興義吉誠商住樓市場分析報(bào)告

創(chuàng)造一流執(zhí)行價(jià)值創(chuàng)造一流執(zhí)行價(jià)值第75頁共75頁全程策劃顧問/吉誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司【吉誠·尚都市場分析報(bào)告】提案者：友聯(lián)偉業(yè)吉誠·尚都項(xiàng)目組提案機(jī)構(gòu)：貴州友聯(lián)偉業(yè)投資顧問有限公司提案時(shí)間：2007-0編號(hào)：YLWYJC07-0

目錄前言……………3第一章宏觀市場研究………6第二章興義市房地產(chǎn)發(fā)展分析……………21第三章需求市場研究………39第四章項(xiàng)目分析……………44第五章競爭及可類比項(xiàng)目研究……………51第六章結(jié)論…………………71

前言當(dāng)企業(yè)還沒有強(qiáng)大到駕馭市場、引導(dǎo)市場的時(shí)候，我們就必須花大力氣去研究市場、分析市場、把握市場運(yùn)行的客觀規(guī)律和未來的發(fā)展趨勢，用以指導(dǎo)我們的具體工作，正所謂“知己知彼，百戰(zhàn)百勝”。2007年興義市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)正處于一個(gè)異動(dòng)時(shí)期…………《本色聯(lián)盟市場解讀》

研究目的本研究分析活動(dòng)本著客觀、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，利用科學(xué)、系統(tǒng)的分析方法和手段，旨在對興義市城區(qū)住宅市場進(jìn)行全面、深入、有針對性的研究分析，最終為本項(xiàng)目的定位論證、營銷推廣和銷售提供決策的參考依據(jù)。二、調(diào)研目標(biāo)市場興義市老城邊緣、桔山新區(qū)、坪東板塊及民航板塊與本案有競爭及類比性的小高層、高層物業(yè)。調(diào)研重點(diǎn)：1、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢2、各板塊小高層、高層物業(yè)產(chǎn)品特性、開發(fā)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢3、各板塊小高層、高層物業(yè)對本項(xiàng)目的參考意義及競爭態(tài)勢三、調(diào)研形式抽樣調(diào)查、實(shí)地調(diào)查、觀察調(diào)查、隨機(jī)采訪等調(diào)查方法相結(jié)合。四、調(diào)研原則科學(xué)、客觀、全面、深入、有效。五、調(diào)研工作時(shí)間2007年4月13日——2007年4月六、調(diào)研單位本色聯(lián)盟（長沙）置業(yè)顧問有限公司七、報(bào)告主要成果興義市宏觀市場研究及發(fā)展預(yù)測興義市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析興義市房地產(chǎn)需求市場研究項(xiàng)目開發(fā)及周邊環(huán)境研究可借鑒及競爭項(xiàng)目研究八、報(bào)告框架本報(bào)告采用由面到點(diǎn)，逐步深入的結(jié)構(gòu)，對開發(fā)環(huán)境、產(chǎn)品市場、消費(fèi)市場、項(xiàng)目環(huán)境配套、項(xiàng)目開發(fā)等各元素進(jìn)行系統(tǒng)分析。

第一章宏觀市場研究一、城市及經(jīng)濟(jì)概況（一）、城市概況貴州省興義市地處滇、桂、黔三?。▍^(qū)）結(jié)合部，是黔西南布依族苗族自治州政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教和信息中心。全市總面積2915平方公里，轄4個(gè)辦事處17鎮(zhèn)6鄉(xiāng)，72萬人口，主要有漢、布依、苗、彝、回等民族，少數(shù)民族占總?cè)丝诘?0%，多為聚居，民族風(fēng)情濃郁。興義山川秀麗，氣候宜人，人杰地靈，區(qū)位優(yōu)勢獨(dú)特。這里是何應(yīng)欽先生、王伯群先生、王電輪將軍的故鄉(xiāng)。勤勞勇敢的興義人民，在共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過五十年的艱辛努力，已將興義建設(shè)成了一個(gè)初具規(guī)模的新興城市。這里有淳樸濃郁的民族風(fēng)情，熱情好客的各族兒女，豐富多彩的自然景觀；這里有豐富的水能資源、礦產(chǎn)資源、中藥材和經(jīng)濟(jì)林木資源，開發(fā)前景廣闊；這里有蓄水量達(dá)102億立方米、水面達(dá)816平方公里的萬峰湖，是一塊尚待開發(fā)的旅游處女地；這里交通便捷，南昆鐵路橫貫全境，公路四通八達(dá)；這里通訊設(shè)施完善，南昆光纜、貴興光纜為興義市的通訊提供了載體，足不出戶，即可與世界任何一個(gè)地方溝通聯(lián)系等等。（二）、區(qū)位環(huán)境———承東啟西、聯(lián)南接北興義市距貴州貴陽357公里，距云南昆明362公里，距廣西南寧325公里，位于南（寧）貴（陽）昆（明）經(jīng)濟(jì)圈的中心，地理區(qū)位優(yōu)越，素有“三省通衢”之稱。東與本州安龍縣接壤，南與廣西壯族自治區(qū)的西林、隆林兩縣隔江相望，西與云南省羅平、富源兩縣毗鄰，北與本省興仁縣，普安縣和盤縣連接，南盤江橫貫市境，歷史上是三省毗鄰地區(qū)的商業(yè)集散地和通衢要塞。興岔、興普、興魯、興巴四條縣際公路等級油化。從興義市境穿過的324國道、309省道改造相繼完工，貴（陽）興（仁）高等級公路的延伸，途徑興義的汕（頭）昆（明）高速公路的動(dòng)工興建；南盤江河道整治基本結(jié)束；興義飛機(jī)場于2004年7月建成通航。已初步形成的集鐵路、公路、航空、航運(yùn)四位一體的立體交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，成為黔、滇、桂三?。▍^(qū)）結(jié)合部出海的重要交通樞紐。興義市位于三省的交界處，是三省聯(lián)系的紐帶，其特殊的地理位置使興義市在新一輪西部大開發(fā)中扮演著重要角色。（三）、人口環(huán)境———城市人口不斷增加人口素質(zhì)顯著提高隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居住環(huán)境的改善，生活質(zhì)量的不斷提高，興義市城市人口不斷增加，居民受教育程度明顯提高，人口素質(zhì)也有著顯著的提升。90年代后期，尤其是2000年以后，隨著城市化和現(xiàn)代化進(jìn)程步伐的加快，城市的聚合功能進(jìn)一步加強(qiáng)，到興義市2004年全市人口達(dá)75萬，其中城區(qū)人口22萬，城市化水平達(dá)27％。同時(shí)，根據(jù)我司2005年的調(diào)查，在被訪者中受過大專及本科以上教育的達(dá)61％，家庭結(jié)構(gòu)中，“3口之家”家庭占58%，“六口之家”“五口之家”、“四口之家”家庭各占6%、8%、14%，總和僅為28%。年度1997年1998年1999年2000年2001年2002年2007年城區(qū)人口19.6320.3920.7621.7522.2522.48261997年到2002年，興義市增加城區(qū)人口2.85萬人，年均增加0.475萬人，據(jù)此推算，2007年，興義市城區(qū)人口規(guī)模將達(dá)到26萬人?？傊彝艟丝谝?guī)模下降和人口素質(zhì)的提高是社會(huì)進(jìn)步和發(fā)展的必然趨勢，家庭戶規(guī)模的縮小不僅是社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化多種因素影響的結(jié)果，更是全市居民居住環(huán)境的改善，生活質(zhì)量得到了實(shí)質(zhì)性提高的結(jié)果。（四）、經(jīng)濟(jì)環(huán)境———運(yùn)行平穩(wěn)，持續(xù)健康發(fā)展目前興義形成了“二、三、一”的產(chǎn)業(yè)格局，第三產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率日益增大。2006年，全市生產(chǎn)總值完成73.5億元，增長（比上年，下同）20.49％；財(cái)政總收入可完成7.5億元，增長20.58％；地方財(cái)政收入可完成3.9億元，增長27.45％；固定資產(chǎn)投資可完成25億元，增長14.52％；招商引資履約資金達(dá)到39.5億元，其中到位資金6.5億元，增長30％；農(nóng)民人均純收入可實(shí)現(xiàn)2758元，增加190元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入可實(shí)現(xiàn)8707元，增加685元。透過這些看似枯燥的數(shù)字，我們能夠感受興義生動(dòng)的發(fā)展歷程，也更能把握這一歷程中興義經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新態(tài)勢：在國家實(shí)行宏觀調(diào)控的政策下，興義依然保持著蓬勃的發(fā)展活力，經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一扇扇新閘門也在次第打開。(五)、興義城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)“十一五”期間，興義市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo)為：經(jīng)濟(jì)增長指標(biāo)——財(cái)政總收入達(dá)到12億元，年均增長14％以上，力爭完成15億元，年均增長19％以上，比“十五”期末翻一番；固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)完成160億元，比“十五”翻一番；——到2010年，全市生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)130億元，年均增長16％以上，力爭達(dá)到150億元，年均增長19％以上，人均生產(chǎn)總值超過2000美元，比“十五”期末翻一番，接近或達(dá)到全國平均水平。社會(huì)發(fā)展指標(biāo)——到2010年，城市建成區(qū)面積達(dá)40平方公里，城鎮(zhèn)人口達(dá)40萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)50％左右。——到2010年，全市人口自然增長率控制在7‰左右，符合政策生育率提高到95％以上，總?cè)丝诳刂圃?0萬人以內(nèi)?！麓罅φ{(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)和所有制結(jié)構(gòu)：三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為10：60：30；大力發(fā)展非公有制經(jīng)濟(jì)，提高非公有制經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重；城市、沿鐵、沿江和石山經(jīng)濟(jì)區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，形成優(yōu)勢互補(bǔ)、各具特色的區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局。人民生活指標(biāo)——農(nóng)民人均純收入爭取達(dá)到3650元，確保年均增長150元以上；城市居民人均可支配收入達(dá)到13000元，年均增長1000元以上；科技、教育、人口、衛(wèi)生、文化等社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)全面發(fā)展。（六）、未來發(fā)展預(yù)測據(jù)2006年《市政府工作報(bào)告》資料表明，興義市2000年——2005年GDP全年增長保持在12.50%左右。促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的措施主要有：加快農(nóng)業(yè)、工業(yè)和服務(wù)業(yè)三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，逐步加大第三產(chǎn)業(yè)的比例，積極改善投資環(huán)境以吸引外資，繼續(xù)推進(jìn)對外開放以擴(kuò)大出口，加大固定資產(chǎn)投資等。2007年全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：預(yù)計(jì)全市全年生產(chǎn)總值達(dá)到84億元，增長17.48％。財(cái)政總收入確保8.5億元，增長13.33％，力爭9億元，增長20％。地方財(cái)政收入達(dá)到4.3億元，增長10.26％。招商引資到位資金達(dá)到8億元，增長23.08％。固定資產(chǎn)投資達(dá)到30億元，增長20％。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到30.5億元，增長12.96％。農(nóng)民人均純收入達(dá)到2958元，增加200元。城市居民人均可支配收入達(dá)到10000元，增加1000元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展依然看好。二、城市規(guī)劃及發(fā)展總結(jié)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相輔相成、不可分割，每次房地產(chǎn)的迅速發(fā)展都與城市規(guī)劃息息相關(guān)，而所有城市規(guī)劃的實(shí)施有賴于房地產(chǎn)的投入和參與。城市規(guī)劃是房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個(gè)方向標(biāo)，在一定程度上指引者房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，能促使房地產(chǎn)進(jìn)行健康、有序的開發(fā)。而房地產(chǎn)則是城市規(guī)劃最忠實(shí)的實(shí)踐者和實(shí)現(xiàn)者，沒有房地產(chǎn)業(yè)，一切城市規(guī)劃都無異于鏡中花、水中月。（一）、規(guī)劃區(qū)范圍

規(guī)劃控制范圍界定為兩個(gè)層次，即中心城規(guī)劃區(qū)用地范圍和中心城總體規(guī)劃用地范圍。

1、市域城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)規(guī)劃范圍為興義市轄行政區(qū)，總用地面積2915平方公里。2、中心城規(guī)劃控制范圍：北至頂效，東至馬嶺河峽谷以東3000米，西至木賈、南至下五屯，包括黃草壩、坪東、桔山、下五屯四個(gè)街道辦事處和馬嶺鎮(zhèn)、頂效鎮(zhèn)的全部或部分用地，約348平方公里。3、中心城總體規(guī)劃用地范圍：規(guī)劃用地面積約73.4平方公里，其中規(guī)劃城市建設(shè)用地約40.9平方公里。（二）、城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)規(guī)劃依托現(xiàn)有的城鎮(zhèn)體系，結(jié)合南昆鐵路、汕昆高速公路、324國道等主要道路，合理布局城鎮(zhèn)，明確城鎮(zhèn)等級和功能、規(guī)模和職能。

形成中心城—中心鎮(zhèn)—一般鎮(zhèn)三個(gè)層次組成的城鎮(zhèn)體系。

1、興義市中心城—由黃草壩、桔山、坪東、下五屯四個(gè)街道辦事處和馬嶺鎮(zhèn)、頂效鎮(zhèn)等組成。規(guī)劃形成大中城市的規(guī)模，至2020年，規(guī)劃實(shí)際居住人口約48萬人。

2、中心鎮(zhèn)—重點(diǎn)扶植和發(fā)展威舍、清水河、鄭屯、烏沙、魯布格、泥凼、巴結(jié)7個(gè)中心鎮(zhèn)，規(guī)劃人口為1--3萬人。

3、一般鎮(zhèn)—保留萬屯、魯屯、白碗窯、則戎、七舍、敬南、捧乍、倉更、洛萬鎮(zhèn)等9個(gè)一般鎮(zhèn)，規(guī)劃人口為0.5--1萬人。

4、撤并三江口鎮(zhèn)、滄江鎮(zhèn)、雄武鄉(xiāng)、豬場坪鄉(xiāng)等四個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

（三）、城市功能定位

1、黔西南州的政治、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)中心，文化、教育、信息基地。

2、滇、黔、桂三?。▍^(qū)）結(jié)合地區(qū)的商業(yè)、貿(mào)易、物流基地。

3、具有豐富旅游資源和歷史人文景觀的旅游服務(wù)城市。

4、具有電力、煤炭、釀酒、制藥、建材、冶金等工業(yè)，并積極發(fā)展以都市型產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的綜合性生產(chǎn)基地。

（四）、城市總體布局

1、用地規(guī)模

興義市中心城現(xiàn)狀建成區(qū)用地17.7平方公里。

規(guī)劃至2020年，中心城總體規(guī)劃用地約73.4平方公里，其中城市建設(shè)用地約40.9平方公里，自然生態(tài)用地約22.4平方公里，發(fā)展備用地約10.1平方公里。2、總體布局結(jié)構(gòu)依托舊城格局，完善城市功能與布局，環(huán)城線以內(nèi)利用山體的自然分隔形成楔型生態(tài)綠地，形成“掌式”的城市空間布局結(jié)構(gòu)。

中心城的布局結(jié)構(gòu)概括為“三條軸線、五個(gè)中心、六個(gè)片區(qū)”。

三條軸線

中心城的三條發(fā)展及景觀軸線，分別是瑞金大道、民航大道、開發(fā)大道。

瑞金大道是組織城市主要公共活動(dòng)景觀的軸線，興義市的信息中心和行政、體育、文化、商業(yè)中心均分布于瑞金大道的沿線。

民航大道由興義機(jī)場東西向延伸至城區(qū)中心，是組織城市生活和綠化景觀的軸線，沿線布置多個(gè)居住區(qū)和與機(jī)場配套的物流和工業(yè)區(qū)。

開發(fā)大道位于頂效片區(qū)，是興義市城市副中心的主要景觀道路，又是興義火車客站聯(lián)系中心城的主要通道。五個(gè)中心

行政文化中心、金融商貿(mào)中心、信息中心和體育中心位于瑞金大道的沿線，形成新的城市中心區(qū)。老城商務(wù)中心則依托現(xiàn)有的老城商業(yè)區(qū)布置。六個(gè)片區(qū)

城市的主要功能有機(jī)的分散到各個(gè)互相聯(lián)系又有分隔的片區(qū)空間，因地制宜，最大限度地利用可建設(shè)用地。

規(guī)劃中城市的主要道路和結(jié)構(gòu)綠地系統(tǒng)，將興義市中心城劃分為6個(gè)片區(qū)。

（1）、老城區(qū)片區(qū)：

位于中心城西面，南環(huán)路、遵義路、北京路、延安路、棲霞路、坪東大道圍合的環(huán)線范圍內(nèi)。

用地面積約6.6平方公里，規(guī)劃居住人口約10萬人。

主要功能是延續(xù)富于傳統(tǒng)特色的城市空間和歷史文脈，逐步以步行商業(yè)街的形式，繼續(xù)擔(dān)負(fù)起老城區(qū)的核心地位，構(gòu)筑新的商業(yè)、商務(wù)中心。

（2）、桔山片區(qū)：

位于老城區(qū)北，南接延安路、北京路，西、北至環(huán)城路，東至頂興路。

用地面積12.8平方公里，規(guī)劃居住人口約17萬人。

該區(qū)域集中了興義市的行政文化中心、商貿(mào)商務(wù)中心，信息、金融和體育中心等大型的公共設(shè)施，是興義中心城的核心。

（3）、民航片區(qū)：

依托興義機(jī)場設(shè)置的一個(gè)綜合性片區(qū)，片區(qū)東、南至環(huán)城路，西面至頂興路——鳳儀路——規(guī)劃經(jīng)六路、北面至緯三路。

用地面積12.3平方公里，規(guī)劃居住人口約4萬人。

規(guī)劃居住區(qū)、高等級科技教育區(qū)、物流倉儲(chǔ)區(qū)。

（4）、下五屯片區(qū)：

位于中心城南部，北接南環(huán)路，南至環(huán)城路，東、西方向至自然山體用地。

用地面積3.9平方公里，規(guī)劃人口5萬人。

以居住功能為主體。

（5）、頂效片區(qū)：

位于中心城區(qū)北面的頂效鎮(zhèn)。

用地面積11.8平方公里，規(guī)劃人口約6萬人。

以外向型工業(yè)和物流中心為特色，并輔以適當(dāng)?shù)木幼」δ堋?/p>

（6）、馬嶺片區(qū)：

位于中心城區(qū)的西北面。

規(guī)劃用地面積約7.2平方公里，規(guī)劃人口約6萬人。

居住和都市型工業(yè)為主，是馬嶺河國家重點(diǎn)風(fēng)景區(qū)的旅游人口集散點(diǎn)。

（五）、規(guī)劃布局

1、行政中心——位于桔山片區(qū)，瑞金大道東側(cè)，以州政府、州政協(xié)為核心，輔以會(huì)議中心和相關(guān)的行政辦公設(shè)施。規(guī)劃建設(shè)大型市民廣場和開敞綠地，形成功能集中，環(huán)境優(yōu)美的行政中心。

2、商業(yè)金融中心——位于瑞金大道兩側(cè)，建設(shè)以金融、信息通訊和大型綜合類商業(yè)設(shè)施，形成具有城市標(biāo)志性建筑和城市公共空間的地區(qū)。

3、體育中心——位于瑞金大道的西側(cè)，以大型體育場和綜合性體育館組合而成，提供興義市承辦大中型體育比賽和市民日常體育鍛煉的場所。

4、旅游集散中心——位于桔山片區(qū)，經(jīng)七路的西側(cè)、緯三路的北側(cè)，建設(shè)區(qū)域旅游集散中心。

5、老城商業(yè)購物中心——以老城原有的商業(yè)中心為基礎(chǔ)，逐步以步行街取代，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

6、教育科研中心——位于民航片區(qū)的中部，規(guī)劃設(shè)置以大專院校為核心的教育科研中心。

7、高新技術(shù)園區(qū)——位于民航片區(qū)，依托區(qū)域內(nèi)的大專院校的研發(fā)力量，將科研成果轉(zhuǎn)化為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。

8、現(xiàn)代工業(yè)區(qū)——位于馬嶺片區(qū)，以現(xiàn)代都市工業(yè)為主體的工業(yè)區(qū)。

9、物流中心——位于頂效和民航片區(qū)，結(jié)合火車站和機(jī)場設(shè)置，以快捷、大容量的貨運(yùn)交通為城市服務(wù)。

10、交通集散中心——位于頂效火車站、規(guī)劃以大型停車場、公交終點(diǎn)站、長途車站為核心設(shè)置。

11、馬嶺河國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)—位于頂效片區(qū)和核心區(qū)的中間，全長約75公里，規(guī)劃沿馬嶺河峽谷兩側(cè)各劃定1000米的保護(hù)范圍，在此范圍內(nèi)不允許有建設(shè)項(xiàng)目。

（六）、住宅發(fā)展規(guī)劃

1、布局原則

住宅布局應(yīng)依據(jù)城市發(fā)展方向。充分利用城市生態(tài)資源，形成片區(qū)式布局結(jié)構(gòu)并與城市交通及城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展密切結(jié)合，合理布局。

集中成片開發(fā)居住用地。有利于公建服務(wù)設(shè)施和市政公用設(shè)施的合理配置，節(jié)約建設(shè)投資，有利于城市的可持續(xù)發(fā)展。

保護(hù)老城區(qū)具有傳統(tǒng)特色的住宅及由特色住宅群構(gòu)成的城市歷史文化街坊和街區(qū)。

2、發(fā)展目標(biāo)

以提高居住環(huán)境質(zhì)量為核心。

基本實(shí)現(xiàn)“每戶有成套住房”，并逐步向“每個(gè)家庭成員有一間房”的目標(biāo)努力。

滿足社區(qū)生活需求。分級設(shè)置各類公共管理和服務(wù)設(shè)施，方便居民使用，提高城市生活質(zhì)量。

城市居住用地面積為14.1平方公里。人均居住用地29.3平方米，人均住宅建筑面積30平方米，住宅成套率90%。

3、布局結(jié)構(gòu)

中心城布置有10個(gè)居住區(qū)，其中老城片區(qū)2個(gè)，桔山片區(qū)4個(gè)，下五屯片區(qū)1個(gè)，民航片區(qū)1個(gè)、馬嶺片區(qū)1個(gè)，頂效片區(qū)1個(gè)。

各居住區(qū)由城市主要道路分割，居住區(qū)之間布置公共服務(wù)中心，大型綜合類商業(yè)百貨、辦公、醫(yī)院等，內(nèi)部則布置中小學(xué)、幼托、社區(qū)服務(wù)和商業(yè)等居住區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施。

（七）、產(chǎn)業(yè)布局

中心城與城鎮(zhèn)優(yōu)勢互補(bǔ)并促進(jìn)興義市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，總體布局體現(xiàn)“一城”、“二軸”、“八業(yè)”。

一城——中心城。

二軸——南昆鐵路發(fā)展軸：重點(diǎn)發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃建設(shè)威舍、清水河、馬嶺、頂效、鄭屯等工業(yè)區(qū)。

馬嶺河風(fēng)景區(qū)發(fā)展軸：積極發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，把旅游業(yè)作為興義市重要的支柱產(chǎn)業(yè)加以培育。

“八業(yè)”——大力發(fā)展電力、煤炭、釀酒、烤煙業(yè)，適度發(fā)展制藥、建材、冶金、化工業(yè)，最大限度地體現(xiàn)生態(tài)環(huán)境保護(hù)的原則，減少環(huán)境污染，同時(shí)加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化的進(jìn)程，提高社會(huì)生產(chǎn)力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，穩(wěn)定迅速的提升城市總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

（八）、規(guī)劃發(fā)展總結(jié)從新的城市規(guī)劃中不難看出：興義市未來的發(fā)展為房地產(chǎn)市場帶來了各方面的利好：城市的擴(kuò)容、城市人口增加，必將為市場帶來新的需求，舒緩各板塊的競爭壓力；市中心六大片區(qū)的規(guī)劃定位，將緩解目前興義市房地產(chǎn)市場區(qū)域發(fā)展不平衡的現(xiàn)狀，興義城市發(fā)展將圍繞各個(gè)中心展開，注入新的發(fā)展動(dòng)力。但是，規(guī)劃的最終實(shí)現(xiàn)程度是政府意愿與市場意愿的磨合的結(jié)果。政府的城市和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能否成為現(xiàn)實(shí)，與政府意愿的強(qiáng)烈程度、政府的努力程度、政府的財(cái)力投入程度、政府的規(guī)范管理程度等的相關(guān)因素有關(guān)。從興義市的歷年來政府對城市規(guī)劃的執(zhí)行力來看，其執(zhí)行力比較弱，所以，對于興義市的城市規(guī)劃只能做一個(gè)參考?？傊?，在興義市城市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)繁榮的過程中，房地產(chǎn)業(yè)扮演了重要的角色，在城市的發(fā)展中立下了汗馬功勞，在陣痛與革新中也取得了長足的發(fā)展。十余年的發(fā)展過程是興義房地產(chǎn)企業(yè)破繭成蝶，逐步走上成熟、回歸理性的過程。伴隨著中國房地產(chǎn)的成長，興義地產(chǎn)企業(yè)在市場的震蕩與徘徊中得到磨練和發(fā)展，并在近幾年的市場繁榮中獲得了迅速的擴(kuò)張與壯大。盡管今天興義市房地產(chǎn)行業(yè)還是一個(gè)不甚規(guī)范、不甚成熟、不甚理性，甚至是不公平的競爭環(huán)境，市場的繁榮無法掩蓋行業(yè)水平低下、產(chǎn)品質(zhì)量的缺陷、服務(wù)的滯后乃至項(xiàng)目本身缺乏思想和靈魂。但是激烈的市場競爭和市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善和發(fā)展，必將改變這種現(xiàn)狀！

第二章興義市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析一、興義市房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史（一）、興義市房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史興義市房地產(chǎn)于1992開始起步，至今已經(jīng)十余年的時(shí)間，經(jīng)過十余年的培育和發(fā)展，市場環(huán)境不斷規(guī)范、各項(xiàng)房地產(chǎn)制度不斷完善、從業(yè)人員的素質(zhì)逐步提高、房地產(chǎn)開發(fā)思想和理念的轉(zhuǎn)變，這一切也說明興義市房地產(chǎn)業(yè)正逐步步入正規(guī)。隨著興義市城市化和現(xiàn)代化步伐的加快，對外交流的不斷加強(qiáng)，特別是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善和成熟，改變了人們固守的某些陳舊觀念，這些主客觀因素加快了房地產(chǎn)市場發(fā)展。2000年以后，興義市房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，其在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用日益凸出，房地產(chǎn)業(yè)也迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇！經(jīng)過十余年的市場培育和發(fā)展，興義市房地產(chǎn)市場大致可分四個(gè)階段：第一階段：起步階段（1992－1998年）90年代，改革的春風(fēng)吹綠了大江南北，中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了一段非常時(shí)期。也正是這個(gè)時(shí)候，以施達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司為首的房地產(chǎn)企業(yè)開始在興義市顯山露水。到1998年，興義市房地產(chǎn)開發(fā)投資為385萬元，雖然投資額不大，但房地產(chǎn)作為一個(gè)行業(yè)開始受到人們的關(guān)注。第二階段：快速發(fā)展階段：（1998－2003年）1998年是興義市房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個(gè)分水嶺，經(jīng)過6年的艱難成長，興義市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迎來了一個(gè)發(fā)展的高潮，經(jīng)歷了一個(gè)高速發(fā)展的階段，1998－2003年，興義市平均每年增加3551.2萬元的投資額，這主要由于我國房地產(chǎn)市場大環(huán)境的刺激和影響。部分房地產(chǎn)企業(yè)也是在這個(gè)階段完成了自己的原始積累，興義市的城市面貌也發(fā)展了天翻地覆的變化，這也得益于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市的發(fā)展又反作用于房地產(chǎn)行業(yè)，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。第三階段：減速發(fā)展階段（2004年）2004年是中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不平常的兩年，2004年政府加大了宏觀調(diào)控的力度，如央行121文件、國務(wù)院19號(hào)文件、對土地的限制、提高企業(yè)自有資金率等一系列政策，對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了巨大影響。以2004年為分水嶺，在此之前興義市經(jīng)歷了快速發(fā)展的第二階段，2004年進(jìn)入了減速發(fā)展的理性階段。第四階段：加速發(fā)展階段（2005年至今）經(jīng)歷了房地產(chǎn)的理性發(fā)展階段，2005年開始興義市房地產(chǎn)開始進(jìn)入加速發(fā)展階段，從完成開發(fā)投資、商品房施工面積、商品房銷售面積以及商品房銷售價(jià)格等一系列數(shù)據(jù)可以看出，相比2004年，房地產(chǎn)得以加速發(fā)展。特別是今年，小高層、高層物業(yè)開始大量的出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場，2007年下半年將集中放量，市場競爭將開始加劇。二、興義市一手市場狀況在各種有利的政策刺激下和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下，興義市房地產(chǎn)市場，在國民經(jīng)濟(jì)中一直扮演著愈來愈重要的角色，目前呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：（一）、房地產(chǎn)開發(fā)投資開始加速增長分析：由于受大規(guī)模城市建設(shè)的拉動(dòng)，近幾年來興義市房地產(chǎn)投資保持了較高的增幅。2005年，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資19214萬元，與2004年的投資低迷相比，房地產(chǎn)投資開始反彈，投資開始加速。（二）、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和施工面積繼續(xù)增長，建設(shè)速度明顯加快2006年底，與投資量增長對應(yīng)，全市施工面積共有48.9萬平方米，施工面積和建設(shè)規(guī)模均達(dá)到了歷史最高水平，總體而言，建設(shè)速度明顯加快，但相對于2004年——2005年，增長速率有所放緩。分析：對以上數(shù)據(jù)分析可知，2002年興義市商品房施工面積僅為18.29萬平方米，為進(jìn)入21世紀(jì)最低點(diǎn)，到2006年施工面積達(dá)48.9萬㎡，是2002年的2.7倍，達(dá)到了歷史最高水平。2005年后施工面積增長速度明顯加快，其原因有：1、經(jīng)過2004年的市場低迷，房地產(chǎn)開始加速發(fā)展，整體市場表現(xiàn)較為活躍，呈上升的趨勢；2、2006年是興義市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展階段，在各種因素的刺激下，房地產(chǎn)市場十分活躍；3、興義市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，尤其是居民收入水平及人均可支配收入的增加，強(qiáng)有力的支撐了興義市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。（三）、興義市房地產(chǎn)銷售現(xiàn)狀良好：分析：從上表可以看出，近三年興義市房地產(chǎn)銷售持續(xù)穩(wěn)步上升，總體銷售狀況良好，商品房空置率較低。與同年的施工面積及預(yù)售登記面積相比，2001年銷售面積與施工面積、預(yù)售面積相差甚大，銷售不暢，空置率高。2003年銷售面積超過預(yù)售登記面積4.2萬平方米，2004年銷售面積與預(yù)售登記面積基本持平，2006年銷售面積在市政配套和城市規(guī)劃逐步完善、房價(jià)上升、樓盤升值等多重因素的作用和刺激下，銷售市場空前活躍，2006年興義市房地產(chǎn)銷售面積達(dá)到了歷史最高峰。三、二手市場供求狀況二手房市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，也是房地產(chǎn)市場發(fā)展程度的一個(gè)重要標(biāo)志，其交易市場愈活躍、繁榮、規(guī)范，表明房地產(chǎn)市場愈成熟，反之則相反。同時(shí)二手房市場與一級市場相輔相成，隨著對促進(jìn)住房二級市場政策的進(jìn)一步調(diào)整、到位，住房二級市場將會(huì)被進(jìn)一步激活，二手房交易量將會(huì)繼續(xù)放大，這使住宅市場的游閑資金增多，舊房換新房的比例提高，從而刺激一手市場的發(fā)展。四、產(chǎn)品分布及分析建筑類型主要在一定程度上表明了一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，也表明了該區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展水平，從目前興義市商品房住宅的建筑類型分析：從規(guī)劃部門了解數(shù)據(jù)分析：從2006年下半年開始，小高層、高層項(xiàng)目在興義市開始大量出現(xiàn)，市場開始走向成熟，興義市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)多層、別墅、小高層并存發(fā)展的局面，小高層、高層電梯房所占比例急劇上升，將在2007年下半年集中放量。之所以出現(xiàn)房地產(chǎn)市場各種建筑類型并存的格局，有如下原因：1、興義市土地價(jià)格上升，樓面地價(jià)升高，開發(fā)多層項(xiàng)目將進(jìn)一步壓縮開發(fā)利潤；2、2005年——2007年興義市房價(jià)開始急劇上升，支撐小高層、高層電梯房的價(jià)格基礎(chǔ)形成；3、經(jīng)過市場的檢驗(yàn)，小高層、高層物業(yè)市場接受程度明顯改善，并被消費(fèi)者接納。4、房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年發(fā)展，改善居住條件、提升居住品味的居住要求增加，電梯房將成為興義市住宅發(fā)展的趨勢。五、房地產(chǎn)板塊研究（一）、興義市房地產(chǎn)板塊市場的劃分在近幾年興義的房地產(chǎn)市場中，版塊之爭，已然突顯，根據(jù)興義市房地產(chǎn)分布情況，可將興義市房地產(chǎn)市場劃分五大板塊，即：桔山新區(qū)板塊坪東板塊民航板塊黃草壩板塊下五屯板塊（二）、競爭項(xiàng)目各板塊分布分析：圖表顯示，目前興義市小高層、高層項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展很不平衡，桔山新區(qū)板塊占總開發(fā)樓盤的45％,是興義市小高層、高層項(xiàng)目發(fā)展最主要的區(qū)域，也是對本項(xiàng)目有直接競爭的最主要區(qū)域。（三）、房地產(chǎn)板塊研究1、桔山新區(qū)板塊——開發(fā)的熱土，商家必爭之地（1）、桔山新區(qū)板塊現(xiàn)狀桔山新區(qū)轄區(qū)面積22平方公里，城市規(guī)劃面積14平方公里，區(qū)內(nèi)地勢平坦開闊，交通便捷，距興義火車站6公里，距興義飛機(jī)場4公里，國道、省道穿境而過，是黔西南北上貴陽，西進(jìn)云南，南下廣西的重要通道。

桔山新區(qū)成立以來，在新區(qū)工委的領(lǐng)導(dǎo)下，始終堅(jiān)持用戰(zhàn)略的眼光抓規(guī)劃、用精品意識(shí)抓建設(shè)、用市場化手段抓經(jīng)營管理、用創(chuàng)新精神抓改革。經(jīng)過十多年的發(fā)展，取得了優(yōu)異成績，如今的桔山已經(jīng)今非昔比，道路筆直寬敞，市場高賈云集，學(xué)校醫(yī)院配套完善，住宅小區(qū)林立，基本實(shí)現(xiàn)了“再造一座興義城”的戰(zhàn)略目標(biāo)。桔山新區(qū)已經(jīng)成了名副其實(shí)的行政中心，下一步，新區(qū)工委將按照興義市委、市政府對桔山新區(qū)的定位，秉承“完善城市功能，塑造城市品牌”的理念，實(shí)施城市中心區(qū)帶動(dòng)戰(zhàn)略，著力建設(shè)“兩縱三橫五中心”，加速興義市中心向桔山新區(qū)的轉(zhuǎn)移。（2）、板塊功能定位興義市的行政中心、商業(yè)金融中心、體育中心、旅游集散中心行政中心——位于桔山片區(qū)，瑞金大道東側(cè)，以州政府、州政協(xié)為核心，輔以會(huì)展中心和相關(guān)的行政辦公設(shè)施。規(guī)劃建設(shè)大型市民廣場和開敞綠地，形成功能集中，環(huán)境優(yōu)美的行政中心。商業(yè)金融中心—位于瑞金大道兩側(cè)，建設(shè)以金融、信息通訊和大型綜合類商業(yè)設(shè)施，形成具有城市標(biāo)志性建筑和城市公共空間的地區(qū)。體育中心—位于瑞金大道的西側(cè)，以大型體育場和綜合性體育館組合而成，提供興義市承辦大中型體育比賽和市民日常體育鍛煉的場所。旅游集散中心——位于桔山片區(qū)，經(jīng)七路的西側(cè)、緯三路的北側(cè)，建設(shè)區(qū)域旅游集散中心。（3）、板塊內(nèi)主要競爭項(xiàng)目（詳見競爭及可比項(xiàng)目研究）新世紀(jì)花園金鉆豪城官田廣場世紀(jì)宏源（4）、基本判斷興義市政府對桔山新區(qū)的規(guī)劃，相對于興義其他片區(qū)而言，桔山片區(qū)地勢平坦及大量可供開發(fā)的土地，桔山新區(qū)將是興義市房地產(chǎn)開發(fā)最為火爆的區(qū)域。（二）、坪東板塊——后起之秀，開發(fā)持續(xù)升溫（1）、坪東板塊現(xiàn)狀坪東板塊，是興義市西北門戶，與老城區(qū)緊緊相連，324國道、興威公路穿境而過，汕昆高速公路在境內(nèi)留有一個(gè)出入口進(jìn)入市區(qū)，具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢，是興義市近幾年發(fā)展最迅速的區(qū)域之一。目前該板塊主要項(xiàng)目有碧翠苑、湖星苑、香榭里、心意商業(yè)廣場。（2）、板塊功能定位興義市汽車產(chǎn)業(yè)中心（3）、板塊內(nèi)主要競爭項(xiàng)目（詳見競爭及可比項(xiàng)目研究）心意商業(yè)廣場（4）、基本判斷該板塊的發(fā)展僅次于桔山新區(qū)，目前形成了以汽車為中心的產(chǎn)業(yè)鏈，有力地促進(jìn)了坪東經(jīng)濟(jì)發(fā)展和配套設(shè)施完善，坪東廣場的建成，進(jìn)一步改善了投資環(huán)境，提升了城市品位。這一切加速了房地產(chǎn)在坪東的開發(fā)建設(shè)，近幾年也出現(xiàn)了部分優(yōu)秀樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫。（三）、民航板塊——正在崛起的新區(qū)，人們矚目的焦點(diǎn)（1）、民航板塊現(xiàn)狀民航板塊依托興義機(jī)場設(shè)置的一個(gè)綜合性片區(qū)，東、南至環(huán)城路，西面至頂興路-鳳儀路，北面至緯三路。這里是規(guī)劃中的居住區(qū)、高等級科技教育區(qū)和物流倉蓄區(qū)。以飛機(jī)場的修建為契機(jī)，一躍成為興義市房地產(chǎn)市場發(fā)展活躍的板塊之一。以藍(lán)天花園為代表，現(xiàn)在該板塊已經(jīng)成為市民關(guān)注的焦點(diǎn)，目前該板塊主要項(xiàng)目有藍(lán)天花園、比弗利山莊、名盛陽光、明浩·天元等。（2）、板塊功能定位興義市教育科研中心、高科技園區(qū)、物流倉儲(chǔ)中心教育科研中心——位于民航片區(qū)的中部，規(guī)劃設(shè)置以大專院校為核心的教育科研中心。高新技術(shù)園區(qū)—位于民航片區(qū)，依托區(qū)域內(nèi)的大專院校的研發(fā)力量，將科研成果轉(zhuǎn)化為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。

（3）、板塊內(nèi)主要競爭項(xiàng)目（詳見競爭及可比項(xiàng)目研究）藍(lán)天花園名盛陽光（4）、基本判斷隨著藍(lán)天花園、比弗利山莊、名盛陽光、明浩天元等房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建成，片區(qū)城市形象發(fā)生了翻天覆地的變化，城市品位和人居環(huán)境得到了極大的改善，我們認(rèn)為，一旦該區(qū)域完成市場導(dǎo)入期，必將充分凸顯出其商業(yè)的繁華和高質(zhì)素的綜合居住環(huán)境。（四）、黃草壩板塊——商業(yè)中心，寸土寸金黃草壩板塊曾是興義市的經(jīng)濟(jì)、行政中心。人口眾多,交通發(fā)達(dá),基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，商業(yè)發(fā)達(dá)，是興義市的經(jīng)濟(jì)中心，商業(yè)發(fā)展初具規(guī)模。目前形成服裝、鞋類銷售一條街——鐵匠街、超市一條街——大壩子、布匹、服裝加工一條街——楊柳街、川祖街、夜市一條街——宣化街、電信產(chǎn)品一條街——盤江北路、建材一條街——南環(huán)路、配件修理一條街——延安路，以街心花園及周邊九條步行街為主的黃草購物中心。這里白天人流如織、車水馬龍，晚上流光溢彩，熱鬧非凡！隨著城市規(guī)劃的不斷完善，黃草壩更多的充當(dāng)經(jīng)濟(jì)中心的角色，并不斷加強(qiáng)，其行政中心的位置已經(jīng)被桔山新區(qū)所取代。（2）、板塊功能定位興義市商業(yè)購物中心老城商業(yè)購物中心——以老城原有的商業(yè)中心為基礎(chǔ)，逐步以步行街取代，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。（3）、板塊內(nèi)主要競爭項(xiàng)目（詳見競爭及可比項(xiàng)目研究）嘉華購物中心（4）、基本判斷作為老城區(qū)，其土地資源十分稀缺，土地價(jià)格也相對較高，相對應(yīng)的房價(jià)也高出其他板塊。除非大規(guī)模的舊城改造，否則幾乎沒有可供開發(fā)的土地。（五）、下午屯板塊——有待開發(fā)的處女地，青睞有眼光的商家（1）、下午屯板塊現(xiàn)狀下五屯街道辦緊鄰興義老城區(qū)，位于中心城南部，北接南環(huán)路，南至環(huán)城路，東、西方向至自然山體用地。這里視野開闊、山奇水秀、環(huán)境優(yōu)美。由于種種原因，該板塊是目前興義市發(fā)展最為緩慢的區(qū)域，落后的基礎(chǔ)配套設(shè)施顯得與優(yōu)美的自然環(huán)境格格不入，也嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（2）、板塊功能定位興義市旅游局住中心（3）、板塊內(nèi)主要競爭項(xiàng)目（無高層及小高層項(xiàng)目）（4）、基本判斷目前該板塊主要項(xiàng)目為“南村楓林”，板塊的房地產(chǎn)市場一直處于市場最低谷，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他板塊，所以這里仍然是一片有待開發(fā)的處女地。六、興義市城區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀的基本判斷（一）、興義市房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀隨著房地產(chǎn)市場的不斷成熟，市場機(jī)制的逐步完善，政府宏觀調(diào)控力度的加強(qiáng)，外埠企業(yè)的強(qiáng)勢介入，在這場競爭中眾多弱者或被迫形成企業(yè)聯(lián)盟，或被淘汰出局，最后的競爭結(jié)果將使房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)兩極分化，專業(yè)化、品牌化企業(yè)將主宰市場，最后實(shí)現(xiàn)市場的“二八’定律，即20％的企業(yè)占有80％的市場。從目前興義市房地產(chǎn)市場分析：興義市房地產(chǎn)市場正在不斷走向成熟、走向規(guī)范，整個(gè)市場混亂的局面得到有力的調(diào)控；興義市房地產(chǎn)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力不斷增強(qiáng)；外埠企業(yè)實(shí)力明顯強(qiáng)于本地企業(yè)，是本地企業(yè)強(qiáng)有利的競爭對手。（二）、興義市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀近年來，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城鎮(zhèn)住房制度改革不斷深入，興義市加快了住宅建設(shè)步伐，刺激了消費(fèi)者對住宅市場有效需求。目前，城區(qū)正處于住宅建設(shè)總量增長，住宅綜合質(zhì)素快速提升階段，房地產(chǎn)開發(fā)保持了較快增長，房地產(chǎn)住宅市場供銷兩旺，房價(jià)持續(xù)高速上揚(yáng)，目前建筑面積在130—170㎡的住宅所占的市場份額最大。總體上來說，城區(qū)房地產(chǎn)住宅市場基本處于良性發(fā)展階段，但由于本土消費(fèi)者對高質(zhì)素住宅樓盤有效需求膨脹的刺激，致使2006——2007年物業(yè)價(jià)格體系出現(xiàn)明顯異動(dòng)，綜合高質(zhì)素樓盤房價(jià)呈高速上揚(yáng)趨勢。1、多層住宅仍然是市場的主流，小高層、高層產(chǎn)品逐步顯身市場。2、市場供需兩旺，隨著經(jīng)濟(jì)的迅猛增長，房價(jià)水平增長迅速，并有繼續(xù)上升的勢頭。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展、居民生活水平和收入不段提高，樓盤品質(zhì)更新?lián)Q代不斷升級，房價(jià)將繼續(xù)上揚(yáng)。2006年興義市住房均價(jià)達(dá)到1512元/㎡，以興義市目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市場供需兩旺的局勢看，可以預(yù)見今后一兩年內(nèi)，商品房價(jià)格仍將迅猛上升，其全市住宅物業(yè)價(jià)格加權(quán)算術(shù)平均值2007年將有望突破1800元/平米。3、產(chǎn)品品質(zhì)不斷提高，產(chǎn)品附加值增多消費(fèi)者消費(fèi)心理發(fā)生了重大變化。從量的需求轉(zhuǎn)換到質(zhì)的需求，從性能的需求到精神的需求，從有形要素的需求到無形要素的需求，即越來越重視產(chǎn)品品質(zhì)、心理感受、歸屬感和彰顯其較高的社會(huì)定位等。消費(fèi)心理的變化體現(xiàn)在產(chǎn)品的附加值上，也就是要求依附于產(chǎn)品之上的無形的精神層面上的軟性元素出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。4、桔山區(qū)成為房產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)桔山新區(qū)作為興義市城市規(guī)劃的行政文化中心、商貿(mào)商務(wù)中心，信息、金融和體育中心，是興義中心城的核心。從目前興義房地產(chǎn)市場分布看:桔山新區(qū)將是興義市房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。5、房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮蟾鶕?jù)興義市城區(qū)發(fā)展目標(biāo)，中心城總體規(guī)劃用地范圍：規(guī)劃用地面積約73.4平方公里，其中規(guī)劃城市建設(shè)用地約40.9平方公里。到2010年，城市建成區(qū)面積達(dá)40平方公里，城鎮(zhèn)人口達(dá)40萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)50％左右。至2020年，中心城實(shí)際居住人口約48萬人,人均城市建設(shè)用地約85平方米。城區(qū)發(fā)展所帶來的城鎮(zhèn)化人口集聚必然促進(jìn)住房的潛在需求；另外隨著興義市城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的完善和鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域調(diào)整，城區(qū)對周邊縣市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的向心力日趨加強(qiáng)，周邊縣市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房者也將成為城區(qū)購房群體中的重要組成部分；巨大的需求空間是住宅市場朝著良性循環(huán)軌道加速發(fā)展的強(qiáng)勁動(dòng)力。但興義市城區(qū)房地產(chǎn)市場仍然存在若干問題：1、商品房供應(yīng)存在結(jié)構(gòu)性的矛盾。由于過分地重視了大戶型商品房及中高檔商品房開發(fā)，商品住宅供應(yīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性短缺市場的部分特征(如:100㎡以下中小面積的普通住宅供應(yīng)不足)。鑒于興義市城區(qū)商品房市場的良好勢頭，許多開發(fā)商為縮短營銷周期和降低綜合成本，開發(fā)商的短視行為造成其在住宅物業(yè)領(lǐng)域盲目開發(fā)大戶型，據(jù)調(diào)查，100㎡以上住宅占90%以上，130-170㎡三房兩廳——四房兩廳住宅成為主力戶型，造成中低收入家庭難以購買到合適的商品房，人為的舍棄了一大塊市場份額。2、住宅供應(yīng)市場化程度不高，影響開發(fā)商的投資熱情我國住房制度改革自98年停止實(shí)物分房以來，住房需求實(shí)行市場供給制。然而，由于非市場化運(yùn)作商品房的存在，實(shí)際上興義市住宅供應(yīng)市場化程度不高。興義市非市場化運(yùn)作的商品房共有三種，一是經(jīng)濟(jì)適用房，二是公務(wù)員住宅小區(qū)，三是部分單位參照公務(wù)員小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定向開發(fā)的商品房。目前，興義市經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模受到了一定的控制，公務(wù)員住宅小區(qū)建設(shè)仍在加速進(jìn)行，部分單位參照公務(wù)員小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定向開發(fā)的商品房越來越多。由于這些商品房是以低于市場價(jià)格甚至開發(fā)成本的價(jià)格向職工銷售，將不可避免擾亂了興義市商品房的市場秩序，形成了不公平的市場競爭環(huán)境，將大部分具有二次置業(yè)消費(fèi)能力的政府公務(wù)員，有穩(wěn)定收入的國有企事業(yè)單位職工排斥在商品房消費(fèi)市場之外，擠占了按市場行為經(jīng)營的開發(fā)企業(yè)的市場空間。目前，興義市此類物業(yè)主要有興義市經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)、黃草辦經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)以及興義市地稅局綜合樓等項(xiàng)目?？傊?007年興義房地產(chǎn)行業(yè)大、中盤集中放量，競爭加劇，激烈的市場競爭環(huán)境下對房地產(chǎn)開發(fā)商突出了更高的要求。

七、興義市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢（一）、市場發(fā)展趨勢1、競爭趨勢――小高層、高層電梯房放量，將成為市場其他住宅物業(yè)的主要競爭對手。2、人才趨勢――房地產(chǎn)呼喚高素質(zhì)人才房地產(chǎn)競爭歸根到底是人才的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷關(guān)系為王、資本為王現(xiàn)在已經(jīng)到了人才為王的時(shí)代了。從目前從業(yè)人員的情況來看，綜合素質(zhì)普遍不高。激烈的市場競爭，猶如大浪淘沙，是金自留，是沙自流，一批優(yōu)秀的房地產(chǎn)人才將脫穎而出。同時(shí)隨著行業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，市場對從業(yè)人員的素質(zhì)、綜合能力要求也愈來愈高。所以每個(gè)企業(yè)必須要加強(qiáng)人才的培養(yǎng)和人才素質(zhì)的提高，從業(yè)人員自身也需要不斷的學(xué)習(xí)。誰擁有了人才，誰就能贏得這場戰(zhàn)爭！3、房地產(chǎn)融資渠道――呈現(xiàn)多樣性高密集資金一直是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)基本特征。三、四級城市房地產(chǎn)開發(fā)普遍存在自有資金相對不足的問題，因而，為保證項(xiàng)目開發(fā)可持續(xù)發(fā)展財(cái)務(wù)鏈的正常運(yùn)作，融資是解決房地產(chǎn)開發(fā)過程中對資金的要求的首要問題，融資渠道多元化亦成為房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢。除通過銀行貸款外，民間融資、吸納股東、擔(dān)保融資、選擇合作伙伴等都成為房地產(chǎn)融資的有效渠道。4、各區(qū)域發(fā)展趨勢黃草壩目前可供開發(fā)的土地十分有限，房地產(chǎn)發(fā)展的勢頭將放緩；桔山新區(qū)、民航板塊和坪東板塊目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，今后將繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢頭；下五屯作為未開發(fā)的處女地，土地儲(chǔ)備相對豐富，具有很大的發(fā)展前景，如果市場引導(dǎo)得當(dāng)，將成為一片開發(fā)的熱土。（二）、消費(fèi)市場趨勢興義人均居住面積目前為22平方米，根據(jù)國外房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，人均在30平方米之前，城市住房需求將會(huì)持續(xù)旺盛。到2020年，興義市中心城人口由現(xiàn)在的25萬增至48萬，總需求量巨大（三）、產(chǎn)品趨勢未來的興義房屋產(chǎn)品受價(jià)格、城建與市場的影響，在產(chǎn)品形態(tài)上將呈現(xiàn)以下趨勢：產(chǎn)品品質(zhì)不斷提高，產(chǎn)品附加值增多隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入水平的不斷提高，消費(fèi)者消費(fèi)心理發(fā)生了重大變化。從量的需求到質(zhì)的需求，從性能的需求到精神的需求，從有形要素的需求到無形要素的需求，即越來越重視產(chǎn)品品質(zhì)、心理感受、歸屬感和身份感等。消費(fèi)心理的變化體現(xiàn)在產(chǎn)品的附加值上，也就是要求依附于產(chǎn)品之上的無形的精神層面上的軟性元素。戶型從面積型向功能型轉(zhuǎn)變未來的興義房屋產(chǎn)品受價(jià)格、城建與市場的影響，在產(chǎn)品形態(tài)上將呈現(xiàn)以下趨勢：受價(jià)格持續(xù)上升的影響，戶型的面積將有所下降，總價(jià)也隨之降低，產(chǎn)品線延長，產(chǎn)品從大戶型向更為實(shí)用的功能戶型轉(zhuǎn)變。同時(shí)，市場以130-170㎡三房、四房為主的市場格局將被打破，戶型及面積的選擇性進(jìn)一步加強(qiáng)。（四）、價(jià)格趨勢從土地交易市場的影響來看，一方面，隨商品房銷售價(jià)格的上升，引發(fā)房地產(chǎn)市場擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)升溫，土地交易價(jià)格上漲。另一方面，由于土地價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)開發(fā)成本上升，帶動(dòng)商品房銷售價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)。分析：從興義市統(tǒng)計(jì)部門的調(diào)查顯示：2006年興義市商品房均價(jià)達(dá)到1512元/㎡，增長迅速。總的來說，興義房地產(chǎn)市場容量大，商品房價(jià)上升空間巨大，今后興義市房地產(chǎn)市場價(jià)格上揚(yáng)的幅度將會(huì)有所提升，預(yù)計(jì)2007年將達(dá)到1800元/㎡左右，小高層、高層物業(yè)均價(jià)將在2000元/㎡以上。（五）、城市發(fā)展趨勢興義市將會(huì)形成各板塊為基本構(gòu)成單位，多區(qū)域全方位的房地產(chǎn)發(fā)展格局。城市生活社區(qū)化隨著興義市土地資源的集約經(jīng)營，未來城市生活的基本單元將是“社區(qū)”，“社區(qū)”的居住、商業(yè)、辦公、教育等設(shè)施將會(huì)越來越成熟，“社區(qū)”的理念也將會(huì)深入人心。城市資源集約化政府的規(guī)范管理程度等的相關(guān)因素有關(guān)?？傊谂d義市城市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)繁榮的過程中，房地產(chǎn)業(yè)扮演了重要的角色，在城市的發(fā)展中立下了汗馬功勞，在陣痛與革新中也取得了長足的發(fā)展。幾年的發(fā)展過程是興義市房地產(chǎn)企業(yè)破繭成蝶，逐步走上成熟、回歸理性的過程。伴隨著中國房地產(chǎn)的成長，興義市地產(chǎn)企業(yè)在市場的震蕩與徘徊中得到磨練和發(fā)展，并在近幾年的市場繁榮中獲得了迅速的擴(kuò)張與壯大。盡管今天興義市市房地產(chǎn)行業(yè)還是一個(gè)不甚規(guī)范、不甚成熟、不甚理性，甚至是不公平的競爭環(huán)境，市場的繁榮無法掩蓋行業(yè)水平低下、產(chǎn)品質(zhì)量的缺陷、服務(wù)的滯后乃至項(xiàng)目本身缺乏思想和靈魂。但是激烈的市場競爭和市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善和發(fā)展，必將改變這種現(xiàn)狀。住房居住時(shí)代已開始向品質(zhì)時(shí)代升級。二次置業(yè)、多次置業(yè)明顯增多，擁有居住的空間并非消費(fèi)者的終極目的，戶型、綠化、配套、環(huán)境、物業(yè)管理、品牌等因素在消費(fèi)者的決策過程中日益重要。

第三章需求市場研究一、興義市消費(fèi)市場分析對消費(fèi)市場的研究有助于預(yù)測市場消化力，為產(chǎn)品尋求市場支撐，是項(xiàng)目前期市場研究的一個(gè)重要組成部分。對于房地產(chǎn)消費(fèi)市場的總體把握，主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行研究。（一）、居住狀況及市場潛力分析隨著社會(huì)的進(jìn)步,城市化和現(xiàn)代化步伐的加快,到2007年興義市人口由1998年61.72萬人增加到76萬人,其中中心城區(qū)人口26萬人。根據(jù)《興義市城市總體規(guī)劃（修編）》（2003-2020）顯示，至2020年興義市轄行政區(qū)總用地面積2915平方公里，中心城區(qū)總體規(guī)劃用地范圍約73.4平方公里。全市人口自然增長率控制在10‰以內(nèi)，至2020年，市域?qū)嶋H居住人口約為100萬人，其中中心城區(qū)人口48萬人，也就是說到2020年興義市中心城區(qū)人口將增加23萬人。即在未來13年里，興義市僅中心城區(qū)的住房需求量為：23萬÷3.5＝6.57萬套（每戶人口數(shù)按3.5人計(jì)算）按現(xiàn)有商品房住宅套平均面積125平米計(jì)算，興義市中心城區(qū)的需求量為：6.57萬套×133.45（市場供給的平均戶型面積）＝876.77萬平方米興義市中心城區(qū)未來15年內(nèi)平均每年的市場住宅需求量為：876.77÷13＝67.44萬平方米城市居住用地面積為14.1平方公里。人均居住用地29.3平方米，人均住宅建筑面積30平方米，住宅成套率90%。市場潛力相對現(xiàn)在市場開發(fā)量相差甚遠(yuǎn)，加上興義市政府對房地產(chǎn)市場的市場引導(dǎo)和宏觀調(diào)控，預(yù)計(jì)興義市房地產(chǎn)市場在最近幾年的一段時(shí)期內(nèi)，將保持強(qiáng)勁上升勢態(tài)。（二）、興義市居民消費(fèi)力分析1、興義市消費(fèi)力研究城市居民消費(fèi)力的強(qiáng)弱情況，直接關(guān)系到房地產(chǎn)市場的消化能力與市場支撐，就興義的消費(fèi)力現(xiàn)狀而言，居民可支配收入處于較高位。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是反映人民生活水平的主要指標(biāo)之一。興義市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增長，人們生活水平不斷提高，2006年達(dá)到8707元。隨著興義市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的可支配收入呈上漲趨勢，收入持續(xù)提高，居民的購買能力在不斷提高，可支配收入的持續(xù)增長為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了強(qiáng)而有力的消費(fèi)支撐。2、住房消費(fèi)現(xiàn)狀在興義市居民家庭總財(cái)產(chǎn)中，房產(chǎn)成為居民家庭最主要的財(cái)產(chǎn)，大部分居民家庭擁有自己的房產(chǎn)。主要分為四部分，即單位集資房、居民自建房、經(jīng)濟(jì)適用房和商品房。這是與興義市的市情相吻合，當(dāng)初為了加快新區(qū)的建設(shè)，政府鼓勵(lì)私人賣地建房；效益較好的單位實(shí)行集資建房，加之市場管理不規(guī)范，出現(xiàn)了許多價(jià)格低廉的經(jīng)濟(jì)適用房，商品房在三者的夾縫中艱難成長，所占比例十分有限。隨著住房制度的改革和完善，住房商品化和市場化的步伐加快，加之商品房具有管理規(guī)范、環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃和戶型結(jié)構(gòu)合理等其他房產(chǎn)無法比擬的優(yōu)越性，正成為人們生活中不可或缺的部分。所以，商品房將是今后市場的主流。由于興義市一直以來商品房市場供應(yīng)量有限，供應(yīng)量小于市場需求量，供需不平衡，房地產(chǎn)一直處于賣方市場，產(chǎn)品戶型均以大戶型為主。2007年上半年，興義市小高層、高層物業(yè)開始大量出現(xiàn)，并在下半年集中放量，產(chǎn)品功能、環(huán)境等各方面都有質(zhì)的提升，居民消費(fèi)觀念也正隨之改變，二次置業(yè)甚至多次置業(yè)普遍存在。市場供求趨于平衡，賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變。物業(yè)類型正從以多層為主向小高層、高層、多層并存并以小高層、高層為主的方向轉(zhuǎn)變。3、住房消費(fèi)的方式住房消費(fèi)方式主要有一次性付款、分期付款和銀行按揭三種方式，由于銀行按揭能夠有效的緩解因購房帶來的資金壓力，因此成了我國居民住房消費(fèi)的主要方式。在興義市，這種消費(fèi)現(xiàn)象也普遍存在，銀行按揭也是興義市住房消費(fèi)的主要方式。4、家庭住房消費(fèi)承載力分析在進(jìn)行家庭住房消費(fèi)承載力分析時(shí)，我們所采用的是最低平均月供估算法。所謂最低平均月供估算法，即是取平均月供區(qū)間的下限值與平均家庭月收入作比較，以得知家庭月支付能力與月供壓力是否相適應(yīng)。最低平均月供估算法：市場平均單價(jià)：1512元/㎡平均戶型面積：133.45㎡總價(jià)＝1512×133.45＝201776.4元最高按揭＝20×0.7≈14萬元最長按揭（20年）萬元月還款額＝71.89元每月月供＝14×71.89＝1006.46元平均物業(yè)管理費(fèi)：0.5元/㎡/月物業(yè)管理費(fèi)＝0.5×133.45＝66.73元家庭月平均住房支出＝1006.46+66.73＝1073.19元家庭平均月收入＝1000×3.5＝3500元家庭平均住房支出率＝（1073.19÷3500）×100％＝30.67％分析：一般情況下，家庭月平均住房支出占家庭平均月收入不超過40％為正常，以上計(jì)算結(jié)果表明，興義市家庭平均住房支出率占家庭平均月收入的30.67％，屬于正常范圍；興義市房價(jià)仍處于較合理的范圍之內(nèi)，隨著居民收入的繼續(xù)增長，房價(jià)仍有進(jìn)一步上升的空間。5、興義居民住房消費(fèi)需求分析通過對興義市部分居民的隨機(jī)采訪顯示：城市居民對生活質(zhì)量與購房意識(shí)增強(qiáng)，尤以中等收入家庭突出。對目前住房條件感到很滿意和比較滿意的比例明顯低于感到不太滿意和不滿意的比例?；九袛啵弘S著城市居民的收入增加和生活水平的提高，居民對住房及生活質(zhì)量的要求越來越高，改善現(xiàn)有住房條件的需求隨之而生，住房消費(fèi)也呈升級換代之勢，消費(fèi)市場的潛在有效需求巨大，但經(jīng)濟(jì)適用房、單位自建房的開發(fā)建設(shè)，消化了很大一部分優(yōu)質(zhì)消費(fèi)客群。

第四章項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況：1、地理位置：項(xiàng)目地處新老城區(qū)結(jié)合部，沙井街與遵義路交匯處，北接城市主干道瑞金路，西連交通要道北京路，東臨環(huán)城遵義路，西南傍老城區(qū)商業(yè)紐帶沙井街。2、交通人流：瑞金路和北京路都是興義交通的主干道，北京路與沙井街交匯路口又是通往老城的“喉嚨”，從外地來的大部份車輛都要經(jīng)過此處，交通極為便捷，通往豐都、桔山和老城等眾多公交車穿梭其中，車流、人流量大。3、城市景觀：本項(xiàng)目地處老城區(qū)與桔山城市中心區(qū)鏈接處，對于桔山城市中心區(qū)是居高臨下，故可前望桔山新區(qū)欣欣向榮的繁榮景象，背觀老城區(qū)風(fēng)格面貌。4、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地面積：3864.50㎡總建筑面積：41531.61㎡地面以上建筑面積：35111.47㎡地下室建筑面積：6420.14㎡一層商鋪面積：1992.32㎡技術(shù)層及二、三層商場面積：6113.84㎡住宅建筑面積計(jì)算A塔樓建筑面積：7640.06㎡BC塔樓建筑面積：16342.08㎡住宅部分建筑總面積：23982.14㎡容積率：9.09

二、項(xiàng)目的周邊環(huán)境（一）、項(xiàng)目周邊環(huán)境一覽表項(xiàng)目分布情況項(xiàng)目環(huán)境硬環(huán)境自然環(huán)境綠化：道路綠化帶、隔離綠化帶景觀：背靠老城區(qū)俯瞰桔山新區(qū)、居高臨下空氣質(zhì)量：較差污染狀況：無配套日常生活配套飲食：項(xiàng)目附近都有許多牛肉館、羊肉館、飯館、夜食等為居民提供方便的服務(wù)。興客隆超市：項(xiàng)目北面500米。北京路、沙井街沿街鋪面。市政配套道路：北京路、沙井街、瑞金路、遵義路、北京路立交橋。其他：中國移動(dòng)、中國電信；水、電、通訊（電話、寬帶網(wǎng)、有線電視）。行政單位：州委、州人大、州政府、州國土局、州建設(shè)局、州教育局、州糧食局等政府職能部門都緊臨項(xiàng)目周邊。教育配套無休閑娛樂配套西部浴海、銀河酒店、銀泉賓館。醫(yī)療配套興義市工人人民醫(yī)院、新城醫(yī)院。金融商業(yè)配套工商、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、農(nóng)村合作等均設(shè)有分理處。商務(wù)配套項(xiàng)目周邊有太平洋保險(xiǎn)公司、天生橋發(fā)電總廠、中國移動(dòng)公司和眾多廣告裝飾公司等，形成了良好的商務(wù)氛圍。軟環(huán)境治安環(huán)境良好居住氛圍項(xiàng)目處于新老城區(qū)結(jié)合部，區(qū)域市政配套完善，但空氣質(zhì)量、市政綠化差，居住氛圍一般。歷史人文無（二）、項(xiàng)目周邊環(huán)境綜述：本項(xiàng)目處于興義市老城區(qū)與桔山新區(qū)結(jié)合部，是新老城區(qū)交通的咽喉。從市場分析的結(jié)果來看，目前項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展較為成熟，市政配套齊全，但軟環(huán)境方面稍有欠缺。（三）、項(xiàng)目環(huán)境評述：1、成熟條件（1）、區(qū)域配套完善生活超市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行、娛樂、餐飲消費(fèi)場所等，配套完善成了本項(xiàng)目開發(fā)的一大優(yōu)勢。（2）、房地產(chǎn)開發(fā)市場成熟本項(xiàng)目處于新老城區(qū)的結(jié)合部，周邊包括桔山新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的瑞金商住樓等物業(yè)，市場相對成熟。（3）、升值空間無限隨著城市化進(jìn)程的加快，城市規(guī)劃的逐步實(shí)施，作為老城區(qū)邊緣地帶新老城區(qū)結(jié)合部，具有巨大的發(fā)展?jié)摿蜕悼臻g。2、不利因素（1）、區(qū)域自然環(huán)境較差本項(xiàng)目所在區(qū)域雖然視野開闊，但周邊缺乏相應(yīng)的市政綠化及自然景觀。（2）、地形因素項(xiàng)目地塊呈條狀斜坡形，土方開挖量大，產(chǎn)品設(shè)計(jì)難度加大。（四）、北京路立交橋?qū)?xiàng)目的影響北京路立交橋?yàn)榕d義市政工程，是為緩解興義市城市交通擁堵，保障路暢而建，工程總投資5000余萬元，立交橋總長860米，共三個(gè)匝道，施工周期300天（從2007年3月15日——2007影響：1、立交橋的修建，從長遠(yuǎn)看，緩解了北京路、遵義路、瑞金路及沙井街的交通壓力，實(shí)現(xiàn)人車分流，人流相對集中，增加商業(yè)部分的人流，對項(xiàng)目的發(fā)展具有積極的意義。2、立交橋施工周期300天（從2007年3月15日——2007年1三、本項(xiàng)目住宅消費(fèi)人群分析根據(jù)對興義市消費(fèi)群體的分析，結(jié)合本項(xiàng)目所處的地段。本項(xiàng)目住宅消費(fèi)群主要特征如下：（一）、居住需求年齡：以30~45歲為主家庭結(jié)構(gòu)：一般為3-4口之家，一代到二代居為主，部分為三代家庭。職業(yè)：收入比較穩(wěn)定，而且相對較高。如：白領(lǐng)精英、行政、企事業(yè)單位骨干、企業(yè)中高級管理人員、私營企業(yè)主等。家庭收入：家庭月收入在4000元以上生活方式：生活節(jié)奏快，多有私車或者配車；消費(fèi)講究一定品位和檔次形象；喜歡都市便捷生活，成熟的配套；區(qū)位來源：本項(xiàng)目客戶來源分為以下部分：項(xiàng)目周邊與項(xiàng)目所在地有地緣關(guān)系；興義市其它地區(qū)認(rèn)同項(xiàng)目地段者，與此區(qū)域有業(yè)緣、親緣關(guān)系，對此地生活方式和區(qū)位的尊貴感比較認(rèn)同。興義市周邊社區(qū)及居委會(huì)，二次置業(yè)者，對高層住宅認(rèn)同的。周邊縣市鄉(xiāng)鎮(zhèn)興義置業(yè)者（二）、辦公需求客戶定位興義市中小型公司客戶特征公司規(guī)模不大，正處于起步或發(fā)展階段；看重項(xiàng)目及周邊成熟的商務(wù)配套；注重項(xiàng)目品味和體現(xiàn)公司形象相對于專業(yè)寫字樓或租賃門面辦公低廉的費(fèi)用；區(qū)位來源：興義市市區(qū)及周邊中小型公司；（三）、投資需求投資心理：房價(jià)飆升，購房保值增值；獲取租金收益和物業(yè)升值收益；客戶來源∶專業(yè)房產(chǎn)投資者；家庭資金閑余而無其他投資渠道的；居住與投資雙重需求。

第五章競爭及可類比項(xiàng)目研究一、調(diào)研目的通過對市場上在建、在售等樓盤的調(diào)查，可充分的進(jìn)行對市場進(jìn)行把握，并同時(shí)對本項(xiàng)目可起到借鑒作用。二、調(diào)研內(nèi)容此次針對樓盤的調(diào)研在內(nèi)容上，突破了傳統(tǒng)的針對項(xiàng)目指標(biāo)進(jìn)行調(diào)研，而此次調(diào)研的內(nèi)容除了對調(diào)研樓盤的指標(biāo)進(jìn)行調(diào)研以外，還充分的結(jié)合調(diào)研樓盤的優(yōu)缺點(diǎn)與本案進(jìn)行對比并提出針對性的解決方案。三、調(diào)研區(qū)域針對于興義市城區(qū)與本項(xiàng)目存在競爭及可類比的樓盤進(jìn)行了一個(gè)系統(tǒng)性調(diào)研。選擇重點(diǎn)樓盤標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)區(qū)域上具有可比性物業(yè)地段上具有可比性物業(yè)類型上具有可比性物業(yè)規(guī)模上具有可比性物業(yè)品質(zhì)上具有可比性物業(yè)檔次上具有可比性物業(yè)時(shí)間上具有可比性項(xiàng)目名稱總用地面積建筑面積總投資物業(yè)類型開發(fā)商位置名盛陽光15.7畝45500㎡3200萬小高層/高層唐正房開神奇東路與鳳陽路交叉口金鉆豪城38.8畝129000㎡9000萬高層大中房開桔山大道西側(cè)、B7路北側(cè)世紀(jì)宏源60畝145400㎡14900萬高層榮泰房開桔山大道B6路南側(cè)住宅48.8畝110910㎡小高層/高層酒店12.2畝34500㎡新世紀(jì)花園80畝185000㎡19600萬小高層/高層施達(dá)房開桔山大道，興義廣場對面一期6347.38㎡82937.38㎡18+1二期6534.15㎡80956.64㎡18+1三期3833.49㎡49277.28㎡6+1/28官田廣場10畝27400㎡3000萬小高層富康房開桔山大道，興義廣場北側(cè)藍(lán)天花園高層組團(tuán)9225.6㎡62853.2m高層安達(dá)房開興義市機(jī)場大道入口右側(cè)心意商業(yè)廣場19000㎡145000㎡高層心意藥業(yè)坪東大道住宅45000㎡嘉華購物中心7550㎡38375㎡高層環(huán)城南路興義市經(jīng)濟(jì)適用房高層花月路與果樹農(nóng)場2路交叉黃草經(jīng)濟(jì)適用房23200㎡54099m小高層興泰新區(qū)建設(shè)路四、重點(diǎn)競爭樓盤：五、重點(diǎn)競爭項(xiàng)目分析（一）、各項(xiàng)目基本情況1、名盛陽光占地面積：15.7畝建筑面積：4.55萬㎡容積率：4.35綠化率：32.5%戶型面積：130㎡——150㎡三房及150㎡——170㎡四房為主起價(jià)：小高層1780元/㎡；高層1880元/平方米，層差10元/㎡銷售情況：小高層預(yù)定9套；工程進(jìn)度：目前正在進(jìn)行基礎(chǔ)施工，部分基礎(chǔ)開挖，部分樁基礎(chǔ)澆注。交樓時(shí)間：2008年5月主體竣工，10月交房。開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)2007年6——7月開盤。物業(yè)管理：桔山工委安居物業(yè)管理有限公司。管理費(fèi)：0.8元/平方米/月；開發(fā)商：貴州唐正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（貴陽）承建商：貴陽市第二建筑工程公司監(jiān)理單位：貴州建工監(jiān)理公司設(shè)計(jì)單位：貴州建新建筑設(shè)計(jì)有限公司項(xiàng)目地址：興義市神奇東路（州檢察院對面）整合推廣：深圳上策群體名盛陽光總平面名盛陽光鳥瞰圖名盛陽光戶型圖名盛陽光戶型圖綜合評述：名盛陽光項(xiàng)目是貴陽唐正房地產(chǎn)在興義市的第一個(gè)小高層、高層住宅小區(qū)，以“桔山中央，唯一高性價(jià)比電梯洋房”作為推廣主題，著重強(qiáng)調(diào)其價(jià)格優(yōu)勢。賣點(diǎn)方面強(qiáng)調(diào)其城市風(fēng)景、社區(qū)園林、區(qū)位優(yōu)勢、物業(yè)管理、戶型采光。整體來看，除價(jià)格方面外，無獨(dú)特優(yōu)勢。優(yōu)勢：1、價(jià)格低，相對于小高層、高層物業(yè)而言，內(nèi)部認(rèn)購期1780元/㎡的起價(jià)，10元/層的層差，在興義電梯房價(jià)格定位中，價(jià)格較低。采取低開高走的價(jià)格策略，有助于其迅速占領(lǐng)市場。2、采用組團(tuán)圍合式布局，一層架空設(shè)計(jì)、中庭花園設(shè)計(jì)及相應(yīng)的內(nèi)部配套在興義小高層小區(qū)中引入了一種新的設(shè)計(jì)理念。3、專業(yè)整合推廣公司的引入，引入深圳上策群體廣告公司做專業(yè)整合推廣。4、城市規(guī)劃發(fā)展片區(qū)之一，周邊配套正逐步完善，有較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿ΑＡ觿荩?、推廣無明確主題，除價(jià)格優(yōu)勢外無突出賣點(diǎn)；2、現(xiàn)場銷售處于初期階段，銷售人員素質(zhì)普遍不高，營銷中心包裝簡陋，與其物業(yè)形象形成一定的反差。3、項(xiàng)目規(guī)模相對較小，若在短期內(nèi)不能形成銷售旺勢，將會(huì)遭遇同類大盤的夾擊。2、金鉆豪城占地面積：38.8畝建筑面積：12.9萬㎡容積率：4.99綠地率：38%開發(fā)商：貴州大中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承建商：貴陽市第二建筑工程公司設(shè)計(jì)單位：貴陽市建筑設(shè)計(jì)院有限公司項(xiàng)目地址：位于興義市桔山城市中心區(qū)，東抵桔山大道，南抵?jǐn)M建20米城市道路，北、西抵其他項(xiàng)目用地。綜合評述：該項(xiàng)目位于距山城市中心區(qū)，地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目整體以居住為主，設(shè)計(jì)理念上，著重強(qiáng)調(diào)營造一個(gè)和睦、安逸、友愛的社區(qū)。項(xiàng)目周邊自然環(huán)境優(yōu)越，環(huán)城林帶及山體植被，景觀營造上，引入自然山水到小區(qū)內(nèi)部，充分利用自然山水與居住小區(qū)融為一體。優(yōu)勢:1、采用組團(tuán)圍合式布局，形成集中的中庭景觀，同時(shí)，最大化的放大建筑間距，從而保障景觀效果及保障住戶私密性。2、周邊自然環(huán)境優(yōu)越，是適宜居住的區(qū)域。3、城市規(guī)劃發(fā)展片區(qū)之一，周邊配套正逐步完善，有較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Α?、戶型選擇的多樣性，戶型面積從90㎡——150㎡不等，涵蓋不同的客群需求，平層、錯(cuò)層、復(fù)式戶型均做到公私分明、潔污分區(qū)、食寢分離。劣勢：1、項(xiàng)目目前尚未動(dòng)工，亦未做任何推廣，將會(huì)遇到同區(qū)域同類物業(yè)的集中放盤，市場競爭壓力較大。3、新世紀(jì)花園占地面積：80畝建筑面積：185000㎡容積率：3.47綠地率：45%起價(jià)：1980元/㎡開發(fā)商：施達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計(jì)單位：黔西南州設(shè)計(jì)院項(xiàng)目地址：興義市瑞金大道（黔山酒店旁）新世紀(jì)花園鳥瞰圖新世紀(jì)花園總平圖新世紀(jì)花園戶型圖新世紀(jì)花園戶型圖綜合評述：新世紀(jì)花園由施達(dá)房開開發(fā)，2007年6月份即將開盤，目前正處于內(nèi)部認(rèn)購階段，憑借其規(guī)模優(yōu)勢以及施達(dá)房開在興義的影響力，目前該項(xiàng)目已在興義市搶占市場先機(jī)。優(yōu)勢：1、位據(jù)桔山城市中心區(qū)核心地段，未來城市發(fā)展方向。2、規(guī)模優(yōu)勢，80畝占地面積，在興義小高層、高層項(xiàng)目中絕無僅有。3、品牌優(yōu)勢，施達(dá)房開在興義屬于老牌開發(fā)企業(yè)，有一定的市場影響力和知名度。4、優(yōu)越的自然環(huán)境及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境配套。5、目前已經(jīng)進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購階段，在即將到來的小高層、高層住宅激烈的市場競爭中搶占了市場先機(jī)。劣勢：1、目前周邊市政配套有待完善。4、藍(lán)天花園高層組團(tuán)占地面積：9225.6㎡建筑面積：62853.2m建筑基底面積：5766.4容積率：6.81建筑密度：30%綠化率：45%地下車位：68個(gè)總戶數(shù)：304戶開發(fā)商：興義市安達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：興義市機(jī)場大道入口右側(cè)綜合評述：藍(lán)天花園高層組團(tuán)是藍(lán)天花園小區(qū)的重要組成部分，由興義安達(dá)房地產(chǎn)公司開發(fā)，依托一、二期形成的市場知名度、美譽(yù)度以及該項(xiàng)目一、二期的開發(fā)建設(shè)所形成的小區(qū)居住環(huán)境，市場推廣難度會(huì)相應(yīng)降低。從藍(lán)天花園高層組團(tuán)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)以及市場現(xiàn)狀看，藍(lán)天花園將會(huì)面臨嚴(yán)峻的市場考驗(yàn)。優(yōu)勢:1、項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢，藍(lán)天花園總建筑面積37萬㎡，一、二期多層住宅的開發(fā)為其營造了良好的市場知名度、美譽(yù)度。2、客戶基礎(chǔ)優(yōu)勢，一、二期的開發(fā)為其奠定了良好的客戶基礎(chǔ)，從調(diào)查情況看，即使目前尚未開始推廣，仍能通過一、二期的銷售積累大量的意向客戶。3、內(nèi)部配套優(yōu)勢，小區(qū)內(nèi)部有幼兒園、會(huì)所、商業(yè)，基本滿足居住客戶日常的生活購物需求。4、規(guī)劃發(fā)展優(yōu)勢，民航板塊仍然是興義市城市規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)居住片區(qū)之一。劣勢：1、二梯八戶的設(shè)計(jì)在興義小高層、高層項(xiàng)目中是唯一的，必然導(dǎo)致戶型在采光、通風(fēng)上的缺陷。2、戶型面積及戶型配比，戶型面積以130㎡——170㎡為主，大面積戶型由于總價(jià)因素，將會(huì)受到市場的限制。5、嘉華購物中心占地面積：7550㎡建筑面積：38375㎡容積率：5.08戶型面積：二房87.2㎡三房：126.2㎡項(xiàng)目地址：興義市南環(huán)路開發(fā)商：嘉華置業(yè)工程進(jìn)度：目前地下室部分已經(jīng)開挖，工程處于停工狀態(tài)綜合評述：嘉華購物中心是與本案一樣，位居老城邊緣，地理位置優(yōu)越，周邊配套齊全。項(xiàng)目由商業(yè)和小高層住宅兩部分組成，戶型面積從87.2㎡——126.2㎡，戶型面積在同類物業(yè)中較小，在市場競爭中具有一定優(yōu)勢。但目前該項(xiàng)目存在的問題同樣嚴(yán)重，由于種種原因，目前工程仍處于停工狀態(tài)。優(yōu)勢：1、區(qū)位優(yōu)勢，位于老城邊緣，享受老城區(qū)成熟的市政配套及商業(yè)輻射。2、戶型面積從70㎡——126㎡，小面積戶型在興義市場屬于稀缺產(chǎn)品，具有一定優(yōu)勢。劣勢：1、工期拖延，目前該項(xiàng)目工程基礎(chǔ)已經(jīng)開挖，但是由于種種因素，目前工程仍然處于停工狀態(tài)。2、規(guī)模偏小，與同類物業(yè)相比，無任何優(yōu)勢。6、黃草辦事處公務(wù)員小區(qū)基本資料：規(guī)劃用地面積∶23200㎡實(shí)際用地面積：20030㎡建筑占地面積：5974㎡總建筑面積：54099㎡容積率：1.9規(guī)劃戶數(shù)：260建筑密度;27%綠地率：40%規(guī)劃車位：260總平圖戶型圖綜合評述：黃草辦經(jīng)濟(jì)適用房是興義市眾多經(jīng)濟(jì)適用房及單位自建房的有機(jī)組成部分，項(xiàng)目規(guī)模雖然不大，但是其經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)，決定該項(xiàng)目在銷售推廣上難度不大，同時(shí)，對市場上其他項(xiàng)目而言，大量的優(yōu)質(zhì)消費(fèi)客群被其稀釋。優(yōu)勢：1、經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)，在銷售推廣上難度不大。2、價(jià)格優(yōu)勢，由于經(jīng)濟(jì)適用房土地使用權(quán)取得采用劃撥或減免費(fèi)用的方式，成本相對較低，價(jià)格優(yōu)勢明顯。劣勢：1、戶型面積偏大，限制了一部分潛在群體的購買行為。