2017年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》重點：房地產(chǎn)實物因素

（一）土地實物因素.土地面積兩塊位置相當(dāng)?shù)耐恋?如果面積相差較大,單價會有所不同..土地形狀土地形狀是否規(guī)則,對地價有一定的影響..地形、地勢由于地面的高低起伏、平坦程度等會影響房地產(chǎn)的開發(fā)成本、利用價值或景觀等,從而影響其價格..地基（工程地質(zhì)）地基（工程地質(zhì)）狀況是指地基承載力和穩(wěn)定性,地下水位和水質(zhì),有無不良地質(zhì)現(xiàn)象等..土壤這里主要說明土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力對房地產(chǎn)價格的影響..土地開發(fā)程度一宗土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度,對其價格的影響是顯而易見的（二）建筑物實物因素.建筑規(guī)模建筑物的面積、體積、開間等規(guī)模因素,影響到建筑物的形象、使用性,對房地產(chǎn)價格有所影響..外觀建筑物外觀包括建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)、可視性等,對房地產(chǎn)價格有很大的影響..建筑結(jié)構(gòu)對建筑物最重要、最基本的要求是安全.不同結(jié)構(gòu)的建筑物的穩(wěn)固性和耐久性不同..設(shè)施設(shè)備TOC\o"1-5"\h\z隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平提高,要求建筑物內(nèi)安裝完善的設(shè)施設(shè)備..裝飾裝修房屋按照裝飾裝修的程度,可分為精裝修房、粗裝修房和毛坯房三大類..層高和室內(nèi)凈高人們對建筑物的需要,本質(zhì)上是對建筑物內(nèi)部立體空間的需要,而不僅是對面積的需要,因此層高或凈高對房地產(chǎn)價值也有影響..空間布局空問布局影響到建筑物的使用,對房地產(chǎn)價值有較大的影響.不同用途的建筑物,如住宅、商場、寫字樓等,對空間布局的要求不盡相同..日照、采光、通風(fēng)、保溫、隔熱、隔聲、防水日照、采光、通風(fēng)既有實物因素性質(zhì),又有區(qū)位因素性質(zhì)（對應(yīng)于朝向、樓層）,將它們與保溫、隔熱、隔聲、防水放在一起,是為便于敘述和理解..維護(hù)情況和完損狀況建筑物的完損狀況是一個綜合性因素,包括建筑物年齡、維修養(yǎng)護(hù)情況、工程質(zhì)量等.總的來說,建筑物完好的,價值就高;反之,價值就低.房地產(chǎn)權(quán)益因素:擁有一宗房地產(chǎn),實際上就擁有了一定范圍內(nèi)的空間.但擁有者在該空間范圍內(nèi)并不能隨心所欲地利用,而要受到許多方面的限制.這些限制除了來自建筑技術(shù)（包括建筑施工技術(shù)、建筑材料性能）及擁有者的經(jīng)濟(jì)實力,還有一些其他限制（以下均是指這類限制）.因為房地產(chǎn)是構(gòu)成環(huán)境的重要因素,其利用不是孤立的,存在"外部性",會影響周圍和社會公眾的利益.一宗房地產(chǎn)利用所受限制的種類和程度,對其價值有很大的影響.進(jìn)行房地產(chǎn)估價,應(yīng)調(diào)查房地產(chǎn)利用所受的各種限制及其內(nèi)容和程度,只有這樣才能評估出正確的價值.對房地產(chǎn)利用的限制可歸納為3個方面:①房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制；②房地產(chǎn)使用管制；③相鄰關(guān)系的限制.（一）房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制擁有的房地產(chǎn)權(quán)利是所有權(quán)還是使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán),以及這些權(quán)利是否完整、清晰等,價值會有很大的差異.以地役權(quán)為例,對供役地而言,是他人在該土地上享有的一種有限的使用權(quán),字面上的意思是該土地為他人服役.供役地在給他人方便時,土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失,在這種情況下,地役權(quán)的存在會降低供役地的價值.（二）房地產(chǎn)使用管制世界上幾乎所有的國家和地區(qū)對房地產(chǎn)利用特別是土地利用,都有或多或少的限制.對房地產(chǎn)估價來說,有意義的使用管制主要是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,以及城市規(guī)劃對土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的規(guī)定.（三）相鄰關(guān)系的限制相鄰關(guān)系是指房地產(chǎn)的相鄰權(quán)利人依照法律法規(guī)規(guī)定或者按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣,相互之間應(yīng)當(dāng)提供必要的便利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系.特別是從義務(wù)方面來看,相鄰關(guān)系是對房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制,因此相鄰關(guān)系的存在對房地產(chǎn)價格有一定的影響.房地產(chǎn)區(qū)位因素:前面講過,區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系.人們的各種生產(chǎn)、生活活動都需要房地產(chǎn),并對其區(qū)位有一定要求.房地產(chǎn)區(qū)位的優(yōu)劣,直接關(guān)系到房地產(chǎn)所有者或使用者的經(jīng)濟(jì)收益、生活便利或社會影響.因此,房地產(chǎn)的區(qū)位不同,例如是坐落在城市還是鄉(xiāng)村,是位于城市中心還是邊緣地帶,是臨街還是不臨街,價格會有很大的差異.尤其是城市土地,其價格高低幾乎為區(qū)位優(yōu)劣所左右.房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的形成,一是先天的自然條件,二是后天的人工影響.在實際估價中,關(guān)鍵要弄清什么樣的區(qū)位為優(yōu),什么樣的區(qū)位為劣.房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的判定標(biāo)準(zhǔn),雖然因不同的用途而有所不同,但在一般情況下,凡是位于或接近經(jīng)濟(jì)活動的中心、要道的通口、行人較多、交通流量較大、環(huán)境較好、配套設(shè)施較完備位置的房地產(chǎn),價格一般較高;反之,處于閉塞街巷、郊區(qū)僻野的房地產(chǎn),價格一般較低.較具體地說,居住房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣,主要是看其交通條件、配套設(shè)施完備程度、周圍環(huán)境和景觀.其中,別墅的要求是接近大自然,周圍環(huán)境和景觀良好（如有青山、碧水、藍(lán)天）,居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性.商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣,主要是看其繁華程度、臨街狀況