江蘇常州怡康五金機(jī)電廣場二期規(guī)劃策略報(bào)告-

怡康五金機(jī)電廣場二期規(guī)劃策略報(bào)告2009年3月本次市調(diào)及分析需要解答以下幾個(gè)問題二期的主要業(yè)態(tài)定位是什么？由此確定每個(gè)樓層的商業(yè)模式是什么？這樣的商業(yè)模式需要多少面積？如何讓二期能夠快速銷售？如何讓二期商業(yè)得以長期繁榮？為解答以上問題我們調(diào)查了常州、無錫、上海三地火車站商圈的形態(tài)從中洞察其發(fā)展規(guī)律由此分析怡康機(jī)電廣場二期的定位策略第一篇上?；疖囌旧倘Φ湫晚?xiàng)目調(diào)查第二篇無錫火車站商圈典型案例調(diào)查第三篇常州火車站商圈商務(wù)類物業(yè)調(diào)查第四篇怡康二期規(guī)劃建議第1篇上海火車站商圈典型項(xiàng)目調(diào)查1、上?；疖囌巨k公樓總體調(diào)查總體分布圖1、上?；疖囌巨k公樓總體調(diào)查各主要辦公樓租賃價(jià)格及出租率統(tǒng)計(jì)

1、上?；疖囌巨k公樓總體調(diào)查各主要辦公樓租賃價(jià)格及出租統(tǒng)計(jì)

1、上?；疖囌巨k公樓總體調(diào)查火車站商圈進(jìn)駐行業(yè)狀況統(tǒng)計(jì)

2、不夜城案例的形成及業(yè)態(tài)分析不夜城辦公樓項(xiàng)目總數(shù)及總面積統(tǒng)計(jì)

目前，不夜城地區(qū)寫字樓項(xiàng)目14個(gè)，總建筑面積約40余萬平米，分布在天目西路沿線。其中，甲級寫字樓三幢，嘉里不夜城、聯(lián)通國際廣場、閘北大廈。其余未非甲級寫字樓。2、、不不夜夜城城案案例例的的形形成成及及業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分析析不夜夜城城出出租租狀狀況況分分析析新落落成成的的小小面面積積產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)式式辦辦公公樓樓在在租租賃賃市市場場無無法法與與地地區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)一一些些成成熟熟商商務(wù)務(wù)樓樓相相比比，，無無論論是是出出租租率率和和入入住住企企業(yè)業(yè)知知名名度度。。純租租賃賃的的寫寫字字樓樓仍仍是是市市場場主主體體，，且且高高品品質(zhì)質(zhì)的的寫寫字字樓樓項(xiàng)項(xiàng)目目無無出出售售項(xiàng)項(xiàng)目目。。短期期內(nèi)內(nèi)100平米米以以下下小小戶戶型型將將會會成成為為市市場場主主體體。。2、、不不夜夜城城案案例例的的形形成成及及業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分析析不夜夜城城進(jìn)進(jìn)駐駐客客戶戶面面積積需需求求統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)2、、不不夜夜城城案案例例的的形形成成及及業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分析析不夜夜城城進(jìn)進(jìn)駐駐客客戶戶比比例例統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)2、不夜城案案例的形成及及業(yè)態(tài)分析不夜城進(jìn)駐客客戶比例統(tǒng)計(jì)計(jì)由865家寫寫字樓租賃客客戶統(tǒng)計(jì)分析析可以看出：：從事加工、、貿(mào)易、外地地駐滬代表為為比例最高的的三個(gè)行業(yè)3、南廣場商商圈調(diào)查分析析大型商業(yè)分布布圖3、南廣場商商圈調(diào)查分析析大型商業(yè)分布布狀況不夜城地區(qū)商商業(yè)項(xiàng)目多分分布在新客運(yùn)運(yùn)站南廣場及及天目西路沿沿線在新客運(yùn)站南南廣場：名品品商廈、心族族商廈、環(huán)龍龍商廈等大型型綜合商廈天目西路沿線線：太平洋百百貨、吉盛偉偉邦、手機(jī)通通訊市場、羊羊毛衫批發(fā)市市場、茶葉批批發(fā)市場、三三葉眼鏡城等等3、南廣場商商圈調(diào)查分析析大型商業(yè)統(tǒng)計(jì)計(jì)3、南廣場商商圈調(diào)查分析析名品商廈3、南廣場商商圈調(diào)查分析析太平洋百貨3、南廣場商商圈調(diào)查分析析吉盛偉邦友誼服飾3、南廣場商商圈調(diào)查分析析上海三葉眼鏡鏡批發(fā)市場上海大統(tǒng)路茶茶葉批發(fā)市場場3、南廣場商商圈調(diào)查分析析專業(yè)市場總體體經(jīng)營狀況3、南廣場商商圈調(diào)查分析析專業(yè)市場總體體經(jīng)營狀況3、南廣場商商圈調(diào)查分析析商業(yè)市場出租租率統(tǒng)計(jì)3、南廣場商商圈調(diào)查分析析專業(yè)市場總體體經(jīng)營狀況百貨市場艱難難專業(yè)市場情況況良好特色專業(yè)市場場既可吸引本本地批發(fā)商和和零售商，又又可吸引來自自外省的相關(guān)關(guān)客戶中低檔的專業(yè)業(yè)市場存在，，影響百貨市市場發(fā)展火車站辦公樓樓項(xiàng)目的出路路在于整體定位高檔檔引領(lǐng)整個(gè)板塊塊成為地標(biāo)性性項(xiàng)目Point1火車站辦公樓樓定位啟示火車站商業(yè)市市場項(xiàng)目的出出路在于用專業(yè)市場，，借助鐵路網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)輻射更廣廣的區(qū)域不宜盲目求大大，適當(dāng)控制制整體規(guī)模商鋪分割合理理，不宜過分分細(xì)分Point2火車站商業(yè)市市場定位啟示示第3篇無錫火車站商商圈典型案例例調(diào)查1、無錫火車車站商圈的總總體分布酒店總數(shù)統(tǒng)計(jì)計(jì)區(qū)域酒店數(shù)量站前古運(yùn)河沿線約10余家解放路環(huán)線CBD中心約20-30家總計(jì)約30-40家或更多1、無錫火車車站商圈的總總體分布商圈及酒店分分布圖站前古運(yùn)河酒酒店集中區(qū)及酒吧一條街街解放環(huán)路CBD中心1、無錫火車車站商圈的總總體分布中山路CBD中心商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)分布圖1、無錫火車車站商圈的總總體分布中山路CBD中心崇安寺寺步行街1、無錫火車車站商圈的總總體分布三陽百盛廣場場無錫商業(yè)大廈廈1、無錫火車車站商圈的總總體分布無錫新世界百百貨一百商廈2、火車站機(jī)機(jī)電專業(yè)市場場業(yè)態(tài)分析機(jī)電市場分布布圖無錫市機(jī)電五五金市場二百機(jī)電五金金城匯利機(jī)電五金金市場2、火車站機(jī)機(jī)電專業(yè)市場場業(yè)態(tài)分析機(jī)電市場營業(yè)業(yè)狀況市場名稱面積租賃情況備注無錫市機(jī)電五金市場三層總計(jì)約：1500平米100%市場上面是泰山飯店，內(nèi)部環(huán)境差。二百機(jī)電五金城(匯德利商城)四層總計(jì)約：6000平米50%三、四層閑置原來是二百商廈，內(nèi)部環(huán)境較好。匯利機(jī)電五金市場二層總計(jì)約：4000平米90%形狀狹長，約200米長，內(nèi)部環(huán)境差。2、火車站機(jī)機(jī)電專業(yè)市場場業(yè)態(tài)分析機(jī)電市場營業(yè)業(yè)狀況2、火車站機(jī)機(jī)電專業(yè)市場場業(yè)態(tài)分析機(jī)電市場營業(yè)業(yè)狀況酒店業(yè)在火車車站得到集中中發(fā)展借助火車站的的天然優(yōu)勢，，酒店業(yè)得到到了較大程度度的發(fā)展由于城市區(qū)位位地價(jià)的關(guān)系系，酒店多定定位中高檔Point1無錫火車站商商圈業(yè)態(tài)定位位啟示專業(yè)市場發(fā)展展存在明顯瓶瓶頸借助火車站的的區(qū)位優(yōu)勢，，專業(yè)市場得得到一定尺度度的發(fā)展但必須控制規(guī)規(guī)模，以免陷陷入過于膨脹脹供過于求的的尷尬Point2無錫火車站商商業(yè)市場定位位啟示第4篇常州火車站商商圈商務(wù)類物物業(yè)調(diào)查火車站附近辦辦公樓及酒店店分布1、商圈分布布及出租狀況況辦公樓出租情情況除了太陽城在在新北區(qū)外，，其它的辦公公樓都在市區(qū)區(qū)。1、商圈分布布及出租狀況況酒店分布圖2、商務(wù)酒店店分布及營業(yè)業(yè)狀況酒店房間總數(shù)數(shù)統(tǒng)計(jì)12、商務(wù)酒店店分布及營業(yè)業(yè)狀況酒店房間總數(shù)數(shù)統(tǒng)計(jì)22、商務(wù)酒店店分布及營業(yè)業(yè)狀況酒店房間總數(shù)數(shù)統(tǒng)計(jì)3及平平均房間數(shù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)2、商務(wù)酒店店分布及營業(yè)業(yè)狀況各酒店價(jià)格區(qū)區(qū)間統(tǒng)計(jì)12、商務(wù)酒店店分布及營業(yè)業(yè)狀況各酒店價(jià)格區(qū)區(qū)間統(tǒng)計(jì)22、商務(wù)酒店店分布及營業(yè)業(yè)狀況各酒店價(jià)格區(qū)區(qū)間統(tǒng)計(jì)32、商務(wù)酒店店分布及營業(yè)業(yè)狀況該區(qū)域酒店各各價(jià)格區(qū)間擁擁有房間數(shù)比比例2、商務(wù)酒店店分布及營業(yè)業(yè)狀況辦公樓市場還還不成熟:常州的辦公樓樓需要目前還還處于供過于于求階段地標(biāo)商務(wù)中心心更能贏得實(shí)實(shí)力企業(yè)的長長期進(jìn)駐此點(diǎn)與上海情情況類似，要要做就必須上上檔次Point1辦公樓市場洞洞察酒店市場存在在兩級分化現(xiàn)現(xiàn)象:通過對怡康機(jī)機(jī)電市場附近近酒店的統(tǒng)計(jì)計(jì)其平均客房數(shù)數(shù)量為178間，而怡康康二期規(guī)劃每每層房間數(shù)量量僅僅為28間同時(shí)，火車站站周邊目前各各檔次房間供供應(yīng)處于飽和和狀態(tài)Point2酒店市場洞察察第5篇怡康二期規(guī)劃劃建議Question1延續(xù)五金機(jī)電電市場?整體規(guī)模行業(yè)發(fā)展價(jià)值回報(bào)五金機(jī)電市場場可行性Question1延續(xù)五金機(jī)電電市場?整體規(guī)模分析析Question1延續(xù)五金機(jī)電電市場?整體規(guī)模分析析Question1延續(xù)五金機(jī)電電市場?行業(yè)發(fā)展分析析Question1延續(xù)五金機(jī)電電市場?行業(yè)發(fā)展分析析Question1延續(xù)五金機(jī)電電市場?行業(yè)發(fā)展分析析雖然機(jī)電市場場仍在發(fā)展，，但現(xiàn)在常州州機(jī)電市場趨趨于飽和，市市場競爭激烈烈。新的機(jī)電市場場（武進(jìn)機(jī)電電城）在郊區(qū)區(qū)在建，龍城城五金機(jī)電租租價(jià)低廉，租租金上怡康不不占優(yōu)勢。金金橋市場三四四層都空置。。Question3延續(xù)五金機(jī)電電市場?價(jià)值回報(bào)怡康機(jī)電市場場整體出售率率2、3、4、、5號樓已出出售商鋪576個(gè)，達(dá)總總鋪位65%左右；并由市場公公司出租商鋪鋪為224個(gè)個(gè)。Question3延續(xù)五金機(jī)電電市場?價(jià)值回報(bào)3、怡康機(jī)電電市場整體出租率從總體的出租租情況來看，，達(dá)90%以以上；一樓基基本接近于滿滿鋪，只有二二樓有少量空空鋪。1、北廣場規(guī)規(guī)劃格局分析析現(xiàn)代化交通促促進(jìn)地區(qū)之間間信息共享，，促進(jìn)常州城城市的發(fā)展，，這將逐漸縮縮小常州與其其他城市的差差距。便利的交通、、大量的人流流為未來加速速南廣場商圈圈發(fā)展和北廣廣場商圈形成成提供了基礎(chǔ)礎(chǔ)條件。政府將加大對對南、北廣場場商圈的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃劃與投入?；疖囌窘煌▽⒏颖憷?，，人們出行、、購物、旅游等更加加方便。2、商圈發(fā)展展趨勢分析經(jīng)驗(yàn)表明，由由于人流及交交通的優(yōu)勢，，南廣場商圈圈有望加速形形成，北廣場場即將形成新新的商圈。吸引外地及本本地批發(fā)商、、零售商客戶戶，促成新的的購物中心、、專業(yè)市場在在此落地發(fā)展展。成為未來新的的辦公、酒店店商務(wù)積聚地地。房產(chǎn)商業(yè)物業(yè)業(yè)投資及經(jīng)營營價(jià)值，在未未來有很大升升值空間。第7篇怡康二期規(guī)劃劃建議項(xiàng)目本身調(diào)查查1、項(xiàng)目交通通分析怡康機(jī)電五金金城2、怡康機(jī)電市場場整體出售率率項(xiàng)目本身調(diào)查查3、怡康機(jī)電電市場整體出租率從總體的出租租情況來看，，達(dá)90%以以上；一樓基基本接近于滿滿鋪，只有二二樓有少量空空鋪。項(xiàng)目本身調(diào)查查4、怡康機(jī)電電市場開業(yè)情況2006年4月2006年4月2007年4月2007年8月200620072008項(xiàng)目本身調(diào)查查怡康二期規(guī)劃劃建議思考：怡康二期做什什么業(yè)態(tài)？怡康二期規(guī)劃劃建議集購物、餐飲飲、酒店與休休閑娛樂于一體的的時(shí)尚購物中中心！為什么？怡康二期規(guī)劃劃建議雖然機(jī)電市場場仍在發(fā)展，，但現(xiàn)在常州州機(jī)電市場趨趨于飽和，市市場競爭激烈烈。新的機(jī)電市場場（武進(jìn)機(jī)電電城）在郊區(qū)區(qū)在建，龍城城五金機(jī)電租租價(jià)低廉，租租金上怡康不不占優(yōu)勢。金金橋市場三四四層都空置。。怡康一期經(jīng)營營現(xiàn)狀，主要要是租金低，，不和售價(jià)成成比例，回報(bào)報(bào)率也低。常州火車站商商圈辦公樓現(xiàn)現(xiàn)狀及未來怡怡康有辦公項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃。機(jī)電專業(yè)市場場及辦公方面面原因怡康二期規(guī)劃劃建議經(jīng)驗(yàn)表明，火火車站商圈形形成是歷史的的必然！怡康項(xiàng)目區(qū)位位優(yōu)勢，可以以吸引南、北北廣場及外地地客戶。常州南、北廣廣場商圈的形形成，促進(jìn)購購物中心形成成。怡康二期項(xiàng)目目周邊有大量量