(qū)文化活動(dòng)，并且在物業(yè)管理公司的精心策劃下，這些社區(qū)文化活動(dòng)項(xiàng)目在社區(qū)居民心中已經(jīng)形成了廣泛的影響，社區(qū)居民的參與興趣不斷提高。3、充分發(fā)揮業(yè)主的主動(dòng)意識(shí)在社區(qū)文化的建設(shè)中，物業(yè)管理公司的引導(dǎo)固然非常重要，物業(yè)管理公司引導(dǎo)的最終目的就是為了讓小區(qū)的居民自發(fā)自動(dòng)地參與到社區(qū)文化建設(shè)中來(lái)，那樣的社區(qū)文化才是真正的由居民來(lái)營(yíng)造和在居民中沉淀并影響著他們?nèi)粘Ｐ袨橛^念的一種文化。充分發(fā)揮業(yè)主的主動(dòng)意識(shí)，讓業(yè)主積極參與到社區(qū)文化的建設(shè)中來(lái)，為小區(qū)居民提供了許多便利的條件和平臺(tái)。在小區(qū)成立老年舞蹈隊(duì)、小秧歌隊(duì)等多個(gè)文藝團(tuán)體。社區(qū)文化建設(shè)呈現(xiàn)出了一派生機(jī)勃勃、春意盎然的和諧景象。4、需求與導(dǎo)向結(jié)合社區(qū)文化建設(shè)的成果如何，一方面和社區(qū)文化活動(dòng)能不能吸引居民，能不能滿足居民的需求有關(guān)，另一方面與物業(yè)管理公司對(duì)社區(qū)文化的導(dǎo)向有關(guān)。為了更能切合社區(qū)居民的社區(qū)文化活動(dòng)需求，每年都會(huì)進(jìn)行一次業(yè)主問(wèn)卷調(diào)查，了解業(yè)主對(duì)于社區(qū)文化活動(dòng)的需求，并以此為依據(jù)改進(jìn)和完善社區(qū)文化活動(dòng)的開(kāi)展。開(kāi)展“構(gòu)建和諧社區(qū)志愿活動(dòng)”，倡議社區(qū)居民從自律做起、從節(jié)能做起、從環(huán)保做起、從互助做起，共同建設(shè)環(huán)境優(yōu)美、秩序井然、溫馨舒適、充滿人文關(guān)懷的和諧社區(qū)城。5、文化的創(chuàng)想力社區(qū)文化的建設(shè)需要源源不斷地注入活力，這樣社區(qū)文化活動(dòng)才能保持長(zhǎng)久的旺盛生命力，優(yōu)質(zhì)生活的創(chuàng)想，作為提供優(yōu)質(zhì)生活的保障，不僅在管理服務(wù)上敢為人先地創(chuàng)想和實(shí)踐，而且在社區(qū)文化建設(shè)的創(chuàng)想和實(shí)踐上也不余遺力。社區(qū)文化建設(shè)的創(chuàng)想既體現(xiàn)在社區(qū)文化活動(dòng)的形式上，也體現(xiàn)在社區(qū)文化活動(dòng)的內(nèi)容上。既率先在小區(qū)里開(kāi)展“十大不文明行為評(píng)選”活動(dòng)，在綠色生態(tài)環(huán)保行動(dòng)上向全社區(qū)居民推廣使用環(huán)保購(gòu)物袋、廢舊電池垃圾專(zhuān)項(xiàng)處理?！熬G色環(huán)保行動(dòng)和十大文明行動(dòng)”的有機(jī)結(jié)合加大了居民熱情參與的力度，社區(qū)文化建設(shè)之在居民中掀起熱情的浪潮，而傳統(tǒng)的社區(qū)文化活動(dòng)又能歷久彌新，這就充分體現(xiàn)文化的創(chuàng)想力為社區(qū)文化建設(shè)所帶來(lái)的活力。八、智能化設(shè)施的管理與維修方案設(shè)備管理主要內(nèi)容是指從設(shè)備的更新改造、選型開(kāi)始，一直到設(shè)備報(bào)廢為止的設(shè)備管理的全過(guò)程。按設(shè)備管理中的不同階段，總程序可分為四個(gè)不同的運(yùn)行程序：第一程序：設(shè)備的更新規(guī)劃、選型、訂購(gòu)、安裝調(diào)試及日常運(yùn)行設(shè)備的更新規(guī)劃：根據(jù)物業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合發(fā)展商/大業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)的意見(jiàn)，制訂出3-5年中設(shè)備增添和更新改造的具體規(guī)劃，由工程部提出，報(bào)管理處最高負(fù)責(zé)人審核后提交公司相關(guān)部門(mén)審核，經(jīng)由公司客戶服務(wù)部最高負(fù)責(zé)人審批同意后提交發(fā)展商/大業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)。設(shè)備的選型：選型應(yīng)考慮三個(gè)方面。第一是技術(shù)先進(jìn)，選用同類(lèi)產(chǎn)品中效率高，操作簡(jiǎn)便，安全可靠并符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求的產(chǎn)品；第二是同類(lèi)產(chǎn)品互換性能好，選用檢修簡(jiǎn)便，零部件通用性強(qiáng)的產(chǎn)品；第三是經(jīng)濟(jì)合理，選用能耗低和維修費(fèi)用較低的產(chǎn)品。設(shè)備訂購(gòu)：訂購(gòu)可由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，也可由發(fā)展商直接訂購(gòu)，采購(gòu)時(shí)必須注意隨機(jī)附件、技術(shù)資料和易損件的供應(yīng)等問(wèn)題，訂購(gòu)合同按相關(guān)操作程序申報(bào)。入庫(kù)保管：設(shè)備到貨運(yùn)至物業(yè)后，必須及時(shí)開(kāi)箱驗(yàn)收（進(jìn)口設(shè)備應(yīng)有外貿(mào)和商檢人員到場(chǎng)），查驗(yàn)裝箱單、合格證書(shū)和技術(shù)文件等，按裝箱單仔細(xì)核對(duì)品種，數(shù)量。認(rèn)定質(zhì)量合格的情況下，登記造冊(cè)，辦理入庫(kù)手續(xù)。有問(wèn)題時(shí)，應(yīng)及時(shí)與有關(guān)單位交涉。開(kāi)箱驗(yàn)收過(guò)程應(yīng)有發(fā)展商人員在場(chǎng)。暫時(shí)不用的設(shè)備，倉(cāng)庫(kù)管理員應(yīng)按技術(shù)要求做好保養(yǎng)工作后，封存入庫(kù)。資料員應(yīng)把全部資料編冊(cè)存檔。設(shè)備安裝調(diào)試：安裝調(diào)試可由物業(yè)工程人員完成，也可委托供應(yīng)商找專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行。對(duì)關(guān)鍵設(shè)備的安裝，物業(yè)工程人員應(yīng)全程在場(chǎng)共同參加。驗(yàn)收工作由發(fā)展商、物業(yè)服務(wù)中心、公司工程部等共同參加。特種設(shè)備（如電梯、鍋爐等）應(yīng)請(qǐng)政府部門(mén)參加。最后會(huì)簽驗(yàn)收單。設(shè)備移交、入帳及建檔：依據(jù)設(shè)備竣工驗(yàn)收單，由工程部會(huì)同客戶服務(wù)部門(mén)向使用部門(mén)移交（如保安部、物業(yè)部等），根據(jù)設(shè)備統(tǒng)一編號(hào)，填寫(xiě)設(shè)備登記卡，立入臺(tái)帳，工程部管理的設(shè)備應(yīng)移交相關(guān)技術(shù)班組。培訓(xùn)計(jì)劃：技術(shù)員上崗前的操作培訓(xùn)和考核工作由工程主管負(fù)責(zé)，在行政人事部備案，每年應(yīng)制定相應(yīng)各工種的培訓(xùn)計(jì)劃。日常管理：設(shè)備移交后，應(yīng)會(huì)同使用部門(mén)或班組制定設(shè)備的操作規(guī)程及完好標(biāo)準(zhǔn)，按操作規(guī)程運(yùn)行操作，定期檢查確保設(shè)備正常運(yùn)行。第二程序：設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)，即設(shè)備一級(jí)、二級(jí)保養(yǎng)和設(shè)備大修，工程部應(yīng)編制年度維修計(jì)劃，設(shè)備的一、二級(jí)保養(yǎng)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)以及外判保養(yǎng)的項(xiàng)目。外判項(xiàng)目中應(yīng)審核合同中有關(guān)保養(yǎng)程序和計(jì)劃，并在合同執(zhí)行中配合和監(jiān)督。一級(jí)保養(yǎng)：物業(yè)大廈或小區(qū)的動(dòng)力、電氣設(shè)備等，可每月按一級(jí)保養(yǎng)的內(nèi)容進(jìn)行一次保養(yǎng)工作，保養(yǎng)內(nèi)容根據(jù)相關(guān)設(shè)備和系統(tǒng)的保養(yǎng)要求和程序進(jìn)行。一級(jí)保養(yǎng)由領(lǐng)班督促檢查，工程主管抽查。二級(jí)保養(yǎng)：設(shè)備使用三個(gè)月后按規(guī)定進(jìn)行二級(jí)保養(yǎng)工作，根據(jù)保養(yǎng)程序和要求，逐項(xiàng)開(kāi)展。二級(jí)保養(yǎng)由領(lǐng)班和工程主管/經(jīng)理進(jìn)行驗(yàn)收并備案。設(shè)備大修：一般設(shè)備使用一年后，可進(jìn)行大修程序工作（視各設(shè)備、系統(tǒng)情況而定）。大修項(xiàng)目確定后，應(yīng)填寫(xiě)大修申請(qǐng)表，編制大修方案，明確修理內(nèi)容、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并做好技術(shù)資料及備件準(zhǔn)備工作。對(duì)大型重要設(shè)備或系統(tǒng)建議由專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān)大修工作，修理過(guò)程中，要做好現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量及進(jìn)度監(jiān)督工作，大修結(jié)束，應(yīng)組織竣工驗(yàn)收工作并將大修技術(shù)資料完整歸檔。第三程序：設(shè)備的技術(shù)改造，設(shè)備在運(yùn)行一段時(shí)間后，會(huì)發(fā)現(xiàn)某些系統(tǒng)和設(shè)備配套不盡合理等情況，需在設(shè)備原有基礎(chǔ)上作一些技術(shù)、效率、安全、環(huán)保和節(jié)能等方面的技術(shù)改造，工程部須對(duì)改造的原因、方案提出可行性報(bào)告，上報(bào)管理處最高負(fù)責(zé)人，經(jīng)公司工程部審核后，發(fā)文給發(fā)展商建議改造，設(shè)備的技術(shù)改造程序與大修程序相同。第四程序：設(shè)備的更新報(bào)廢，設(shè)備的更新報(bào)廢應(yīng)同時(shí)辦理，設(shè)備的報(bào)廢原則為：國(guó)家指定的淘汰產(chǎn)品。已超過(guò)使用期限，損壞嚴(yán)重，修理費(fèi)用昂貴。因受自然災(zāi)害或事故損壞，而修理費(fèi)接近或超過(guò)原設(shè)備價(jià)值的設(shè)備。雖能運(yùn)轉(zhuǎn)，但有嚴(yán)重隱患，而修理費(fèi)用昂貴的設(shè)備。無(wú)法修復(fù)的設(shè)備。設(shè)備報(bào)廢應(yīng)由使用部門(mén)提出申請(qǐng)，由工程部會(huì)同有關(guān)技術(shù)單位進(jìn)行評(píng)判和技術(shù)鑒定，確認(rèn)后，由工程部出具書(shū)面報(bào)告報(bào)管理處最高負(fù)責(zé)人，價(jià)值超過(guò)人民幣2000元的應(yīng)報(bào)公司工程部審批，經(jīng)公司客戶服務(wù)部最高負(fù)責(zé)人同意后，報(bào)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)審批通過(guò)后，方可辦理報(bào)廢手續(xù)。一、智能化系統(tǒng)的前期管理住戶智能化系統(tǒng)須知住房裝修須知使用智能化系統(tǒng)須知二、智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行方案巡更系統(tǒng)的運(yùn)行方案閉路監(jiān)視系統(tǒng)的運(yùn)行方案住戶安全報(bào)警系統(tǒng)的運(yùn)行方案樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)的運(yùn)行方案三、智能化系統(tǒng)的維修項(xiàng)目智能化系統(tǒng)維護(hù)項(xiàng)目巡更系統(tǒng)維護(hù)檢查表閉路監(jiān)視系統(tǒng)維護(hù)檢查表智能控制中心維護(hù)檢查表九、《業(yè)主臨時(shí)管理公約》第一章總則為落實(shí)本物業(yè)的售后管理，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境和秩序，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、規(guī)章、規(guī)范性文件制訂本公約，由本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同遵守。第二章物業(yè)基本情況第一條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的基本情況物業(yè)名稱(chēng)：呼倫貝爾市天地物流綜合樓物業(yè)類(lèi)型：商鋪，建筑面積：8385平方米根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，業(yè)主享有以下物業(yè)共用部分、公用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)：1、由單棟建筑物的全體業(yè)主共有的共用部分，包括該棟建筑物的承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、公共門(mén)廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外墻面、層面等。2、由單棟建筑物的全體業(yè)主共有的共用設(shè)施設(shè)備，包括該棟建筑物內(nèi)的給排水管道、落水管、水箱、水泵、照明設(shè)施、消防設(shè)施、避雷設(shè)施等。3、由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的共用部分和共用設(shè)施設(shè)備，包括圍墻、池井、照明設(shè)施、公用設(shè)施設(shè)備使用的房屋物業(yè)管理用房等。第三條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，以下部分和設(shè)施設(shè)備為建設(shè)單位所有：1、商務(wù)中心及其與之相配套的設(shè)施設(shè)備。2、產(chǎn)權(quán)為建設(shè)單位所有的商業(yè)用房。第三章物業(yè)的使用第四條業(yè)主對(duì)物業(yè)的公有部分享有使用的權(quán)利，但不得妨礙物業(yè)的正常使用，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。第五條業(yè)主應(yīng)按有利于物業(yè)外貌保持，使用安全方便等原則，妥善處理供電、供水、排污、通行、采光、裝飾裝修、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系。第六條業(yè)主應(yīng)按原設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)，因特殊情況需要改變物業(yè)設(shè)計(jì)用途的，業(yè)主應(yīng)在征得相鄰業(yè)主書(shū)面同意，經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)簽署意見(jiàn)后，報(bào)有關(guān)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。第七條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并與其簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》。業(yè)主應(yīng)遵守裝修管理規(guī)定，不得從事規(guī)定中的禁止行為。因違反規(guī)定影響物業(yè)用電、用水、供氣、通訊、有線電視等使用功能的由業(yè)主承擔(dān)責(zé)任，負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。第八條業(yè)主進(jìn)行裝修時(shí)，應(yīng)在指定地方放置裝飾裝修材料及垃圾，不得擅自占用共用部分和公共場(chǎng)所。第九條業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣等公用設(shè)施設(shè)備，不得擅自拆改。第十條業(yè)主應(yīng)按設(shè)計(jì)預(yù)留的位置安裝空調(diào)，未設(shè)計(jì)位置的，應(yīng)按物業(yè)管理指定的位置安裝，并按要求做好噪音及凝水處理。第十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛和停放車(chē)輛，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的車(chē)輛行駛和停車(chē)規(guī)則。第十二條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：1、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)。破壞房屋外貌，擅自改變房屋建筑及其設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)、景觀臺(tái)等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計(jì)用途、功能布局、不銹鋼防盜門(mén)窗外裝等。2、占用或損壞物業(yè)共用部分、公用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地，擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、消防等公用設(shè)施。3、影響園區(qū)或本物業(yè)外觀的違章搭建、設(shè)立廣告牌，私設(shè)攤點(diǎn)等。4、在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物。5、違反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質(zhì)；嚴(yán)禁在小區(qū)放煙花爆竹。6、擅自在物業(yè)共用部分和相關(guān)場(chǎng)所辦理喪葬事宜和懸掛、粘貼、涂改、刻畫(huà)。7、踐踏、占用綠化地，損壞、涂劃園林建筑物品，違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物。8、隨意停放車(chē)輛，制造超過(guò)規(guī)定的噪音以及其他不文明行為。9、利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)。10、法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。第四章物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)第十三條業(yè)主對(duì)物業(yè)專(zhuān)有部分的維修養(yǎng)護(hù)行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。第十四條因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專(zhuān)有部分時(shí)，業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)的進(jìn)行造成物業(yè)的損壞損失，業(yè)主應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。第十五條發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急情況，必須及時(shí)進(jìn)入物業(yè)專(zhuān)有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，但無(wú)法通知相關(guān)業(yè)主的物業(yè)管理企業(yè)可與相鄰業(yè)主說(shuō)明情況，在居委會(huì)或派出所的監(jiān)督下，進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專(zhuān)有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，事后應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)業(yè)主并做好善后工作。第十六條因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)或公共利益，業(yè)主需臨時(shí)占用，挖掘道路場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)的同意，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。第十七條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施消除隱患。第十八條建設(shè)單位應(yīng)按國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位在保修期限和保修范圍內(nèi)拒絕修復(fù)或拖延修復(fù)的，業(yè)主可以自行或委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及