北京大興區(qū)地塊研究報(bào)告課件

北京大興區(qū)地塊研究報(bào)告2012-01-1北京大興區(qū)地塊研究報(bào)告2012-01-11PART

1項(xiàng)目背景及市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)研究項(xiàng)目本體分析PART1項(xiàng)目背景及市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)2宏觀市場(chǎng)分析一、國(guó)家政策層面二、北京宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)宏觀市場(chǎng)分析一、國(guó)家政策層面3基調(diào):抓緊建立住房保障體系基調(diào)：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展基調(diào)：抑制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》出臺(tái)“10.22”新政出臺(tái)松綁二套房營(yíng)業(yè)稅征收5年減至2年《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見《境外投資管理辦法》出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》《關(guān)于加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》《調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》出臺(tái)《個(gè)人貸款管理暫行辦法》出臺(tái)《加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題通知》《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》“4.15新政”出臺(tái)“9.29新政”出臺(tái)基調(diào):嚴(yán)厲打壓“1.26”國(guó)八條出臺(tái)上海繼重慶后開征房產(chǎn)稅上海繼重慶后開征房產(chǎn)稅“京十五條”出臺(tái)前7個(gè)月6次上調(diào)準(zhǔn)備金率、3次加息7.12國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議“二三線城市”也要限購(gòu)7.26“新版滬四條”發(fā)布，再次緊縮限購(gòu)令8.2“四大行”叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)8.16住建部二三線城市限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)出爐10月佛山限購(gòu)令松綁朝令夕改11月初中山出臺(tái)限價(jià)令…...政策風(fēng)向不斷轉(zhuǎn)換，樓市不能承受調(diào)控之重【市場(chǎng)解讀—2011年宏觀政策回顧】2008200920102011基調(diào):繼續(xù)抑制基調(diào):抓緊建立住房保障體系基調(diào)：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展2011年政策持續(xù)收縮、市場(chǎng)下行【市場(chǎng)解讀—2011年宏觀政策回顧】政策回顧鼓勵(lì)自住消費(fèi)，抑制投資，嚴(yán)控土地和房貸；政策針對(duì)性強(qiáng)，嚴(yán)控房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。10-12-2611-4-611-7-7金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn).金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn).金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn).金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn).存款利率：2.75存款利率：3存款利率：3.25存款利率：3.5貸款利率：5.81貸款利率：6.06貸款利率：6.31貸款利率：6.56一年期存貸款利率房企融資成本提高、融資渠道減少；購(gòu)房者購(gòu)房成本增加11-2-9新“國(guó)八條”出臺(tái)，涵蓋限貸、限購(gòu)、問(wèn)責(zé)、交易稅四個(gè)方面?！熬┦鍡l”出臺(tái)，被稱為史上最嚴(yán)厲“控需求”政策。10-4-17二套首付50%；貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍；購(gòu)買首套住房首不低于30%。11-01-2611-2-15召開的國(guó)務(wù)院會(huì)議指出，堅(jiān)定不移的搞好房地產(chǎn)調(diào)控，進(jìn)一步鞏固調(diào)控結(jié)果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整。11-10-29金融政策回顧政治局堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖11-12-2911-11-30中國(guó)人民銀行

存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)存款利率：2.12011年政策持續(xù)收縮、市場(chǎng)下行【市場(chǎng)解讀—2011年宏觀政2012年關(guān)已至，嚴(yán)格調(diào)控之風(fēng)絲毫未減弱溫家寶總理：進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果

將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施財(cái)政部：溫家寶總理：首提下調(diào)房?jī)r(jià)，彰顯調(diào)控決心重申將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施財(cái)政部：珠海：全國(guó)首個(gè)雙限令出臺(tái)（限價(jià)、限購(gòu)）廣州增城：出臺(tái)所有住宅產(chǎn)品限價(jià)令中山：執(zhí)行期52天限價(jià)令出臺(tái)上海：預(yù)期繳納房產(chǎn)稅將按日加收滯納金要求銀行密切關(guān)注房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)銀監(jiān)會(huì)：2011年11月2011年11月2011年10月【市場(chǎng)解讀—2011年宏觀政策回顧】2012年關(guān)已至，嚴(yán)格調(diào)控之風(fēng)絲毫未減弱溫家寶總理：將加快【市場(chǎng)解讀—2011年宏觀政策回顧】【市場(chǎng)解讀—2011年宏觀政策回顧】政策趨勢(shì)：繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，貨幣政策微調(diào)緩解調(diào)控壓力對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，本輪房地產(chǎn)調(diào)控事關(guān)中央政府公信力和中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的大局，中央政治局會(huì)議近期定調(diào)2012年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)明確表示“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，預(yù)計(jì)限購(gòu)、限價(jià)等行政性政策在2012年不會(huì)放松，土地制度完善、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革等長(zhǎng)效機(jī)制建立也有可能落到實(shí)處。2011年11月底，央行近三年來(lái)首次下調(diào)存準(zhǔn)率，預(yù)計(jì)貨幣政策將在2012年繼續(xù)微調(diào)，其微調(diào)力度和節(jié)奏將是影響2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵。宏觀調(diào)控持續(xù)收緊，力度之大、波及面之廣遠(yuǎn)超之前，價(jià)格開始下降，市場(chǎng)開始冷淡，弱市下，我們需要把握有限需求，強(qiáng)力應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化?！臼袌?chǎng)解讀—2011年宏觀政策回顧】政策趨勢(shì)：繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，貨幣政策微調(diào)緩解調(diào)控宏觀市場(chǎng)分析一、國(guó)家政策層面二、北京宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)宏觀市場(chǎng)分析一、國(guó)家政策層面9全市地區(qū)生產(chǎn)總值與人均生產(chǎn)總值均呈增長(zhǎng)趨勢(shì)財(cái)政：全市完成地方財(cái)政收入（一般預(yù)算）2353.9億元，比上年增長(zhǎng)16.1%。其中，實(shí)現(xiàn)增值稅和營(yíng)業(yè)稅210億元和855.4億元，分別增長(zhǎng)16.8%和13.7%，實(shí)現(xiàn)企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅513.1億元和215.3億元，分別增長(zhǎng)19.2%和21.1%。地方財(cái)政支出（一般預(yù)算，含中央追加支出）2716億元，增長(zhǎng)17.1%。其中，用于教育、科學(xué)技術(shù)、社會(huì)保障和就業(yè)的支出分別增長(zhǎng)22.9%、41.6%和18%數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局全市地區(qū)生產(chǎn)總值與人均生產(chǎn)總值均呈增長(zhǎng)趨勢(shì)財(cái)政：全市完成地方10第一產(chǎn)業(yè)增加值124.3億元，下降1.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值3323.1億元，增長(zhǎng)13.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值10330.5億元，增長(zhǎng)9.1%。三產(chǎn)業(yè)中第三產(chǎn)業(yè)所占份額最大，占70%以上，教育、文化、廣播、電視、科學(xué)研究、衛(wèi)生、體育和社會(huì)福利事業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局第一產(chǎn)業(yè)增加值124.3億元，下降1.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值311全市固定資產(chǎn)投資水平10、11月較前三季度回落，但整體經(jīng)濟(jì)前景樂(lè)觀1-11月，我市累計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資5367.3億元，比上年同期增長(zhǎng)14.2%（從2011年起，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)規(guī)定，固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)起點(diǎn)由50萬(wàn)元調(diào)整至500萬(wàn)元，上年同期數(shù)據(jù)進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整），增速比1-10月回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局全市固定資產(chǎn)投資水平10、11月較前三季度回落，但整體經(jīng)濟(jì)前12全市常住人口為1961.9萬(wàn)人，同2000年第五次全國(guó)人口普查相比，十年共增加604.3萬(wàn)人，增長(zhǎng)44.5%。平均每年增加60.4萬(wàn)人。全市常住人口中，外省市來(lái)京人員為704.5萬(wàn)人，占常住人口的35.9%截止2011年前全市常住人口數(shù)值呈增長(zhǎng)趨勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局全市常住人口為1961.9萬(wàn)人，同2000年第五次全國(guó)人口132011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與社會(huì)消費(fèi)品零售額均呈增長(zhǎng)趨勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與社會(huì)消費(fèi)品零售額均呈增長(zhǎng)趨14結(jié)論：政策面：國(guó)家高層對(duì)新政態(tài)度堅(jiān)決，短時(shí)間內(nèi)北京調(diào)控力度不會(huì)減弱；消費(fèi)水平經(jīng)濟(jì)水平第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較強(qiáng)，有力支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展政策面巨大的消費(fèi)潛力是房地產(chǎn)加快發(fā)展的保證經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，大量財(cái)富人群，整體消費(fèi)能力強(qiáng)結(jié)論：政策面：國(guó)家高層對(duì)新政態(tài)度堅(jiān)決，短時(shí)間內(nèi)北京調(diào)控力度不15PART

1項(xiàng)目背景及市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)研究項(xiàng)目本體分析PART1項(xiàng)目背景及市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)162011年北京住宅用地市場(chǎng)冷清，整體處于供過(guò)于求的狀態(tài)，地價(jià)下降趨勢(shì)明顯注：2010年1-11月供應(yīng)1611.96萬(wàn)㎡，成交面積960.38萬(wàn)㎡【土地市場(chǎng)—住宅用地】2011年北京住宅用地供求大幅下降，推出和成交土地規(guī)劃建設(shè)面積環(huán)比2010年全年分別大幅下降28%、49%；環(huán)比2010年（1-11月）分別下降22%、22%，整體需求相對(duì)不足2011年樓面地價(jià)達(dá)到4943元/㎡，環(huán)比下降32%2011年北京住宅用地市場(chǎng)冷清，整體處于供過(guò)于求的狀態(tài)，地價(jià)2011年土地市場(chǎng)供過(guò)于求狀況明顯，開發(fā)商拿地?zé)崆椴桓?，樓面價(jià)也處于近兩年新低【土地市場(chǎng)—住宅用地】2月限購(gòu)政策頒布，土地市場(chǎng)競(jìng)地?zé)岫认陆担?月住宅用地?zé)o成交，樓面持續(xù)走低，房企拿地積極性受到較大影響；第三季度市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)，隨著政府推地量的加大，房企拿地信心開始增強(qiáng)，其中2011年8月、9月住宅用地供求有所上漲。限購(gòu)政策2011年土地市場(chǎng)供過(guò)于求狀況明顯，開發(fā)商拿地?zé)崆椴桓?，樓?011年北京商品住宅市場(chǎng)供求均下降，購(gòu)房者觀望態(tài)度濃厚【商品住宅市場(chǎng)—供求狀況】2011年截止到11月,北京商品住宅新增供應(yīng)面積995萬(wàn)㎡，環(huán)比2010年全年下降18.1%，環(huán)比2010年1-11月增加2%；2011年截止到11月,北京商品住宅成交面積741萬(wàn)㎡，環(huán)比2010年全年下降33.2%，環(huán)比2010年1-11月下降22.2%2011年北京商品住宅市場(chǎng)供求均下降，購(gòu)房者觀望態(tài)度濃厚【商2011年北京住宅存量逐步攀升，11月底存量達(dá)到123598套，創(chuàng)近三年新高【商品住宅市場(chǎng)—存量】2011年1-11月北京商品住宅成交存量呈逐步上升趨勢(shì)，受到限購(gòu)影響未來(lái)仍有上升的可但與2008年12月的最高存量相比，仍有超過(guò)25000套的差距，如果市場(chǎng)政策向好去化難度不大。2011年北京住宅存量逐步攀升，11月底存量達(dá)到1235982010年6月-2011年11月，居住用地共成交土地102宗，規(guī)劃建面1675.04萬(wàn)㎡：已上市土地18宗，規(guī)劃建面320.92萬(wàn)㎡；未上市土地84宗，規(guī)劃建面1354.12萬(wàn)㎡【商品住宅市場(chǎng)—潛在供應(yīng)】數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)總供應(yīng)量排名前三的均為遠(yuǎn)郊區(qū)縣，占總規(guī)劃建面的51%，其中大興區(qū)最多為255.86萬(wàn)㎡；北京城區(qū)內(nèi)的土地供應(yīng)量仍然較少，充分體現(xiàn)了城區(qū)土地的稀缺性。2010年6月-2011年11月，居住用地共成交土地102宗2011年北京住宅用地市場(chǎng)供過(guò)于求的狀態(tài)，地價(jià)下降趨勢(shì)明顯，開發(fā)商拿地?zé)崆椴桓?；北京商品住宅市?chǎng)供求均下降，購(gòu)房者觀望態(tài)度濃厚；北京住宅存量逐步攀升。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)總而言之，政府嚴(yán)厲的調(diào)控手段，在北京房地產(chǎn)交易市場(chǎng)已經(jīng)顯示出明顯效果面對(duì)庫(kù)存壓力，目前北京在售的730個(gè)新建住宅項(xiàng)目中，98.8％的在售新盤價(jià)格停止上漲，而至少有116個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格明顯下降。2011年北京住宅用地市場(chǎng)供過(guò)于求的狀態(tài)，地價(jià)下降趨勢(shì)明顯，PART

1項(xiàng)目背景及市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)研究項(xiàng)目本體分析PART1項(xiàng)目背景及市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)23區(qū)域市場(chǎng)研究一、大興區(qū)域規(guī)劃二、大興房地產(chǎn)市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究一、大興區(qū)域規(guī)劃24簡(jiǎn)介：大興區(qū)位于北京市南部，東臨通州區(qū)，南臨河北省固安縣、霸縣等，西與房山區(qū)隔永定河為鄰，北接豐臺(tái)區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)。大興全境屬永定河沖擊平原，面積為1036平方公里，海拔13.4米-52米，屬暖溫帶濕潤(rùn)大陸季風(fēng)氣候。年平均氣溫為11.6℃，年平均降水量556.4毫米。大興區(qū)概況——連接南中軸線，橫跨北京東部發(fā)展帶和西部生態(tài)帶，成為北京向華北地區(qū)輻射的前沿簡(jiǎn)介：大興區(qū)概況——連接南中軸線，橫跨北京東部發(fā)展帶和西部生25將北京打造成世界城市2005年2010年2015年2020年2050年中關(guān)村、CBD、金融街的逐漸成熟CBD東擴(kuò)、“南城計(jì)劃”、首都國(guó)際第二機(jī)場(chǎng)等帶動(dòng)北京全面發(fā)展近期遠(yuǎn)期遠(yuǎn)景伴隨著北京發(fā)展重心的南移、第二機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，未來(lái)南城將步入高速發(fā)展的快車道城市定位：北京將發(fā)展定位瞄準(zhǔn)“世界城市”，中心城區(qū)不斷升級(jí)完善，南城是城市未來(lái)打造重點(diǎn)；城市布局：北京目前已形成多點(diǎn)帶動(dòng)的城市布局，未來(lái)將形成“兩軸兩帶多中心”的城市格局；內(nèi)容來(lái)源于《北京城市總體規(guī)劃2004－2020》《北京市2010年政府工作報(bào)告》將北京打造成世界城市2005年2010年2015年2020年26發(fā)展定位：大興區(qū)和北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是首都戰(zhàn)略發(fā)展的新空間和推進(jìn)新型城市化的主要著力區(qū)；經(jīng)濟(jì)支撐：北京市在2010-2012三年內(nèi)，將對(duì)城南地區(qū)投資超過(guò)500億元，加上帶動(dòng)的社會(huì)投資，總投資將達(dá)到2900億元；產(chǎn)業(yè)落位：南城屬于首都產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間格局“兩城兩帶、六高四新”中的重要“一帶”和“一高”；新城建設(shè)：十二五”時(shí)期，北京市將加快城市南部地區(qū)振興和崛起，重點(diǎn)建設(shè)發(fā)展亦莊-大興等新城。資料來(lái)源：

《北京市促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃》；《北京市大興區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；本案一系列規(guī)劃利好在南城的落位，為南城未來(lái)發(fā)展提供了重要保障，項(xiàng)目迎來(lái)重要機(jī)遇發(fā)展定位：大興區(qū)和北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是首都戰(zhàn)略發(fā)展的新空間和27亦莊新城：亦莊新城將進(jìn)一步發(fā)揮承接首都人口轉(zhuǎn)移、功能疏解的重要作用，亦莊新城規(guī)劃人口規(guī)模為70萬(wàn)～90萬(wàn)人，同時(shí)預(yù)留達(dá)到百萬(wàn)人口規(guī)模的空間；大興新城：大興新城將進(jìn)一步提升產(chǎn)業(yè)中心功能，沿地鐵大興線加快布局發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，

2020年大興新城總?cè)丝诳刂圃?0萬(wàn)人；新航程：新航城將通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動(dòng)高端臨空產(chǎn)業(yè)集聚，提升城市國(guó)際水平和輻射帶動(dòng)能力，加快城鄉(xiāng)一體化發(fā)展；南中軸：保護(hù)性開發(fā)，打造以生態(tài)涵養(yǎng)和歷史文化為特色的功能軸線。項(xiàng)目處于南中軸與兩新城的交叉中心，承接各處發(fā)展利好，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出本案大興亦莊新航城南中軸亦莊新城：亦莊新城將進(jìn)一步發(fā)揮承接首都人口轉(zhuǎn)移、功能疏解的重28項(xiàng)目周邊路網(wǎng)密布，與周邊聯(lián)接性強(qiáng)，出行便捷交通狀況：4號(hào)——大興線：安河橋北——天宮院L5號(hào)線：豆各莊——馬家灣——亦莊站——亦莊——舊宮——萬(wàn)源路——東高地——南苑機(jī)場(chǎng)——南苑（正在規(guī)劃中）本案項(xiàng)目周邊路網(wǎng)密布，與周邊聯(lián)接性強(qiáng)，出行便捷交通狀況：本案29第二機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，對(duì)未來(lái)區(qū)域的發(fā)展提升有很大利好第二機(jī)場(chǎng)建設(shè)形成的新空港經(jīng)濟(jì)效應(yīng)第二機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，對(duì)未來(lái)區(qū)域的發(fā)展提升有很大利好第二機(jī)場(chǎng)建設(shè)形30重點(diǎn)發(fā)展高端、高效、高輻射產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集約、集聚、循環(huán)發(fā)展，重點(diǎn)發(fā)展十大產(chǎn)業(yè)，六大產(chǎn)業(yè)園區(qū)；四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)電子信息產(chǎn)業(yè)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)裝備制造產(chǎn)業(yè)汽車制造產(chǎn)業(yè)三大新興產(chǎn)業(yè)新能源和新材料產(chǎn)業(yè)航空航天產(chǎn)業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)三大支撐產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)科技創(chuàng)新服務(wù)業(yè)都市產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)資料來(lái)源：大興區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要大興以高新產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)輻射力強(qiáng)，布局合理，未來(lái)發(fā)展前景看好本案重點(diǎn)發(fā)展高端、高效、高輻射產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集約、集聚、循環(huán)發(fā)展31

北部都市產(chǎn)業(yè)區(qū)

——重點(diǎn)建設(shè)大興新城綜合功能區(qū)、京南物流基地、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)周邊商務(wù)中心區(qū)東部現(xiàn)代制造業(yè)區(qū)

——重點(diǎn)建設(shè)北京采育經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、安定精細(xì)化工基地和北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)配套區(qū)中部文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)

——重點(diǎn)建設(shè)新媒體產(chǎn)業(yè)基地，發(fā)展影視編播制作、數(shù)字動(dòng)漫設(shè)計(jì)等為特色的新媒體產(chǎn)業(yè)西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)

——重點(diǎn)建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)大興生物醫(yī)藥基地、榆垡國(guó)家級(jí)農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)示范基地、榆垡萬(wàn)畝生態(tài)旅游區(qū)、永定河生態(tài)旅游區(qū)本案項(xiàng)目位于北部都市產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)，未來(lái)潛在就業(yè)人口巨大，為項(xiàng)目帶來(lái)了大量潛在客群北部都市產(chǎn)業(yè)區(qū)本案項(xiàng)目位于北部都市產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)，未來(lái)潛在就業(yè)人32區(qū)域市場(chǎng)研究一、大興區(qū)域規(guī)劃二、大興房地產(chǎn)市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究一、大興區(qū)域規(guī)劃33大興區(qū)域綜合指標(biāo)：GDP與常住人口情況均為增長(zhǎng)趨勢(shì)隨著近幾年大興區(qū)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，促使大興人口快速增長(zhǎng)

2005底，大興區(qū)常住人口首次突破百萬(wàn)，人口增長(zhǎng)幅度高達(dá)12.17%，這與大興輕軌正式規(guī)劃施工建設(shè)是密不可分的，2010年人口達(dá)到136.5萬(wàn)人，增長(zhǎng)17.77%2003-2010年大興區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，GDP年度漲幅在10%2003-2010年大興區(qū)人口變化對(duì)比大興區(qū)域綜合指標(biāo)：GDP與常住人口情況均為增長(zhǎng)趨勢(shì)隨著近幾34近年大興住宅土地成交規(guī)劃面積逐年增加，09年達(dá)到高峰，11年供求大幅下降政府加大對(duì)城南的開發(fā)力度及交通狀況的極大改善，促進(jìn)了南城價(jià)值的大幅度提升。其土地成交建面也是逐年上升，11年受政策影響，熱度有所下降。2003—2011年大興土地成交量走勢(shì)圖（萬(wàn)㎡）近年大興住宅土地成交規(guī)劃面積逐年增加，09年達(dá)到高峰，11年352003—2011年，大興區(qū)土地成交價(jià)格平均漲幅為47.48%，07、09年漲幅較為迅猛2003—2011年大興區(qū)土地成交均價(jià)走勢(shì)圖（萬(wàn)㎡）（元/㎡）2003—2011年，大興區(qū)土地成交價(jià)格平均漲幅為47.48362006-2011年大興住宅市場(chǎng)銷售面積走勢(shì)圖2006-2011年大興區(qū)住宅市場(chǎng)年均銷售面積漲幅約為30%（年份）（萬(wàn)㎡）2006-2011年大興住宅市場(chǎng)銷售面積走勢(shì)圖2006-20372006—2011年大興住宅市場(chǎng)成交均價(jià)走勢(shì)圖2002—2009年北京房地產(chǎn)成交均價(jià)漲幅率為29%（年份）（元/㎡）2006—2011年大興住宅市場(chǎng)成交均價(jià)走勢(shì)圖2002—2038結(jié)論大興線、未來(lái)輕軌L5的規(guī)劃，使項(xiàng)目的通達(dá)性和輻射性大為增強(qiáng)大興的產(chǎn)業(yè)布局，亦莊的發(fā)展，給項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)大量的潛在客戶需求首都第二機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，南部空港經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展提供較大利好“南城計(jì)劃”的出臺(tái)，帶來(lái)了大量投資，項(xiàng)目迎來(lái)發(fā)展的重要機(jī)遇2011年受政策影響，大興區(qū)域規(guī)劃面積下降明顯，銷售面積及成加價(jià)漲幅放緩結(jié)論大興線、未來(lái)輕軌L5的規(guī)劃，使項(xiàng)目的通達(dá)性和輻射性大為增PART

1項(xiàng)目背景及市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)研究項(xiàng)目本體分析PART1項(xiàng)目背景及市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)40亦莊開發(fā)區(qū)CBD大興線五環(huán)線大興新城六環(huán)線大興工業(yè)區(qū)亦莊線南中軸路第二機(jī)場(chǎng)亦莊開發(fā)區(qū)CBD大興線五環(huán)線大興六環(huán)線大興工業(yè)區(qū)亦莊線南中軸41大興區(qū)域商品房成交變化走勢(shì)統(tǒng)計(jì)(大興區(qū))日期數(shù)量面積(萬(wàn)㎡)均價(jià)2010年12月324027.92176792011年1月115612.2188132011年2月8136.3216862011年3月6835.77217552011年4月6906.3188432011年5月9398.32192262011年6月119111.43169232011年7月7979.79185742011年8月119521.71173362011年9月8049.77201752011年10月95310.88190792011年11月98111.9616275具監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)北京市大興區(qū)域2010年12月至2011年11月總體去化量13442套，142.35萬(wàn)平米，平均月去化率1120套，月均去化面積12萬(wàn)平米，全年成交均價(jià)18864元/平米。2011年北京市場(chǎng)去化率統(tǒng)計(jì)-大興大興區(qū)域商品房成交變化走勢(shì)統(tǒng)計(jì)(大興區(qū))日期數(shù)量面積(萬(wàn)大興競(jìng)品項(xiàng)目盤點(diǎn)截至2011年12月1日，北京市大興區(qū)監(jiān)測(cè)中項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)共38個(gè)，其中新項(xiàng)目9個(gè)，已在售項(xiàng)目25個(gè)，待售項(xiàng)目5個(gè)，考慮目前產(chǎn)品情況及2012年市場(chǎng)狀況因素，可能與4號(hào)線孔雀大衛(wèi)城形成客戶分流的產(chǎn)品據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)至少11項(xiàng)。【區(qū)域市場(chǎng)—大興】大興競(jìng)品項(xiàng)目盤點(diǎn)截至2011年12月1日，北京市大大興競(jìng)品項(xiàng)目盤點(diǎn)【區(qū)域市場(chǎng)—大興】

北京市大興區(qū)域重點(diǎn)樓盤2011年貨量統(tǒng)計(jì)（時(shí)間2010.12-2011.11）序號(hào)項(xiàng)目名稱供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)面積（萬(wàn)/㎡）簽約套數(shù)簽約面積簽約均價(jià)貨值（億）存量（萬(wàn)㎡）1金地仰山81310.8552369233.91923613.323.932中建·國(guó)際港2062.69465901.76180831.072.13富力丹麥小鎮(zhèn)3624.8225133687113903.841.464旭輝御府1301.76658821.61183781.620.925紅木林100.123374.22190720.07140.096金色漫香郡79610.4848663967.7111637.144.087一品嘉園931.28628591.6991740.780.428龍湖·時(shí)代天街————19426124.7174354.556.69首邑溪谷1471.828710807.4226492.450.7410cago寓所721.011147.19139170.02050.0911恒盛·小鎮(zhèn)藝墅891.21111458.4690840.13251.06A類威脅性B類威脅性大興競(jìng)品項(xiàng)目盤點(diǎn)【區(qū)域市場(chǎng)—大興】大興競(jìng)品市場(chǎng)分析【區(qū)域市場(chǎng)—大興】據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)截至2011年12月1日大興區(qū)域11個(gè)主要競(jìng)品項(xiàng)目剩余可售貨值約21.71萬(wàn)㎡，按2011年大興區(qū)整體月均去化率10%計(jì)算，截至2012年1月大興區(qū)域競(jìng)品項(xiàng)目貨值存量至少剩余19萬(wàn)㎡，按100㎡/套計(jì)算，剩余房源至少1900余套，此次統(tǒng)計(jì)只針對(duì)在監(jiān)測(cè)范圍中且可能對(duì)本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目以示例，實(shí)際大興存量及潛在競(jìng)爭(zhēng)隱患定遠(yuǎn)大于本次統(tǒng)計(jì)中所顯示數(shù)字。以“首邑溪谷”為例，2011年12月簽約均價(jià)為28945元/㎡，實(shí)際推售房源中出現(xiàn)部分均價(jià)13000元/㎡以及更低價(jià)房源，大衛(wèi)城起售至今最高成交均價(jià)7200元/㎡，2012年市場(chǎng)打壓因素的持續(xù)，此項(xiàng)目如繼續(xù)價(jià)格調(diào)整，很有可能對(duì)本項(xiàng)目形成客戶分流。大興競(jìng)品市場(chǎng)分析【區(qū)域市場(chǎng)—大興】據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)截北京大興區(qū)地塊研究報(bào)告2012-01-1北京大興區(qū)地塊研究報(bào)告2012-01-146PART

1項(xiàng)目背景及市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)研究項(xiàng)目本體分析PART1項(xiàng)目背景及市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)47宏觀市場(chǎng)分析一、國(guó)家政策層面二、北京宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)宏觀市場(chǎng)分析一、國(guó)家政策層面48基調(diào):抓緊建立住房保障體系基調(diào)：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展基調(diào)：抑制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》出臺(tái)“10.22”新政出臺(tái)松綁二套房營(yíng)業(yè)稅征收5年減至2年《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見《境外投資管理辦法》出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》《關(guān)于加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》《調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》出臺(tái)《個(gè)人貸款管理暫行辦法》出臺(tái)《加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題通知》《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》“4.15新政”出臺(tái)“9.29新政”出臺(tái)基調(diào):嚴(yán)厲打壓“1.26”國(guó)八條出臺(tái)上海繼重慶后開征房產(chǎn)稅上海繼重慶后開征房產(chǎn)稅“京十五條”出臺(tái)前7個(gè)月6次上調(diào)準(zhǔn)備金率、3次加息7.12國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議“二三線城市”也要限購(gòu)7.26“新版滬四條”發(fā)布，再次緊縮限購(gòu)令8.2“四大行”叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)8.16住建部二三線城市限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)出爐10月佛山限購(gòu)令松綁朝令夕改11月初中山出臺(tái)限價(jià)令…...政策風(fēng)向不斷轉(zhuǎn)換，樓市不能承受調(diào)控之重【市場(chǎng)解讀—2011年宏觀政策回顧】2008200920102011基調(diào):繼續(xù)抑制基調(diào):抓緊建立住房保障體系基調(diào)：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展2011年政策持續(xù)收縮、市場(chǎng)下行【市場(chǎng)解讀—2011年宏觀政策回顧】政策回顧鼓勵(lì)自住消費(fèi)，抑制投資，嚴(yán)控土地和房貸；政策針對(duì)性強(qiáng)，嚴(yán)控房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。10-12-2611-4-611-7-7金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn).金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn).金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn).金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn).存款利率：2.75存款利率：3存款利率：3.25存款利率：3.5貸款利率：5.81貸款利率：6.06貸款利率：6.31貸款利率：6.56一年期存貸款利率房企融資成本提高、融資渠道減少；購(gòu)房者購(gòu)房成本增加11-2-9新“國(guó)八條”出臺(tái)，涵蓋限貸、限購(gòu)、問(wèn)責(zé)、交易稅四個(gè)方面?！熬┦鍡l”出臺(tái)，被稱為史上最嚴(yán)厲“控需求”政策。10-4-17二套首付50%；貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍；購(gòu)買首套住房首不低于30%。11-01-2611-2-15召開的國(guó)務(wù)院會(huì)議指出，堅(jiān)定不移的搞好房地產(chǎn)調(diào)控，進(jìn)一步鞏固調(diào)控結(jié)果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整。11-10-29金融政策回顧政治局堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖11-12-2911-11-30中國(guó)人民銀行

存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)存款利率：2.12011年政策持續(xù)收縮、市場(chǎng)下行【市場(chǎng)解讀—2011年宏觀政2012年關(guān)已至，嚴(yán)格調(diào)控之風(fēng)絲毫未減弱溫家寶總理：進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果

將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施財(cái)政部：溫家寶總理：首提下調(diào)房?jī)r(jià)，彰顯調(diào)控決心重申將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施財(cái)政部：珠海：全國(guó)首個(gè)雙限令出臺(tái)（限價(jià)、限購(gòu)）廣州增城：出臺(tái)所有住宅產(chǎn)品限價(jià)令中山：執(zhí)行期52天限價(jià)令出臺(tái)上海：預(yù)期繳納房產(chǎn)稅將按日加收滯納金要求銀行密切關(guān)注房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)銀監(jiān)會(huì)：2011年11月2011年11月2011年10月【市場(chǎng)解讀—2011年宏觀政策回顧】2012年關(guān)已至，嚴(yán)格調(diào)控之風(fēng)絲毫未減弱溫家寶總理：將加快【市場(chǎng)解讀—2011年宏觀政策回顧】【市場(chǎng)解讀—2011年宏觀政策回顧】政策趨勢(shì)：繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，貨幣政策微調(diào)緩解調(diào)控壓力對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，本輪房地產(chǎn)調(diào)控事關(guān)中央政府公信力和中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的大局，中央政治局會(huì)議近期定調(diào)2012年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)明確表示“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，預(yù)計(jì)限購(gòu)、限價(jià)等行政性政策在2012年不會(huì)放松，土地制度完善、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革等長(zhǎng)效機(jī)制建立也有可能落到實(shí)處。2011年11月底，央行近三年來(lái)首次下調(diào)存準(zhǔn)率，預(yù)計(jì)貨幣政策將在2012年繼續(xù)微調(diào)，其微調(diào)力度和節(jié)奏將是影響2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵。宏觀調(diào)控持續(xù)收緊，力度之大、波及面之廣遠(yuǎn)超之前，價(jià)格開始下降，市場(chǎng)開始冷淡，弱市下，我們需要把握有限需求，強(qiáng)力應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。【市場(chǎng)解讀—2011年宏觀政策回顧】政策趨勢(shì)：繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，貨幣政策微調(diào)緩解調(diào)控宏觀市場(chǎng)分析一、國(guó)家政策層面二、北京宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)宏觀市場(chǎng)分析一、國(guó)家政策層面54全市地區(qū)生產(chǎn)總值與人均生產(chǎn)總值均呈增長(zhǎng)趨勢(shì)財(cái)政：全市完成地方財(cái)政收入（一般預(yù)算）2353.9億元，比上年增長(zhǎng)16.1%。其中，實(shí)現(xiàn)增值稅和營(yíng)業(yè)稅210億元和855.4億元，分別增長(zhǎng)16.8%和13.7%，實(shí)現(xiàn)企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅513.1億元和215.3億元，分別增長(zhǎng)19.2%和21.1%。地方財(cái)政支出（一般預(yù)算，含中央追加支出）2716億元，增長(zhǎng)17.1%。其中，用于教育、科學(xué)技術(shù)、社會(huì)保障和就業(yè)的支出分別增長(zhǎng)22.9%、41.6%和18%數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局全市地區(qū)生產(chǎn)總值與人均生產(chǎn)總值均呈增長(zhǎng)趨勢(shì)財(cái)政：全市完成地方55第一產(chǎn)業(yè)增加值124.3億元，下降1.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值3323.1億元，增長(zhǎng)13.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值10330.5億元，增長(zhǎng)9.1%。三產(chǎn)業(yè)中第三產(chǎn)業(yè)所占份額最大，占70%以上，教育、文化、廣播、電視、科學(xué)研究、衛(wèi)生、體育和社會(huì)福利事業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局第一產(chǎn)業(yè)增加值124.3億元，下降1.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值356全市固定資產(chǎn)投資水平10、11月較前三季度回落，但整體經(jīng)濟(jì)前景樂(lè)觀1-11月，我市累計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資5367.3億元，比上年同期增長(zhǎng)14.2%（從2011年起，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)規(guī)定，固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)起點(diǎn)由50萬(wàn)元調(diào)整至500萬(wàn)元，上年同期數(shù)據(jù)進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整），增速比1-10月回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局全市固定資產(chǎn)投資水平10、11月較前三季度回落，但整體經(jīng)濟(jì)前57全市常住人口為1961.9萬(wàn)人，同2000年第五次全國(guó)人口普查相比，十年共增加604.3萬(wàn)人，增長(zhǎng)44.5%。平均每年增加60.4萬(wàn)人。全市常住人口中，外省市來(lái)京人員為704.5萬(wàn)人，占常住人口的35.9%截止2011年前全市常住人口數(shù)值呈增長(zhǎng)趨勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局全市常住人口為1961.9萬(wàn)人，同2000年第五次全國(guó)人口582011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與社會(huì)消費(fèi)品零售額均呈增長(zhǎng)趨勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與社會(huì)消費(fèi)品零售額均呈增長(zhǎng)趨59結(jié)論：政策面：國(guó)家高層對(duì)新政態(tài)度堅(jiān)決，短時(shí)間內(nèi)北京調(diào)控力度不會(huì)減弱；消費(fèi)水平經(jīng)濟(jì)水平第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較強(qiáng)，有力支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展政策面巨大的消費(fèi)潛力是房地產(chǎn)加快發(fā)展的保證經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，大量財(cái)富人群，整體消費(fèi)能力強(qiáng)結(jié)論：政策面：國(guó)家高層對(duì)新政態(tài)度堅(jiān)決，短時(shí)間內(nèi)北京調(diào)控力度不60PART

1項(xiàng)目背景及市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)研究項(xiàng)目本體分析PART1項(xiàng)目背景及市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)612011年北京住宅用地市場(chǎng)冷清，整體處于供過(guò)于求的狀態(tài)，地價(jià)下降趨勢(shì)明顯注：2010年1-11月供應(yīng)1611.96萬(wàn)㎡，成交面積960.38萬(wàn)㎡【土地市場(chǎng)—住宅用地】2011年北京住宅用地供求大幅下降，推出和成交土地規(guī)劃建設(shè)面積環(huán)比2010年全年分別大幅下降28%、49%；環(huán)比2010年（1-11月）分別下降22%、22%，整體需求相對(duì)不足2011年樓面地價(jià)達(dá)到4943元/㎡，環(huán)比下降32%2011年北京住宅用地市場(chǎng)冷清，整體處于供過(guò)于求的狀態(tài)，地價(jià)2011年土地市場(chǎng)供過(guò)于求狀況明顯，開發(fā)商拿地?zé)崆椴桓?，樓面價(jià)也處于近兩年新低【土地市場(chǎng)—住宅用地】2月限購(gòu)政策頒布，土地市場(chǎng)競(jìng)地?zé)岫认陆担?月住宅用地?zé)o成交，樓面持續(xù)走低，房企拿地積極性受到較大影響；第三季度市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)，隨著政府推地量的加大，房企拿地信心開始增強(qiáng)，其中2011年8月、9月住宅用地供求有所上漲。限購(gòu)政策2011年土地市場(chǎng)供過(guò)于求狀況明顯，開發(fā)商拿地?zé)崆椴桓?，樓?011年北京商品住宅市場(chǎng)供求均下降，購(gòu)房者觀望態(tài)度濃厚【商品住宅市場(chǎng)—供求狀況】2011年截止到11月,北京商品住宅新增供應(yīng)面積995萬(wàn)㎡，環(huán)比2010年全年下降18.1%，環(huán)比2010年1-11月增加2%；2011年截止到11月,北京商品住宅成交面積741萬(wàn)㎡，環(huán)比2010年全年下降33.2%，環(huán)比2010年1-11月下降22.2%2011年北京商品住宅市場(chǎng)供求均下降，購(gòu)房者觀望態(tài)度濃厚【商2011年北京住宅存量逐步攀升，11月底存量達(dá)到123598套，創(chuàng)近三年新高【商品住宅市場(chǎng)—存量】2011年1-11月北京商品住宅成交存量呈逐步上升趨勢(shì)，受到限購(gòu)影響未來(lái)仍有上升的可但與2008年12月的最高存量相比，仍有超過(guò)25000套的差距，如果市場(chǎng)政策向好去化難度不大。2011年北京住宅存量逐步攀升，11月底存量達(dá)到1235982010年6月-2011年11月，居住用地共成交土地102宗，規(guī)劃建面1675.04萬(wàn)㎡：已上市土地18宗，規(guī)劃建面320.92萬(wàn)㎡；未上市土地84宗，規(guī)劃建面1354.12萬(wàn)㎡【商品住宅市場(chǎng)—潛在供應(yīng)】數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)總供應(yīng)量排名前三的均為遠(yuǎn)郊區(qū)縣，占總規(guī)劃建面的51%，其中大興區(qū)最多為255.86萬(wàn)㎡；北京城區(qū)內(nèi)的土地供應(yīng)量仍然較少，充分體現(xiàn)了城區(qū)土地的稀缺性。2010年6月-2011年11月，居住用地共成交土地102宗2011年北京住宅用地市場(chǎng)供過(guò)于求的狀態(tài)，地價(jià)下降趨勢(shì)明顯，開發(fā)商拿地?zé)崆椴桓?；北京商品住宅市?chǎng)供求均下降，購(gòu)房者觀望態(tài)度濃厚；北京住宅存量逐步攀升。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)總而言之，政府嚴(yán)厲的調(diào)控手段，在北京房地產(chǎn)交易市場(chǎng)已經(jīng)顯示出明顯效果面對(duì)庫(kù)存壓力，目前北京在售的730個(gè)新建住宅項(xiàng)目中，98.8％的在售新盤價(jià)格停止上漲，而至少有116個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格明顯下降。2011年北京住宅用地市場(chǎng)供過(guò)于求的狀態(tài)，地價(jià)下降趨勢(shì)明顯，PART

1項(xiàng)目背景及市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)研究項(xiàng)目本體分析PART1項(xiàng)目背景及市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)68區(qū)域市場(chǎng)研究一、大興區(qū)域規(guī)劃二、大興房地產(chǎn)市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究一、大興區(qū)域規(guī)劃69簡(jiǎn)介：大興區(qū)位于北京市南部，東臨通州區(qū)，南臨河北省固安縣、霸縣等，西與房山區(qū)隔永定河為鄰，北接豐臺(tái)區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)。大興全境屬永定河沖擊平原，面積為1036平方公里，海拔13.4米-52米，屬暖溫帶濕潤(rùn)大陸季風(fēng)氣候。年平均氣溫為11.6℃，年平均降水量556.4毫米。大興區(qū)概況——連接南中軸線，橫跨北京東部發(fā)展帶和西部生態(tài)帶，成為北京向華北地區(qū)輻射的前沿簡(jiǎn)介：大興區(qū)概況——連接南中軸線，橫跨北京東部發(fā)展帶和西部生70將北京打造成世界城市2005年2010年2015年2020年2050年中關(guān)村、CBD、金融街的逐漸成熟CBD東擴(kuò)、“南城計(jì)劃”、首都國(guó)際第二機(jī)場(chǎng)等帶動(dòng)北京全面發(fā)展近期遠(yuǎn)期遠(yuǎn)景伴隨著北京發(fā)展重心的南移、第二機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，未來(lái)南城將步入高速發(fā)展的快車道城市定位：北京將發(fā)展定位瞄準(zhǔn)“世界城市”，中心城區(qū)不斷升級(jí)完善，南城是城市未來(lái)打造重點(diǎn)；城市布局：北京目前已形成多點(diǎn)帶動(dòng)的城市布局，未來(lái)將形成“兩軸兩帶多中心”的城市格局；內(nèi)容來(lái)源于《北京城市總體規(guī)劃2004－2020》《北京市2010年政府工作報(bào)告》將北京打造成世界城市2005年2010年2015年2020年71發(fā)展定位：大興區(qū)和北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是首都戰(zhàn)略發(fā)展的新空間和推進(jìn)新型城市化的主要著力區(qū)；經(jīng)濟(jì)支撐：北京市在2010-2012三年內(nèi)，將對(duì)城南地區(qū)投資超過(guò)500億元，加上帶動(dòng)的社會(huì)投資，總投資將達(dá)到2900億元；產(chǎn)業(yè)落位：南城屬于首都產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間格局“兩城兩帶、六高四新”中的重要“一帶”和“一高”；新城建設(shè)：十二五”時(shí)期，北京市將加快城市南部地區(qū)振興和崛起，重點(diǎn)建設(shè)發(fā)展亦莊-大興等新城。資料來(lái)源：

《北京市促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃》；《北京市大興區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；本案一系列規(guī)劃利好在南城的落位，為南城未來(lái)發(fā)展提供了重要保障，項(xiàng)目迎來(lái)重要機(jī)遇發(fā)展定位：大興區(qū)和北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是首都戰(zhàn)略發(fā)展的新空間和72亦莊新城：亦莊新城將進(jìn)一步發(fā)揮承接首都人口轉(zhuǎn)移、功能疏解的重要作用，亦莊新城規(guī)劃人口規(guī)模為70萬(wàn)～90萬(wàn)人，同時(shí)預(yù)留達(dá)到百萬(wàn)人口規(guī)模的空間；大興新城：大興新城將進(jìn)一步提升產(chǎn)業(yè)中心功能，沿地鐵大興線加快布局發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，

2020年大興新城總?cè)丝诳刂圃?0萬(wàn)人；新航程：新航城將通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動(dòng)高端臨空產(chǎn)業(yè)集聚，提升城市國(guó)際水平和輻射帶動(dòng)能力，加快城鄉(xiāng)一體化發(fā)展；南中軸：保護(hù)性開發(fā)，打造以生態(tài)涵養(yǎng)和歷史文化為特色的功能軸線。項(xiàng)目處于南中軸與兩新城的交叉中心，承接各處發(fā)展利好，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出本案大興亦莊新航城南中軸亦莊新城：亦莊新城將進(jìn)一步發(fā)揮承接首都人口轉(zhuǎn)移、功能疏解的重73項(xiàng)目周邊路網(wǎng)密布，與周邊聯(lián)接性強(qiáng)，出行便捷交通狀況：4號(hào)——大興線：安河橋北——天宮院L5號(hào)線：豆各莊——馬家灣——亦莊站——亦莊——舊宮——萬(wàn)源路——東高地——南苑機(jī)場(chǎng)——南苑（正在規(guī)劃中）本案項(xiàng)目周邊路網(wǎng)密布，與周邊聯(lián)接性強(qiáng)，出行便捷交通狀況：本案74第二機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，對(duì)未來(lái)區(qū)域的發(fā)展提升有很大利好第二機(jī)場(chǎng)建設(shè)形成的新空港經(jīng)濟(jì)效應(yīng)第二機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，對(duì)未來(lái)區(qū)域的發(fā)展提升有很大利好第二機(jī)場(chǎng)建設(shè)形75重點(diǎn)發(fā)展高端、高效、高輻射產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集約、集聚、循環(huán)發(fā)展，重點(diǎn)發(fā)展十大產(chǎn)業(yè)，六大產(chǎn)業(yè)園區(qū)；四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)電子信息產(chǎn)業(yè)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)裝備制造產(chǎn)業(yè)汽車制造產(chǎn)業(yè)三大新興產(chǎn)業(yè)新能源和新材料產(chǎn)業(yè)航空航天產(chǎn)業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)三大支撐產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)科技創(chuàng)新服務(wù)業(yè)都市產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)資料來(lái)源：大興區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要大興以高新產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)輻射力強(qiáng)，布局合理，未來(lái)發(fā)展前景看好本案重點(diǎn)發(fā)展高端、高效、高輻射產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集約、集聚、循環(huán)發(fā)展76

北部都市產(chǎn)業(yè)區(qū)

——重點(diǎn)建設(shè)大興新城綜合功能區(qū)、京南物流基地、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)周邊商務(wù)中心區(qū)東部現(xiàn)代制造業(yè)區(qū)

——重點(diǎn)建設(shè)北京采育經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、安定精細(xì)化工基地和北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)配套區(qū)中部文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)

——重點(diǎn)建設(shè)新媒體產(chǎn)業(yè)基地，發(fā)展影視編播制作、數(shù)字動(dòng)漫設(shè)計(jì)等為特色的新媒體產(chǎn)業(yè)西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)

——重點(diǎn)建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)大興生物醫(yī)藥基地、榆垡國(guó)家級(jí)農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)示范基地、榆垡萬(wàn)畝生態(tài)旅游區(qū)、永定河生態(tài)旅游區(qū)本案項(xiàng)目位于北部都市產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)，未來(lái)潛在就業(yè)人口巨大，為項(xiàng)目帶來(lái)了大量潛在客群北部都市產(chǎn)業(yè)區(qū)本案項(xiàng)目位于北部都市產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)，未來(lái)潛在就業(yè)人77區(qū)域市場(chǎng)研究一、大興區(qū)域規(guī)劃二、大興房地產(chǎn)市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究一、大興區(qū)域規(guī)劃78大興區(qū)域綜合指標(biāo)：GDP與常住人口情況均為增長(zhǎng)趨勢(shì)隨著近幾年大興區(qū)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，促使大興人口快速增長(zhǎng)

2005底，大興區(qū)常住人口首次突破百萬(wàn)，人口增長(zhǎng)幅度高達(dá)12.17%，這與大興輕軌正式規(guī)劃施工建設(shè)是密不可分的，2010年人口達(dá)到136.5萬(wàn)人，增長(zhǎng)17.77%2003-2010年大興區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，GDP年度漲幅在10%2003-2010年大興區(qū)人口變化對(duì)比大興區(qū)域綜合指標(biāo)：GDP與常住人口情況均為增長(zhǎng)趨勢(shì)隨著近幾79近年大興住宅土地成交規(guī)劃面積逐年增加，09年達(dá)到高峰，11年供求大幅下降政府加大對(duì)城南的開發(fā)力度及交通狀況的極大改善，促進(jìn)了南城價(jià)值的大幅度提升。其土地成交建面也是逐年上升，11年受政策影響，熱度有所下降。2003—2011年大興土地成交量走勢(shì)圖（萬(wàn)㎡）近年大興住宅土地成交規(guī)劃面積逐年增加，09年達(dá)到高峰，11年802003—2011年，大興區(qū)土地成交價(jià)格平均漲幅為47.48%，07、09年漲幅較為迅猛2003—2011年大興區(qū)土地成交均價(jià)走勢(shì)圖（萬(wàn)㎡）（元/㎡）2003—2011年，大興區(qū)土地成交價(jià)格平均漲幅為47.48812006-2011年大興住宅市場(chǎng)銷售面積走勢(shì)圖2006-2011年大興區(qū)住宅市場(chǎng)年均銷售面積漲幅約為30%（年份）（萬(wàn)㎡）2006-2011年大興住宅市場(chǎng)銷售面積走勢(shì)圖2006-20822006—2011年大興住宅市場(chǎng)成交均價(jià)走勢(shì)圖2002—2009年北京房地產(chǎn)成交均價(jià)漲幅率為29%（年份）（元/㎡）2006—2011年大興住宅市場(chǎng)成交均價(jià)走勢(shì)圖2002—2083結(jié)論大興線、未來(lái)輕軌L5的規(guī)劃，使項(xiàng)目的通達(dá)性和輻射性大為增強(qiáng)大興的產(chǎn)業(yè)布局，亦莊的發(fā)展，給項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)大量的潛在客戶需求首都第二機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，南部空港經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展提供較大利好“南城計(jì)劃”的出臺(tái)，帶來(lái)了大量投資，項(xiàng)目迎來(lái)發(fā)展的重要機(jī)遇2011年受政策影響，大興區(qū)域規(guī)劃面積下降明顯，銷售面積及成加價(jià)漲幅放緩結(jié)論大興線、未來(lái)輕