董事長的報告材料

董事長的報告材料目錄鑫苑中國房地產(chǎn)基本屬性、影響因素及運行規(guī)律房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析鑫苑的業(yè)態(tài)選擇策略“鑫苑新城”-----新型城鎮(zhèn)化大盤模式地產(chǎn)項目投資分析要點21、房地產(chǎn)的社會屬性與經(jīng)濟屬性

房地產(chǎn)既有經(jīng)濟屬性，也有社會屬性。其經(jīng)濟屬性又表現(xiàn)為商品屬性和價值屬性,反映的是市場效率的一面,而社會屬性則主要表現(xiàn)為住宅的社會保障,關系到社會的穩(wěn)定和經(jīng)濟的健康發(fā)展,反映的是社會公平的一面。1991-1997年福利分房帶來的雙軌制在98年中斷，2008年我們又回到了保障性住房建設帶來的新的雙軌制，政府充分認識到房地產(chǎn)社會和經(jīng)濟的雙重屬性，未來的雙軌制會成為一種常態(tài)。從供給結構來看，保障性住房將改變商品房“一房獨大”的格局，供給雙軌制將對平抑房價，防止經(jīng)濟過熱和資產(chǎn)泡沫膨脹起到重要作用。從需求結構來看，保障性住房將使得“夾心層”等群體對商品房的被動需求減小，從而改變需求持續(xù)推高房價的局面。同時，由于商品房“一房獨大”的基礎不復存在，房價的壟斷態(tài)勢也喪失了基本前提，一些投機性購房將知難而退，房價將逐漸回歸理性，剛性需求將逐漸成為市場的主流。

鑫苑中國2、房地產(chǎn)的消費品屬性與投資品屬性

房地產(chǎn)是大眾最基本的消費品，同時由于其價值的相對穩(wěn)定性和在經(jīng)濟快速發(fā)展期的增值潛力，往往成為家庭投資、保值增值的主要工具。

由于房地產(chǎn)具有投資品屬性，制定房地產(chǎn)投資的鼓勵和限制政策也成為了促進經(jīng)濟復蘇或防止經(jīng)濟過熱的重要手段，同時，房地產(chǎn)市場化和住房制度改革也成為改變我國家庭消費結構、財產(chǎn)構成的重要措施。政府目前的主流政策是鼓勵剛需，適當支持改善，嚴厲限制投資性、投機性需求。鑫苑中國3、房地產(chǎn)的增值源于土地和房產(chǎn)相互匹配帶來的綜合價值提升對于房地產(chǎn)而言，房產(chǎn)和土地不能相互脫離，通過相互匹配，房地產(chǎn)的綜合價值會大于割裂的房產(chǎn)價值與土地價值之和。房地產(chǎn)除了所在土地不同之外，最重要的就是產(chǎn)品不同，最終將導致價值不同，這使得房地產(chǎn)產(chǎn)品的利潤水平也存在差異。房地產(chǎn)綜合價值的增值最終是由消費者認可程度決定的，房地產(chǎn)產(chǎn)品符合消費者要求，利潤空間可能就會高一些，反之就會較低，嚴重時可能導致虧損。由此可見，房地產(chǎn)商的使命就是通過提供房地產(chǎn)產(chǎn)品，最大限度的挖掘土地價值?，F(xiàn)在我們要反思，過去單純依靠囤地帶來的土地溢價不是房地產(chǎn)商帶來的，而是行業(yè)景氣、土地稀缺發(fā)給企業(yè)的紅利，這種土地紅利是不可持續(xù)的。鑫苑中國4、分析房地產(chǎn)市場的理論框架鑫苑中國5、分析房地產(chǎn)市場的供需關系影響房地產(chǎn)需求的主要因素1、國民經(jīng)濟發(fā)展水平2、居民收入水平和消費結構3、房地產(chǎn)價格4、城市化水平5、國家有關經(jīng)濟政策6、消費者對未來的預期影響房地產(chǎn)供給的主要因素1、房地產(chǎn)市場價格2、土地價格和土地供給的數(shù)量3、資金供應量和利率4、稅收政策5、建筑材料供應能力和建筑能力6、房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期房地產(chǎn)市場的供求均衡和非均衡供給與需求的均衡供不應求供過于求結構性供求失衡

鑫苑中國由于宏觀經(jīng)濟發(fā)展的波動性以及房地產(chǎn)業(yè)內在多種經(jīng)濟因素的影響，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，也必然呈現(xiàn)出其周期性的特征。

從國內外的歷史資料看，房地產(chǎn)經(jīng)濟周期大體上與國民經(jīng)濟周期性波動相吻合，我國也是如此。6、房地產(chǎn)周期與國民經(jīng)濟周期的關系分析鑫苑中國我國房改以來的房地產(chǎn)市場波動周期從房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)看房地產(chǎn)周期7、中國大陸房地產(chǎn)周期波動鑫苑中國1991年~1995年1996年~1997年1998年~2007年2008年~2009年2009年~2013年發(fā)展期低落期發(fā)展期低落期發(fā)展期我國的房地產(chǎn)周期大體為7至8年，即5年的發(fā)展期加2年左右的低落期。從我國1991-2007年的房地產(chǎn)周期看，其衰退期較短，發(fā)展期相對比較長。與國外和香港不同，從房地產(chǎn)周期的成因看，我國房地產(chǎn)周期均有國家重大經(jīng)濟政策或房地產(chǎn)制度改革背景，是典型的“政策性周期”，它與成熟的市場經(jīng)濟國家的房地產(chǎn)周期具有顯著差異。8、宏觀經(jīng)濟指標對房地產(chǎn)市場的影響鑫苑中國宏觀要素中央政府關注點對房地產(chǎn)市場的影響GDP經(jīng)濟增長，就業(yè)問題決定了百姓購買力的大小（社會財富決定有效需求），房地產(chǎn)市場一般與國民經(jīng)濟的波動性保持一致，但幅度稍大。CPI/PPI民生問題（通貨膨脹)發(fā)生惡性通脹（10%以上）時，百姓會強化對房地產(chǎn)需求，以便保值增值；溫和通脹（低于GDP增長率）時潛在購房者還傾向于觀望。存款準備金率金融安全問題——流動性銀行貸款支持減少，開發(fā)企業(yè)資金壓力加大，促使企業(yè)謀求直接融資（包括私募和公募）。在降低房地產(chǎn)需求的同時，也限制房地產(chǎn)企業(yè)擴張，降低供給。（存）貸款利率金融安全問題——投資強度小幅利率變動對房地產(chǎn)市場的直接影響有限，但可能對市場預期的影響較大，其累積效應將對市場產(chǎn)生明顯作用。房地產(chǎn)同時具有社會屬性和經(jīng)濟屬性，投資品和消費品屬性,對于政府而言，基于社會穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展，在對待房地產(chǎn)時必須平衡社會屬性和經(jīng)濟屬性之間的關系，投資品和消費品屬性的關系,暫時失衡也必須及時調整回來，這是我們深刻領會政府一系列房地產(chǎn)制度改革的基本前提，由此我們也不難理解住房雙軌制的回歸乃至未來的常態(tài)化。正是基于對房地產(chǎn)屬性和運行規(guī)律的分析，我們可以清晰的看到政府的政策，不論是財政政策，還是貨幣政策其內在的邏輯思路。房地產(chǎn)基本屬性、影響因素及運行規(guī)律小結鑫苑中國目錄鑫苑中國房地產(chǎn)基本屬性、影響因素及運行規(guī)律房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析典型公司投資模式分析鑫苑的區(qū)域布局策略鑫苑的業(yè)態(tài)選擇策略“鑫苑新城”-----新型城鎮(zhèn)化大盤模式地產(chǎn)項目投資分析要點1261、城鎮(zhèn)化是國家戰(zhàn)略，未來十年是中國房地產(chǎn)發(fā)展的白銀十年鑫苑中國（2）人口紅利繼續(xù)釋放，適齡購房（25~45歲）人口在2025年后才會逐步走入下降通道。（1）2012年，中國的城市化率達到52.57%。根據(jù)目前的發(fā)展趨勢，到2022年預計將達到63％左右，這將超過世界平均水平，但仍大大低于發(fā)達國家的水平。世界城市化率已經(jīng)超過50％，發(fā)達國家一般都在80％。這意味著未來十年將有1.3億人由農(nóng)村轉移到城市，產(chǎn)生約40-50億平米的居住需求。

（3）新型城鎮(zhèn)化對于開發(fā)建設提出了新的要求，市場需求的變化對于產(chǎn)品也提出了更高的要求。未來的開發(fā)模式與過去十年將發(fā)生深刻的變化。13美2、對比其他發(fā)達國家，中國家庭規(guī)模仍然有下降的空間，會催生部分新增住房需求2022/12/302022/12/302022/12/30鑫苑中國家庭平均人口數(shù)143、房產(chǎn)投資依然是民間首選的投資選擇，以對抗通貨膨脹12/30/202212/30/202212/30/202212/30/20222022/12/302022/12/302022/12/302022/12/302022/12/302022/12/3012/30/202212/30/202212/30/20222022/12/302022/12/302022/12/302022/12/302022/12/30鑫苑中國我國民間投資結構154、中端收入人群在城市發(fā)展的成熟階段開始向城市近郊遷移，因此為開發(fā)商帶來城郊大盤的發(fā)展機會小城市化大城市化大城市郊區(qū)化從城市市郊遷入城市核心區(qū)域從小城市流向大城市從大城市各個區(qū)域遷入大城市次核心區(qū)域從大城市各個區(qū)域遷入大城市近郊區(qū)域，某些近郊區(qū)域形成衛(wèi)星城中端收入人群流動各個城市的優(yōu)質地段產(chǎn)品熱銷、房價普漲大城市房價較小城市漲幅優(yōu)異大城市次核心區(qū)域的產(chǎn)品熱銷，房價漲幅較大大城市近郊區(qū)域的產(chǎn)品熱銷，房價漲幅大形成衛(wèi)星城的近郊區(qū)域房價憑借完善的配套設施漲幅更優(yōu)異對地產(chǎn)產(chǎn)品的影響勞動密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，吸納農(nóng)村剩余勞動力資本密集型和技術密集型產(chǎn)業(yè)比重增大消費結構升級，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快工業(yè)化基本結束，第三產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟增長主要驅動力產(chǎn)業(yè)特點可以容納大量中端收入人群的城郊大盤成為第一梯隊城市的房地產(chǎn)未來發(fā)展熱點主要啟示鑫苑中國160.95、領先企業(yè)的城郊中端住宅系列已經(jīng)開始布局城郊化城市深圳坂田區(qū)2007年2002年2004年廣州白云區(qū)武漢漢口金銀湖2004年北京順義區(qū)2008年沈陽于洪區(qū)2009年上海寶山區(qū)2006年成都錦江區(qū)2012年西安寶山區(qū)武漢蔡甸區(qū)2011年成都龍泉驛區(qū)2011年重慶九龍坡區(qū)2011年長沙雨花區(qū)2010年西安城東區(qū)2011年濟南長清區(qū)2010年萬科旗下城郊大盤系列品牌恒大旗下城郊大盤系列品牌城市年份城市年份鑫苑中國176、由于政策預期的制約，在城市內購買住宅的投資性需求被束縛，而以旅游地產(chǎn)為代表的多元化主題地產(chǎn)則為投資者打開窗口旅游地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)海外地產(chǎn)煙臺養(yǎng)馬島葡醍海灣地產(chǎn)類型項目舉例對稀缺景觀資源的提前占有，兼顧閑暇自住全面保障退休生活平衡配置資產(chǎn)，對沖國內政治經(jīng)濟的不確定性抄底價值洼地投資主題簡述泰康幸福有約終身養(yǎng)老計劃-城市住宅投資性需求被束縛……多元化的主題地產(chǎn)為投資者打開窗口自’10年以來主要調控政策：國辦發(fā)[2010]4號二套房首付>40%,利率按風險定價允許地方限購國辦發(fā)[2010]10號：二套房首付>50%,三套房限貸,利率1.1倍保障房目標300萬,改造棚戶280萬北京深圳等12城限購國辦發(fā)[2011]1號：二套房首付>60%,利率1.1倍三類住房用地不低于70%保障房和改造棚戶1000萬直轄市、省會、計劃單列市及上漲過快城市限購2013年國五條堅決抑制投機投資性購房。嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍中國民間資本有總量大、不集中、投資渠道狹窄的三大特點，在傳統(tǒng)的住宅投資受阻后，將努力流向其他渠道鑫苑中國1887、中國多個房企開始試水海外業(yè)務12/30/202212/30/202212/30/2022E12/30/2022E12/30/2022E12/30/2022E12/30/2022E12/30/202212/30/202212/30/202212/30/202212/30/2022中國購房者在美國現(xiàn)房銷售額歷史數(shù)據(jù)與未來預測，十億美元主要驅動因素將持續(xù)驅動市場增長自住需求：移民和留學投資需求：高凈值人士的多元化投資投機需求：金融危機后抄底地產(chǎn)市場市場容量（CAGR）$136億（13%）供討論典型企業(yè)：鑫苑中國目錄鑫苑中國房地產(chǎn)基本屬性、影響因素及運行規(guī)律房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析典型公司投資模式分析鑫苑的區(qū)域布局策略鑫苑的業(yè)態(tài)選擇策略“鑫苑新城”-----最新郊區(qū)大盤模式地產(chǎn)項目投資分析要點201、“多地域+多業(yè)態(tài)”將成為中國第一梯隊開發(fā)商主流模式業(yè)態(tài)地域大小少多單區(qū)域、多業(yè)態(tài)地域空間小，市場狹窄，可持續(xù)發(fā)展能力較弱，控風險能力中等典型企業(yè)：建業(yè)多區(qū)域、多業(yè)態(tài)地域空間大、市場廣闊、可持續(xù)發(fā)展能力強，抗風險能力強典型企業(yè)：龍湖、萬達、富力單區(qū)域、單業(yè)態(tài)地域空間小，市場局限，可持續(xù)發(fā)展能力較弱，控風險能力教差典型企業(yè)：地方開發(fā)商多區(qū)域、單業(yè)態(tài)地域空間大、市場較為單一，廣闊、可持續(xù)發(fā)展能力強，抗風險能力中等典型企業(yè)：萬科鑫苑中國2112/30/202212/30/202212/30/20222022/12/302022/12/302022/12/302022/12/302022/12/302022/12/302022/12/3012/30/202212/30/202212/30/202212/30/202212/30/202212/30/202212/30/20222022/12/302022/12/302022/12/3012/30/202212/30/202212/30/2022五個優(yōu)秀民營地產(chǎn)企業(yè)的成長軌跡以超過40億營業(yè)額為起點的成長軌跡平均增長37%2、典型企業(yè)的成長軌跡

發(fā)展到40-50億規(guī)模的地產(chǎn)企業(yè)處于關鍵階段。一些企業(yè)由于采取了正確的投資策略，企業(yè)規(guī)模會迅速做大。也有一些由于企業(yè)戰(zhàn)略準備不足，投資策略出現(xiàn)偏差，而規(guī)模徘徊不前。

鑫苑中國3、采用多區(qū)域、多業(yè)態(tài)布局的企業(yè)，收入達到一定規(guī)模（40-50億）后，持有型物業(yè)比例開始增加12/30/202212/30/202212/30/202212/30/202212/30/202212/30/20222022/12/302022/12/3012/30/202212/30/202212/30/202212/30/202212/30/202212/30/202212/30/20222022/12/302022/12/30資產(chǎn)負債率現(xiàn)金流量資產(chǎn)負債率現(xiàn)金流量2005200970.3%15.78億98%66.42億2007201175.3%7.3億75.22%141.2億鑫苑中國234、不同的企業(yè)采取了不同的擴張模式地域聚焦，多業(yè)態(tài)產(chǎn)品聚焦，全國復制代表企業(yè)擴張模式“運用帕爾迪模式進行全國布局，在每一個進入的城市成為新鴻基”“在少于競爭對手城市布點的情況下運用多業(yè)態(tài)布局實現(xiàn)領先業(yè)務規(guī)模，在城市領先與新城市進入產(chǎn)生沖突時，城市領先優(yōu)先于新城市進入”“我們是中國標準化運營的精品地產(chǎn)領導者”“我們通過緊密型集團化管理模式，實施標準化運營，將我們在廣州開發(fā)精品地產(chǎn)的成功經(jīng)驗迅速復制到全國項目”雙向發(fā)展，全國擴張“成為母公司華潤集團在中國經(jīng)營地產(chǎn)業(yè)務的上市旗艦，充分利用華潤集團的地產(chǎn)資源”“本集團將繼續(xù)全國擴展，進入更多的城市，并采取住宅開發(fā)、投資業(yè)務持有兩類業(yè)務雙向發(fā)展”2005年，通過業(yè)務重組，以近6.5折（32億元）的代價從母公司華潤集團收購4個大型商業(yè)項目鑫苑中國245、海外三種主流商業(yè)地產(chǎn)模式重資產(chǎn)輕資產(chǎn)全周期專業(yè)化持有資產(chǎn)輕重所覆蓋價值鏈新加坡模式香港模式美國模式鑫苑中國香港模式新加坡模式美國模式主要描述通過企業(yè)自身股權債權融資在土地資源稀缺地區(qū)從開發(fā)直至持有和運營物業(yè)，財務規(guī)劃是核心要素通過將不同物業(yè)對接至不同的投資人，在眾多不同地區(qū)從開發(fā)直至持有和運營物業(yè)，尋求合作投資伙伴是核心要素物業(yè)持有人和運營者分離，專業(yè)的物業(yè)管理能力和專業(yè)的資產(chǎn)選擇能力是不同公司的核心成功要素2505.1對沖房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的強周期性，合理的資本回報及香港土地的稀缺性是新鴻基進行模式選擇的原因，而資本市場的支持為轉型提供了充足的保障，轉型外部條件要求較高對抗地產(chǎn)周期性租金回報合理租金回報合理支持發(fā)展自持性物業(yè)在1986~1996年新鴻基轉型期間，市場的租金回報率在6%~10%之間租售平衡對沖房地產(chǎn)周期性風險地產(chǎn)業(yè)周期性較強，需要發(fā)展自持性物業(yè)以在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)低谷時仍然為企業(yè)提供穩(wěn)定收入2022/12/302022/12/300908070605040302012/30/202212/30/2022012/30/202212/30/202212/30/202212/30/202212/30/202212/30/202212/30/202212/30/202212/30/202212/30/202212/30/2022新鴻基收入組成，百萬港元物業(yè)租金回報率，%新鴻基融資情況88年23.7億89年15.3億90年10.2億92年8.5億93年35.6億94年40.6億95年40.6億恒生指數(shù)87~95年表現(xiàn)鑫苑中國26在增加自持物業(yè)的過程中，財務的合理規(guī)劃是新鴻基的核心成功要素嚴格維護現(xiàn)金流平衡自持性物業(yè)投入大，回收周期長，對于沒有采用REITS模式的新鴻基，則需要有足夠大的內部現(xiàn)金流做保證考量因素重要舉措轉型初期在開發(fā)性物業(yè)和自持性物業(yè)的投入比為8:2，依靠開發(fā)型物業(yè)打造的大現(xiàn)金流平臺緩解自持物業(yè)資金壓力開發(fā)性物業(yè)保持高周轉，以保證現(xiàn)金流穩(wěn)定性，寧舍利潤?，F(xiàn)金集中轉型期新地為增加自持性物業(yè)投入比，犧牲開發(fā)性物業(yè)成長穩(wěn)健的財務規(guī)劃較低的資產(chǎn)負債水平為公司在轉型期的融資能力留出了較大的空間新地始終將資產(chǎn)負債率維持在20%以下，使得新地在幾次危機中屹立不倒新地僅在發(fā)生股權融資的年份才相應放大債務融資額，即每增加1元股權融資會相應增加1元債權融資鑫苑中國275.3嘉德置地通過輕資產(chǎn)模式解決融資環(huán)境與擴張方式的不匹配問題情況：市場好卻內生現(xiàn)金少復雜因素：傳統(tǒng)融資閉塞解決方案：輕資產(chǎn)擴張多數(shù)投資物業(yè)仍處于開發(fā)培育階段，租金回報率很低，利潤和現(xiàn)金流貢獻均少凈資產(chǎn)回報率為1.5%(2000)總資產(chǎn)回報率為1.0%(2000)商用地產(chǎn)的機會亞洲在涌現(xiàn)債務高企凈負債超過80億新元(2000)凈負債資本比為92%(2000)公募市場環(huán)境一般發(fā)起私募基金支撐培育期物業(yè)的現(xiàn)金流總的來說，資產(chǎn)與債權人、公募投資者的偏好匹配不佳培育期的物業(yè)現(xiàn)金回報低、資本收益高、波動頻繁債權人、公募投資者追求收益穩(wěn)定、風險小成立REIT來保證私募投資者的退出，且提高周轉率以適應擴張需要通過收取管理費用、剝離非核心資產(chǎn)、核心資產(chǎn)周期性套利等多種方式來實現(xiàn)收益全球零售發(fā)展指數(shù)(GRDI)*國家/全球排名03年04年05年中國334印度521越南978韓國111414菲律賓152327馬來西亞161918泰國18101212/30/202212/30/2022k12/30/2022k12/30/2022k12/30/202212/30/202212/30/2022新加坡海峽指數(shù)(STI)鑫苑中國28富裕地區(qū)的精品改造5.3美國商業(yè)地產(chǎn)主要有五種主題鮮明的產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型主要描述代表企業(yè)沿主要路段購買購物中心類地產(chǎn)引入領先的連鎖超市、加油站、藥房和其它商店來滿足基本需求獲取與城區(qū)距離通常在數(shù)十公里左的坐落于高速公路出口的商業(yè)地產(chǎn)專注于開放式的折價商場，其中的零售商會給出極具競爭力的折扣選擇富裕地區(qū)的較舊的地產(chǎn)對地產(chǎn)進行再開發(fā)，將其打造為包含核心商鋪以及許多小型店鋪的領先綜合性商業(yè)區(qū)形成一個由中高端商鋪組成的組合專注于獲取大型的坐落于城市邊緣的、表現(xiàn)較差的購物中心與現(xiàn)存的租戶撤銷合約并引入與KIMCO有長期合作關系的領先零售連鎖店（如沃爾瑪）在商業(yè)區(qū)引入許多的連鎖酒店和快餐店大型開放式購物中心標準生活服務區(qū)折扣店奧特萊斯購買或建設位于高端地區(qū)的優(yōu)質地產(chǎn)打造成中高端的時裝零售中心帶來高端品牌的多樣組合高端時尚時裝街鑫苑中國2916、國內商業(yè)地產(chǎn)有兩種主要的商業(yè)模式拿地開發(fā)建設持有以租售運營管理土地開發(fā)為盈利引擎運營管理為盈利引擎2022/12/302022/12/302022/12/302022/12/302022/12/302022/12/3012/30/20222022/12/3012/30/20222022/12/3012/30/20222022/12/3012/30/202212/30/20222022/12/3012/30/2022商業(yè)項目樓面地價（元/平米）*商業(yè)項目租金回報率**開發(fā)后的土地重新估值促進可售物業(yè)的銷售后期的運營管理能力較弱，租金回報率相對較低拿到更便宜的土地是關鍵成功要素開發(fā)后的運營管理租金收入是收益的主要來源為了縮短商業(yè)培育期，通常選擇較好的地段和已經(jīng)成熟的商業(yè)區(qū)，導致地價較高后期的運營管理能力是關鍵成功要素主要描述在價值鏈不同環(huán)節(jié)上盈利的商業(yè)模式富力富力…………鑫苑中國16.1國內兩種商業(yè)地產(chǎn)模式的能力要求能力要求以土地開發(fā)為盈利引擎要求企業(yè)與地方政府進行合作，以實現(xiàn)較低地價協(xié)議拿地的能力項目包含較多可售物業(yè)，開發(fā)后銷售以快速實現(xiàn)資金回籠以運營管理為盈利引擎要求企業(yè)有低成本融資能力企業(yè)對商業(yè)運營管理有深刻的知識和能力鑫苑中國316.2政府青睞綜合體項目，廉價出讓土地，使得商業(yè)綜合體項目擁有較高的毛利率2022/12/3012/30/20222022/12/302022/12/3012/30/202212/30/20222022/12/302022/12/3012/30/202212/30/2022樓面低價/銷售均價（%）2022/12/3012/30/20222022/12/302022/12/3012/30/202212/30/20222022/12/302022/12/3012/30/202212/30/2022銷售產(chǎn)品毛利率（%）鑫苑中國326.3以土地開發(fā)為盈利引擎強調企業(yè)與地方政府合作共贏的能力萬達SOHO中國初期以“三大理由”說服地方政府支持萬達購物中心提供標志性建筑，提升城市形象，并帶動商圈發(fā)展每個購物中心增加近萬個就業(yè)崗位提供大量稅收當前以“一座萬達廣場，一個城市中心”為主題，快速在二三線城市擴張萬達廣場向地方政府保證18個月的較短工期承諾大體量的商業(yè)業(yè)態(tài)、五星級酒店等能夠提升當?shù)厣虡I(yè)氛圍和檔次的業(yè)態(tài)產(chǎn)品條件為地方政府低成本出讓大塊土地以改造城市爛尾樓為主題與政府協(xié)議收購爛尾樓項目快速周轉后（2個月至1年）以2倍至3倍價格散售以“為地方政府建設超高層建筑”為主題與政府協(xié)議拿地富力以“改造城區(qū)老舊工廠區(qū)”為主題與政府協(xié)議拿地幫助政府建設市政工程強調與地方政府合作共贏的能力模式優(yōu)勢與地方政府合作雙贏，能夠以較低成本拿地低地價能夠保證在項目建設完成后迅速回籠資金模式劣勢土地獲得的時間較長，不確定性大城市的非核心地段的商業(yè)培育期較長鑫苑中國33價6.4華夏幸福基業(yè)為地方政府建設工業(yè)園區(qū)，從而獲得廉價土地建設大量住宅地方政府為發(fā)展當?shù)禺a(chǎn)業(yè)，但缺少資金和經(jīng)驗，因此有引入開發(fā)商的需要政府先后將3個規(guī)劃園區(qū)直接委托給華夏幸福開發(fā)，前期不做其他投入園區(qū)招商后帶來的投資額直接計入當期的GDP，進入園區(qū)的企業(yè)為政府貢獻稅收華夏幸福開發(fā)3個工業(yè)園區(qū)共130萬平方米，需要實施前期土地整理、基礎設施建設、園區(qū)開發(fā)和招商引資華夏幸福可以得到政府承諾的“保底收入”，工業(yè)園區(qū)業(yè)務收入主要來源于工業(yè)區(qū)管委會，分為土地整理實際投資額的10%基礎設施建設實際投資額的10%公共綜合服務運營成本的10%入園企業(yè)當年實際投資額的45%為地方政府建設工業(yè)園區(qū)……以獲得低價土地建設大量住宅2022/12/30*12/30/20222012上半年2022/12/3012/30/20227.2倍土地價格低廉，做住宅穩(wěn)賺不賠在土地出讓價格較低的情況下，大量開發(fā)銷售住宅，住宅地產(chǎn)業(yè)務成為收入引擎12/30/20222022/12/3012/30/20222022/12/302012年以來營業(yè)收入構成100%=82.7億元元人民幣鑫苑中國346.5以運營管理為盈利引擎強調企業(yè)的商業(yè)運營管理能力華潤凱德置地總部的營運部專門負責各個萬象城項目的運營管理重視業(yè)態(tài)的選擇和搭配：選擇主力店與次主力店并舉的形式，以次主力店為租金收入的主要來源向國際領先企業(yè)學習提高運營能力：與新鴻基合作開發(fā)部分萬象城項目，在此過程中尋求技能轉移由于外資在拿地中的政策限制，僅開展少量的拿地，主要以項目收購為項目獲得的方式利用在新加坡的數(shù)十年的商業(yè)運營經(jīng)驗，根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟和消費水平量身定制租戶組合和業(yè)態(tài)搭配，從而實現(xiàn)高于當?shù)仄骄降淖饨鹗杖胄馒櫥鶅H在城市的核心地段獲取項目，建立地標性建筑通過強大的運營管理能力吸引高端租戶和商戶，從而實現(xiàn)高坪效和高租金收入模式優(yōu)勢能夠取得城市內的核心地段，商業(yè)培育期較短持有物業(yè)隨著運營管理水平的提升形成較大升值空間，并且有利于強化品牌形象模式劣勢城市核心地段的土地成本較高項目中可售物業(yè)較少導致盈利更多依靠運營的租金收入，靜態(tài)資金回收期長強調商業(yè)運營管理能力鑫苑中國356.6最近兩年名企紛紛試水旅游地產(chǎn)，收獲豐碩碧桂園十里銀灘佳兆業(yè)東戴河龍湖葡醍海灣保利海陵島雅居樂清水灣廣東惠州巽寮灣遼寧葫蘆島山東煙臺養(yǎng)馬島廣東陽江海陵島海南陵水位于’11年首期開盤成交3700多套，’12年二期開盤成交3300多套，兩次開盤共計成交超過60億’11年十月至今售出2000多套，約6億**’11年首期推出1736套，售出1618套，計27.6億’11年合約銷售約7億’09-’11年錄得合約銷售金額分別為64億、99億、72億，今年上半年銷售金額為29億銷售概況首個濱海旅游項目首個濱海旅游項目首批旅游地產(chǎn)系列“山、海、湖”之“海”*首個濱海旅游項目首個濱海旅游項目項目對企業(yè)的意義將展開鑫苑中國36低廉的土地價格重視大城市客戶精美的投資故事龍湖葡醍海灣有重視大城市客戶、低廉的土地價格、精美的投資故事有三大特點12/30/20222022/12/3012/30/20222022/12/3012/30/2022*12/30/20222022/12/30約1.3萬12/30/20222022/12/30約1.1萬2022/12/302022/12/302022/12/3012/30/20222022/12/3012/30/20222022/12/3012/30/20222022/12/3012/30/20222022/12/3012/30/2022據(jù)“北方國家海岸計劃”，擁有萬畝金沙灘的養(yǎng)馬島灣將打造“中國北方商務休閑第一島”8000多畝海灣土地整體開發(fā)，日后將集301療養(yǎng)院、影視基地、五星級酒店、森林公園、帆船碼頭、溫泉、葡萄莊園于一體龍湖多業(yè)態(tài)開發(fā)、頤和系別墅系列的成功經(jīng)驗支撐2011年客戶構成鑫苑中國37目錄鑫苑中國房地產(chǎn)基本屬性、影響因素及運行規(guī)律房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析典型公司投資模式分析鑫苑的區(qū)域布局策略鑫苑的業(yè)態(tài)選擇策略“鑫苑新城”-----新型城鎮(zhèn)化大盤模式地產(chǎn)項目投資分析要點381、鑫苑中國----首家在紐交所上市的中國地產(chǎn)企業(yè)公司歷史鑫苑成立于1997年，并于2007年在紐約證券交易所（“NYSE”）上市，首次發(fā)行募資總額達2.82億美元首家在紐約證券交易所上市的中國房地產(chǎn)開發(fā)商，受到美國嚴格的上市規(guī)則監(jiān)管從2004至今，鑫苑實現(xiàn)了穩(wěn)定高速發(fā)展，總收入年均復合增長率達50%，連續(xù)七年榮獲“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”鑫苑亦是首家在美國市場獨立營運大型住宅房地產(chǎn)項目的中國房地產(chǎn)企業(yè)成立十五年來，公司以“創(chuàng)建美好家園”為企業(yè)理念打造了一個又一個精品樓盤。其中鑫苑名家和鑫苑世家都是當?shù)厥袌鲋慕?jīng)典樓盤截至2012年12月31日，公司已建成28個項目(1)，建筑面積達305萬平方米于2012財政年度實現(xiàn)總簽約銷售面積為612,400平方米，總簽約銷售額為8.36億美元同期累計交付建筑面積512,988平方米輝煌的業(yè)績記錄鑫苑中國鑫苑中國----首家在紐交所上市的中國地產(chǎn)企業(yè)截至2012年12月31日，鑫苑擁有13個開發(fā)中與待開發(fā)項目，累計可銷售面積(2)為275萬平方米。未來公司將繼續(xù)秉承審慎穩(wěn)健的投資策略，戰(zhàn)略性地繼續(xù)深耕公司熟悉的二線城市，選擇性地進入中國其他二、三線城市和投資美國房地產(chǎn)項目土地儲備與未來發(fā)展穩(wěn)健的財務表現(xiàn)鑫苑一貫保持審慎的財務政策和優(yōu)異的流動性。相比國內其他主要上市房地產(chǎn)企業(yè)，鑫苑有著行業(yè)最低的負債水平之一，2012年底總債務/總資產(chǎn)水平為20.1%。公司自2011財年起保持凈現(xiàn)金(NetCash)的財務狀況截至2012年12月31日，鑫苑的總現(xiàn)金余額(3)與未償還債務總額分別為6.42億美元與3.14億美元鑫苑中國通過招拍掛與協(xié)議地相結合增加土地獲取確定性“輕資產(chǎn)、快周轉”持續(xù)保持審慎的財務政策開發(fā)國內最具經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Φ貐^(qū)和城市住宅用地、涉足商業(yè)地產(chǎn)和海外地產(chǎn)不囤地、不捂盤、快周轉商業(yè)模式嚴格控制成本，保證項目利潤水平專注爭取高品質低成本的土地儲備審慎進行投資分析，降低投資風險借助城市化和地區(qū)經(jīng)濟高速發(fā)展的推動作用開發(fā)高增長的二線城市以及一線城市衛(wèi)星城區(qū)內的住宅用地保持充足的流動性繼續(xù)維持較低的負債率水平1324鑫苑中國2、鑫苑的投資理念資產(chǎn)周轉率鑫苑一貫堅持“輕資產(chǎn)、快周轉”的業(yè)務理念，并因此實現(xiàn)了行業(yè)領先的資產(chǎn)周轉率資料來源：最新公司公告，截至2013年3月14日。注：資產(chǎn)周轉率的計算方法為過往12個月總收入/平均資產(chǎn)總額。假設1美元兌換6.30人民幣和1人民幣兌換1.23港元。已根據(jù)恒大地產(chǎn)于2013年1月以每股4.35港元配售10億股份的交易作相對調整。已根據(jù)碧桂園控股于2013年1月發(fā)行的7.5億美元高級債券作相對調整。已根據(jù)花樣年控股于2012年9月和2013年1月發(fā)行的2筆各值2.5億美元的高級債券作相對調整。已根據(jù)雅居樂地產(chǎn)于2013年1月發(fā)行的7.0億美元永續(xù)債券作相對調整。已根據(jù)佳兆業(yè)集團控股于2013年1月和2013年3月發(fā)行的5.0億美元和5.5億美元高級債券作相對調整。已根據(jù)恒盛地產(chǎn)于2013年2月和2013年3月發(fā)行的2.5億美元和1.5億美元高級債券作相對調整。(1)(2)(3)(4)(5)平均值:31.8%(6)鑫苑中國2、輕資產(chǎn)、快周轉的業(yè)務模式自有資金投入土地成本：項目總成本的35%土地使用許可證/規(guī)劃許可證/建造許可證：

項目總成本的10%建筑貸款可以獲得的銀行貸款最高占土地成本的65%銷售合同簽定1-3月內收回全數(shù)款項(客戶申請銀行貸款的情況)無追索權銷售合約，除非開發(fā)商交付時違約銷售回款30%開發(fā)階段融資渠道合同銷售購地工程建設自有資金投入銀行貸款1現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出

季度35%規(guī)劃設計項目預售30%交付2345678910鑫苑通過標準化的開發(fā)流程和卓越的執(zhí)行能力以確保項目為公司提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而銷售收入回籠快和開發(fā)周期短的優(yōu)勢令公司較少依賴外部債務融資標準開發(fā)周期(1)融資渠道工程建設通常在購地之后的第2至3個季度之內開始建設預售通常在工程建設開始之后的3至4個月開始項目通常在開工后第4至5個季度實現(xiàn)凈現(xiàn)金流回正項目竣工之前完成95%的銷售以200,000平方米項目為例。鑫苑中國2、輕資產(chǎn)、快周轉的業(yè)務模式3、美國住宅業(yè)務–現(xiàn)有業(yè)務的有益補充2012年，鑫苑策略性的進入美國房地產(chǎn)市場，在不占用公司過多資源的同時把美國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務作為現(xiàn)有業(yè)務的有益補充在繼續(xù)深度開發(fā)國內傳統(tǒng)優(yōu)勢市場的同時，鑫苑出于持續(xù)提高公司業(yè)務地域分散度，把握中國移民和內地投資者不斷增加而產(chǎn)生的對美國住宅需求的提高，策略性的進入美國住宅市場，把美國住宅開發(fā)業(yè)務作為現(xiàn)有業(yè)務的有益補充經(jīng)過近幾年的低迷，美國住宅市場受益于趨于明朗的經(jīng)濟形勢和不斷改善的就業(yè)數(shù)據(jù)已開始復蘇同時，來自中國內地移民和投資者不斷增加的美國住宅需求，也給中國房地產(chǎn)企業(yè)進入美國市場帶來了契機美國政府對于中國開發(fā)商前來投資房地產(chǎn)項目并沒有政策上的障礙，公司項目還從紐約政府那里爭取到相當優(yōu)惠的稅收條件需要強調的是，鑫苑把美國業(yè)務看作一個獨立的業(yè)務板塊，使之成為現(xiàn)有業(yè)務的有益補充。但不會改變公司繼續(xù)聚焦國內傳統(tǒng)市場的大戰(zhàn)略方向美國業(yè)務發(fā)展策略在地域選擇方面，公司將主要考慮在東西兩岸經(jīng)濟活躍、移民偏愛的地區(qū)，包括東岸的波士頓至大華盛頓區(qū)的東北走廊，以及弗羅里達，和西岸的南北加州及西雅圖某些地區(qū)目前，鑫苑在加利福尼亞州爾灣市、內華達州北部的里諾地區(qū)和紐約布魯克林威廉斯堡地區(qū)投資了三個房地產(chǎn)開發(fā)項目其中加州爾灣市爾灣壹號項目是公司與美國第二大房地產(chǎn)開發(fā)商Lennar合作未來，公司將繼續(xù)審慎、穩(wěn)健、有選擇地在美國進行戰(zhàn)略投資。公司將通過其專業(yè)的團隊尋求美國市場已上市或尚未上市的土地，以協(xié)議方式獨立獲得（亦考慮在優(yōu)惠條件下通過JV形式)進入美國市場的戰(zhàn)略考慮有力的團隊保證了美國業(yè)務的成功為了保證風險最小化，鑫苑組建了專門的美國項目團隊。該團隊的負責人都是在當?shù)仄刚埖膶T。他們經(jīng)驗豐富，且十分了解美國的法律、稅收、保險制度和貸款等要素，主要負責項目調研、土地估價、產(chǎn)權管理、合約簽訂、條款核實等對于美國項目中的很多合同和其他法律文件，公司不僅要讓中國的法律顧問過目，還要讓美國當?shù)禺a(chǎn)權公司以及其他第三方專業(yè)工程和評估單位仔細審核，務必將風險降至最低鑫苑中國4、美國項目概覽加州爾灣壹號介紹內華達州里諾項目介紹紐約布魯克林項目介紹項目獲取時間：2012年7月項目單位數(shù)目：15平均單位建筑面積：約186平方米平均單位售價：70萬美元以上物業(yè)類型：公寓爾灣壹號是由鑫苑投資、美國第二大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)Lennar建造的高端公寓項目。爾灣壹號為國內移民提供理想的置業(yè)選擇，并將先進的“移民+留學+置業(yè)+生活融入”一站式解決方案理念首次引入國內爾灣壹號配套完善，距洛杉磯市中心40分鐘車程，緊鄰JW機場，毗鄰加州大學爾灣分校、加州大學洛杉磯分校、南加州大學等，周邊更遍布大華超市和購物中心土地獲取時間：2012年5月收購價格：740萬美元鑫苑從一家美國主要銀行收購了內華達州北部的里諾地區(qū)住宅開發(fā)項目，包括325個具備開工標準的熟地塊和185英畝未開發(fā)土地，目前已售出其中將近85%的土地土地獲取時間：2012年9月總建筑面積：37,078平方米土地面積：8,094平方米土地款：5,420萬美元平均樓面價格：9,195人民幣/平方米預計項目開工時間：2013年9月預計竣工時間：2015年3月物業(yè)類型：多層住宅美國項目大多為已開發(fā)項目，相對風險較少鑫苑中國5、鑫苑中國戰(zhàn)略地圖鑫苑中國已進入8個城市466、鑫苑對106個城市2011-2015的市場吸引力，并采用4種方法進行排序2011-2015哪些城市吸引力較大2011-2015哪些城市的累計市場規(guī)模較大2011-2015哪些城市的競爭相對較小2011-2015主要城市平均城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積增長率2011-2015哪些城市的人口基數(shù)及其增長較多2011-2015哪些城市的住宅施工面積較小2011-2015城鎮(zhèn)化率2011-2015常住/戶籍人口2011-2015城市在城市群內對人口的吸引力2008-2011施工面積2011-2015哪些城市的銷售面積較大2008-2011名企土地儲備面積×÷×信息來源各城市十二五規(guī)劃，或以第五、六次人口普查推算各城市十二五規(guī)劃根據(jù)’06-’10累計市場規(guī)模推算各城市’05-’10統(tǒng)計年鑒搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)各城市’08-’11統(tǒng)計年鑒搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)各城市’06-’10統(tǒng)計年鑒或住宅商品房價格2011-2015哪些城市的可支配收入及其增長較高各城市十二五規(guī)劃×轉化率××或A1A2B1B2AB鑫苑中國47這4種排序方法是根據(jù)對市場規(guī)模驅動因素和對主要競爭者的假設競爭烈度假設2011-2015年累計市場規(guī)模假設市場規(guī)模由支付能力驅動行業(yè)所有企業(yè)構成主要競爭行業(yè)領先企業(yè)構成主要競爭市場規(guī)模由物理需求驅動使用可支配收入和銷售/施工面積排名方法A1B1使用人均住房建筑面積和銷售/施工面積排名方法A2B1使用可支配收入和銷售/名企土地儲備排名方法A1B2使用人均住房建筑面積和銷售/名企土地儲備排名方法A2B2鑫苑中國48綜合4個名單的總分數(shù)，我們將40個城市分為三個梯隊，鑫苑應當重點關注第一梯隊城市的進入\發(fā)展機會排名對應城市1重慶、成都3蘇州、青島5天津、杭州、合肥、鄭州9南京10西安、哈爾濱12廊坊13沈陽、武漢、福州16大連17揚州18寧波19常州20嘉興21-25無錫、紹興、廈門、長春、泰州26-30南通、煙臺、泉州、威海、唐山31-40濰坊、石家莊、淄博、吉林、蕪湖、滄州、丹東、徐州、湖州、洛陽第一梯隊城市第二梯隊城市第三梯隊城市重點關注鑫苑中國497、鑫苑重點關注城市的人均居住面積仍然低于住建部35平米的人均居住面積目標2022/12/302022/12/302022/12/302022/12/302022/12/3012/30/2022鑫苑中國50目錄鑫苑中國房地產(chǎn)基本屬性、影響因素及運行規(guī)律房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析典型公司投資模式分析鑫苑的區(qū)域布局策略鑫苑的業(yè)態(tài)選擇策略“鑫苑新城”-----最新郊區(qū)大盤模式地產(chǎn)項目投資分析要點511、各業(yè)態(tài)的社會平均內部收益率業(yè)務服務公寓酒店寫字樓零售地產(chǎn)綜合體專業(yè)市場城郊大盤城心豪宅別墅商業(yè)住宅中低中高高中高高高IRR15-20%，據(jù)雅詩閣中國3處物業(yè)估值和租金變化，按投資法模擬*0-5%，據(jù)富豪產(chǎn)業(yè)在香港5處酒店估值和租金變化，按投資法模擬10-15%，據(jù)北京佳程大廈的估值和租金變化，按投資法模擬約25%，據(jù)凱德零售中國5個購物中心估值和租金變化，按投資法模擬約25%，據(jù)北京東方廣場估值和租金變化，按投資法模擬約15%，據(jù)廣州白馬服裝批發(fā)市場估值和租金變化，按投資法模擬25-30%，據(jù)北京長陽半島地價與售價、銷售去化曲線預測，并以中糧公布其瀾山項目的30.42%佐證20-25%，據(jù)霄云路8號地價與售價、銷售去化曲線預測，并以08年以前萬科金色家園約25%佐證25-30%，根據(jù)北京蔚瀾香醍地價與售價、銷售去化曲線預測，并以滟瀾山項目約25%佐證方法/理由簡述業(yè)務IRR方法/理由簡述產(chǎn)業(yè)園/科技園物流地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高低約50%，引自華泰聯(lián)合證券，據(jù)華夏幸福基業(yè)一個典型園區(qū)的現(xiàn)金流模擬5-10%，據(jù)普洛斯近三年在華二百多處物業(yè)的租金和評估值變化，按投資法模擬鑫苑中國522、鑫苑的投資戰(zhàn)略選擇低中高高中低專業(yè)市場服務公寓吸引力可行性寫字樓酒店零售地產(chǎn)綜合體在住宅類業(yè)務中，鑫苑將城市大盤作為主要產(chǎn)品線主要啟示城市大盤別墅鑫苑中國在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務中，鑫苑將把綜合體作為主要產(chǎn)品線533、鑫苑依托住宅開發(fā)的核心競爭力，拓展新業(yè)務業(yè)務方向建議在鑫苑重點發(fā)展的城市中，總價偏低的剛性需求產(chǎn)品是未來市場的主要需求產(chǎn)品在當前政策環(huán)境下，滿足相對富裕人群的多樣化投資需求如度假地產(chǎn)等也是重要的潛在市場根據(jù)不同的產(chǎn)品開發(fā)相應的配套商業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)品，即對剛需產(chǎn)品開發(fā)零售地產(chǎn)，對旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)酒店和零售地產(chǎn)以住宅業(yè)務為基礎吸引力：目前住宅業(yè)態(tài)整體IRR依然較高；鑫苑重點關注的二線城市城鎮(zhèn)適齡購房人口仍然在增加人均住房面積仍然較35平米的目標有一定差距，因此住宅的剛性需求仍然巨大可行性：鑫苑15年的發(fā)展歷程一直致力于服務于民生的住宅建設市場，經(jīng)驗較為豐富結合市場動向保剛需抑投資：在鑫苑重點發(fā)展的二~三線城市中，政府抑制投資性需求，而保證首置首改等剛性需求將成為政策的穩(wěn)態(tài)投資性需求尋求釋放渠道：相對富裕人群在政府抑制核心城市的投資性需求的背景下，仍然在尋找替代的類住宅地產(chǎn)投資機會房地產(chǎn)的配套要求更高：僅有住宅或商業(yè)地產(chǎn)無法給物業(yè)帶來更高的附加值鑫苑中國544、鑫苑未來發(fā)展模式總結鑫苑采用產(chǎn)品聚焦的發(fā)展模式：

使用標準化的產(chǎn)品復制到多個區(qū)域產(chǎn)品標準化建設與多業(yè)態(tài)開發(fā)相比，學習周期較短鑫苑在運營管控、強管理體系建設上已有積累鑫苑應當重點關注下列城市的進入\發(fā)展機會：

重慶、成都、蘇州、青島、天津、杭州、合肥、鄭州、南京、西安和哈爾濱這些城市的2011-2015累計市場規(guī)模較大：從支付能力和物理需求的角度評估這些城市的2011-2015市場競爭相對不激烈：從整體競爭空間和行業(yè)領先企業(yè)競爭空間角度評估鑫苑應當在重點發(fā)展的城市以住宅業(yè)務為基礎，開展三項業(yè)務：滿足中等收入人群剛性需求的低總價住宅產(chǎn)品：通過在郊區(qū)獲取低價土地，建設城郊大盤，或者幫助政府發(fā)展當?shù)?、?chuàng)造收入以換取低價地滿足富裕階層投資性需求的旅游度假地產(chǎn)建設配套地產(chǎn)產(chǎn)品：為住宅地產(chǎn)產(chǎn)品建設配套的零售商業(yè)地產(chǎn)，為旅游度假地產(chǎn)產(chǎn)品建設配套的零售商業(yè)和酒店地產(chǎn)鑫苑中國55目錄鑫苑中國房地產(chǎn)基本屬性、影響因素及運行規(guī)律房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析典型公司投資模式分析鑫苑的區(qū)域布局策略鑫苑的業(yè)態(tài)選擇策略“鑫苑新城”-----新型城鎮(zhèn)化大盤模式地產(chǎn)項目投資分析要點561、鑫苑新城-----基于中國國情新型城鎮(zhèn)化大盤開發(fā)模式鑫苑需要通過開發(fā)新的項目類型、尋找新機遇，取得快速發(fā)展目標鑫苑擁有的行業(yè)經(jīng)驗和能力主要集中于住宅項目類型鑫苑擁有與鄭州市等政府部門的良好合作基礎，這是在任何其他新地區(qū)難以獲得的珍貴資源制約條件發(fā)生在二線、三線城市的“逆城市化”進程主要受以下因素影響:城區(qū)內房價不斷上升交通擁堵、環(huán)境污染提高住房面積和生活享受的需求購買多處房產(chǎn)作為投資以期獲得收益在中國十分普遍宏觀發(fā)展趨勢位置一線城市二/三線城市鄉(xiāng)村規(guī)模中型(200,000--1,000,000m2)小型(<200,000m2)產(chǎn)品類型城市綜合體寫字樓度假地產(chǎn)大型(>1,000,000m2)商業(yè)地產(chǎn)住宅郊區(qū)市區(qū)郊區(qū)市區(qū)內陸地區(qū)沿海地區(qū)鑫苑需要通過在二三線城市外的地區(qū)開發(fā)大型住宅項目，尋求新機遇具有這些特征的產(chǎn)品類型通常定義為“新城”，即配套完善、交通便捷、以住宅為核心的綜合性大盤項目分類鑫苑中國572、下層中產(chǎn)階級仍然是最大的潛在購買群體，而上層中產(chǎn)階級的數(shù)量則在迅速增長帶來潛在的“住房升級”需求12/30/20222022/12/302022/12/302022/12/3012/30/202212/30/202212/30/202212/30/202212/30/202212/30/202212/30/202212/30/202212/30/202212/30/2022中國家庭結構變化/戶鑫苑應對現(xiàn)有產(chǎn)品進行升級鑫苑目前所主要定位的中層至中下層剛需性產(chǎn)品仍然將是未來市場的主力需求產(chǎn)品

鑫苑需要開發(fā)更高層次的產(chǎn)品以適應迅速增長的上層中產(chǎn)階級的“住房升級”需求12/30/202212/30/202212/30/202212/30/202212/30/202212/30/202212/30/202212/30/202212/30/202212/30/2022各階層總收入/百億人民幣鑫苑中國583、“鑫苑新城”的目標客戶群可細分為以下四種類型1234房屋所有情況收入水平下層中產(chǎn)階級(55,000-200,000元/每年每戶家庭)上層中產(chǎn)階級(200,000-1000,000元/每年每戶家庭)富裕階層(>1000,000元/每年每戶家庭)第一居所第二居所鑫苑中國594、中國城市郊區(qū)的大型住宅項目一般同時針對下層中產(chǎn)和上層中產(chǎn)兩個階層，為客戶提供類型多樣的住所復合型新城高端度假區(qū)1234分類產(chǎn)品描述“復合型新城”已成為很多中國人的選擇，基于以下因素：僅針對上層中產(chǎn)客戶建造別墅或洋房、以及內部配套設施(購物中心、運動中心等)通常難以滿足地塊的容積率要求中國上層中產(chǎn)階層客戶相比于住房周圍高樓環(huán)繞的環(huán)境，更為關注房屋本身品質在政府限定土地容積率的條件下，開發(fā)復合型新城經(jīng)濟效益最高高端度假區(qū)專注于設計建造本身，對于產(chǎn)品設計水平要求較高提供多樣的住房選擇，包括高層、小高層公寓，洋房、聯(lián)排別墅、獨棟別墅等，成片分布于項目不同區(qū)域交通便捷，自駕和公交便達市區(qū)配套完備，包括商街、幼兒園、運動設施與場地，常配有星級酒店帶有私家花園的高品質、大戶型別墅建于自然環(huán)境優(yōu)渥地區(qū)，綠化率較高常與高爾夫球場相配套先進配套設施，包括泳池、高檔購物中心++鑫苑關注鑫苑中國605、鑫苑新城的模式特征1)有特色2)可復制3)可變換4)可持續(xù)鑫苑新城鑫苑應同時關注下層中產(chǎn)和上層中產(chǎn)兩個階層，發(fā)展復合型新城項目鑫苑應開發(fā)一種具有較高辨識度的標志性產(chǎn)品，如“鑫苑新城”，成為一系列產(chǎn)品的支柱概念開發(fā)此類新城是對鑫苑現(xiàn)有能力的考驗和突破產(chǎn)品具有高辨識度的特征和強有力的身份名片產(chǎn)品類型可在不同城市中得到推廣，產(chǎn)品被不斷復制產(chǎn)品可針對建設地實際情況量體裁衣，進行變換產(chǎn)品同時滿足當下和未來的標準與需求鑫苑中國61鑫苑新城為住戶提供最為齊全的生活設施和全方位的生活服務，僅在家門口外就可享受到鑫苑為您的舒適生活量身打造的高質量配套，一如身處城市中心區(qū)的便捷生活描述品質便捷6、鑫苑新城為住戶提供一種獨特的生活方式鑫苑新城最大程度考慮了住戶的健康需求，體現(xiàn)在：一方面新城將選址在自然環(huán)境優(yōu)良的地塊，另一方面新城內部將配備符合大眾需求的運動場館和設施器材清新健康鑫苑新城的生活將是溫暖融洽而興趣盎然的，不論是社區(qū)節(jié)慶、友誼賽等社區(qū)活動，還是體育公園、花園小徑等公共空間，和諧的鄰里關系、家人朋友的情感維系都在鑫苑新城人性化的設計、配備中得到了最大程度的支持幸福友好鑫苑中國627、鑫苑新城為住戶提供一種獨特的生活方式醫(yī)療服務社區(qū)醫(yī)院急救中心康復中心購物中心購物中心連鎖超市影劇院頂級教育幼兒園小學老年大學運動休閑運動場地健身房體育學校自行車慢跑道餐飲業(yè)特色餐