土地一級(jí)開發(fā)成本測算

土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本測算

北京京投土地項(xiàng)目管理咨詢股份有限公司

二零零六年五月

前言《北京市土地一級(jí)開發(fā)及管理培訓(xùn)教材》作為對(duì)當(dāng)前北京市土地一級(jí)開發(fā)模式和體系的系統(tǒng)梳理、歸納和總結(jié)，目的是推動(dòng)土地開發(fā)和城市建設(shè)更加科學(xué)、規(guī)范和有序，進(jìn)而推動(dòng)北京城市化和城市現(xiàn)代化的進(jìn)程。本次交流學(xué)習(xí)主要是從土地一級(jí)開發(fā)成本的概念、成本的構(gòu)成、其測算依據(jù)和測算報(bào)告的編制等方面進(jìn)行歸納和闡述，旨在對(duì)土地一級(jí)開發(fā)成本測算進(jìn)行系統(tǒng)化、規(guī)范化梳理。土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的成本測算一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念二、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成三、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的測算依據(jù)四、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的測算報(bào)告編制一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念

◆土地一級(jí)開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級(jí)開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)全過程的費(fèi)用。由項(xiàng)目前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地招拍掛中的交易費(fèi)用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費(fèi)用等構(gòu)成。

二、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用（二）征地、拆遷費(fèi)用

（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用

（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用

（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用

（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用

（七）管理費(fèi)

（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用

（九）銷售費(fèi)用

（十）應(yīng)納稅費(fèi)

（十一）不可預(yù)見費(fèi)

三、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的成本測算依據(jù)

（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用包括：項(xiàng)目建議書、可研報(bào)告、土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi)委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用工程勘察、測繪等費(fèi)用環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用交通影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用地震影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用地價(jià)評(píng)估費(fèi)用工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi)招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用項(xiàng)目建議書、可研報(bào)告、土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi)→

測算標(biāo)準(zhǔn)可參考1999年9月10日國家計(jì)委制定的計(jì)價(jià)格［1999］1283號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》及北京市物價(jià)局、北京市計(jì)劃委員會(huì)京價(jià)（房）字［1999］第487號(hào)文《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)的補(bǔ)充通知》中的有關(guān)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

◆項(xiàng)目建議書、可研報(bào)告的編制費(fèi)◆土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案的編制費(fèi)◆項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi)（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用→

2001年國家計(jì)委《關(guān)于放開和下放部分商品和服務(wù)價(jià)格的通知》（計(jì)價(jià)格[2001]1218號(hào)）中取消了1993年由建設(shè)部、國家物價(jià)局聯(lián)合頒布的《城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，放開了規(guī)劃設(shè)計(jì)市場?！?004年6月，為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計(jì)市場計(jì)費(fèi)，中國城市規(guī)劃協(xié)會(huì)在全國范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查研究，制定并發(fā)布了《城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)指導(dǎo)意見》[2004]中規(guī)協(xié)秘字第022號(hào)，作為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)的參考依據(jù)。

（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用3.工程勘察、測繪等費(fèi)用→

2002年1月7日國家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)文發(fā)布了《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》，從2002年3月1日起執(zhí)行。根據(jù)該文件的相關(guān)規(guī)定核算工程勘察、測繪等費(fèi)用。（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用4.環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用→2002年10月28日全國人大通過了《中華人民共和國環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》，規(guī)定：在中華人民共和國領(lǐng)域和中華人民共和國管轄的其他海域內(nèi)建設(shè)對(duì)環(huán)境有影響的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)。隨后，國家計(jì)委、國家環(huán)境保護(hù)總局發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知》計(jì)價(jià)格[2002]125號(hào)文。該通知中規(guī)定了項(xiàng)目前期進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析，包括編制環(huán)境影響報(bào)告書（含大綱）、環(huán)境影響報(bào)告表和對(duì)環(huán)境影響報(bào)告書（含大綱）、環(huán)境影響報(bào)告表進(jìn)行技術(shù)評(píng)估的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，可以作為核算環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用的依據(jù)。（一）項(xiàng)目目前期費(fèi)用用5.交通影響評(píng)評(píng)價(jià)分析費(fèi)費(fèi)用→北京市規(guī)劃劃建設(shè)委員員會(huì)早在2001年年就發(fā)布了了《關(guān)于對(duì)部部分新建項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行交交通影響評(píng)評(píng)價(jià)的通知知》市規(guī)發(fā)發(fā)[2001]1001號(hào)。規(guī)定需要要進(jìn)行交通通影響評(píng)價(jià)價(jià)的項(xiàng)目需需由項(xiàng)目業(yè)業(yè)主方委托托符合資質(zhì)質(zhì)的設(shè)計(jì)或或咨詢機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)行交通通影響評(píng)價(jià)價(jià)，并按照照《北京市市建設(shè)項(xiàng)目目交通影響響評(píng)價(jià)準(zhǔn)則則和要求》》編制咨詢?cè)儓?bào)告。進(jìn)進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目交通影影響評(píng)價(jià)咨咨詢工作的的機(jī)構(gòu)應(yīng)具具有城市規(guī)規(guī)劃和交通通咨詢甲級(jí)級(jí)資質(zhì)。但但對(duì)委托編編制交通影影響評(píng)價(jià)報(bào)報(bào)告的取費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有有明確規(guī)定定，實(shí)踐中中可以參照照委托規(guī)劃劃設(shè)計(jì)咨詢?cè)兊臉?biāo)準(zhǔn)及及市場行情情協(xié)商（目目前收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)通常在在0.5～2元/平平米不等）。（一）項(xiàng)目目前期費(fèi)用用6.地震影響評(píng)評(píng)價(jià)分析費(fèi)費(fèi)用→2002年年1月1日日起施行、中中華人民共共和國國務(wù)務(wù)院令第323號(hào)公布的《《地震安全全性評(píng)價(jià)管管理?xiàng)l例》》規(guī)定：新新建、擴(kuò)建建、改建建建設(shè)工程，，依照《中中華人民共共和國防震震減災(zāi)法》》和本條例例的規(guī)定，，需要進(jìn)行行地震安全全性評(píng)價(jià)的的，必須嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行國國家地震安安全性評(píng)價(jià)價(jià)的技術(shù)規(guī)規(guī)范，確保保地震安全全性評(píng)價(jià)的的質(zhì)量。建建設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)將建設(shè)設(shè)工程的地地震安全性性評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)務(wù)委托給具具有相應(yīng)資資質(zhì)的地震震安全性評(píng)評(píng)價(jià)單位。。地震安全全性評(píng)價(jià)單單位對(duì)建設(shè)設(shè)工程進(jìn)行行地震安全全性評(píng)價(jià)后后，應(yīng)當(dāng)編編制該建設(shè)設(shè)工程的地地震安全性性評(píng)價(jià)報(bào)告告。目前，，全國各省省市對(duì)地震震安全性評(píng)評(píng)價(jià)收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)都有不不同的規(guī)定定，北京市市的工程可可依據(jù)原北京市物價(jià)價(jià)局2002年9月月18日京京價(jià)(收)字[2002]361號(hào)文文件《關(guān)于于地震安全全性評(píng)價(jià)收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的的函》的有關(guān)規(guī)定定進(jìn)行核算算。（一）項(xiàng)目目前期費(fèi)用用7.地價(jià)評(píng)估費(fèi)費(fèi)用→1994年年12月12日，國國家計(jì)委和和國家土地地管理局聯(lián)聯(lián)合發(fā)布了了“關(guān)于土土地價(jià)格評(píng)評(píng)估收費(fèi)的的通知”，，通知規(guī)定定：“土地地價(jià)格評(píng)估估收費(fèi)是房房地產(chǎn)市場場重要的經(jīng)經(jīng)營性中介介服務(wù)收費(fèi)費(fèi)行為，評(píng)評(píng)估機(jī)構(gòu)要要按照‘自自愿委托、、有償服務(wù)務(wù)’的原則則與委托方方簽訂合同同，開展評(píng)評(píng)估服務(wù)工工作，收取取合理費(fèi)用用。凡具備備土地估價(jià)價(jià)資格并經(jīng)經(jīng)土地、物物價(jià)部門確確認(rèn)的單位位，可接受受土地所有有者或使用用者的委托托，對(duì)土地地價(jià)格進(jìn)行行評(píng)估，并并按本通知知的規(guī)定收收取土地評(píng)評(píng)估費(fèi)?！薄?997年12月月1日北京京市物價(jià)局局發(fā)布了京價(jià)(房)字字[1997]第398號(hào)文件《關(guān)關(guān)于房地產(chǎn)中中介服務(wù)收費(fèi)費(fèi)的通知》，對(duì)我市房地地產(chǎn)中介服務(wù)務(wù)收費(fèi)的有關(guān)關(guān)規(guī)定進(jìn)行了了修訂，規(guī)定定“房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評(píng)估收費(fèi)費(fèi)、土地價(jià)格格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府府定價(jià)，其收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照照標(biāo)的總額采采取差額定率率分檔累進(jìn)制制。（一）項(xiàng)目前前期費(fèi)用8.工程設(shè)計(jì)費(fèi)及及施工圖審查查費(fèi)→工程設(shè)計(jì)費(fèi)的的測算可依據(jù)據(jù)2002年年1月7日國國家計(jì)委、建建設(shè)部以計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)文發(fā)布的的《工程勘察察設(shè)計(jì)收費(fèi)管管理規(guī)定》中的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)實(shí)際情況測定定?！┕D審查是是目前基本建建設(shè)程序中必必須的環(huán)節(jié)。。2004年年8月23日日，建設(shè)部134號(hào)令發(fā)發(fā)布的《房屋屋建筑和市政政基礎(chǔ)設(shè)施工工程施工圖設(shè)設(shè)計(jì)文件審查查管理辦法》》中再次明確確規(guī)定“施工工圖未經(jīng)審查查合格的不得得使用”。但但相應(yīng)的圖紙紙審查收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，國家沒沒有統(tǒng)一規(guī)定定。北京市可可執(zhí)行市規(guī)發(fā)[2001]761號(hào)《關(guān)于于開展施工圖圖設(shè)計(jì)文件審審查工作的通通知》中第五條“審審查收費(fèi)：在在國家正式下下達(dá)施工圖審審查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)前，北京市市的施工圖審審查單位暫按按國家發(fā)展計(jì)計(jì)劃委員會(huì)計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)文件件中《工程咨咨詢?nèi)藛T工日日費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》》執(zhí)行。”（一）項(xiàng)目前前期費(fèi)用9.招標(biāo)代理服務(wù)務(wù)費(fèi)→原國家計(jì)委關(guān)于于印發(fā)《招標(biāo)標(biāo)代理服務(wù)收收費(fèi)管理暫行行辦法》的通通知計(jì)價(jià)格格[2002]1980號(hào)文中明確了招招標(biāo)代理服務(wù)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。。→我們據(jù)此編制制了招標(biāo)代理服務(wù)務(wù)收費(fèi)速查表表，可以方便快快捷地查取收收費(fèi)金額。（一）項(xiàng)目前前期費(fèi)用10.工程保險(xiǎn)費(fèi)→建設(shè)部和中國國保險(xiǎn)監(jiān)督管管理委員會(huì)于于2005年年8月出臺(tái)了了《關(guān)于推進(jìn)進(jìn)建設(shè)工程質(zhì)質(zhì)量保險(xiǎn)工作作的意見》建建質(zhì)[2005]133號(hào)

，指出出：“建設(shè)工工程質(zhì)量保險(xiǎn)險(xiǎn)是一種轉(zhuǎn)移移在工程建設(shè)設(shè)和使用期間間由可能的質(zhì)質(zhì)量缺陷引起起的經(jīng)濟(jì)責(zé)任任的方式，它它由能夠轉(zhuǎn)移移工程技術(shù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、落實(shí)質(zhì)質(zhì)量責(zé)任的一一系列保險(xiǎn)產(chǎn)產(chǎn)品組成，包包括建筑工程程一切險(xiǎn)、安安裝工程一切切險(xiǎn)、工程質(zhì)質(zhì)量保證保險(xiǎn)險(xiǎn)和相關(guān)職業(yè)業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)等等。其中，工工程質(zhì)量保證證保險(xiǎn)主要為為工程竣工后后一定期限內(nèi)內(nèi)出現(xiàn)的主體體結(jié)構(gòu)問題和和滲漏問題等等提供風(fēng)險(xiǎn)保保障。”?？煽梢?，工程建建設(shè)領(lǐng)域涉及及到的保險(xiǎn)品品種主要有職職工意外傷害害險(xiǎn)（雇主責(zé)責(zé)任險(xiǎn)）、設(shè)設(shè)計(jì)責(zé)任險(xiǎn)、、工程質(zhì)量保保修保險(xiǎn)和建建筑（安裝））工程一切險(xiǎn)險(xiǎn)。但具體費(fèi)費(fèi)率，市場浮浮動(dòng)較大，建建設(shè)工程一切切險(xiǎn)一般為投投保金額的1%左右，第第三者責(zé)任險(xiǎn)險(xiǎn)按比例投保保。但2004年11月月中旬進(jìn)行的的北京地鐵4、5、10號(hào)線建安險(xiǎn)險(xiǎn)及第三者責(zé)責(zé)任險(xiǎn)合同費(fèi)費(fèi)率卻是5‰‰左右。2005年深圳圳地鐵項(xiàng)目中中，工程質(zhì)量量險(xiǎn)和運(yùn)營初初期的運(yùn)營險(xiǎn)險(xiǎn)合計(jì)也低至至投保金額的的5‰，可見見目前保險(xiǎn)業(yè)業(yè)競爭是相當(dāng)當(dāng)激烈的。因因此在項(xiàng)目前前期階段，要要準(zhǔn)確估算工工程質(zhì)量保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)是很困難難的，可以暫暫按建安工程程造價(jià)的1%-2%估算算。（二））征地地、拆拆遷費(fèi)費(fèi)用包括：：征地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)用拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)用房屋拆拆遷評(píng)評(píng)估費(fèi)費(fèi)拆除工工程費(fèi)費(fèi)用古樹保保護(hù)及及文物物古建建修護(hù)護(hù)、還還建費(fèi)費(fèi)用其它（二））征地地、拆拆遷費(fèi)費(fèi)用1.征地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)用→根據(jù)土土地所所屬的的不同同區(qū)域域及其其被征征用前前的不不同用用地性性質(zhì)相相應(yīng)發(fā)發(fā)生不不同的的征地地費(fèi)用用?！臼行行姓^(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)依法法征用用農(nóng)民民集體體所有有土地地的，，根據(jù)據(jù)2004年年5月月21日北北京市市人民民政府府令第第148號(hào)號(hào)公布布的《《北京京市建建設(shè)征征地補(bǔ)補(bǔ)償安安置辦辦法》》進(jìn)行補(bǔ)償安置置。征地補(bǔ)償償費(fèi)包括土地地補(bǔ)償費(fèi)和安安置補(bǔ)助費(fèi)。。涉及青苗和和其他土地附附著物的，還還應(yīng)當(dāng)向所有有權(quán)人支付青青苗補(bǔ)償費(fèi)和和其他土地附附著物補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)。青苗是指指尚未收獲的的農(nóng)作物。其其他土地附著著物包括房屋屋、水井、道道路、管線、、水渠等建筑筑物、構(gòu)筑物物以及林木和和其他經(jīng)濟(jì)作作物等?！臼姓鞯匮a(bǔ)償償費(fèi)實(shí)行最低低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)制制度。征地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)最低保保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)由市市土地行政主主管部門以鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)結(jié)合被征地農(nóng)農(nóng)村村民的生生活水平、農(nóng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、土土地區(qū)位以及及本辦法規(guī)定定的人員安置置費(fèi)用等綜合合因素確定，，報(bào)市人民政政府批準(zhǔn)后公公布執(zhí)行。征征地補(bǔ)償費(fèi)最最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)社社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平適時(shí)時(shí)調(diào)整。（二）征地、、拆遷費(fèi)用2.拆遷補(bǔ)償費(fèi)用用◆根據(jù)房屋所屬屬的不同區(qū)域域及其不同屬屬性相應(yīng)發(fā)生生不同的拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)用，，補(bǔ)償原則及及依據(jù)亦不同同。→集體土地房屋屋拆遷：根據(jù)據(jù)2003年6月6日北京市人民政政府令第124號(hào)公布的《北北京市集體土土地房屋拆遷遷管理辦法》》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)進(jìn)行拆遷補(bǔ)償償費(fèi)計(jì)算?！鞘蟹课莶疬w遷：根據(jù)2001年11月1日北京市政府令令第87號(hào)公公布的《北京京市城市房屋屋拆遷管理辦辦法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)進(jìn)行拆遷補(bǔ)償償費(fèi)計(jì)算?！凑丈鲜龉芾砝磙k法進(jìn)行房房屋拆遷時(shí)，，需要對(duì)被拆拆遷房屋重置置成新價(jià)進(jìn)行行評(píng)估的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照關(guān)于發(fā)布《北北京市房屋重重置成新價(jià)評(píng)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》的通知京京國土房管拆拆[2003]808號(hào)號(hào)文的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。。（二）征地、、拆遷費(fèi)用2.拆遷補(bǔ)償費(fèi)用用◆根據(jù)房屋的不不同用途相應(yīng)應(yīng)發(fā)生不同的的拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)用，補(bǔ)償原原則及計(jì)算依依據(jù)亦不同。?！课莶疬w評(píng)估估：根據(jù)《北京市房屋拆拆遷評(píng)估規(guī)則則（暫行）》》京國土房屋屋拆字[2001]1234號(hào)文進(jìn)行房屋拆遷遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算算?！舸送?，拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)用還包包括搬家補(bǔ)償償、停產(chǎn)停業(yè)業(yè)損失、設(shè)備備（家電）移移裝費(fèi)補(bǔ)償?shù)鹊?，因此需?duì)對(duì)被拆遷區(qū)域域進(jìn)行詳實(shí)的的現(xiàn)況調(diào)查、、費(fèi)用評(píng)估，，才能最終確確定。在不具具備詳實(shí)調(diào)查查的前提下，，通過各種渠渠道獲取基礎(chǔ)礎(chǔ)資料和對(duì)該該區(qū)域拆遷補(bǔ)補(bǔ)償經(jīng)驗(yàn)值也也是該部分費(fèi)費(fèi)用估算的重重要依據(jù)之一一。（二二））征征地地、、拆拆遷遷費(fèi)費(fèi)用用2.拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償費(fèi)費(fèi)用用→住宅宅房房屋屋：：《北京京市市房房屋屋拆拆遷遷評(píng)評(píng)估估規(guī)規(guī)則則（（暫暫行行））》》京京國國土土房房屋屋拆拆字字[2001]1234號(hào)號(hào)文文進(jìn)行拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)計(jì)算算。房屋拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償價(jià)價(jià)=（（基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)價(jià)×ＫＫ＋基基準(zhǔn)房房價(jià)））×被被拆遷遷房屋屋建筑筑面積積＋被被拆遷遷房屋屋重置置成新新價(jià)→非住宅宅房屋屋：根根據(jù)1234號(hào)號(hào)文及及關(guān)于印印發(fā)《《北京京市非非住宅宅房屋屋拆遷遷評(píng)估估技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》的的通知知京房房地評(píng)評(píng)字[1999]656號(hào)文文進(jìn)行拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)計(jì)算算。非住宅宅房屋屋拆遷遷補(bǔ)償償價(jià)=區(qū)位位價(jià)格格×K1××K2×K3××建筑筑面積積+地地上物物補(bǔ)償償價(jià)（二））征地地、拆拆遷費(fèi)費(fèi)用3.房屋拆拆遷評(píng)評(píng)估費(fèi)費(fèi)→1997年年12月1日，，北京京市物物價(jià)局局發(fā)布布了《關(guān)于于房地地產(chǎn)中中介服服務(wù)收收費(fèi)的的通知知》京京價(jià)(房)字[1997]第第398號(hào)號(hào)文，對(duì)我我市房房地產(chǎn)產(chǎn)中介介服務(wù)務(wù)收費(fèi)費(fèi)的有有關(guān)規(guī)規(guī)定進(jìn)進(jìn)行了了修訂訂，規(guī)規(guī)定““因征征用拆拆遷對(duì)對(duì)房屋屋進(jìn)行行價(jià)格格評(píng)估估的，，按補(bǔ)補(bǔ)償價(jià)價(jià)款金金額的的1～1.5%向向征用用拆遷遷單位位收取取評(píng)估估費(fèi)。?！保ǘ┱鞯氐?、拆拆遷費(fèi)費(fèi)用4.拆除工工程費(fèi)費(fèi)用→拆除工工程費(fèi)費(fèi)用應(yīng)應(yīng)按照照工程程實(shí)際際需要要估算算拆除除工程程量，，并套套用相相關(guān)估估算指指標(biāo)或或概算算定額額，充充分考考慮渣渣土運(yùn)運(yùn)輸、、消納納等因因素進(jìn)進(jìn)行測測算。。（二））征地地、拆拆遷費(fèi)費(fèi)用5.古樹保保護(hù)及及文物物古建建修護(hù)護(hù)、還還建費(fèi)費(fèi)用→根據(jù)古古樹保保護(hù)方方案和和文物物古建建的修修護(hù)、、還建建方案案，套套用相相關(guān)估估算指指標(biāo)或或概算算定額額，充充分考考慮修修繕、、保護(hù)護(hù)、還還原等等因素素進(jìn)行行費(fèi)用用測算算。（二））征地地、拆拆遷費(fèi)費(fèi)用6.其它→指根據(jù)據(jù)國家家或地地方政政府要要求在在征地地、拆拆遷過過程中中還需需發(fā)生生的各各種費(fèi)費(fèi)用，，如：：新增增城市市用地地費(fèi)、、耕地地開墾墾費(fèi)、、耕地地占用用稅、、菜田田基金金、防防洪費(fèi)費(fèi)、提提前搬搬家獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)、、支援援重點(diǎn)點(diǎn)工程程費(fèi)等等，根根據(jù)相相關(guān)文文件或或地方方規(guī)定定的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)執(zhí)行。。（三））公共共區(qū)域域市政政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)設(shè)費(fèi)用用包括：：場地平平整費(fèi)費(fèi)用及為各各二級(jí)級(jí)開發(fā)發(fā)單位位提供供施工工臨時(shí)時(shí)供水水、供供電設(shè)設(shè)施、、臨時(shí)時(shí)道路路的鋪鋪設(shè)及及維護(hù)護(hù)費(fèi)用用區(qū)域內(nèi)永久久性道路、、橋梁建設(shè)設(shè)費(fèi)用市政管線建建設(shè)費(fèi)用(包括雨水水、污水、、中水、上上水、電力力、天然氣氣、電信、、熱力等)市政場站建建設(shè)費(fèi)用(包括雨水水泵房、燃燃?xì)庹{(diào)壓站站、熱力站站、開閉站站、區(qū)域中中水站、區(qū)區(qū)域管理中中央監(jiān)控室室及涉及城城市安全的的公共設(shè)施施等，其建建設(shè)費(fèi)用視視規(guī)劃情況況而定)配套公共設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用(區(qū)域內(nèi)的的交通智能能化系統(tǒng)、、公共標(biāo)標(biāo)識(shí)指示系系統(tǒng)、安防防監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)、公共衛(wèi)衛(wèi)生間、垃垃圾收集轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)運(yùn)站、、消防站、、派出所、、郵局等)（三）公共共區(qū)域市政政基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)用用◆本部分費(fèi)用用是指在土土地一級(jí)開開發(fā)區(qū)域內(nèi)內(nèi)，各二級(jí)級(jí)開發(fā)地塊塊紅線范圍外外的公共區(qū)區(qū)域的市政政基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)用用。這是土土地一級(jí)開發(fā)發(fā)成本中的的另一重要要組成部分分?！鷳?yīng)在不同階階段根據(jù)控控制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃，或或修建性詳詳細(xì)規(guī)劃，，或初步設(shè)計(jì)計(jì)圖紙，或或施工圖紙紙，參考相相應(yīng)工程的的估算指標(biāo)，或概算算定額，或或預(yù)算定額額測定。（四）區(qū)域域內(nèi)公共環(huán)環(huán)境景觀建建設(shè)費(fèi)用包括：綠化化（花草、、樹木的種種植）、微微地形、藝藝術(shù)小品、、噴泉、地地下出入口口的處理、、休息座椅椅等。→本部分費(fèi)用用是指在土土地一級(jí)開開發(fā)區(qū)域內(nèi)內(nèi)，各二級(jí)級(jí)開發(fā)地塊塊紅線范圍圍外的公共共區(qū)域的環(huán)環(huán)境景觀建建設(shè)費(fèi)用。。這是土地地一級(jí)開發(fā)發(fā)成本中的的一項(xiàng)重要要組成部分分，應(yīng)在不不同階段根根據(jù)控制性性詳細(xì)規(guī)劃劃，或修建建性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃，或初初步設(shè)計(jì)圖圖紙，或施施工圖紙，，參考相應(yīng)應(yīng)工程的估估算指標(biāo)，，或概算定定額，或預(yù)預(yù)算定額測測定。（五）區(qū)域域內(nèi)公共配配套設(shè)施建建設(shè)費(fèi)用包括：市政政管理用房房建設(shè)費(fèi)用用；機(jī)動(dòng)車車停車場（（庫）、非非機(jī)動(dòng)車停停車設(shè)施建建設(shè)費(fèi)用；；規(guī)劃中其其它須納入入土地一級(jí)級(jí)開發(fā)成本本的公共配配套設(shè)施建建設(shè)費(fèi)用。?！诓煌A段段根據(jù)控制制性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃，或修修建性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃，或或初步設(shè)計(jì)計(jì)圖紙，或或施工圖紙紙，參考相相應(yīng)工程的的估算指標(biāo)標(biāo)，或概算算定額，或或預(yù)算定額額測定。（六）工程程建設(shè)其他他費(fèi)用包括：工程監(jiān)理費(fèi)費(fèi)竣工圖編制制費(fèi)建設(shè)期區(qū)域域管理費(fèi)用用項(xiàng)目竣工后后移交管理理單位前的的維護(hù)管理理費(fèi)用項(xiàng)目后評(píng)價(jià)價(jià)費(fèi)用其他（六）工程程建設(shè)其他他費(fèi)用工程監(jiān)理理費(fèi)→1996年1月月16日日，北京京市建委委發(fā)布了了《北京市市工程建建設(shè)監(jiān)理理費(fèi)收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)實(shí)施辦法法》(京京價(jià)收1996第043號(hào))，規(guī)定：：實(shí)行監(jiān)監(jiān)理的工工程，監(jiān)監(jiān)理費(fèi)按按工程的的總造價(jià)價(jià)百分比比計(jì)取，，用插入入法計(jì)算算。建設(shè)設(shè)前期階階段按工工程概預(yù)預(yù)算的0.1-0.2％計(jì)取取。（六）工工程建設(shè)設(shè)其他費(fèi)費(fèi)用2.竣工圖編編制費(fèi)→2002年國家家發(fā)展計(jì)計(jì)劃委員員會(huì)和建建設(shè)部聯(lián)聯(lián)合發(fā)布布的《工程勘勘察設(shè)計(jì)計(jì)收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》[2002]中《工程程設(shè)計(jì)收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》1.0.16條規(guī)規(guī)定：編編制工程程施工圖圖預(yù)算的的，按照照該建設(shè)設(shè)項(xiàng)目基基本設(shè)計(jì)計(jì)收費(fèi)的的10%收取施施工圖預(yù)預(yù)算編制制費(fèi)；編編制工程程竣工圖圖的，按按照該建建設(shè)項(xiàng)目目基本設(shè)設(shè)計(jì)收費(fèi)費(fèi)的8%收取竣竣工圖編編制費(fèi)。。（六）工工程建設(shè)設(shè)其他費(fèi)費(fèi)用3.建設(shè)期區(qū)區(qū)域管理理費(fèi)用→包括安保保、環(huán)境境保潔、、臨時(shí)綠綠化、美美化等費(fèi)費(fèi)用。這這部分費(fèi)費(fèi)用在項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)初期很很難估算算。不同同的土地地一級(jí)開開發(fā)項(xiàng)目目建設(shè)區(qū)區(qū)域的面面積、基基本狀況況、區(qū)域域周邊的的環(huán)境一一定后，，即基本本明確每每年需要要多少保保安、保保潔人員員進(jìn)行公公共區(qū)域域的管理理，需要要做多少少面積的的臨時(shí)綠綠化，整整個(gè)區(qū)域域的建設(shè)設(shè)期幾年年等，再再據(jù)以測測算相應(yīng)應(yīng)費(fèi)用。。（六）工工程建設(shè)設(shè)其他費(fèi)費(fèi)用4.項(xiàng)目竣工工后移交交管理單單位前的的維護(hù)管管理費(fèi)用用→這部分費(fèi)費(fèi)用主要要是由于于目前土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目完成成后，形形成了大大量的資資產(chǎn)，而而這些資資產(chǎn)的管管理主體體比較復(fù)復(fù)雜，例例如：道道路、水水、電、、（天然然）氣、、熱、交交通設(shè)施施、園林林景觀綠綠化設(shè)施施等都分分別歸屬屬不同的的管理單單位，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)移交交尚未有有規(guī)范的的模式和和程序。。這就造造成在土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)任任務(wù)基本本完成后后，可能能還會(huì)對(duì)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行一段段時(shí)間的的照管，，對(duì)有些些項(xiàng)目還還要從社社會(huì)利益益角度出出發(fā)，進(jìn)進(jìn)行運(yùn)營營。為此此，土地地一級(jí)開開發(fā)主體體還要支支出一筆筆管理費(fèi)費(fèi)和運(yùn)營營費(fèi)。這這筆費(fèi)用用根據(jù)不不同一級(jí)級(jí)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的情情況，千千差萬別別，不一一而足，，須慎重重對(duì)待，，認(rèn)真估估算。（六）工程程建設(shè)其他他費(fèi)用5.項(xiàng)目后評(píng)價(jià)價(jià)費(fèi)用→指在土地一一級(jí)開發(fā)工工作完成后后，由土地地一級(jí)開發(fā)發(fā)主體組織織，委托專專業(yè)咨詢公公司從經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益、社社會(huì)效益、、環(huán)境效益益出發(fā)對(duì)整整個(gè)土地一一級(jí)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目和開發(fā)發(fā)過程進(jìn)行行公正、客客觀的評(píng)價(jià)價(jià)。該費(fèi)用用可參考國國家有關(guān)工工程咨詢的的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（計(jì)價(jià)格格1283號(hào)文）進(jìn)進(jìn)行測算。（六）工程程建設(shè)其他他費(fèi)用6.其他→指其他和工工程建設(shè)相相關(guān)但未歸歸屬前述項(xiàng)項(xiàng)目的其他他相關(guān)費(fèi)用用，按預(yù)計(jì)計(jì)發(fā)生的項(xiàng)項(xiàng)及相關(guān)文文件估算。。例如：委委托代建的的項(xiàng)目還會(huì)會(huì)發(fā)生“代代建工程管管理費(fèi)”，，參京發(fā)改[2004]298號(hào)號(hào)文關(guān)于印印發(fā)《北京京市政府投投資建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目代建制制管理辦法法（試行））》的通知知執(zhí)行。（七）管理理費(fèi)指土地一級(jí)級(jí)開發(fā)主體體在土地一一級(jí)開發(fā)全全過程中所所發(fā)生的管管理費(fèi)，包包括土地一一級(jí)開發(fā)的的建設(shè)期和和代政府進(jìn)進(jìn)行土地出出讓的銷售售期。該費(fèi)費(fèi)用應(yīng)根據(jù)據(jù)項(xiàng)目的具具體情況和和土地一級(jí)級(jí)開企業(yè)的的管理水平平、資源投投入情況等等進(jìn)行核算算?！?005年年8月3日日，市國土土局發(fā)布了了關(guān)于印發(fā)《《北京市土土地儲(chǔ)備和和一級(jí)開發(fā)發(fā)暫行辦法法》的通知知京國土土市[2005]540號(hào)文文，其中第十十三條規(guī)定定：土地儲(chǔ)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)負(fù)責(zé)實(shí)施土土地開發(fā)的的，由土地地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措措資金、辦辦理規(guī)劃、、項(xiàng)目核準(zhǔn)準(zhǔn)、征地拆拆遷及大市市政建設(shè)等等手續(xù)并組組織實(shí)施。。其中通過過招標(biāo)方式式選擇開發(fā)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)責(zé)土地開發(fā)發(fā)具體管理理的，開發(fā)發(fā)企業(yè)的管管理費(fèi)用不不高于土地地儲(chǔ)備開發(fā)發(fā)成本的2%。以招招標(biāo)方式確確定開發(fā)企企業(yè)后，土土地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與與中標(biāo)開發(fā)發(fā)企業(yè)簽訂訂土地一級(jí)級(jí)開發(fā)管理理委托協(xié)議議。（八））財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用用指一級(jí)級(jí)開發(fā)發(fā)過程程中所所發(fā)生生的相相關(guān)財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用。?！錅y算算依企企業(yè)（（或項(xiàng)項(xiàng)目））的資資本結(jié)結(jié)構(gòu)和和融資資能力力不同同而有有不同同的融融資方方案，，因此此融資資渠道道、金金額和和期限限完全全不同同，其其融資資成本本應(yīng)視視具體體情況況分別別測算算?！鶕?jù)項(xiàng)目開開發(fā)實(shí)施方方案中開發(fā)發(fā)進(jìn)度、時(shí)時(shí)序的安排排，相應(yīng)地地做出投資資計(jì)劃，繪繪出資金流流入流出的的現(xiàn)金流量量圖，并據(jù)據(jù)此相應(yīng)地地計(jì)算預(yù)計(jì)計(jì)發(fā)生的財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用。。（九）銷售售費(fèi)用包括土地一一級(jí)開發(fā)主主體為提升升開發(fā)區(qū)域域的土地價(jià)價(jià)值，吸引引二級(jí)開發(fā)發(fā)商和最終終用戶，完完成土地出出讓任務(wù)，，盡快收回回開發(fā)成本本而進(jìn)行的的策劃、推推廣活動(dòng)，，和因此發(fā)發(fā)生的各種種廣告、宣宣傳費(fèi)用等等?！壳罢畬?duì)對(duì)土地一級(jí)級(jí)開發(fā)的銷銷售費(fèi)用提提取比例沒沒有專門規(guī)規(guī)定，而且且市場中二二級(jí)開發(fā)的的銷售經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)不適用于于土地一級(jí)級(jí)開發(fā)的銷銷售，已實(shí)實(shí)施完成的的土地一級(jí)級(jí)開發(fā)項(xiàng)目目尚不多，，因此沒有有太多的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)可可供借鑒。。這就需要要企業(yè)根據(jù)據(jù)自己項(xiàng)目目的土地出出讓計(jì)劃結(jié)結(jié)合市場需需求分別測測算。（十）應(yīng)納納稅費(fèi)土地一級(jí)開開發(fā)涉及的的應(yīng)納稅種種主要有：：營業(yè)稅、、城市建設(shè)設(shè)維護(hù)稅、、教育費(fèi)附附加、所得得稅、印花花稅、進(jìn)口口設(shè)備關(guān)稅稅等?！唧w納稅額額計(jì)算方法法詳見國家家相關(guān)稅收收政策的規(guī)規(guī)定。（十一）不不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)包括基本預(yù)預(yù)備費(fèi)和漲漲價(jià)預(yù)備費(fèi)費(fèi)。→視不同階段段的測算精精度以及項(xiàng)項(xiàng)目不可預(yù)預(yù)見因素多多少的不同同，以開發(fā)發(fā)成本為基基數(shù)，以一一定比例適適當(dāng)計(jì)取，，通常為1％～5％％。四、土地一一級(jí)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本測測算報(bào)告的的編制以上闡述的的是土地一一級(jí)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的成本本構(gòu)成及其其測算的相相關(guān)依據(jù)。。我公司據(jù)據(jù)此編制了了土地一級(jí)開開發(fā)項(xiàng)目成成本測算通通用模板，作為成本本測算的基基本模板，，結(jié)合具體體項(xiàng)目的具具體情況逐逐項(xiàng)測算，，并編制該該項(xiàng)目土地地一級(jí)開發(fā)發(fā)的成本測測算報(bào)告。?！杀緶y算報(bào)告編編制包括：：1.編制測算表格；；2.編制制測算說明明；3.編制制測算分析析。四、土地一一級(jí)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本測測算報(bào)告的的編制編制流程如如下：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收收集、整理理根據(jù)通用模模板測算成成本測算編制說明測算依據(jù)：：原始資料料、數(shù)據(jù)，，政策文件件需說明的問問題：測算算方法、取取值、原由由測算分析及及結(jié)論匯總編制出出測算報(bào)告告結(jié)束語語總之，土地地一級(jí)開發(fā)發(fā)成本測算算是在培訓(xùn)訓(xùn)教材定義義的土地一一級(jí)開發(fā)范范圍、工作作內(nèi)容、品品質(zhì)目標(biāo)的的基礎(chǔ)上，，根據(jù)相應(yīng)應(yīng)的項(xiàng)目土土地一級(jí)開開發(fā)實(shí)施方方案，對(duì)具具體項(xiàng)目的的成本進(jìn)行行測算。不不同的土地地一級(jí)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目，開開發(fā)范疇及及具體建設(shè)設(shè)內(nèi)容不同同，現(xiàn)況及及周邊條件件亦可能千千差萬別，，因此，項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)成本往往往不盡相同同，甚至?xí)?huì)相差很大大。從某種種意義上說說，每一個(gè)個(gè)開發(fā)項(xiàng)目目都有其特特殊性，都都是不可復(fù)復(fù)制的。因因此，我們們今天只是是闡述了一一些成本構(gòu)構(gòu)成及測算算方面的普普遍規(guī)律。。在具體項(xiàng)項(xiàng)目成本測測算時(shí)還要要具體問題題具體分析析，在獲得得準(zhǔn)確、詳詳實(shí)的基礎(chǔ)礎(chǔ)資料的前前提下，認(rèn)認(rèn)真分析研研究相關(guān)政政策、法規(guī)規(guī)、文件，，結(jié)合目前前市場行情情，使成本本測算結(jié)果果更合理，，更貼近操操作實(shí)際，，這才是我我們進(jìn)行測測算的最終終目的。謝謝！9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Friday,December23,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。01:20:5901:20:5901:2012/23/20221:20:59AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。12月-2201:20:5901:20Dec-2223-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。01:20:5901:20:5901:20Friday,December23,202213、乍見翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2201:20:5901:20:59December23,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。23十二月月20221:20:59上午01:20:5912月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月221:20上上午12月-2201:20December23,202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/231:20:5901:20:5923December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。1:20:59上上午1:20上上午01:20:5912月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。12月-2212月-22Friday,December23,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。01:20:5901:20:5901:2012/23/20221:20:59AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。