《野心優(yōu)雅》讀書筆記

《野心優(yōu)雅》讀書筆記伴隨著忙碌的上周終結(jié)，終于可以騰出時間將老任的《回憶錄》二整理出來了。這本書已經(jīng)越快讀完了。不知道還有沒有“三”可以出來。看過老任的博客，微博，卻從未想過去追逐這位“地產(chǎn)界”炙熱的“專家”著作。不愿意湊熱鬧的個性使然。在雪球上看了他的長長一篇文章決定全面的了解這位傳說的“老任”。感謝當(dāng)初的決定。開啟縱觀地產(chǎn)這個行業(yè)、了解華遠(yuǎn)這扇大門。讓我深情回望這段發(fā)展史的同時，汲取“新華遠(yuǎn)”深厚企業(yè)文化的別具一格。謝謝老任這位締也有°中國的國企老任，在書中所提到在那個特殊背景時代下，中國的國企大約是中約如何系統(tǒng)分類的。按周其仁教授的總結(jié)，中國的國企大約分為三類。第一類是實行全計劃體制下的舊國企，當(dāng)被市場替代之后，這類化工企業(yè)大多便破產(chǎn)了。第二類是華遠(yuǎn)、聯(lián)想這批在中央城鎮(zhèn)改革的政策失去財政政策之下，以國企之名成立的當(dāng)新企業(yè)，沒有計劃內(nèi)資金，完全靠市場培育、自主經(jīng)營。第三類國企是中央或地方占有壟斷性資源的企業(yè)企業(yè)，如中石化、電信、銀行等，當(dāng)然也包括地方的平臺公司等。這類企業(yè)大力支持是真正依靠完全的政府資源和政府支持，占領(lǐng)市場謀私利特殊收益。同一時代下的“差距”聯(lián)辦（中國香港股市設(shè)計研究中心，毅身為證券中國銀行交易所研究設(shè)計聯(lián)合辦公室）是中國最早進(jìn)行資本市場、證券市場改革設(shè)計的一群人，正是他們推動著中國資本與證券市場的建立，最早的“法人股交易”也是聯(lián)辦在網(wǎng)上操作的。聯(lián)辦當(dāng)時獲得國泰財富李從正該基金6000萬美元委托，在境內(nèi)尋找項目投資機(jī)會，尋找5家不同行業(yè)的后起之秀，爭取境外上市。意味著必須聯(lián)合其他境外資本組成投資公司，共同投入基金，分別在這5家公司目前中持有控股權(quán)，爭取合資后在境外香港上市。如今的境外基金大多采取此種方式進(jìn)入與套現(xiàn)，如紅杉、賽富、今日資本等。而當(dāng)時的5家公司中國公司分別是地產(chǎn)業(yè)的華遠(yuǎn)公司、生產(chǎn)機(jī)車的玉門柴油、白色家電的小天鵝、食品的春都酸奶、制藥業(yè)的三九胃藥。而華遠(yuǎn)的最初的合資結(jié)構(gòu)康孔縣中并無華潤，而是光大投資公司。所有的外資集合起來，創(chuàng)建在英屬維京群島成立合資公司，分別是光大投資公司、國泰財富、中國石油境外香港證券公司“太陽世界”。這是兩段企業(yè)的發(fā)展史，背景卻是資本市場的不成熟，資源的匱乏。想起了那本未曾讀完的《三井帝國在行動》，所謂的官商勾結(jié)，拋去我們的“偏見”，在還沒有進(jìn)入市場化的改革初期，這是一個歷史的重托，恰恰是這種無私的尊敬，推動世界經(jīng)濟(jì)制度的改革，逐步從計劃走向了本土市場。這段故事約是發(fā)生在94年前后，中途收效并不順利，因此便有后來的華潤（控股比例由51提升至57）。因為一點點的其他工作背景，對這種方式還算熟悉，這種融資交易結(jié)構(gòu)目前依然很多大機(jī)構(gòu)在使用。我想用感慨的是這份“差距”，20多年后的我們，還在對融資結(jié)構(gòu)尚處在研究微觀時，我們的前輩已在尚未多年前熟練使用。天南前輩的“當(dāng)今社會已不再是一代人的競爭，而至少是兩朝人的競爭”表露無疑。陽光下的偉大華遠(yuǎn)在對宣武門項目的收購華遠(yuǎn)項目，認(rèn)為收購失敗的最重要因素是“缺少最基本的契約精神”。也因此得出最大的教訓(xùn)，不管一個房地產(chǎn)項目有多少利潤，所有的市場交易的合作底線是絕不與沒有契約精神的人打交道！說白了就是絕不與不講到交易規(guī)則的騙子打交道。盡管可能將你比騙子更聰明，或許你有充分的法律意識保障利益不受損失，但你沒有足夠多的時間和精力去提防一個站在你身邊的行騙。對于從事投資的從業(yè)人來說，更是如此。也就有那句“財報是用來證偽，不是用來證實的。是用來確定企業(yè)的”。所以我們對這句話的理解更深刻，對“機(jī)會成本”更加看重。尤其是像私募股權(quán)投資這種更像“聯(lián)姻”式的投資。極其看重企業(yè)主的誠信。同樣對待投資人，管理年輕人所有的工作都要經(jīng)得起每位投資人唯一標(biāo)準(zhǔn)的檢閱，需要時刻在“陽光”下進(jìn)行。行業(yè)之“暴利”源頭結(jié)合老任自己的歷史背景，言簡意賅的闡明為何胡潤榜上有許多開發(fā)商。主要理由是一，除房地產(chǎn)外，國內(nèi)幾乎所有自由競爭與資源相關(guān)的產(chǎn)業(yè)都被政府壟斷，個人無法涉足（煤老板雖然很富有但財務(wù)不公開）。二是杠桿效應(yīng)，又分為生產(chǎn)經(jīng)營中負(fù)面效應(yīng)的杠桿效應(yīng)，開發(fā)商可利用銀行信貸和購房人的預(yù)付款擴(kuò)大規(guī)模，其他產(chǎn)業(yè)則很難。另外上市之后的不良貸款效應(yīng)，也成為個人財富的放大器。三則是規(guī)模與營業(yè)額巨大，單價價值雖比不上汽車等，但社會化總會卻無法估量。在完全開放的海外市場，如美、英、日、韓等首富前100名、200名中卻并無房地產(chǎn)企業(yè)。究竟博弈原因還是市場的開放與競爭是否充分的限制。難道是“山中無老虎，猴子稱大王”？中國的城鎮(zhèn)化2021年城鎮(zhèn)化率突破30%，就進(jìn)入了城市化過程曲線的加速發(fā)展階段，每年2021多萬人口涌入大跌城市，連續(xù)十年如此，土地供給遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)與現(xiàn)實發(fā)展的需要有。國內(nèi)的都市化前兩個人口稠密階段仍處于高速增長的前兩個階段，第一個階段是農(nóng)村人口大量向城市集中，第二個階段是中小城市人口大量向大中城市集中。第三個階段是從市區(qū)到郊區(qū)，第四個是形成城市群，全世界情況大體都如此?，F(xiàn)實確實是：中國有著嚴(yán)格的與集體所有兩種限制，前者可合理建設(shè)，后者不能自由交易，從產(chǎn)權(quán)制度上才來看，人口從農(nóng)村向城市流動也是必然。中國有著嚴(yán)格的戶籍制度，背后則是公共福利的公共設(shè)施，城市戶籍可以超越農(nóng)村戶籍享有教育、醫(yī)療、退休等多項特權(quán)，也是爭相向城市移動并力爭變成城市戶籍。中國有著嚴(yán)格州政府蘊(yùn)含著資源管制，如教育資源、醫(yī)療資源的配置，所有的都公共資源都高度集中配置在大中城市，想分享這些教育與醫(yī)療資源，不得不拼命擠進(jìn)大中城市。中國有著各種審批與審核的分配制度，如向中央申請項目與大筆資金，最后變成跑“部”“錢”進(jìn)，城市也按管理的權(quán)限而自覺形成等級資質(zhì)。也正因此，市場機(jī)會、錢、權(quán)、銀行、機(jī)場，國家機(jī)構(gòu)、政府機(jī)構(gòu)等都開始集中與此，盡管生活成本很高，不論是大學(xué)生還是社會人選擇無論是留在這里。市場經(jīng)濟(jì)中如果沒有品雅版等限制條件？靠什么來平衡這種人口的流動呢？支付在在世界上都一樣的生活成本的接受支付能力，房價或房租便是這個城市公共資源的防護(hù)墻。資源的升降使用必須用價格來調(diào)節(jié)，比如對道路收費(fèi)、房價限制人口無限資金流入。同樣對待當(dāng)?shù)厝硕裕苍S是不必公平不合理的，因為要分享城市中歷史沉積下來的紅利，外地人要支付遠(yuǎn)比當(dāng)?shù)厝烁叩某杀?，付出更多的代價，也必然會帶來更多的財富。評定的標(biāo)準(zhǔn)不再是以當(dāng)?shù)厝说钠骄杖胨?，而是那么必須以支付高成本人的支付能力而定價,土地價如此，房價亦如此?；蛟S的不足以滿足更多流入人口和當(dāng)?shù)卦鲩L資源消費(fèi)能力時，就不再是平均分配了吧。如果沒有買房人呢，所有的沒能人甚至無法解決住房問題，福利分房的約束，限制了自由遷徙的權(quán)利。開發(fā)商是負(fù)責(zé)生產(chǎn)最好的商品，提高社區(qū)或城市的價格，更環(huán)境保護(hù)多的創(chuàng)新節(jié)能與環(huán)保提高房價，改善生活質(zhì)量。向社會中的低收入家庭提供保障是政府的責(zé)任，向低收入家庭提供比納稅人自行購買住房更優(yōu)越的生活條件。這或許就是“政府管窮人，企業(yè)管賺錢”的社會分工。華遠(yuǎn)的管理文化管理制度是一切生產(chǎn)力。華遠(yuǎn)對高層應(yīng)為“無為而治”，對中層則“人之初，性本善”，對下層則“人之初，性本惡”，按道、儒、法的思路制定考核評價標(biāo)準(zhǔn)。20%的高管和中管，他們的創(chuàng)造性、風(fēng)險因素決策判斷能力、尋找機(jī)會的能力、有效的組織實施能力，決定民營企業(yè)贏利的盈利能力和競爭力。80%的人大多是執(zhí)行層面。同樣華遠(yuǎn)中報的分配業(yè)績與獎罰也重在公開透明，他們的這一套制度建設(shè)還是相對健全和完善的。這套管理文化也應(yīng)用到福利分房上，在1988年老任便向員工承諾保證員工想要能夠分配上時住房，2021年華遠(yuǎn)就委托工會建立公