《陜西文化綜合體》課件

饕餮城市文化綜合體陜西文化中心營銷戰(zhàn)略提報整理ppt饕餮城市文化綜合體陜西文化中心營銷戰(zhàn)略提報整理ppt1西安歷經(jīng)13朝的更替交疊成為了中國版圖中創(chuàng)造歷史與文明最為興盛的地域，當(dāng)絲綢之路的駝鈴聲遠(yuǎn)去，當(dāng)矗立千年的明城墻巍然護(hù)衛(wèi)明時鐘聲，一切遙遠(yuǎn)而虛渺的歷史都記錄著、承載著遠(yuǎn)見者的智慧，給遠(yuǎn)見者一個可以延續(xù)的榮耀······整理ppt西安歷經(jīng)13朝的更替交疊成為了中國版圖中創(chuàng)造歷2提報思路市場分析尋找市場的缺位點(diǎn)——城市文化綜合體城市文化綜合體城市文化綜合體解析營銷策略城市文化綜合體運(yùn)營及營銷策略推廣策略城市文化綜合體整體推廣策略整理ppt提報思路市場分析尋找市場的缺位點(diǎn)——城市文化綜合體城市文化綜3A尋找市場的缺位點(diǎn)A-1第二季度宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境A-2西安住宅市場、商業(yè)市場狀況A-3詳解南門商圈市場狀況整理pptA尋找市場的缺位點(diǎn)A-1第二季度宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境A-24A-1第二季度宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境

2010年上半年，西安市經(jīng)濟(jì)總體呈現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)較快增長、效益明顯好轉(zhuǎn)、結(jié)構(gòu)調(diào)整加快、物價溫和上漲、民生不斷改善”的發(fā)展態(tài)勢。上半年，全市生產(chǎn)總值1372.44億元，按可比價格計算，同比增長16.8%，比上年同期提高3.5個百分點(diǎn)，高于全國5.7個百分點(diǎn)，與全省持平。固定資產(chǎn)投資較快增長房地產(chǎn)市場發(fā)展放緩

在國家加強(qiáng)對固定資產(chǎn)投資調(diào)控，逐步收縮信貸投放規(guī)模的政策作用下，全市固定資產(chǎn)投資較上年同期有所回落，但增速仍然較快。全市上半年完成全社會固定資產(chǎn)投資1596.84億元，比上年同期增長29.0%，增幅同比回落12.7個百分點(diǎn)，比一季度提高3.9個百分點(diǎn)。居民收入穩(wěn)步增長

上半年，全市地方財政一般預(yù)算收入累計增幅連續(xù)6個月在30%以上，收入規(guī)模達(dá)到121.80億元，同期首次突破100億元，同比增長33.5%，較上年同期提高13.7個百分點(diǎn)，保持了穩(wěn)定的回升勢頭。

隨著經(jīng)濟(jì)整體穩(wěn)步回升，改善民生各項政策落實到位，帶動居民收入穩(wěn)步增長，上半年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11078元，同比增長15.2%，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入4046元，同比增長16.4%。整理pptA-1第二季度宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境

2010年上5A-2-1西安住宅市場狀況住宅市場第二季度西安商品房銷售面積為3266392平方米，同比上年小幅增長8.26%，環(huán)比上季度增長20.19%。其中住宅銷售面積為2929064平方米，同比上年增長6.83%，環(huán)比增長24.9%。盡管數(shù)據(jù)仍表現(xiàn)為增長態(tài)勢，但自中央政府啟動新一輪房地產(chǎn)調(diào)控尤其國務(wù)院4月中旬出臺“新國十條”以來，力度空前的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)在一定程度上顯現(xiàn)了效果。第二季度商品房成交均價達(dá)普通住宅類6389元/平方米。整理pptA-2-1西安住宅市場狀況整理ppt6A-2-2西安商業(yè)市場狀況由于西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢，多數(shù)以住宅項目底商為主，隨著樓市調(diào)控政策威力漸顯，住宅市場觀望情緒更加明顯，住宅投資投機(jī)行為也得到一定程度的遏制。住宅投資收緊，不少投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。第二季度商服用房成交均價達(dá)11085元/平方米。

從商服用房成交均價及變動比率走勢圖上看，本季度全市商服用房類物業(yè)成交價格為11495元/平方米，環(huán)比上漲12.19%；本季度商服用房類物業(yè)成交量為17.12萬平方米，較上季成交量增加5.34%。整理pptA-2-2西安商業(yè)市場狀況由于西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢，7A-3-1詳解南門商圈市場狀況南門商圈——未來中央CBD核心商務(wù)區(qū)南門政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中轉(zhuǎn)站政治：成為西安接待政要的重要景點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)：名企、名店云集，北連鐘樓商圈，南接小寨商圈。文化：承載千年的文化集運(yùn)，成為世界文化遺產(chǎn)中一員。交通：與環(huán)城南路、南二環(huán)、南關(guān)正街、地鐵二號線形成

立體交通網(wǎng)絡(luò)，成為西安最為繁忙的交通要道。整理pptA-3-1詳解南門商圈市場狀況南門商圈——未來中央CBD8A-3-2詳解南門商圈市場狀況世紀(jì)金花開元商城巴黎春天中大國際中貿(mào)廣場長安國際廣場珠江時代廣場長安公館整理pptA-3-2詳解南門商圈市場狀況世紀(jì)金花開元商城巴黎春天中9A-3-2詳解南門商圈市場狀況南門商圈在一定意義上并沒有真正的行程規(guī)模，南門作為西安最繁忙的交通樞紐卻沒有發(fā)揮出本應(yīng)由的作用，而是成為了鐘樓商圈的附庸。商業(yè)：高端群聚效應(yīng)尚未體現(xiàn)住宅：高檔公寓尚未呈現(xiàn)交通：高通達(dá)性未帶來高需求的

消費(fèi)群

南門缺少一個可以與其

文化、旅游、商業(yè)相配

套的“城市文化綜合體”。整理pptA-3-2詳解南門商圈市場狀況南門商圈在一定意義上并沒有10B城市文化綜合體解析B-1城市文化綜合體B-2城市文化綜合體對城市發(fā)展的意義B-3城市文化綜合體成功案例B-4競爭項目剖析整理pptB城市文化綜合體解析B-1城市文化綜合體B-2城11B-1-1城市文化綜合體—城市綜合體所謂“城市綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、會議、文娛、交通樞紐等城市功能在空間上進(jìn)行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體城市綜合體這種建筑形態(tài)最早出現(xiàn)于西方國家，且目前全球最典型的大型城市綜合體也分布于資本發(fā)達(dá)國家的重點(diǎn)城市之中，如紐約、倫敦、巴黎等中國直到九十年代才相繼建成一批建筑綜合體，如北京的國際貿(mào)易中心和華貿(mào)中心、上海的新天地、深圳的華潤中心等城市綜合體作為一種“泊來品”，在中國發(fā)展逐漸加快，并升級為新都市綜合體，城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”城市綜合體功能框架城市綜合體城市活動空間建筑生活空間交通樞紐公共文化設(shè)施零售商務(wù)酒店居住整理pptB-1-1城市文化綜合體—城市綜合體所謂“城市綜合體”，12B-1-2城市文化綜合體—城市綜合體城市綜合體可以理解成是由城市中多種單一功能的建筑通過賦予建筑商業(yè)綜合價值，有機(jī)組合在一起并互為依存的龐大建筑或建筑組群。項目選址標(biāo)準(zhǔn)項目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費(fèi)基礎(chǔ)，項目位于城市中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢必須營造齊備的生活系統(tǒng)開發(fā)制約因素城市必須具備足夠的終端消費(fèi)能力城市綜合體要求有優(yōu)越的地段、交通、商圈配套開發(fā)商須具有雄厚的實力和高素質(zhì)對開發(fā)商配套資源的要求整理pptB-1-2城市文化綜合體—城市綜合體城市綜合體可以理解成13B-1-3城市文化綜合體VS城市綜合體城市綜合體功能框架城市綜合體城市活動空間建筑生活空間交通樞紐公共文化設(shè)施零售商務(wù)酒店居住城市文化綜合體功能框架城市文化綜合體城市活動空間建筑生活空間交通樞紐地域文化體驗零售商務(wù)公共休閑居住公共文化設(shè)施VS整理pptB-1-3城市文化綜合體VS城市綜合體城市綜合體功能框架14B-2-1城市文化綜合體對城市發(fā)展的意義城市文化綜合體最大的優(yōu)勢是人流的聚合優(yōu)勢

，通過不同的功能組合，滿足人們不同需求城市文化綜合體的價值體現(xiàn)從根本上來說在于其特殊的功能復(fù)合性。都市綜合體集酒店、寫字樓、商業(yè)、高檔公寓等多種城市業(yè)態(tài)于一體，將商業(yè)、辦公、居住等多功能城市空間通過合理的交通連接，有機(jī)組合、相互依存、協(xié)同促進(jìn)從城市與區(qū)域的價值來講都市綜合體不僅是現(xiàn)代國際大都市的標(biāo)志，更是催生繁榮與文明，激發(fā)城市活力的發(fā)動機(jī)從項目自身的價值看，城市文化綜合體很好地克服了純粹居住、商務(wù)所造成未來發(fā)展的局限，具有很強(qiáng)的自我成長、自我繁榮、持續(xù)發(fā)展的生命力，是都市24小時跳動的心臟城市文化綜合體通過其內(nèi)部商業(yè)、商務(wù)及居住等各種功能綜合互補(bǔ)，建立相互依存的價值關(guān)系，從而使它能夠適應(yīng)不同時段的城市多樣化生活，并能夠進(jìn)行自我更新與調(diào)整整理pptB-2-1城市文化綜合體對城市發(fā)展的意義城市文化綜合體最15B-2-2城市文化綜合體對城市發(fā)展的意義根據(jù)都市綜合體所處的區(qū)位、功能和與周邊的關(guān)系，歸納起來有如下突出的價值特征：城市綜合體城市價值巨大輻射力極大的潛在升值價值整體功能復(fù)合性高可達(dá)性便利性高密度集約型整體一致性土地使用均衡性空間連續(xù)性內(nèi)外部功能聯(lián)系完整性整理pptB-2-2城市文化綜合體對城市發(fā)展的意義根據(jù)都市綜合體所16B-2-3城市文化綜合體對城市發(fā)展的意義城市文化綜合體也是對分散的城市功能一種整合，以往功能單一的時候，各個物業(yè)功能相對獨(dú)立，之間關(guān)聯(lián)度較弱，作為目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式和選擇之一，城市文化綜合體城市價值的主要表現(xiàn)集中在以下兩點(diǎn)：商業(yè)價值社會價值

城市文化綜合體本身就是一個可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，以一種功能為主，多種功能配套的商業(yè)形態(tài)之間相互促進(jìn)，互為價值鏈城市文化綜合體的開發(fā)和運(yùn)營需要強(qiáng)大的資金支持，其價值如何使現(xiàn)金流量和現(xiàn)金流速的最佳成了最核心的問題城市文化綜合體在做足自身的使用價值的同時，會帶動項目地塊的價值提升，以及同區(qū)域的土地價值、建筑價值、產(chǎn)業(yè)價值和價格的提升，同樣會帶動整個城市房地產(chǎn)業(yè)的價值提升每一個“城市文化綜合體”都是一個與城市高度融合的項目一個成功的城市文化綜合體項目是一個城市文化與靈魂的標(biāo)簽；是一個城市標(biāo)志性建筑；是一個城市商業(yè)價值最大化的具體體現(xiàn)；是一個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動者對加快城市商業(yè)產(chǎn)業(yè)升級換代，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的良性再造，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，城市資源的合理配置也會起到不可估量的作用，在運(yùn)營過程中會極大地彰顯這一商業(yè)形態(tài)的價值魅力整理pptB-2-3城市文化綜合體對城市發(fā)展的意義城市文化綜合體也17B-3城市文化綜合體成功案例—法國拉德方斯拉德方斯原是巴黎西郊一片僻靜的無名高地，位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端巴黎拉德方斯區(qū)改造（1958-至今）既是巴黎市中心周圍九個副中心之一，又是巴黎最大、最重要的商務(wù)、商業(yè)中心。該區(qū)的定位是工作、居住和游樂等設(shè)施齊全的現(xiàn)代化的商務(wù)區(qū)目前已建成寫字樓247萬平方米、其中商務(wù)區(qū)215萬平方米、公園區(qū)32萬平方米、法國最大的企業(yè)一半在這里，共10家；建成住宅區(qū)1.56萬套，可容納3.93萬人，其中在商務(wù)區(qū)建設(shè)住宅1.01萬套，可容納2.1萬人；在公園區(qū)建設(shè)住宅5588套，可容納1.83萬人；并建成了面積達(dá)10.5萬平方米的歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲最大的公交換乘中心，RER高速地鐵、地鐵1號線、14號高速公路、2號地鐵等在此交匯建成67公頃的步行系統(tǒng)、集中管理的停車場設(shè)有2.6萬個停車位，交通設(shè)施完善；建成占地25公頃的公園，商務(wù)區(qū)的1/10用地為綠化用地，種植有400余種植物，建成由60個現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好拉德方斯交通系統(tǒng)行人與車流徹底分開，互不干擾，做了大面積的立體三層交通體系，將車流完全放在地下，為新區(qū)保留充分的地面空間以及街面的完整性整理pptB-3城市文化綜合體成功案例—法國拉德方斯拉德方斯原是巴18B-3城市文化綜合體成功案例—法國拉德方斯商業(yè)價值 世界三大頂級CBD之一 歐洲最具影響力的商務(wù)中心 獨(dú)特的公共運(yùn)輸設(shè)施

高水準(zhǔn)的服務(wù)設(shè)施

社會價值 成功進(jìn)行了舊區(qū)改造 吸引了無數(shù)藝術(shù)家、觀光客的足跡

平靜祥和的生活工作空間拉德方斯城市價值整理pptB-3城市文化綜合體成功案例—法國拉德方斯商業(yè)價值社會價19B-3城市文化綜合體成功案例—法國拉德方斯整理pptB-3城市文化綜合體成功案例—法國拉德方斯整理ppt20C城市文化綜合體運(yùn)營及營銷策略C-1公寓及住宅部分的營銷策略C-2商業(yè)部分的定位及營銷策略整理pptC城市文化綜合體運(yùn)營及營銷策略C-1公寓及住宅部分的21陜西文化中心——地理位置長安國際廣場珠江時代廣場陜西文化中心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總占地：60.15畝總建面：25萬㎡容積率：4.8商業(yè)建面：3.5萬陜西文化中心，北依珠江時代廣場、南鄰陜西省人大辦公樓，西接長安路與長安國際廣場隔路相望。項目已商業(yè)、公寓、住宅及公共文化設(shè)施為主要組成部分，建成后勢必成為西安城市文化綜合體的標(biāo)桿。整理ppt陜西文化中心——地理位置長安國際廣場珠江時代廣場陜西文化中心22陜西文化中心——產(chǎn)品構(gòu)成項目產(chǎn)品組成省文化中心商業(yè)公寓文化中心電影院文化中心音樂廳公寓1-6層底商（可售商業(yè)）文化中心1-2層商業(yè)（不可售商業(yè)）北塔樓（6-18F）中塔樓（6-17F）南塔樓（6-18F）住宅南樓北樓一期二期整理ppt陜西文化中心——產(chǎn)品構(gòu)成項目產(chǎn)品組成省文化中心商業(yè)公寓文化中23項目定位：

城市中軸線，南門核心圈，城市文化綜合體S-優(yōu)勢位于城市主干道、南門商圈的核心臨近高檔寫字樓，高端客群相對固定W-劣勢初步形成的高端商圈還需要長時間培養(yǎng)此區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量大，供大于求O-機(jī)會直接與地鐵出口相互連提升項目輻射范圍城市文化綜合體下不同物業(yè)項目支持T-威脅商家和投資者更加理性，招商和融資難度大電影院及音樂廳占據(jù)長安路主入口對招商不利整理ppt項目定位：

城市中軸線，南門核心圈，城市文化綜合體S-優(yōu)24形象定位：

西安城市新地標(biāo)，首席文化體驗區(qū)（中心）整理ppt形象定位：

西安城市新地標(biāo)，首席文化體驗區(qū)（中心）整理p25功能定位：

一站式文化娛樂休閑生活中心整理ppt功能定位：

一站式文化娛樂休閑生活26C-1公寓及住宅部分的營銷策略Yoursubtopicgoeshere整理pptC-1公寓及住宅部分的營銷策略Yoursubtopic27C-2商業(yè)部分的定位及營銷策略商業(yè)定位旗艦精品百貨店（核心賣場）BLOCK街區(qū)商業(yè)營銷策略經(jīng)營模式、經(jīng)營方向建議業(yè)態(tài)劃分建議物業(yè)銷售及經(jīng)營建議整理pptC-2商業(yè)部分的定位及營銷策略商業(yè)定位旗艦精品百貨店（核28C-2-1-1商業(yè)定位—核心賣場核心賣場核心賣場定位為：

旗艦精品百貨店影響定位因素：1、黃金地段土地價值的要求2、高端物業(yè)的房產(chǎn)投資回報3、相對成熟和逐步提升的中

高端商業(yè)環(huán)境4、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢5、投融資的需要整理pptC-2-1-1商業(yè)定位—核心賣場核心賣場核心賣場定位為：29C-2-1-2商業(yè)定位—BLOCK街區(qū)與珠江時代廣場相照應(yīng)，可形成高品質(zhì)步行街區(qū)臨近長安國際廣場、省人大辦公樓、領(lǐng)先國際廣場等寫字樓，易于形成商務(wù)茶座、簡餐、西餐等為主的餐飲街區(qū)與二期住宅項目緊密相關(guān)，同時處于項目的內(nèi)街，雖與珠江時代廣場公建，在功能劃分上更傾向于生活配套街區(qū)外圍街區(qū)定位為：BLOCK街區(qū)BLOCK街區(qū)，將街區(qū)與國際化、居住、休閑、娛樂、商務(wù)等組合在一起，規(guī)劃創(chuàng)造了一種全新的居住和生活模式。整理pptC-2-1-2商業(yè)定位—BLOCK街區(qū)與珠江時代廣場相照30C-2-1-1商業(yè)營銷策略—經(jīng)營模式、方向建議經(jīng)營模式關(guān)鍵區(qū)域持有有利于統(tǒng)一招商和經(jīng)營有利于高端物業(yè)品牌的打造有利于商業(yè)地產(chǎn)金融產(chǎn)品價值的實現(xiàn)次級區(qū)域以返租進(jìn)行經(jīng)營有利于減少資金壓力，提高項目前期回報率不利于后后期的經(jīng)營管理自營有利于把握主動權(quán)有利于規(guī)避主力店的招商風(fēng)險經(jīng)營方向旗艦精品百貨店與世界知名百貨店聯(lián)姻城市消費(fèi)的需要城市商圈的需要商業(yè)合作伙伴的需要投資回報的需要項目優(yōu)勢的需要行業(yè)發(fā)展的需要整理pptC-2-1-1商業(yè)營銷策略—經(jīng)營模式、方向建議經(jīng)營模式關(guān)31C-2-1-2商業(yè)營銷策略—經(jīng)營模式、方向建議國際名牌奢侈品牌主流時尚半主力店休閑娛樂整理pptC-2-1-2商業(yè)營銷策略—經(jīng)營模式、方向建議國際名牌奢32C-2-1-3商業(yè)營銷策略—經(jīng)營模式、方向建議電子產(chǎn)品SPA冰淇淋、咖啡銀行服務(wù)及其他百貨公司整理pptC-2-1-3商業(yè)營銷策略—經(jīng)營模式、方向建議電子產(chǎn)品S33C-2-1-4國際知名品牌旗艦店云集整理pptC-2-1-4國際知名品牌旗艦店云集整理ppt34C-2-2-1商業(yè)營銷策略—業(yè)態(tài)劃分建議建筑及商業(yè)規(guī)劃建議設(shè)計復(fù)合型人流推動結(jié)構(gòu)，地鐵入口直接與較高層相連，提高各樓層租金收益

水平區(qū)域型購物中心往往以百貨為核心主力店，社區(qū)型購物中心往往以超市為核心

主力店與穿有關(guān)的承租商戶數(shù)量較多，平均占總承租商戶數(shù)量30%以上美食在購物中心總營業(yè)面積中承租面積最大，平均占總承租面積的25%以上用一艘“郵輪”形成統(tǒng)領(lǐng)多個商場集體的旗艦，形成商場集體消費(fèi)力的核心原

點(diǎn)不把餐飲放在一個地方，而是要多點(diǎn)多層的休閑餐飲將露天兒童樂園設(shè)置與美食廣場旁，方便餐飲與兒童之間的聯(lián)動為使一起和二期之間的客源充分交流，不惜建設(shè)天橋不允許在購物中心內(nèi)部出現(xiàn)任何一條“陰陽街”充分利用電影優(yōu)勢，最多的在一個購物中心內(nèi)設(shè)置十幾間電影放映廳整理pptC-2-2-1商業(yè)營銷策略—業(yè)態(tài)劃分建議建筑及商業(yè)規(guī)劃建35C-2-2-2商業(yè)營銷策略—業(yè)態(tài)劃分建議人流動線規(guī)劃建議多主力店原則，層層都有核心主力店，有的購物中心每層甚于有數(shù)個主力店將主力店設(shè)置于購物中心兩端，將一般商戶設(shè)置于購物中心中部將主力店設(shè)置于購物中心中間，一般商戶圍繞主力店分布設(shè)置多個地鐵出入口，全方位引導(dǎo)人流，是購物中心與地鐵站融為一體在購物中心設(shè)置大型電視屏幕，形成人流集中的焦點(diǎn)效應(yīng)建筑玻璃外墻進(jìn)行主題設(shè)計，讓建筑外部形成消費(fèi)動力將電影城入口設(shè)置于首層，但是出口卻設(shè)置于高層，引導(dǎo)人流往上走在自動扶梯口設(shè)置引導(dǎo)性廣告，吸引人流按照其引導(dǎo)的方向走充分發(fā)揮街鋪的聚客作用，設(shè)計盡可能多的街鋪以營造商業(yè)氣氛整理pptC-2-2-2商業(yè)營銷策略—業(yè)態(tài)劃分建議人流動線規(guī)劃建議36C-2-2-3商業(yè)營銷策略—業(yè)態(tài)劃分建議提高購買率及創(chuàng)造愉悅購物感受的建議弧線型的中廳設(shè)計，形成購物的流動空間運(yùn)用弧線形，創(chuàng)造購物中心豐富的視覺空間和愉悅的購物體驗多中庭設(shè)置原則，鼓勵層間互動不讓主力店集中到一整層，而是讓它同一店鋪多層分布同一購物中心不同檔次商品共存，將不同價位的商品分別設(shè)置于不同樓層次級街道控制在3—7米的范圍，主街道要在12米以上在廁所外設(shè)置等候區(qū)，人性化的細(xì)節(jié)設(shè)計無處不在主入口設(shè)計醒目標(biāo)志，使其成為人流集中和各類活動的焦點(diǎn)整理pptC-2-2-3商業(yè)營銷策略—業(yè)態(tài)劃分建議提高購買率及創(chuàng)造37C-2-2-4商業(yè)營銷策略—業(yè)態(tài)劃分建議可持續(xù)經(jīng)營的管理建議推動購物中心三權(quán)分立式管理，極度重視物業(yè)經(jīng)營管理對購物中心的作用經(jīng)營管理方對商戶要求幾近苛刻，牢牢把握商場主動權(quán)，形成大業(yè)主小租戶

現(xiàn)象招商注重商戶組合，不以租金最高組為首選，重點(diǎn)考慮品類組合及商戶經(jīng)營

水平用策略經(jīng)營實現(xiàn)各層租金遞增幅度平緩，將低樓層與高樓層租金差距拉至最小購物中心的租戶每年保持在5%—10%的淘汰率將一次促銷展示作為一次作品展示，將藝術(shù)與商業(yè)在購物中心奇妙融合整理pptC-2-2-4商業(yè)營銷策略—業(yè)態(tài)劃分建議可持續(xù)經(jīng)營的管理38C-2-2-5商業(yè)營銷策略—業(yè)態(tài)劃分建議樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)備注6F一、二期共享會所持有5F運(yùn)動品牌、童裝、數(shù)碼、家居用品返租3年4F男裝、男鞋、男包返租3年3F女裝、女鞋返租3年2F影院、女裝、女包、配飾返租3年1F影院、化妝品、首飾、名表、快餐店持有-1F超市、折扣名品店、快餐店持有-2F超市、停車場持有鑒于香港購物中心的多業(yè)態(tài)分布不同區(qū)域及樓層的分布形式，結(jié)合大陸內(nèi)地客群的消費(fèi)習(xí)慣，對傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分做了從新調(diào)整，在一定程度上有別于內(nèi)地傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分形式。整理pptC-2-2-5商業(yè)營銷策略—業(yè)態(tài)劃分建議樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)備注39D城市文化綜合體整體推廣策略D-1推廣通路及項目調(diào)性D-2SP活動D-3開盤前的87件大事整理pptD城市文化綜合體整體推廣策略D-1推廣通路及項目調(diào)性40D-1-1推廣通路及項目調(diào)性

打造極奢接待中心接待中心建議選址在音樂廳前，位置醒目，臨近項目，便于客戶直觀感受項目、地段價值。極奢接待中心直接展示項目高端品質(zhì)，讓到訪客戶更直觀感受項目高質(zhì)（高檔次、高品質(zhì)）、高值（高升值空間、高附加值）。整理pptD-1-1推廣通路及項目調(diào)性打造極奢接待中心整理ppt41D-1-2推廣通路及項目調(diào)性世紀(jì)金花\開元\金鷹\立豐國際廣場巡展利用巡展，擴(kuò)大宣傳力和品牌影響力。同時進(jìn)行蓄水動作巡展時間：一個月巡展地點(diǎn)：開元商場、世紀(jì)金花負(fù)一層或世紀(jì)金花廣場巡展方式：沙盤展示，戶型模型展示，銷售模特展示開元商城世紀(jì)金花負(fù)一層整理pptD-1-2推廣通路及項目調(diào)性世紀(jì)金花\開元\金鷹\立豐國42D-1-2推廣通路及項目調(diào)性房展會項目震撼亮相目的：形象展示、廣泛宣傳、直接蓄水要點(diǎn)說明：項目亮相，實現(xiàn)品牌傳播。高姿態(tài)、高標(biāo)準(zhǔn)，贏得展會的深刻記憶?？蛻裘祝和ㄟ^誠意客戶深度訪談，了解客戶需求及對本項目理解。整理pptD-1-2推廣通路及項目調(diào)性房展會項目震撼亮相目的：形43D-1-4推廣通路及項目調(diào)性積極拓展陜北、山西客戶,深挖外延客戶資源!

延安、榆林、大同、太原等電視臺滾動廣告各城市主要干道廣告路牌整理pptD-1-4推廣通路及項目調(diào)性積極拓展陜北、山西客戶,深挖44D-1-5推廣通路及項目調(diào)性事項數(shù)量概算費(fèi)用備注紙媒、NP華商報180萬根據(jù)中大節(jié)點(diǎn)可增加連版報紙樓書西安晚報20萬配合中大節(jié)點(diǎn)與華商報配合交叉投放戶外戶外廣告（市中心、高新、曲江）180萬發(fā)布項目最新信息印刷物料

海報32萬根據(jù)節(jié)點(diǎn)，可分批量印刷樓書32萬DM15萬戶型手冊20萬網(wǎng)站主頁形象、品牌介紹、項目介紹、賣點(diǎn)、服務(wù)、論壇等功能35萬增加維護(hù)人員外展點(diǎn)鐘樓世紀(jì)金花150萬根據(jù)展場實際大小測量，本費(fèi)用包括場租及包裝費(fèi)用。

東二環(huán)立豐國際

未央大道中心合計662萬9-11月蓄水期——第一階段營銷費(fèi)用預(yù)算整理pptD-1-5推廣通路及項目調(diào)性事項數(shù)量概算費(fèi)用備注紙媒、N45D-1-6推廣通路及項目調(diào)性后附項目VI系統(tǒng)參考案名：金泰·南鈞城整理pptD-1-6推廣通路及項目調(diào)性后附項目VI系統(tǒng)參考案名：金46D-2SP活動—純事件性營銷炒熱西安高端客高調(diào)簽約儀式，次次精彩，次次成為媒體焦點(diǎn)。如，直接引入高端消費(fèi)電子蘋果旗艦店，作為項目招商及銷售的首個重磅關(guān)注點(diǎn)。整理pptD-2SP活動—純事件性營銷炒熱西安高端客高調(diào)簽約儀式，47D-2SP活動—月月新品發(fā)布走秀預(yù)熱市場整理pptD-2SP活動—月月新品發(fā)布走秀預(yù)熱市場整理ppt48D-3開盤前的87件大事工程要求

階段劃分銷售目標(biāo)銷售渠道9月10月11月22日12月18日1-12月銷售中心建設(shè)完成四證齊全圍墻、戶外完成工程進(jìn)度明顯樣板間開放

籌備期

蓄水期上市熱銷期開盤續(xù)銷期團(tuán)隊組建、培訓(xùn)辦夢想增值卡500張銷售至少100套銷售至少100套外展蓄水展會亮相銷使派單易居平臺資源聯(lián)動浐灞客戶資源聯(lián)動大客戶營銷鐘樓、北關(guān)路演銷使派單數(shù)據(jù)庫營銷大客戶營銷老帶新營銷經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)路演銷使派單大客戶營銷老帶新營銷促銷活動整理pptD-3開盤前的87件大事工程要求階段劃分銷售目標(biāo)銷售渠49感謝您的聆聽！整理ppt感謝您的聆聽！整理ppt50饕餮城市文化綜合體陜西文化中心營銷戰(zhàn)略提報整理ppt饕餮城市文化綜合體陜西文化中心營銷戰(zhàn)略提報整理ppt51西安歷經(jīng)13朝的更替交疊成為了中國版圖中創(chuàng)造歷史與文明最為興盛的地域，當(dāng)絲綢之路的駝鈴聲遠(yuǎn)去，當(dāng)矗立千年的明城墻巍然護(hù)衛(wèi)明時鐘聲，一切遙遠(yuǎn)而虛渺的歷史都記錄著、承載著遠(yuǎn)見者的智慧，給遠(yuǎn)見者一個可以延續(xù)的榮耀······整理ppt西安歷經(jīng)13朝的更替交疊成為了中國版圖中創(chuàng)造歷52提報思路市場分析尋找市場的缺位點(diǎn)——城市文化綜合體城市文化綜合體城市文化綜合體解析營銷策略城市文化綜合體運(yùn)營及營銷策略推廣策略城市文化綜合體整體推廣策略整理ppt提報思路市場分析尋找市場的缺位點(diǎn)——城市文化綜合體城市文化綜53A尋找市場的缺位點(diǎn)A-1第二季度宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境A-2西安住宅市場、商業(yè)市場狀況A-3詳解南門商圈市場狀況整理pptA尋找市場的缺位點(diǎn)A-1第二季度宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境A-254A-1第二季度宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境

2010年上半年，西安市經(jīng)濟(jì)總體呈現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)較快增長、效益明顯好轉(zhuǎn)、結(jié)構(gòu)調(diào)整加快、物價溫和上漲、民生不斷改善”的發(fā)展態(tài)勢。上半年，全市生產(chǎn)總值1372.44億元，按可比價格計算，同比增長16.8%，比上年同期提高3.5個百分點(diǎn)，高于全國5.7個百分點(diǎn)，與全省持平。固定資產(chǎn)投資較快增長房地產(chǎn)市場發(fā)展放緩

在國家加強(qiáng)對固定資產(chǎn)投資調(diào)控，逐步收縮信貸投放規(guī)模的政策作用下，全市固定資產(chǎn)投資較上年同期有所回落，但增速仍然較快。全市上半年完成全社會固定資產(chǎn)投資1596.84億元，比上年同期增長29.0%，增幅同比回落12.7個百分點(diǎn)，比一季度提高3.9個百分點(diǎn)。居民收入穩(wěn)步增長

上半年，全市地方財政一般預(yù)算收入累計增幅連續(xù)6個月在30%以上，收入規(guī)模達(dá)到121.80億元，同期首次突破100億元，同比增長33.5%，較上年同期提高13.7個百分點(diǎn)，保持了穩(wěn)定的回升勢頭。

隨著經(jīng)濟(jì)整體穩(wěn)步回升，改善民生各項政策落實到位，帶動居民收入穩(wěn)步增長，上半年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11078元，同比增長15.2%，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入4046元，同比增長16.4%。整理pptA-1第二季度宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境

2010年上55A-2-1西安住宅市場狀況住宅市場第二季度西安商品房銷售面積為3266392平方米，同比上年小幅增長8.26%，環(huán)比上季度增長20.19%。其中住宅銷售面積為2929064平方米，同比上年增長6.83%，環(huán)比增長24.9%。盡管數(shù)據(jù)仍表現(xiàn)為增長態(tài)勢，但自中央政府啟動新一輪房地產(chǎn)調(diào)控尤其國務(wù)院4月中旬出臺“新國十條”以來，力度空前的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)在一定程度上顯現(xiàn)了效果。第二季度商品房成交均價達(dá)普通住宅類6389元/平方米。整理pptA-2-1西安住宅市場狀況整理ppt56A-2-2西安商業(yè)市場狀況由于西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢，多數(shù)以住宅項目底商為主，隨著樓市調(diào)控政策威力漸顯，住宅市場觀望情緒更加明顯，住宅投資投機(jī)行為也得到一定程度的遏制。住宅投資收緊，不少投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。第二季度商服用房成交均價達(dá)11085元/平方米。

從商服用房成交均價及變動比率走勢圖上看，本季度全市商服用房類物業(yè)成交價格為11495元/平方米，環(huán)比上漲12.19%；本季度商服用房類物業(yè)成交量為17.12萬平方米，較上季成交量增加5.34%。整理pptA-2-2西安商業(yè)市場狀況由于西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢，57A-3-1詳解南門商圈市場狀況南門商圈——未來中央CBD核心商務(wù)區(qū)南門政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中轉(zhuǎn)站政治：成為西安接待政要的重要景點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)：名企、名店云集，北連鐘樓商圈，南接小寨商圈。文化：承載千年的文化集運(yùn)，成為世界文化遺產(chǎn)中一員。交通：與環(huán)城南路、南二環(huán)、南關(guān)正街、地鐵二號線形成

立體交通網(wǎng)絡(luò)，成為西安最為繁忙的交通要道。整理pptA-3-1詳解南門商圈市場狀況南門商圈——未來中央CBD58A-3-2詳解南門商圈市場狀況世紀(jì)金花開元商城巴黎春天中大國際中貿(mào)廣場長安國際廣場珠江時代廣場長安公館整理pptA-3-2詳解南門商圈市場狀況世紀(jì)金花開元商城巴黎春天中59A-3-2詳解南門商圈市場狀況南門商圈在一定意義上并沒有真正的行程規(guī)模，南門作為西安最繁忙的交通樞紐卻沒有發(fā)揮出本應(yīng)由的作用，而是成為了鐘樓商圈的附庸。商業(yè)：高端群聚效應(yīng)尚未體現(xiàn)住宅：高檔公寓尚未呈現(xiàn)交通：高通達(dá)性未帶來高需求的

消費(fèi)群

南門缺少一個可以與其

文化、旅游、商業(yè)相配

套的“城市文化綜合體”。整理pptA-3-2詳解南門商圈市場狀況南門商圈在一定意義上并沒有60B城市文化綜合體解析B-1城市文化綜合體B-2城市文化綜合體對城市發(fā)展的意義B-3城市文化綜合體成功案例B-4競爭項目剖析整理pptB城市文化綜合體解析B-1城市文化綜合體B-2城61B-1-1城市文化綜合體—城市綜合體所謂“城市綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、會議、文娛、交通樞紐等城市功能在空間上進(jìn)行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體城市綜合體這種建筑形態(tài)最早出現(xiàn)于西方國家，且目前全球最典型的大型城市綜合體也分布于資本發(fā)達(dá)國家的重點(diǎn)城市之中，如紐約、倫敦、巴黎等中國直到九十年代才相繼建成一批建筑綜合體，如北京的國際貿(mào)易中心和華貿(mào)中心、上海的新天地、深圳的華潤中心等城市綜合體作為一種“泊來品”，在中國發(fā)展逐漸加快，并升級為新都市綜合體，城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”城市綜合體功能框架城市綜合體城市活動空間建筑生活空間交通樞紐公共文化設(shè)施零售商務(wù)酒店居住整理pptB-1-1城市文化綜合體—城市綜合體所謂“城市綜合體”，62B-1-2城市文化綜合體—城市綜合體城市綜合體可以理解成是由城市中多種單一功能的建筑通過賦予建筑商業(yè)綜合價值，有機(jī)組合在一起并互為依存的龐大建筑或建筑組群。項目選址標(biāo)準(zhǔn)項目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費(fèi)基礎(chǔ)，項目位于城市中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢必須營造齊備的生活系統(tǒng)開發(fā)制約因素城市必須具備足夠的終端消費(fèi)能力城市綜合體要求有優(yōu)越的地段、交通、商圈配套開發(fā)商須具有雄厚的實力和高素質(zhì)對開發(fā)商配套資源的要求整理pptB-1-2城市文化綜合體—城市綜合體城市綜合體可以理解成63B-1-3城市文化綜合體VS城市綜合體城市綜合體功能框架城市綜合體城市活動空間建筑生活空間交通樞紐公共文化設(shè)施零售商務(wù)酒店居住城市文化綜合體功能框架城市文化綜合體城市活動空間建筑生活空間交通樞紐地域文化體驗零售商務(wù)公共休閑居住公共文化設(shè)施VS整理pptB-1-3城市文化綜合體VS城市綜合體城市綜合體功能框架64B-2-1城市文化綜合體對城市發(fā)展的意義城市文化綜合體最大的優(yōu)勢是人流的聚合優(yōu)勢

，通過不同的功能組合，滿足人們不同需求城市文化綜合體的價值體現(xiàn)從根本上來說在于其特殊的功能復(fù)合性。都市綜合體集酒店、寫字樓、商業(yè)、高檔公寓等多種城市業(yè)態(tài)于一體，將商業(yè)、辦公、居住等多功能城市空間通過合理的交通連接，有機(jī)組合、相互依存、協(xié)同促進(jìn)從城市與區(qū)域的價值來講都市綜合體不僅是現(xiàn)代國際大都市的標(biāo)志，更是催生繁榮與文明，激發(fā)城市活力的發(fā)動機(jī)從項目自身的價值看，城市文化綜合體很好地克服了純粹居住、商務(wù)所造成未來發(fā)展的局限，具有很強(qiáng)的自我成長、自我繁榮、持續(xù)發(fā)展的生命力，是都市24小時跳動的心臟城市文化綜合體通過其內(nèi)部商業(yè)、商務(wù)及居住等各種功能綜合互補(bǔ)，建立相互依存的價值關(guān)系，從而使它能夠適應(yīng)不同時段的城市多樣化生活，并能夠進(jìn)行自我更新與調(diào)整整理pptB-2-1城市文化綜合體對城市發(fā)展的意義城市文化綜合體最65B-2-2城市文化綜合體對城市發(fā)展的意義根據(jù)都市綜合體所處的區(qū)位、功能和與周邊的關(guān)系，歸納起來有如下突出的價值特征：城市綜合體城市價值巨大輻射力極大的潛在升值價值整體功能復(fù)合性高可達(dá)性便利性高密度集約型整體一致性土地使用均衡性空間連續(xù)性內(nèi)外部功能聯(lián)系完整性整理pptB-2-2城市文化綜合體對城市發(fā)展的意義根據(jù)都市綜合體所66B-2-3城市文化綜合體對城市發(fā)展的意義城市文化綜合體也是對分散的城市功能一種整合，以往功能單一的時候，各個物業(yè)功能相對獨(dú)立，之間關(guān)聯(lián)度較弱，作為目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式和選擇之一，城市文化綜合體城市價值的主要表現(xiàn)集中在以下兩點(diǎn)：商業(yè)價值社會價值

城市文化綜合體本身就是一個可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，以一種功能為主，多種功能配套的商業(yè)形態(tài)之間相互促進(jìn)，互為價值鏈城市文化綜合體的開發(fā)和運(yùn)營需要強(qiáng)大的資金支持，其價值如何使現(xiàn)金流量和現(xiàn)金流速的最佳成了最核心的問題城市文化綜合體在做足自身的使用價值的同時，會帶動項目地塊的價值提升，以及同區(qū)域的土地價值、建筑價值、產(chǎn)業(yè)價值和價格的提升，同樣會帶動整個城市房地產(chǎn)業(yè)的價值提升每一個“城市文化綜合體”都是一個與城市高度融合的項目一個成功的城市文化綜合體項目是一個城市文化與靈魂的標(biāo)簽；是一個城市標(biāo)志性建筑；是一個城市商業(yè)價值最大化的具體體現(xiàn)；是一個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動者對加快城市商業(yè)產(chǎn)業(yè)升級換代，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的良性再造，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，城市資源的合理配置也會起到不可估量的作用，在運(yùn)營過程中會極大地彰顯這一商業(yè)形態(tài)的價值魅力整理pptB-2-3城市文化綜合體對城市發(fā)展的意義城市文化綜合體也67B-3城市文化綜合體成功案例—法國拉德方斯拉德方斯原是巴黎西郊一片僻靜的無名高地，位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端巴黎拉德方斯區(qū)改造（1958-至今）既是巴黎市中心周圍九個副中心之一，又是巴黎最大、最重要的商務(wù)、商業(yè)中心。該區(qū)的定位是工作、居住和游樂等設(shè)施齊全的現(xiàn)代化的商務(wù)區(qū)目前已建成寫字樓247萬平方米、其中商務(wù)區(qū)215萬平方米、公園區(qū)32萬平方米、法國最大的企業(yè)一半在這里，共10家；建成住宅區(qū)1.56萬套，可容納3.93萬人，其中在商務(wù)區(qū)建設(shè)住宅1.01萬套，可容納2.1萬人；在公園區(qū)建設(shè)住宅5588套，可容納1.83萬人；并建成了面積達(dá)10.5萬平方米的歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲最大的公交換乘中心，RER高速地鐵、地鐵1號線、14號高速公路、2號地鐵等在此交匯建成67公頃的步行系統(tǒng)、集中管理的停車場設(shè)有2.6萬個停車位，交通設(shè)施完善；建成占地25公頃的公園，商務(wù)區(qū)的1/10用地為綠化用地，種植有400余種植物，建成由60個現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好拉德方斯交通系統(tǒng)行人與車流徹底分開，互不干擾，做了大面積的立體三層交通體系，將車流完全放在地下，為新區(qū)保留充分的地面空間以及街面的完整性整理pptB-3城市文化綜合體成功案例—法國拉德方斯拉德方斯原是巴68B-3城市文化綜合體成功案例—法國拉德方斯商業(yè)價值 世界三大頂級CBD之一 歐洲最具影響力的商務(wù)中心 獨(dú)特的公共運(yùn)輸設(shè)施

高水準(zhǔn)的服務(wù)設(shè)施

社會價值 成功進(jìn)行了舊區(qū)改造 吸引了無數(shù)藝術(shù)家、觀光客的足跡

平靜祥和的生活工作空間拉德方斯城市價值整理pptB-3城市文化綜合體成功案例—法國拉德方斯商業(yè)價值社會價69B-3城市文化綜合體成功案例—法國拉德方斯整理pptB-3城市文化綜合體成功案例—法國拉德方斯整理ppt70C城市文化綜合體運(yùn)營及營銷策略C-1公寓及住宅部分的營銷策略C-2商業(yè)部分的定位及營銷策略整理pptC城市文化綜合體運(yùn)營及營銷策略C-1公寓及住宅部分的71陜西文化中心——地理位置長安國際廣場珠江時代廣場陜西文化中心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總占地：60.15畝總建面：25萬㎡容積率：4.8商業(yè)建面：3.5萬陜西文化中心，北依珠江時代廣場、南鄰陜西省人大辦公樓，西接長安路與長安國際廣場隔路相望。項目已商業(yè)、公寓、住宅及公共文化設(shè)施為主要組成部分，建成后勢必成為西安城市文化綜合體的標(biāo)桿。整理ppt陜西文化中心——地理位置長安國際廣場珠江時代廣場陜西文化中心72陜西文化中心——產(chǎn)品構(gòu)成項目產(chǎn)品組成省文化中心商業(yè)公寓文化中心電影院文化中心音樂廳公寓1-6層底商（可售商業(yè)）文化中心1-2層商業(yè)（不可售商業(yè)）北塔樓（6-18F）中塔樓（6-17F）南塔樓（6-18F）住宅南樓北樓一期二期整理ppt陜西文化中心——產(chǎn)品構(gòu)成項目產(chǎn)品組成省文化中心商業(yè)公寓文化中73項目定位：

城市中軸線，南門核心圈，城市文化綜合體S-優(yōu)勢位于城市主干道、南門商圈的核心臨近高檔寫字樓，高端客群相對固定W-劣勢初步形成的高端商圈還需要長時間培養(yǎng)此區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量大，供大于求O-機(jī)會直接與地鐵出口相互連提升項目輻射范圍城市文化綜合體下不同物業(yè)項目支持T-威脅商家和投資者更加理性，招商和融資難度大電影院及音樂廳占據(jù)長安路主入口對招商不利整理ppt項目定位：

城市中軸線，南門核心圈，城市文化綜合體S-優(yōu)74形象定位：

西安城市新地標(biāo)，首席文化體驗區(qū)（中心）整理ppt形象定位：

西安城市新地標(biāo)，首席文化體驗區(qū)（中心）整理p75功能定位：

一站式文化娛樂休閑生活中心整理ppt功能定位：

一站式文化娛樂休閑生活76C-1公寓及住宅部分的營銷策略Yoursubtopicgoeshere整理pptC-1公寓及住宅部分的營銷策略Yoursubtopic77C-2商業(yè)部分的定位及營銷策略商業(yè)定位旗艦精品百貨店（核心賣場）BLOCK街區(qū)商業(yè)營銷策略經(jīng)營模式、經(jīng)營方向建議業(yè)態(tài)劃分建議物業(yè)銷售及經(jīng)營建議整理pptC-2商業(yè)部分的定位及營銷策略商業(yè)定位旗艦精品百貨店（核78C-2-1-1商業(yè)定位—核心賣場核心賣場核心賣場定位為：

旗艦精品百貨店影響定位因素：1、黃金地段土地價值的要求2、高端物業(yè)的房產(chǎn)投資回報3、相對成熟和逐步提升的中

高端商業(yè)環(huán)境4、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢5、投融資的需要整理pptC-2-1-1商業(yè)定位—核心賣場核心賣場核心賣場定位為：79C-2-1-2商業(yè)定位—BLOCK街區(qū)與珠江時代廣場相照應(yīng)，可形成高品質(zhì)步行街區(qū)臨近長安國際廣場、省人大辦公樓、領(lǐng)先國際廣場等寫字樓，易于形成商務(wù)茶座、簡餐、西餐等為主的餐飲街區(qū)與二期住宅項目緊密相關(guān)，同時處于項目的內(nèi)街，雖與珠江時代廣場公建，在功能劃分上更傾向于生活配套街區(qū)外圍街區(qū)定位為：BLOCK街區(qū)BLOCK街區(qū)，將街區(qū)與國際化、居住、休閑、娛樂、商務(wù)等組合在一起，規(guī)劃創(chuàng)造了一種全新的居住和生活模式。整理pptC-2-1-2商業(yè)定位—BLOCK街區(qū)與珠江時代廣場相照80C-2-1-1商業(yè)營銷策略—經(jīng)營模式、方向建議經(jīng)營模式關(guān)鍵區(qū)域持有有利于統(tǒng)一招商和經(jīng)營有利于高端物業(yè)品牌的打造有利于商業(yè)地產(chǎn)金融產(chǎn)品價值的實現(xiàn)次級區(qū)域以返租進(jìn)行經(jīng)營有利于減少資金壓力，提高項目前期回報率不利于后后期的經(jīng)營管理自營有利于把握主動權(quán)有利于規(guī)避主力店的招商風(fēng)險經(jīng)營方向旗艦精品百貨店與世界知名百貨店聯(lián)姻城市消費(fèi)的需要城市商圈的需要商業(yè)合作伙伴的需要投資回報的需要項目優(yōu)勢的需要行業(yè)發(fā)展的需要整理pptC-2-1-1商業(yè)營銷策略—經(jīng)營模式、方向建議經(jīng)營模式關(guān)81C-2-1-2商業(yè)營銷策略—經(jīng)營模式、方向建議國際名牌奢侈品牌主流時尚半主力店休閑娛樂整理pptC-2-1-2商業(yè)營銷策略—經(jīng)營模式、方向建議國際名牌奢82C-2-1-3商業(yè)營銷策略—經(jīng)營模式、方向建議電子產(chǎn)品SPA冰淇淋、咖啡銀行服務(wù)及其他百貨公司整理pptC-2-1-3商業(yè)營銷策略—經(jīng)營模式、方向建議電子產(chǎn)品S83C-2-1-4國際知名品牌旗艦店云集整理pptC-2-1-4國際知名品牌旗艦店云集整理ppt84C-2-2-1商業(yè)營銷策略—業(yè)態(tài)劃分建議建筑及商業(yè)規(guī)劃建議設(shè)計復(fù)合型人流推動結(jié)構(gòu)，地鐵入口直接與較高層相連，提高各樓層租金收益

水平區(qū)域型購物中心往往以百貨為核心主力店，社區(qū)型購物中心往往以超市為核心

主力店與穿有關(guān)的承租商戶數(shù)量較多，平均占總承租商戶數(shù)量30%以上美食在購物中心總營業(yè)面積中承租面積最大，平均占總承租面積的25%以上用一艘“郵輪”形成統(tǒng)領(lǐng)多個商場集體的旗艦，形成商場集體消費(fèi)力的核心原

點(diǎn)不把餐飲放在一個地方，而是要多點(diǎn)多層的休閑餐飲將露天兒童樂園設(shè)置與美食廣場旁，方便餐飲與兒童之間的聯(lián)動為使一起和二期之間的客源充分交流，不惜建設(shè)天橋不允許在購物中心內(nèi)部出現(xiàn)任何一條“陰陽街”充分利用電影優(yōu)勢，最多的在一個購物中心內(nèi)設(shè)置十幾間電影放映廳整理pptC-2-2-1商業(yè)營銷策略—業(yè)態(tài)劃分建議建筑及商業(yè)規(guī)劃建85C-2-2-2商業(yè)營銷策略—業(yè)態(tài)劃分建議人流動線規(guī)劃建議多主力店原則，層層都有核心主力店，有的購物中心每層甚于有數(shù)個主力店將主力店設(shè)置于購物中心兩端，將一般商戶設(shè)置于購物中心中部將主力店設(shè)置于購物中心中間，一般商戶圍繞主力店分布設(shè)置多個地鐵出入口，全方位引導(dǎo)人流，是購物中心與地鐵站融為一體在購物中心設(shè)置大型電視屏幕，形成人流集中的焦點(diǎn)效應(yīng)建筑玻璃外墻進(jìn)行主題設(shè)計，讓建筑外部形成消費(fèi)動力將電影城入口設(shè)置于首層，但是出口卻設(shè)置于高層，引導(dǎo)人流往上走在自動扶梯口設(shè)置引導(dǎo)性廣告，吸引人流按照其引導(dǎo)的方向走充分發(fā)揮街鋪的聚客作用，設(shè)計盡可能多的街鋪以營造商業(yè)氣氛整理pptC-2-2-2商業(yè)營銷策略—業(yè)態(tài)劃分建議人流動線規(guī)劃建議86C-2-2-3商業(yè)營銷策略—業(yè)態(tài)劃分建議提高購買率及創(chuàng)造愉悅購物感受的建議弧線型的中廳設(shè)計，形成購物的流動空間運(yùn)用弧線形，創(chuàng)造購物中心豐富的視覺空間和愉悅的購物體驗多中庭設(shè)置原則，鼓勵層間互動不讓主力店集中到一整層，而是讓它同一店鋪多層分布同一購物中心不同檔次商品共存，將不同價位的商品分別設(shè)置于不同樓層次級街道控制在3—7米的范圍，主街道要在12米以上在廁所外設(shè)置等候區(qū)，人性化的細(xì)節(jié)設(shè)計無處不在主入口設(shè)計醒目標(biāo)志，使其成為人流集中和各類活動的焦點(diǎn)整理pptC-2-2-3商業(yè)營銷策略—業(yè)態(tài)劃分建議提高購買率及創(chuàng)造87C-2-2-4商業(yè)營銷策略—業(yè)態(tài)劃分建議可持續(xù)經(jīng)營的管理建議推動購物中心三權(quán)分立式管理，極度重視物業(yè)經(jīng)營管理對購物中心的作用經(jīng)營管理方對商戶要求幾近苛刻，牢牢把握商場主動權(quán)，形成大業(yè)主小租戶

現(xiàn)象招商注重商戶組合，不以租金最高組為首選，重點(diǎn)考慮品類組合及商戶經(jīng)營

水平用策略經(jīng)營實現(xiàn)各層租金遞增幅度平緩，將低樓層與