商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)略

商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)研究目錄一、商業(yè)街的定義、特點(diǎn)及分類(lèi)二、商業(yè)街分類(lèi)三、商業(yè)街在我國(guó)發(fā)展的必要性四、商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)略研究五、商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)術(shù)研究清明上河圖商業(yè)街的定義什么是商業(yè)街？商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體.商業(yè)街的特點(diǎn)1.功能全現(xiàn)代商業(yè)街至少應(yīng)具有購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、體育、文化、旅游、金融、電信、會(huì)展、醫(yī)療、服務(wù)、修理、交通等15項(xiàng)功能和50～60個(gè)業(yè)種，現(xiàn)代商業(yè)街要力爭(zhēng)做到"沒(méi)有買(mǎi)不到的商品，沒(méi)有辦不成的事"，最大限度地滿足廣大消費(fèi)者的各種需求2.品種多。現(xiàn)代商業(yè)街是商品品種的薈萃，如北京西單、王府井和上海南京路，作為國(guó)際大都市的商業(yè)街，不僅要做到"買(mǎi)全國(guó)、賣(mài)全國(guó)"，而且要有比較齊全的國(guó)際品牌，既是中國(guó)品牌的窗口，又是國(guó)際名牌的展臺(tái)，把民族化與國(guó)際化有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。3.分工細(xì)。分工細(xì)、專(zhuān)業(yè)化程度高，是現(xiàn)代商業(yè)街的重要特色，現(xiàn)代消費(fèi)已從社會(huì)消費(fèi)、家庭消費(fèi)向個(gè)性化消費(fèi)轉(zhuǎn)變，要求經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)化、品種細(xì)分化，商業(yè)街除了少數(shù)幾個(gè)具有各自特色的百貨店以外，其余都由專(zhuān)門(mén)店、專(zhuān)業(yè)店組成。4.環(huán)境美。商業(yè)街的購(gòu)物環(huán)境優(yōu)雅、整潔、明亮、舒適、協(xié)調(diào)、有序，是一種精神陶冶、美的展現(xiàn)和享受，突出體現(xiàn)購(gòu)物、休閑、交往和旅游等基本功能。5.服務(wù)優(yōu)。服務(wù)優(yōu)是商業(yè)街的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，除了每一個(gè)企業(yè)塑造、培育和維護(hù)自己的服務(wù)品牌，推進(jìn)特色經(jīng)營(yíng)外，要突出商業(yè)街服務(wù)的整體性、系統(tǒng)性和公用性，提高整體素質(zhì)、維護(hù)整體形象、塑造整體品牌。綜觀現(xiàn)在各種商業(yè)街，大致可以分為三大類(lèi)1.中央央商業(yè)街街。中央商業(yè)業(yè)街一詞詞是大都都市商業(yè)業(yè)發(fā)展到到一定程程度的產(chǎn)產(chǎn)物，西西方國(guó)家家比較早早的采用用了這種種提法，，如美國(guó)國(guó)紐約的的曼哈頓頓、日本本東京的的銀座等等均被冠冠之中央央商業(yè)街街的稱(chēng)號(hào)號(hào)，但中中央商業(yè)業(yè)街的內(nèi)內(nèi)涵究竟竟是什么么，至今今沒(méi)有明明確的、、權(quán)威的的界定。?？梢哉f(shuō)說(shuō)，一個(gè)個(gè)真正的的中央商商業(yè)街必必須是這這個(gè)城市市的商務(wù)務(wù)功能核核心。從一般意意義上講講，作為為中央商商業(yè)街要要具備以以下幾個(gè)個(gè)特征：：第一，，商業(yè)特特別發(fā)達(dá)達(dá)。這里里所說(shuō)的的"商業(yè)業(yè)"不能能作狹義義的理解解，而是是泛指一一個(gè)具有有綜合性性功能的的區(qū)域。。它不僅僅涵蓋了了一般的的零售業(yè)業(yè)和服務(wù)務(wù)業(yè)，并并且包括括金融、、貿(mào)易、、信息、、展覽、、娛樂(lè)業(yè)業(yè)、房地地產(chǎn)、寫(xiě)寫(xiě)字樓及及配套的的商業(yè)文文化、市市政、交交通服務(wù)務(wù)等設(shè)施施，是一一個(gè)大商商業(yè)的概概念。第二、有較高的的社會(huì)知知名度像上海的的南京路路、北京京的王府府井、香香港的中中環(huán)、紐紐約的曼曼哈頓第第七大道道等都在在區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)中起著著舉足輕輕重的作作用，甚甚至影響響著世界界經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，，其社會(huì)會(huì)知名度度要明顯顯高于其其它地區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)中心。。第三，，中央商商業(yè)街的的功能要要輻射整整個(gè)城市市而不是是僅在某某一地區(qū)區(qū)某一范范圍內(nèi)發(fā)發(fā)揮作用用。換句句話說(shuō)，，中央商商業(yè)街應(yīng)應(yīng)是一座座城市的的開(kāi)放窗窗口，它它是整個(gè)個(gè)城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)和商商業(yè)發(fā)展展的中樞樞，是南南來(lái)北往往的客流流集散地地，特別別是搞商商務(wù)活動(dòng)動(dòng)的人都都必須要要前往的的地方。。第四，中中央商業(yè)業(yè)街應(yīng)位位于城市市的黃金金地段。。地價(jià)和和土地的的利用率率最高，，交通極極為便利利，人流流、車(chē)流流量最大大，建筑筑物高度度集中，，有現(xiàn)代代化的市市政、信信息環(huán)境境、對(duì)國(guó)國(guó)際跨國(guó)國(guó)公司有有巨大的的吸引力力。2.地區(qū)區(qū)商業(yè)街街與中央商商業(yè)街相相比較，，還存在在地區(qū)性性的商業(yè)業(yè)街，即即分布在在各個(gè)居居民住宅宅區(qū)、主主干線公公路邊、、醫(yī)院、、娛樂(lè)場(chǎng)場(chǎng)所、機(jī)機(jī)關(guān)、團(tuán)團(tuán)體、企企事業(yè)所所在地的的商業(yè)繁繁華街道道。二者者有明顯顯的主從從區(qū)別，，概念不不能相互互混淆。。相對(duì)中中央商業(yè)業(yè)街而言言，地區(qū)區(qū)商業(yè)街街的主要要特征是是：第一一，地區(qū)區(qū)商業(yè)街街的總體體規(guī)模小小，它以以零售業(yè)業(yè)為主，，是簡(jiǎn)單單的商業(yè)業(yè)組合，，其功能能比較單單一。比比如，超超市、百百貨公司司、倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)商店等等，其活活動(dòng)范圍圍局限在在有限的的商圈內(nèi)內(nèi)。第二二，地區(qū)區(qū)商業(yè)街街是一種種社區(qū)化化消費(fèi)場(chǎng)場(chǎng)所，不不是輻射射整個(gè)城城市的行行為。3.特色色商業(yè)街街商業(yè)特色色街即是是在商品品結(jié)構(gòu)、、經(jīng)營(yíng)方方式、管管理模式式等方面面具有一一定專(zhuān)業(yè)業(yè)特色的的商業(yè)街街。分為為兩種類(lèi)類(lèi)型：一一是以專(zhuān)專(zhuān)業(yè)店鋪鋪經(jīng)營(yíng)為為特色。。以經(jīng)營(yíng)營(yíng)某一大大類(lèi)商品品為主，，商品結(jié)結(jié)構(gòu)和服服務(wù)體現(xiàn)現(xiàn)規(guī)格品品種齊全全、專(zhuān)業(yè)業(yè)性的特特點(diǎn)，如如文化街街、電子子一條街街等。二二是具有有特定經(jīng)經(jīng)營(yíng)定位位。經(jīng)營(yíng)營(yíng)的商品品可以不不是一類(lèi)類(lèi)，但經(jīng)經(jīng)營(yíng)的商商品和提提供的服服務(wù)可以以滿足特特定目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群體的需需要，如如老年用用品、女女人用品品、學(xué)生生用品等等。在我我國(guó)現(xiàn)階階段，特特色街已已經(jīng)取得得了長(zhǎng)足足的發(fā)展展，在很很多地方方都形成成了各種種具有特特色的商商業(yè)街，，如北京京的隆福福寺商業(yè)業(yè)旅游文文化街、、華龍街街餐飲娛娛樂(lè)一條條街等。。這些特色色街，或或匯集名名人故居居、酒吧吧餐館，，以觀光光休閑美美食見(jiàn)長(zhǎng)長(zhǎng)；或薈薈萃世界界名品，，以展示示流行提提高生活活品味為為特色。。幽靜的的小路，，婆娑的的樹(shù)影，，搖曳的的燈光，，舒適的的環(huán)境，，專(zhuān)、特特、精的的經(jīng)營(yíng)方方向，現(xiàn)現(xiàn)代與傳傳統(tǒng)交相相呼應(yīng)，，散發(fā)出出濃郁的的城市型型文化休休閑氣息息。二、商業(yè)業(yè)街在我我國(guó)發(fā)展展的必要要性隨著我國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)的的成長(zhǎng)壯壯大，居居民消費(fèi)費(fèi)水平的的提高，，休閑與與購(gòu)物相相結(jié)合的的"一站站式購(gòu)物物"（onestepshopping）將將作為一一種全新新的購(gòu)物物理念，，逐漸被被人們接接受。今今天，當(dāng)當(dāng)我們注注意到消消費(fèi)者在在購(gòu)買(mǎi)選選購(gòu)商品品時(shí)對(duì)購(gòu)購(gòu)物場(chǎng)所所的選擇擇已在摒摒棄單個(gè)個(gè)購(gòu)物場(chǎng)場(chǎng)所意識(shí)識(shí)，而具具有"街街"的意意識(shí)--即賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)是否集集中、能能否"一一站終點(diǎn)點(diǎn)"，是是否有充充分的消消費(fèi)選擇擇權(quán)時(shí)，，當(dāng)我們們對(duì)我國(guó)國(guó)未來(lái)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的成成長(zhǎng)壯大大充滿信信心時(shí)，，便不難難發(fā)現(xiàn)這這點(diǎn)。而而這又是是商業(yè)街街迅猛發(fā)發(fā)展的重重要支撐撐點(diǎn)。順應(yīng)著這種種新的消費(fèi)費(fèi)潮流，1999～～2000年，商業(yè)業(yè)街與購(gòu)物物中心（shoppingmall）迅速熱熱起來(lái)，從從商業(yè)街和和購(gòu)物中心心大量共有有的相同遺遺傳基因判判斷，二者者具有明顯顯的血緣關(guān)關(guān)系，他們們的社會(huì)作作用、功能能、經(jīng)營(yíng)結(jié)結(jié)構(gòu)是共同同的，都是是在為商業(yè)業(yè)服務(wù)業(yè)企企業(yè)集中營(yíng)營(yíng)造一個(gè)更更理想、更更舒適的經(jīng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境；；都是商業(yè)業(yè)服務(wù)業(yè)多多種業(yè)種、、零售業(yè)多多種業(yè)態(tài)的的有機(jī)組合合體；在店店鋪數(shù)量上上，都是以以專(zhuān)賣(mài)店為為主、大型型商場(chǎng)或超超級(jí)市場(chǎng)為為輔；都可可以滿足人人們購(gòu)物、、餐飲、休休閑、觀光光、娛樂(lè)、、健身等多多種需要；；由于集吃吃、住、游游、購(gòu)、娛娛多功能于于一身，二二者都可以以成為商業(yè)業(yè)與旅游業(yè)業(yè)的黃金結(jié)結(jié)合點(diǎn)。中中國(guó)為什么么有商業(yè)街街的生存空空間呢？這是由于中中國(guó)的特殊殊國(guó)情決定定的，一是是因?yàn)橹袊?guó)國(guó)轎車(chē)沒(méi)有有發(fā)展，人人們不可能能騎自行車(chē)車(chē)或擠公共共汽車(chē)經(jīng)常常到僅有一一家購(gòu)物中中心的郊區(qū)區(qū)購(gòu)物；二二是因?yàn)橹兄袊?guó)人骨子子里有一股股濃烈的懷懷舊情結(jié)，，中國(guó)的古古都、古城城、古鎮(zhèn)很很多，商業(yè)業(yè)街動(dòng)輒上上百年、幾幾百年歷史史，它是民民族工商業(yè)業(yè)神采飛揚(yáng)揚(yáng)、精英薈薈萃之地，，它有太多多的名人遺遺跡、歷史史典故、神神話傳說(shuō)，，是鮮活的的"清明上上河圖"，，shoppingmall雖然光光鮮亮麗，，但無(wú)法具具有商業(yè)街街的歷史厚厚重感和傳傳統(tǒng)文化的的穿透力；；三是中國(guó)人人天生愛(ài)熱熱鬧，每逢逢節(jié)假日城城里人愛(ài)逛逛街，鄉(xiāng)下下人愛(ài)趕集集，位于市市區(qū)繁華地地帶、集購(gòu)購(gòu)物、休閑閑、娛樂(lè)、、餐飲、觀觀光于一體體的商業(yè)街街必然成為為本地人、、外地人的的最佳選擇擇；四是因?yàn)樯躺虡I(yè)街不僅僅僅是承載載人們購(gòu)物物的場(chǎng)所，，它是城市市的"名片片"、"客客廳"，是是城市改造造大局中的的一個(gè)棋子子，而城市市改造的背背后則矗立立著市長(zhǎng)們們提高城市市競(jìng)爭(zhēng)力的的巨大決心心，某種程程度上反映映著商業(yè)發(fā)發(fā)展繁榮的的程度，進(jìn)進(jìn)而體現(xiàn)著著一個(gè)城市市的整體形形象，有的的甚至成為為招商引資資的"龍頭頭項(xiàng)目"。?？梢赃@樣說(shuō)說(shuō)，商業(yè)發(fā)發(fā)展到今天天提出了商商業(yè)街建設(shè)設(shè)，這是商商業(yè)經(jīng)營(yíng)者者自覺(jué)或不不自覺(jué)地進(jìn)進(jìn)行錯(cuò)位競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的一種種表現(xiàn)，是是市場(chǎng)由同同類(lèi)重復(fù)、、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)向理性競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)、有序序競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展展的一種表表現(xiàn)，既是是對(duì)中心城城市原有商商業(yè)資源的的一種整合合，也是商商業(yè)向更高高級(jí)階段發(fā)發(fā)展的一種種準(zhǔn)備。既既然在我國(guó)國(guó)商業(yè)街具具有如此大大的魅力，，那么我們們應(yīng)該如何何著手去建建好一條商商業(yè)街呢？？我們必須須從戰(zhàn)略和和戰(zhàn)術(shù)兩個(gè)個(gè)方面加以以考慮。戰(zhàn)略即商業(yè)業(yè)街的市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分和市市場(chǎng)定位問(wèn)問(wèn)題，戰(zhàn)術(shù)術(shù)即在建商商業(yè)街的過(guò)過(guò)程中采取取的具體方方針，如到到底是政府府行為，還還是企業(yè)行行為；其管管理模式究究竟是怎樣樣的；應(yīng)采采取什么樣樣的業(yè)態(tài)組組合以及在在建設(shè)過(guò)程程中的具體體問(wèn)題，如如交通、服服務(wù)設(shè)施等等等。三、商業(yè)街街建設(shè)的戰(zhàn)戰(zhàn)略研究任何商業(yè)街街在建成之之前，都應(yīng)應(yīng)該進(jìn)行恰恰當(dāng)?shù)亩ㄎ晃弧Ｉ虡I(yè)街街市場(chǎng)定位位，是根據(jù)據(jù)消費(fèi)者的的數(shù)量、需需求、偏好好以及購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力的不同同，對(duì)各種種類(lèi)別，層層次的消費(fèi)費(fèi)者進(jìn)行細(xì)細(xì)分，以確確定該商業(yè)業(yè)街的規(guī)模模、經(jīng)營(yíng)門(mén)門(mén)類(lèi)及商品品檔次等。。由于不同同年齡、職職業(yè)、文化化層次的人人在購(gòu)買(mǎi)心心理和需求求層次等方方面存在著著很大的差差異，使得得商業(yè)街市市場(chǎng)定位的的成功與否否并不以決決策者們的的主觀意愿愿為轉(zhuǎn)移，，而是通過(guò)過(guò)消費(fèi)者的的購(gòu)買(mǎi)狀況況反映出來(lái)來(lái)。所以，，成功的市市場(chǎng)定位應(yīng)應(yīng)建立在對(duì)對(duì)消費(fèi)者及及其消費(fèi)行行為認(rèn)真分分析的基礎(chǔ)礎(chǔ)之上。企業(yè)在對(duì)商商業(yè)街定位位之前，首首先應(yīng)該認(rèn)認(rèn)真分析為為之服務(wù)的的那個(gè)顧客客群的人口口特征，了了解各人口口因素在消消費(fèi)中所產(chǎn)產(chǎn)生的影響響，并充分分了解市場(chǎng)場(chǎng)，注重商商店的布局局、商品檔檔次的搭配配與消費(fèi)者者需求相吻吻合，并定定期了解消消費(fèi)信息，，對(duì)定位不不當(dāng)之處及及時(shí)進(jìn)行調(diào)調(diào)整，否則則將會(huì)浪費(fèi)費(fèi)有限的資資金及空間間。（一）消費(fèi)費(fèi)者群體目目標(biāo)對(duì)象的的選擇消費(fèi)者群體體目標(biāo)對(duì)象象的選擇，，指的是一一條商業(yè)街街消費(fèi)者主主體的界定定，也就是是一條商業(yè)業(yè)街所能吸吸引到的、、在商業(yè)街街內(nèi)有消費(fèi)費(fèi)意愿的消消費(fèi)者群體體。不同的的商業(yè)街所所應(yīng)考慮的的消費(fèi)者群群體是有所所差異的，，不進(jìn)行細(xì)細(xì)分容易使使市場(chǎng)定位位偏離主體體，而如果果對(duì)所有的的消費(fèi)者都都進(jìn)行考慮慮，又浪費(fèi)費(fèi)人力財(cái)力力。所以應(yīng)應(yīng)選擇消費(fèi)費(fèi)者主體進(jìn)進(jìn)行分析。。分析消費(fèi)費(fèi)者主體，，應(yīng)該考慮慮商業(yè)街的的地理位置置及商品設(shè)設(shè)置兩個(gè)主主要因素。。從地理位位置因素來(lái)來(lái)看，市中中心的商業(yè)業(yè)街可以在在較廣區(qū)域域的人口中中再進(jìn)行細(xì)細(xì)分，而較較偏僻地區(qū)區(qū)的商業(yè)街街，就應(yīng)著著重選擇該該商業(yè)街所所能輻射到到的一定區(qū)區(qū)域的人口口。從商商品品設(shè)設(shè)置置的的角角度度來(lái)來(lái)看看，，以以日日用用品品為為主主的的商商業(yè)業(yè)街街應(yīng)應(yīng)重重點(diǎn)點(diǎn)考考慮慮周周?chē)鷩泳用衩竦牡娜巳丝诳谝蛞蛩厮?，，而而以以耐耐用用品品為為主主的的商商業(yè)業(yè)街街，，其其輻輻射射區(qū)區(qū)域域就就要要大大得得多多。。通通常常人人們們?cè)谠谫?gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)日日用用品品之之前前，，更更多多考考慮慮的的是是交交通通便便利利因因素素，，大大多多愿愿意意就就近近購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)；；而而當(dāng)當(dāng)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)耐耐用用品品之之時(shí)時(shí)，，就就更更看看重重產(chǎn)產(chǎn)品品的的質(zhì)質(zhì)量量與與信信譽(yù)譽(yù)，，所所以以對(duì)對(duì)交交通通便便利利因因素素考考慮慮得得少少一一些些。。如如果果商商業(yè)業(yè)街街的的產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)置置多多為為年年輕輕人人追追求求、、喜喜愛(ài)愛(ài)的的用用品品，，那那么么決決策策者者應(yīng)應(yīng)重重點(diǎn)點(diǎn)分分析析年年輕輕人人的的消消費(fèi)費(fèi)心心理理及及變變化化趨趨勢(shì)勢(shì)；；同同樣樣，，如如果果商商業(yè)業(yè)街街內(nèi)內(nèi)流流動(dòng)動(dòng)人人口口比比重重較較大大，，決決策策者者們們就就應(yīng)應(yīng)該該在在這這一一部部分分人人口口群群體體的的消消費(fèi)費(fèi)需需求求上上多多花花精精力力。?？偪傊?，，不不同同的的商商業(yè)業(yè)街街其其消消費(fèi)費(fèi)者者主主體體的的界界定定應(yīng)應(yīng)有有所所不不同同，，對(duì)對(duì)消消費(fèi)費(fèi)者者進(jìn)進(jìn)行行細(xì)細(xì)分分有有利利于于市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位的的成成功功及及資資金金的的合合理理安安排排。。（二二））商商業(yè)業(yè)街街市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位所所應(yīng)應(yīng)考考慮慮的的消消費(fèi)費(fèi)者者因因素素1.消消費(fèi)費(fèi)者者的的數(shù)數(shù)量量。。一一定定數(shù)數(shù)量量的的消消費(fèi)費(fèi)者者是是建建成成一一條條商商業(yè)業(yè)街街的的先先決決條條件件，，也也是是確確定定一一個(gè)個(gè)商商業(yè)業(yè)街街規(guī)規(guī)模模大大小小的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。市市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)規(guī)模模的的大大小小由由那那些些有有購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)欲欲望望并并且且有有支支付付能能力力，，同同時(shí)時(shí)能能夠夠接接近近商商品品或或勞勞務(wù)務(wù)的的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者者與與潛潛在在購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者者決決定定，，如如果果現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者者與與潛潛在在購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者者越越多多，，市市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)規(guī)模模就就越越大大。。而而這這些些購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者者數(shù)數(shù)量量的的多多少少自自然然也也決決定定于于人人口口狀狀況況。。在在人人均均消消費(fèi)費(fèi)水水平平已已定定的的條條件件下下，，人人口口數(shù)數(shù)量量越越多多，，增增長(zhǎng)長(zhǎng)越越快快，，市市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)規(guī)模模就就越越大大。。所所以以人人口口數(shù)數(shù)量量因因素素，，應(yīng)應(yīng)成成為為商商業(yè)業(yè)街街規(guī)規(guī)模模確確定定必必需需考考慮慮的的因因素素。。2.消費(fèi)費(fèi)者的性性別、年年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)。隨著人們們生活的的日益提提高，性性別、年年齡的不不同在消消費(fèi)中所所體現(xiàn)出出的差異異越來(lái)越越明顯，，不同性性別年齡齡結(jié)構(gòu)的的人在購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力、、消費(fèi)心心理及消消費(fèi)層次次上的差差異是很很大的。。一般講講，年輕輕人購(gòu)物物較容易易有沖動(dòng)動(dòng)、攀比比的傾向向，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)商品注注重的是是外表、、款式及及時(shí)尚，，在購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)前所作作的思考考較少，，同時(shí)由由于年輕輕人的收收入相對(duì)對(duì)較低，，對(duì)商品品檔次的的追求無(wú)無(wú)力過(guò)高高；而中中年人的的消費(fèi)心心理就較較為成熟熟，對(duì)服服裝的需需求量也也比年輕輕人有所所下降，，對(duì)于商商品更注注重質(zhì)量量與品牌牌，持幣幣待購(gòu)現(xiàn)現(xiàn)象比較較普遍，，有一定定的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)潛力。。同時(shí)，不同年年齡段的人口口，在耐用品品消費(fèi)上所體體現(xiàn)的差異性性更大。不同同性別的消費(fèi)費(fèi)者在消費(fèi)中中的差異主要要體現(xiàn)在消費(fèi)費(fèi)心理的不同同上，女性較較之男性，在在購(gòu)物上更為為謹(jǐn)慎、細(xì)膩膩和愛(ài)美。在在大城市中，，女性購(gòu)買(mǎi)服服裝、化妝品品、鞋襪等商商品的比例要要明顯高于男男性，在一些些城市設(shè)置"女人街"也也正是充分利利用了這一特特點(diǎn)。決策者者們?cè)跒樯虡I(yè)業(yè)街定位之前前，應(yīng)充分考考慮以上因素素，不僅要分分析消費(fèi)者中中各性別年齡齡段人口所占占比例，還要要對(duì)未來(lái)各年年齡段人口數(shù)數(shù)進(jìn)行預(yù)測(cè)，，注意下一階階段的變動(dòng)趨趨勢(shì)，不斷調(diào)調(diào)整，才能取取得成功。3.消費(fèi)者的的職業(yè)特征。。不同職業(yè)的的人所處的工工作、生活環(huán)環(huán)境及收入水水平差異較大大，反映在消消費(fèi)上，也會(huì)會(huì)形成較大的的差異。如果果把從事不同同職業(yè)活動(dòng)的的人按腦力勞勞動(dòng)者和體力力勞動(dòng)者粗分分為兩大類(lèi)的的話，我們可可以看出，腦腦力勞動(dòng)者的的想象力和聯(lián)聯(lián)想力較豐富富，審美意識(shí)識(shí)強(qiáng)，他們比比較注重商業(yè)業(yè)街的外觀造造型、櫥窗陳陳列、色彩搭搭配等，對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品的追求注注重品牌和內(nèi)內(nèi)在質(zhì)量。隨隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)體制在我國(guó)國(guó)的確立，在在分析人口特特征時(shí)，應(yīng)兼兼顧不同單位位類(lèi)型的勞動(dòng)動(dòng)者在需求中中表現(xiàn)出的差差異。一般而言，在在外資企業(yè)工工作的職員，，工作節(jié)奏較較快，自由支支配的時(shí)間很很少，所以他他們購(gòu)買(mǎi)商品品的目的性較較強(qiáng)，易出入入固定的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)場(chǎng)所。另外外，由于所處處環(huán)境的關(guān)系系，他們多追追求高檔名牌牌產(chǎn)品，女性性對(duì)服裝、化化妝品及首飾飾的需求量較較大。對(duì)這類(lèi)類(lèi)消費(fèi)者應(yīng)體體現(xiàn)出商品的的新風(fēng)格、新新款式，時(shí)髦髦商品可以首首先在他們身身上展示出路路。4.消費(fèi)者的的文化程度構(gòu)構(gòu)成。消費(fèi)者者的文化程度度構(gòu)成，是人人口素質(zhì)中的的一個(gè)重要部部分，對(duì)商品品需求的影響響相當(dāng)明顯。。人們的市場(chǎng)場(chǎng)需求隨人口口文化結(jié)構(gòu)的的變化而不斷斷變化。文化化素質(zhì)較高的的消費(fèi)者對(duì)文文化消費(fèi)等發(fā)發(fā)展資料的市市場(chǎng)需求相對(duì)對(duì)較大，而文文化程度構(gòu)成成較低的階層層，即使收入入水平與知識(shí)識(shí)分子階層相相當(dāng)，其消費(fèi)費(fèi)的重點(diǎn)往往往仍停留在吃吃、穿、住等等消費(fèi)資料上上。對(duì)于一個(gè)個(gè)城市而言，，由于一些歷歷史原因，使使得城市中不不同地理區(qū)域域內(nèi)的居民及及工作者的文文化層次不同同，進(jìn)而也形形成了消費(fèi)的的差異性，決決策者們?cè)谏躺虡I(yè)街市場(chǎng)定定位之前，應(yīng)應(yīng)充分了解到到這一因素。。同時(shí)需要注意意的是，同樣樣是大學(xué)及以以上的人口，，在業(yè)與不在在業(yè)的人相比比，他們的消消費(fèi)層次是不不同的。比如如大學(xué)生雖然然在消費(fèi)品位位上有較高追追求，但其收收入狀況大大大約束了消費(fèi)費(fèi)行為，這也也是在大學(xué)周周?chē)^少能形形成高檔商業(yè)業(yè)街的緣故。。5.消費(fèi)者的的收入狀況。。消費(fèi)者的收收入，是影響響消費(fèi)構(gòu)成和和消費(fèi)水平的的重要因素，，因而應(yīng)成為為商業(yè)、企業(yè)業(yè)在商業(yè)街定定位時(shí)考慮的的重點(diǎn)?？偟牡恼f(shuō)來(lái)，收入入高的消費(fèi)者者，他們的消消費(fèi)水平也較較高，在面對(duì)對(duì)同類(lèi)商品和和類(lèi)似的商品品時(shí)，往往會(huì)會(huì)選擇質(zhì)量好好而價(jià)格較高高的商品。相相反，低收入入者就不具備備這種消費(fèi)能能力。消費(fèi)者者的收入，也也是市場(chǎng)規(guī)模模大小的一個(gè)個(gè)重要的測(cè)量量器四、商業(yè)街建建設(shè)的戰(zhàn)術(shù)研研究（一）商業(yè)街街建設(shè)應(yīng)是企企業(yè)和政府的的珠聯(lián)璧合商業(yè)街是城市市化的必然產(chǎn)產(chǎn)物，是城市市商品交易最最活躍的場(chǎng)所所，是市容市市貌中最繁華華、最絢麗的的景觀，是推推銷(xiāo)一個(gè)城市市時(shí)最引人注注目的門(mén)面，，就好像名片片，不管真實(shí)實(shí)情況如何，，制作精美的的名片終能帶帶來(lái)更多的機(jī)機(jī)會(huì)，為了提提升城市形象象、加強(qiáng)城市市競(jìng)爭(zhēng)力，一一些自發(fā)形成成的老商業(yè)街街立即被列入入改造的規(guī)劃劃，在資金上上予以安排，，商業(yè)街在很很大程度上自自然而然成了了一種政府行行為。這也許具有一一定的合理性性，因?yàn)樯虡I(yè)業(yè)街它本身具具有很多特殊殊性，如它的的所占地一般般是城市的中中心地帶；在在建設(shè)方面有有很強(qiáng)的規(guī)劃劃性；有大量量的公共設(shè)施施存在等等，，這就要求必必須有一個(gè)非非盈利性的機(jī)機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)街街實(shí)施統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、建設(shè)和和管理，才能能使商業(yè)街形形成獨(dú)特風(fēng)格格、環(huán)境優(yōu)美美、秩序井然然的良好氣氛氛，逐步形成成人氣、商氣氣兩旺的局面面，如果完全全以對(duì)待某種種具體零售業(yè)業(yè)態(tài)的態(tài)度對(duì)對(duì)待商業(yè)街，，那么這種商商業(yè)街建設(shè)得得絕對(duì)沒(méi)有價(jià)價(jià)值。于是在"城市市的名片"思思想的指導(dǎo)下下，大規(guī)模的的改造或興建建開(kāi)始了，對(duì)對(duì)象是"街"，目的是諸諸如"漂亮"、"洋氣"這樣的審美美價(jià)值，而其其間所依賴(lài)的的也是建筑或或城市規(guī)劃方方面的專(zhuān)家。。工程結(jié)束后后的驗(yàn)收表明明：達(dá)到了城城市美容的目目的，但街道道所賴(lài)以生存存的商業(yè)氛圍圍卻沒(méi)有相應(yīng)應(yīng)的增強(qiáng)，巨巨額的投入并并沒(méi)有迎來(lái)更更多的消費(fèi)。。而作為商業(yè)業(yè)街，"商"之不存，"街"將焉附附？既然是"商業(yè)"街，，那它就絕對(duì)對(duì)離不開(kāi)市場(chǎng)場(chǎng)的檢驗(yàn)，商商業(yè)街不是造造出來(lái)的，而而是市場(chǎng)選擇擇的結(jié)果，建建設(shè)商業(yè)街要要尊重市場(chǎng)規(guī)規(guī)律，它歸根根到底是一個(gè)個(gè)商業(yè)問(wèn)題，，而不是城市市建設(shè)問(wèn)題。。追溯商業(yè)街的的起源，都是是市民經(jīng)濟(jì)的的產(chǎn)物，私營(yíng)營(yíng)小業(yè)主靠著著勤奮和機(jī)敏敏在商業(yè)街上上立足，市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)制在其中中扮演主要角角色，經(jīng)營(yíng)不不佳的企業(yè)自自然被市場(chǎng)淘淘汰，而商家家為了保住在在黃金地段上上的位置，也也會(huì)絞盡腦汁汁，迎合顧客客的需求，在在今天中國(guó)的的商業(yè)街上，，這種機(jī)制存存在嗎？所以以企業(yè)應(yīng)是商商業(yè)街的絕對(duì)對(duì)主體，政府府的職能僅僅僅是"引導(dǎo)"企業(yè)去發(fā)揮揮商業(yè)街的總總體優(yōu)勢(shì)，并并且這種職能能也有讓位于于民間資本的的趨勢(shì)，如在在廣東新會(huì)就就出現(xiàn)了一條條由民營(yíng)企業(yè)業(yè)出資改造并并冠名的商業(yè)業(yè)街--悅洋洋商業(yè)街，這這條商業(yè)街全全權(quán)由企業(yè)規(guī)規(guī)劃，并從事事日常管理，，然后將一部部分利潤(rùn)以地地租、稅收的的方式回報(bào)給給政府但是對(duì)于一些些老商業(yè)街，，它的歷史文文化遺產(chǎn)非常常豐富，如果果全部交給企企業(yè)去開(kāi)發(fā)，，由于商業(yè)街街地處黃金地地段，地價(jià)和和獲準(zhǔn)進(jìn)入的的成本都非常常高，從利益益最大化的角角度考慮，企企業(yè)會(huì)盡量擴(kuò)擴(kuò)大建筑面積積和容積率，，以降低每平平方米所分?jǐn)倲偟慕ㄔ斐杀颈?。?duì)于整條條商業(yè)街的協(xié)協(xié)調(diào)問(wèn)題，比比如老商業(yè)街街的傳統(tǒng)風(fēng)貌貌與現(xiàn)代設(shè)施施的關(guān)系，則則在考慮的倒倒數(shù)之列。因因此，商業(yè)街街改造后，往往往面目全非非，高樓大廈廈代替了小門(mén)門(mén)臉，現(xiàn)代商商場(chǎng)排擠了老老字號(hào)，一派派歐美情調(diào)，，民族特色蕩蕩然無(wú)存，2000年定定海古城的灰灰飛煙滅，就就是一個(gè)很好好的例子，這這時(shí)候，政府府的干預(yù)則顯顯得至關(guān)重要要。（二）管理模模式上要不斷斷創(chuàng)新現(xiàn)在在，，我我國(guó)國(guó)商商業(yè)業(yè)街街的的管管理理模模式式大大致致分分為為三三種種：：委委托托制制，，在在管管理理辦辦下下設(shè)設(shè)監(jiān)監(jiān)察察大大隊(duì)隊(duì)，，受受政政府府相相關(guān)關(guān)職職能能部部門(mén)門(mén)的的委委托托，，對(duì)對(duì)街街區(qū)區(qū)道道路路、、公公共共設(shè)設(shè)施施、、戶戶外外廣廣告告、、衛(wèi)衛(wèi)生生綠綠化化等等進(jìn)進(jìn)行行綜綜合合管管理理，，如如上上海海南南京京路路步步行行街街；；抽抽調(diào)調(diào)制制，，從從政政府府各各機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)部部門(mén)門(mén)抽抽調(diào)調(diào)人人員員，，合合署署辦辦公公，，綜綜合合執(zhí)執(zhí)法法管管理理，，成成立立由由宣宣傳傳、、技技監(jiān)監(jiān)、、工工商商、、物物價(jià)價(jià)和和轄轄區(qū)區(qū)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)人人參參加加的的管管委委會(huì)會(huì)，，如如南南京京市市湖湖南南路路商商業(yè)業(yè)街街；；物物業(yè)業(yè)管管理理制制，，成成立立物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司，，靠靠向向商商家家收收取取一一定定的的管管理理服服務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)維維持持正正常常管管理理工工作作，，并并協(xié)協(xié)助助相相關(guān)關(guān)職職能能部部門(mén)門(mén)維維持持街街區(qū)區(qū)的的正正常常管管理理秩秩序序，，如如深深圳圳市市東東門(mén)門(mén)商商業(yè)業(yè)街街。。筆者認(rèn)認(rèn)為物物業(yè)管管理制制是一一條值值得探探索的的新路路子，，我國(guó)國(guó)住宅宅區(qū)和和寫(xiě)字字樓的的物業(yè)業(yè)管理理已經(jīng)經(jīng)有了了成功功的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，，而把把這種種模式式引入入商業(yè)業(yè)街的的管理理，目目前還還處于于嘗試試階段段。三））各各種種類(lèi)類(lèi)型型商商業(yè)業(yè)街街側(cè)側(cè)重重點(diǎn)點(diǎn)應(yīng)應(yīng)各各有有不不同同中央央商商業(yè)業(yè)街街作作為為一一個(gè)個(gè)城城市市的的中中心心地地帶帶，，是是城城市市的的"代代言言人人"，，它它承承載載的的不不僅僅僅僅是是商商業(yè)業(yè)功功能能，，還還有有展展示示城城市市個(gè)個(gè)性性特特色色的的功功能能，，因因此此在在建建設(shè)設(shè)、、改改造造過(guò)過(guò)程程中中最最忌忌諱諱的的就就是是對(duì)對(duì)文文化化的的漠漠視視，，對(duì)對(duì)城城市市歷歷史史的的否否定定；；地地區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)街街作作為為一一個(gè)個(gè)社社區(qū)區(qū)的的紐紐帶帶，，應(yīng)應(yīng)以以其其無(wú)無(wú)限限的的親親和和力力取取勝勝，，與與周周遭遭的的環(huán)環(huán)境境、、人人文文融融為為一一體體，，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)"三三民民"方方針針，，即即"便便民民"、、"利利民民"、、"為為民民"。。認(rèn)認(rèn)真真分分析析周周?chē)鷩泳用衩竦牡南M(fèi)費(fèi)特特征征，，進(jìn)進(jìn)行行準(zhǔn)準(zhǔn)確確的的市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位：如：美國(guó)紐約百百老匯大道道之所以集集中了眾多多的豪華商商店、餐館館、旅社、、影劇院、、音樂(lè)廳和和博物館，，成為世界界最大規(guī)模模的商業(yè)街街，主要是是緣于紐約約市600萬(wàn)有很強(qiáng)強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力的的人口；專(zhuān)專(zhuān)業(yè)商業(yè)街街作為某種種商品或某某類(lèi)人群消消費(fèi)品的集集合，要做做到各種品品牌、規(guī)格格、檔次的的齊備，要要在人們腦腦子里形成成一種共識(shí)識(shí)，即當(dāng)我我要買(mǎi)這種種商品時(shí)，，首先想到到的就是這這條街。（四）業(yè)態(tài)態(tài)、業(yè)種組組合要合理理，各種功功能要配套套如何對(duì)商業(yè)業(yè)街業(yè)態(tài)業(yè)業(yè)種進(jìn)行合合理的規(guī)劃劃引導(dǎo)，是是商業(yè)街管管理的一大大課題，也也是規(guī)劃建建設(shè)的大問(wèn)問(wèn)題，因?yàn)闉樯虖B不管管是政府開(kāi)開(kāi)發(fā)還是私私營(yíng)企業(yè)興興建，最終終都是分散散賣(mài)或租給給中小業(yè)主主，如果事事先沒(méi)有合合理的規(guī)劃劃和引導(dǎo)，，難于形成成商廈的主主業(yè)和特色色，很容易易造成商品品"千店一一面，單調(diào)調(diào)雷同"的的局面，并并難以形成成規(guī)模效應(yīng)應(yīng)，甚至相相互影響，，降低整個(gè)個(gè)商業(yè)街的的檔次。中心商業(yè)街街業(yè)態(tài)應(yīng)以以專(zhuān)業(yè)店、、專(zhuān)賣(mài)店、、百貨業(yè)為為主，地區(qū)區(qū)商業(yè)街應(yīng)應(yīng)以便利店店、超市為為主，特色色街應(yīng)以專(zhuān)專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)店為主主，各商業(yè)業(yè)街在業(yè)種種上應(yīng)有零零售業(yè)、餐餐飲業(yè)、大大眾娛樂(lè)業(yè)業(yè)、通訊服服務(wù)業(yè)（電電話亭、座座椅、醫(yī)療療設(shè)施、酒酒店等）。。根據(jù)調(diào)查查，最佳的的業(yè)種搭配配為：零售售業(yè)占65％，餐飲飲業(yè)占20％，大眾眾娛樂(lè)業(yè)占占10％，，通訊服務(wù)務(wù)業(yè)占5％％。五）注意整整體風(fēng)格的的營(yíng)造，與與城市風(fēng)格格渾然一體體對(duì)于世界上上任何一個(gè)個(gè)大城市來(lái)來(lái)說(shuō)，其發(fā)發(fā)展有它的的獨(dú)特性，，長(zhǎng)年累月月聚集起來(lái)來(lái)就構(gòu)成了了城市的個(gè)個(gè)性，這是是一個(gè)城市市的靈魂所所在。商業(yè)業(yè)街的建設(shè)設(shè)必須注意意保護(hù)和繼繼承城市所所擁有的歷歷史、人文文和文化傳傳統(tǒng)，使其其成為城市市整體建設(shè)設(shè)的一個(gè)組組成部分。。商業(yè)街區(qū)區(qū)的形成都都具有歷史史緣由和大大眾逐漸認(rèn)認(rèn)可的過(guò)程程，規(guī)劃建建設(shè)中應(yīng)盡