河南鄭州中牟新區(qū)項目市場及發(fā)展建議-XXXX年

中牟新區(qū)項目發(fā)展建議2010-3第一部分項目基本概況一、項目基本概況1、地塊現(xiàn)狀■從區(qū)域上看，本項目位于中牟新城區(qū)核心，為中牟重點發(fā)展區(qū)域，周邊行政事業(yè)單位林立，目前周邊生活配套設(shè)施缺乏，但區(qū)域發(fā)展前景看好；■本地塊較為方正，地上附屬物少，前期可快速做基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有利于快速工程施工和銷售；■本地塊南面為伊斯頓美術(shù)學(xué)校，東面為新建成小區(qū)，四周環(huán)境較好?！霰镜貕K緊鄰鄭開交通大動脈——鄭汴大道，連接鄭州、開封，交通便利；■未來鄭開快速客運專線通過本項目；■鄭州——中牟公交線路通過本地塊，出行暢通無阻；2、交通條件二、項目SWOT分析S（優(yōu)勢）緊鄰鄭汴大道，交通暢通無阻；地塊方正，無建筑附屬物，有利于快速施工和銷售；周邊環(huán)境較好，具備高品質(zhì)住宅環(huán)境條件。鄭汴新區(qū)規(guī)劃和一體化發(fā)展，區(qū)域前景看好；中牟發(fā)展中心在新區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮罂焖俟缓统请H軌道進一步修通，與鄭州的距離進一步拉近；本項目周邊生活配套設(shè)施缺乏；項目地塊不臨商都大道，缺乏展示面；周邊在售數(shù)個樓盤，市場競爭激烈國家連續(xù)出臺房產(chǎn)政策，加劇消費者持幣觀望心理O（機會）W（劣勢）W（競爭）第二部分市場發(fā)展研究一、經(jīng)濟及政策走向中央政府提出今年8—10%的經(jīng)濟增長目標(biāo)，2010年經(jīng)濟將穩(wěn)步增長。中國經(jīng)濟開始逐步走出低谷，整體出現(xiàn)好轉(zhuǎn)勢頭。從2009年下半年開始，從全國投資、消費、就業(yè)、房價等各方面種種跡象表明，中國經(jīng)濟已出現(xiàn)好轉(zhuǎn)勢頭。2010年政府工作報告中指出，2010年中國經(jīng)濟仍然要保持8—10%的增長目標(biāo)，政府必然會通過基礎(chǔ)建設(shè)投資等形式刺激消費和帶動整體經(jīng)濟增長，2010年經(jīng)濟將總體走穩(wěn)。為進一步抑制房價上漲過快，政府在2010年將出現(xiàn)新一輪調(diào)控政策。從2009年12月14日國家總理溫家寶在主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議上發(fā)出開始下一輪針對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的訊息，到五部委《土地出讓金收支管理通知》和《住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅的調(diào)整通知》，新一輪宏觀調(diào)控已急速拉開序幕。購房首付款比例提高，購房銀行貸款利息提高等措施即將全面實行，將會對部分購房需求和投資需求產(chǎn)生抑制。二、區(qū)域發(fā)展前景作為中原城市群建設(shè)的重點，鄭汴新區(qū)將成為中原城市群的核心增長極和全省經(jīng)濟發(fā)展的第一工程，中牟在鄭汴新區(qū)中行政面積最大，而且處于鄭州和開封的中間地段，發(fā)展前景看好。中牟位于河南省重點發(fā)展區(qū)域的位置中心地帶，發(fā)展前景看好鄭州市開封市中牟鄭汴新區(qū)在鄭汴新區(qū)發(fā)展規(guī)劃中，中牟占據(jù)四個產(chǎn)業(yè)組團——白沙組團、劉集組團、官渡組團、新區(qū)組團協(xié)調(diào)發(fā)展，各個組團的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展，目前不斷有大型的公司企業(yè)進駐，會給使中牟聚集大量的高消費人群，中牟房地產(chǎn)未來需求旺盛。中牟新區(qū)白沙組團鄭東CBD汴西新區(qū)劉集組團官渡組團中牟四大發(fā)展組團中牟位于河南省重點發(fā)展區(qū)域的位置中心地帶，發(fā)展前景看好六橫六縱交通網(wǎng)絡(luò)，使中牟自覺融入鄭州半小時都市圈中，與鄭州和開封的聯(lián)系大大緊密，同時交通的便利、環(huán)境優(yōu)美、較低價格，將吸引大批鄭州客戶到中牟購房居住或投資。中牟與鄭州和開封之間便捷的交通，將吸引眾多外來客戶到中牟購房三、中中牟房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場發(fā)展展價格成成長：：價格格從2004年年的1000上上漲到到目前前近3000，，未來來還將將持續(xù)續(xù)上漲漲中牟房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場從2004年年開始始，伴伴隨著著鄭東東新區(qū)區(qū)建設(shè)設(shè)等一一系列列鄭州州東擴擴步伐伐的逐逐步進進行，，以及及中牟牟新區(qū)區(qū)建設(shè)設(shè)的進進行，，中牟牟房地地產(chǎn)市市場開開始快快速發(fā)發(fā)展，，單價價從2005年年的1000余余元每每平米米，目目前新新區(qū)個個別樓樓盤單單價已已達3000元元左右右。但但對比比鄭州州市區(qū)區(qū)及開開封的的房價價，中中牟目目前仍仍是一一個價價格洼洼地，，隨著著鄭汴汴一體體化建建設(shè)逐逐步進進行，，未來來提升升空間間較大大；競爭狀狀況：：高品品質(zhì)項項目相相對較較少，，市場場仍處處于低低質(zhì)低低價的的同質(zhì)質(zhì)化競競爭狀狀態(tài)中牟目目前房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場高品品質(zhì)項項目相相對較較少，，多數(shù)數(shù)項目目整體體規(guī)劃劃、建建筑立立面、、戶型型設(shè)計計、景景觀規(guī)規(guī)劃、、物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)都較較一般般，市市場仍仍處于于低質(zhì)質(zhì)低價價的同同質(zhì)化化競爭爭狀況況。1、中中牟房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場發(fā)展展整體體特征征建筑類類型：：目前前中牟牟市場場建筑筑類型型以多多層為為主，，高層層逐步步增加加中牟土土地價價格相相對較較低，，項目目容積積率普普遍不不高，，為多多層規(guī)規(guī)劃提提供成成本空空間；；多層層相對對高層層建筑筑成本本較低低，為為多層層規(guī)劃劃提供供價格格競爭爭空間間；區(qū)區(qū)域消消費者者在多多層和和高層層之間間多數(shù)數(shù)仍首首選多多層，，為多多規(guī)劃劃提供供客戶戶基礎(chǔ)礎(chǔ)；鄭鄭州市市區(qū)多多層已已成為為稀缺缺，鄭鄭州想想買多多層產(chǎn)產(chǎn)品的的客戶戶開始始往中中牟考考慮。。以上原原因造造成目目前中中牟市市場產(chǎn)產(chǎn)品以以多層層為主主，但但隨著著土地地價格格上漲漲，客客戶對對高層層的逐逐漸接接受，，高層層逐步步增加加。戶型特特征：：目前前中牟牟市場場以緊緊湊實實用性性兩房房和三三房為為主，，創(chuàng)新新性戶戶型受受歡迎迎中牟目目前市市場以以70—90平平米兩兩房和和110——130平平米三三房為為主，，140平平米以以上四四房和和復(fù)式式銷售售相對對較慢慢，而而創(chuàng)新新性一一房變變兩房房、兩兩房變變?nèi)糠?、三三房變變四房房的增增值戶戶型大大受市市場歡歡迎，，鄭東東百合合、水水木清清華、、鄭東東新世世界、、款HOUSE主打打創(chuàng)新新型增增值產(chǎn)產(chǎn)品的的樓盤盤，十十分暢暢銷。。銷售狀狀況：：低密密度高高品質(zhì)質(zhì)項目目，銷銷售情情況普普遍較較好鄭東百百合、、寬HOUSE等多多層項項目，，主打一一房變變兩房房、兩兩房變變?nèi)糠?、三三房變變四房房等增增值性性產(chǎn)品品，新新古典典建筑筑立面面華貴貴大氣氣，項項目品品質(zhì)相相對較較高，，鄭東東百合合整個個項目目和寬寬HOUSE一一期開開盤3個月月內(nèi)，，即銷銷售70%以上上。水木清清華、、鄭東東新世世界等等高層層項目目，戶型設(shè)設(shè)計為為一房房變兩兩房、、兩房房變?nèi)?、、三房房變四四房等等增值值性產(chǎn)產(chǎn)品，，建筑筑立面面設(shè)計計為時時尚典典雅的的現(xiàn)代代風(fēng)格格，大大面積積的內(nèi)內(nèi)部景景觀綠綠化，，銷售售速度度較快快，水水木清清華一一期和和鄭東東新世世界一一期都都在2009年年下半半年開開盤，，目前前一期期銷售售均達達到95%以上上。客群來來源：：鄭州州客戶戶逐步步增加加，目目前已已成為為中牟牟購房房的絕絕對主主力通過對對目前前中牟牟各個個樓盤盤的客客源情情況進進行調(diào)調(diào)研。。中牟牟目前前的購購房客客戶，，鄭州州客群群所占占比例例較高高，白白沙組組團80%以上上客戶戶來自自于鄭鄭州市市區(qū)，，中牟牟新區(qū)區(qū)60%的的客戶戶來自自于鄭鄭州，，鄭州州客戶戶目前前已成成中牟牟購房房的絕絕對主主力。。白沙組團在在鄭東新區(qū)區(qū)初具規(guī)模模后，近幾幾年區(qū)域內(nèi)內(nèi)項目如雨雨后春筍般般不斷涌現(xiàn)現(xiàn)，客群主主要來自于于鄭州市區(qū)區(qū)擠壓客戶戶，項目整整體品質(zhì)在在中牟三個個樓盤集中中區(qū)域內(nèi)相相對較高，，目前代表表性樓盤的的多層均價價在3200左右，，高層均價價也在3500左右右。目前中牟房房地產(chǎn)市場場發(fā)展主要要分布在新新城、白沙沙兩個主要要區(qū)域。中牟新城區(qū)區(qū)新城區(qū)開發(fā)發(fā)起步早，，項目較多多，產(chǎn)品類類型以多層層為主，戶戶型以70—90㎡㎡兩房和110—130㎡三三房為主，，多層均價價2400—2800元/㎡㎡，高層均均價在2500—3000元元/㎡，客客戶60%左右來自自鄭州，中中牟客戶占占40%，，主要是當(dāng)當(dāng)?shù)卣畣螁挝?、中牟牟境?nèi)的大大型企業(yè)管管理型和技技術(shù)型人才才、個體戶戶等。中牟白沙鎮(zhèn)鎮(zhèn)2、中牟房房地產(chǎn)市場場區(qū)域發(fā)展展特征白沙組團中牟新城恒通假日風(fēng)景花園鄭東寬HOUSE鄭東新世界星城國際鄭東美墅水岸鑫城鄭東百合水木清華百利未來銘郡金帝新生活盛世通達金帝苑逸品春天新城區(qū)部分分樓盤概況況項目名稱項目位置項目概況銷售現(xiàn)狀價格水岸鑫城中牟縣鄭汴路西湖花園總占地面積1000畝，總建筑面積84萬平米，多層、小高層、高層和別墅銷售員告知已銷完，售樓電話目前作為鄭東百合電話前期多層均價2800鄭東百合中牟新城區(qū)鄭汴路（310國道）與尼桑大道交匯處總占地面積20多畝，總建筑面積3萬平米，六棟純多層住宅樓和兩棟臨街點式商住樓1月16日香氛開盤，目前銷售70%左右多層均價2800（全多層）水木清華行政新區(qū)商都大道與寶峰街交匯處南200米處總占地135畝，建筑面積約16萬平米，項目由12棟小高層、3棟低層住宅組成，還規(guī)劃了20000平米的獨立街區(qū)型商業(yè)一期2009年10月25日開盤，目前銷售90%，二期計劃5月開盤小高層一期均價2700，二期預(yù)計達到3000百利未來銘郡中牟縣新城區(qū)鄭汴大道中段中牟新行政中心總占地面積110畝，總建筑面積11萬平米，多層住宅2010年12月28日一期開盤多層均價2500金帝新生活鄭汴路與廣惠街交匯處總占地面積150畝，總建筑面積24.6萬平米，多層及小高層住宅小高層均價3000；多層均價2600金帝苑新城老城間鄭汴路與尼桑大道交匯處總占地面積90畝，總建筑面積9萬平米，多層住宅目前在售1#、5#、6#樓多層多層均價：2400逸品春天中牟新城區(qū)學(xué)苑路與寶峰街交會處向西80占地面積47.11畝，建筑面積：47110平米，由3棟小高層和8棟多層組成。小高層在售，1萬抵1.5萬小高層均價2300鄭東百合鄭東百合項項目概況開發(fā)商：河河南力天置置業(yè)有限公公司占地面積：：28畝建筑面積：：2萬平米米建筑形態(tài)：：六棟純多多層住宅樓樓和兩棟臨臨街點式商商住樓主力戶型：：73-106㎡㎡增值型兩兩房、三房房銷售價格：：2800元/㎡鴻運·水木木清華項目目概況開發(fā)商：鄭鄭州鴻運置置業(yè)有限公公司占地面積：：135畝畝建筑面積：：16萬平平米建筑形態(tài)：：12棟小小高層、3棟聯(lián)排別別墅主力戶型：：85—89㎡左右右的兩房，，127㎡㎡米左右的的三房銷售價格：：一期2700，二二期3000鴻運·水木木清華百利未來銘銘郡項目概概況開發(fā)商：中中牟中房占地面積：：110畝畝建筑面積：：11萬平平米建筑形態(tài)：：9棟電梯梯多層、12棟普普通多層、、2棟小高高層主力戶型：：85—89㎡左右右的兩房，，127㎡㎡米左右的的三房銷售價格：：一期多層層均價2500元/㎡百利未來銘銘郡金地新生活活項目概況況開發(fā)商：河河南金恒基基地產(chǎn)發(fā)展展有限公司司占地面積：：150畝畝建筑面積：：24.6萬平米建筑形態(tài)：：多層、小小高層、、高層主力戶型：：80—100㎡左左右的兩房房，120—140㎡米左右右的三房銷售價格：：一期多層層均價2600元/㎡，小高高層3000元/㎡㎡金地新生活活項目名稱項目位置項目概況價格恒通假日風(fēng)景5期（白沙）恒通路與振興路交叉口30萬㎡成熟社區(qū)，5棟高層和30棟多層/40-159㎡多樣空間/準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售。多層均價2600元/㎡鄭東寬HOUSE（白沙）鄭汴大道與白沙大道交匯處北200米路西多層,70—90平米兩房，100—130平米三房為主，贈送10—45平米不等露臺及陽臺面積，可實現(xiàn)2變3，3變4多層均價3400元/㎡鄭東新世界（白沙）中牟縣鄭汴路和白沙大道交叉口北300米60萬㎡國際新都心多層,小高層,高層,商鋪,一期共18棟，有多層、小高層、高層組成，一期首批入住500多戶高層均價3400元/㎡星城國際（白沙）中牟縣鄭汴路與萬三路交會處100萬平方米建筑規(guī)模，高層(34層)高層均價2400元/㎡鄭東美墅（白沙）中牟縣鄭汴路與萬山路交叉口占地107畝，總占地10萬平米，多層小高層小高層均價2600元/㎡，剩余9—10層，2800元白沙鎮(zhèn)部分分樓盤概況況鄭東新世界界項目概況況開發(fā)商：鄭鄭州豐源實實業(yè)有限公公司建筑面積：：60萬平平米建筑形態(tài)：：9棟電梯梯多層、12棟普普通多層、、2棟小高高層主力戶型：：75——95㎡二二房變?nèi)糠縿?chuàng)新戶型型銷售價格：：一期均價價3200元/㎡，，二期目前前均價3500鄭東新世界界鄭東寬HOUSE項項目概況開發(fā)商：河河南力天置置業(yè)有限公公司占地面積：：150畝畝建筑形態(tài)：：23棟純純多層社區(qū)區(qū)主力戶型：：70——90平米米兩房，100—130平米米三房為主主銷售價格：：一期多多層均價3400元元/㎡鄭東寬HOUSE第三部分市場典型案案例競爭模模式分析合作單位投資商鄭州新世界投資有限公司開發(fā)商鄭州豐源實業(yè)有限公司規(guī)劃設(shè)計深圳市建筑設(shè)計研究總院景觀規(guī)劃深圳市世岸景觀設(shè)計有限公司建筑規(guī)劃位置中牟縣白沙鎮(zhèn)鄭汴路和白沙大道交叉口北300米建筑面積60萬㎡建筑形態(tài)多層、小高層、高層、獨立商鋪主力戶型75—95㎡二房變?nèi)縿?chuàng)新戶型開發(fā)進度開發(fā)進度項目分兩期開發(fā)，目前一期500戶交房，二期開始動工；銷售情況一期銷售完畢，均價3200左右；二期2010年3月開始認籌；鄭東新世界界鄭東新世界界價值占位位分析“高品質(zhì)””+““高增值””價價值組組合1、規(guī)劃細細節(jié)2、產(chǎn)品細細節(jié)3、景觀細細節(jié)4、戶型細細節(jié)5、配套細細節(jié)1、增值戶戶型2、可變空空間3、創(chuàng)新提提升規(guī)劃細節(jié)1：偏15度交交錯布局，，優(yōu)化視野野和采光同同時，增加加庭院意趣趣。規(guī)劃細節(jié):建筑細節(jié):景觀細節(jié):戶型細節(jié):配套細節(jié):東向15度度或西向15度交錯錯排布，間間接增加了了樓間距，，景觀視線線更開闊，，采光更合合理。東向15度度或西向15度交錯錯排布，一一方面規(guī)避避兵營式排排布的呆板板，同時形形成富于變變化的庭院院效果;規(guī)劃細節(jié)2：多元化建筑筑形態(tài)排列列，天際線線層次生動動，富于變變化。規(guī)劃細節(jié):建筑細節(jié):景觀細節(jié):戶型細節(jié):配套細節(jié):項目自南向向北依次規(guī)規(guī)劃多層、、小高層和和高層，形形成自南向向北由低到到高的層次次變化，形形成生動起起伏的天際際線效果。。規(guī)劃細節(jié)3：入口廣場具具備休閑娛娛樂功能同同時，也是是項目很好好的對外展展示面。規(guī)劃細節(jié):建筑細節(jié):景觀細節(jié):戶型細節(jié):配套細節(jié):小區(qū)主入口口規(guī)劃大的的廣場，具具備多種功功能，既作作為業(yè)主休休閑娛樂的的場所，同同時也是項項目對外的的展示空間間。規(guī)劃細節(jié)4：雙層獨立商商業(yè)，商、、住互相補補充，而又又互不影響響。規(guī)劃細節(jié):建筑細節(jié):景觀細節(jié):戶型細節(jié):配套細節(jié):拋棄住宅底底商的傳統(tǒng)統(tǒng)社區(qū)商業(yè)業(yè)形式，沿沿路的兩層層商業(yè)形成成一條獨立立的商業(yè)街街區(qū)，互相相補充而又又互不影響響。規(guī)劃細節(jié):建筑細節(jié):景觀細節(jié):戶型細節(jié):配套細節(jié):建筑細節(jié)1：簡潔現(xiàn)代的的立面風(fēng)格格，配合瓷瓷磚和局部部石材，凸凸顯品質(zhì)。。簡潔現(xiàn)代的的立面風(fēng)格格，透射著著典雅大氣氣立面外材料料以瓷磚為為主，局部部采用石材材，凸顯品品質(zhì)感。規(guī)劃細節(jié):建筑細節(jié):景觀細節(jié):戶型細節(jié):配套細節(jié):建筑細節(jié)2：創(chuàng)造性的雙雙層陽臺，，提供增值值空間的同同時豐富立立面觀感。。創(chuàng)新性的雙雙層陽臺設(shè)設(shè)計，一方方面增使陽陽臺空間更更為開闊，，另一方面面雙層半封封閉陽臺不不計入建筑筑面積，增增加了實用用面積的同同時為客戶戶提供了可可變空間，，同時建筑筑外觀也更更具立體變變化感，整整體立面生生動飽滿。。規(guī)劃細節(jié):建筑細節(jié):景觀細節(jié):戶型細節(jié):配套細節(jié):建筑細節(jié)3：空調(diào)機位木木結(jié)構(gòu)遮擋擋等細節(jié)處處理，使整整體立面干干凈整齊。。隱蔽式的空空調(diào)外掛機機位，能有有效保證整整體立面的的干凈整齊齊，而且采采用木制構(gòu)構(gòu)建制作，，同時增加加項目的整整體品質(zhì)感感。規(guī)劃細節(jié):建筑細節(jié):景觀細節(jié):戶型細節(jié):配套細節(jié):景觀細節(jié)1：入口廣場上上的項目標(biāo)標(biāo)示立柱，，成為項目目標(biāo)志性景景觀。小區(qū)主入口口廣場項目目標(biāo)志立柱柱，成為項項目的標(biāo)志志景觀和特特別性記憶憶符號。規(guī)劃細節(jié):建筑細節(jié):景觀細節(jié):戶型細節(jié):配套細節(jié):景觀細節(jié)2：入口廣場和和臨路景觀觀帶設(shè)計，，降低道路路影響提升升小區(qū)品質(zhì)質(zhì)。小區(qū)主入口口的休閑景景觀廣場以以及南面臨臨路景觀帶帶設(shè)計，降降低道路對對小區(qū)的影影響，同時時對外形成成高品質(zhì)小小區(qū)的展示示效果。戶型細節(jié)1：一梯2到3戶的設(shè)設(shè)計，保證證私密性和和居住舒適適性。規(guī)劃細節(jié):建筑細節(jié):景觀細節(jié):戶型細節(jié):配套細節(jié):一梯2到3戶的設(shè)計計，不僅保保證了私密密性，而且且南北通透透，能更好好通風(fēng)和采采光。規(guī)劃細節(jié):建筑細節(jié):景觀細節(jié):戶型細節(jié):配套細節(jié):戶型細節(jié)2：75—95㎡二房房變?nèi)縿?chuàng)創(chuàng)新戶型，滿足多元元化需求。。贈送空中中庭院，，可以作作為一個個空中花花園，也也可封閉閉后單獨獨作為一一個房間間，滿足足不同需需求。入戶花園園和雙層層調(diào)空陽陽臺，贈贈送面積積從十幾幾平米到到20多多平米，，增加使使用面積積。規(guī)劃細節(jié)節(jié):建筑細節(jié)節(jié):景觀細節(jié)節(jié):戶型細節(jié)節(jié):配套細節(jié)節(jié):配套細節(jié)節(jié)1：引進河南南省實驗驗幼兒園園，為業(yè)主主子女提提供優(yōu)質(zhì)質(zhì)教育。。河南省實實驗幼兒兒園分園園進駐1、增值值戶型2、可變變空間3、創(chuàng)新新提升高增值露臺、陽陽臺、入入戶花園園等面積積贈送，，大大增增加使用用面積，，使用率率更高。。N+1原原創(chuàng)戶型型，可實實現(xiàn)2房房變?nèi)糠亢腿糠康目臻g間格局，，滿足家家庭成長長需求。。二期戶型型將在一一期戶型型的基礎(chǔ)礎(chǔ)上加以以提升，，使贈送送面積更更實用。。第四部分分項目發(fā)展展定位城市市﹛中牟是是鄭汴一一體發(fā)展展的支點點城市﹜﹜區(qū)域域市場場競爭爭﹛新區(qū)是是對接大大鄭東新新區(qū)發(fā)展展前沿﹜﹜﹛面向大大鄭東客客群開放放型市場場特征﹜﹜﹛低品低低價為主主的同質(zhì)質(zhì)化競爭爭現(xiàn)狀﹜﹜成長型國際化高品質(zhì)項目目﹛項目處處中牟新新城行政政生活核核心區(qū)﹜﹜標(biāo)桿型企業(yè)業(yè)﹛項目是是企業(yè)品品牌化道道路關(guān)鍵鍵一步﹜﹜品牌化一、項目目發(fā)展概概念定位位成長型國國際際化高高品質(zhì)質(zhì)標(biāo)標(biāo)桿型居居住住社區(qū)成長型國國際際化高高品質(zhì)質(zhì)標(biāo)標(biāo)桿型居居住住社區(qū)使項目具具備大的的增值前前景以國際化化規(guī)劃面面向大鄭鄭東高品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品擺脫脫低級競競爭以標(biāo)桿形形象奠定定品牌基基礎(chǔ)使項目成成為真正正第一居居所策略方向向二、項目目發(fā)展概概念策略略方向使項目具具備大的的增值前前景以國際化化規(guī)劃面面向大鄭鄭東高品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品擺脫脫低級競競爭策略一：：通過高高品質(zhì)的的產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃，以以差異化化產(chǎn)品使使項目擺擺脫低價價低質(zhì)的的同質(zhì)化化競爭；；使項目成成為真正正第一居居所三、項目目發(fā)展概概念策略略體系策略一：：以外部部鄭汴一一體化的的發(fā)展為為大背景景，使客客戶對區(qū)區(qū)域價值值增長前前景的認認同；策略二：：以內(nèi)部部增值性性創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品打造造為基礎(chǔ)礎(chǔ)，使客客戶對產(chǎn)產(chǎn)品的增增值前景景充滿憧憧憬；策略一：：以國際際化視野野的高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃劃，配合合輻射鄭鄭州的強強力宣傳傳，吸引引鄭州客客群；策略二：：通過鄭鄭州客群群的積極極帶動，，截留中中牟本地地客群，，吸引部部分周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客客群；策略一：：從產(chǎn)品品到生活活，通過過高品質(zhì)質(zhì)生活模模式的嫁嫁接，使使客戶對對項目生生活價值值認同；；策略二：：通過幼幼兒園、、社區(qū)商商業(yè)等教教育、生生活配套套的滿足足，解決決業(yè)主日日常生活活需求；；大鄭東，，西班牙風(fēng)風(fēng)情的人人文小鎮(zhèn)鎮(zhèn)教育鏈教育文化化社區(qū)商業(yè)配套套西班牙風(fēng)風(fēng)情街區(qū)區(qū)戶型創(chuàng)新新N+1戶戶型概念圖破破西班牙風(fēng)風(fēng)情小鎮(zhèn)鎮(zhèn)核心支持持體系四、項目目總體定定位建筑創(chuàng)新新園林景觀觀西班牙風(fēng)風(fēng)情建筑筑地中海風(fēng)風(fēng)情園林林區(qū)域發(fā)展展大鄭東脈沖式推推盤，大大貨量、、壟斷性性推盤制制造轟動動效應(yīng)差異化的的產(chǎn)品價價值體系系概念突破破力：西西班牙風(fēng)風(fēng)情文化化教育小小鎮(zhèn)配套力：：西班牙牙風(fēng)情商商業(yè)步行行街及雙雙語幼兒兒園產(chǎn)品創(chuàng)新新力：N+1戶戶型，預(yù)預(yù)留可改改造空間間成本力：：控制成成本，盡盡量把錢錢花在看看得見得得地方實景力：：提前呈呈現(xiàn)實景景樣板區(qū)區(qū)創(chuàng)新的營營銷價值值體系產(chǎn)品線的的推廣方方式，覆覆蓋多元元目標(biāo)客客戶群五、項目目核心價價值體系系構(gòu)造六、項目目案名建建議香樟綠綠洲洲1、香樟樟香樟是一一種綠化化樹種，，不僅造造型美觀觀，而且且具有凈凈化空氣氣、殺滅滅蚊蟲等等左右，，是一種種極好的的綠化樹樹種。未未來形成成以香樟樟為主題題的西班班牙風(fēng)情情社區(qū)，，不僅作作為項目目景觀的的亮點，，而且形形成景觀觀特色符符號。2、綠洲洲綠色的國國度，給給客戶以以親近大大自然的的感覺，，突出項項目景觀觀優(yōu)美、、健康舒舒適，輕輕松愜意意。第五部分分項目規(guī)劃劃建議項目規(guī)劃劃建議方方案一一、建筑筑風(fēng)格設(shè)設(shè)計意向向——西班牙風(fēng)風(fēng)情建筑筑西班牙是是被太陽陽寵愛的的美麗國國度。西班牙建建筑是地地中海建建筑的起起源，也也是集大大成者，，對全球球住宅發(fā)發(fā)展都有有著深遠遠影響。。輕松舒適適的生活活被鮮花花和植物物包圍。。這樣的生生活氛圍圍正是本本案的目目標(biāo)客群群所向往往的！解讀西班班牙風(fēng)格格西班牙建建筑風(fēng)格格其醇厚粗粗樸的建建筑風(fēng)格格和它所所代表的的輕松閑閑適的生生活方式式，在今天看看來，仍仍然備受受世界建建筑師的的推崇和和矚目，，這種建筑筑風(fēng)格融融入歐洲洲其他地地區(qū)的建建筑特點點后，逐漸演變變成為了了一種百百年經(jīng)典典的符號號。西班牙風(fēng)風(fēng)格在中中國在目前的的國內(nèi)住住宅市場場中，西西班牙風(fēng)風(fēng)格的建建筑幾乎乎成為國國內(nèi)一線線經(jīng)濟發(fā)發(fā)達城市市住宅項項目的共共同選擇擇。這種種象征著著“陽光光、健康康、內(nèi)涵涵、藝術(shù)術(shù)”的居居住生活活方式正正在為國國人所接接受。白墻紅瓦瓦、寬庭庭、拱門門、回廊廊、過道道、落地地大窗和和防銹鍛鍛鐵為裝裝飾的小小窗、庭院、長長廊………以人生生活最舒舒適為尺尺度標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，把愜愜意、自自由、舒舒緩、現(xiàn)現(xiàn)代的地中海生生活原味味移植，，完美打打造了清清新、自自然、休休閑、浪浪漫的環(huán)環(huán)境樣板板，唯美演繹西西班牙的的異域風(fēng)風(fēng)情。大連小平平島通過不同同的建筑筑元素的的使用，，如門廊廊、柱式式、拱門門、鐵藝藝欄桿、、檐口線線角、底底座等等等建筑元元素的精精巧設(shè)計計，打造造出了一一條風(fēng)格格各異、、空間變變化豐富富的天際際線。拱形露臺臺西班牙建筑特特色羅馬窗西班牙建筑特特色連續(xù)的拱門走走廊西班牙建筑特特色鐵藝裝飾西班牙建筑特特色花崗巖浮雕波形瓦彩砂涂料西班牙建筑特特色二、主題景觀觀營造設(shè)計意意向——地中海風(fēng)情園園林以富有鮮明個個性特色的西西班牙建筑風(fēng)風(fēng)格和法式地地中海庭院景景觀的跨界組組合，體現(xiàn)了項目的的異域風(fēng)情和和國際品質(zhì)生生活。景觀節(jié)點的設(shè)設(shè)置應(yīng)考慮到到不同人群在在環(huán)境內(nèi)的各各種戶外活動動的場地需要要，同時結(jié)合項目西西班牙建筑風(fēng)風(fēng)格特色。主主要注重道路路、水景、休休閑用地，可可以使人在戶外停留留駐足。如可可設(shè)置：健康康步道、親子子樂園、讀書書下棋的長廊廊、石凳、小亭、弧弧形花架、帶帶狀花徑、群群雕等景觀。?？梢岳弥参镂锏牟煌M合合，打破建筑筑間的僵化空空間，形成活活潑、和諧的的空間，營造出春春則繁花似錦錦，夏則綠蔭蔭暗香，秋則則霜葉似火，，冬則翠綠常常延的景觀美景。1、景觀規(guī)劃劃原則自然式院落因地制宜，根根據(jù)自然起伏伏設(shè)置植被，，規(guī)劃田園小小徑，打造一一派自然景觀觀。臺地式院落人為設(shè)置坡地地，植被隨地地勢高低而變變化，形成““種在緩坡上上的法式庭院院”。波爾多葡萄園園充滿法式的庭庭院空間，以以香檳的主原原料葡萄為主主題，還原法法國波爾多葡葡萄莊園的風(fēng)風(fēng)情，感受真真正的香檳氣氣息。迷宮后花園迷宮花園是典典型的歐式規(guī)規(guī)則園林，運運用綠色植物物或繽紛花卉卉，組合成簡簡單的幾何圖圖形，體現(xiàn)簡簡潔大方的園園林之美。庭院式景觀，，將建筑與景景觀融為一體體景觀規(guī)劃原則則鋪裝意向圖水景意向圖景觀小品意向向圖夜景意向圖三、主題景觀觀設(shè)計意向———入口香樟大道小區(qū)入口以12棵茂密的的大胸徑香樟樟分布在兩側(cè)側(cè)，中間以水水池將道路分分兩個通道，，一方面如哨哨兵分列兩邊邊，增加業(yè)主主回家的依仗仗感，同時點點明香樟綠洲洲的景觀主題題。四、主題景觀觀設(shè)計意向———入口跌水景觀觀小區(qū)入口設(shè)計計法式跌水景景觀，作為小小區(qū)對外展示示面，同時也也是一大景觀觀亮點。五、產(chǎn)品建議議產(chǎn)品一：多多層情景美美墅產(chǎn)品二：多多層花園洋洋房產(chǎn)品三：小高高層花園洋房房產(chǎn)品一：多層層情景美墅產(chǎn)品二：多層層花園洋房產(chǎn)品三：小高高層花園洋房房六、戶型建議議——創(chuàng)新型型增值產(chǎn)品小戶型增值產(chǎn)產(chǎn)品作為陽臺計算一半面積超值——使用用率超過100％！建面52平米米，套內(nèi)38平米，贈送25平米米!全送，不計面積戶型建議中戶型增值產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)庭院，生活情趣空間超值體驗，內(nèi)部空間的變變化全面提升居住住的舒適度超大露臺、陽臺最大限度與外部景觀交流戶型建議中戶型增值產(chǎn)產(chǎn)品戶型建議中戶型增值產(chǎn)產(chǎn)品戶型建議中戶型增值產(chǎn)產(chǎn)品戶型建議大戶型增值產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)庭院+入戶花園生活情趣空間超大凸窗、陽臺最大限度與外部景觀交流極致空間，內(nèi)部居住舒適適最大化外部景觀資源源最大化戶型建議項目規(guī)劃建議議方案二大鄭東，法式醇味社區(qū)區(qū)項目的總體定定位一、建筑風(fēng)格格設(shè)計意向———法式建筑峻拔典雅的法法式建筑風(fēng)格格，盡顯項目目的高貴、大大氣，和項目目行政核心區(qū)區(qū)位一脈相承承。二、主題景觀觀營造設(shè)計意意向——法式園林講求對稱的法法式園林景觀觀，高貴、大大氣，盡顯項項目高貴品質(zhì)質(zhì)。三、主題景觀觀設(shè)計意向———入口林蔭大道小區(qū)入口以12棵茂密的的大胸徑法國國梧桐分布在在兩側(cè)，中間間以法式的水水池將道路分分兩個通道，，一方面如哨哨兵分列兩邊邊，增加業(yè)主主回家的依仗仗感，同時營營造隱于繁華華感覺。四、主題景觀觀設(shè)計意向———入口跌水景觀觀小區(qū)入口設(shè)計計法式跌水景景觀，作為小小區(qū)對外展示示面，同時也也是。五、主題景觀觀設(shè)計意向———標(biāo)志性燈塔高挑而醒目的的法式燈塔，，成為項目標(biāo)標(biāo)志性符號。。六、主題景觀觀設(shè)計意向———法式雕塑小品品【THANKS】9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。03:08:1503:08:1503:0812/25/20223:08:15AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2203:08:1503:08Dec-2225-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。03:08:1503:08:1503:08Sunday,December25,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2203:08:1603:08:16December25,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。25十二月月20223:08:16上午03:08:1612月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月223:08上上午12月-2203:08December25,202216、行動出成果果，工作出財財富。。2022/12/253:08:1603:08:1625December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。3:08:16上上午3:08上上午午03:08:1612月月-229、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功??！。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。03:08:1603:08:1603:0812/25/20223:08:16AM11、成成