標桿企業(yè)物業(yè)管理費測算方案

標桿企業(yè)物業(yè)管理費測算方案1?目的確定合理的管理費收費標準，為物業(yè)管理的正常經(jīng)營提供保障。范圍適用于物業(yè)公司及物業(yè)管理項目的管理費測算。職責根據(jù)接管物業(yè)管理小區(qū)的實際情況，由物業(yè)公司人事部門負責所接管物業(yè)管理小區(qū)的組織架構及人工成本測算，企管中心（品質(zhì)部）負責設備、清潔、綠化成本的測算，財務部門根據(jù)人事部門和品質(zhì)部門提供的數(shù)據(jù)對小區(qū)的管理服務費進行綜合測算。方法及過程控制物業(yè)管理費的測算方法一般有兩種：1、列舉法，2、倒推法列舉法一般適用根據(jù)預定的物業(yè)管理標準，測算物業(yè)管理費單價；倒推法一般適用根據(jù)預定的物業(yè)管理費單價，測算出合理的物業(yè)管理服務承諾。在實際工作中，一般是兩種方法結合使用，互相印證。列舉法中所預定的物業(yè)管理服務標準是根據(jù)被測算物業(yè)的基本情況及客戶需求和地產(chǎn)公司要求來制定的。.倒推法中所預定的物業(yè)管理費單價是根據(jù)對當?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況進行考察、調(diào)研、分析，參考當?shù)赝愋汀⑼瑱n次物業(yè)收費價格的基礎上核定。.將列舉法測算的物業(yè)管理費與倒推法測算的物業(yè)管理費進行比較，綜合調(diào)整，得出一個較合理的收支平衡的收費標準及各項目費用比例。為了測算的方便，將所有費用按物業(yè)管理服務的性質(zhì)和專用設備等分別歸類核算，即：人工費用、行政費用、財產(chǎn)費用、物料消耗、物業(yè)公共費用、其它。注意事項南北差異，注意南北地域在設備、設施方面的不同，從而帶來的費用測算上的^差■^^；法規(guī)差異，注意各地在勞動法規(guī)、保險條例、征收稅率方面不同而帶來的費用測算上的差異。物業(yè)管理費測算公式為物業(yè)管理費單價二所有費用的總和『參加測算的物業(yè)收費總面積物業(yè)管理收費面積的確定物業(yè)管理收費面積的依據(jù)是開發(fā)商提供的物業(yè)資料（以提供給銷售部門的售樓面積為準，如有當?shù)卣恋刭Y源規(guī)劃管理部門所批復的《竣工查丈報告》則以此報告為準）。面積統(tǒng)計表整位:平方米）名稱住宅面積商業(yè)面積寫字樓面積會所面積別墅面積學校面積面積合計購房合同面積分攤管理費面積注:如購房合同中面積已包括分攤公共面積，則按此面積直接統(tǒng)計，如個別地區(qū)法規(guī)要求合同中按套內(nèi)面積計或按套計，則應加入分攤管理費面積。4.9列舉法測算人工費用的測算組織架構的確定根據(jù)項目經(jīng)營管理的規(guī)模、復雜程度、智能配套、樓宇類型、數(shù)量、檔次、功能及設施配備、周邊環(huán)境、以及委托方對物業(yè)管理服務的要求等實際情況，對組織架構、崗位編制進行預測。人工費用的測算。根據(jù)確定的組織架構，遵循相關法規(guī)要求及公司《薪金福利標準》進行人工費用的測算。人工費用包括：工資、獎金及雙薪、工資附加費、社會保險費、補貼及過節(jié)費、其它。4.9.1.3.工資的測算（單位：元/月）。根據(jù)確定的組織架構，按照公司《薪金福利標準》的規(guī)定進行人員工資的測算。人員工資構成表單位：元序沃名稱工資標推人數(shù)工資金額C.月〕1經(jīng)理工資標誰乂人妾2經(jīng)理助切二資辱準X人量3行咬管理人W工資標準X人數(shù)4技術、維修人員工資疏港x人數(shù)保安人員工資標點乂人數(shù)6保潔人員工資標淮區(qū)人監(jiān)綠化人員工資辱準X人數(shù)其他人員二資標逾X人數(shù)合計魁操巢搠業(yè)國4.9.1.4.獎金及雙薪（單位：元/月）。根據(jù)確定的組織架構，按照公司《薪金福利標準》的規(guī)定進行獎金、雙薪的測算。獎金及雙薪單位：元序號名稱標準〔折算月〕人數(shù)補貼、獎金金額（月）1季度獎標準X人數(shù)2雙薪標準X人數(shù)3年終獎標準X人數(shù)合計按照政府規(guī)定及公司《薪金福利標準》進行工資附加費的測算。工資附加費計提的標準按國家規(guī)定的標準計提。社會保險費的測算（單位：元/月）。按照當?shù)貏趧硬块T的規(guī)定進行社會保險費的測算（一般戶口所在地與非戶口所在地的標準差異較大，在測算時請注意區(qū)分）。補貼及過節(jié)費根據(jù)確定的組織架構，按照公司《薪金福利標準》的規(guī)定進行補貼、過節(jié)費、上下班交通補貼的測算。補貼及過節(jié)費單位：元序弋.名稱標準〔折尊月）人數(shù)補貼、獎金金額（三）1捫班補貼標準X人數(shù)P交通補貼標準M人敬3過節(jié)費標準M人敬合計您窿巢紉業(yè)網(wǎng)4.9.1.8其它未列入以上五項但計入人工費用的，如員工活動費用等。行政費用的測算（單位：元/月）低值易耗品購置費用。管理處辦公用水電費。水費根據(jù)管理處水費的使用情況（包括飲用水）：使用水費金額二使用量（立方）/月X水費收費單價飲用水金額二飲用水（桶）/月X桶飲用水單價電費根據(jù)管理處的照明、空調(diào)、辦公設備配置的情況：照明用電費用二辦公照明的功率X按每天實際使用時間（折算成的小時單位）X電費收費標準辦公電器用電費用二空調(diào)等辦公設備的功率X按每天實際使用時間（折算成的小時單位）X電費收費標準4.9.2.3.辦公設備維護費用。主要指復印機、傳真機、打印機、空調(diào)等設備每月的保養(yǎng)費。4.9.24通訊費。物業(yè)管理所需的通訊費用。其中包括：手機費、電話費、網(wǎng)絡通訊費、其他通訊費用、對講機等。4.9.2.5.公務車輛費。根據(jù)管理服務業(yè)務的需要，確定每月固定外出辦事的車輛費用。4.9.2.6.交際應酬（公關維護）費。電腦維護費用。根據(jù)管理處配置的電腦數(shù)量以及管理處業(yè)務的需要確定電腦維護費，包括電腦的升級、維護費用、網(wǎng)絡使用費、軟件開發(fā)費用的分攤等。報刊資料費。因管理需要訂購的資料、書籍、報刊、雜志等費用。咨詢及訴訟費。聘請法律顧問的費用分攤，業(yè)主拖欠管理費向法院提請訴訟的訴訟費。財產(chǎn)費用的測算（單位：元/月）。4.9.3.1.折舊費用。管理處正常管理服務需要所購置的固定資產(chǎn)（單價在2000元以上，使用年限超過一年），按使用年限進行折舊。固定資產(chǎn)包括：l辦公設備：電腦、復印機、傳真機、打印機、空調(diào)、電視機、保險柜等。l清潔綠化工具：洗地機、吸塵吸水機、打臘機、剪草機、高壓清洗機等。折舊費用二固定資產(chǎn)的原值『固定的使用年限H2月4.9.3.2.資產(chǎn)的攤銷。管理處前期發(fā)生的開辦費按《物業(yè)委托管理合同》的合同期限進行分攤。開辦費主要包括：前期購置的辦公設備用品、機電維修工具、清潔用品、清潔綠化工具，以及辦公場所的裝修費等。分攤費用二開辦費發(fā)生的總額『委托的管理期限H2月固定資產(chǎn)的修理費。前期購置的固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)折舊的15%計提修理費。員工宿舍租金（地產(chǎn)提供宿舍，此項費用不計）。（財產(chǎn)）保險費（公共設施、設備購買的保險）。保險費=（須投保的公共設施、設備）總金額x保險費率H保險受惠物業(yè)的總面積購買保險是業(yè)主及物業(yè)管理公司規(guī)避風險的一種管理手段，所以必須計提，必須投保。業(yè)主如有異議，必須經(jīng)業(yè)主大會決定并形成法律文件，否則物業(yè)公司會因未盡管理責任而喪失物業(yè)管理資格。物料消耗的測算（單位：元/月）。4.9.4.1.服裝費的測算（單位：元/月）。按照服裝的制作成本和使用年限進行分攤。

服裝費用構成表芻位：M序號名稱服裝成本人數(shù)康裝雋用（月）1經(jīng)理強裝成本X人數(shù)三使用月份2行政管理人員取裝成本X人數(shù)去使用月份S技術、維修人員牌裝成本X人數(shù)吉使用月份4保安管理人員服裝成本X人數(shù)小使用月份5保潔箸理人員E艮裝成本x人數(shù)于使用月份6綠化人員服裝成本X人數(shù)去使用月份r其他人員服裝成.本x人數(shù)三使用月份臺計團蜂巢您坦4.9.4.2保安物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保安器材（可參考下表的測算方法），按照實際使用年限進行攤銷。

保安器材分攤明細表單位:元物赍名稱斯序數(shù)重使用期限每目分攤饕用各注對講機1080元冶X353年105。元所有甘貿(mào)可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實彌配宜情況及度月年限誑行測（蜂巢物業(yè)網(wǎng)）對餅杠電池1UU元冶AYUZ年澎元對流機耳唆30兀F個乂350.畔1F兀電警棍EQ0元/根X10W年對0元硬盤靈像機1S0C元；臺X23年857L錄像帶犯元■/臺*331年22O7C旌更棒（可選；19M元；豐艮：＜53年2677C巡更感應點tO7L/d-X1003年1677E手電筒芾兀/個乂153年33兀干電池3元作乂SN0天2027L防火服1000元;套X53年139元防火面艮1弟元戶卜*103年沅手推式無冥器布。元/,卜＞＜15￡年C6元4公斤T火器印元‘個乂心成；W年50007C消防工具4OO7L/MX5S年33.元消防桶也元/個X303年17元敷援繾3元/米X530S年677E交通指揮棒1。。元/個X6忘年桀元反光背心拓元/件＞＜0許5.9元緊急、隔離帶7S元/&X103年217L交通路錢芮元7^X503年98元相機膠卷明元/個X3個月30元合計B683.37E4.9.4.3保潔物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料（可參考下表的測算方法），按照實際使用年限進行攤銷。

保潔材隅分攤明細表單位：元名稱用途單位單價月均消糕救重月均消髭金額備注玻璃刮刀清沽玻璃把25.00375.00所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算。@蜂巢物業(yè)網(wǎng)鏟刀清特地面把4.002S.OO清潔楠盛水個9.0019.00長地拖清潔地面把15.00345.00掃把清潔地面把6.00318.00垃圾斗清掃垃圾個5.00210.00地刷涪潔地面把5.00315.00塵拖布清潔大堂套20.00120.00毛巾擦拭物品條5.001575.00雞毛捶除塵把10.00110.00潔廁刷清潔便池把3.0033.00膠手套勞動保護雙4.0028.00地毯清潔劑港潔地毯瓶75.002150.00洗衣粉潔洗物品包5.00210.00去污粉去除污跡瓶7.00214.00洗潔精清洗物品桶25.004100.00潔廁靈清潔便池桶30.005120.00玻璃水清潔玻璃瓶8.00216.00不銹鋼水清潔不鐫鋼制品瓶90.000.545.00電話消毒液殺菌瓶15.00460.00空氣潔新劑空氣潔新瓶20.005EO.OO蠟水打蠟瓶90.003270.00起蠟水起蠟瓶90.003270.00潔而殼清潔物品瓶15.00460.00碧麗珠清潔皮制物品瓶30.00390.00大垃圾袋存放廢棄物個0.25900225.00小垃圾袋序放廢棄物個0.054500225.00渭潔用品月浩耗費用＜|帝2730.00注：如保潔項目外包，此項費用的金額以外包協(xié)議規(guī)定的金額為準。4.9.4.4環(huán)境、綠化物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護的需要測算材料的消耗。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區(qū)消殺等。根據(jù)小區(qū)配置的設施、設備的清單，按照設備的每天實際運行情況進行維修物料消耗的測算（可參考下表的測算方法）。物業(yè)維作物科分攤表單位：元序與項目測算依據(jù)賽用構成備注1公共設施的維修養(yǎng)護護柱、圍墻、構渠、池并蓋、路面、路樁、路燈桿、源速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標識、各種外露管道的養(yǎng)護，標識牌、指示牌的制作更換么共場所路面養(yǎng)護油漆、各種標識等制作更換蜀用°車場設施養(yǎng)護材料。所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算?蜂巢物業(yè)惻2供配電系統(tǒng)變壓器發(fā)電機斐壓器、高壓設請維修保養(yǎng)材樸發(fā)電機運行保養(yǎng)材料費、油費3照明系統(tǒng)樓道、走廊'電梯廳'大堂、會所、路燈等按每年更換汶數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應開矢材料費4消昉系統(tǒng)防排煙通風設施、煙感、溫感探頭，涓防聯(lián)動柜，消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓按每年損壞比例核算煙感、溫感采贓1費，消防泵'噴淋泵、暇淋頭、消火栓箱材料費5給排水系統(tǒng)生活供水變頻泵潛水泵變頻死、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料裁6甜盜，監(jiān)控系統(tǒng)浩防信號柜、消防聯(lián)動柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護.每年維修材料費7水景娛樂設施維護材料費8空調(diào)及采暖公共電費。根據(jù)小區(qū)設施、設備的清單，按照設備的功率、每天實際工作時間進行公共電費的測算。電梯系統(tǒng)電費。電梯電費二電梯數(shù)量x電梯功率x30天x電梯每天的使用時間（折算成小時數(shù)）x電費單價（元/度）電梯通風、照明、降溫電費二電梯通風、照明、降溫等設備的數(shù)量x功率x30天x每天的使用時間（折算成小時數(shù)）x電費單價（元/度）公共照明系統(tǒng)電費。室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、小區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費：公共照明系統(tǒng)電費二照明器具的功率x30天x相應照明電器的每天的使用時間（折算成小時數(shù)）的總和x電費單價（元/度）供配電系統(tǒng)電費。變壓器的電費：各地供電收費政策可能會有差異，依各地供電部門的收費標準為準，或：l變壓器的電費=（變壓器基本電費（總容量不同，基本電費有所差別）+超出基本電量的實際使用電量）x電費單價；l變壓器的電費二變壓器功率x電費單價x24小時x30天消防水泵（按每季度檢修2.5小時計算）二消防水泵的數(shù)量x消防水泵的功率x電費單價x2.5小時-3月送、排煙風機（元/月）（按每季度檢修2.5小時計算）二送、排煙風機數(shù)量x送、排煙風機功率x電費單價x2.5小時-3月中央控制室電費二中央控制室所有電器的功率x30天x每天實際工作時間x電費單價給排水系統(tǒng)電費。供水變頻泵、潛水泵使用的電費二泵的功率x數(shù)量x30天x每天實際工作時間x電費單價泳池系統(tǒng)電費。（收費泳池不計此項）泳池系統(tǒng)電費二循環(huán)系統(tǒng)的功率x30天x每天實際工作時間x電費單價4.9.5.2.公共水費（單位：元/月）4.9.5.2.1,綠化水費根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（如根據(jù)體系要求：每月平均澆水15天，每次澆水滲透土壤3公分）：綠化水費二綠化面積x0.03x50%x15天x水費單價（含排污費、加壓費）根據(jù)清潔面積測算：清潔用水二估算每天用水量x30天x水費單價（含排污費、加壓費）泳池用水（收費泳池不計此項）（可選）根據(jù)泳池容積測算泳池水費：泳池用水二泳池容量x3次（每年換水3次）-12月x水費單價（含排污費、加壓費）4.9.5.2.4.小區(qū)景觀用水根據(jù)小區(qū)景觀的數(shù)量測算：小區(qū)景觀用水二小區(qū)景觀每天耗用水量x30天x水費單價（含排污費、加壓費）電梯運行費。電梯保養(yǎng)費：每部電梯每月保養(yǎng)費單價的總合如果每部保養(yǎng)費單價相同，則電梯保養(yǎng)費二電梯保養(yǎng)費單價x電梯數(shù)量電梯年檢費：電梯每月年檢費二每部電梯年檢費用的總合（或電梯年檢單價相同時為單價x電梯數(shù)量）-12月公共設施養(yǎng)護費根據(jù)小區(qū)配置的設施、設備的清單，按照設施、設備的使用壽命及保養(yǎng)周期進行維修費用測算（可參考上表的測算方法）。社區(qū)文化費用根據(jù)小區(qū)的本年度社區(qū)文化計劃確定所需的費用。4.9.5.6.垃圾清運費根據(jù)小區(qū)每天垃圾量確定：垃圾清運費二垃圾量（桶）x收費單價4.9.6.其它稅金的測算（單位：元/月）根據(jù)國家規(guī)定計提：稅金=（4.9.1項、4.9.2項、4.9.3項、4.9.4項、4.9.5項合計金額供參考）x稅率（5.5%）管理酬金的測算（單位：元/月）按照當?shù)卣?guī)定的比例計提管理酬金（北京10%）。如：管理