土增清算培訓(xùn)課件

2015年8月6日2015年土增清算交流培訓(xùn)2015年土增清算交流培訓(xùn)目錄土增清算相關(guān)政策解析1土增清算特殊事項(xiàng)處理2土增清算流程3土增清算應(yīng)對(duì)方法4目錄土增清算相關(guān)政策解析1土增清算特殊事項(xiàng)處理2土增清算流程土地增值稅清算單位政策鏈接：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第一條關(guān)于“土地增值稅的清算單位”進(jìn)一步明確：“土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。”問題一：什么是國(guó)家有關(guān)部門審批的開發(fā)項(xiàng)目？問題二：分步開發(fā)項(xiàng)目如何確定清算單位？問題三：普通住宅與非普通住宅是否必須分開清算？問題四：同一項(xiàng)目的住宅和商鋪是否可以分開清算？土地增值稅清算單位政策鏈接：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算單位的確定.湖北地方政策

關(guān)于滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目確定清算單位的問題：以規(guī)劃部門發(fā)放的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。鄂地稅發(fā)[2008]211號(hào)清算單位的確定.湖北地方政策清算對(duì)象同一開發(fā)項(xiàng)目中包含多種類型房地產(chǎn)的，按以下類別作為核算對(duì)象，分別計(jì)算收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅；（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅；（三）非住宅類房產(chǎn)。清算對(duì)象土地增值稅清算要點(diǎn)(1)要點(diǎn)主要規(guī)定清算條件納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算的三種情況(主動(dòng)清算)（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的四種情況(被動(dòng)清算)（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）主管地稅機(jī)關(guān)認(rèn)定有可能造成稅款流失、經(jīng)區(qū)局局長(zhǎng)批準(zhǔn)清算的項(xiàng)目；（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。土地增值稅清算要點(diǎn)(1)要點(diǎn)主要規(guī)定清算條件納稅人應(yīng)進(jìn)行土土地增值稅清算要點(diǎn)(2)要點(diǎn)主要規(guī)定非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分紅、償債、換取非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)收入按下列方法和順序確認(rèn)：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。土地增值稅清算要點(diǎn)(2)要點(diǎn)主要規(guī)定非直接銷售和自用房地產(chǎn)土地增值稅清算要點(diǎn)(3)要點(diǎn)主要規(guī)定土地增值稅的核定征收稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅的五種行為（1）應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（3）賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（4）符合清算條件，未按期辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。嚴(yán)控核定征收不得在清算申報(bào)環(huán)節(jié)預(yù)先設(shè)定清算項(xiàng)目為核定征收方式。對(duì)分期開發(fā)的清算項(xiàng)目，后期項(xiàng)目也應(yīng)按查賬清算的要求進(jìn)行申報(bào)和上報(bào)材料，不得簡(jiǎn)單比照前期認(rèn)定為核定征收。土地增值稅清算要點(diǎn)(3)要點(diǎn)主要規(guī)定土地增值稅的核定征收稅清算的具體時(shí)限、未及時(shí)清算的后果1、對(duì)納稅人符合條件應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的，在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。2、對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

3、在規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。清算的具體時(shí)限、未及時(shí)清算的后果1、對(duì)納稅人符合條件應(yīng)進(jìn)行土加收滯納金的情形(1)未按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅(2)未按規(guī)定期限進(jìn)行清算申報(bào)(3)未按開票期限繳納稅款(4)清算申報(bào)后經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核補(bǔ)繳的稅款(5)清算審核應(yīng)補(bǔ)繳的稅款未按開票規(guī)定期限繳納稅款加收滯納金的情形(1)未按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅土地增值稅與企業(yè)所得稅政策比較(1)項(xiàng)目土地增值稅企業(yè)所得稅時(shí)間范圍從拿地、開發(fā)、銷售、結(jié)算到清算要跨越好幾個(gè)年度一個(gè)會(huì)計(jì)年度空間范圍（1）對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的增值額進(jìn)行計(jì)算（2）清算針對(duì)具體的開發(fā)項(xiàng)目，涉及好幾年的財(cái)務(wù)核算（3）按清算項(xiàng)目歸集收入、成本和費(fèi)用（4）對(duì)扣除項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類（5）按普通住宅、非普通住宅、非住宅開發(fā)產(chǎn)品分類計(jì)算增值額和應(yīng)繳稅金（1）所有與所得有關(guān)的事項(xiàng)（2）計(jì)算過程體現(xiàn)在對(duì)財(cái)務(wù)核算結(jié)果的納稅調(diào)整

土地增值稅與企業(yè)所得稅政策比較(1)項(xiàng)目土地增值稅企業(yè)所得稅土地增值稅與企業(yè)所得稅政策比較(2)項(xiàng)目土地增值稅企業(yè)所得稅土地閑置費(fèi)不可扣除可以扣除預(yù)提成本質(zhì)量保證金：預(yù)提成本：（1）取得發(fā)票的，按發(fā)票金額扣除（1）出包工程未取得全額發(fā)票的（2）未取得發(fā)票的，不得扣除（2）公共配套設(shè)施

（3）未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用（期間費(fèi)用）利息支出：不超過金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的利息支出可以據(jù)實(shí)扣除（1）利息支出在開發(fā)費(fèi)用中列支（2）超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除印花稅已作為管理費(fèi)用扣除，不能單獨(dú)扣除可以扣除項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)樣板房及售樓部成本視情況扣除作為開發(fā)間接費(fèi)用扣除土地增值稅與企業(yè)所得稅政策比較(2)項(xiàng)目土地增值稅企業(yè)所得稅Contents土增清算相關(guān)政策解析1土增清算特殊事項(xiàng)處理2土增清算流程3土增清算應(yīng)對(duì)方法4Contents土增清算相關(guān)政策解析1土增清算特殊事項(xiàng)處理2

政策鏈接：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其取得收入的確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格核定。鄂地稅發(fā)[2008]207號(hào)

某房地產(chǎn)公司，擬將開發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行投資，該房地產(chǎn)的開發(fā)成本5000萬元，市場(chǎng)銷售價(jià)格為7000萬元。該房產(chǎn)公司以成本價(jià)5000萬元投資到全資子公司，收入如何確認(rèn)?

分析：即使該公司以成本價(jià)對(duì)外投資，土地增值稅的計(jì)稅收入不能是開發(fā)成本，應(yīng)按市場(chǎng)銷售價(jià)格7000萬元確認(rèn)清算收入。1、對(duì)外投資視同銷售計(jì)稅收入的確認(rèn)

政策鏈接：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于贊助、職工福利、政策鏈接:（1)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入（國(guó)務(wù)院第138號(hào)令）(2)條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。（財(cái)法字(1995)6號(hào)）

某地產(chǎn)企業(yè)，于2010年1月將一棟已竣工交付使用的寫字樓抵付某施工企業(yè)的工程結(jié)算款，這棟寫字樓市場(chǎng)銷售價(jià)格1000萬元，賬面開發(fā)成本800萬元。該房地產(chǎn)公司將開發(fā)成本800萬元直接沖抵了應(yīng)付的工程款。收入如何確認(rèn)？分析：清算時(shí)應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)格確認(rèn)1000萬元的收入，對(duì)應(yīng)的開發(fā)成本800可計(jì)入扣除項(xiàng)目。2、以開發(fā)產(chǎn)品抵付工程款未確認(rèn)收入政策鏈接:（1)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入，包括貨幣收入、實(shí)

政策鏈接：已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）

某開發(fā)商與客戶在2010年12月10日簽訂售房合同，合同總額100萬元。首付30萬元，在2010年12月15日交付；按揭70萬元，在2011年1月20日由銀行發(fā)放。請(qǐng)問在以2010年12月31日為截止時(shí)間進(jìn)行土地增值稅清算（銷售率85%,滿足清算條件）時(shí)，清算收入金額是30萬元，還是100萬元？解析：未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及100萬元為清算收入。

3、合同收入的確認(rèn)

政策鏈接：已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)

某地產(chǎn)公司，公司在項(xiàng)目開發(fā)過程中，其材料供應(yīng)、景觀設(shè)計(jì)、園林建設(shè)等均系集團(tuán)公司名下的全資子公司，通過審核發(fā)現(xiàn)，其門窗包干價(jià)900元/平方米，而市場(chǎng)公允價(jià)格為400—500元/平方米，僅門窗安裝一項(xiàng)關(guān)聯(lián)交易多列成本1570余萬元，按最低30%稅率計(jì)算，少繳稅款471萬元。還有園林綠化工程多列綠化苗木、多報(bào)花草數(shù)據(jù)等，造成扣除成本多列或虛列。

解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最典型的關(guān)聯(lián)方交易行為就是材料供應(yīng)與建筑工程安裝等，其價(jià)格與市場(chǎng)行為不符，造成扣除項(xiàng)目金額不實(shí)。4、關(guān)聯(lián)方交易價(jià)格不公允

某地產(chǎn)公司，公司在項(xiàng)目開發(fā)過程中，其材料供應(yīng)、景觀設(shè)

某房地產(chǎn)公司單獨(dú)修建了售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施，其發(fā)生的相關(guān)支出（如設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用），如何扣除？分析：（1)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房企銷售費(fèi)用扣除。售樓部?jī)?nèi)購(gòu)置的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視等資本性購(gòu)置支出不得一次在銷售費(fèi)用中列支。（2）在主體內(nèi)修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。（3）房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如會(huì)所、物業(yè)管理用房），作為售樓部的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以公共配套設(shè)施的相關(guān)規(guī)定處理。5、售樓部、樣板房扣除某房地產(chǎn)公司單獨(dú)修建了售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施，其發(fā)生的相政策鏈接：細(xì)則》規(guī)定：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（即房地產(chǎn)是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

某房地產(chǎn)開發(fā)公司，于2008年3月開始建設(shè)電梯公寓15萬平方米，2008年12月開始預(yù)售，與業(yè)主簽訂的《商品房買賣合同》中約定于2009年9月竣工交房。由于該房地產(chǎn)公司的原因，實(shí)際交房日期延后了3個(gè)月，按合同約定，地產(chǎn)公司支付了業(yè)主違約金200萬元。200萬元違約金是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？

分析：

滯納金、罰款和違約金等，在會(huì)計(jì)處理上計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出。違約金不屬于土地增值稅扣除項(xiàng)目。違約金既不是開發(fā)成本，也不是開發(fā)費(fèi)用列支的范圍。

6、違約金的扣除政策鏈接：細(xì)則》規(guī)定：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（即房

政策鏈接：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同時(shí)還有商鋪、商網(wǎng)車庫(kù)等其他開發(fā)產(chǎn)品的，該項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅，應(yīng)按住宅和其他開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品兩類分別計(jì)算土地增值稅。其他開發(fā)產(chǎn)品類中納稅人建造商網(wǎng)、商鋪、車庫(kù)、輔助助房等，不再按功能分別分類計(jì)算土地增值稅。住宅中的普通住宅和非普通住宅應(yīng)分別核算增值額，計(jì)算繳納土地增值稅。鄂地稅[2008]211號(hào)

某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一幢商住綜合樓，1-2層是商業(yè)用房，3-33層是住宅，現(xiàn)在進(jìn)行土地增值稅清算，經(jīng)計(jì)算，住宅為負(fù)增值，商業(yè)用房為正增值且數(shù)額很大。住宅的負(fù)增值能否抵減商業(yè)用房的正增值？

分析：住宅與其他開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分別計(jì)算增值額和增值率，因此住宅的負(fù)增值不能抵減商業(yè)用房的正增值?？梢赃\(yùn)用層高系數(shù)法合理調(diào)節(jié)住宅和商業(yè)用房的增值率7、住宅與其他開發(fā)產(chǎn)品分別核算

政策鏈接：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中既有普通住宅，又有非普通住宅，層高系數(shù)法單棟建筑中住宅和商業(yè)用房的建筑成本扣除(1)商住一體樓，商業(yè)用房建筑成本可按層高系數(shù)調(diào)整(2)其他扣除項(xiàng)目不得按層高系數(shù)調(diào)整(3)商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房層高/住宅層高層高系數(shù)法單棟建筑中住宅和商業(yè)用房的建筑成本扣除層高系數(shù)法（舉例）房屋類型層高建筑面積層高系數(shù)視同建面單位四項(xiàng)成本（㎡）四項(xiàng)成本總金額（調(diào)整后）四項(xiàng)成本總金額（調(diào)整前）住宅320,000120,0002,277.2345,544,554.4650,000,0001層商業(yè)61,50023,0002,277.236,831,683.173,750,0002層商業(yè)4.51,5001.52,2502,277.235,123,762.383,750,000合計(jì)_23,000_25,2502,277.2357,500,00057,500,000層高系數(shù)法（舉例）房屋層高建筑面積層高視同單位四四項(xiàng)成本四項(xiàng)武房發(fā)[2011]198號(hào)，從2011年12月1日起，武漢市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)中心城區(qū)：不超過140萬，140平方米以下，1.5以上遠(yuǎn)郊：不超過90萬，140平方米以下，1.0以上分析：按銷售合同備案時(shí)點(diǎn)區(qū)分普通標(biāo)準(zhǔn)住宅武漢市現(xiàn)行普通住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)

武房發(fā)[2011]198號(hào)，從2011年12月1日起，武漢市

某房地產(chǎn)公司，對(duì)鋼材、商品混凝土實(shí)行甲供。供應(yīng)商將銷售鋼材、商品混凝土的發(fā)票開給房地產(chǎn)公司，對(duì)這一部分甲供材料開發(fā)商直接計(jì)入開發(fā)成本了。甲供材料成本如何扣除？分析：甲供材料，嚴(yán)格意義上講是建筑安裝工程費(fèi)的組成部分。（一）對(duì)于包工不包料的建安工程（建安發(fā)票不含材料價(jià)款），在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，施工費(fèi)用的扣除憑證以建安發(fā)票為準(zhǔn)，甲供材料和甲供設(shè)備的扣除憑證以銷售發(fā)票為準(zhǔn)；（二）對(duì)于包工包料的建安工程，施工方按工程結(jié)算金額（包含材料和設(shè)備價(jià)款）開具發(fā)票。在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，建安費(fèi)用的扣除憑證以建安發(fā)票為準(zhǔn)；（三）甲方價(jià)外提供材料，在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，可以憑材料和設(shè)備費(fèi)用銷售發(fā)票、供材全同計(jì)算扣除。8、甲供材的成本扣除

某房地產(chǎn)公司，對(duì)鋼材、商品混凝土實(shí)行甲供。供應(yīng)商將銷售鋼

政策鏈接：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》明確規(guī)定：開發(fā)間接費(fèi)用，是組織管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

某地產(chǎn)公司擅自擴(kuò)大“開發(fā)間接費(fèi)用”的核算內(nèi)容，主要表現(xiàn)形式：開發(fā)間接費(fèi)用中列支已建未售房屋的物業(yè)看護(hù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi)、維修基金、差旅費(fèi)、招待費(fèi)、土地使用稅和售樓處的水電、辦公費(fèi)的問題。如何處理？分析：（1）發(fā)生地點(diǎn)：工地上，發(fā)生部門：工程項(xiàng)目部，與工程施工管理密切相關(guān)（2）住房維修基金視同稅金扣除（3）間接費(fèi)中列支的利息支出調(diào)整到財(cái)務(wù)費(fèi)用中扣除（4）印花稅、土地使用稅作為管理費(fèi)用扣除9、開發(fā)間接費(fèi)用的扣除問題

政策鏈接：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》明確規(guī)定：開發(fā)間10、利息支出的扣除(1)據(jù)實(shí)扣除或計(jì)算扣除(2)借款合同須明確是對(duì)清算項(xiàng)目的借款，須有利息結(jié)算單(3)資本化的利息支出調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中扣除(4)超期貸款利息、挪用貸款罰息不得扣(5)借款手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)、顧問費(fèi)不得扣10、利息支出的扣除(1)據(jù)實(shí)扣除或計(jì)算扣除

政策鏈接：代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；未計(jì)入房?jī)r(jià)中的，不作為轉(zhuǎn)讓房轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，在計(jì)算增值額時(shí)，也不允許扣除代收費(fèi)用。（財(cái)稅[1995]048號(hào)）

某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)了一個(gè)普通住宅項(xiàng)目，其中為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款為1000萬元，支付房地產(chǎn)開發(fā)成本2600萬元，金融機(jī)構(gòu)借款利息20萬元，預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓收入5860萬元，在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的同時(shí)代地方政府收取費(fèi)用200萬元，營(yíng)業(yè)稅金及附加征收率為5.5%，土地增值稅清算時(shí)代收費(fèi)用如何處理？

分析：計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，付出時(shí)可以計(jì)入扣除項(xiàng)目的金額，但不得作為加計(jì)20%扣除基數(shù)。11、代收費(fèi)用的處理模式

政策鏈接：代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為

政策鏈接：公共設(shè)施的扣除原則（1）建成產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的;無償移交政府、公用事業(yè)單位的，其成本、費(fèi)用可以扣除。（2）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本；建成后由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其關(guān)聯(lián)企業(yè)自用的，其成本、費(fèi)用不得扣除鄂地稅發(fā)[2008]207號(hào)

某房地產(chǎn)公司開發(fā)了一棟商住混合樓，建筑面積為5萬平方米。1-4層為商鋪，5-24層為住宅，有一地下停車場(chǎng)（用于出租），現(xiàn)已達(dá)到土地增值稅清算的條件。在土增值稅清算過程中，對(duì)于用于出租的地下停車場(chǎng)，其建筑面積是否計(jì)入可售面積？是否應(yīng)分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額？分析：企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的配套設(shè)施，屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的．．．應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算成本。一般來說具有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)提供的《建筑面積測(cè)繪報(bào)告》中，地下停車場(chǎng)，用于出售部分的面積可以計(jì)入可售面積，地下停車場(chǎng)內(nèi)的設(shè)備間、配電房、人防設(shè)施作為公共配套設(shè)施成本扣除。12、公共配套設(shè)施費(fèi)的扣除

政策鏈接：公共設(shè)施的扣除原則（1）建成產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所

13、地下建筑成本的扣除

政策鏈接：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在取得土地使用權(quán)時(shí)，申報(bào)建設(shè)規(guī)劃含地下建筑，且將地下建筑納入項(xiàng)目容積率的計(jì)算范疇，并列入產(chǎn)權(quán)銷售的，其地下建筑物可分?jǐn)傢?xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地成本?！渌患{入項(xiàng)目容積率計(jì)算范疇或不能提供與取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)有關(guān)聯(lián)證明的地下建筑物，不得進(jìn)行土地成本分?jǐn)偂６醯囟惏l(fā)[2013]44號(hào)

分析：（1）地下人防建安成本按公共配套處理，列入項(xiàng)目公攤成本扣除；（2）其他地下建筑，納入建設(shè)規(guī)劃并取得產(chǎn)權(quán)銷售許可（即購(gòu)買方可辦產(chǎn)權(quán)），按“非住宅類房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品”有關(guān)規(guī)定處理；（3）未取得產(chǎn)權(quán)銷售許可，出租、與業(yè)主簽訂有限年度的使用權(quán)合同，因產(chǎn)權(quán)未實(shí)際轉(zhuǎn)移，不屬于土增征稅范圍，對(duì)應(yīng)的土地成本、建安成本不允許列入土增扣除范圍。13、地下建筑成本的扣除

政策鏈接：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在取得銷售車庫(kù)的成本列支

1、對(duì)外銷售的車庫(kù)有產(chǎn)權(quán)對(duì)外銷售的車庫(kù)，其收入應(yīng)并入房地產(chǎn)銷售收入，相應(yīng)的車庫(kù)開發(fā)成本應(yīng)準(zhǔn)予扣除，并加計(jì)扣除。

2、業(yè)主共有的車庫(kù)，屬于公共配套設(shè)施，相應(yīng)的車庫(kù)開發(fā)成本應(yīng)準(zhǔn)予扣除，并加計(jì)扣除。

3、開發(fā)商自留的車庫(kù)，因其產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商自有，因此相應(yīng)的開發(fā)成本不允許列支。注：車位面積可通過面積測(cè)繪表取得數(shù)據(jù)銷售車庫(kù)的成本列支1、對(duì)外銷售的車庫(kù)14、拆遷安置的涉稅處理（1）貨幣安置拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。

（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）（2）實(shí)物安置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定，也可以由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）分析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷的補(bǔ)償價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。14、拆遷安置的涉稅處理（1）貨幣安置15、清算截止時(shí)點(diǎn)涉稅影響（1）清算截止時(shí)間：清算項(xiàng)目收入、成本和費(fèi)用歸集的截止時(shí)間，一般截止到納稅人清算申報(bào)之日。（2）涉稅影響清算截止時(shí)點(diǎn)之前沒有發(fā)生的成本和費(fèi)用不得列支，發(fā)生了但對(duì)方?jīng)]有開具結(jié)算發(fā)票的不得列支，發(fā)生并取得結(jié)算發(fā)票但沒有實(shí)際支付款項(xiàng)的不得列支按會(huì)計(jì)制度預(yù)計(jì)預(yù)提的成本費(fèi)用不得列支

分析：清算前盡量將成本費(fèi)用結(jié)算完畢，否則會(huì)導(dǎo)致增值率較高，適用高稅率，多計(jì)稅款。結(jié)算后可申請(qǐng)二次清算15、清算截止時(shí)點(diǎn)涉稅影響（1）清算截止時(shí)間：清算項(xiàng)目收入、

政策鏈接:在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）

某市房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某項(xiàng)目，2010年已經(jīng)達(dá)到土地增值稅清算條件，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算申請(qǐng)后，進(jìn)行了清算。清算時(shí)尚有部分房屋待售，經(jīng)審核確認(rèn)的“單位可售面積成本費(fèi)用”為每平米7860元。2011年1月，銷售尾房12套，總面積1176平米，均價(jià)14300元，計(jì)算2011年1月應(yīng)納的土地增值稅。

分析：扣除項(xiàng)目金額=尾房銷售面積*單位建筑面積成本費(fèi)用；單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額/清算的總建筑面積。于銷售發(fā)生次月向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行申報(bào)，不得簡(jiǎn)單以預(yù)征或核定進(jìn)行申報(bào)16、清算后尾盤銷售的處理

政策鏈接:在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或Contents土增清算相關(guān)政策解析1土增清算特殊事項(xiàng)處理2土增清算流程3土增清算應(yīng)對(duì)方法4Contents土增清算相關(guān)政策解析1土增清算特殊事項(xiàng)處理235納稅人主動(dòng)申請(qǐng)清算的：

納稅人提出清算申請(qǐng)→稅務(wù)機(jī)關(guān)受理→稅收管理員調(diào)查核實(shí)→審核→分管局長(zhǎng)審批→清算結(jié)果通知納稅人→補(bǔ)退稅35納稅人主動(dòng)申請(qǐng)清算的：36稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要進(jìn)行清算的：

稅務(wù)機(jī)關(guān)集體研究確定清算項(xiàng)目→下發(fā)清算通知書→納稅人進(jìn)行清算，并報(bào)送相關(guān)資料→稅收管理員調(diào)查核實(shí)→審核→分管局長(zhǎng)審批→清算結(jié)果通知納稅人→補(bǔ)退稅36稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要進(jìn)行清算的：清算流程圖納稅人提出申請(qǐng)

補(bǔ)、退稅款稅務(wù)機(jī)關(guān)受理稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算填寫申請(qǐng)表稅務(wù)機(jī)關(guān)審核資料齊全轉(zhuǎn)入審核資料不齊重新補(bǔ)正審核無問題審核有問題經(jīng)過鑒證補(bǔ)正資料重審轉(zhuǎn)入評(píng)估稽查進(jìn)行核定征收清算流程圖納稅人提出申請(qǐng)補(bǔ)、退稅款稅務(wù)機(jī)關(guān)受理稅務(wù)機(jī)關(guān)填清算資料歸集清算申報(bào)的資料歸集與表格填寫1、先將相關(guān)記賬科目進(jìn)行歸集，填寫《扣除項(xiàng)目記賬憑證歸集表》；2、將《扣除項(xiàng)目記賬憑證歸集表》數(shù)據(jù)歸集到各附表，并計(jì)算得出本次扣除金額；3、將各附表數(shù)據(jù)歸集到《扣除項(xiàng)目匯總申報(bào)表》；4、最后填寫《土地增值稅納稅清算申報(bào)表》。清算資料歸集清算申報(bào)的資料歸集與表格填寫扣除項(xiàng)目記賬憑證歸集表(1)按土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、借款利息、已繳稅費(fèi)分別編制記賬憑證歸集表(2)記賬憑證歸集表是清算申報(bào)表最原始的數(shù)據(jù)來源(3)同時(shí)提供紙質(zhì)和電子版扣除項(xiàng)目記賬憑證歸集表序號(hào)記賬科目對(duì)應(yīng)科目記賬憑證號(hào)記賬時(shí)間記賬金額記賬內(nèi)容收款單位結(jié)算票據(jù)票據(jù)號(hào)碼有合法票據(jù)的記賬金額1土方工程(封存)銀行存款/預(yù)付賬款記賬-00522011-08-31

500,078.51付武漢東苑一期住宅第一期土方款武漢東苑建筑工程有限公司建筑業(yè)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)代開發(fā)票00113834

1,000,000.002主體及粗裝修工程(封存)銀行存款/其他應(yīng)收款/其他應(yīng)付款/預(yù)付賬款記賬-00132011-10-20

3,260,000.00付湖北騰越水藍(lán)灣二區(qū)工程9月工程款廣東騰越建筑工程有限公司湖北分公司無票據(jù)

-3主體及粗裝修工程(封存)其他應(yīng)付款/銀行存款/預(yù)付賬款記賬-00142011-10-20

427,981.38付湖北騰越水藍(lán)灣一區(qū)9月工程款廣東騰越建筑工程有限公司湖北分公司無票據(jù)

-4樁基礎(chǔ)工程(封存)銀行存款/預(yù)付賬款記賬-00272011-11-25

40,740.00付武漢成興一期水藍(lán)灣試樁工程款武漢成興基礎(chǔ)工程有限公司建筑業(yè)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)代開發(fā)票00384595

40,740.005土方工程(封存)銀行存款/預(yù)付賬款記賬-00282011-11-25

200,000.00付武漢東苑一期住宅土方工程款（水藍(lán)灣）武漢東苑建筑工程有限公司建筑業(yè)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)代開發(fā)票00935429

200,000.00《建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)申報(bào)表》記賬憑證歸集表(舉例）序號(hào)記賬科目對(duì)應(yīng)科目記賬憑證號(hào)記賬時(shí)間記賬金額記賬內(nèi)容收清算申報(bào)表及附表（1）原始憑證申報(bào)表1:土地增值稅清算材料清單表(附件2-1)2:土地增值稅納稅清算申報(bào)表(附件2-2)3:與收入相關(guān)的面積明細(xì)申報(bào)表(附件2-3)4:轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入明細(xì)申報(bào)表(附件2-4)5:商品房銷售合同明細(xì)申報(bào)表(附件2-5)6:取得土地使用權(quán)所支付的金額明細(xì)申報(bào)表(附件2-6)7:前期工程費(fèi)明細(xì)申報(bào)表(附件2-7)8:建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)申報(bào)表(附件2-8)9:基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)明細(xì)申報(bào)表(附件2-9)10:公共配套設(shè)施費(fèi)明細(xì)申報(bào)表(附件2-10)11:開發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)申報(bào)表(附件2-11)12:利息支出明細(xì)申報(bào)表(附件2-12)13:扣除項(xiàng)目匯總表(附件2-13)14:與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金明細(xì)申報(bào)表(附件2-14)1:土地成本記賬憑證歸集表2:前期工程費(fèi)記賬憑證歸集表3:建筑安裝工程費(fèi)記賬憑證歸集表4:基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)記賬憑證歸集表5:公共配套設(shè)施費(fèi)記賬憑證歸集表6:開發(fā)間接費(fèi)用記賬憑證歸集表7:借款利息費(fèi)用記賬憑證歸集表8:已繳稅費(fèi)記賬憑證歸集表清算申報(bào)表及附表（1）原始憑證申報(bào)表1:土地增值稅清算材料清清算申報(bào)應(yīng)提交的相關(guān)資料(2)（二）項(xiàng)目基本資料

1、國(guó)有土地使用權(quán)證；2、土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、拍賣成交確認(rèn)書、判決書；3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；4、建筑工程規(guī)劃許可證；5、建設(shè)工程施工許可證；6、商品房銷售（預(yù)售）許可證；7、建設(shè)、規(guī)劃（國(guó)土）等部門的函件、批復(fù)（如變更項(xiàng)目容積率的批復(fù)）；8、稅務(wù)部門減免稅文件；9、涉及清算項(xiàng)目的訴訟材料（判決書、調(diào)解書等）；10、房管部門審核通過的面積測(cè)繪報(bào)告；11、清算項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案證；12、經(jīng)國(guó)土規(guī)劃部門審核通過的《國(guó)有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓證明》以及土地分割明細(xì)表；13、無償移交政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)業(yè)性社會(huì)公共事業(yè)的有關(guān)證明材料。清算申報(bào)應(yīng)提交的相關(guān)資料(2)（二）項(xiàng)目基本資料清算申報(bào)應(yīng)提交的相關(guān)資料(3)（三）工程相關(guān)資料1、工程中標(biāo)通知書；2、工程金額50萬以上的合同及發(fā)票（施工、安裝、采購(gòu)、裝修）；3、其他應(yīng)提交的工程合同；4、工程預(yù)算（概算）書；5、工程合同決算（結(jié)算）書；6、工程竣工驗(yàn)收材料。清算申報(bào)應(yīng)提交的相關(guān)資料(3)（三）工程相關(guān)資料清算申報(bào)應(yīng)提交的相關(guān)資料(4)（四）財(cái)務(wù)相關(guān)資料1、項(xiàng)目竣工決算報(bào)表；2、支付地價(jià)款的憑證，包括稅務(wù)發(fā)票、土出讓金的財(cái)政票據(jù)等；3、取得土地使用權(quán)支付的契稅、印花稅完稅憑證；4、拆遷補(bǔ)償合同、補(bǔ)償花名冊(cè)、補(bǔ)償支付憑證等；

5、土地增值稅預(yù)征稅款完稅憑證、營(yíng)業(yè)稅及附加完稅憑證、按時(shí)間順序整理；6、貸款（抵押、質(zhì)押）合同、銀行貸款及利息結(jié)算通知單；7、相應(yīng)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)記賬憑證等。清算申報(bào)應(yīng)提交的相關(guān)資料(4)（四）財(cái)務(wù)相關(guān)資料清算申報(bào)應(yīng)提交的相關(guān)資料(5)（五）其他資料1、土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告；2、土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說明及有關(guān)附表；3、工作底稿（包括電子文件）。清算申報(bào)應(yīng)提交的相關(guān)資料(5)（五）其他資料土地增值稅清算應(yīng)對(duì)策略清算的應(yīng)對(duì)變被動(dòng)為主動(dòng)方案落地“心中有數(shù)”“應(yīng)對(duì)有方”掌握清算重點(diǎn)進(jìn)行全面自查自評(píng)制定應(yīng)對(duì)方案結(jié)合稅務(wù)清算安排土地增值稅清算應(yīng)對(duì)策略清算的應(yīng)對(duì)變被動(dòng)為主動(dòng)方案落地“根據(jù)不同自測(cè)結(jié)果，選擇相應(yīng)的應(yīng)對(duì)方案經(jīng)過自查補(bǔ)稅持平退稅自測(cè)選擇、確定方案準(zhǔn)備相關(guān)證據(jù)落地根據(jù)不同自測(cè)結(jié)果，選擇相應(yīng)的應(yīng)對(duì)方案經(jīng)過自查補(bǔ)稅持平退自查流程及關(guān)鍵點(diǎn)自查流程及關(guān)鍵點(diǎn)Contents土增清算相關(guān)政策解析1土增清算特殊事項(xiàng)處理2土增清算流程3土增清算應(yīng)對(duì)方法4Contents土增清算相關(guān)政策解析1土增清算特殊事項(xiàng)處理2土地增值稅籌劃基本思想

籌劃思路：(1)降低收入:收入分解、分散、分流(2)增加可扣除成本：變毛壞房為精裝修(3)合理調(diào)節(jié)和分配項(xiàng)目開發(fā)成本(4)利用稅收優(yōu)惠(5)綜合考慮土地增值稅籌劃基本思想籌劃思路：籌劃案例精裝修房案例某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精裝修小戶型樓盤，在銷售策略上采取簽兩套合同的方法，一為銷售合同，二為裝修合同。帶裝修售價(jià)10,000(元/㎡)=毛環(huán)房9,000元(元/㎡)+精裝修1,000(元/㎡)(1)合同的簽訂模式(2)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)(3)籌劃關(guān)鍵點(diǎn)籌劃案例精裝修房案例精裝修合同簽署模式(1)（一）只簽一份合同1、使用房管局的制式合同,這種合同與毛坯房買賣合同沒有本質(zhì)區(qū)別;2、合同雙方：購(gòu)房者與開發(fā)商；3、裝修部分以附件或補(bǔ)充協(xié)議等形式約定；4、對(duì)于涉及到的裝修標(biāo)準(zhǔn)，如各個(gè)房間地面、墻面使用的材料、廚衛(wèi)設(shè)備名稱、品牌、型號(hào)等，在附件中予以約定。精裝修合同簽署模式(1)（一）只簽一份合同合同模式（1）涉稅分析只簽一份合同1、裝修部分以附件或補(bǔ)充協(xié)議等形式約定；2、按銷售不動(dòng)產(chǎn)全額納稅（營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅）；3、有的開發(fā)商把房屋裝修部分的房款開具建筑業(yè)發(fā)票，少繳營(yíng)業(yè)稅，存在稅務(wù)檢查調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。合同模式（1）涉稅分析只簽一份合同精裝修合同簽署模式(2)（二）簽兩份合同1、將毛坯房?jī)r(jià)與裝修部分分開簽定合同，兩份合同均與開發(fā)商簽定；2、一份是商品房預(yù)售合同，采用制式合同，內(nèi)容只涉及房屋本身，用于購(gòu)買房屋的備案、登記和納稅等；3、另一份關(guān)于裝修的合同，規(guī)定裝修及設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)，給出可供選擇的內(nèi)容，格式自行制訂。精裝修合同簽署模式(2)（二）簽兩份合同合同模式(2)涉稅分析簽兩份合同1、將毛坯房?jī)r(jià)與裝修部分分開簽定合同，兩份合同均與開發(fā)商簽定；2、對(duì)納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費(fèi)用，一并列入房屋售價(jià)，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。政策鏈接：納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份契約（合同），向?qū)Ψ绞杖蓛r(jià)價(jià)款。鑒于裝修合同中明確規(guī)定，裝修合同為房地產(chǎn)買賣契約的一個(gè)組成部分，與買賣契約共同成為認(rèn)購(gòu)房產(chǎn)的全部合同。因此，對(duì)納稅人向?qū)Ψ绞樟说难b修及安裝設(shè)備的費(fèi)用，應(yīng)一并列入房屋售價(jià)，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于銷售不動(dòng)產(chǎn)兼裝修行為征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》國(guó)稅函[1998]53號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)合同模式(2)涉稅分析簽兩份合同精裝修合同簽署模式(3)（三）簽兩份合同1、將毛坯房?jī)r(jià)與裝修部分分開簽定合同，兩份合同分別與開發(fā)商、指定裝修公司簽定；2、購(gòu)房人與開發(fā)商簽定商品房預(yù)售合同，購(gòu)房人與指定的裝修公司簽訂裝修合同。3、包含兩層法律關(guān)系：房屋買賣和房屋裝修。這種做法目前并不為法律禁止，簽定的合同是合法有效的;精裝修合同簽署模式(3)（三）簽兩份合同合同模式(3)涉稅分析簽兩份合同1、購(gòu)房人與開發(fā)商簽定商品房預(yù)售合同，購(gòu)房人與指定的裝修公司簽訂裝修合同；2、裝修業(yè)務(wù)剝離給關(guān)聯(lián)的裝修企業(yè),裝修收入不征土地增值稅；3、不動(dòng)產(chǎn)銷售營(yíng)業(yè)稅稅率為5%,裝修營(yíng)業(yè)稅稅率為3%;4、精裝修房，分別簽銷售合同與裝修合同，可降低購(gòu)房人契稅的計(jì)稅依據(jù)。合同模式(3)涉稅分析簽兩份合同精裝修房籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)(1)利用裝修業(yè)務(wù)進(jìn)行納稅籌劃，是一把雙刃劍1、土地增值稅中普通住宅關(guān)于售價(jià)的規(guī)定（中心城區(qū):總價(jià)不超過140萬，遠(yuǎn)效:總價(jià)不超過90萬），能否享受增值率20%以內(nèi)的免稅規(guī)定，需要注意銷售收入的增加是否在上述臨界點(diǎn)附近；2、注意兩份合同簽定的時(shí)間間隔，期房預(yù)售時(shí)與開發(fā)商簽商品房銷售合同，房屋完工（達(dá)到交付條件)時(shí)與裝修公司簽裝修合同；精裝修房籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)(1)利用裝修業(yè)務(wù)進(jìn)行納稅籌劃，精裝修房籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)(2)3、指定的裝修公司盡量不體現(xiàn)是關(guān)聯(lián)企業(yè);4、房屋售價(jià)與裝修價(jià)款合理劃分，不能偏離常規(guī)：5、開發(fā)商不能為裝修公司擔(dān)保和墊資，避免被稅務(wù)部門按國(guó)稅函[1998]53號(hào)規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整。精裝修房籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)(2)60全市各行政區(qū)普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含1.0）以上；單套建筑面積在144平方米(含144平方米)以下。自本《通知》印發(fā)之日起網(wǎng)簽的房屋買賣合同，按調(diào)整后的普通住房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，原已簽訂的房屋買賣合同仍按原（武房發(fā)〔2011〕198號(hào)）規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2015-7-27

關(guān)于調(diào)整武漢市享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知60全市各行政區(qū)普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積感謝您的聆聽謝謝大家！感謝您的聆聽謝謝大家！演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！2015年8月6日2015年土增清算交流培訓(xùn)2015年土增清算交流培訓(xùn)目錄土增清算相關(guān)政策解析1土增清算特殊事項(xiàng)處理2土增清算流程3土增清算應(yīng)對(duì)方法4目錄土增清算相關(guān)政策解析1土增清算特殊事項(xiàng)處理2土增清算流程土地增值稅清算單位政策鏈接：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第一條關(guān)于“土地增值稅的清算單位”進(jìn)一步明確：“土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額?！眴栴}一：什么是國(guó)家有關(guān)部門審批的開發(fā)項(xiàng)目？問題二：分步開發(fā)項(xiàng)目如何確定清算單位？問題三：普通住宅與非普通住宅是否必須分開清算？問題四：同一項(xiàng)目的住宅和商鋪是否可以分開清算？土地增值稅清算單位政策鏈接：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算單位的確定.湖北地方政策

關(guān)于滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目確定清算單位的問題：以規(guī)劃部門發(fā)放的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。鄂地稅發(fā)[2008]211號(hào)清算單位的確定.湖北地方政策清算對(duì)象同一開發(fā)項(xiàng)目中包含多種類型房地產(chǎn)的，按以下類別作為核算對(duì)象，分別計(jì)算收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅；（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅；（三）非住宅類房產(chǎn)。清算對(duì)象土地增值稅清算要點(diǎn)(1)要點(diǎn)主要規(guī)定清算條件納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算的三種情況(主動(dòng)清算)（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的四種情況(被動(dòng)清算)（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）主管地稅機(jī)關(guān)認(rèn)定有可能造成稅款流失、經(jīng)區(qū)局局長(zhǎng)批準(zhǔn)清算的項(xiàng)目；（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。土地增值稅清算要點(diǎn)(1)要點(diǎn)主要規(guī)定清算條件納稅人應(yīng)進(jìn)行土土地增值稅清算要點(diǎn)(2)要點(diǎn)主要規(guī)定非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分紅、償債、換取非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)收入按下列方法和順序確認(rèn)：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。土地增值稅清算要點(diǎn)(2)要點(diǎn)主要規(guī)定非直接銷售和自用房地產(chǎn)土地增值稅清算要點(diǎn)(3)要點(diǎn)主要規(guī)定土地增值稅的核定征收稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅的五種行為（1）應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（3）賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（4）符合清算條件，未按期辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。嚴(yán)控核定征收不得在清算申報(bào)環(huán)節(jié)預(yù)先設(shè)定清算項(xiàng)目為核定征收方式。對(duì)分期開發(fā)的清算項(xiàng)目，后期項(xiàng)目也應(yīng)按查賬清算的要求進(jìn)行申報(bào)和上報(bào)材料，不得簡(jiǎn)單比照前期認(rèn)定為核定征收。土地增值稅清算要點(diǎn)(3)要點(diǎn)主要規(guī)定土地增值稅的核定征收稅清算的具體時(shí)限、未及時(shí)清算的后果1、對(duì)納稅人符合條件應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的，在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。2、對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

3、在規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。清算的具體時(shí)限、未及時(shí)清算的后果1、對(duì)納稅人符合條件應(yīng)進(jìn)行土加收滯納金的情形(1)未按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅(2)未按規(guī)定期限進(jìn)行清算申報(bào)(3)未按開票期限繳納稅款(4)清算申報(bào)后經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核補(bǔ)繳的稅款(5)清算審核應(yīng)補(bǔ)繳的稅款未按開票規(guī)定期限繳納稅款加收滯納金的情形(1)未按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅土地增值稅與企業(yè)所得稅政策比較(1)項(xiàng)目土地增值稅企業(yè)所得稅時(shí)間范圍從拿地、開發(fā)、銷售、結(jié)算到清算要跨越好幾個(gè)年度一個(gè)會(huì)計(jì)年度空間范圍（1）對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的增值額進(jìn)行計(jì)算（2）清算針對(duì)具體的開發(fā)項(xiàng)目，涉及好幾年的財(cái)務(wù)核算（3）按清算項(xiàng)目歸集收入、成本和費(fèi)用（4）對(duì)扣除項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類（5）按普通住宅、非普通住宅、非住宅開發(fā)產(chǎn)品分類計(jì)算增值額和應(yīng)繳稅金（1）所有與所得有關(guān)的事項(xiàng)（2）計(jì)算過程體現(xiàn)在對(duì)財(cái)務(wù)核算結(jié)果的納稅調(diào)整

土地增值稅與企業(yè)所得稅政策比較(1)項(xiàng)目土地增值稅企業(yè)所得稅土地增值稅與企業(yè)所得稅政策比較(2)項(xiàng)目土地增值稅企業(yè)所得稅土地閑置費(fèi)不可扣除可以扣除預(yù)提成本質(zhì)量保證金：預(yù)提成本：（1）取得發(fā)票的，按發(fā)票金額扣除（1）出包工程未取得全額發(fā)票的（2）未取得發(fā)票的，不得扣除（2）公共配套設(shè)施

（3）未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用（期間費(fèi)用）利息支出：不超過金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的利息支出可以據(jù)實(shí)扣除（1）利息支出在開發(fā)費(fèi)用中列支（2）超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除印花稅已作為管理費(fèi)用扣除，不能單獨(dú)扣除可以扣除項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)樣板房及售樓部成本視情況扣除作為開發(fā)間接費(fèi)用扣除土地增值稅與企業(yè)所得稅政策比較(2)項(xiàng)目土地增值稅企業(yè)所得稅Contents土增清算相關(guān)政策解析1土增清算特殊事項(xiàng)處理2土增清算流程3土增清算應(yīng)對(duì)方法4Contents土增清算相關(guān)政策解析1土增清算特殊事項(xiàng)處理2

政策鏈接：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其取得收入的確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格核定。鄂地稅發(fā)[2008]207號(hào)

某房地產(chǎn)公司，擬將開發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行投資，該房地產(chǎn)的開發(fā)成本5000萬元，市場(chǎng)銷售價(jià)格為7000萬元。該房產(chǎn)公司以成本價(jià)5000萬元投資到全資子公司，收入如何確認(rèn)?

分析：即使該公司以成本價(jià)對(duì)外投資，土地增值稅的計(jì)稅收入不能是開發(fā)成本，應(yīng)按市場(chǎng)銷售價(jià)格7000萬元確認(rèn)清算收入。1、對(duì)外投資視同銷售計(jì)稅收入的確認(rèn)

政策鏈接：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于贊助、職工福利、政策鏈接:（1)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入（國(guó)務(wù)院第138號(hào)令）(2)條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。（財(cái)法字(1995)6號(hào)）

某地產(chǎn)企業(yè)，于2010年1月將一棟已竣工交付使用的寫字樓抵付某施工企業(yè)的工程結(jié)算款，這棟寫字樓市場(chǎng)銷售價(jià)格1000萬元，賬面開發(fā)成本800萬元。該房地產(chǎn)公司將開發(fā)成本800萬元直接沖抵了應(yīng)付的工程款。收入如何確認(rèn)？分析：清算時(shí)應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)格確認(rèn)1000萬元的收入，對(duì)應(yīng)的開發(fā)成本800可計(jì)入扣除項(xiàng)目。2、以開發(fā)產(chǎn)品抵付工程款未確認(rèn)收入政策鏈接:（1)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入，包括貨幣收入、實(shí)

政策鏈接：已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）

某開發(fā)商與客戶在2010年12月10日簽訂售房合同，合同總額100萬元。首付30萬元，在2010年12月15日交付；按揭70萬元，在2011年1月20日由銀行發(fā)放。請(qǐng)問在以2010年12月31日為截止時(shí)間進(jìn)行土地增值稅清算（銷售率85%,滿足清算條件）時(shí)，清算收入金額是30萬元，還是100萬元？解析：未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及100萬元為清算收入。

3、合同收入的確認(rèn)

政策鏈接：已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)

某地產(chǎn)公司，公司在項(xiàng)目開發(fā)過程中，其材料供應(yīng)、景觀設(shè)計(jì)、園林建設(shè)等均系集團(tuán)公司名下的全資子公司，通過審核發(fā)現(xiàn)，其門窗包干價(jià)900元/平方米，而市場(chǎng)公允價(jià)格為400—500元/平方米，僅門窗安裝一項(xiàng)關(guān)聯(lián)交易多列成本1570余萬元，按最低30%稅率計(jì)算，少繳稅款471萬元。還有園林綠化工程多列綠化苗木、多報(bào)花草數(shù)據(jù)等，造成扣除成本多列或虛列。

解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最典型的關(guān)聯(lián)方交易行為就是材料供應(yīng)與建筑工程安裝等，其價(jià)格與市場(chǎng)行為不符，造成扣除項(xiàng)目金額不實(shí)。4、關(guān)聯(lián)方交易價(jià)格不公允

某地產(chǎn)公司，公司在項(xiàng)目開發(fā)過程中，其材料供應(yīng)、景觀設(shè)

某房地產(chǎn)公司單獨(dú)修建了售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施，其發(fā)生的相關(guān)支出（如設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用），如何扣除？分析：（1)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房企銷售費(fèi)用扣除。售樓部?jī)?nèi)購(gòu)置的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視等資本性購(gòu)置支出不得一次在銷售費(fèi)用中列支。（2）在主體內(nèi)修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。（3）房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如會(huì)所、物業(yè)管理用房），作為售樓部的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以公共配套設(shè)施的相關(guān)規(guī)定處理。5、售樓部、樣板房扣除某房地產(chǎn)公司單獨(dú)修建了售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施，其發(fā)生的相政策鏈接：細(xì)則》規(guī)定：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（即房地產(chǎn)是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

某房地產(chǎn)開發(fā)公司，于2008年3月開始建設(shè)電梯公寓15萬平方米，2008年12月開始預(yù)售，與業(yè)主簽訂的《商品房買賣合同》中約定于2009年9月竣工交房。由于該房地產(chǎn)公司的原因，實(shí)際交房日期延后了3個(gè)月，按合同約定，地產(chǎn)公司支付了業(yè)主違約金200萬元。200萬元違約金是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？

分析：

滯納金、罰款和違約金等，在會(huì)計(jì)處理上計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出。違約金不屬于土地增值稅扣除項(xiàng)目。違約金既不是開發(fā)成本，也不是開發(fā)費(fèi)用列支的范圍。

6、違約金的扣除政策鏈接：細(xì)則》規(guī)定：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（即房

政策鏈接：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同時(shí)還有商鋪、商網(wǎng)車庫(kù)等其他開發(fā)產(chǎn)品的，該項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅，應(yīng)按住宅和其他開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品兩類分別計(jì)算土地增值稅。其他開發(fā)產(chǎn)品類中納稅人建造商網(wǎng)、商鋪、車庫(kù)、輔助助房等，不再按功能分別分類計(jì)算土地增值稅。住宅中的普通住宅和非普通住宅應(yīng)分別核算增值額，計(jì)算繳納土地增值稅。鄂地稅[2008]211號(hào)

某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一幢商住綜合樓，1-2層是商業(yè)用房，3-33層是住宅，現(xiàn)在進(jìn)行土地增值稅清算，經(jīng)計(jì)算，住宅為負(fù)增值，商業(yè)用房為正增值且數(shù)額很大。住宅的負(fù)增值能否抵減商業(yè)用房的正增值？

分析：住宅與其他開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分別計(jì)算增值額和增值率，因此住宅的負(fù)增值不能抵減商業(yè)用房的正增值?？梢赃\(yùn)用層高系數(shù)法合理調(diào)節(jié)住宅和商業(yè)用房的增值率7、住宅與其他開發(fā)產(chǎn)品分別核算

政策鏈接：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中既有普通住宅，又有非普通住宅，層高系數(shù)法單棟建筑中住宅和商業(yè)用房的建筑成本扣除(1)商住一體樓，商業(yè)用房建筑成本可按層高系數(shù)調(diào)整(2)其他扣除項(xiàng)目不得按層高系數(shù)調(diào)整(3)商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房層高/住宅層高層高系數(shù)法單棟建筑中住宅和商業(yè)用房的建筑成本扣除層高系數(shù)法（舉例）房屋類型層高建筑面積層高系數(shù)視同建面單位四項(xiàng)成本（㎡）四項(xiàng)成本總金額（調(diào)整后）四項(xiàng)成本總金額（調(diào)整前）住宅320,000120,0002,277.2345,544,554.4650,000,0001層商業(yè)61,50023,0002,277.236,831,683.173,750,0002層商業(yè)4.51,5001.52,2502,277.235,123,762.383,750,000合計(jì)_23,000_25,2502,277.2357,500,00057,500,000層高系數(shù)法（舉例）房屋層高建筑面積層高視同單位四四項(xiàng)成本四項(xiàng)武房發(fā)[2011]198號(hào)，從2011年12月1日起，武漢市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)中心城區(qū)：不超過140萬，140平方米以下，1.5以上遠(yuǎn)郊：不超過90萬，140平方米以下，1.0以上分析：按銷售合同備案時(shí)點(diǎn)區(qū)分普通標(biāo)準(zhǔn)住宅武漢市現(xiàn)行普通住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)

武房發(fā)[2011]198號(hào)，從2011年12月1日起，武漢市

某房地產(chǎn)公司，對(duì)鋼材、商品混凝土實(shí)行甲供。供應(yīng)商將銷售鋼材、商品混凝土的發(fā)票開給房地產(chǎn)公司，對(duì)這一部分甲供材料開發(fā)商直接計(jì)入開發(fā)成本了。甲供材料成本如何扣除？分析：甲供材料，嚴(yán)格意義上講是建筑安裝工程費(fèi)的組成部分。（一）對(duì)于包工不包料的建安工程（建安發(fā)票不含材料價(jià)款），在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，施工費(fèi)用的扣除憑證以建安發(fā)票為準(zhǔn)，甲供材料和甲供設(shè)備的扣除憑證以銷售發(fā)票為準(zhǔn)；（二）對(duì)于包工包料的建安工程，施工方按工程結(jié)算金額（包含材料和設(shè)備價(jià)款）開具發(fā)票。在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，建安費(fèi)用的扣除憑證以建安發(fā)票為準(zhǔn)；（三）甲方價(jià)外提供材料，在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，可以憑材料和設(shè)備費(fèi)用銷售發(fā)票、供材全同計(jì)算扣除。8、甲供材的成本扣除

某房地產(chǎn)公司，對(duì)鋼材、商品混凝土實(shí)行甲供。供應(yīng)商將銷售鋼

政策鏈接：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》明確規(guī)定：開發(fā)間接費(fèi)用，是組織管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

某地產(chǎn)公司擅自擴(kuò)大“開發(fā)間接費(fèi)用”的核算內(nèi)容，主要表現(xiàn)形式：開發(fā)間接費(fèi)用中列支已建未售房屋的物業(yè)看護(hù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi)、維修基金、差旅費(fèi)、招待費(fèi)、土地使用稅和售樓處的水電、辦公費(fèi)的問題。如何處理？分析：（1）發(fā)生地點(diǎn)：工地上，發(fā)生部門：工程項(xiàng)目部，與工程施工管理密切相關(guān)（2）住房維修基金視同稅金扣除（3）間接費(fèi)中列支的利息支出調(diào)整到財(cái)務(wù)費(fèi)用中扣除（4）印花稅、土地使用稅作為管理費(fèi)用扣除9、開發(fā)間接費(fèi)用的扣除問題

政策鏈接：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》明確規(guī)定：開發(fā)間10、利息支出的扣除(1)據(jù)實(shí)扣除或計(jì)算扣除(2)借款合同須明確是對(duì)清算項(xiàng)目的借款，須有利息結(jié)算單(3)資本化的利息支出調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中扣除(4)超期貸款利息、挪用貸款罰息不得扣(5)借款手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)、顧問費(fèi)不得扣10、利息支出的扣除(1)據(jù)實(shí)扣除或計(jì)算扣除

政策鏈接：代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；未計(jì)入房?jī)r(jià)中的，不作為轉(zhuǎn)讓房轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，在計(jì)算增值額時(shí)，也不允許扣除代收費(fèi)用。（財(cái)稅[1995]048號(hào)）

某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)了一個(gè)普通住宅項(xiàng)目，其中為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款為1000萬元，支付房地產(chǎn)開發(fā)成本2600萬元，金融機(jī)構(gòu)借款利息20萬元，預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓收入5860萬元，在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的同時(shí)代地方政府收取費(fèi)用200萬元，營(yíng)業(yè)稅金及附加征收率為5.5%，土地增值稅清算時(shí)代收費(fèi)用如何處理？

分析：計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，付出時(shí)可以計(jì)入扣除項(xiàng)目的金額，但不得作為加計(jì)20%扣除基數(shù)。11、代收費(fèi)用的處理模式

政策鏈接：代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為

政策鏈接：公共設(shè)施的扣除原則（1）建成產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的;無償移交政府、公用事業(yè)單位的，其成本、費(fèi)用可以扣除。（2）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本；建成后由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其關(guān)聯(lián)企業(yè)自用的，其成本、費(fèi)用不得扣除鄂地稅發(fā)[2008]207號(hào)

某房地產(chǎn)公司開發(fā)了一棟商住混合樓，建筑面積為5萬平方米。1-4層為商鋪，5-24層為住宅，有一地下停車場(chǎng)（用于出租），現(xiàn)已達(dá)到土地增值稅清算的條件。在土增值稅清算過程中，對(duì)于用于出租的地下停車場(chǎng)，其建筑面積是否計(jì)入可售面積？是否應(yīng)分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額？分析：企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的配套設(shè)施，屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的．．．應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算成本。一般來說具有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)提供的《建筑面積測(cè)繪報(bào)告》中，地下停車場(chǎng)，用于出售部分的面積可以計(jì)入可售面積，地下停車場(chǎng)內(nèi)的設(shè)備間、配電房、人防設(shè)施作為公共配套設(shè)施成本扣除。12、公共配套設(shè)施費(fèi)的扣除

政策鏈接：公共設(shè)施的扣除原則（1）建成產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所

13、地下建筑成本的扣除

政策鏈接：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在取得土地使用權(quán)時(shí)，申報(bào)建設(shè)規(guī)劃含地下建筑，且將地下建筑納入項(xiàng)目容積率的計(jì)算范疇，并列入產(chǎn)權(quán)銷售的，其地下建筑物可分?jǐn)傢?xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地成本。…其他不納入項(xiàng)目容積率計(jì)算范疇或不能提供與取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)有關(guān)聯(lián)證明的地下建筑物，不得進(jìn)行土地成本分?jǐn)?。鄂地稅發(fā)[2013]44號(hào)

分析：（1）地下人防建安成本按公共配套處理，列入項(xiàng)目公攤成本扣除；（2）其他地下建筑，納入建設(shè)規(guī)劃并取得產(chǎn)權(quán)銷售許可（即購(gòu)買方可辦產(chǎn)權(quán)），按“非住宅類房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品”有關(guān)規(guī)定處理；（3）未取得產(chǎn)權(quán)銷售許可，出租、與業(yè)主簽訂有限年度的使用權(quán)合同，因產(chǎn)權(quán)未實(shí)際轉(zhuǎn)移，不屬于土增征稅范圍，對(duì)應(yīng)的土地成本、建安成本不允許列入土增扣除范圍。13、地下建筑成本的扣除

政策鏈接：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在取得銷售車庫(kù)的成本列支

1、對(duì)外銷售的車庫(kù)有產(chǎn)權(quán)對(duì)外銷售的車庫(kù)，其收入應(yīng)并入房地產(chǎn)銷售收入，相應(yīng)的車庫(kù)開發(fā)成本應(yīng)準(zhǔn)予扣除，并加計(jì)扣除。

2、業(yè)主共有的車庫(kù)，屬于公共配套設(shè)施，相應(yīng)的車庫(kù)開發(fā)成本應(yīng)準(zhǔn)予扣除，并加計(jì)扣除。

3、開發(fā)商自留的車庫(kù)，因其產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商自有，因此相應(yīng)的開發(fā)成本不允許列支。注：車位面積可通過面積測(cè)繪表取得數(shù)據(jù)銷售車庫(kù)的成本列支1、對(duì)外銷售的車庫(kù)14、拆遷安置的涉稅處理（1）貨幣安置拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。

（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）（2）實(shí)物安置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定，也可以由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）分析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷的補(bǔ)償價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。14、拆遷安置的涉稅處理（1）貨幣安置15、清算截止時(shí)點(diǎn)涉稅影響（1）清算截止時(shí)間：清算項(xiàng)目收入、成本和費(fèi)用歸集的截止時(shí)間，一般截止到納稅人清算申報(bào)之日。（2）涉稅影響清算截止時(shí)點(diǎn)之前沒有發(fā)生的成本和費(fèi)用不得列支，發(fā)生了但對(duì)方?jīng)]有開具結(jié)算發(fā)票的不得列支，發(fā)生并取得結(jié)算發(fā)票但沒有實(shí)際支付款項(xiàng)的不得列支按會(huì)計(jì)制度預(yù)計(jì)預(yù)提的成本費(fèi)用不得列支

分析：清算前盡量將成本費(fèi)用結(jié)算完畢，否則會(huì)導(dǎo)致增值率較高，適用高稅率，多計(jì)稅款。結(jié)算后可申請(qǐng)二次清算15、清算截止時(shí)點(diǎn)涉稅影響（1）清算截止時(shí)間：清算項(xiàng)目收入、

政策鏈接:在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）

某市房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某項(xiàng)目，2010年已經(jīng)達(dá)到土地增值稅清算條件，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算申請(qǐng)后，進(jìn)行了清算。清算時(shí)尚有部分房屋待售，經(jīng)審核確認(rèn)的“單位可售面積成本費(fèi)用”為每平米7860元。2011年1月，銷售尾房12套，總面積1176平米，均價(jià)14300元，計(jì)算2011年1月應(yīng)納的土地增值稅。

分析：扣除項(xiàng)目金額=尾房銷售面積*單位建筑面積成本費(fèi)用；單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額/清算的總建筑面積。于銷售發(fā)生次月向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行申報(bào)，不得簡(jiǎn)單以預(yù)征或核定進(jìn)行申報(bào)16、清算后尾盤銷售的處理

政策鏈接:在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或Contents土增清算相關(guān)政策解析1土增清算特殊事項(xiàng)處理2土增清算流程3土增清算應(yīng)對(duì)方法4Contents土增清算相關(guān)政策解析1土增清算特殊事項(xiàng)處理297納稅人主動(dòng)申請(qǐng)清算的：

納稅人提出清算申請(qǐng)→稅務(wù)機(jī)關(guān)受理→稅收管理員調(diào)查核實(shí)→審核→分管局長(zhǎng)審批→清算結(jié)果通知納稅人→補(bǔ)退稅35納稅人主動(dòng)申請(qǐng)清算的：98稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要進(jìn)行清算的：

稅務(wù)機(jī)關(guān)集體研究確定清算項(xiàng)目→下發(fā)清算通知書→納稅人進(jìn)行清算，并報(bào)送相關(guān)資料→稅收管理員調(diào)查核實(shí)→審核→分管局長(zhǎng)審批→清算結(jié)果通知納稅人→補(bǔ)退稅36稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要進(jìn)行清算的：清算流程圖納稅人提出申請(qǐng)

補(bǔ)、退稅款稅務(wù)機(jī)關(guān)受理稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算填寫申請(qǐng)表稅務(wù)機(jī)關(guān)審核資料齊全轉(zhuǎn)入審核資料不齊重新補(bǔ)正審核無問題審核有問題經(jīng)過鑒證補(bǔ)正資料重審轉(zhuǎn)入評(píng)估稽查進(jìn)行核定征收清算流程圖納稅人提出申請(qǐng)補(bǔ)、退稅款稅務(wù)機(jī)關(guān)受理稅務(wù)機(jī)關(guān)填清算資料歸集清算申報(bào)的資料歸集與表格填寫1、先將相關(guān)記賬科目進(jìn)行歸集，填寫《扣除項(xiàng)目記賬憑證歸集表》；2、將《扣除項(xiàng)目記賬憑證歸集表》數(shù)據(jù)歸集到各附表，并計(jì)算得出本次扣除金額；3、將各附表數(shù)據(jù)歸集到《扣除項(xiàng)目匯總申報(bào)表》；4、最后填寫《土地增值稅納稅清算申報(bào)表》。清算資料歸集清算申報(bào)的資料歸集與表格填寫扣除項(xiàng)目記賬憑證歸集表(1)按土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、借款利息、已繳稅費(fèi)分別編制記賬憑證歸集表(2)記賬憑證歸集表是清算申報(bào)表最原始的數(shù)據(jù)來源(3)同時(shí)提供紙質(zhì)和電子版扣除項(xiàng)目記賬憑證歸集表序號(hào)記賬科目對(duì)應(yīng)科目記賬憑證號(hào)記賬時(shí)間記賬金額記賬內(nèi)容收款單位結(jié)算票據(jù)票據(jù)號(hào)碼有合法票據(jù)的記賬金額1土方工程(封存)銀行存款/預(yù)付賬款記賬-00522011-08-31

500,078.51付武漢東苑一期住宅第一期土方款武漢東苑建筑工程有限公司建筑業(yè)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)代開發(fā)票00113834

1,000,000.002主體及粗裝修工程(封存)銀行存款/其他應(yīng)收款/其他應(yīng)付款/預(yù)付賬款記賬-00132011-10-20

3,260,000.00付湖北騰越水藍(lán)灣二區(qū)工程9月工程款廣東騰越建筑工程有限公司湖北分公司無票據(jù)

-3主體及粗裝修工程(封存)其他應(yīng)付款/銀行存款/預(yù)付賬款記賬-00142011-10-20

427,981.38付湖北騰越水藍(lán)灣一區(qū)9月工程款廣東騰越建筑工程有限公司湖北分公司無票據(jù)

-4樁基礎(chǔ)工程(封存)銀行存款/預(yù)付賬款記賬-00272011-11-25

40,740.00付武漢成興一期水藍(lán)灣試樁工程款武漢成興基礎(chǔ)工程有限公司建筑業(yè)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)代開發(fā)票00384595

40,740.005土方工程(封存)銀行存款/預(yù)付賬款記賬-00282011-11-25

200,000.00付武漢東苑一期住宅土方工程款（水藍(lán)灣）武漢東苑建筑工程有限公司建筑業(yè)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)代開發(fā)票00935429

200,000.00《建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)申報(bào)表》記賬憑證歸集表(舉例）序號(hào)記賬科目對(duì)應(yīng)科目記賬憑證號(hào)記賬時(shí)間記賬金額記賬內(nèi)容收清算申報(bào)表及附表（1）原始憑證申報(bào)表1:土地增值